И покупатели, и продавцы жилья привыкли считать близость к станции метро несомненным преимуществом покупаемых и продаваемых квартир. Тем не менее, наличие рядом такого важного транспортного узла – далеко не всегда абсолютное благо для жильцов. О недостатках жизни рядом с метро порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Близкое расположение к метро – большой плюс для покупателей квартир. Выбирая жилье, практически все интересуются наличием «подземки» рядом с домом – даже те, кто имеет автомобиль. Подобная ситуация связана с тем, что метро является удобным и быстрым средством передвижения, люди тратят немного времени на дорогу до дома и не стоят в пробках.
Кроме того, наличие автомобиля вовсе не значит, что метро не понадобится. Например, этим видом транспорта активно пользуются люди преклонного возраста (проезд для москвичей бесплатный). Также не всегда есть возможность отвезти своего ребенка куда-либо на машине, поэтому наличие «подземки» рядом с домом всегда воспринимается как преимущество.
Чем ближе квартира к станции метро, чем выше цены. Единственный нюанс, который мы можем отметить, касается вариантов, которые располагаются непосредственно у выходов очень оживленных станций метро. Это значит, что нарушать комфорт жителей будут постоянные толпы людей, шум.
Также рядом с некоторыми станциями метро сосредоточено большое количество остановок общественного транспорта. Впрочем, это в основном проблема касается тех квартир, окна которых непосредственно выходят на саму станцию метро.
Большой скидки ожидать не стоит, так как неудобство компенсируется минимумом времени на дорогу до метро, однако квартиры в том же доме, имеющие более удачные видовые характеристики, будут оцениваться дороже.
Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:
Довольно сложно говорить о недостатках, потому что наличие рядом станции метро – это безусловное преимущество, удобство и хорошая транспортная доступность, что особенно важно в массовых сегментах жилья в условиях мегаполиса.
До недавнего времени наличие рядом с жильем станции метро таило в себе такие неприятности, как большое скопление людей, повышенный уровень шума, наличие рядом с домом торговых палаток или рынков со всеми вытекающими последствиями, посторонние люди в подъездах и тому подобное. Однако сейчас палатки и рынки по всей Москве ликвидированы, вместо них устанавливаются стационарные торговые точки или полноценные ТЦ, во всех подъездах установлены домофоны, так что негативное влияние метро сведено к минимуму.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
В проектах бизнес-класса почти все жители пользуются личным автомобилем, поэтому близкое расположение станции метрополитена будет даже нежелательно.
Но даже для массового сегмента оптимальное расположение станции метро – пять-десять минут пешком. Если метро находится слишком близко, то это имеет, скорее негативное значение, стоимость жилья может быть снижена. Жильцов будет беспокоить шум, вибрация от проходящих поездов.
Потоки людей, представители асоциальных групп, которые могут использовать подъезды близлежащих домов не по назначению, – факторы, которые могут оттолкнуть потенциальных покупателей.
Поэтому если новостройка расположена совсем рядом с открывшейся станцией метро, цены на квартиры в ней могут упасть. Скорее всего, понижение не произойдет сразу, люди должны будут прочувствовать ситуацию.
Чтобы понижение цены не произошли, концепция проекта должна быть хорошо продумана, например, огороженная территория поможет избежать того, чтобы пешеходные потоки проходили через комплекс.
Квартира у метро может стать хорошим объектом инвестирования. Поэтому новостройки у метро вызывают повышенный интерес как раз у инвесторов. Так как квартиру, которая находится близко к метро проще сдать и арендные ставки будут выше.
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co
После анонсирования начала строительства метро до ввода станции в эксплуатацию жилье в ближайших районах может вырасти в цене примерно на 40-50% на первичном рынке и примерно на 20% на «вторичке».
Безусловно, жители таких домов рассматривают открытие станции метро в пешей доступности как неоспоримое преимущество, что отражается на цене продаваемой недвижимости в районе. Однако наличие станции метро не всегда является преимуществом.
Дома, которые расположены на расстоянии до 100 метров от метро, часто становятся уязвимы с точки зрения безопасности. В самом же выгодном положении оказываются дома, путь от метро до которых можно преодолеть за 5-7 минут.
Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta Estate
Здесь все зависит от того, насколько близко расположена станция метро к дому. Оптимальная удаленность от дома до метро, вне зависимости от сегмента жилья, это около 700-800 метров.
Это позволяет избежать неудобств, при этом сохранив все плюсы расположения дома у метро.
Когда станция расположена в непосредственной близости, дворы близлежащих домов используют автовладельцы, приезжающие из загорода, в качестве парковки, что усложняет и без того непростую ситуацию.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Расположение дома в пешей досягаемости от станции метрополитена, безусловно, можно считать преимуществом. Но пешая досягаемость и соседство с метро – это совсем не одно и тоже.
Когда мы говорим о соседстве метрополитена с жилым домом, то здесь скорее можно говорить о недостатках – как известно, метро привлекает всякого рода уличную торговлю, здесь назначаются встречи, роятся торговые и развлекательные центры и просто магазины на первых этажах зданий, сюда стекаются хулиганы и мошенники в поисках легкой наживы.
Огромное количество людей постоянно перемещаются около жилых домов, которые расположены по соседству. Уровень комфорта и безопасности проживания снижается.
Более предпочтительным является расположение жилых домов в 7-10 минутах ходьбы от станции метрополитена – это расстояние не критичное с точки зрения доступности, при этом значительно ослабевает давление метро как узла транзитных потоков.
Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век»
Важно обращать внимание на расположение жилого комплекса. С технической стороны близость подземки грозит такими неприятностями, как трещины в здании и преждевременным износом конструкции.
Вокруг станции метро, как правило, активно развивается инфраструктура, — это достоинство для некоторых людей может оказаться серьезным недостатком.
Например, если дом вплотную примыкает к станции или находится в радиусе 300-500 метро от нее, жители обречены на то, чтобы чувствовать себя как на оживленном перекрестке.
Конечные станции метрополитена, помимо прочего, могут являться транспортно-пересадочным узлом, который аккумулирует потоки людей, приезжающих на работу или по делам из области.
Многие из них любят оставлять автомобиль около метро и часто используют для этого близлежащие дворы и улицы, которые превращаются в огромную самопроизвольную парковку.
Для жителей, которые ценят спокойствие, приватность, все это – существенный минус.
Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл».
Конечно, жилье в шаговой доступности от метро пользуется спросом всегда, особенно если речь об аренде. Неспроста подобные объекты стоят на 20-25% дороже, если речь идет о районах за МКАД, и на 5-10% в пределах города (при наличии крупных шоссе или соседних станций).
О том, чем чревато соседство с метро, обычно задумываются мало, хотя стоит. Однако это касается в основном домов, расположенных на, так называемой, первой линии от станции, даже для «вторых» дворов минусы не так ощутимы.
Прежде всего, весомое преимущество в развитой инфраструктуре и наличии всех необходимых благ может обратиться в большой недостаток в виде круглосуточного оживленного потока людей, вечеринок у баров и кафе.
Метро считается местом встреч, а значит, в холодное время велик шанс того, что шумные компании будут собираться в ближайших подъездах, чтобы погреться.
Если смотреть объективно, то лучше выбирать квартиру также в шаговой доступности от метро, но расположенную в глубине района, во «вторых» дворах, где шум и выхлопные газы будут менее досягаемы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Такой критерий, как транспортная доступность, становится ключевым при выборе жилья, причем в любом сегменте.
Именно поэтому большой популярностью пользуются проекты, расположенные в относительной близости от станций метро или трассам с хорошей транспортной способностью.
Не удивительно, что разница в цене между ЖК, расположенными в пешеходной и транспортной доступности, составляет порядка 5-10%.
При этом у жилья в пешей доступности от станции метро есть некоторые минусы. Особенно не торопятся приобретать недвижимость в домах, расположенных по соседству с метро, покупатели жилья элитного и премиум-класса. Эти люди обычно передвигаются по городу на личном транспорте, и близость метро они расценивают исключительно как источник дополнительного шума и постоянного пассажиропотока.
Покупатели жилья эконом- и комфорт-класса тоже не всегда бывают довольны соседством с метро, особенно если оно буквально в минутной шаговой доступности.
Ведь чем ближе – тем больше негативных факторов, таких как постоянный людской поток под вашими окнами, скопление торговцев и маргинальных личностей, грязь и мусор, а также сильная вибрация от движущихся поездов, чему особенно подвержены жители первых этажей.
Кроме того, новая станция метро означает, что если ваш дом не огорожен, то он, скорее всего, превратится в стихийную площадку для автомобилистов для тех, кто будет использовать придомовую территорию в качестве перехватывающей парковки. Помимо всего прочего у вашего дома наверняка появятся новые остановки и маршруты общественного транспорта. И не факт, что ширина дорог позволит удобно разъехаться как личному, так и общественному автотранспорту.
Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость»
При покупке квартиры, большой популярностью пользуются скорее варианты не на первой линии от метро, а в 5-10 минутах. Это более спокойные районы. Рядом с метро, слишком много народу, шумно, подъезды домов могут взломать.
Если дом расположен недалеко, это, как правило, более комфортный и безопасный для прогулок двор, что привлекает покупателей.
Если дом расположен в транспортной доступности от метро, то это довольно существенный минус, и цена снижается примерно на 5 %.
Для аренды, чем ближе к метро квартира, тем лучше. Это временный вариант для квартиросъемщиков и хорошая транспортная доступность их привлекает больше. Если квартира в транспортной доступности от метро, то цена аренда в эконом-классе снижается примерно на 5 тыс. рублей/месяц. То есть однокомнатная квартира за 30 тыс. в месяц, будет стоить 25 тыс. рублей.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании ОПИН
Близкое расстояние от метро формирует не только повышенный интерес покупателей к проекту, но и его стоимость. Как правило открытие новых станций метро в пешей доступности увеличивает стоимость квадратного метра в близлежащих домах на 20-30%, такое правило действует как для первичного, так и вторичного рынка жилья.
Однако следует учитывать и возможные минусы от расположения рядом со станцией метро.
Это постоянный людской трафик (пассажиры всего района идут к станции), это, как правило, наличие большого количества автобусов, троллейбусов или трамваев, остановка которых обязательно есть у станции метро, это возможные вибрации при неглубоком залегании линии метро, которые могут ощущаться в квартирах при движении поездов. Также метро является центром притяжения для торговли, что дополнительно создает трафик людей и автомобилей. С учетом политики властей, направленной на вытеснение автомобилей из центра города, многие станции метро на периферии становятся стихийными и организованными транспортно-пересадочными узлами, т.к. жители удаленных районов Москвы и Подмосковья оставляют свои автомобили на весь день у станции и пересаживаются на метро.
Сколько можно заработать на квартире, если рядом появится метро?
«Чем ближе метро, тем выше цена» – пожалуй, одна из самых устойчивых тенденций рынка московской жилой недвижимости, многократно проверенная на практике. Это ли не самая выгодная инвестиция? Покупаешь сегодня квартиру в удаленном районе и после того, как там появится новая станция метро, продаешь ее и получаешь гарантированную прибыль. В теории все выглядит идеально, но сколько в реальности можно заработать, вложив деньги подобным образом? И какие сюрпризы могут ожидать инвесторов?
Цены взвинчивает даже виртуальное метро
Как всегда, идеальная на первый взгляд ситуация для инвестирования таит в себе ряд опасностей. И первая из них связана со сроками постройки метро и вестями о грядущих переменах в районе. Дело в том, что как только становится известно о том, что в том или ином московском «спальнике» планируется постройка метро, начинается игра на опережение. Многие хозяева квартир боятся продешевить и повышают цену в счет пока еще «виртуального», существующего только где-то на бумаге, в неясных планах, метро. «Цена, как правило, начинает расти, как только постройка метро законодательно утверждается в планах. Но иногда продавцы (особенно работающие без риелторов) накидывают на цену сотню-другую тысяч рублей, руководствуясь вообще только слухами о прокладке метро в этом районе. Впрочем, обычно такая «самодеятельность» ведёт только к затягиванию продажи», – говорит Ирина Щербинина, специалист компании «ИНКОМ-Недвижимости».
Специалист «Центрального Департамента Недвижимости» Владимир Агруц приводит такой пример: «Не только собственно открытие станций, но и ближайшая перспектива появления нового метро уже влияет на рост цен. Скажем, в районе Ново-Переделкино разница в ценах на квартиры в одном и том же сегменте может быть колоссальной. В декабре 2013го она доходила до 1,3 млн руб. на одинаковые квартиры. К примеру, двухкомнатную квартиру (60 м) в начале ул. Шолохова предлагали за 6,2 млн руб., а точно такая же квартира на Новоорловской улице или нечетной стороне Боровского шоссе могла стоить до 7,3 млн (расстояние до будущего метро пешком – в пределах 10 минут). И это при том, что разницы в состоянии таких квартир не было вообще. Продавцы более дорогих квартир объясняли столь высокую запрашиваемую цену только перспективой открытия станции метро в ближайшем будущем».
Как растут цены в Ховрино и Бескудниковском
В 2015 году планируется также открыть станцию метро «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии. При этом цены на квартиры в Бескудниковском районе растут непрерывно с середины 2012 года, как раз с начала активных работ по строительству новой станции.
Еще в начале второго квартала 2012 года метр жилой площади здесь стоил около 145 тыс. руб., зато сегодня за тот же «квадрат» придется заплатить уже около 167 тыс. руб., так что владельцы квартир в Бескудниковском уже заработали по 22 тыс. руб.
на каждом квадратном метре – то есть больше 15%.
Станция «Ховрино» Замоскворецкой линии также должна быть введена в эксплуатацию к середине 2015 года. Летом 2013го начались строительные работы, и в течение нескольких месяцев цена квартир в районе Ховрино выросла на 8 тыс. руб. за каждый квадратный метр — со 162 до 170 тыс. руб. Сегодня стоимость квадратного метра в этом спальном районе уже перевалила за 173 тыс. руб.
Обещать метро — не значит строить
Казалось бы, если уж стало известно о том, что правительство города дало добро, и строители приступают к сооружению новой станции метро в том или ином районе, – самое время покупать там квартиру, а учитывая начавшуюся гонку «кто быстрее – кто дороже», вероятно, стоит это делать как можно скорее.
И все было бы прекрасно, если бы планы метростроевцев всегда воплощались в жизнь. Но вот беда – метро ведь могут и не построить. И план будет утвержден, и забор поставлен, и даже котлован где-нибудь непременно выроют, но на этом все и закончится. Так уже было, скажем, со станцией «Челобитьево», которая должна была появиться в Мытищах.
Еще в начале 2012 года СМИ сообщали, что станция будет пущена в эксплуатацию в 2015 году.
Однако, как рассказал Роман Писарев из НПК «Оптимус», в середине сентября 2013 года московское руководство отказалось от ускоренного претворения данного плана в жизнь и отложило вопрос продления Калужско-Рижской линии московского метрополитена на неопределенную перспективу.
До конца неясна также судьба станции «Котельники», которая должна продолжить Таганско-Краснопресненскую линию и облегчить дорогу на работу и учебу для многих жителей подмосковных Люберец.
Открытие этой станции метро было перенесено аж на целый год, с конца 2013 на конец 2014 года. При этом в январе 2014го строительство вообще было приостановлено. Сегодня работы возобновлены и, судя по всему, станция «Котельники» все-таки будет достроена.
Но когда она сможет принять первых пассажиров, пока до конца не известно.
Так что идеальных вложений без риска не бывает. И торопиться приобретать квартиру только потому, что прошел слух о планах постройки в этом районе станции метро, все же не стоит.
В цене растет только эконом-класс
Не стоит также забывать, что цена на квартиры в районах, осчастливленных появлением новых станций метро, растет не одинаково в разных сегментах. Например, как отмечает Ирина Щербинина: «Для элитных квартир, где бы они не находились, наличие метро роли практически не играет, так как владельцы такого жилья ездят только на машинах».
«Наличие удобного транспортного сообщения может повышать цену объекта эконом-класса примерно на 3-5%, если говорить об общественном транспорте. Квартир в более дорогих сегментах это касается гораздо меньше, ведь их покупатели чаще всего ездят на личном транспорте», – говорит Вадим Лященко из агентства недвижимости «Риелторское бюро №1».
Сколько процентов прибавляет метро к цене квартиры
В ближайшие годы планируется открытие новых станций метро в районах Бескудниково, Покровском-Стрешневе, Котельниках, Тропарёве и Ховрине. Как метро может изменить цены на жилье в этих районах?
«Если предположить, что не произойдет ничего, что может повлиять на изменение цен в целом, например, сильный кризис, как это было в 2008 году, то цены в удаленных районах после появления метро могут вполне вырасти на 5-10%», – считает Владимир Агруц.
«Какие-то из районов более престижные и удобные для проживания, а какие-то менее, однако можно ожидать прибавки, как минимум, на 10-12%», – считает Ирина Щербинина.
По мнению Романа Писарева, для того чтобы прирост в цене получился действительно значительным, должно совпасть много положительных факторов одновременно: «Такой способ инвестиций может оправдать ожидания, особенно если приобретается жилье в строящемся доме с перспективой появления метро. С одной стороны, цена повышается после сдачи дома и получения свидетельства о праве собственности, с другой – «подогрев» цены происходит с появлением метро. По поводу того, насколько именно может вырасти цена, рассуждать сложно, до 20% возможно повышение, но при определенном стечении обстоятельств. Например, началось строительство жилого комплекса, сдача которого примерно совпадает с открытием станции метро. По мере приближения к дате открытия метро цена будет только расти».
«На цену влияет совокупность факторов: инфраструктура, качество жилья, транспортная доступность. Но если брать идеальные условия и не учитывать другие критерии: уровень инфляции, общую экономическую ситуацию в стране, колебания валютного коридора, то появление метро повышает стоимость жилья примерно на 10-15 %, при этом стоимость квадратного метра, как правило, поднимается не резким скачком вверх, а постепенно, начиная с новости о строительстве», – говорит генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» Анатолий Пысин.
Эксперты советуют не упрощать ситуацию. В конце концов, есть слишком много других факторов, которые также будут влиять на цену, помимо транспортного вопроса, так что для того чтобы квартира сильно выросла в цене одного появления метро мало. Прежде чем вложиться в покупку квартиры, нужно многое учесть.
До 11% годовых
В последние годы Москва изрядно «располнела». Город принял под свое крыло многие бывшие подмосковные районы, так что хозяева квартир в области превратились теперь во владельцев московского жилья.
Несмотря на престижный статус «квартира в Москве», стоимость квадратного метра жилой недвижимости в столице существенно различается в зависимости от места расположения.
Поскольку транспортная проблема уже давно имеет статус главной и легендарной, единственным средством «обойти» пресловутые пробки на дорогах остается метро.
После открытия в ноябре прошлого года станций «Лермонтовский проспект» и «Жулебино» на Таганско-Краснопресненской линии стоимость жилья в Выхино-Жулебино всего за несколько месяцев выросла на 8%.
Строительство началось в конце 2011 года и уже в начале 2012го цена на квартиры в районе резко пошла вверх. По данным Realty.dmir.ru, только за второй квартал 2012 года квадратный метр в Выхино-Жулебино подорожал со 134 тыс. руб. до 138 тыс.
руб., то есть приблизительно на 6%.
Дальше больше, начало 2013 года – строительство новых станций метро в самом разгаре, цена за 1 кв. метр жилья перевалила за 145 тыс. руб.
; начало ноября 2013 года – первые пассажиры отправились в центр Москвы со станций «Лермонтовский проспект» и «Жулебино», а цена за квадратный метр их квартир составила уже около 149 тыс. руб.
Причем рост стоимости произошел, даже несмотря на традиционный новогодний спад цен на рынке купли-продажи. Таким образом, жилье в Выхино-Жулебино с начала 2012 до начала 2014 года подорожало более чем на 11%.
В Новокосино, где метро открылось в конце августа 2012 года, цены на жилую недвижимость за один только квартал в конце 2012 выросли с 148 до 152 тыс. руб за 1 кв. метр.
Метро повышает не только цену, но и спрос
Владимир Агруц отмечает, что после открытия метро в Выхино-Жулебино выросла не только цена за квадратный метр, но и несколько увеличился спрос на жилье в этом районе.
«Относительно невысокий спрос и низкая цена до открытия станций были обусловлены именно значительными временными затратами на дорогу. Здесь большой проблемой всегда было Волгоградское шоссе с его пробками. Причем не только в той части, что проходит по городу, но и в районе пересечения со МКАД.
К примеру, раньше житель Люберец ехал на своей машине до станции «Рязанский проспект», чтобы пересесть далее на метро, и этот относительно короткий путь мог занять пару и более часов. То же самое обратно, когда в конце дня потоки направлены в сторону области.
Разумеется, все эти факторы в равной степени относятся и к маршрутному транспорту, который точно так же стоит в пробке. С вводом новых станций у жителей заметно сократилось время на дорогу, появилось больше удобства в поездках в Москву и обратно. То есть – район стал удобнее для жизни.
А это одна из составляющих, из которых складывается цена квартиры. Так что, именно появление новых станций метро стало главной причиной роста стоимости квартир», – поясняет эксперт.
Независимый риелтор Наталья Мишина добавляет, что метро в удаленных московских районах –это не только транспортное удобство, но и фактор безопасности, который важен для многих покупателей жилья. «Путь до квартиры в темное время суток у многих вызывает беспокойство. Близость жилья к станции метро, более развитой инфраструктуре дает людям ощущение большей безопасности и ради него многие готовы платить больше», – говорит Наталья.
Метро то появится, но будет ли удобнее?
Станции метро, к сожалению, далеко не всегда строят именно там, где они действительно больше всего нужны. Так что перед покупкой не плохо продумать, а что собственно даст новая станция и действительно ли ездить станет удобнее?
По мнению Ирины Щербининой, открытие новой станции метро далеко не везде означает кардинальное изменение ситуации в районе.
«Существенное значение имеет организация наземного транспорта – если много автобусов и троллейбусов с регулярными маршрутами, то они частично заменяют метро, и от появления новой станции цены могут вырасти не так уж и сильно. Также важно, насколько далеко от района расположены старые ветки и станции метро.
Возможно, какой-то части жителей вполне хватает того, что уже есть. Нужно учитывать и то, насколько новая станция метро «впишется» в схему метрополитена. Если это легкое метро, то лишняя пересадка обеспечена», – говорит специалист.
Панельные пятиэтажки не повысит в цене даже метро
Сколько бы времени не приходилось тратить на дорогу, живем мы все-таки дома, а не в метро, так что состояние квартиры, тип дома, планировка и прочее остаются не менее важными факторами, определяющими цену жилья, чем транспортное сообщение.
«Цена в одном и том же районе на разные типы домов изменяется по-разному. Если квартиры в домах застройки 90-2000-х годов поднимутся в цене, то панельные 5-этажные 60-х годов могут остаться на том же уровне, если не подешеветь – спрос на них и так невысок. Если же говорить только о новостройках, то изменения цены будут в положительную сторону», – говорит Владимир Агруц.
Хорошая инвестиция – это когда все плюсы вместе
«Успешные инвестиции в недвижимость (как, впрочем, и в иные долгосрочные активы) предполагают элементарный расчет денежного потока.
Для составления такого расчета важно обладать максимальной информацией обо всех факторах, которые уже влияют и в будущем повлияют на цену объекта, включая, конечно же, строительство/реконструкцию дорог, метро и т.п.
Рассматривать и оценивать, на мой взгляд, следует всю совокупность позитивных и негативных факторов в их взаимосвязи, особенно для только начатых новостроек.
Рост цен на некоторые из них достигал в 2010-2013 годах 40% в год, при этом влияние «транспортной составляющей» было несущественным. Ожидать роста цены на вторичную недвижимость в связи с появлением рядом новой станции метро стоит, но слишком небольшого», – объясняет Вадим Лященко.
«В сложившейся экономической ситуации сложно и даже невозможно делать такие долгосрочные прогнозы, скажем, на два-три года вперед. Потому что ситуация на рынке недвижимости может измениться в ту или иную сторону в очень короткий промежуток времени.
Так что если говорить именно об инвестировании в покупку квартиры рядом с будущим метро, то хотя больших дивидендов, скажем 20%, это может и не принести, зато о сохранности капитала можно говорить однозначно.
Недвижимость, безусловно, более надежный инструмент инвестирования, нежели, скажем, валюты или драгметаллы, которые обладают существенно большей волатильностью, чем и вызывают определенные риски», – добавляет Владимир Агруц.
Так что само по себе открытие новых станций метро в удаленных районах, конечно, плюс, но не стоит воспринимать его как однозначную гарантию дохода в случае покупки квартиры.
Зато если к прочим положительным факторам, говорящим в пользу объекта, добавляется еще и перспектива появления поблизости метро, то можно смело говорить, что такая инвестиция, скорее всего, будет прибыльной, ну или как минимум позволит сохранить вложенные деньги.
Стоит ли покупать квартиру в районе, где нет метро
Большинство потенциальных покупателей квартир хотят приобрести недвижимость рядом с действующими станциями подземки. При этом под пешей доступностью подразумевается расстояние в 1-1,5 км. В непосредственной близости от станций, как правило, возводятся жилые комплексы уровня «масс-маркет». Яркие примеры такой застройки — кварталы, рядом со станциями «Девяткино» и «Парнас». Для объектов высокого уровня комфорта близость метрополитена или крупных транспортных магистралей является скорее недостатком, чем достоинством. Поэтому цена недвижимости не зависит напрямую от удаленности метро.
К 2017 году, метро не было в 6 районах Петербурга: Пушкинском, Петродворцовом, Курортном, Кронштадтском, Красносельском и Колпинском. В удаленных прибрежных районах, Петродворцовом и Курортном, устойчивый спрос создают спокойная экологическая обстановка и расположение рядом с заливом.
Жилье здесь чаще всего рассматривают пожилые люди и семьи с детьми. Варианты рядом с метро обычно выбирают мужчины трудоспособного возраста, а также молодежь с активной жизненной позицией. Для подобных людей эта квартира, как правило, является первой.
Новостройки рядом со станциями метрополитена считаются хорошим активом у покупателей-инвесторов.
Покупка недвижимости в спальных районах Петербурга, где планируется строительство метро, является выгодным инструментом для инвестиций. Квартиры поднимаются в цене по мере хода строительства, а также после сдачи дома в эксплуатацию.
Значительное подорожание фиксируется, когда в пешей доступности появляется станция метро. Доходность от таких вложений достигает 40-50%.
Сейчас перспективными в плане строительства метро можно считать Приморский район, а также южные локации — Купчино и Шушары.
Такие инвестиции являются «длинными». Если застройщики, как правило, выдерживают сроки сдачи недвижимости, то планы развития подземного транспорта систематически откладываются.
При закладке жилых комплексов строительные компании учитывают Генеральный план развития метро. Например, ЖК «Шуваловский», в котором спроектировано более 8,5 тыс.
квартир, будет находится в пешей доступности от станции «Шуваловский проспект».
Строительство подземки в этой части Приморского района к концу 2016 года еще не началось, а первая очередь жилого комплекса уже находилась в высокой степени готовности.
Большой потенциал у новых намывных территорий Васильевского острова, где сейчас ведется активное строительство жилой недвижимости уровня «масс-маркет». Там планируется построить станции метро «Гавань» и «Морской фасад».
Согласно Генплану развития петербургского метрополитена, в ближайшие годы будут продлены Фрунзенско-Приморская, Невско-Василеостровская и Правобережная линии. За три года планируется построить 6 станций:
- «Проспект Славы»;
- «Дунайская»;
- «Шушары»;
- «Новокрестовская-1»;
- «Беговая»;
- «Горный институт».
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Вы можете самостоятельно определить, насколько значительна разница в цене квартир в Санкт-Петербурге в зависимости от близости расположения дома к станциям метрополитена. Для того, чтобы сравнить стоимость аналогичных объектов на разной удаленности от метро, воспользуйтесь размещенным ниже поисковым фильтром:
Близость к метро утрачивает значение для покупателей недвижимости еще и из-за того, что в городе увеличивается количество личного транспорта. Определяющими критериями для петербуржцев чаще становятся возможность парковки, загруженность прилегающих к дому автодорог, а также расстояние до развязок кольцевой городской магистрали.
Цифра: в 2014 году на 1000 жителей Санкт-Петербурга и Ленобласти приходится 295 автомобилей. Таковы данные исследования, проведенного компанией «АльфаСтрахование». Уровень обеспеченности автомобилями устойчиво растет.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Метро рулит? Что сейчас важнее в выборе местоположения новой квартиры
Дом рядом с метро. Факты «ЗА»
Априори наличие метро в радиусе полутора километров мотивирует к покупке. Руководитель офиса продаж на Московском, 115, компании «Эталон ЛенCпецСМУ» Василий Ильин уверен: «Новостройки у метро всегда интересны клиентам, это удобно и с точки зрения времени, потраченного на дорогу, и с точки зрения мобильности.
Даже жители домов высокого класса сегодня нередко предпочитают ездить в подземке, а не стоять в пробках в автомобиле. Возможность доехать до любого района города за время, заранее известное, без пробок и ожиданий, позволяет планировать и экономить время. Поэтому новостройки, которые находятся рядом с метро, традиционно востребованы».
Это мнение поддерживает и руководитель строительных проектов NAIBecar Марина Валтере, подчеркивая, что «объем предложения таких новостроек довольно высок и представлен всеми классами жилья. Цены на квартиры в домах, которые могут похвастаться близким расположением к метро, традиционно выше аналогичных, находящихся в более удаленной локации. Причем разница достигает 30 %.
Магическое выражение «в пяти минутах от станции» нередко перевешивает в глазах покупателей все минусы приобретаемой квартиры».
Начальник отдела маркетинга КВС Марианна Ивлева подчеркивает, что «квартиры у метро интересны региональным покупателям, которые еще плохо ориентируются в городе, поэтому метро для них — основной способ передвижения».
(По данным статистики, самыми востребованными у иногородних покупателей являются объекты небольших размеров — квартиры-студии стоимостью до 2 миллионов рублей и площадью до 28 кв. м, и «однушки» до 30 кв. м по цене до 2,5 миллиона. — Прим. ред.). «Также квартиры у метро покупают молодые семьи, предпочитая аренде ипотеку.
Пользуются спросом квартиры рядом с метро и у состоятельных родителей из других регионов, которые приобретают недвижимость для подросших детей — студентов петербургских вузов», — подытоживает портрет покупателя эксперт.
Нельзя не упомянуть и то, что колоссальным плюсом покупки квартиры рядом с метро является обеспеченность социально-торговой инфраструктурой. Здесь обычно сосредоточены различные предприятия торговли и обслуживания, что очень важно для каждого из нас.
Важным преимуществом жилья возле метро является высокая ликвидность квартиры. «Квартиру рядом с метро легче продать или сдать в аренду. Такое жилье пользуется немалой популярностью. Не потребуется много времени на поиски квартиросъемщиков. Кроме того, можно установить более высокую арендную ставку», — поясняет руководитель отдела маркетинга СИХ «Аквилон-Инвест» Яна Булмистре.
Однако параметру «шаговая доступность метро» соответствуют далеко не все ЖК, которые так себя позиционируют. Поэтому эксперты рекомендуют при покупке не доверять рекламе, а не полениться и пройтись самому, чтобы оценить расстояние.
Существенными минусами покупки квартиры в непосредственной близости от станций являются шум, толпа, наличие сомнительных личностей, множество стихийно возникающих торговых ларьков. Конечные станции, возле которых, как правило, идет активное строительство жилой недвижимости класса масс-маркет, испытывают очень высокие нагрузки.
Жилье там стоит дешевле аналогов, расположенных ближе к центру города, поэтому спрос на него высок и плотность застройки колоссальная. В первую очередь это относится к станциям метро «Девяткино», «Улица Дыбенко», «Проспект Ветеранов», «Парнас». Проблема касается всех крупных городов, в Москве, например, такая ситуация получила название «эффект Выхино».
Эти факторы отпугивают покупателей, которые с одной стороны стараются избежать суеты, а с другой — обращают внимание на экологию, безопасность, на развитость инфраструктуры, так как для них, в первую очередь, важна комфортная среда проживания. Поэтому они выбирают жилье на комфортной удаленности от метро.
Тенденция усилилась в связи с открытием ЗСД, когда сформировалась высокая транспортная доступность, и теперь в любую точку города стало попасть намного проще.
«Близость к метро утрачивает значение для покупателей недвижимости еще и из-за того, что в городе увеличивается количество личного транспорта. Определяющими критериями для петербуржцев чаще становятся возможность парковки, загруженность прилегающих к дому автодорог, а также расстояние до развязок кольцевой городской магистрали», — говорит начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент», эксклюзивного продавца ЖК «Огни залива» Светлана Денисова.
Директор департамента по маркетингу и продажам ЖК «Балтийская жемчужина» Ася Левнева полностью согласна с коллегой:
«Юго-Запад города по праву считается одним из самых экологичных районов Петербурга. Близость залива, парки, свежий воздух — всё это играет огромную роль при выборе жилья. Добавьте тот факт, что в «Балтийской жемчужине» продумано всё до мелочей, поэтому жизнь людей комфортна и удобна — и вы поймёте, почему этот ЖК популярен.
Более того, мы наблюдаем факт вторичных покупок, когда квартиры в нашем комплексе покупаются для родителей или, наоборот, для подросших детей. Многие переезжают внутри «Балтийской жемчужины» — в более просторные квартиры или, например, из жилых кварталов класса «комфорт» в жилой квартал класса «бизнес».
Причины такой привязанности понятны уже на подъезде к нашему ЖК.
«Балтийская жемчужина» отличается хорошей транспортной доступностью, благодаря близости КАД и ЗСД. Мы уделяем большое внимание качеству дорог, поэтому, уже въезжая на территорию, отличия становятся очевидны.
В каждом квартале микрорайона «Балтийская жемчужина» предусмотрены подземные паркинги со спуском на лифте с жилого этажа, а также гостевые парковки. Это просто необходимо в век автомобилизации населения.
Сейчас мы дарим место в паркинге при покупке квартиры в микрорайоне.
Если говорить про социальную инфраструктуру, то она высоко развита. На первых этажах разместились аптеки, магазины у дома, салоны и офисные помещения. В каждом дворе есть детские и спортивные комплексы.
Мы построили две современные школы и четыре детских сада с бассейнами.
И, разумеется, мы позаботились о тех, кто следит за своей физической формой: у нас организованы променады вдоль каналов, спортивные площадки, фитнес-клубы и т. д.
Наши приоритеты — комфорт и безопасность. Все дома оснащены домофонами, пожарной сигнализацией и видеокамерами.
Мы создали город в городе. Наша задача, если говорить в общем, — создание уникальной территории комфорта, гармоничного пространства с высоким уровнем жизни. Поэтому сюда переезжают не только жители соседних районов, но и из центра, с севера в поисках уединения, чистого воздуха и атмосферы морского курорта.
Начальник PR-отдела ГК «Лидер Групп» Данила Селиверстов считает, что «очень далеко от метро — тоже не очень удобно. Идеальное расположение жилого комплекса относительно подземки — это 1,5-2 км.
Если новостройка находится ближе, то ее жильцы могут испытывать дискомфорт из-за шума, грязи, несанкционированной торговли под окнами, дворов, заставленными машинами и прочее. А расстояние от метро в полтора километра позволяет чувствовать себя более комфортно.
В городе такие предложения есть, и, на мой взгляд, они интересны», — говорит Данила.
Действительно, различные магазины, заведения быстрого питания, кафе и т. д. уплотняют застройку и удерживают вокруг себя тех, для кого окрестности метро становятся основным местом обитания. В свою очередь малокультурные граждане, которых притягивает атмосфера метро, создают дискомфорт для других людей.
Нельзя не упомянуть и такой минус, как концентрация наземного транспорта возле станций. Это создает дополнительную толчею, шум и загрязненность воздуха. К тому же из-за отсутствия парковок окрестности метро часто превращаются в стихийные перехватывающие парковки, на которых оставляют свой автотранспорт жители пригородов и отдаленных районов города.
«При всех плюсах пешей доступности до метро, недвижимость у метро нужна далеко не всем, — подводит итог руководитель департамента новостроек ГК «Экотон» Михаил Бизимов.
— Поэтому я рекомендовал бы покупателям перед принятием решения о покупке, задать себе ряд важных вопросов: «Действительно ли метро мне настолько нужно? Готов ли я переплатить на 25-30 % за это?».
Ведь если у вас нет ежедневной потребности в передвижении на метро, вы бы могли потратить эту разницу на покупку квартиры более высокого класса или большей площади, либо сэкономить значительные средства на другие важные проекты».
Специалист отдела продаж ГК «Дальпитерстрой» Мила Некрий смотрит на вопрос близости к метро очень практично: «Можно сколько угодно говорить о том, что лучше: рядом с метро или далеко от него. На самом деле многое решает кошелек покупателя. Если он стеснен в средствах, он выберет то, что дешевле. Все остальные факторы отойдут на второй план».
У девелоперов существует понятие location: самым важным для жилья является место, где оно расположено. В Москве «хорошее расположение» обычно означает «близко к метро». В Петербурге все по-другому: хорошая location = знакомая location.
Директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков комментирует: «Мой опыт показывает, что большинство людей покупают жилье в том же районе, в котором выросли сами, переехать могут только в тот район, где выросли супруг/супруга. Покупку жилья в другом районе они рассматривают только если подходящего предложения нет. Но искать будут рядом, поблизости от своего района. При этом важнейшим для Петербурга остается такой географический фактор как север и с города. И поселить в южных районах людей, выросших на севере, практически невозможно. Привязка к локации сильнее логических доводов».