Ведомство сообщило о нововведениях в регистрации имущества граждан
В Росреестре по Тверской области состоялся брифинг и.о. руководителя ведомства Ирины Мироновой.
За последнее время произошло множество изменений, касающихся сферы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К примеру, изменены сроки предоставления госуслуг по регистрации прав и кадастровому учету. На сегодняшний день общий срок оформления документов составляет 10 рабочих дней вместо 18 календарных, как было раньше.
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов (свидетельства о праве на наследство, договоры) теперь осуществляется в течение 3 рабочих дней. Ведомство призывает не попадаться на уловки мошенников, предлагающих ускорение подготовки документов: к примеру, регистрацию договора ипотеки квартиры за 5 дней.
Кроме того, произошло увеличение размеров госпошлины, взимаемой за совершение тех или иных юридически значимых действий. В частности, размер пошлины за регистрацию прав теперь составляет для физических лиц 2 тыс.
рублей (вместо одной), для организаций — 22 тыс. (вместо 15). Госрегистрация договора участия в долевом строительстве обойдется гражданам в 350 рублей, организациям — в 6 тыс., а регистрация ипотеки — в 1 и 4 тыс.
соответственно.
Особое внимание Ирина Миронова уделила презентации новой формы свидетельства о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Теперь свидетельство оформляется на гербовом номерном бланке, исполненном на листе бумаги формата А4. Ранее же выдавался солидный, красиво выглядящий документ розового цвета.
По поводу очевидной экономии в изготовлении бланков в ведомстве отмечают, что сегодня уровень и качество подделок любого рода документов очень высоки.
Поэтому единственным источником получения достоверной информации о принадлежности объекта конкретному лицу является выписка из Единого государственного реестра прав.
Поэтому Росреестр советует перед приобретением недвижимости заказать такую выписку и тогда уже «спать спокойно».
Еще один злободневный вопрос — новый порядок налогообложения объектов недвижимости, которое, напомним, с 2016 года будет осуществляться, исходя из их кадастровой стоимости.
Здесь есть два тонких момента. Во-первых, кадастровая стоимость устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки рыночной стоимости объекта, определенной методом массовой оценки (группирование объектов, имеющих схожие характеристики без учета индивидуальных характеристик).
Понятно, что такой метод априори может содержать в себе погрешности. Во-вторых, в Росреестре подчеркивают, что само ведомство ничего не оценивает, а только обеспечивает раскрытие сведений о кадастровой стоимости.
Заказчиком государственной кадастровой оценки является правительство Тверской области, а исполнителями работ выступают оценщики, выигравшие соответствующий конкурс.
С учетом этих двух факторов, если результаты определения кадастровой стоимости не удовлетворяют заинтересованных лиц, они могут быть оспорены.
Сделать это возможно, подав заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при местном Росреестре.
Для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок оспаривания оценки недвижимости, а физическим лицам предоставляется выбор: либо через Комиссию, либо сразу в суде.
В 2014 году в Комиссию поступило 528 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В пользу заявителей Комиссией принято 124 решения. В 2015 году по состоянию на 18 марта в орган поступило 12 подобных заявлений. По итогам их рассмотрения в пользу заявителей принято 4 решения.
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно он-лайн: сайт Росреестра (rosreestr.ru), раздел «Справочная информация в режиме on-line», вводим кадастровый номер или адрес интересующего объекта, формируем запрос, выбираем вкладку «Сведения ГКН».
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Через тернии к актуальной кадастровой стоимости. Как провести кадастровую оценку в условиях пандемии — Сфера
Представим собственника торгового центра. Стоимость его объекта недвижимости в связи с последствиями пандемии существенно упала, однако кадастровая стоимость не отражает этих изменений. Собственник хочет защитить свои права и актуализировать ее. Может ли он это сделать?
Первое, к чему собственник, вероятно, обратиться, будет Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, рассказывает независимый эксперт аттестационной комиссии Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, управляющий партнер юридической фирмы Владислав Савиных.
Там он обратит внимание на пункт 7 статьи 22, в котором говорится: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Исходя из этого, может ли он обратиться за оспариванием кадастровой стоимости? Нет, отвечает Владислав Савиных. «Оспаривание ему не поможет, в этом и состоит проблема. В рамках оспаривания ему придется устанавливать рыночную стоимость по состоянию на дату, которая определялась кадастровой, то есть 1 января 2018, 2019, 2020 годов», – поясняет юрист.
Тогда на помощь приходит принцип непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости. Принцип предполагает, что бюджетные учреждения постоянно актуализируют данные об объектах оценки.
Начать собирать свежие сведения они могут по разным причинам.
Например, при изменении сведений об объектах ЕГРН и появлении новых объектов (статья 16), при получении от самого правообладателя декларации о характеристиках объекта (статья 12), в случае, когда бюджетное учреждение само запрашивает какие-то сведения (статья 14).
Помимо актуализации данных об объектах, принцип предполагает актуализацию данных о рынке. В статье 4 говорится, что бюджетным учреждением собирается, обрабатывается, систематизируется и накапливается информация, необходимая для определения стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости. Статья 19.
1 и вовсе устанавливает, что кадастровая палата рассчитывает индексы рынка недвижимости, и в случае, если он опускается более чем на 30%, то кадастровая стоимость автоматически по соответствующей категории объектов недвижимости снижается на этот индекс рынка.
То есть, если кадастровая стоимость, например, была 100 миллионов, а индекс снизился на 30%, то она упала до 70 миллионов.
Однако и это собственнику не поможет. «Проблема в том, что порядок расчета индекса рынка недвижимости, несмотря на свое название, никакого отношения к рынку недвижимости не имеет. Он о том, как много объектов недвижимости подверглись процедуре оспаривания кадастровой стоимости.
Если более 30% объектов недвижимости, исходя из их площади и стоимости, подверглись оспариванию, и их кадастровая стоимость снизилась более, чем на 30% в совокупности, то да, индекс рынка недвижимости это отразит. А собственно падение рыночных котировок, спроса на недвижимость, арендных ставок – всего этого индекс не отражает.
Это показатель качества кадастровой оценки», – поясняет Владислав Савиных.
Собственник торгового центра не теряет надежду, ищет другие пути и в итоге приходит к статье 16. Согласно ее положениям, в случае изменения сведений ЕГРН об объекте недвижимости, происходит автоматический пересчет кадастровой стоимости.
«По статье 16 мы оцениваем то, в какой степени мы можем предоставить учреждению достоверные сведения о произошедших изменениях. Когда мы говорим о ЕГРН, то в отношении него действует принцип публичной достоверности.
Статья 16 – это упрощенный административный порядок актуализации, который предусмотрен законодателем.
Мол, вот здесь мы можем гарантировать, что у учреждения будут достоверные данные, поэтому мы автоматически запускаем механизм актуализации», – рассказывает юрист.
Однако проблема для собственника будет заключаться в том, что рыночной стоимости нет в ЕГРН. Следовательно, ее изменение никак не поможет задействовать статью 16.
Таким образом, оказываются нарушены принципы экономической обоснованности и равенства.
Потому что налогоплательщик из-за пандемии платит больше налогов, чем должен был, а механизм упрощенной актуализации не позволяет решить эту проблему, и, следовательно, защитить его права.
Собственник все это понимает и идет с иском в суд, в котором указывает: прошу определить кадастровую стоимость в размере текущей рыночной. Что его ждет? Как минимум большое разочарование, говорит Владислав Савиных.
«Единственный пример, где собственник сумел провести такую конструкцию – это постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.03.2013 по делу № А32-12625/2012. Первая и вторая инстанции ему отказали, но в кассации он нашел понимание.
Суд кассационной инстанции отметил, что нужно разделять оспаривание и актуализацию кадастровой стоимости с текущей рыночной. Если при оспаривании суд требует предоставить отчет на дату определения кадастровой, чтобы была сопоставимость, то при изменении кадастровой стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса РФ это не требуется.
Приносите отчет на любую дату, и мы вам актуализируем кадастровую стоимость. Но, к сожалению, это единственный пример», – сообщает юрист.
После постановления вышло множество документов, которые усложнили данный способ защиты. Речь идет о Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 по делу № А11-5098/2010, пункте 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ и части 7 статьи 22 Закона о ГКО.
Наконец, собственник приходит к наиболее адекватному и простому в применении способу – установлению кадастровой стоимости в размере текущей рыночной.
Данный способ появился недавно – когда Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» дополнили статьей 22.1.
По ней собственник может подать заявление об установлении рыночной стоимости в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
«Что это означает? Оспорить кадастровую стоимость уже невозможно, невозможно определять рыночную стоимость на ту дату, по состоянию на которую определялась кадастровая. Но в статье 22.1 ввели актуализацию. Наш собственник понимает, что его кадастровая стоимость уже утверждена, но не отражает актуальную рыночную.
Он составляет заявление, прикладывает к нему отчет, в соответствии с которым рыночная стоимость определена на 1 января 2021 года, и подает его в бюджетное учреждение.
Хотя кадастровая стоимость была определена на 1 января 2020, та рыночная стоимость, которая в итоге определится и будет внесена в ЕГРН, может быть определена не на дату определения кадастровой стоимости, а на текущую», – поясняет Владислав Савиных.
В настоящий момент это единственный механизм актуализации в чистом виде.
Детали регулирования статьи 22.1 об актуализации кадастровой стоимости
В первую очередь стоит помнить, что по сравнению со статьей 22, которая регулирует вопрос оспаривания кадастровой стоимости, изменилось регулирование периода, в течение которого может быть подано заявление.
«Сейчас в статье 22 предусмотрено, что оспаривать можно в течение пяти лет с момента, когда кадастровая стоимость внесена в ЕГРН. Здесь такой привязки нет, нам неважно, что указано в ЕГРН и когда была внесена кадастровая стоимость.
Мы определяем текущую рыночную стоимость и вносим ее в ЕГРН в качестве кадастровой», – объясняет Владислав Савиных.
Второй важный момент – по статье 22.1 заявление подается не в комиссию, а в учреждение, которое проводит кадастровую оценку. При чем при отказе учреждения спор может быть передан на рассмотрение в суд.
Следующая особенность – кадастровая стоимость в размере текущей рыночной применяется с 1 января года подачи заявления. «То есть если наш собственник обратился 1 февраля 2021 года, смог установить кадастровую стоимость в соответствии с текущей рыночной, то применяться она будет с 1 января 2021 года.
Такой подход в значительной степени позволяет защитить интересы налогоплательщика, даже создает угрозу злоупотребления с их стороны.
Если рыночная стоимость моего объекта по каким-то причинам снизилась из-за пандемии или, например, пожара, в декабре, то я составляю отчет, подаю его, и новая кадастровая стоимость будет применяться с 1 января этого года, хотя до ноября с моим объектом все было хорошо», – предупреждает юрист.
Еще одна примечательная деталь новой статьи – ее возможность многократной актуализации. Оспорить кадастровую стоимость можно лишь один раз, но в случае актуализации нет никаких предпосылок для подобного ограничения. Есть только одно уточнение – новая стоимость применяется с 1 января, а значит актуализировать можно не чаще, чем раз в год.
Однако переходный период с процедуры оспаривания кадастровой стоимости к актуализации предусмотрен до 1 января 2023 года. Решение о дате перехода от статьи 22 к статье 22.1 принимает губернатор соответствующего субъекта. Если до указанного срока губернатор его не примет, то с 1 января 2023 переход происходит автоматически. К этому времени оспаривание будет везде заменено на актуализацию.
«По имеющейся информации еще ни в одном субъекте не принято решение о переходе. Значит, для нашего собственника процедура актуализации кадастровой стоимости пока закрыта», – резюмирует Владислав Савиных.
Подробнее о проблемах кадастровой оценки и последствиях законодательных изменений, которые коснулись рыночной стоимости объекта недвижимости, – в вебинаре Владислава Савиных.
Источник изображения: jcomp — www.freepik.com
Пересчет кадастровой стоимости земли в 2021 году | Юридическая помощь
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пересчет кадастровой стоимости земли в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Дата определения новой КСЗ зависит от того, когда была переоценка кадастровой стоимости последний раз. Так, в соответствии со ст. 11 ФЗ № 237, проведение кадастровой оценки осуществляется не чаще, чем раз в три года.
Что касается городов федерального значения (Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге), минимальный срок для переоценки сокращен до двух лет. В любом случае если речь не идет о внеочередной процедуре, следующая оценка должна проводиться не позже, чем через пять лет.
В НК РФ внесли изменения о расчете налогов по кадастру в 2021 году
Учитывая сказанное, можно сделать ряд важных выводов:
- определение кадастровой стоимости осуществляется по решению органа местной или региональной власти не чаще чем раз в три года и не реже, чем раз в пять лет;
- ранее привлекались частные оценщики, но после внесения изменений в законодательство эти функции были переданы новообразованным бюджетным организациям;
- с 2017-го и до 2020-го года КСЗ оставалась на уровне, установленном на 01.01.14 или позже, если она проводилась впервые (кроме случаев снижения КСЗ);
- кадастровая цена участка могла вырасти в этот период лишь в случае качественных или количественных изменений в отношении такого надела;
- заинтересованное лицо вправе оспорить КСЗ в специальной комиссии или суде.
Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.
Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.
Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:
— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.
В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».
В 2017 году на основании положений Федерального кодекса № 135 «Об оценочной деятельности» устанавливались все размеры стоимости по кадастру. Они важны не только государству, которое проводит расчет налоговой базы, но владельцам земли. Все результаты определения показателей вводятся в единую базу Росереестра.
Собственнику земельных участков необходимо знать кадастровую стоимость, так ка она влияет на множество действий:
- Уменьшения размера налога на землю.
- Установление более выгодной цены во время проведения сделки.
- Уменьшение платы за пользование арендой.
ВНИМАНИЕ !!! В 2014 году в России была проведена массовая переоценка. Это привело к тому, что владельцы столкнулись с большим повышением. При этом чаще всего стоимость кадастра получалась выше, чем предложения на рынке.
Из-за этого многие владельцы земель пошли с исковыми заявлениями для оспаривания.
Изменения в законе, внесенные в 2021 году, предполагают при расчете налога брать за основу кадастровую стоимость, определенную до 2014 года.
Как, когда и почему увеличивается кадастровая стоимость земли
С 2015 года многие субъекты рассчитывали земельный налог по результатам оценки по кадастру. В планах Правительства ввести эту систему с начала 2020 году во всех регионах без исключения.
ВНИМАНИЕ !!! С начала 2021 года налог на участки коснулось значительное увеличение. Он был поднят на 20% по сравнению с 2018 годом. В 2020 году это увеличение достигнет уже 60%. Одновременно запланировано проведение переоценки. В соответствии с новыми поправками в законодательстве будет изменена формула расчета налогов, и уменьшены параметры льгот и вычетов.
Очередная кадастровая переоценка проводится органами субъекта. Процедура должна проводиться каждые пять лет.
В Москве, столице Крыма и Санкт-Петербурге действует исключение. Здесь можно проводить переоценку каждые два года.
С 2021 года кадастровую оценку будут проводить только бюджетные организации, относящиеся к категории независимых. Сама процедура будет проходить под надзором Росреестра.
Если возникла необходимость обращения за переоценкой, владелец участка может привлекать независимых специалистов. Результаты их актов рассматриваются судом. Кроме этого, в каждом субъекте должна быть создана комиссия, занимающаяся определением кадастровой стоимости. У владельцев земельных участков есть право обратиться как в суд, так и в комиссию.
ВАЖНО !!! Форма оспаривания размера стоимости через судебные инстанции относится к самым сложным, тем не менее она самая эффективная. Право на выдвижении инициативы по проведению переоценки дается не только самим собственникам, а также арендаторам.
Такое становится возможным в том случае, если арендная плата за пользование землей зависит от стоимости по кадастру. Но для проведения проверки правильности установления стоимости по кадастру по заявлению арендатора, потребуется предоставить дополнительно письменное согласие самого собственника.
ВАЖНО !!! Органы муниципалитета не могут подать обращение о перерасчете кадастровой стоимости в судебном порядке, не пройдя комиссию. В 2021 году действует мораторий на проведение переоценки самими владельцами и представителями администраций.
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит
В общем и целом, изменения законодательной базы, в части внедрения нового механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной, заработает к началу 2023 года.
Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости
Что такое кадастровая стоимость объектов недвижимости, как и где получить о ней сведения, мы рассказали в предыдущих статьях. Но, получив эту информацию, многие задаются очередными вопросами: как проводится кадастровая оценка недвижимости на практике? И кто принимает решение о проведении оценки? Ответы – в нашей сегодняшней публикации.
Итак, по порядку. Решение о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) принимаются по инициативе региональных или местных органов власти (орган власти). Проводится оценка не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
Чтобы начать процесс переоценки представители власти на местах отправляют запрос в региональный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровая палата Росреестра формирует на основании этого запроса перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, и передает его в орган власти.
Затем орган власти выбирает оценщика. Для этого проводят конкурс на проведение работ по проведению ГКО. С той оценочной организацией, которая выиграла, и заключается договор для исполнения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
После завершения оценки орган власти утверждает ее результаты, для этого издаёт специальный нормативно-правовой Акт. В обязательном порядке публикует итоговые данные, а также передает их в региональный филиал Кадастровой палаты Росреестра, сотрудники которого вносят результаты оценки в государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Теперь подробно о том, как и кто проводит на практике оценку объектов недвижимости. Иначе говоря, о работе самих оценщиков. Во-первых, организация-победитель конкурса на проведение ГКО обязана строго руководствоваться требованиями законодательства об оценочной деятельности.
Во-вторых, использовать для определения кадастровой стоимости ценовую информацию рынка недвижимости.
Среди исследуемых факторов: расположение объекта недвижимости, район, в котором он находится, наличие инфраструктуры, близость к дорогам и к объектам социнфраструктуры (магазины, школы, больницы, рынки), назначение объекта, материал наружных стен и т.д. Все эти сведения помогают оценщикам прийти к правильным выводам.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ходе проведения ГКО оценщики распределяют их по группам – по принципу подобности. Для каждой моделируется единая оценочная формула (модель оценки). А потом на основе этого рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов, входящих в данную группу.
Кроме того именно оценщиками в ходе работ определяются удельные показатели кадастровой стоимости (стоимость 1 кв. метра в рублях) для каждой группы. Умножение его на общую площадь – будь то квартиры, комнаты, земельного участка, гаража – и дает результирующую кадастровую стоимость.
С порядком проведения государственной кадастровой оценки – теперь вы знакомы. А что делать в случае несогласия с этими результатами или с кадастровой стоимостью вашего объекта недвижимости? Ответ прост – оспаривать его. Каждому собственнику закон даёт такое право. Подробнее о способах оспаривания ГКО – расскажем в следующий раз.
Оставьте ваш комментарий
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Снижение кадастровой стоимости | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО
Кадастровая стоимость — это довольно отвлеченная цифра. Это «как бы» тоже стоимость недвижимости, но не та, за которую люди и компании покупают друг у друга недвижимость. Кадастровая стоимость — это цифра, определяемая государством. И от этой цены считаются налоги на имущество:
- налог на имущество физических лиц (местный налог);
- налог на имущество организаций (региональный, то есть это налог, который поступает в бюджет области).
Кроме того, если у муниципалитета взяты в аренду земли, то арендная плата (и выкупная цена этой земли) считается, тоже исходя из кадастровой стоимости.
Выше кадастровая стоимость — выше налог и арендная плата за землю. Поэтому государство завышает её в 2-3 раза относительно реальной, рыночной. Неудивительно, да?
Как людям и компаниям снизить налог на имущество? Очень просто — надо снизить кадастровую стоимость этого имущества.
Откуда вообще взялась эта кадастровая стоимость? В законе «О государственной кадастровой оценке» сказано, что её определяет бюджетное учреждение. Это Бюро технической инвентаризации, то есть БТИ.
Кадастровые инженеры БТИ считают, сколько стоят ваши участки, дома и квартиры. Единой методики расчёта не существует. И получается всегда так, что расчёт, сделанный инженерами БТИ, завышен.
Поэтому кадастровую стоимость можно снизить через суд.
Как снизить кадастровую стоимость имущества?
В теории все просто.
- Надо обратиться к оценщику, который установит рыночную стоимость недвижимости (дома, квартиры, участка земли и т.д.).
- С отчётом оценщика обратиться в БТИ с требованием установить кадастровую стоимость, исходя из рыночной.
- Если БТИ отказывает, то обращаться в суд с таким же требованием.
- Суд удовлетворяет иск.
- С решением суда надо идти в Росреестр, который установит новую кадастровую стоимость.
- ???
- PROFIT!!! Налог на имущество физлиц и компаний стал ниже.
Так кадастровую стоимость можно снизить в 2-3 раза.
Важно: с 2021 года прежде, чем идти в суд с административным иском, обязательно надо будет соблюсти претензионный порядок, то есть сначала обратиться в БТИ и потребовать, чтобы БТИ само, без суда, снизило кадастровую стоимость (но готовиться все равно надо к суду, потому что вероятность, что БТИ с вами согласится и снизит стоимость, невелика). До этого времени в БТИ можно не обращаться, а с отчетом оценщика сразу идти в суд.
До 2020 года с этой схемой не было никаких проблем. Суды снижали кадастровую стоимость, БТИ никак не возражало. Но в 2020 году все изменилось.
В 2020 году БТИ стало сражаться за судебные расходы при снижении кадастровой стоимости
Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это унитарное предприятие. Оно живёт за счёт денег, которые само зарабатывает. В бюджетных деньгах эти организации не купаются, поэтому они вынуждены их считать.
Есть правило — человек или компания, обратившиеся в суд за снижением кадастровой стоимости могут взыскать с БТИ судебные расходы (стоимость оценки, работа юриста и госпошлина) только если кадастровая стоимость снижена на 50% и более.
Например, была кадастровая стоимость 3 567 893 рублей, а суд решил установить её в размере 1 783 645,5 рублей (это 49,99%) от первоначальной — значит, истец может взыскать с БТИ судебные расходы. Если бы новая кадастровая стоимость была хотя бы на 300 рублей выше, то о возмещении судебных расходов истец мог бы забыть.
Чего хочет БТИ? Чтобы с него не взыскивали судебные расходы. Поэтому БТИ стала активно сопротивляться снижению кадастровой стоимости более, чем на 50%. БТИ неважно, снизится она на 20%, 30% или 49%. Главное, чтобы меньше 50%.
Что именно делает БТИ? Не соглашается с нашей оценкой кадастровой стоимости. И суд назначает судебную экспертизу. Эксперт считает по-своему и представляет в суд свой расчёт. Вероятно, суд согласится с этой экспертизой, потому что она как бы «нейтральная» — не от БТИ и не от истца.
От чего на самом деле зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет?
Окончательное слово за судом. Но суд опирается на оценки и экспертные заключения оценщиков и экспертов. По сути от оценщика и эксперта зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет.
Идти в суд нужно, имея на руках отчёт оценщика. Скорее всего, БТИ не согласится с этой оценкой и будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. На практике суд соглашается с оценкой эксперта в судебной экспертизе.
Когда сторона подаёт ходатайство о назначении судебной экспертизы, она просит поручить её конкретному эксперту. Который настроен по отношению к этой стороне, скажем так, доброжелательно.
Наша задача — не допустить, чтобы экспертиза ушла к эксперту, предложенному БТИ. Как добиться, чтобы экспертиза была поручена другому эксперту?
А что делать, если не удалось убедить суд выбрать нашего эксперта и экспертизу провёл кандидат, предложенный БТИ?
Мы заказываем рецензию на экспертное заключение и требуем, чтобы суд назначил повторную экспертизу. Нужно добиться, чтобы окончательное слово осталось за нами.
Это не все. Эксперта вызывают в суд, где он рассказывает, почему оценил недвижимость в такую-то сумму, а не в другую. Мы его допрашиваем.
И если эксперт не сможет чётко ответить на наши вопросы (а такое случается, потому что мы не лыком шиты), то суд, вероятно, решит назначить повторную экспертизу. И мы опять предложим своего эксперта.
Мы пользуемся всеми доступными средствами, чтобы «снести» невыгодное вам заключение эксперта.
У юристов БОЛЬШОГО ДЕЛА солидный опыт по снижению кадастровой стоимости. В среднем у нас получается снизить её на 45-60%. Бывают и более впечатляющие цифры. Например, у нас есть дела, где мы снизили стоимость земельного участка с 1 999 000 рублей до 314 000 рублей; с 5 291 000 рублей до 2 574 000 рублей; с 21 224 732 рублей до 10 219 315 рублей.
Ура, суд решил снизить кадастровую стоимость! Что дальше?
Теперь надо добиться, чтобы Росреестр внёс в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) соответствующие изменения, а то вам насчитают налоги по «старой» высокой кадастровой стоимости.
Если БТИ не пойдёт оспаривать решение суда о снижении стоимости в апелляцию, то оно вступит в силу через месяц после вынесения. Мы придём в канцелярию суда, получим копию решения с подписью судьи и печатью и отнесём в Росреестр, приложив заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. В течение 5-ти рабочих дней запись в Реестре будет изменена. Что и требовалось.
Выводы.
У недвижимости в России есть кадастровая стоимость. Налоги на имущество платятся, исходя из неё. За процент от этой стоимости можно выкупить арендованные у муниципалитета земли; размер аренды тоже считается от кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость определяет БТИ, и в 99,9% случаев эту стоимость можно снизить. А значит, платить меньше налогов, ниже аренду или выкупить землю дешевле.
По большому счёту снижение кадастровой стоимости зависит от заключения эксперта (хотя решение, конечно, за судом). Мы умеем работать так, чтобы суд выбрал для проведения экспертизы того эксперта, которого рекомендовали мы. А это 90% успеха.
Автор публикации: Юлия Огуреева
Одобрены поправки против завышения кадастровой стоимости
Кадастровая оценка недвижимости – это процедура документального подтверждения цены объекта с использованием ряда установленных критериев.
Определение стоимости имущества требует соблюдения ряда норм и правил. Важно, чтобы оценка была сделана предельно объективно. Поэтому она осуществляется независимыми специалистами.
Недостоверная экспертиза считается мошенничеством и подлежит наказанию.
Потребоваться кадастровая оценка недвижимости может в разных случаях:
- отчуждение или раздел имущества;
- купля-продажа. При расчете стоимости объекта бывает сложно найти поблизости похожее по характеристикам имущество, чтобы определить примерную стоимость. Кадастровая оценка дает возможность установить реальную ценность недвижимости;
- оформление ипотеки в банке. Если кадастровая стоимость устарела и это является преградой для оформления кредита, то нужно обновить ее путем заказа проведения независимой оценки;
- сдача жилья в аренду. Актуальна государственная оценка имущества для тех случаев, когда муниципалитет предоставляет квартиру по договору коммерческого найма. Величина ежемесячной арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости;
- постановка объекта на налоговый учет. Для уплаты налога с недвижимого имущества нужно знать его кадастровую цену;
- оформление субсидии. Для правильного расчета государством льгот для граждан принимаются во внимание сведения из Росреестра.
Порядок проведения государственной оценки зарегистрированного недвижимого имущества России приведен в ФЗ №237 от 3 июля 2020 года.
Процедура состоит из таких этапов:
- принятие решения об осуществлении экспертизы;
- расчет стоимости;
- подготовка отчета;
- утверждение результатов.
Кадастровая стоимость регулярно пересматривается. Это позволяет максимально точно, правильно рассчитать налог на объект, который юридические и физические лица должны уплачивать ежегодно.
Зачем нужна, кто проводит и какие нюансы нужно знать о кадастровой оценке
Кадастровая оценка проводится для корректного налогообложения объектов недвижимости. Сделать ее необходимо при оплате налога на жилплощадь, продаже, разделе. Сведения о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости вносятся в общий реестр.
По сути, кадастровая оценка объектов недвижимости должна отображать реальную рыночную цену объекта, но это не всегда так, зачастую кадастровая ниже. Оцениваться могут любые объекты недвижимости.
Совет! Цены на недвижимость, в частности жилые, помещения нестабильны, поэтому рекомендовано проводить переоценку регулярно – каждые 5 лет.
При оценке применяются такие методы:
- Массовой оценки.
- Индивидуальный подход. Этот вариант распространен, если первый метод не может дать достоверных результатов или его невозможно применить.
Кадастровая оценка необходима при взыскании налога на имущество.
Статистика! В 2020 году было много нареканий на то, что есть отличие между кадастровой и рыночной стоимостью объектов жилого и нежилого фонда, земли в несколько раз.
Основой для расчета кадастровой стоимости являются:
- локация объекта и его планировка;
- инфраструктура – наличие и развитие ее;
- престижность района расположения.
Не повлияют на кадастровую оценку: наличие или отсутствие ремонта, состояние сантехники, вид из окна и другие подобные аспекты. Благоприятность условий оказывает прямое влияние на оценку.
Кадастровая оценка призвана обеспечивать реальную и полную уплату налогов за недвижимость при ее продаже, покупке, разделе. Этот критерий применим в таких случаях:
- Купля-продажа недвижимости.
- Раздел имущества.
- При расчете налога на недвижимость, если в собственности гражданина больше 20 кв метров.
- При покупке жилья в ипотеку.
- В случае передачи объекта государственной собственности в аренду. Кадастровая оценка нужна для формирования арендной платы.
- При страховке объекта. Страховые компании в таком случае требуют такого рода данные.
Внимание! Если вы не согласны с результатами оценки, обжаловать их можно в суде.
Методы расчета разработаны Минэкономразвития РФ. Этот же орган занимается документацией, нормами. Ними пользуются уполномоченные государством оценщики. Все методические правила прошли согласование с исполнительными органами.
Территориальное отделение государственной службы есть во всех крупных населенных пунктах. Необходимо подать заявление в установленной форме, также нужны некоторые документы, для того чтобы заявление приняли, а именно:
- Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, которая будет оцениваться. Подается копия.
- Акт обследования, он является основанием, по которому объект недвижимости будет снят с учета, и не будет продолжать свое существование.
- Планы – технический, межевой.
- Документы, которые подтверждают категорию участка. Подается копия.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Государственная независимая оценка проводится в отношении всего зарегистрированного на территории Российской Федерации недвижимого имущества. Это земельные наделы, частные дома, коммерческие здания, квартиры в городских многоэтажках, машино-места, объекты незавершенного строительства и прочие жилые и нежилые сооружения.
В регионе стартовала программа «Доступная ипотека»
Не проводится экспертиза в отношении недвижимости, не обладающей на момент формирования списка хотя бы одной из таких характеристик:
- определенная категория для земли;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования.
Конкретный перечень определяется органами местной власти. Данной структуре при этом следует руководствоваться статьей №13 ФЗ 237 «О государственной кадастровой оценке» от 22 июня 2020 года.
Как получить данные о кадастровой цене?
Последнее время предоставление рассматриваемой услуги организовано на государственном уровне. При этом главные принципы работы – точность расчета и прозрачность для общества. Так, при желании каждый может получить информацию о кадастровой цене. Сделать это можно несколькими способами:
1. На сайте Росреестра. Наиболее простой вариант получения информации – через интернет, путем получения требуемой информации на ресурс Росреестра. Здесь также стоит выделить несколько способов:
- «Получение сведений из ГКН». Для многих пользователей сайта самым простым решением является заказ выписки из ГКН. Для решения поставленной задачи достаточно зайти в соответствующий раздел, выбрать категорию получателя (юрлицо или физлицо) и заполнить необходимые поля. После этого формируется заявка на передачу информации о кадастровой цене. Учтите, что поля с восклицательным знаком в конце заполнять обязательно. Остается убедиться, что сервис принял заявку и записать приведенный номер. В дальнейшем номер заявки может использоваться для проверки текущего статуса исполнения. Время на предоставление услуги – до пяти рабочих суток со дня передачи бумаг.
- «Публичная кадастровая карта». Мало кто знает, но на официальном ресурсе Росреестра есть специальная карта кадастра, в которой несложно найти нужную информацию. Все, что требуется для получения данных – иметь под рукой кадастровый номер и «пробить» его через расширенный поиск. Благодаря такой услуге, каждый пользователь может получить следующую информацию – кадастровую цену, характеристики, площадь и данные лица, обслуживающего объект. Стоит отметить, что информация имеет справочный характер и использовать ее в качестве бумаги с юридической силой запрещено.
- «Справка по недвижимости в online-режиме». На официальном сайте Россреестра предусмотрен специальный раздел электронных услуг и сервисов, где доступны данные об интересующем объекте. Поиск информации можно осуществлять по любым данным – будь это условный или кадастровый номер или местоположение участка (сооружения).
- Получение информации из фонда данных ГКО. В этом случае пользователь может получить интересующие его сведения из специального фонда, где указываются результаты ГКО. При этом оценка проводится местными структурами или субъектами РФ. Чтобы получить интересующую информацию, стоит зайти в один из разделов (для физлиц или для юрлиц), после чего перейти в рассматриваемый раздел. Чтобы получить интересующую информацию, достаточно указать кадастровый номер в специальном поле и нажать на кнопку поиска. Как только эта операция произведена, открывается вкладка с данными об интересующем объекте или же надпись, что запрошенные данные отсутствуют (такое возможно, если для определенного объекта ГКО не проводилась). В ряде случаев достаточно скачать отчет о вычислении кадастровой цены, где должны быть данные об интересующем участке (сооружении). Услуга по предоставлению информации о кадастровой цене, бесплатна и передается в режиме онлайн.