Осенью 2017 года вступили в силу изменения ряда законов в части вопросов строительства в районе аэропортов. LIVING разобрался, в чём заключаются нововведения, какие новостройки Петербурга находятся на приаэродромной территории и действительно ли опасно там жить.
В сентябре 2017 года вступили в силу изменения Градостроительного и Воздушного кодексов (Федеральный закон от 01.07.
2017 № 135-ФЗ), устанавливающие чёткие требования к строительству объектов в границах приаэродромных территорий. Делятся эти территории на семь подзон.
В первых двух вообще запрещено размещать объекты, не связанные с работой аэровокзалов, а далее действуют различные ограничения – от высотных, до функциональных.
«Данные поправки, пусть и вступили в силу, но само зонирование территорий у аэропорта Пулково пока не выполнено, — объясняет LIVING’у начальник отдела межведомственного взаимодействия петербургского Стройнадзора Арсений Волков.
– Границы указанных подзон предстоит к весне разработать и утвердить соответствующим профильным министерствам – Минтрансу, Минпромторгу и Минобороны. Когда это будет сделано, то для застройщиков появятся вполне понятные ограничения, наподобие правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Этими требованиями необходимо руководствоваться при разработке проектной документации».
На тот срок, пока зонирование не сделано, Росавиация утвердила границы санитарно-защитных зон и полос воздушных подходов аэропорта Пулково. Как объясняют в Стройназдоре, эти нормативы являются «переходными» — строительство на данных территориях всё равно необходимо согласовывать с Росавиацией. Санитарно-защитные зоны делятся на четыре подзоны.
В так называемую зону А попадает вообще большая часть территории города. Согласно разработанным ещё в советское время «Рекомендациям по установлению зон ограничения жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума», уровни авиационного шума там соответствуют требованиям санитарных норм и СНиП для жилой застройки.
Схема: Границы санитарно-защитных зон аэропорта Пулково. Источник: Росавиация
Далее идут зоны Б и В. На них стоит остановиться подробнее. В них попадает целый ряд кварталов жилой застройки. В частности, посёлок Ленсоветовский, где строятся новые жилые комплексы (зона В), часть Славянки (Б и В), кварталы города Колпино (Б), а также ряд населённых пунктов с частной застройкой, садоводств и огородничеств.
По ГОСТу 22283-88 «Шум авиационный», эквивалентный уровень звука (постоянный шум), равен 65 дБ днём и 55 дБ ночью. При единичном воздействии (пролёт самолёта) он составляет максимально 85 и 75 дБ соответственно. Также в дневное время допускается превышение установленного уровня звука на значение не более 10 дБ для аэродромов 1 класса, к каким относится Пулково.
В зоне В эквивалентный уровень шума может быть выше на 5 дБ.
Согласно упомянутым рекомендациям, в этих зонах разрешается жилищное строительство с повышенной звукоизоляцией. В Стройнадзоре нам пояснили, что жилые комплексы, построенные на указанных территориях, проектировались с учётом воздействия источников шума.
Что знают учёные
Российских исследований, касающихся влияния самолётного шума на людей, проживающих вблизи аэродромов, в последнее время не публиковалось. Зато зарубежные учёные регулярно занимаются работой в данном направлении.
Так, специалисты факультета психиатрии Оксфордского университета, а также ряда других британских учебных заведений, в 2001 году исследовали воздействие постоянного самолетного шума на детей (A follow-up study of effects of chronic aircraft noise exposure on child stress responses and cognition).
Согласно результатам, длительное авиашумовое воздействие (более 66 децибел 16 часов в сутки) приводит к повышенному уровню беспокойства, стрессовым состояниям, ухудшению навыков чтения и концентрации внимания.
Другое исследование (Chronic aircraft noise exposure, stress responses, mental health and cognitive performance in school children) проведённое в аналогичных условиях, но с большим числом детей, подтвердило указанные выводы.
Специалисты же Сиднейского университета провели социологические опросы (A review of health effects of aircraft noise), которые показали связь «шумового загрязнения» с раздражимостью.
Отмечается, что некоторые факты говорят даже о более высоком проценте госпитализации людей, живущих или работающих в районах аэропортов в психиатрические больницы.
Там же сообщается, что шум самолётов может воздействовать на центры сна головного мозга и приводить к бессоннице и прочим проблемам.
«Несмотря на то, что санитарные зоны по шумам у нас действуют и соблюдаются, многим старым отечественным самолётам путь в Европу заказан в связи с более жёсткими нормативами», — поделился лётчик одной из российских авиакомпаний.
Помимо шума, ряд опасений вызывает также вопрос опасности излучения радиолокаторов аэропорта.
Как мы писали ранее, санитарно-защитные зоны и какие-либо ограничения застройки на территории, прилегающей к ним, не утверждены.
Вопрос поднимался депутатами и активистами, однако в Смольном сообщили, что согласно Градостроительному кодексу, при планировке территории такие исследования не требуются.
Зона воздействия локаторов аэропорта Пулково. Источник: Материалы комиссии по землепользованию и застройке
Однако согласно информации института Ленаэропроект, часть территории будущего комплекса «Планетоград» попадает в потенциальную зону ограничения застройки из-за воздействия излучения от локаторов аэропорта.
Соответствующие данные были представлены на заседании комиссии по землепользованию и застройке в 2016 году.
При этом, исходя из санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, площадь воздействия радаров гораздо меньше.
Директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов также провёл свой расчёт зоны излучения одного из пулковских локаторов, основываясь на «Методических указаниях по определению уровней электромагнитного поля и гигиенических требованиях к размещению ОВЧ-, УВЧ- и СВЧ-радиотехнических средств гражданской авиации». Результаты подтверждают, что локатор может воздействовать на район будущей застройки.
Радиусы санитарно-защитной зоны ТРЛК «Утёс». Визуализация Александра Карпова
Другая сторона медали
Строительство в санитарно-защитных зонах аэропорта может навредить не только будущим жителям этих домов, но и помешать работе лётчиков.
Так, при согласовании проекта «Планетоград» к югу от Пулковской обсерватории, Росавиация высказывала опасения, что застройка помешает работе локаторов и отразится на безопасности полетов.
В авиационном ведомстве заявили, что строительство торговых центров «Юлмарт» и «Ряды» вблизи аэродрома уже негативно сказалось на безопасности полетов — привело к невозможности обеспечения захода на посадку воздушных судов определённых категорий при сложных метеоусловиях.
Однако в ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы», ФГУП «Госкорпорация по организации воздушного движения в РФ» и Северо-Западное управление Федерального агентства воздушного транспорта сообщили, что появление «Планетограда» к негативным последствиям не приведёт.
Какие права и обязанности имеют жители новостройки на придомовую территорию
Наверное, мало кто задумается, покупая квартиру, как будет выглядеть двор, насколько он будет благоустроен, вообще каков статус территории, на которой придется искать место для парковки (если не куплено машино-место в паркинге). Застройщики в свою очередь обещают манну небесную, и площадки, и тренажеры, а бывает сады-огороды, беседки, променады и прочую улично-соблазнительную структуру.
До сдачи
В обязанность застройщика входит не только строительство дома, но и благоустройство территории, к этому дому относящееся. «Нормы благоустройства регламентирует Свод Правил 42.13330.
2016 и Правила землепользования и застройки города Санкт-Петербург (ПЗЗ), где описываются необходимые к размещению на придомовой территории площадки для игр детей, зоны для спорта, отдыха населения, хознужд, их площадь и расположение, количество парковок, дорожек, зеленых насаждений и так далее, — рассказывает директор по маркетингу и рекламе холдинга «Аквилон-Инвест» Надежда Зотова. — Размещение и площадь объектов в границах участка также должно соответствовать нормам СанПиН и пожарной безопасности. К примеру, по текущему ПЗЗ, количество озеленения рассчитывается, исходя из общей площади квартир (23% от общей площади) и встроенных помещений (15%), площадь детских площадок – от расчетного количества детей, которые будут проживать на территории того или иного жилого комплекса».
Стоит все это удовольствие недешево. «Затраты на благоустройство территории комплексов такого класса, в среднем варьируются в пределах 3,5-4 % от стоимости инвестиционно-строительного проекта», — отмечает менеджер по продуктовым решениям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Вера Малахова.
Кроме регламентируемых элементов благоустройства бывает так, что застройщику приходится тратиться на бессмысленные сооружения, которые новоселам не очень-то и нужны (а понятно, что в конечном итоге за все платит именно он).
Так получилось при строительстве ЖК «Четыре горизонта» — компании RBI пришлось восстановить водонапорную башню Охтинской бумагопрядильной мануфактуры (объект культурного наследия).
Двор в комплексе закрыт от посторонних, так что этот памятник, который занимает немалую часть двора, могут посещать только жители «Четырех горизонтов».
После сдачи
Самое интересное начинается после сдачи дома в эксплуатацию, когда с объекта уходит застройщик и власть переходит к свеженьким новоселам.
Вся эта благоустроенная территория по закону переходит в их пользование и поддерживать ее функциональность приходится уже самим жителям дома за свой счет. Правда, это собственность не частная, а общая.
Продать, купить, передать по наследству ее нельзя — только вместе с квартирой. При этом, важно, никакого земельного налога платить по закону не надо.
«Кадастрирование и оформление придомовой территории в собственность происходит после полного завершения всех работ на объекте, когда в эксплуатацию введены все очереди. Автоматически к дому присоединяется участок, расположенный четко по линии дома. В процессе оформления участвует не застройщик, а управляющая компания», — рассказывает Надежда Калашникова.
«Согласно пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирного дома (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включая земельный участок, на котором расположен МКД и который сформирован для его эксплуатации», — комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Максим Алексеев.
При этом, добавляет он, право владения, пользования и распоряжения такой придомовой территорией не безгранично. По большому счету отдельный собственник вообще ничего не в праве делать на территории двора, если это не нравится другим собственникам.
Чего нельзя делать на придомовой территории?
Огораживать место для автомобиля: мол, я тут всегда паркуюсь;
Занимать часть придомовой территории для лоджии или балкона (распространенная ситуация для жильцов первых этажей), или отдельного входа в собственное помещение (распространенная ситуация при переводе жилых помещений на первом этаже в нежилой фонд);
Заниматься благоустройством, высаживать, к примеру, растения — у соседей может быть аллергия, делать из шин клумбы. Хотя обычно на такие факты закрывают глаза, если не находится какой-нибудь особо ретивый гражданин.
«Единственным средством собственника обеспечить законные основания для использования части придомовой территории в личных целях является получение от остальных собственников согласия на такое использование – это называется определение порядка пользования», — отмечает юрист.
Звучит просто, но по факту в жилом комплексе, где приживает несколько тысяч человек, собрать собственников вместе бывает практически невозможно.
Жильцы могут участвовать в решении вопросов благоустройства придомовой территории, если в жилом комплексе создан совет дома, рассказывает Надежда Калашникова.
Для решения вопросов по установке дополнительных качелей, скамеек, малых архитектурных форм необходимо проведение общего собрания собственников жилья. После этого инициативная группа может вносить корректировки в существующий план благоустройства.
« Пример тесного взаимодействия УК и жильцов является ЖК «Лондон Парк». Здесь создан совет дома, который активно принимает участие в решении всех текущих вопросов.
По их инициативе был внесен ряд изменений в существовавший план благоустройства.
Кроме того, жители сами принимали активное участие в его реализации: участвовали в субботниках, занимались высадкой декоративных растений», — рассказала Надежда Калашникова.
Что категорически запрещено делать на придомовой территории?
- Есть запреты, которые нельзя законно обойти, даже если будет положительное решение всех собственников:
- Запрещено мыть, ремонтировать транспортные средства;
- Запрещён проезд и стоянка транспортных средств вне оборудованных проездов, стоянок;
- Запрещено складирование материалов, загромождение металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, пищевыми отходами;
- Запрещено разжигание костров;
- Запрещено размещение несогласованных построек (сараи, гаражи, ограды);
- Запрещено натягивание бельевых веревок между деревьями, сушка белья, чистка одежды; и множество иного рода запретов и ограничений, которые содержатся в нормативно-правовых актах, в том числе в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- «Таким образом, закрепление в действующем законодательстве прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении его общего имущества, включая придомовую территорию, не означает полную свободу указанных лиц в определении вариантов использования такого имущества», — резюмирует Максим Алексеев.
Кому не нужно устанавливать СЗЗ? — САНГиК
- Разберемся, кому нужно устанавливать санитарно-защитную зону, а кому нет.
- Кому не нужно устанавливать СЗЗ?
- Разберемся, кому нужно устанавливать санитарно-защитную зону, а кому нет.
- Санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека (далее — объекты), в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.
- СЗЗ устанавливаются в отношении объектов, обладающих следующими признаками (одновременно):
- ▸объект является источником химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека (это значит, что уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки такого объекта превышают 0,1 ПДК и (или) ПДУ);
- ▸за контуром такого объекта сформировано химическое, физическое и (или) биологическое воздействие, превышающее санитарно-эпидемиологические требования (то есть воздействие по общему правилу превышает 1 ПДК и (или) 1 ПДУ).
Если за контурами объектов химическое, физическое и (или) биологическое воздействие не превышает санитарно-эпидемиологических требований — установление СЗЗ не требуется. Однако проект СЗЗ все равно должен быть разработан, ведь именно в нем обосновывается отсутствие необходимости устанавливать СЗЗ.
Санитарно-защитная зона будет считаться установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. Основанием для установления СЗЗ является решение об установлении, которое выдается в Роспотребнадзоре.
Граница санитарно-защитной зоны устанавливается один раз и бессрочно, при условии, что на предприятии не происходит существенных изменений производственного (технологического) процесса, появления или ликвидации большого количества источников выброса вредных веществ в атмосферный воздух или источников шума, новых технологий, нового сырья или вида топлива и т.д.
Кому не нужен проект СЗЗ?
- Предприятие не является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, т.е. уровни создаваемого предприятием загрязнения за пределами промышленной площадки не превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ физического воздействия на атмосферный воздух.
- Предприятие относится к IV-V классам опасности и на нем определен ориентировочный размер СЗЗ.
- Предприятие является объектом малого бизнеса и относится к V классу опасности.
- Предприятие является микропредприятием малого бизнеса с количеством работающих не более 15 человек.
Как подтвердить, что вам не нужен проект СЗЗ?
Для подтверждения факта, что у предприятия нет необходимости установления санитарно-защитной зоны, требуется провести инструментальные замеры и/или провести расчет рассеивания загрязняющих веществ в атмосферном воздухе от источников на предприятии и расчет уровней физического воздействия от объекта в целом. Также стоит отметить, что к предельно-допустимым уровням физического воздействия относится не только уровень шума, но и вибрации, напряженности электромагнитных полей (в том числе высоковольтных ЛЭП), облучения для источников высокочастотных, ультра высокочастотных и сверхвысокочастотных излучений.
Однако, стоит помнить, что в регионах страны отделения Роспотребнадзора могут предъявлять разные требования к правообладателям по предоставлению документов которые могут подтвердить отсутствие необходимости установления СЗЗ.
При решении вопроса о необходимости установки СЗЗ на вашем объекте рекомендуем обратить внимание на следующие документы:
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 “Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов”
Санитарно-защитные зоны: изменения в законодательстве 2020
Разрабатывать проект СЗЗ по новым требованиями придется с 2021 года
None
На начало 2020 года действующими документами в отношении разработки проекта, установления, изменения и ликвидации санитарно-защитных зон (СЗЗ) являются: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, ФЗ №222 от 3 марта 2018 (утвердивший Правила) и ФЗ №340 и №342, внесшие изменения в Градостроительный кодекс РФ.
В 2019 появился был опубликован проект Положенияо санитарно-защитных зонах, которое должно устранить все противоречия между правилами и СанПиНом, разъяснить спорные вопросы терминологии.
Если проект Положения доработают и примут в 2020 году, то какие нововведения появятся в процедуре разработки проекта СЗЗ? Об отличиях нового Положения от уже действующих документов читайте в этой статье.
Положение о СЗЗ: разработка нового документа в 2020 году
Необходимость принятия Положения о санитарно-защитных зонах прямо указана в ФЗ №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»: соответствующий абзац был включен в Раздел III, статья 12, п.2 еще в сентябре 2017 года. В 2018 году принялиправила разработки СЗЗ. Однако упомянутое в законе Положение к началу 2020 годане утверждено и даже не доработано до окончательной редакции.
Первая версия Положения о СЗЗ появилась в январе 2019 года, когда опубликовали проект утверждающего его постановления. По тексту документ мало отличался от уже существующих Правил.
Вторая, существенно отредактированная версия, появилась в июле 2019. В ней требования к установлению, ликвидации, изменению СЗЗ изложены намного подробнее. Так, законопроект предлагает:
- Отменить №222-ПП РФ (Правила 2018 года) и оставить действующим только новое Положение.
- Дополнить перечень объектов, требующих установления СЗЗ,некапитальнымистроениями и группами объектов, автомобильными и железными дорогами.
- Окончательно исключить из перечня остальные линейные объекты, на какой бы стадии ни находились их строительство или эксплуатация.
- Установить критерием для создания СЗЗ превышение ПДК за границей объекта по физическому, химическому, биологическому загрязнению.
- Утвердить подробный состав проекта СЗЗ.
- Определять размер СЗЗ, исходя из расчетных данных и замеров, а также результатов оценки риска здоровью населения, но не в каждом случае, а в зависимости от класса опасности объекта.
- Отменять решение об установлении СЗЗ, выданное Роспотребнадзором, если в течение года после его выдачи объект так и не был введен в эксплуатацию.
- Оставлять действующим решение о СЗЗ в случае смены собственника объекта, так что оформлять СЗЗ заново не понадобится.
- Дать право оформления СЗЗ не только правообладателю объекта, но и его представителям, например, арендаторам.
- По отдельным критериям рассматривать СЗЗ для кладбищ и скотомогильников из-за специфического воздействия на почву и подземные воды.
Критика Положения о СЗЗ и перспективы законопроекта
Установление СЗЗ для автодорог и железнодорожных путей – один из самых спорных пунктов разрабатываемого Положения.
Учитывая протяженность этих объектов, а также разнообразие природных исоциально-экономических условий районов, где они проходят, стоимость установления СЗЗ будет огромной, а вот целесообразность — неочевидной.
Нужна ли СЗЗ в незаселенной местности и неосвоенных районах? Кто будет оплачивать проекты и согласования? ОАО «РЖД» — собственник железнодорожных путей по всей стране — уже выразило свой протест.
Кроме этого, Положение о СЗЗ, хотя и ссылается на нормы СанПиН, вступает с ним в противоречие по отдельным вопросам, например:
- необходимость проведения оценки риска для объектов разного класса опасности,
- порог превышения ПДК для определения границы зоны — 1 или 0,1.
Некоторые термины, используемые в Положении, не имеют четкого определения, например:
- предельные размеры СЗЗ,
- стесненная застройка,
- приоритетные загрязняющие и канцерогенные вещества.
Если Положение будет утверждено в 2020 году, то, вероятнее всего, разрабатывать проект СЗЗ по новым требованиями придется с 2021 года. Команда «ЭкоЭксперта» экоизыскания.
рф следит за судьбой законопроекта и начнет применять его в составлении экологической документации сразу же после вступления в силу.
Наши клиенты не беспокоятся об изменениях природоохранного и санитарного законодательства – мы обо всем позаботимся сами.
Как не обжечься на сделках с недвижимостью в охранных зонах
03.12.2019
Какие территории в нашей республики считаются зонами с особыми условиями использования? Какие бывают виды охранных зон?
Д. М.
: Зоны с особыми условиями использования устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, обороны страны, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, охраны окружающей среды, в том числе защиты и сохранения природных лечебных ресурсов, предотвращения загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод.
Таким образом, зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются как в целях охраны объекта, нуждающегося в этом (например, водоохранные зоны, прибрежно-защитные полосы), так и в целях защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (санитарно-защитные зоны предприятий).
В настоящее время все виды охранных зон указаны в статье 105-й Земельного кодекса Российской Федерации. Она насчитывает 28 видов зон.
В их числе охранные зоны линий электропередач, трубопроводов, особо охраняемых природных территорий. В Татарстане учтено порядка 90 тысяч зон с особыми условиями использования территорий.
Это довольно большое количество по сравнению с другими российскими регионами.
Из-за чего их количество увеличивается?
Д. М.
: Расширяются населенные пункты, в них проводят газ и свет. Из-за этого появляются новые охранные зоны линий электропередач и трубопроводов. Либо в реестр вносят охранные зоны существующих объектов, которые ранее не были учтены в ЕГРН.
Никаких запретов на покупку земли в охранных зонах нет
Можно ли приобретать недвижимость, находящуюся в этих зонах, и на каких условиях?
Г. Г.
: Приобретать, несомненно, можно. Никаких запретов на покупку, продажу и совершение иных сделок с недвижимостью, обремененной охранной зоной, не существует.
Но знать о том, имеется ли на земельном участке охранная зона, можно и нужно.
Причем до совершения сделок, чтобы оценить, необходимо ли вообще приобретать такой объект и можно ли будет его использовать по тому назначению, которое предполагается.
Также стоит учитывать, что охранные зоны накладывают на собственников земельных участков определенные ограничения. К примеру, в охранных зонах электросетевого хозяйства нельзя осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.
В пределах охранных зон без письменного разрешения сетевых организаций ни юридическим, ни физическим лицам нельзя производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или даже снос зданий и сооружений. На земельных участках, где размещены объекты системы газоснабжения, также запрещается строительство любых зданий, строений и сооружений в пределах минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.
То есть информация о наличии охранной зоны поможет потенциальному покупателю принять верное решение о приобретении недвижимости. Помимо прочего такое знание предупредит, что в такой зоне объект недвижимости строить нельзя, потому что он будет снесен.
За правонарушения в охранных зонах может наступить уголовная ответственность
Какая ответственность предусмотрена для тех, кто нарушает эти ограничения?
Д. М.
: Законодательством РФ предусмотрена гражданско-правовая, административная и даже уголовная ответственность за правонарушения в охранных зонах.
Что касается административной ответственности, на граждан могут накладываться административные штрафы. Их размеры различны.
Если нарушен режим использования прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта, то административный штраф на граждан составит от 3 до 4,5 тыс.
рублей; на должностных лиц – от 8 до 12 тыс. рублей; на юридических лиц – от 200 до 400 тыс. рублей.
Если нарушены правила охраны линий электропередач, то для граждан полагается штраф в размере от 500 рублей до 1 тыс.; на должностных лиц – от 1 до 2 тыс. рублей; на юрлиц – от 10 до 20 тыс. рублей.
Также предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Ущерб, причиненный лицу либо имуществу лица, подлежит полному возмещению лицом, причинившим этот вред.
Кроме того, здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
Как показывает судебная практика в Республике Татарстан, суды удовлетворяют указанные требования о сносе зданий.
То есть снос происходит за счет собственника?
Д. М.
: Да, сносят за счет собственника или юрлица, допустившего эти нарушения.
За какие правонарушения в охранных зонах может наступить уголовная ответственность?
Г. Г.
: Уголовная ответственность возможна, к примеру, в случае, если возведение такого объекта с нарушениями требований безопасности привело в результате к обрушению или иному негативному последствию и причинило вред жизни и здоровью гражданина. Все зависит от ущерба.
Продавец обязан предупредить покупателя земли о наличии охранной зоны
Что нужно сделать в случае отчуждения объекта, расположенного в охранной зоне?
Г. Г.
: При заключении договора продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования. Причем не только устно, но и прописать это в договоре купли-продажи.
Если это не будет прописано, есть основания для приостановления государственной регистрации прав. Кроме того, если продавец не известит покупателя о наличии охранной зоны, покупатель имеет право потребовать расторжения сделки, возмещения причиненных убытков и даже уменьшения цены сделки.
Как показывает судебная практика, суды выносят решения о расторжении договора, когда покупатель не был предупрежден об охранной зоне.
Каким образом можно получить информацию о наличии охранной зоны на территории объекта недвижимости?
Д. М.
: Для получения сведений ЕГРН о наличии охранной зоны и ее границах необходимо запросить выписку. Помимо выписки информация о границах зон с особыми условиями использования территорий содержится в составе кадастрового плана территории.
При запросе сведений ЕГРН в виде кадастрового плана территории данный запрос должен содержать информацию о кадастровом номере кадастрового квартала.
Для удобства и минимизации ошибок необходимо направлять запросы в орган регистрации прав в электронном виде через портал государственных услуг Росреестра www.rosreestr.ru. Кроме того, запрос может быть представлен заявителем в многофункциональный центр.
Также с информацией о наличии зон с особыми условиями использования территорий на земельном участке можно ознакомиться на публичной кадастровой карте, но эти сведения носят справочный характер и в отличие от выписок не будут иметь юридической силы.
Охранную зону можно исключить из ЕГРН по решению органов госвласти
Что делать, если постройка уже есть и только после этого человек выясняет, что зона считается охранной?
Г. Г.
: Для регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости, в случае если на земельном участке имеется охранная зона, в орган регистрации прав необходимо представить решение организации, в пользу которой установлено ограничение, о согласовании строительства объекта. Решение должно говорить о том, что строительство этого объекта было согласовано и соответствующее разрешение на строительство получено.
Для его получения необходимо обратиться в данную организацию. Например, если зарегистрировано ограничение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций – объектов электросетевого хозяйства, необходимо обращаться в ОАО «Сетевая компания», если охранная зона газораспределительных сетей – в ООО «Газпром трансгаз Казань».
Можно ли исключить из ЕГРН охранную зону или же есть возможность ее поменять?
Д. М.
: Да, можно исключить и изменить ее границы, но решение об этом принимают уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления, а Кадастровая палата только вносит поступившие сведения.
пресс-служба
источник Татар-информ
Борьба за санитарно-защитные зоны: собственники земли снимают ограничения через суд
Судебные прецеденты, когда собственники земли настаивают на сокращении неправильно установленной СЗЗ и снятии ограничений на использование участка, в 2019-начале 2020 года стали возникать во многих регионах РФ.
Причина нового «тренда» – в противоречии действующих правил установления СЗЗ и требований Градостроительного кодекса, с одной стороны, и принятых до 2018 года правилах землепользования и застройки населенных пунктов и муниципальных образований – с другой.
В действующем законодательстве указано, что только внесенные в ЕГРН санзоны, имеющие Решение Росприроднадзора об установлении границ, считаются легитимными.
А по ранее принятым правилам землепользования и застройки, даже с соблюдением норм СанПина, санитарно-защитные зоны могли быть согласованы только местными властями и на этом основании внесены в Генплан.
И собственнику земель могли отказывать, например, в выдаче разрешения на строительство жилого дома.
Согласно п.11 «Правил установления СЗЗ» (№222-ПП РФ от 3 марта 2018 г.) подать заявление на сокращение границ и вывод своего участка из-под ограничений может собственник земли, даже если правообладатель объекта этим заниматься не планирует.
Но такая заявка потребует обоснований, в том числе и замеров, свидетельствующих об отсутствии превышений ПДК на спорном участке. И речь идет о СЗЗ, утвержденной по всем Правилам.
Если же СЗЗ фактически существует, но в ЕГРН ее нет, то собственник только на одном этом основании может попытаться снять ограничения через суд. Естественно, в ходе процесса будут учтены все обстоятельства, так что гарантии успеха никто не даст.
Тем не менее, множество судебных исков именно на освобождение земель от ограничений СЗЗ уже были рассмотрены российскими судами.
Чаще всего решения выносились в пользу собственника, а местным властям предписывалось признать частично не действующими «Правила землепользования и застройки» вместе с Генпланом, где границы СЗЗ наносились по старым сведениям.
Иногда требования собственников были неразумными, и в иске отказывали. Так, например, произошло в Благовещенске, где собственник участка (ООО «Амур-Лада») планировало построить жилые дома в СЗЗ недействующего скотомогильника. Но здесь на первый план вышли уже санитарно-эпидемиологические требования к качеству жизни и охрана здоровья населения.
До те пор, пока не будет принято долгожданное Положение о санитарно-защитных зонах, которое сняло бы все противоречия в этой сфере, а также не пройдет срок упрощенной выдачи Решений на установление СЗЗ для действующих объектов (он продлен до 1 января 2022 года), в вопросах сокращения границ СЗЗ будут возникать споры между собственниками земель и предпринимателями, правообладателями производственных объектов. Во избежание проблем и финансовых потерь мы рекомендуем оформить экологическую документацию по действующим правилам. Специалисты «ГеоЭксперта» проверят правильность установления СЗЗ для вашего объекта и разработают проект СЗЗ с нуля, если это потребуется.
В 2018 году ввести объект в эксплуатации будет невозможно, не предоставив сведения о его охранной зоне
С 1-го января вступила в силу вторая часть поправок, вносимых Федеральным законом от 13.07.2015 № 252, по которым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставлять описание его охранной зоны.
Касается эта норма тех объектов, для эксплуатации которых законами предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий.
В особенностях и перспективах правового регулирования этой области постараемся разобраться в данной статье.
Одной из основных проблем в сфере недвижимости на сегодняшний день, является неполнота информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
И если сведения о земельных участках и объектах капитального строительства непрерывно вносятся и актуализируются в ЕГРН, то по зонам с особыми условиями использования территорий, их еще называют сокращенно ЗОУИТ или просто особые зоны, данных в реестре крайне мало.
- Зачем устанавливать особые зоны?
- Согласно Градостроительному кодексу РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
- Устанавливаются они как в целях охраны самих объектов, так и для защиты населения и окружающей среды от негативного воздействия, возникающего в процессе эксплуатации этих объектов.
Практически все линейные сооружения имеют свои правила охраны, а значит для них должна быть установлена своя охранная зона.
Например, вокруг распределительных газопроводов должна быть установлена охранная зона шириной от 4-х до 20-ти метров в зависимости от типа и места прокладки, а для линий электропередач эта зона уже может достигать 110-ти метров в зависимости от напряжения.
Помимо прочего, в отношении промышленных объектов и производств устанавливаются санитарно-защитные зоны, радиус которых может составлять 1000 метров при 1-ом классе опасности, а для источников водоснабжения устанавливается зона санитарной охраны, в составе трех поясов.
С учетом подгрупп, на сегодняшний день существует более 100 разновидностей таких зон, и у каждой есть свои размеры, свои основания и свой прядок возникновения.
Главное, что их объединяет – они все накладывают ограничения на земельные участки, попадающие в их границы.
Ограничения могут быть от незначительных, вроде ограничений на посадку деревьев, до существенных, включая полный запрет капитального строительства в границах этих зон.
Поэтому, для участников земельно-правовых отношений особенно важно иметь доступ к актуальной информации о ЗОУИТ.
Сегодня более 70% всех зон не внесены в ЕГРН.
Необходимость установления особых зон вполне понятна, а от внесения сведений о них в ЕГРН выигрывают все стороны.
Собственник охраняемого объекта публично заявляет о тех ограничениях, которые необходимо соблюдать в определенных границах, что способствует сохранности его сооружения, и исключает риски возмещения убытков собственникам земельных участков.
Землевладельцы понимают границы дозволенного на их участках и могут грамотно ими распоряжаться. Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут квалифицированно вести свою градостроительную политику с учетом всей доступной информации.
К сожалению, встречаются ситуации, когда собственник участка построил дом, а затем узнал, что здание находится в границах охранной зоны. Далее такие случаи решаются в судебном порядке и в зависимости от решения, постройка сносится либо за счет собственника, либо за счет собственника объекта, в отношении которого установлена ЗОУИТ.
Полный публичный доступ к сведениям об ограничениях на земельные участки, позволил бы полностью избежать подобных случаев. Достаточно было бы открыть публичную кадастровую карту, найти свой земельный участок и посмотреть какие особые зоны на него накладываются.
Однако, на практике сегодня более 70% всех зон не внесены в ЕГРН. Ситуацию усложняет еще и тот факт, что установить некоторые типы зон, в текущих условиях просто невозможно.
Законодательство в этой сфере разрознено, для некоторых зон нет четких и понятных правил охраны, для других нет органа государственной власти утверждающего их границы.
К тому же нет прямой обязанности у правообладателей объектов эти зоны устанавливать, вернее этой обязанности не было раньше.
Обратиться к специалистам по вопросу установления особых зон нужно уже сейчас.
Учитывая все сложности, которые существуют на сегодняшний день в этой области были разработаны несколько ключевых законопроектов.
Один из них — это уже названный Федеральный закон от 13.07.2015 № 252. По нему застройщика обязывают при вводе объекта в эксплуатацию предоставлять сведения о его охранной зоне, если такая зона должна быть установлена в соответствии с законами. А само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении зоны. Данные нормы вступили в силу с 01.01.2018.
Но это то, что касается нового строительства. Для объектов, особые зоны которых по каким-либо причинам не были установлены, разработан законопроект № 302180-7 о внесении изменений в Градостроительный и Земельный кодексы. Этот законопроект находится на рассмотрении в Государственной думе и призван привести процесс установления зон с особыми условиями использования к единому знаменателю.
Новый закон, приводит исчерпывающий перечень типов особых зон: их теперь 23 и никаких «иных». Помимо этого, для каждой зоны будут либо разработаны новые правила и порядок установления, либо доработаны уже существующие. А это значит — мы получим четкий механизм установления особых зон и внесения сведений о них в ЕГРН.
Также закон решает проблему с возмещением убытков собственникам земельных участков, попадающих в зоны с особыми условиями использования.
Теперь достаточно ответить на вопрос: что было раньше — построен объект капитального строительства или установлена охранная зона и обеспечен публичный доступ к сведениям о ее границах? Если первое, то в случае, когда объект не может ни при каких обстоятельствах на этом участке находиться, организация, в пользу которой установлена особая зона, возмещает все убытки связанные со сносом здания, включая упущению выгоду. А если зона установлена раньше и землевладельцы имели полный публичный доступ к этой информации, то приведение земельного участка в соответствии с правилами охраны происходит строго за их счет.
Именно поэтому правообладателям объектов, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ, крайне важно максимально быстро внести информацию о своих зонах в ЕГРН.
Законодательно дается срок на установление этих зон до 1 января 2022 года, но учитывая долгое время подготовки необходимых документов, многоступенчатую и длительную процедуру согласования и внесения сведений в ЕГРН, лучше обращаться к специалистам уже сейчас.
Порядок действий правообладателя объекта, в отношении которого предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий:
1) Подготовить исходно-разрешительную и проектную документацию, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы в отношении объекта работ.
2) Заказать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны, в формате XML. Специалисты Московского областного БТИ имеют многолетний опыт в проведении таких работ.
3) Подать полный комплект документов в орган государственной власти уполномоченный на принятие решений по установлению данного типа зон.