РИАМО — 31 мая. С начала текущего года в столице на территории экс-промзон построили и ввели в эксплуатацию порядка 1,4 млн кв. м недвижимости, включая свыше 530 тыс. кв. м жилья, а также ряд соцобъектов, сообщает пресс-служба комплекса градостроительной политики и строительства Москвы.
«Бывшие производственные площадки обладают колоссальным потенциалом градостроительного развития.
Сегодня ведется активная работа по «включению» этих полузаброшенных территорий в полноценную жизнь города – здесь появляются современные кварталы с многофункциональной застройкой, жильем, социальной инфраструктурой и рабочими местами», – сказал заместитель мэра города по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.
Он добавил, что в текущем году на таких площадках планируется построить и ввести в эксплуатацию свыше 70 различных объектов суммарной площадью около 4,1 млн кв. м, включая порядка 1,8 млн кв. м жилья.
Бочкарев отметил, что границах новых кварталов, которые формируются, уже возведено два детсада и школа.
Суммарно за последние девять лет в экс-промзонах Москвы возвели свыше 25 млн кв. м недвижимости, из которых 17 млн кв. м пришлось на жилье. В прошлом году в эксплуатацию ввели 97 объектов недвижимости, их суммарная площадь составила свыше 3,6 млн кв. м.
Свыше 4 млн кв м недвижимости возведут в промзонах Москвы в этом году>>
Как планируется развивать промзону на северо‑востоке столицы, читайте в материале РИАМО.
О том, как столичные власти планируют изменить историческую промзону на северо‑западе Москвы, читайте в материале РИАМО.
Как планируется развивать промзону на юго‑востоке столицы, читайте в материале РИАМО.
О том, как планируют преобразить промзону на западе столицы, читайте в материале РИАМО.
О том, что ждет промзону «Красный Строитель» на юге Москвы после реновации, читайте в материале РИАМО
О том, как столичные власти планируют изменить историческую промзону на севере Москвы, читайте в материале РИАМО.
В чем плюсы и минусы реновации крупной промзоны на востоке столицы, читайте в материале РИАМО.
О том, как столичные власти планируют изменить историческую промзону на северо‑востоке Москвы, читайте в материале РИАМО.
Как планируется развивать историческую промзону на востоке Москвы, читайте в материале РИАМО.
В чем плюсы и минусы реновации крупнейшей промзоны на юге столицы, читайте в материале РИАМО.
О том, как столичные власти планируют изменить крупную промзону на юго‑востоке Москвы, читайте в материале РИАМО.
О том, как столичные власти планируют изменить промзону на юго‑западе Москвы, читайте в материале РИАМО.
Как планируется развивать промзону на юге столицы, читайте в материале РИАМО.
Как планируется развивать промзону на юго‑востоке Москвы, читайте в материале РИАМО.
О том, как планируют изменить историческую промзону на востоке Москвы, читайте в материале РИАМО.
Как планируется развивать промзону на юго‑востоке столицы, читайте в материале РИАМО.
О том, как планируется изменить историческую промзону на востоке Москвы, читайте в материале РИАМО.
Москва запустила новую программу освоения промзон. Что это значит :: Жилье :: РБК Недвижимость
Программа «Индустриальные кварталы» предусматривает застройку 35 млн кв. м. Рассказываем, какие преимущества и риски есть у нового проекта, а также какое жилье появится на территориях бывших заводов
Марина Лысцева/ТАСС
В Москве запустили программу реновации промышленных зон «Индустриальные кварталы». На этих территориях столичные власти вместе с инвесторами возведут 35 млн кв.
м недвижимости, из которых 11 млн «квадратов» будет использовано под производственные объекты, 13 млн кв.
м — под общественную, деловую и социальную застройку, еще 11 «квадратов» — под жилье, четверть из которого возведут по программе реновации.
В 2021 году по проекту «Индустриальные кварталы» планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов, которые будут реорганизовывать промзоны. Общая площадь земельных участков под аукционы составит 456 га.
Эксперты рассказали, как повлияет новая программа застройки «ржавого пояса» на рынок столичного жилья и какие сложности могут быть при ее реализации.
Преимущества
Выход новых качественных проектов с интересными характеристиками и по привлекательным ценам положительно скажется на рынке первичной недвижимости, считает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
«В начале 2021 года на рынке новостроек наблюдается недостаток ликвидного предложения, а в некоторых сегментах и вовсе дефицит. Поэтому вовлечение новых территорий — это, скорее всего, благоприятный сигнал.
Оценить влияние данной программы на рынок жилой недвижимости Москвы (в том числе спрос и предложение) будет возможно после определения конкретных параметров застройки по каждой реорганизуемой территории», — отмечает Коркка.
Новостройки жилого комплекса «ЗИЛАРТ» на месте бывшей промзоны ( Алексей Зотов/ТАСС)
Проблемы и риски
Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок.
Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор.
Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы.
Девелопер выкупает это предприятие целиком, банкротит его, у земель меняется вид разрешенного использования — можно строить. Предварительно внеся все проекты в правила землепользования и застройки города», — объяснила Доброхотова.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка.
Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.
Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.
Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя».
Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.
Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.
Реконструируемая территория «Полуостров ЗИЛ» ( Наталья Гарнелис/ТАСС)
Какое жилье построят
Какое именно жилье будут строить в рамках новой программы, будет зависеть от конкретной площадки. «Внутри МКАД комфорт-класс можно осваивать везде, даже отдаленные районы робко пробуют бизнес-лайт. Большие объемы под жилую застройку в Братцево (240 тыс. кв.
м) — там вполне может появиться полноценный бизнес-класс. А также в Кунцево-1 (около 600 тыс. кв. м) и Октябрьское Поле (около 140 тыс. кв. м) — в обоих случаях минимум хорошие проекты комфорт-класса, на Берзарина, возможно, бизнес-сегмент.
То же с промзоной Грайвороново — это перспективный район, там развивается транспортная инфраструктура, рядом ТПУ «Нижегородская». Пока основная масса ближайших проектов — класс комфорт, но ЖК «Аквилон Beside» — это уже бизнес-лайт.
Неподалеку бестселлер «Метрополия» — также уровня выше среднего», — рассказала Доброхотова.
Поскольку новые проекты на месте данных промзон, очевидно, будут выходить постепенно, а не одномоментно, то на спрос и предложение это никак глобально не повлияет, уточнила глава «Бест-Новостроя».
К тому же, по ее словам, на новых территориях именно под жилье отводится не такой уж большой процент площади — запланировано всего около миллиона квадратных метров, менее 10% сегодняшнего объема первичного рынка.
Какие промзоны подпадут под реновацию
7 из 10 квартир в новостройках Москвы продается в ЖК на месте промзон
Аналитики компании ЦИАН проанализировали продажи на рынке новостроек Москвы с 2013 по 2017 гг. и выяснили, как менялась структура продаж по типам застраиваемых участков.
Аналитики компании ЦИАН проанализировали продажи на рынке новостроек Москвы с 2013 по 2017 гг. и выяснили, как менялась структура продаж по типам застраиваемых участков.
Больше всего покупок на первичном рынке Москвы в «старых» границах продолжает проходить в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон.
В середине 2010-х промзоны из объектов негативного соседства превратились в одну из ключевых точек роста Москвы и тот факт, что их на востоке города больше, чем на западе, парадоксальным образом стал конкурентным преимуществом этих территорий.
Это способствовало постепенному размыванию традиционного представления о престижном западе и непрестижном востоке Москвы.
Объем предложения новостроек в восточных районах столицы очень велик, кроме того, цены там на 20-25% ниже, что является дополнительным драйвером спроса в этих жилых комплексах, и, как следствие, будет способствовать изменению социального состава в этих секторах.
В 2013 г. на продажи в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон, приходилось 45% покупок, в 2017 г. значительно больше – 68%.
Стоит ожидать дальнейший рост доли сделок. Столичные власти заявили, что в 2018 году на территории бывших промзон планируется построить около 1,2 млн кв. м жилья.
Крупнейшими проектами 2018 года, реализуемыми в рамках редевелопмента промышленных территорий, будут жилые комплексы на месте Первого авторемонтного завода на Вольной улице (ВАО), южной части ЗИЛа (ЮАО), автокомбината на Береговой улице в Филях (ЗАО).
В Новой Москве основной объем покупок на первичном рынке приходится на проекты, строящиеся на свободных участках (96%). Эти комплексы строятся на бывших землях сельскохозяйственного назначения.
Их важным преимуществом для застройщиков является более простая (по сравнению с участками в рамках промышленных зон) структура собственности этих активов и отработанная технология по изменению функционального назначения.
Количество свободных участков в «старых» границах Москвы с годами сокращается. Доля сделок в проектах, расположенных на них, с 2013 года снизилась с 20 до 13%.
48 самых дорогих квартир Центрального федерального округа
Около 4% сделок в «старых» границах Москвы приходится на жилые комплексы, возводимые на месте резервных территорий (земельных участков, освоение которых планировалось в соответствии с градостроительными планами советского периода). Их доля снижается (за 4 года – с 13% до 4%). В Новой Москве данный показатель стремится к нулю. Такая динамика свидетельствует об исчерпании этого ресурса для развития нового жилищного строительства.
Продажи в рамках жилых комплексов, строящихся на месте сносимых домов, составили 6 и 1% в «границах» старой Москвы и в Новой Москве соответственно.
Такая маленькая доля связана с тем, что в Москве значимую долю в новом строительстве на месте пятиэтажек первой волны сноса составляют безденежные сделки. Стартовавшая в 2017 году программа реновации, в рамках которой планируется снести более 5 тыс.
существующих домов, может существенно увеличить роль этих проектов в общем объеме продаж, так как часть квартир в домах на месте сносимых будет попадать в свободную реализацию.
Доля продаж в жилых комплексах, строящихся в рамках точечной застройки на протяжении 2014-2017 гг. сократилась с 11 до 9% в «старых» границах Москвы и с 6 до 3% в Новой Москве. Ключевые причины подобной динамики – административные ограничения. В Москве в начале 2010-х гг.
в рамках смены общей парадигмы развития городской среды декларировался едва ли не полный отказ от реализации проектов нового строительства жилья в рамках точечной застройки. Реализовать на практике это не вполне удалось.
Основной вклад в строительство в рамках сложившихся кварталов вносят собственники участков под нежилыми строениями (офисными зданиями, небольшими торговыми объектами), которые на сегодняшнем рынке оказывается выгоднее снести для последующего строительства жилья.
К примеру, в середине 2010-х были снесены практически все здания автоматических телефонных станций (необходимости в них сейчас нет), а на их месте возводятся жилые дома.
Новостройки на территориях бывших промзон в Москве: плюсы и минусы | Статьи по теме "Новостройки" на портале недвижимости Move.ru
Пока одни говорили, что в Москве уже негде строить, другие нашли выход из положения и оказалось, что в столице еще остались земли. Таким образом, началось строительство новостроек на территориях бывших промзон.
О том, насколько безопасно приобретать квартиры в этих домах, какие работы ведутся для улучшения экологии до строительства, сколько уже построено и в дальнейшем планируется, а также о плюсах и минусах покупки жилья в новостройках, построенных на территории бывших промзон, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Строительство на территории промзон проводилось и ранее, но в основном это была квартальная застройка на месте одного-двух ликвидированных предприятий.
По данным компании «НДВ-Недвижимость», в Москве на данный момент реализуется порядка 38 проектов жилых домов и комплексов, реконструируемых и вновь возводимых, находящихся на разной стадии строительной готовности на территориях бывших промзон или предприятий.
Доля данных проектов в общем объеме предложений новостроек Москвы составляет около 25%. Реализуемые в Москве проекты расположены на территории ЦАО, ЗАО, САО, ЮАО, СЗАО, СВАО в различных районах города.
«Обширные территории промзон позволяют в пределах Москвы возводить не только объекты точечной застройки, но и производить комплексное освоение территории, что делает проекты реновации промзон эффективными, интересными и востребованными покупателям, — говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.
— Помимо этого, зачастую территории бывших промышленных предприятий имеют выгодное местоположение недалеко от центра Москвы или просто в престижном районе. В условиях нехватки вакантных площадей под застройку возможность строительства в таких локациях жилья и повышает ликвидность проектов, и удовлетворяет локальный спрос, и преобразует район».
- Как это происходит
- Реновация, а некоторые девелоперы даже предпочитают термин «ревитализация», — это комплексное «оживление» площадки и имеющихся на ней зданий, коммуникаций, с целью приспособить их под офисы или жилые дома.
- По словам Вячеслава Антропова, директора по развитию Contact Real Estate, есть два способа реновации: полностью снос старого здания и возведение нового комплекса, либо частичный снос и реконструкция, как, например, произошло в ЖК Wine House.
В Москве в настоящее время реновация происходит путем вывода промышленных предприятий, освобождения территории (снос зданий и сооружений) для последующего нового строительства и прежде, чем строить дома, в зависимости от степени загрязнения территории промзоны могут проводиться работы по снятию, вывозу и замене грунта, высадке зеленых насаждений, созданию или благоустройству прогулочных и парковых зон, водоохранных зон и набережных и т.п.
«Никто не начинает строить жилье на территории бывшей промзоны без прохождения необходимых процедур инженерно-экологических изысканий, — уверяет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
— Сначала берутся пробы почвы, оценивается, если ли биологическое загрязнение почвы, грунта и подземных вод. Причем оценивается как радиоактивное, так и химическое и биологическое загрязнение.
Если же экспертиза показывает, что есть участки загрязнения, то там будет проведена процедура рекультивации. Проблема может состоять скорее в том, что часть промзоны может быть отдана под реновацию, а вот соседние участки так и остаться производственными.
Там, где будет возведено жилье, все экологические нормы будут в порядке, но такое соседство может нанести вред. Правда, на «производственной» части может сохраняться только аренда офисов, а никакого реально производства не вестись».
По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», экологическая ситуация на территории бывших промышленных зон фактически ничем не отличается от обычных районов города. «В Москве огромное количество промзон, которые не имеют никакого отношения к вредным производствам, к примеру, нефтепереработке или машиностроению, — говорит она.
— Промзоной является территория завода игрушек «Огонек» и Московского комбината хлебопродуктов. Среди промышленных территорий также можно обнаружить бывшую Карандашную фабрику им.
Сакко и Ванцетти, Комбинат шампанских вин, сразу несколько пивоваренных заводов, мясоперерабатывающие, кондитерские, табачные фабрики, плодоовощные базы и множество других производств, которые не несут никакой экологической опасности».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в свою очередь отмечает, что, если на участке находятся здания, имеющие историческую, архитектурную ценность, необходимость реставрировать фасад и/или другие элементы, может существенно увеличить себестоимость проекта. Однако такие затраты уместны только если реализуется элитный лофт-проект (например такой как «Кадашевские палаты»).
Итак, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», по состоянию на начало мая средневзвешенная цена по проектам реновации составила 221,3 тысяч рублей за кв.м. В массовом сегменте – 155,6 тысяч рублей за кв.м., в бизнесе – 278,9 тысяч рублей за кв.м., по элитным проектам – 562,7 тысяч рублей за кв.м.
В планах
Сегодня проекты по реновации промышленных зон активно продвигаются и уже на лето 2015 года намечено начало строительства на территории промзоны «ЗИЛ» компанией ЛСР.
Тем временем на месте ОАО «Снежинка» «Пионер» начал подготовку площадки под строительство ЖК «LIFE-Ботанический Сад».
А совсем недавно компания «ПИК» вывела на продажу ЖК «Варшавские холмы», строящегося на территории промзоны «Красный строитель».
Однако стоит отметить, что самая масштабная реорганизация промзон пройдет в Юго-Восточном административном округе – на территории промзон «Грайвороново», «Люблино-Перерва» и «Серп и Молот» планируется строительство порядка 1,73 млн кв.м. недвижимости разного формата.
По предварительным данным, в Северо-Восточном административном округе, а именно на территории промзон «Алтуфьевское шоссе», «Бескудниково», «Огородный проезд» и «Северянин», планируется строительство около 1,65 млн кв.м. недвижимости.
А в Западном административном округе — в промзонах «Солнцево» и «Западный порт» будет построено 1,16 млн кв.м.
Меньше всего по объему перспективных для застройки промзон ожидается в Центральном административном округе – в рамках промзоны «Грузинский вал» предусмотрено строительство 168 тыс. кв. м.
«Все реконструируемые промзоны будут развиваться по пути создания многофункциональных кластеров, — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Концепция развития каждой промзоны будет определяться с учетом ее местоположения, окружения, интересов собственника и позиции властей.
На некоторых территориях планируется сохранить производство как например, в промзоне «ЗиЛ». В промзоне «Серп и молот» будет реализована концепция «города-сада», разработанная британской компанией LDA Design в сотрудничестве с UHA London.
Основная идея этой концепции – создание центрального публичного парка, который станет связующим звеном для жилой застройки, общественно-деловых и культурных пространств».
Аналитики считают, что на сегодняшний день наиболее перспективные проекты на месте промышленных зон – мультиформатные, включающие застройку жилую, гостиничного типа, административную, офисную и социальную инфраструктуру.
Класс
«На территории промзон в «старых» границах площадью свыше 471,4 га запроектировано более 9 млн кв. м недвижимости разного формата, из которых 4,9 млн кв. м относится к жилой застройке», — говорит Владимир Богданюк.
Причем Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», в свою очередь, отмечает, что в зависимости от места расположения промзон и окружающей застройки на их территории возводятся проекты различного класса.
«В центральной части Москвы строятся проекты премиум-, бизнес- и комфорт-класса, — говорит она. — В более удаленных местах на рынок «выходят» проекты эконом- и комфорт-класса».
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», на данный момент на массовый сегмент приходится 71% проектов в реализации, а на проекты бизнес-класса – 21,4%.
Итак, как уже выше говорилось, на сегодняшний день в Москве в массовом сегменте в рамках реновации промзон строятся огромное количество проектов. Например, ЖК «Царицыно-2» реализуется на территории бывшей промзоны №28 «Ленино».
Здесь ранее располагались Московский комбинат хлебопродуктов и Завод игрушек «Огонек». ЖК «Ривер Парк» строится на территории промзоны «Нагатинский затон», где ранее располагался «Московский судоремонтный и судостроительный завод».
ЖК «Некрасовка-Парк» и «Некрасовка» строятся на месте бывших Люберецких полей аэрации. ЖК «Вершинино» строится на территории промзоны №33 «Верхние Котлы», где ранее работали Котельский кирпичный завод, ППК «Меднаяфольга» и 8-й троллейбусный парк.
«Большое Кусково» реализуется на месте промышленного района №55 «Перово» (Кусковский химический завод, «Нестандартмаш»). ЖК «Фили Град» строится в промзоне №40а «Западный порт».
ЖК Sky City расположен на территории промзоны №14 «Калибр», где располагаются Калибровский завод, кондитерско-булочный комбинат «Звездный», 6-й троллейбусный парк. ЖК LIFE-Ботанический сад возводится на месте Московского зеркального комбината. ЖК «Варшавское шоссе, 141» строится на территории промзоны «Красный строитель».
«В рамках редевеломпента промзон уже построено и строится большое число проектов во всех сегментах недвижимости, — также отмечает Мария Литинецкая. — Выбор класса объекта во многом зависит от месторасположения промышленной зоны.
К примеру, на берегу Москвы-реки нередко располагаются объекты бизнес- и элитного класса. Конечно, есть исключения.
К примеру, «Ривер Парк» — это жилой комплекса комфорт-класса, который расположен одновременно на берегу реки и в пешей доступности от крупного парка, что является редкостью для массового сегмента».
Кроме того, помимо жилой недвижимости на рынке представлено много проектов апартаментов на месте бывших промзон: The Loft, Wine Нouse, Loft 17, Loft Park, Loft Time, Art Residence, МФК «Водный», «Савеловский Сити» и др.
«Первые лофты (а именно такие проекты в первую очередь старались предложить девелоперы, занимающиеся реновацией) появлялись в Москве в ЦАО (Хамовники, Замоскворечье) и в районах, близких к ТТК (Даниловский), — говорит Ирина Доброхотова. — Сейчас география редевелопмента стала шире, и такие проекты можно отыскать в том числе и в Московской области.
Стоит отметить тот факт, что среди проектов реновации промзон много объектов с интересной архитектурой. И даже если это ничем не примечательная «панель», то с большой вероятностью девелоперы используют новые серии домов.
То есть, покупая жилье в проектах, строящихся на месте промзон, можно быть уверенными в том, что это будет современное, максимально привлекательное жилье как с точки зрения архитектуры, так и наиболее оптимальной планировки. Мария Литинецкая отмечает, что в основном, девелоперы делают яркую, запоминающуюся отделку фасадов зданий.
«Многоуровневые террасы, эксплуатируемые кровли и т.д. характерны больше для высокобюджетного сегмента», — говорит она.
«В сегменте элитной недвижимости в ЦАО можно упомянуть такие проекты, как ЖК Wine House, построенный на территории бывшего завода шампанских и вин «Корнет»; ЖК «Садовые Кварталы» на территории бывшего завода «Каучук», ЖК Barrin House на территории бывшего завода «Моснитки», ЖК «Литератор» на территории бывшего пивоваренного завода «Хамовники»; ЖК Knightsbridge Private Park на месте бывшего хлебозавода, — говорит Вячеслав Антропов. — что подобные объекты пользуются повышенным спросом. Лидером среди них всегда были «Садовые кварталы», в квартал в комплексе продаётся порядка 20 квартир. Чуть меньшие темпы были в своё время отмечены у ЖК «Литератор», но комплекс практически распродан. Barrin House и Wine House также демонстрируют хорошие темпы продаж».
Сплошные плюсы
Как показывает практика, по большому счету, факт строительства на территории промышленных зон не влияет ни на покупательский спрос, ни на стоимость. Особенно в том случае, если уже известен проект и конкретные планы по редевелопменту этой зоны. Тогда покупатель изначально знает, что он покупает.
Поэтому никакого негатива со стороны клиентов девелоперы не наблюдают. Мария Литинецкая отмечает, что отрицательную реакцию вызывает скорее соседство со свалкой или кладбищем.
«Вот тогда спрос низкий и застройщики вынуждены снижать стоимость квадратного метра для поддержания покупательской активности», — говорит она.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood утверждает, что новые проекты на месте промзон зачастую являются более качественными и привлекательными для покупателя, чем отдельные ЖК, состоящие из 1-2 корпусов. В связи с этим цена жилья в таких проектах определяется местоположением и качеством проекта.
По словам Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК Лидер, если речь идет о сниженных ценах на жилье на месте бывших промзон, то такой закономерности нет.
«Во-первых, застройщики проводят весь комплекс мер по подготовке площадки к жилищному строительству, строят на месте завода полноценный, новый жилой район, а во-вторых, сегодня большинство новостроек Москвы реализуется на таких бывших промышленных землях и дисконта с оглядкой исключительно на прошлое площадки сегодня нет, — рассказывает он. — Вопрос о ценах отчасти связан со следующим вопросом, так как на месте бывших промзон представлен как эконом-класс, так и жилье элитного сегмента, включая апартаменты. Минимальные цены на сегодня – в ЖК «Варшавское шоссе, 141», где в границах МКАД, то есть в границах «Старой» Москвы цены начиная от 4 млн рублей». Елизавета Гудзь добавляет, что средняя стоимость квадратного метра по всем реализуемым проектам на территориях бывших промзон или предприятий составляет порядка 228 тысяч рублей.
Однако по данным Ирины Доброхотовой, если говорить о редевелопменте, то строят именно апартаменты, и поэтому цены ниже, чем на квартиры, — примерно на 15%. «Сейчас в Москве средняя цена 1 кв.м. апартаментов комфорт-класса – 136,2 тысяч рублей, бизнес-класса – 237,6 тысяч рублей, — приводит данные она. — В элитном – 634,3 тысяч рублей».
Заметим, что предложение проектов, строящихся в рамках реновации бывших промышленных зон, постоянно пополняется. Причем подавляющее большинство пользуется хорошим спросом со стороны покупателей. Это вполне объяснимо, так как подобные проекты обладают рядом преимуществ.
Во-первых, это хорошая локация. Многие заводы еще сто лет назад находились на окраине города, а сегодня – почти в центре. А счет больших масштабов строительства стоимость квадратного метра в таких жилых комплексах существенно ниже, чем при точечной застройке в центре Москвы.
Во-вторых, это транспортная доступность. Большинство промзон имеют хорошие подъезды от основных транспортных магистралей, а также уже функционирующую или строящуюся станцию метро в непосредственной близости.
В-третьих, это функциональность. Масштабность территории позволяет девелоперу увеличить расстояние между жилыми домами, чтобы они не смотрели «окна в окна», отдать большие пространства под парки, бульвары и рекреационные зоны, разместить все необходимые объекты инфраструктуры.
В-четвертых, наличие рабочих мест в непосредственной близости от места проживания.
Комплексная застройка территорий промзон позволяет создать в рамках проекта бизнес-центры, технопарки, инновационные кластеры. Кроме того, большой объем инфраструктуры, возводимый в бывших промзонах, также требует большого количества сотрудников и дает дополнительные рабочие места.
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» уверена, что для любого девелопера реновация промзон – это уникальная возможность создать с нуля современное и комфортное жилье. «Потому как в границах старой Москвы нет больших участков, которые позволяют строить масштабные жилые комплексы, — говорит она.
— Соответственно, современные проекты в рамках реновации промзон выгодно отличаются среди своих конкурентов продуманностью, транспортной доступностью, месторасположением и т.д. К сожалению, бывшие промышленные территории до сих пор нередко ассоциируются с плохой экологией, загрязненной почвой, воздухом и т.д.
Однако это большое заблуждение».
«Реорганизация промзон – это сам по себе удачный проект, который в условиях нехватки для застройки свободных площадок дает возможность создавать масштабные объекты с жильем и местами приложения труда, — в свою очередь, отмечает Владимир Богданюк. — И что немаловажно, реконструкция позволяет выводить за территорию города производство, тем самым улучшая экологическую обстановку в городе и повышая престижность района в глазах покупателей».
Помимо вышесказанного, что еще интересно, 25% предложения у воды на рынке жилой недвижимости Москвы сконцентрировано именно на территории бывших промзон.
Сугра Гаджиева
Новостройки в бывших промзонах Москвы: выгодно или опасно для здоровья?
В Москве от советского периода осталось большое количество промышленных зон, на территории которых раньше находились крупные предприятия. В 1990-х годах значительная часть заводов и фабрик перестала работать. Производственные помещения стали сдаваться в аренду под офисы, склады, мелкое производство продукции и оказание услуг совершенно иных отраслей. Часть зданий и территорий оказались заброшены. Так как в столице свободных мест для строительства жилья немного, власти и компании-застройщики обратили внимание на пустующие промзоны.
Многие промзоны расположены достаточно близко к центру, в окружении жилых домов, следовательно, вокруг есть развитая инфраструктура. Кроме того, эти территории имеют хорошую транспортную доступность. Многие из них находятся по берегам Москвы-реки и имеют выход на набережную. Промзоны, расположенные на удалении от центра, также находятся вблизи магистралей и имеют хорошую транспортную доступность. Все это делает жилье, построенное здесь, привлекательным для покупателей.
К числу преимуществ для застройщиков нужно отнести и тот факт, что в промзонах уже в наличии все необходимые коммуникации.
Что строят?
В бывших промзонах вдоль Москвы-реки сегодня уже возведены и возводятся жилые кварталы бизнес-класса, элитное жилье и офисные центры с красивыми видами на набережную. К таким территориям относятся район метро Павелецкая, бывшая территория заводов ЗИЛ и «Серп и Молот», Бережковская и Шелепихинская набережные, набережная Тараса Шевченко.
ЖК Зиларт на месте завода ЗиЛ. Изображение из открытых источников
ЖК Зиларт на месте завода ЗиЛ. Изображение из открытых источников
Также бывшие промзоны застраивают коммерческой недвижимостью – прежде всего, бизнес-центрами, торговыми галереями и апарт-комплексами. Здесь играет роль удобное расположение с точки зрения транспортной доступности, наличие необходимых коммуникаций и мест для парковок. Организации охотно арендуют площади в таких зданиях.
Например, целые бизнес-городки возведены на территории бывшего завода ЗиЛ, в районе метро Автозаводская и Технопарк и рядом с метро Курская. Москва-Сити также выстроен на месте бывшей промзоны.
Бизнес-центр Нагатино i-Land на территории бывшего завода ЗиЛ. Изображение из открытых источников.Москва-Сити. Изображение из открытых источниковБизнес-центр «Арма» рядом со станцией метро «Курская» на месте промзоны. Изображение из открытых источников
Бизнес-центр Нагатино i-Land на территории бывшего завода ЗиЛ. Изображение из открытых источников.
А что с экологией?
Несмотря на многочисленные очевидные преимущества редевелопмента, у ряда потенциальных покупателей жилья, построенных в бывших промзонах, возникает вопрос: насколько экологически безопасно жить на этой земле? Ввиду того, что раньше здесь работали промышленные предприятия, не загрязнена ли территория отходами производства, плохо влияющими на здоровье?
Прежде чем приступать к застройке промышленных зон, компании-застройщики исследуют грунт на содержание вредных веществ.
Если степень загрязнения опасно высокая и занимает большое пространство, то территорию, скорее всего, просто не будут застраивать, так как рекультивация почвы приведет к сильному удорожанию строительных работ, а значит, и квадратных метров. Обычно такая ситуация наблюдается в промзонах бывших химических производств.
Изображение из открытых источников
Изображение из открытых источников
При строительстве ЖК на территории завода ЗиЛ выяснилось, что почва загрязнена отходами производства на 5-10 метров в глубину. Так как проект является масштабным, а количество квадратных метров жилья составляет несколько миллионов, то было принято решение полностью рекультивировать почву, и только потом начинать строительство.
Тем не менее, опыт показывает, что вопросы экологии интересуют далеко не всех покупателей, и широкий спектр преимуществ квадратных метров в удобной городской локации для большинства людей важнее опасений.
«Историческое прошлое» территорий не влияет на стоимость жилья, которое на них возводится. Компании-застройщики не прибегают к искусственному снижению цен из-за того, что объекты расположены на территории бывших промзон.
Цены на квадратные метры сопоставимы с ценами в аналогичном сегменте жилой недвижимости.
А вы купили бы квартиру в ЖК, построенном на месте бывшей промышленной зоны? Делитесь в х!
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
- Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по ссылке>>
- Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
- Самое интересное о недвижимости В СОЦСЕТЯХ:
Больше половины новостроек Москвы возводится на месте промзон
В разделе
Примерно половина новых проектов первичного жилья в Москве реализуется на месте старых промышленных зон. Уже были реорганизованы территории заводов «ЗиЛ», «Ленино», «Перово», «Верхние котлы», «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Серп и Молот».
По материалам сайта, специализирующегося на новостройках https://novostroycity.ru, абсолютное большинство новых проектов в Москве возводится на месте бывших промышленных предприятий. И это неудивительно, поскольку несколько лет назад мэр Москвы Сергей Собянин отдал распоряжение о необходимости освоения полузаброшенных, неиспользуемых и малоиспользуемых территорий. В эту категорию вошли долгострои, так называемые заброшки и, конечно, огромные промзоны.
Как говорят эксперты, освоение промышленных территорий продвигается довольно медленно, на местах, где раньше были корпуса заводов, цеха, склады и прочие технические помещения, сейчас располагаются совсем новые объекты. Речь идет как о маленьких проектах, реализация которых заканчивается буквально за несколько месяцев, так и крупные жилые комплексы, рассчитанные на длительный период строительства.
Аналитики сообщают о том, что примерно половина первичного рынка столицы сейчас реализуется на территориях производственно-коммунального назначения. Всего в Москве сейчас возводится 306 жилых комплекса, причем 126 из них располагаются на территориях, которые раньше принадлежали крупным и мелким заводам. Находятся такие объекты абсолютно во всех административных округах столицы.
Вся площадь реализуемых на территориях бывших промзон проектов составляет 22,9 миллиона квадратных метров, причем это не только жилая недвижимость, но и коммерческая. Больше половины указанного объема приходится на 3 округа: Юго-Восточный, Южный и Северо-Западный.
Для властей Москвы освоение огромных пустующих территорий является задачей первостепенной важности, поэтому проекты для застройщиков проходят процедуру рассмотрения и одобрения в кратчайшие сроки. Сейчас в Москомэкспертизе находится свыше сотни новых заявок на строительство жилых, торговых, офисных и развлекательных комплексов на территории промзон.
Расчистка площадок под строительство, а также уничтожение старых коммуникаций в большинстве случаев ложатся на плечи девелоперов, но периодически из бюджета города поступают средства на освоение той или иной территории.
Наиболее значимые объекты, которые когда-то были известны на весь мир, а теперь реконструированы, это: завод имени Лихачева («ЗиЛ»), промзоны «Ленино», «Перово», «Верхние котлы». В приоритете реновация таких промзон, как «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Серп и Молот».