Риелторы спрогнозировали подорожание съемных квартир до конца 2020 года и «вторую волну» к середине 2021 года, пишут «Известия».
Аренда квартиры
СС0.
Цены на арендную недвижимость в крупных городах до конца 2020 года могут вырасти как минимум в пределах инфляции — на 3−4%.
Как пояснила руководитель департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости компании «Этажи» Ольга Павлинова, это связано с ростом затрат собственников на оплату ЖКУ.
«К лету 2021 года стоимость жилья может вырасти еще на 4−5%. Однако если в стране введут строгий карантин, цены останутся на нынешнем уровне», — считает эксперт.
Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова уверена, что если в России не введут повторные ограничения из-за коронавируса, на стоимость жилья все равно будут влиять традиционные факторы — инфляция и рост цен на новостройки.
Как не попасть в руки мошенников при аренде квартиры?
предоставлено рекламодателем.
Цены будут расти плавно — в пределах 0,5% в месяц. Через год жилье может подорожать вплоть до 8−10% в Москве и примерно на 5−8% в крупных региональных городах.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отметил, что рынок сейчас начинает восстанавливаться, однако ситуация будет зависеть от эпидемиологической обстановки.
«Даже если карантин не введут, после возвращения к докризисным ценам они вряд ли вырастут сильно — доходы населения падают, растет безработица», — полагает эксперт.
Другими словами, падение спроса на аренду может не только замедлить рост цен, но и привести к снижению ставок.
Аренда.
Михаил Хаустов
Однако наиболее вероятный сценарий: собственники жилья захотят компенсировать за счет арендаторов рост ЖКУ и уменьшение своих доходов, например заработной платы.
По данным издания, в большинстве крупных городов за последний месяц отметили рост цен. Так, средняя аренда «однушки» в сентябре составляет 17,4 тыс. рублей — это на 1,1% выше, чем в августе.
Напомним, с 2021 года вырастет цена на электроэнергию на 5%, также на 3% подорожает газ и не только.
Московский рынок аренды жилья замер
На фоне пандемии коронавируса, столичный рынок аренды жилья несет значительные потери. Арендодатели отменяют показы, арендаторы сомневаются, что смогут вовремя платить за квартиру.
На фоне введения в столице жестких карантинных мер, спрос на квартиры в отдельных сегментах сократился почти до нуля.
Как с этим справляются игроки рынка? И можно ли еще снять квартиру в Москве? Разбирался Александр Рассохин.
Для рынка аренды в Москве март начался позитивно — люди искали жилье примерно на 10% активнее, чем в прошлом году. Но уже в середине месяца ситуация изменилась — на портале ЦИАН и сервисе «Яндекс.
Недвижимость» просмотр объявлений сократился почти на треть.
Видимо, на фоне ужесточения режима самоизоляции москвичи решили отложить переезды, рассказала москвичка Наталья, Она уже несколько недель пытается сдать трешку на западе Москвы.
«В основном звонили миллионы брокеров. Количество людей пока стремится к единицам. По сравнению с тем, что был, например, в прошлом году, прям, катастрофически резкое снижение», — отметила Наталья.
Возникают проблемы и со старыми жильцами. Нерабочие недели ударили по кошельку большинства потенциальных арендаторов, и теперь они массово просят, как минимум, скидки на аренду, рассказывает собственница нескольких квартир в столице Мария Долгунская:
«Несколько человек спрашивало — чуточку опустился на два-три месяца. Я с 31 опустила на 3 тыс. И мне реально невыгодно. У меня ипотека, мне ее тоже надо закрывать.
У меня за два месяца освободилось четыре квартиры. Одни переезжают в центр, потому что там упала стоимость. Один еще, — потому что у него нет денег.
Один у меня уехал, потому что он застрял за границей, а у него не российский паспорт».
Практически замер столичный рынок краткосрочной аренды — еще в конце марта власти посоветовали туристам воздержаться от поездок в Москву.
А после введения пропускной системы, в город и вовсе нельзя приехать без уважительной причины.
Но, как отмечают эксперты компании «МИЭЛЬ-Аренда», собственники уже адаптировались и сдают квартиры не посуточно, а на короткий срок — до полугода. Таких предложений на столичном рынке стало на 6% больше.
Кроме того, почти на треть в марте сократился спрос на аренду элитного жилья. И за последние две недели ситуация только ухудшилась, признается директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова:
«И собственники кредитного жилья, и клиенты — все в больше степени соблюдают режим изоляции, очень уважительно относятся к своей социальной ответственности, поэтому и запросов мало, и показов мало, — только очень экстренные случаи. Наверное, можно говорить о снижении спроса на 50%. И этот спрос у нас либо отложен на конец мая, либо даже на начало июня, июль».
Тем не менее, даже сейчас находятся желающие срочно снять жилье в столице. И сделать это можно, практически не выходя из дома. К примеру, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» обещают, что помогут оформить необходимые бумаги, не нарушая карантин.
Процесс просмотра съемных квартир тоже оптимизируют, отмечает житель Москвы Кирилл Парастаев. Он придумал способ вовсе не встречаться с потенциальными жильцами.
«Мы решили, что снимем видео, потому что это самый удобный формат для того, чтобы показать все, что есть, но при этом никого не приглашать домой и не контактировать лишний раз, обезопасить себя и их таким образом.
Дальше, когда нам звонят, мы просто договариваемся о том, что если нужны какие-то подробности, мы делаем видеоконференцию.
Ребята смотрят более конкретно, мы более конкретно показываем какие-то детали», — рассказал Кирилл Парастаев.
Между тем, рынок уже готовится к жизни в новых, посткризисных, условиях.
Интерес к предложениям на рынке вырос, но снимать квартиры люди планируют не прямо сейчас, объясняют в аналитическом центре ЦИАН.
Москвичи присматривают для себя варианты подешевле, чтобы съехать после снятия режима самоизоляции. Тем более, что после окончания карантина в ЦИАНе прогнозируют снижение арендной ставки на 10-15%.
Число желающих снять жилье снижается не только в столице. По данным ЦИАН, в других городах-миллиониках за последние полторы недели спрос упал в среднем на треть.
Александр Рассохин, Ульяна Миненкова
Аренда в городах России: «однушки» начали дорожать, «трешки» продолжают дешеветь
Последствия ограничений, связанных с пандемией, продолжают влиять на рынок аренды и в этом году.
Огромное количество людей продолжают работать удаленно, что позволяет им находить более экономичные варианты проживания в съемном жилье или вовсе отказаться от него, вернувшись на жительство в родные места.
Это приводит к сокращению спроса, особенно на сравнительно дорогие квартиры. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили это, подведя итоги I квартала 2021 года по 70 городам с населением более 300 тыс. человек.
Мир Квартир
С января по март в 47 городах из 70 исследованных однокомнатные квартиры подорожали, в 23 подешевели. Двухкомнатные выросли в цене в 34 населенных пунктах, в 35 снизились, в одном городе остались неизменными. На трехкомнатные цены смогли подняться всего в 13 городах, а в 57 упали.
Увереннее всего арендодатели чувствуют себя в Махачкале, где «однушки» прибавили за квартал 8,8%, «двушки» – 2,5%, «трешки» – 5,8%. Также аренда заметно подорожала в Тюмени (+4%, +5,1% и +7,1%), Брянске (+4%, +4,4% и +4%), Калининграде (+2,1%, +6,8% и +2,6%) и Пензе (+7,4%, +2,5% и +1,1%).
Самое впечатляющее удешевление, по данным Mirkvartir.ru, произошло в Чите (–11,1%, –12,9% и –12,2%), Грозном (–11,1%, –5,5% и –10,3%), Чебоксарах (–4%, –11,8% и –10,7%), Томске (–3,5%, –10,1% и –11,3%) и Вологде (–4,9%, –6,8% и –11,6%).
В Москве аренда квартир с одной и двумя комнатами хоть и незначительно, но подорожала – на 2,2% и 1,4% соответственно, а вот «трешки» подешевели на 5,4%. Примерно то же произошло и в Московской области: +5,6%, +1,8% и –6%. В Петербурге стоимость найма продолжила падать по всем трем типам квартир: –0,1%, –4,1% и –11,2%.
В целом по всем городам однокомнатные квартиры за I квартал увеличились в цене на 4,4% и сейчас стоят в среднем 14 тыс. рублей в месяц. Двухкомнатные подешевели на 1% и сдаются за 18 тыс. рублей. Трехкомнатные упали в цене на 5,9%, до 22,6 тыс. рублей.
«Как видим, от последствий пандемии больше всего пострадали многокомнатные квартиры. Что понятно, ведь они востребованы гораздо меньше, чем экономичные «однушки», – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Многие хозяева, особенно владельцы квартир с дорогими ремонтом и мебелью, не готовы снижать цены и, не найдя арендаторов, вообще снимают свои объекты с экспозиции. Отчего средние ставки опускаются еще ниже. Думается, такая ситуация продлится до середины года, пока не ограничат или (в зависимости от региона) не отменят льготную ипотеку.
Тогда люди перестанут столь активно покупать недвижимость в собственность, сокращая тем самым спрос на рынке аренды».
Ставки аренды на квартиры в городах РФ
- Источник: mirkvartir.ru
- Ставки аренды упали в подавляющем большинстве районов Москвы
- Как моя соседка стала причиной того, что хозяйка выселила нас со съемной квартиры
- Как мой арендатор устроил в квартире общежитие и залил соседку
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
SRG в СМИ
Пандемия коронавируса изменила рынок аренды жилья в столице.
Одни отправленные на удаленку квартиросъемщики вернулись на родину, другие переехали в регионы потеплее (в Краснодарский край или в Крым), а третьи отказались от аренды дорогого жилья рядом с работой, перебравшись на окраину.
Спрос сократился, и, как следствие, снизились ставки. В среднем по Москве стоимость аренды жилья по итогам прошлого года упала на 5-10%, а в некоторых районах — на все 15-20%.
Подорожает ли аренда жилья в этом году, АиФ.ru узнал у экспертов.
Руслан Сухий, девелопер, инвестор в недвижимость:
«Динамика стоимости аренды жилья в столице будет зависеть от эпидемиологической ситуации. Полагаю, если все пойдет по оптимистичному сценарию, то к концу 2021 года мы увидим рост арендных ставок на 7-8% к нынешним показателям.
Да, с одной стороны, мы наблюдаем ряд факторов, которые стимулируют снижение стоимости квартир. Реальные доходы населения сокращаются, многие переходят на удаленную работу и уезжают из Москвы, а благодаря льготной ипотеке арендаторы переориентируются на покупку собственного жилья.
Однако необходимо помнить, что рынок жилой аренды довольно инертный и в случае скачков всегда стремится вернуться к первоначальному состоянию.
Сейчас многие собственники не спешат привыкать к новым ценам и продолжают экспонировать свои квартиры по прежним ставкам.
Я знаю случаи, когда владельцы недвижимости, проживающие за рубежом, продолжают годами держать цены на свои квартиры, не доверяя словам риелторов, и ждут арендаторов по несколько лет.
Также не стоит забывать про скрытую инфляцию, которая вместе с ростом цен будет стимулировать и рост арендных ставок.
На рынке аренды жилья дешевеют в самую последнюю очередь (а дорожают — в первую) квартиры ликвидной площади, расположенные в удачных локациях. Спрос на такие квартиры в Москве будет всегда, соответственно, будет и потенциал для роста стоимости их аренды».
Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия»:
«Сегодня рынок аренды жилья — вновь рынок покупателя. Предложение превышает спрос, и есть возможность найти квартиру дешевле. В таких условиях собственники вынуждены идти навстречу арендаторам и снижать стоимость аренды.
Дешеветь будет, скорее всего, массовый сегмент, то есть те самые двушки-трешки в типовых многоквартирных многоэтажках в районах, далеких от центра.
Жилье в центре при этом тоже будет дешеветь из-за отсутствия платежеспособного спроса, но не так резко.
Потому что если стоимость аренды в центре опустится до уровня прежних цен на окраинах, то произойдет массовое перемещение квартиросъемщиков в ЦАО, что подогреет спрос и вновь поднимет ставки аренды.
Теоретически цены на найм жилья в этом году могут пойти вверх, если вновь откроются границы и трудовые мигранты из стран СНГ начнут массово возвращаться в столицу. Кроме того, в планах правительства ужесточить контроль за процессом сдачи жилья в аренду собственниками.
Если правительство это сделает, то цена на аренду вырастет.
Если собственников квартир, многие из которых сейчас не платят налог, массово заставят это делать, то, разумеется, они постараются максимально переложить возникающие издержки в виде налоговых отчислений на жильцов, повышая арендную плату».
Максим Гончаров, старший руководитель проектов консалтинговой ГК:
 |
«Динамика цен на аренду жилья в Москве будет зависеть от ситуации с пандемией. Предпосылок к росту цен на аренду до конца 2021 года не наблюдается. В течение этого года ожидается незначительное снижение цен, связанное с падением спроса на аренду жилья.
Изменить ситуацию на рынке могут только массовая вакцинация населения и отсутствие массовых ограничений. Наиболее ощутимое снижение цен, до 10%, будет наблюдаться в сегменте квартир люкс и элит-класса. Массовый сегмент, комфорт и эконом, снижение цен существенным образом не затронет.
Снимать квартиру выгоднее всего в первом квартале, так как на рынке в данный период наблюдается снижение спроса».
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями:
«В 2021 году, вероятнее всего, рынок аренды будет удерживать те позиции, которые удалось восстановить в четвертом квартале прошлого года.
Если привести некоторые показатели, то однокомнатная квартира в среднем останется в районе 35-36 тысяч рублей, а стоимость аренды двухкомнатных квартир не поднимается выше 55 тысяч рублей в месяц.
Здесь нужно оговориться, что данные приводятся по всему городу, включая традиционно дорогой Центральный округ столицы.
Маловероятно, что какой-то из типов жилья сильно просядет в стоимости аренды.
Но и сильного взлета тоже не предвидится: слишком большой вышла просадка реальных доходов населения, и, несмотря на постепенное восстановление экономики и наиболее пострадавших отраслей, снимать дорогое жилье арендаторы с похудевшими кошельками не будут.
Более того, часть спроса может уйти в область ввиду активного развития транспортной сети и строительства МЦД. У арендаторов появится выбор: снимать однокомнатную квартиру в Москве или двухкомнатную — рядом со станцией одного из диаметров.
Времени в дороге много потеряно не будет, а комфортность проживания серьезно вырастет. Несмотря на то, что сразу после открытия любой из веток или станций МЦД в пешей доступности квартиры моментально вырастали на 10-15% как в стоимости аренды, так и на продажу, областным ценам еще очень далеко до московских: даже в городах-спутниках разница может составлять до 30-40%».
Вернуться в раздел
Почему при снижении доходов населения в Москве дорожает недвижимость| Новости экономики
Несмотря ни на что, прогнозируется дальнейший рост цен
В июле 2020 года Росстат зафиксировал рекордное падение реальных доходов россиян за текущее столетие.
Как пишет РБК, во втором квартале года падение составило 8 процентов в годовом выражении. В июне эксперты ВШЭ высказывали гораздо более пессимистичные прогнозы: экономисты предполагали, что реальные доходы населения могут снизиться во втором квартале 2020 года на 18 процентов, и это даже с учетом мер поддержки, реализованных государством.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что реальным располагаемым доходом принято считать денежную сумму за вычетом обязательных платежей, скорректированную на инфляцию.
«По данным Росстата, за первое полугодие 2020 года сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения составило 3,7 процента. В третьем квартале они снизились на 0,2 процента, в годовом выражении — до 35 043 рублей.
С 2005 года это максимально глубокое падение. До этого самые высокие сокращения наблюдались в четвертом квартале 2008 г. (- 6,1 процента в годовом выражении), третьем квартале 2015 г. и четвертом квартале 2016 г.
(- 5,6 процента)», — рассказала Людмила Анисимова «Московской газете».
При этом эксперты констатируют рост продаж жилья – по крайней мере, в Москве. Растет и его стоимость. Людмила Анисимова подтверждает данный факт: количество сделок на вторичном рынке жилья и в новостройках Москвы и Подмосковья продолжает увеличиваться, также, как и цены на жилую недвижимость.
Казалось бы, парадоксальная ситуация в условиях экономического кризиса. Как ее можно объяснить?
«Одним из факторов, повлиявших на рост продаж, явился отложенный спрос на жилую недвижимость в период самоизоляции, который активизировался сразу же после отмены ограничений.
Нестабильность рубля и обесценивание его более чем на 25 процентов по отношению к доллару с начала года, а также снижение банковских ставок по депозитам и введение налогов на вклады подогрело интерес к основному защитному активу — недвижимости.
Льготная ипотека под 6,5 процента простимулировала ситуацию на рынке новостроек», — считает эксперт.
По мнению собеседницы «Московской газеты», за последние месяцы стоимость новостроек выросла настолько, что покупатели стали обращать внимание на готовое вторичное жилье, которое зачастую дешевле, чем на первичном рынке.
«Спрос на объекты вторичного рынка вырос на 56,8 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 45,8 процента в течение года.
Количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 7,7 процента за последний квартал.
Квартиры на вторичном рынке выгодно приобретать даже в кредит, а затем сдавать, так как ипотечные платежи перекрываются арендными. Этому способствует и снижение ключевой ставки ЦБ», — рассказала Людмила Анисимова.
По ее мнению, мотивации для совершения сделок у собственников разные: многие решают свои текущие жилищные вопросы, кто-то реализует недвижимость из-за ухудшения материального положения, другие конвертируют в новое, более ликвидное жилье.
«Очевидно, что в дальнейшем на рынок недвижимости и цены будут влиять не только такие факторы, как доступная ипотека, но и возможные скачки валютных курсов, которые могут сказаться на стоимости строительных материалов для возводимого жилья и ремонтов. Стоит учитывать, что некоторые объекты недвижимости премиального сегмента изначально оцениваются и реализуются в иностранной валюте», — продолжает эксперт.
При этом Людмила Анисимова отмечает, что дальнейшее снижение доходов населения может негативно сказаться на выплатах ипотечных кредитов, а также способствовать появлению и увеличению на рынке залогового жилья от банков, которое составит конкуренцию новостройкам от застройщиков и собственникам вторичного жилья, тем самым снижая цены на рынке.
«Возможность введения новых ограничений может привести к сокращению объемов строящегося жилья.
Застройщики продолжат повышение цен на новые объекты, снижая цены на готовые, требующие дополнительных затрат на содержание.
В октябре и ноябре 2020 цены на недвижимость продолжают расти, и некоторый сезонный рост еще возможен. Многое зависит от тех факторов, которые мы рассмотрели», — резюмирует г-жа Анисимова.
При этом, как ранее писала «Московская газета», на столичном рынке недвижимости уже несколько лет присутствует проблема ликвидности жилья в новостройках.
Так, по данным на 2017 год, площадь непроданных квартир оценивалась примерно в 7 млн квадратных метров, в 2019 году, по разным оценкам, не были реализованы до 20 процентов квартир в новостройках Москвы.
По информации на март текущего года, данный показатель составляет порядка 17 процентов.
Эксперты называют разные причины такого положения вещей: от неудачной планировки квартир до невыгодной локации.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук подчеркнул роль пандемии COVID-19, из-за которой в связи со снижением доходов населения произошел обвал покупательской способности.
Также, по его мнению, на платежеспособность россиян (и, в частности, москвичей) повлияло обрушение цен на нефть и последовавшая за этим девальвация национальной валюты. Валерий Корнейчук считает, что в ближайшие годы, вероятнее всего, стоит ожидать отрицательной динамики доходов населения.
Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве
Покупал их специально для этого. Многие считают, что это легкие деньги. Всем мечтающим о безоблачной жизни советую поискать другой доход. Если наем помещений — ваш бизнес, то это именно бизнес со всеми вытекающими. Нельзя просто сдать вашу квартиру и радоваться. Я расскажу о своем раскладе.
Я веду учет доходов и расходов, журнал проведенных и предстоящих ремонтных работ, учет показателей ЖКХ, учет оплаты ЖКХ, учет проживающих, а также имущества и его состояния, включая фото. Отдельно отслеживаю объявления, статистику и цены из различных источников. Использую для этого много табличек, напоминалок, телеграм-ботов.
У собственников есть большущий список рисков, и в таких городах, как Москва, он увеличивается.
- порча ремонта и техники;
- курение в квартире;
- стычки проживающих с соседями — вечеринки, курение на этаже;
- субаренда;
- мошенничество — когда съемную квартиру пытаются продать по поддельным документам;
- ведение запрещенной деятельности в помещении — например, проституция.
Чаще всего это, конечно, порча имущества. Например, недавно в одной из квартир жилец так помыл полы, что вздулся ламинат. С момента, когда мы определялись с ценой ремонта — оплачивал ремонт он, поэтому дотошно проверял все цены, — до выполнения всех работ прошло несколько недель.
Как-то я увидел на форуме дома, что в такой-то квартире бордель.
Открыл тему и понял, что это моя квартира. Тут же приехал, меня встретил мужчина, хотя снимала женщина. В ответ на претензии он стал на меня набрасываться и угрожать. Я не боевой человек, поэтому позвонил друзьям в охранное предприятие.
Через 5—7 минут несколько больших мужчин, нависая своими телами, принудили неизвестного и девушку, с которой был подписан договор, а она тоже подъехала, писать соглашение о его добровольном расторжении.
Они спешно покинули помещение, а я сменил замки.
По моей статистике, на одну квартиру приходится одно неприятное событие в 3—4 года. Возможно, не такое критичное, как вышеописанное, но напрягаться приходится. В одном из случаев у меня дошло до суда: проживающая решила покинуть квартиру, не предупредив и испортив имущества на 80 тысяч. Уехала в свой регион. Но суд встал на мою сторону, взыскав всю сумму, включая судебные расходы.
Если бы после каждого жильца приходилось делать ремонт, то количество предложений по сдаче жилья сильно бы уменьшилось. Ремонт сегодня — очень дорогое мероприятие.
Предыдущий ремонт везде был не так давно, но он был непрактичный для аренды и старомодный. Для кого-то ковер на стене — это отличное решение, его право так считать.
Я проводил все ремонты по одним требованиям: хорошо смотрится, легко восстанавливается, не пачкается. Как правило, все стены или обои под покраску, на полу ламинат или плитка под ламинат, натяжные потолки с точечным освещением.
Мебель и бытовая техника в хорошем состоянии и вписываются в интерьер.
Я хотел освежить имущество и увеличить плату за наем. Ведь люди в интернете часто пишут, что готовы доплатить за хороший ремонт. Но на практике цена — более важный фактор.
На мой взгляд, сейчас люди готовы жить в плохих условиях, если им удается сохранить пару тысяч рублей.
За хороший ремонт и новую мебель к аренде добавляется в среднем три тысячи, если сдавать квартиру без больших простоев.
В итоге аренда всех моих квартир стоит в диапазоне от 35 до 40 тысяч.
Включено все, кроме воды, электричества, интернета и особенностей дома вроде охраны.
Одна из моих квартир — повышенного комфорта, там более дорогой ремонт, дорогие мебель и техника.
По моему мнению, в экономклассе должно быть то, без чего нельзя представить жизнь в 2019 году: диван, стол, стулья, холодильник, электрическая печь и прочее возрастом не старше 5—7 лет. Повышенный комфорт — это то, без чего можно обойтись, но что облегчает жизнь.
Из техники это, как правило, кондиционер, посудомойка, большой плоский телевизор и так далее. Из мебели, например, кожаный диван. В отделке — материалы вроде керамогранита, ламината высокого класса.
Я не снижаю цену, в таких случаях это еще и фильтр: уменьшает вероятность сдачи неплатежеспособным людям, людям с сомнительными жизненными ценностями и интересами. Опыт говорит, что спешка в сделке с кем попало приводит к куда большим тратам, поэтому лучше вообще не сдавать и немного подождать.
Мои вложения в ремонт до сих пор не отбились, и я считаю их ошибкой.
Стоимость аренды росла, и это могло покрыть затраты, но случился 2014 год, когда цены перестали расти хотя бы в соответствии с инфляцией.
Сейчас оправдан ремонт только того, что сломалось и без этого никак. Все остальное можно считать благотворительностью.
Например, в старых домах, если это не сталинки, которые представляют особую ценность, нет смысла что-то делать, потому что там множество факторов играет против вас: возраст дома, его внешний вид, ремонт подъезда, соседи, территория вокруг и так далее. Перед таким улучшением следует провести анализ.
Те, кто снимает квартиры, считают, что ситуация в экономике играет им на руку, ведь аренда не растет такими же темпами, как цены на продукты, бензин или лекарства. Но собственники считают деньги и начинают снижать свои издержки.
Например, закупают дешевые и, как правило, вредные смеси и краски, б/у мебель и технику, которыми неизвестно кто и как пользовался, оплату ЖКХ задерживают до последнего.
То, что раньше включалось в цену, выставляется отдельным счетом — например, отопление, охрана и подобное. И чем дальше, тем хуже.
Как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Дважды в неделю в вашей почте
Все снимают жилье по каким-то своим причинам. Основное, на что смотрят в Москве, это местоположение. Расстояния большие, и тратить время на поездки до работы очень затратно. Каждый, кто снимал, упоминал это первым делом.
В остальном у всех требования разные: кого-то расстроит отсутствие микроволновой печи, а кого-то — вид из окна, кто-то переживает, что зимой нет места, где походить на лыжах, а кто-то доволен, что есть большой холодильник, просторный душ или добродушный консьерж.
Иногда могу уже по риелтору сказать, что сделка не получится. Обычно это происходит, когда такой помощник старается всеми способами доказать, что он нужен. Один из странных случаев был, когда риелтор лег на кухне на пол и стал высматривать пыль под кухонным гарнитуром, желая внести это в акт приема-передачи.
В потенциальных нанимателях отталкивает излишняя дотошность к каким-то вещам, странные просьбы. Часто по телефону говорят одно, а при посещении — другое. Зачем сразу начинать сотрудничество со лжи? Соврал по мелочи сейчас — будет обманывать дальше. Например, я, как некурящий, сразу могу определить, курит человек или нет, даже если он долго не курил до просмотра.
К сожалению, я теперь всегда отказываю людям с животными и детьми.
Не было ни одного случая, чтобы что-то не было испорчено, когда я соглашался. Опыт — лучший учитель.
Собственники отказывают не из вредности или ненависти к детям и животным. Просто они сдают свое многомиллионное имущество, переживают за него и не хотят решать проблемы, еще и за такие деньги, за которые сегодня сдаются квартиры.
С теми, кто задерживает плату, встречался редко. Было несколько случаев, которые быстро разрешились. К таким событиям я готов и сразу прошу адвоката готовить иск в суд. У каждого человека в нашей стране должен быть свой адвокат или хотя бы его номер — неважно чем вы занимаетесь.
Практика показывает, что крайне редко дело доходит до суда. Никто не хочет связываться с этим, поскольку шансы на победу в таких случаях минимальны, да еще и судебные расходы. За все время мы выиграли все иски, а расходы на адвоката были компенсированы проигравшей стороной. Я не потратил даже рубля в этих случаях.
Сейчас у меня есть жилая недвижимость на 55 миллионов рублей, и она приносит 3 миллиона без расходов, а после всех расходов — 1,9 миллиона, 3,5% годовых. Это примерно 158 тысяч в месяц, что для Москвы не очень много. Выглядит смешно: у вас есть 55 миллионов и ваш заработок от этого 158 тысяч.
Я плачу НДФЛ, еще 15% от аренды — это ЖКХ, и добавляем ежегодный рост цен на ЖКХ. 10—12% доходов от аренды уходит на решение внезапных ситуаций: замена или ремонт бытовых приборов, отделки или мебели, замена автоматов, личинок и прочего.
Когда у вас много квартир и ими постоянно пользуются, всегда что-то ломается. Посмотрите на свою квартиру и умножьте все имущество на восемь — представьте, например, что у вас одномоментно будет 8 холодильников. За всем этим надо следить.
Есть еще такие статьи расходов, как амортизация и простой, которые не всегда поддаются точным расчетам. В среднем я сдаю квартиру за неделю. Использую все популярные на сегодня площадки: «Циан», «Авито».
Также прошу друзей из агентств «Миэль» и «Инком» добавить информацию к себе. Показываю квартиру, когда там еще живут прежние наниматели, — это прописанное в договоре условие. Так что простои случаются крайне редко.
Дольше всего квартира стояла пустой 2 недели. Бывало, что сдавал в день размещения объявления.
То, что я сдаю за 35 тысяч, должно сдаваться за 45, чтобы это стало хоть немного интересным с точки зрения доходности и выровнялось с остальными ценами, которые выросли за 5 лет. У всего есть какая-то минимальная цена, которую продавец не станет опускать, и арендная ставка сейчас близка к ней как никогда.
Одна из причин дешевой аренды в стране в том, что собственники не платят налоги. Сейчас государство планирует вывести аренду из темноты: это может подтолкнуть к росту цен, поскольку наймодатель переложит этот платеж на нанимателей. Это не произойдет резко, но наниматель это ощутит.
Сейчас положить деньги в банк выгоднее, чем купить квартиру и сдавать ее в аренду, учитывая всю эту головную боль.
И в ближайшие годы это вряд ли изменится. После событий в экономике в 2014 году я всерьез задумался о смене деятельности. Сдавать квартиру сейчас — одно из худших решений, которое можно принять, имея квартиру или деньги на квартиру. Исключением может быть квартира не в России.
Аналитики оценили вину мигрантов в росте стоимости аренды квартир — МК
Впервые с начала пандемии специалисты зафиксировали небольшой рост стоимости аренды квартир в Москве. Согласно исследованию федерального портала «Мир квартир», за последний месяц цены выросли в 89 московских районах (из 125). В среднем, правда, всего лишь на 0,1%. Однако на фоне глобального снижения стоимости съемного жилья за год (до 25%) аналитики заговорили о новых тенденциях.
Не секрет, что в российскую столицу снова дружно едут на работу мигранты. Связан ли рост цен, хоть и крошечный, с увеличением спроса на аренду квартир?
— Здесь все же обратная зависимость, — полагает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — На фоне новостей о массовом возвращении мигрантов собственники поднимают цены в объявлениях.
Именно поднимают цены — а вот дорожает ли непосредственно аренда, мы утверждать не можем, как не могли и десять лет назад, как не сможем до тех пор, пока рынок не «выйдет из тени».
Надо всегда смотреть на статистику по аренде жилья с оглядкой, что это только данные на основании цен в объявлениях. Речь идет только о желании сдать квартиру за определенные деньги.
А ведь есть еще торг, есть огромный рынок «закрытой арендной политики», когда жилье сдается и снимается знакомыми, родственниками, по рекомендациям. Цены на этом рынке никогда не озвучиваются, в открытые источники не попадают, на статистике не отражаются.
Глядя на официальные аналитические данные, можно составить картину того, чего хотят наймодатели, а не того, что они получат. А они хотят увеличения ренты.
Судя по статистике, в очень дорогих (в центре города) или очень неудобных (дальше 10 километров от МКАД) районах они пока рассчитывать на большие деньги не могут — здесь и годовая, и месячная динамика отрицательная.
А в наиболее популярных для съема недорогих спальных районах внутри МКАД спрос, видимо, уже позволяет собственникам требовать больше за право жить в своей квартире.
По статистике, представленной «Миром квартир», арендная ставка однокомнатных квартир в российской столице (если не брать в расчет отдаленные районы Новой Москвы и Зеленоград) стартует с 30 тысяч рублей в месяц.
За такую цену можно снять жилье на границе со МКАД. «Пятерка» дешевых районов в пределах МКАД выглядит так: Бирюлево Западное — 32 тысячи рублей в месяц, Капотня — 33 тыс. руб., Бирюлево Восточное и Бибирево — 34 тыс. руб.
, Ивановское — 35 тыс. руб.
В районах Тимирязевский, Преображенское, Чертаново, Коньково, Теплый Стан, Свиблово, Митино квартира обойдется в 40-50 тысяч рублей (за год стоимость аренды упала на 10-12%). Ну а стоимость предложения съемного жилья на Арбате и в Хамовниках.превышает 100 тысяч рублей (снижение за год соответственно на 18% и 20%).
— С ценообразованием на аренду жилья в Москве всегда было непросто, — продолжает Ирина Доброхотова. — Косвенно влияет необходимость восстановительного ремонта при смене арендатора. По этой причине никто и никогда не будет сдавать в Москве квартиры по 10 тысяч рублей в месяц.
Популярность Москвы как места постоянного пребывания среди молодежи (она является основной группой арендаторов) уже ставилась под сомнение несколько лет назад. Во-первых, появилась возможность покупать компактные студии.
А во-вторых, стало ясно, что развлекательная инфраструктура и качественная городская среда развиваются не только в Москве, но и в Подмосковье и во многих региональных центрах.
А возможность работать удаленно заставляет лишний раз задуматься, так ли сильно нужно жить именно в столице.
— На рынок выходят квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях. Многие из них без ремонта, без мебели, но с перспективой жить в атмосфере ремонтных работ у соседей, — комментирует результаты исследования руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
— Конечно, изменение средней цены на 0,1% за месяц назвать «ростом» нельзя. По нашим данным, за последние 30 дней средняя ставка аренды однокомнатной квартиры снизилась на 1,1%, «двушки» подешевели на 1,6%.
Похожая динамика (колебания от +2% до -2% в месяц) наблюдается на протяжении всего 2021 года.
Коммерческий директор компании «Страна Девелопмент» Александр Гуторов добавляет, что рост спроса на аренду связан и с ростом цен на покупку-продажу жилья.
В прошлом году многие арендаторы благодаря программе льготной ипотеки думали о покупке своей квартиры. Теперь же, в связи ростом стоимости квадратного метра, люди снова возвращаются к аренде.
Если не будут введены новые противоэпидемические меры, к концу года можно ожидать роста стоимости съемных квартир на 1-1,5%.
Спрос на аренду в ближайшие месяцы вырастет, пусть и не до уровня конца 2019 года. А значит, вслед за ним начнут «шевелиться» и цены, соглашается Ирина Доброхотова. Впрочем, многое будет зависеть от конкретной квартиры.
«Если двадцать лет назад состояние жилья для большинства арендаторов не имело значения, особенно если оно располагалось в хорошем месте, то теперь всем нужен свежий ремонт», — говорит аналитик. Квартиры, которые снимают мигранты, будут дорожать быстрее и сильнее (в процентном выражении).
А вот условий для возвращения обеспеченных экспатов нет не только из-за коронавируса, но и из-за санкций, экономики в целом. Их отсутствие во многом ослабляет спрос на сверхдорогую аренду. Жилье в дорогих округах — Центральном и Западном продолжит дешеветь.
— Весной рынок аренды малоактивен, и нынешний год не стал исключением, — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. — Да, усредненные цены предложения незначительно увеличились — скорее всего, из-за «вымывания» самого доступного жилья.
Дешевых квартир в Москве не осталось У тех же, что есть в экспозиции, ставки несколько завышены. При личном контакте с арендатором собственникам приходится снижать стоимость. Поэтому можно говорить, что усредненные цены остаются примерно на одном уровне, заключает Оксана Полякова.
Исследование: ставки аренды жилья за год упали в большинстве районов Москвы
МОСКВА, 24 марта /ТАСС/. Ставки аренды жилья за год снизились в большинстве районов Москвы из-за отъезда арендаторов в пандемию коронавируса и ажиотажа на рынке продажи жилья. Такие данные содержатся в исследовании федерального портала «Мир квартир», которое есть в распоряжении ТАСС.
«С марта 2020 года по март текущего из 142 проанализированных районов в 135 ставки аренды снизились, в семи выросли. Жилье в среднем по городу подешевело на 10,6%», — говорится в материалах. В них уточняется, что средняя квартира по Москве сдается сегодня за 46 тыс. рублей в месяц — это уровень цен 2019 года.
Больше всего за год арендные ставки упали в районах Арбат (-19,8%), Мещанский (-18,9%), Хамовники (-18,7%), Тверской (-18%), Якиманка (-17,6%), Нагорный (-17,4%), Замоскворечье (-16,8%), Дорогомилово (-16,5%), Красносельский (-16,4%) и Басманный (-15,9%).
Это стало следствием отъезда арендаторов из центра на окраины и за город после того, когда весной 2020 года вступили в силу ограничения на работу в офисах, прокомментировал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
«В связи с этим сильно подешевели центральные, самые дорогие районы столицы: арендодатели опустевших квартир либо снизили ценники, либо сняли свои объекты с экспозиции, поскольку были не готовы сдавать их дешево.
Что касается Нагорного района, то он потерял в цене из-за закрытия станции метро «Варшавская», — приводятся слова эксперта в исследовании.
Понижению ставок аренды в Москве также способствовал бум на покупку жилья, начавшийся с прошлой весны, говорится в материалах.
По словам Луценко, многие отказались снимать квартиры, поскольку купили собственные.
«Это уменьшило спрос, а предложение, напротив, заметно подскочило за счет квартир, приобретенных в инвестиционных целях на волне ажиотажа и выставленных для сдачи в аренду», — сказал эксперт.
Отмечается, что среди семи районов, где аренда подешевела — Рязанский (+4%), Хорошево-Мневники (+3,3%), Нижегородский (+2,2%), Первомайское (+2%), Лефортово (+1,2%), Филимонковское (+1,1%) и Зеленоград (принятый в исследовании за единую территориальную единицу; +0,6%).
Еще в трех районах аренда жилья подешевела в пределах 1% — Очаково-Матвеевское, Восточный, Щербинка.
Жилье в Хорошево-Мневниках подорожало в преддверии открытия станции метро, стоимость аренды в Рязанском и Нижегородском районах выросла год назад также из-за открытия трех станций, пояснил гендиректор портала.