Татьяна Рютина 01.10.2018
Дикие прибыли владельцев жилых апартаментов в «Сити» — миф или реальность? С одной стороны, арендные ставки в ММДЦ впечатляют – до 2.6 млн рублей в месяц, но реальность, как обычно, вносит свои коррективы.
Как показывает практика, не все апартаменты в Сити «одинаково полезны», все зависит не только от умения владельца считать, жадности управляющей компании, оперативности налоговой и наличия приличных арендаторов, но и от его… удачливости.
Каких только историй не рассказывают риэлторы и владельцы недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити» – и про великосветские тусовки с девочками и наркотиками, и про «юношей бледных со взором горящим», прибывших из регионов, и – благодаря удачно арендованному жилью – перезнакомившихся с сильными мира сего и разбогатевших за считанные месяцы. Про охотников за информацией с подзорными трубами, высматривающих жертв для шантажа. Про разорившихся инвесторов, сперва скупавших апартаменты этажами, а потом распродававших их за бесценок. «Сити» за эти годы успел обзавестись не только собственными тайнами и традициями, но даже привидениями.
За время, прошедшее со старта самого масштабного проекта столицы, этот комплекс несколько раз пережил периоды подъема и спада, собственники бились с девелоперами и управляющими компаниями, пытались реструктуризировать долги застройщикам и выстроить отношения с охранниками, чтобы иметь возможность тайком провозить стройматериалы для ремонта. Сейчас, когда основная стройка подходит к концу, владельцы жилых апартаментов мечтают о покупателях из провинции, которые помогут им выйти в «кэш» с минимальными потерями, и как звери бьются за хороших арендаторов.
Ты помнишь, как все начиналось?
Чтобы понять, как все изменилось в ММДЦ «Москва-Сити» за эти годы, имеет смысл вспомнить о первооткрывателях.
Самыми первыми, кто стартовал с продажами жилых апартаментов в комплексе, стали «Капитал-Груп» и «Миракс-Груп». В «Городе столиц» и башне «Запад» комплекса «Федерация» продажи были открыты в 2005 году.
В 2007 году на рынок были выведены лоты в башне «Восток» (2-я башня комплекса «Федерация») и в «Империи-Тауэр» от MosCityGroup.
Впрочем, по началу они особым успехом у покупателей не пользовались, инвесторов отпугивал необычный формат, а также сама возможность поселиться в огромном бизнес-центре.
Владельцами становились, в основном, компании из регионов, которые в дальнейшем планировали использовать недвижимость как гостиницы для своих сотрудников, да предприниматели, которые много мотались по миру и имели возможность познакомиться с таким форматом жилья за границей.
Поэтому итоги продаж оказались более чем печальны. За три года, например, девелоперу «Капитал Групп» в «Городе Столиц» удалось реализовать лишь 25% от всего объема лотов. Застройщик, надо отдать ему должное, не жадничал и прайс не задирал. Ценник начинался от 10 тысяч долларов за «квадрат».
Кризис 2008 года серьезно подкосил и застройщиков, и покупателей. Дабы распродать лоты, застройщикам пришлось сильно постараться.
В ход пошла и «мелкая нарезка», когда девелоперы разделяли большие апартаменты на несколько маленьких, по 40 «квадратов», и невиданные дисконты, и лоты с отделкой по ценам «в бетоне».
Кому-то эти меры помогли, например, «Капитал Групп» за два посткризисных года удалось реализовать половину жилых апартаментов, кому-то – не очень. Это было время банкротств и смены владельцев у проектов.
Однако к 2014 году все нормализовалось, спрос восстановился, а предложение существенно расширилось. На рынок были выведены апартаменты в небоскребе «Око», в проекте «IQ-квартал» и лоты в «Меркурий-Сити Тауэр». К этому моменту прайс на этот формат варьировался от 10 до 25 тысяч долларов за «квадрат», и даже доходил до 30 тысяч долларов за квадрат в уникальных форматах.
Предложение: от 170 тыс до 2.6 млн рублей в месяц
Сейчас рынок аренды в «Москве-Сити» достаточно широк, и предложений хватает. По словам Елены Куликовой, директора департамента аренды Savills в России, минимальная арендная ставка в «Сити» – 170 000 руб./месяц, а максимальная — 2,6 млн руб./месяц, а доходность в среднем составляет около 4-5% годовых (после вычета налогов и эксплуатационных расходов).
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, уточняет, что в среднем, стоимость аренды апартаментов варьируется от 230 тыс. рублей до 1 млн рублей в месяц, а наиболее востребованными считаются объекты в диапазоне 300-350 тыс. рублей в месяц.
«Как правило, это лоты от 80 кв. метров. Также спрос есть и на большие апартаменты 180-200 кв. метров, по ценам 400-500 тыс. рублей в месяц», – отмечает Екатерина Румянцева. По ее словам, в ММДЦ практикуется, в основном, ежемесячная аренда, а не посуточная, так как собственники не хотят нести убытки от быстрой амортизации, которая неизбежно следует за частой сменой жильцов.
По словам риэлторов, апартаменты для сдачи в аренду в «Сити» пользуются стабильным спросом, но вот доходность – крайне индивидуальный параметр, и зависит от очень многих факторов. По данным Kalinka Group, в среднем доходность от удачных инвестиций достигает 9-10% годовых.
Екатерина Румянцева приводит несколько примеров. В частности, апартаменты на 32 этаже в комплексе Neva Towers площадью 57 кв. метров были куплены за 26 млн рублей, около 3 млн рублей было вложено в отделку. Ставка, по которой их можно сдать, – 250 тыс. рублей.
Получаем 10 лет окупаемости и около 10% годовой доходности. Другой лот площадью 115 кв. метров был приобретен собственником в «Башне Федерация» на 49 этаже. Его стоимость составляла 47 млнрублей. Владелец сдал апартаменты в аренду по ставке 420 тыс.
рублей, при этой ставке окупаемость составляет 10 лет. Доходность – 11% годовых.
«Общего правила и общего критерия, по которому можно выбрать объект для выгодных инвестиций, нет.
В рамках одной башни могут быть как лоты с высокой доходностью и быстрой окупаемостью, так и апартаменты, которые не принесут дохода и даже сдать их в аренду будет не очень просто.
Привлекательность объектов в «Сити» для арендаторов зависит от высоты этажа, вида, метража (востребованный на рынке аренды или нет), качества отделки, адекватности установленной собственником цены», – предупреждает потенциальных инвесторов Екатерина Румянцева.
Спрос: на что обратить внимание инвесторам
«Конечно, сегодня проект «Москва-Сити» пользуется стабильным спросом, но не таким, как на старте, когда он произвел эффект «разорвавшейся бомбы». Реализация подобного масштабного объекта была одновременно и ожидаемой, и сенсационной», – рассказывает Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE.
По его словам, сейчас в Москве только на первичном рынке представлены в продаже более 30 новостроек, в состав которых входят здания высотой от 100 метров. Помимо «Москва-Сити», на рынке есть множество достойных проектов, которые частично перетянули на себя спрос со стороны любителей жить на высоком этаже. Однако при любом раскладе ММДЦ по-прежнему остается уникальным объектом.
Эксперты отмечают, что за последние годы доля инвесторов в «Москва-Сити» снизилась, и причина – снова в кризисе, но уже 2014 года. Дело в том, что многие их них ориентировались на сдачу в аренду апартаментов экспатам, которые предпочитали снимать жилье, а не приобретать его в собственность ввиду особенностей российского законодательства.
Обострение политической ситуации с западными странами и США привело к резкому снижению числа иностранных арендаторов из Европы и Америки.
«Однако сегодня мы отмечаем рост спроса на аренду в «Москва-Сити» со стороны иностранных сотрудников азиатских стран, а именно – Китая, Сингапура, Японии.
Однако полного замещения не произошло, и количество потенциальных арендаторов все равно ниже, чем в докризисный период», – обнадеживает собственников апартаментов в «Сити» Илья Менжунов.
Учитывая, что башни «Москва-Сити» сегодня уже сданы либо же находятся в высокой стадии готовности, это уменьшает число потенциальных инвесторов, которым не столь выгодно вкладываться в недвижимость, поскольку цены уже максимальны. Важно обратить внимание на те ошибки, которые совершали их предшественники. И одна из них – это, как ни странно, слишком оригинальный ремонт, который может серьезно отпугнуть потенциальных арендаторов.
«Конечно, в нашей практике бывают случаи, когда стоимость ремонта доходит до стоимости самих апартаментов, но обычно на такие расходы идут те, кто готовит жилье для себя. Так что если вы собираетесь сдавать их впоследствии в аренду, то лучше придерживаться современного минимализма.
Удивительно, но порой в «Москва-Сити» можно встретить объекты, интерьер которых выполнен в стиле классицизма с элементами барокко.
Вот такое несочетание внешнего и внутреннего пространства», – отмечает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNYLANEREALTY Юрий Щербаков.
Екатерина Румянцева, рассказывая о самых необычных предложения в «Сити», привела в пример двухуровневые апартаменты в «Городе столиц». «Объект действительно впечатлял: высокие потолки, достигающие 6 метров, красивейшая лестница, ведущая на второй уровень, окна в пол по периметру и роскошный дорогой ремонт.
Все это – в сочетании с потрясающими видами на город. Апартаменты сдавались в аренду за 40 тыс. долларов», — вспоминает председатель совета директоров Kalinka Group. Понятно, что найти арендатора на такой объект будет не так просто.
Поэтому риэлторы настоятельно рекомендуют серьезно отнестись к ремонту, и постараться избегать излишней помпезности в оформлении интерьеров.
Если говорить о спросе со стороны потенциальных арендаторов, то наибольшее число запросов поступает на апартаменты площадью 130-150 кв. м. с видом на набережную. «У нас неоднократно были клиенты, которые панически боялись высоты, но сама мысль жить в престижном элитном уникальном проекте перевешивала все страхи.
Среди арендаторов чаще всего встречаются бизнесмены, находящиеся в поисках «квартиры для пиджака» и, как ни парадоксально – семьи с детьми. Хотя ни школ, ни детский садов в ММДЦ нет, и не будет. Сроки экспозиции апартаментов под аренду зависят исключительно от конкурентного окружения в других высотках комплекса.
Однако самые ликвидные варианты находят клиентов в считанные недели», – рассказывает Юрий Щербаков.
Личный опыт: гладко было на бумаге
Для того, чтобы понять, с какими проблемами могут столкнуться инвесторы, решившие заработать на сдаче апартаментов в «Сити», Premium Estate побеседовал с одним из владельцев, который согласился рассказать о своем опыте, но попросил не афишировать его имя.
Максим Б., купивший апартаменты в одной из башен Сити, считает себя не самым удачливым инвестором. Апартаменты, к слову, шикарны, 100 кв. м с видом на Москва-реку и город, очень приличный ремонт, цена за месяц – вполне в рынке, 300 тыс. рублей.
Но экономика проекта, увы, не впечатляет. Купил за 100 тыс. долларов перед кризисом 2008 года, на самом пике, в 2013 вложил еще 20 тыс. долларов в ремонт и обустройство. Казалось бы, при такой арендной ставке все вложенное должно отбиться за 2.5 года.
Однако окупить инвестиции, и, тем более, заработать пока не получается – нет арендаторов.
«С апреля все стоит, арендаторы приходят, в основном – приезжие из российских регионов, и пытаются демпинговать. Да, я хоть сегодня могу сдать за 200 тыс. в месяц, но ведь от ремонта ничего не останется при таких арендаторах», – сокрушается Максим Б.
Помимо отсутствия приличных арендаторов, в Сити сегодня существуют еще две проблемы – высокие коммунальные платежи и налоги. Расходы на коммуналку удалось снизить лишь после скандала, который владельцы апартаментов, объединившись, устроили управляющей компании.
УК, к счастью, принадлежала застройщику, у которого на тот момент еще велись продажи в другом проекте, поэтому, побоявшись огласки, он был вынужден пойти на уступки, снизив плату примерно на 25%. Но и после этого платежи огорчают владельца – около 35-45 тыс. рублей в месяц.
Еще одна проблема, на которую он обратил внимание – налоговое бремя. «Налоги нас всех подкосили очень серьезно, особенно тех, у кого большие площади. За апартаменты в 200 кв. м приходится платить почти 400 тыс. руб. в год.
А если официально сдавать в аренду, то попадаешь еще и на двойное налогооблажение, даже если по «упрощенке», – предупреждает потенциальных инвесторов собеседник Premium Estate.
Он готов выйти из проекта в любой момент, однако возможности такой пока нет – покупатели не готовы приобретать апартаменты по заявленной им цене, а снижать ценник он пока не готов морально.
По его словам, все, кто брали жилые апартаменты до 2005 года – все «попали», это оказалось невыгодно ни под каким соусом, сегодня Сити используют не столько для постоянной жизни, сколько для временного пребывания и как гостиничный комплекс.
Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры, уверены риэлторы
Апартаменты с одной спальней в башне «Око» (70–90 кв. м) сдаются за 250 000–300 000 руб.в месяц /Максим Стулов / Ведомости
Почти треть апартаментов в Москве сдается с чистовой отделкой, некоторые – уже с мебелью. Это позволяет инвесторам быстрее заставить актив работать.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, насчитала 124 проекта с апартаментами в Москве (около 11 000 отдельных помещений для проживания). Апартаменты с отделкой представлены в 38 проектах (3700 лотов).
64 комплекса уже сданы, в 17 есть апартаменты с отделкой – их 524 (22%). По данным Becar Asset Management, в Москве из всех заявленных проектов на долю бизнес-класса приходится 58% объектов, 36% позиционируются как элитные, 2% – премиум, 4% – комфорт-класс.
Сколько именно апартаментов уже сдается в аренду, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать не смогли. «Официального учета не ведется. Но простаивают апартаменты на рынке аренды недолго», – объяснила Литинецкая. По подсчетам «Tweed недвижимости», за 2018 г. доля предложений апартаментов в аренду от собственников увеличилась примерно на 20%, с 290 в 2017 г. до 350 в 2018 г.
В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости.
А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул.
Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».
Как правило (но не всегда), апартаменты дешевле сопоставимых по характеристикам и расположению квартир на 20–30%, объясняет выбор инвесторов Литинецкая. А ставки аренды практически не отличаются.
Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья», уточнил, что новое предложение просто лучше квартир в старом жилом фонде, потому и сдавать можно дороже. Но если рядом есть и другие современные дома, цена на апартаменты не будет выделяться. В качестве примера Каширцев привел МФК «Савеловский сити» (ул.
Новодмитровская): однокомнатные апартаменты в нем и однокомнатные квартиры в том же районе стоят по 45 000–50 000 руб. в месяц.
Полностью оборудованные застройщиком помещения – уже готовый для получения пассивного дохода актив, добавляет Межевикин. Но прежде чем получить доход, инвестору предстоит найти арендатора, и в подавляющем большинстве случаев он делает это самостоятельно. Объявления на разных информационных ресурсах в основном размещают владельцы или их риэлторы.
Одни действительно хотят самостоятельно заниматься бизнесом и не платить посредникам, для других это вынужденный шаг, так как УК в доме не предоставляет подобной услуги.
По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», около 50% апартаментов на московском рынке расположены в одном или нескольких корпусах в составе крупного ЖК, где управляющая компания занимается только эксплуатацией.
«Инвестору важно точно рассчитывать налоги и сопутствующие затраты: в апартаментах эти статьи расходов существенно выше. Высокодоходные апартаменты входят в список объектов с льготным налогообложением (ставка 0,5% от кадастровой стоимости в год вместо 2%) или являются «апартаментами гостиничного типа» с возможностью регистрации по месту жительства».
Впрочем, в части новых проектов застройщики готовы предложить профессиональное управление доходной недвижимостью. Или собственник может отдать объект в доверительное управление.
Марина Шекера, директор департамента аренды Penny Lane Realty, рассказала, что компания оказывает такую услугу за 10–20% от месячной ставки, но собственник платит лишь тогда, когда объекты сдаются. Схожие расценки предлагают и другие. Например, Penny Lane Realty сдает трехкомнатные апартаменты в ММДЦ «Москва-сити» за 450 000 руб.
в месяц, получая вознаграждение в 90 000 руб. (20%). Пакет услуг включает оплату коммунальных платежей, кабельного ТВ, уборку в квартире, а также отправку денег клиенту за рубеж. Профессиональные УК, которые также оказывают услуги по сдаче апартаментов в аренду, работают только на небольшом числе объектов.
Преимущественно это премиальные МФК или апарт-отели. Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, говорит, что «схема управления апартаментами физических лиц несовершенна ввиду особенностей российского законодательства», поэтому УК и не спешат браться за этот бизнес.
Так, собственник апартаментов, не нарушая закон, в любой момент может передумать сдавать их и начнет в них жить сам, а потом вновь съехать – это все неизбежно повлияет на изначально рассчитанные сроки возврата инвестиций и уменьшит доход УК.
Дивеева сравнивает Москву с Лондоном – там в подобных проектах, где собственниками являются физические лица, применяется схема владения не конкретным помещением, а долей. Собственник подписывает отказ от проживания и регулярно получает гарантированный доход.
В России таких проектов пока на рынке нет.
«В Великобритании заявление об отказе от проживания – это сильный юридический инструмент, по российскому законодательству он ничего не будет значить, ситуация будет трактоваться всегда в пользу собственника», – объясняют в компании.
Capital Group готова сдавать недвижимость клиентов в двух проектах – «Око» в «Сити» и The Book на Новом Арбате, 15: подберут арендаторов, определят набор нужных сервисов. Это могут быть услуги по уборке, косметическому ремонту, доставке. А в МФК «Око» могут обставить жилище мебелью и предложить технику от LG на специальных условиях.
В апарт-отелях YE’S номера могут сдавать как сами владельцы, так и управляющая компания. Межевикин рассказал, что, когда первый проект в Санкт-Петербурге был введен, 35% инвесторов сдавали сами. Сейчас так поступают лишь 15% собственников. В московском «YE’S Митино» из 504 юнитов в ведении УК более 70%.
По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента Becar Asset Management, самостоятельная сдача в аренду не предусмотрена самой идеологией продукта, иначе какой же это «пассивный доход».
Такая концепция уже реализована в питерском апарт-отеле Vertical на Московском, 73, а также будет использована в московском «Vertical на Таганской».
По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить».
Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».
В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис.
Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание.
Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.
По словам Литинецкой, доходность зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. При неудачном вложении заработать вовсе не удастся, максимальная операционная доходность может достигать 15–17% годовых.
По подсчетам «Колди», за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14%, в апартаментах – подорожал на 11%.
Доходность апартаментов в качественных лофт-проектах в компании оценивают в 16–19% годовых, лоты в апарт-отелях дают 13%, апартаменты в МФК приносят около 8–12%, апартаменты в ЖК – 5–8%.
Доходность от сдачи квартир в аренду в ЖК, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 2–5%.
В Knight Frank считают, что инвестировать в элитные проекты нецелесообразно, слишком они дороги, и Шекера подтверждает это мнение.
Есть, конечно, те, кто купил элитные апартаменты впрок, например для детей или на будущее, потому что понравился проект, и временно сдают в аренду.
«Но с учетом высокой цены, расходов на налоги и содержание, говорить об окупаемости не приходится, – рассуждает Шекера. – Арендой собственники лишь удешевляют покупку, возвращая постепенно часть средств».
По расчетам Knight Frank, апартаменты в башне «Око» окупятся не менее чем за 13 лет: двухкомнатные апартаменты общей площадью 90 кв. м были куплены за 38 млн руб., сданы в начале 2018 г. по ставке 270 000 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы в башне – 234 руб. за 1 кв. м в месяц, а налог на недвижимость исчисляется по ставке 0,5%.
По словам Дивеевой, если сдавать через УК Capital Group, средняя ставка для апартаментов с одной спальней в «Оке» (70–90 кв. м) составляет 250 000–300 000 руб. в месяц, с двумя – 450 000–500 000 руб. Пентхаус в 300 кв. м может сдаваться за 1 млн руб. в месяц.
Купить, чтобы сдавать, – это «скорее история для проектов уровня комфорт- или бизнес-класса», резюмируют в Knight Frank. По подсчетам Hospitality Income Consulting, номера в апарт-отелях окупаются от 6 до 12 лет, а годовая доходность доходит до 12%.
Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя. В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.
В сети YE’S инвесторам предлагается несколько программ. В качестве примера Межевикин привел расчет для апартаментов в Митине, купленных инвестором за 4,3 млн руб. и сданных в управление по программе «Жизнь без проблем» (20% получает УК, которая обеспечивает уборку, поддержание технического состояния квартиры, мелкий ремонт и др.).
Ставка зависит от сроков проживания: если снимать на 1–3 месяца, номер обойдется в 51 500 руб. в месяц плюс коммунальные услуги. Если номер простаивает, за ЖКУ платит хозяин, это примерно 3500–4000 руб. в месяц. В среднем за год загрузка апарт-отеля – 90%. Годовой доход за вычетом вознаграждения УК составит 448 800 руб.
, это 10,5% годовых.
В «Колди» уверены, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают именно лофты, в KR Properties с коллегами согласны. Интересная архитектура исторических промышленных объектов, интригующая история и богатая инфраструктура центра или креативного кластера обеспечивают лофтам добавочную стоимость.
По подсчетам «Колди», коэффициент price-to-rent (P/R) в классических лофт-проектах, составляет 8–10. То есть сдача в аренду позволяет, как правило, выйти на чистую прибыль уже через восемь лет благодаря годовой доходности 16–19%. Орешкина рассказывает: клиент купил 27,5 кв. м за 5,9 млн руб. в комплексе Loftec на Нижней Красносельской в Москве в 2017 г.
Объект сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. Сдача в аренду апартаментов на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб., а сам апартамент подорожает примерно на 15%. В расходной части учли затраты на отделку, покупку бытовой техники и мебели из расчета 80 000 руб. за 1 кв.
м, ежегодный налог на имущество в размере 2% (около 19 500 руб. в год) и обязательные эксплуатационные платежи.
Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.
В The Book Apartments на Новом Арбате, по словам Дивеевой, уже есть желающие приобрести целые этажи. А минимальный входной билет для инвестора – 14,2 млн руб. за студию 27,3 кв.
м с полностью готовой отделкой и частичной меблировкой. Ставка аренды для такого помещения, предложенная УК, – 80 000–90 000 руб. в месяц.
Средневзвешенная доходность апартаментов для инвесторов (IRR) определяется как 17% годовых за пять лет, уточнила Дивеева.
Рейтинг районов Москвы по стоимости аренды квартир
В феврале 2020 года снять квартиру в центре столицы, игнорируя элитные варианты, можно в среднем за 112 тыс. рублей в месяц.
В самых дешевых районах с видом на МКАД жилье обойдется втрое дешевле – около 33 тыс. рублей. Разброс цен в Новой Москве – от 22 до 38 тыс. рублей.
Это подсчитали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», изучив предложений съемного жилья в базе недвижимости своего ресурса.
Ближние престижные
Все уже давно привыкли, что самые дорогие районы столицы – это Хамовники и Арбат. Они неизменно становятся победителями всевозможных рейтингов, по очереди занимая первую строчку. Сегодня вперед с минимальным перевесом вырвался Арбат со средней ставкой 127 тыс. руб./мес.
В Хамовниках жилье сдается за 125,5 тыс. руб./мес., что означает второе место.
Не подвели и остальные участники «дорогой пятерки» – «бронза» традиционно достается Тверскому району (120 тыс. руб./мес.), на четвертом и пятом местах – расположенные за Москвой-рекой Якиманка и Замоскворечье (116 тыс. руб./мес. и 105 тыс. руб./мес. соответственно).
На шестую позицию неожиданно вышел Басманный район – крайне дорогой в пределах Садового кольца, но теряющий в престижности по мере приближения к Третьему транспортному. Средняя ставка по району составила 102 тыс. руб./мес., и это на 2 тысячи больше среднего ценника в Пресненском районе, который чувствует себя не очень привычно на седьмом месте.
Еще два представителя ЦАО – Мещанский и Красносельский районы заняли восьмое и десятое места: 94,5 тыс. руб./мес. и 90 тыс. руб./мес. Между ними на девятую строчку вклинился район Дорогомилово (ЗАО), где квартиру можно снять 91,5 тыс. руб./мес.
Еще один из районов ЦАО – Таганский – уже привычно остался «за бортом» со средней ставкой 87 тыс. руб./мес. и годовой динамикой +3,1%.
За год все районы первой десятки увеличили ценники в среднем на 4,9%.
Дальние «спальные»
По данным Mirkvartir.ru, в пределах МКАД самая дешевая аренда предлагается в Капотне и Бирюлево Западном – 33-33,5 тыс. руб./мес. Чуть дороже Бирюлево Восточное – 34 тыс. руб./мес.
Если выбирать из «замкадышей», то самый бюджетный – административный округ Зеленоград, как наиболее удаленный от Москвы (25,5 тыс. руб./мес.).
Около 30 тыс. – средний ценник в Некрасовке.
Самые дорогие за чертой МКАД – это Косино-Ухтомский (33 тыс. руб./мес.) и Северный (34 тыс. руб./мес.). Оба района в прошлом году улучшили транспортную доступность: железнодорожная ветка, проходящая по границе Северного, вошла в состав МЦД-1, а в Косино-Ухтомский наконец-то дотянулось метро. По итогам нововведений Косино-Ухтомский подорожал за год на 11,5%, Северный – на 8,8%.
Lori.ru
Новая Москва
Если вы решили сэкономить на аренде, самое подходящее место – Новая Москва, а точнее, Троицкий АО. Например, в отдаленных поселениях Киевский, Кленовское, Роговское, Вороновское можно подобрать квартиру за 23-25 тыс., что, кстати, не сильно отличается от цен в Зеленограде.
Что же касается Новомосковского АО, то здесь ставки вполне столичные, особенно в поселениях, уже имевших или недавно получивших собственную линию подземки.
Например, средняя квартира в Московском обойдется не дешевле, чем квартира в пределах МКАД в Ярославском или Дмитровском районах (около 38 тыс. руб./мес.
), а за жилье в Сосенском просят примерно столько же, сколько в Метрогородке или Ивановском (приблизительно 36 тыс.).
Поселения Московский, Сосенское и Мосрентген стали лидерами по годовому приросту ставок: Московский подорожал на 11,7%, Сосенское – на 16,9% (именно здесь летом 2019-го появилось несколько новых станций метро), Мосрентген – на 15,2%.
В среднем по Новой Москве ставки за год увеличились на 7,7%, почти достигнув 29 тыс. руб./мес.
«Средняя температура по больнице» в «большой» Москве поднялась за год до 53 тыс. рублей в месяц, что на 9,5% выше, чем в прошлом феврале.
«В прошлом году изменение правил игры на рынке новостроек спровоцировало повышение цен не только на «первичку», но и на «вторичку», а вслед за продажами подтянулась и аренда, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР».
– Потенциальные покупатели, отчаявшись накопить на собственное жилье, перешли в разряд арендаторов; арендодатели, обрадовавшись возможности компенсировать снижение своих доходов, кинулись поднимать ставки, и не всегда оправданно. Резонно, например, накинуть на квартиру в современном доме, с ремонтом и удачной планировкой, или на жилье в районе, где улучшилась транспортная доступность.
Именно на такие предложения сегодня наибольший спрос. А подорожавший «неликвид» лишь впустую оседает в базе, засоряя ее и искажая общую статистику».
ТОП-10 самых дорогих районов Москвы
Источник: mirkvartir.ru
ТОП-10 самых дешевых районов «старой» Москвы
Источник: mirkvartir.ru
ТОП-10 самых дешевых районов Новой Москвы
Источник: mirkvartir.ru
Полный рейтинг районов Москвы смотрите здесь
Аренда подешевеет осенью
Волнения на рынке аренды недвижимости продолжают расти. Владельцы квартир не знают чего ожидать в ближайшем будущем, поэтому многие собственники уже отказались от идеи сдать свое жилье в аренду и ждут развязки.
На сегодняшний день положение дел на рынке аренды недвижимости немного уравновесилось, а именно вырос спрос и снизилось предложение. Однако, любое колебание спроса и предложения вызывает колебание арендных ставок. Вот и теперь арендодателям приходится идти на уступки и снижать стоимость аренды объектов, чтобы не остаться в убытке, ведь содержать квартиры довольно дорогое удовольствие.
Рост спроса на аренду жилья обусловлен тем фактом, что в летний период в столицу приезжает большое количество абитуриентов. Однако, даже за счет потока иногородних поступающих, ставки не могут начать свой рост, ведь каждый абитуриент ищет вариант подешевле.
На данный момент стоимость аренды квартиры все та же сильно зависит от расположения квартиры, ее удаленности от метро и ближайшей инфраструктуры.
Эксперты уверены, что в связи с трудной экономической ситуацией в стране в этом году не придется ждать традиционного повышения ставок. Специалисты уверены, что в середине осени можно ожидать падение ставок на аренду примерно на 5-10%.
Портал “Газета.ру” сообщает:
“По итогам мая средняя стоимость аренды квартир эконом-класса в Москве снизилась в пределах 2%. Однокомнатные квартиры сдаются за 31,09 тыс. руб./месяц, «двушки» — за 39,16 тыс. руб./месяц, «трешки» — за 50,42 тыс. руб./ месяц. Это средние цены, то есть в эту статистику входят как квартиры в спальных районах, так и возле станций кольцевой линии метро.
Самую дешевую квартиру в Москве, по данным «Инком-Недвижимость», можно снять сейчас за 15 тыс. руб./месяц, и это самая низкая цена из топа дешевых предложений с начала года.
За эти деньги предлагают однокомнатную квартиру на первом этаже пятиэтажного дома в 10 минутах транспортом от станции метро «Войковская». Правда, квартира сдается всего на месяц. Но за 18–20 тыс./руб.
можно найти квартиры с мебелью в таком же удалении от дальних станций метро на длительный срок.
Арендные ставки по-прежнему серьезно зависят от места, где располагается квартира. Но, что интересно, и динамика цен в разных районах отличается. При поиске квартиры можно попробовать на этом выиграть.
Заметнее всего, по данным «Миэль-Аренда», подешевели «однушки» в ЮЗАО — на 7,9% за месяц, «двушки» снижаются в цене в ЦАО — на 6,4% за месяц. «Трешки» подешевели в ЦАО (на 11,8%) и ЗАО (на 7%), а вот в СЗАО трехкомнатные квартиры в мае подорожали на 6,8%.
Продолжает расти срок поиска арендатора, то есть время простоя. Многие собственники понимают, что им проще пойти на уступки, чем держать пустую квартиру.
Однокомнатная квартира недалеко от метро «Автозаводская» два года назад была сдана за 31 тыс. руб./месяц в течение первых трех дней экспозиции, рассказывает и.о.
руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. Теперь эта же квартира снова сдается, но за 40 дней арендатор не найден.
Собственнику пришлось постепенно снижать цены, и сейчас арендная ставка — 28 тыс. руб./месяц, то есть на три тысячи меньше, чем два года назад.
«Собственникам нужно ориентироваться на текущие реалии и пересматривать свои ожидания. Если клиентов нет, то остается снижать ставку: ожидание экономически невыгодно.
Стоит предложить интересные условия, если на квартиру найден клиент. Сейчас очереди из арендаторов не выстраиваются», — говорит Роман Зеленский.
Но, как видно из динамики предложения, не все готовы идти на большие уступки, а 16% собственников и вовсе передумали сдавать квартиры.
Сейчас цены падают уже не так стремительно, как в начале весны. Многие собственники и так уже снизили их по требованиям рынка — в основном в начале года, а теперь они находятся в ожидании каких-то позитивных для себя изменений.
Когда снова начнут дорожать бюджетные квартиры, эксперты прогнозировать не берутся. Тем не менее они сходятся во мнении, что осень в этом году может не вызвать традиционного роста ставок из-за кризиса.
По словам руководителя департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Романа Бабичева, до конца года ставка аренды может снизиться приблизительно на 5–10%. По его мнению, начало этого процесса ожидается в середине осени.
«Арендаторы по-прежнему могут воспользоваться традиционным летним затишьем для поиска квартиры, но по сравнению с прошлыми годами выгода от такой аренды существенно снизилась. В 2015 году не приходится ждать так называемого наступления сезона и, соответственно, шквального увеличения цен в августе», — считает эксперт.
Тем временем категория более дорогих квартир уже понемногу выходит из кризиса. Средняя стоимость аренды квартир бизнес-класса в мае выросла. «Однушки» подорожали на 12,06%, до 49,86 тыс. руб.
/месяц, «двушки» — на 3,92%, до 75,83 тыс. руб./месяц. А вот трехкомнатные квартиры бизнес-класса по-прежнему дешевеют: в мае снижение составило 1,86%, сейчас такие квартиры предлагают в среднем за 108,69 тыс. руб.
/месяц, рассказали в «Миэль-Аренда».
Ранее «Газета.Ru» писала, что впервые с сентября прошлого года средний бюджет высокобюджетной аренды в Москве вырос на 4%, до $5850 за объект в месяц. “
О других «подводных камнях» этой проблемы читайте в статье портала Ведомости:
http://www.gazeta.ru/realty/2015/06/16_a_6843189.shtml
Чтобы не пропустить важные новости для арендодателей, подписывайтесь на нашу e-mail рассылку либо добавляйте нас в свою ленту обновлений через соцсети!
Объявления по запросу «апартаменты» в Москве
85 000 ₽ в месяц за м²
Ярославское ш., 146к2
Бабушкинская, 4,2 км
От собственника сдается в аренду офисное помещение в новом многофункциональном комплексе «Ханой-Москва» площадью 85,56 м2. 5 этаж. Отделка помещений выполнена, проложены коммуникации. В состав комплекса входят торговый центр, развитая инфраструктурная часть, апарт-отель, апартаменты, офисы.
На территории комплекса несколько ресторанов и кафе, фудкорт. Доступен крытый и бесплатный паркинг на более 1000 м/м. Комплекс располагается на Северо-Востоке Москвы, рядом с Национальным Парком «Лосиный остров», в 15 мин езды от м. ВДНХ . С 7:00 до 22:00 курсирует бесплатный трансфер до МФК «Ханой-Москва».
Есть прямой съезд с внутренней стороны МКАД к комплексу.
51 100 000 ₽
Садовая-Спасская ул., 12/23с2
Красные ворота, 500 м
13 700 000 ₽
Гостиничный пр., 6к2
Окружная, 500 м
Компания
230 000 000 ₽
Большой Тишинский пер., 8с1
Баррикадная, 900 м
Помещение свободного назначения. Идеально подходит под апартаменты-гостиницу. 3 отдельных входа, потолки 4.5 метра, произведен демонтаж внутри здания. Уникальное место в центре Старой Москвы. В 5 минутах от Зоопарка и Патриарших Прудов. Если не дозвонились, то звоните по другому номеру.
30 000 000 ₽
1-й Красногвардейский пр., 22
Международная, 400 м
Компания
4 300 000 ₽
Автозаводская ул., 19к1
Автозаводская, 400 м
Компания
155 000 ₽ в месяц
Ярославское ш., 146к2
Бабушкинская, 4,2 км
Предлагаем офисы на 1-5 этажах в Бизнес-центре «Ханой-Москва» площадь от 35,5 м2 до 170 м2. В арендную плату включены: Круглосуточная охрана на территории комплекса; Круглосуточный доступ в помещение; Бесплатный шаттл до/от метро ВДНХ каждые 15/20 минут.
Удобный выезд на МКАД и наличие на территории комплекса ресторанов, магазинов, отделения банка, возможность предоставления юридического адреса для фирмы, делают привлекательным данное предложение по аренде для организации работы интернет-магазина, шоу-рума, складского-офисного помещения.
Ханой Москва – это многофункциональный комплекс, расположенный в экологически привлекательном месте рядом с заповедной зоной национального парка «Лосиный остров» и в 15 минутах от метро ВДНХ. К услугам арендаторов: большая парковочная зона на 1000 машиномест с открытым и закрытым паркингом.
Для проведения деловых встреч и мероприятий: просторное лобби Апарт- отеля, современный и оснащенный конференц- зал, переговорные. Круглосуточный доступ к службе ресепшн. На территории многофункционального комплекса большая зона фуд- корта, кафе, рестораны, супермаркет, салоны красоты, фитнес- центр, отделения банков, торговый центр.
Для удобства и рационального использования своего времени. Очень выгодно и удобно арендовать Офис+Апартаменты и получить персональные условия по «Программе Лояльности»! Звоните, число офисов и апартаментов по акции ограничено! Ждем Вас и Ваши семьи с радушием!!!
50 770 000 ₽
1-й Красногвардейский пр., 21с1
Международная, 200 м
Компания
5 000 000 ₽
Автозаводская ул., 23с16
Технопарк, 800 м
Компания
230 000 000 ₽
Большой Тишинский пер., 8с1
Баррикадная, 900 м
155 000 ₽ в месяц
Ярославское ш., 146к2
Бабушкинская, 4,2 км
85 000 ₽ в месяц за м²
Ярославское ш., 146к2
Бабушкинская, 4,2 км
260 000 ₽ в месяц
Ярославское ш., 146к2
Бабушкинская, 4,2 км
От собственника сдается в аренду помещение для размещения медицинского центра, ресторана, развлекательного центра и офиса компании в, многофункциональном комплексе «Ханой-Москва» площадью 279,9 м2. 2 этаж. Проложены коммуникации. В состав комплекса входят торговый центр, развитая инфраструктурная часть, апарт-отель, апартаменты, офисы.
На территории комплекса несколько ресторанов и кафе, фудкорт. Доступен крытый и бесплатный паркинг на более 1000 м/м. Комплекс располагается на Северо-Востоке Москвы, рядом с Национальным Парком «Лосиный остров», в 15 мин езды от м. ВДНХ . С 7:00 до 22:00 курсирует бесплатный трансфер до МФК «Ханой-Москва». Есть прямой съезд с внутренней стороны МКАД к комплексу.
Точная цена будет обозначена после проведения предметных переговоров с арендатором.
65 000 ₽ в месяц
Малая Грузинская ул., 46
Улица 1905 года, 1 км
5 200 000 ₽
Беловежская ул., 55
Молодежная, 3,7 км
Компания
1 100 000 000 ₽
Мясницкая ул., 13с2
Тургеневская, 400 м
51 100 000 ₽
Садовая-Спасская ул., 12/23с2
Красные ворота, 500 м
260 000 ₽ в месяц
Ярославское ш., 146к2
Бабушкинская, 4,2 км
1 100 000 000 ₽
Мясницкая ул., 13с2
Тургеневская, 400 м
46 200 000 ₽
Пресненская наб., 12
Международная, 300 м
Компания
170 000 ₽ в месяц
Пресненская наб., 10блокС
Международная, 300 м
Компания
45 000 000 ₽
1-й Красногвардейский пр., 22с1
Международная, 300 м
Компания
42 000 000 ₽
1-й Красногвардейский пр., 22с1
Международная, 300 м
Компания
50 020 500 ₽
1-й Красногвардейский пр., 21с1
Международная, 200 м
Компания
47 305 000 ₽
1-й Красногвардейский пр., 21с1
Международная, 200 м
Компания
45 000 000 ₽
1-й Красногвардейский пр., 22
Международная, 400 м
Компания
6 400 000 ₽
Большая Почтовая ул., 18/20с15
Бауманская, 800 м
Компания
350 000 ₽ за м²
Ольховская ул., 23
Красносельская, 600 м
39 100 000 ₽
2-й Павелецкий пр., 5с1
Автозаводская, 1 км
Компания
123 000 000 ₽
Марксистская ул., 18/8с1
Марксистская, 300 м
Компания
500 000 000 ₽
Москва, Арбатско-Покровская линия, метро Бауманская
Бауманская
Компания
90 000 ₽ в месяцбез комиссии
2-я Мякининская ул., 20
Строгино, 1,8 км
Компания
55 950 000 ₽
Пресненская наб., 6с2
Деловой центр, 200 м
3 950 000 ₽
2-я ул. Энтузиастов, 5к39
Андроновка, 300 м
Компания
8 000 000 ₽
Большая Почтовая ул., 18/20с15
Бауманская, 800 м
Компания
6 400 000 ₽
Большая Почтовая ул., 18/20с15
Бауманская, 800 м
Компания
19 200 000 ₽
Большая Почтовая ул., 18/20с15
Бауманская, 800 м
Компания
57 120 000 ₽
Поварская ул., 8/1к1
Арбатская, 400 м
Компания
12 800 000 ₽
Большая Почтовая ул., 18/20с15
Бауманская, 800 м
Компания
52 219 000 ₽
Поварская ул., 8/1к1
Арбатская, 400 м
Компания
9 349 000 ₽
Старокаширское ш., 4к3
Варшавская, 900 м
Компания
38 317 500 ₽
Покровский б-р, 5
Чкаловская, 600 м
Компания
874 844 581 ₽
Пресненская наб., 6с2
Деловой центр, 200 м
1 600 000 ₽
Пресненская наб., 12
Международная, 300 м
Компания
1 100 000 000 ₽
ул. Остоженка, 9/14
Кропоткинская, 400 м
Компания
158 296 000 ₽
Большой Тишинский пер., 38
Улица 1905 года, 900 м
Компания
165 000 ₽ в месяц
Рябиновая ул., 3к3
Кунцевская, 2 км
Компания
442 125 ₽ в месяцбез комиссии
Подсосенский пер., 11
Чкаловская, 500 м
Компания
1 680 000 ₽
1-й Хорошёвский пр., 14к1
Беговая, 200 м
300 000 ₽ в месяцбез комиссии
Ленинградский пр-т, 15с11
Белорусская, 1,1 км
Компания
852 940 000 ₽
Басманный тупик, 6Ас1
Красные ворота, 600 м
Компания
3 771 200 000 ₽
Ленинградский пр-т, вл34
Динамо, 800 м
Компания
120 000 ₽ в месяц
Пресненская наб., 8с1
Деловой центр, 300 м
Компания
170 000 ₽ в месяц
Пресненская наб., 8с1
Деловой центр, 300 м
175 000 000 ₽
Песочная аллея, 7А
Сокольники, 1,1 км
Компания