На Петербургском международном экономическом форуме в июне 2019 года было объявлено о подписании нескольких крупных девелоперских соглашений в рамках проекта «Аэротрополис Домодедово». Об особенностях нового города будущего в материале ОКНА МЕДИА.
Аэротрополис Домодедово – что это такое?
В течение 10-15 лет вокруг московского аэропорта должен появиться целый город с развитой инфраструктурой – аэротрополис Домодедово.
Понятие аэротрополис возникло в 21 веке – это город, в центре которого расположен аэропорт, а вокруг создано много инфраструктурных и жилых объекты. Причем речь идет не о стихийное застройке, а о продуманной архитектурной модели, выстроенной по определенным правилам.
Идеолог создания аэротрополисов американский профессор Джон Касарда позаимствовал название у художника-фантаста Николаса Де Сантиса, который в 1935 году изобразил аэропорт на крыше небоскреба.
Сейчас по всему миру действует, по разным оценкам, от 15 до 25 аэротрополисов, например, в Мемфисе (США), Сеуле, Сингапуре и др. городах.
Планы по застройке и схема Аэротрополиса Домодедово
Реализация проекта «Аэротрополис Домодедово» началась в 2012 году. «Домодедово» обладает крупнейшим в Европе резервом земель и большим потенциалом по увеличению пассажиропотока.
Около 16 тысяч гектаров территории в радиусе 25 км будут отданы на развитие аэропорта, в том числе строительство новых взлетно-посадочных полос, а также застройку «Аэротрополиса» с привлечением капитала инвесторов.
Предполагается создать шесть кластеров различной направленности: индустриальный, отельно-рекреационный, торговый, агро- и экспо-кластер, а также бизнес-парк.
Аэротрополис Домодедово – инвесторы
Ряд крупных девелоперов уже объявили о своих планах принять участие в проекте.
Отельно-рекреационный кластер:
- Курорт «Тропический остров», который будет работать круглый год и включать в себя аквапарк, зеленую зону в тропическом стиле, пляжи, центр фитнеса, кинотеатр, планетарий и каток. Территория застройки – 50 Га. Инвестиции –35 млрд рублей. Срок реализации – 6 лет. Девелопер – «СкайКапитал».
- Гостиница Holiday Inn на 148 номеров. Инвестиции – 900 млн рублей. Срок реализации – 4 квартал 2020 года. Девелопер – «УК Собор».
Торговый кластер:
- Центр оптово-розничной торговли, включающий торгово-выставочные и офисные центры, конференц-залы, таможенный склад, парковки. Площадь – около 1 млн м2. Инвестиции – 65 млрд рублей. Срок реализации – конец 2023 года. Девелопер – «Капитал Рост».
Индустриальный кластер:
- Индустриальный парк. Территория застройки – 244 Га. Площадь – около 800 тыс. м2 индустриальных помещений. Срок реализации – 15 лет (застройка первых 100 Га планируется в ближайшие 7 лет). Девелопер – «А плюс девелопмент».
Проект Аэротрополиса Домодедово – перспективы оконного рынка
В условиях увеличения количества застройщиков-банкротов (по итогам 1 квартала 2019 года рост числа банкротств на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) прогнозируется снижение объемов продаж окон в сегменте строительства.
Потенциально спасти ситуацию могут крупные девелоперские проекты, к числу которых можно отнести «Аэротрополис Домодедово». Ряд известных компаний заявились к участию в проекте, а инвестиции оцениваются миллиардами рублей. Оконный сегмент может быть активно вовлечен в реализацию масштабного проекта.
Градостроительный План Земельного Участка с обременением в виде приаэродромной территории — пути разрешения обременений
Раньше при получении градостроительного плана на земельный участок могли наложить обременения в виде — приаэродромная зона какого-либо Аэропорта (Шереметьево, Внуково, Кубинка) и в этом случае обязательно нужно было получать согласование с Росавиацией. С мая месяца ситуация поменялась, теперь если участок находится в зоне подлета к аэропорту, то согласование с Росавиацией также требуется, если нет, то согласование не нужно. В градплане зоны подлета указываются.
- Разрешение на строительство объектов недвижимости предоставляется на основании Градостроительного плана земельного участка.
- ГПЗУ — документ носящий информационный характер, который содержит данные о межевании участка, красных линиях, сервитутах с указанием координат и территории обременения.
- Обременения мешают возведению объектов недвижимости и могут существенно продлить его сроки и увеличить затраты.
Если в ГПЗУ будет указано, что участок находится в зоне обременения по застройке, то необходимо будет согласовать строительство с организацией, отвечающей за допуск к возведению объекта недвижимости в этом месте. Обременений бывает много и приаэродромная территория входит в их число.
Обременение в виде приаэродромной территории
Существует определенный риск возведения объекта недвижимости на обремененном участке. Наложенные ограничения на участке по поводу наличия газовых магистралей, ЛЭП и прочих коммуникаций существенно затрудняют строительство.
Приаэродромная территория используется в неординарных условиях, таких как наличие инженерных коммуникаций по обслуживанию безопасной деятельности аэропорта, радарные системы, военные объекты, находящиеся под особой охраной и контролем.
Все эти обстоятельства накладывают ограничения в использовании земельных участков и строений. Предпринимательство тоже имеет ряд ограничений.
Недавно произошли изменения касающиеся получения разрешения на возведение объектов недвижимости в зоне приаэродромной территории. Теперь же согласно ст. 47 воздушного кодекса РФ, если участок не в зоне подлёта к аэропорту, то согласование не требуется.
Ограничения строительства
Существует семь территориальных подзон, где имеются ограничения по возведению объектов недвижимости. Перечень территориальных подзон аэропорта, в которых имеются наложенные ограничения по строительству и использованию объектов недвижимости, утверждаются уполномоченным органом Правительства Российской Федерации.
Перед началом строительства необходимо произвести сбор технической информации о территории аэропорта, воздушных коридорах и его контрольных точек. Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр окажут вам всю необходимую помощь в сборе вышеуказанных документов.
Контроль за использованием воздушного пространства, установление границ аэропорта, возложено на Росаэронавигацию.
Владельцу участка, планирующему возведение недвижимости, необходимо обратиться в территориальный орган вышеуказанного государственного учреждения за получением информации, требуемой для согласования строительства.
Нарушение правил строительства в рамках приаэродромной территории не допускается. В случае выявления нарушений, владелец участка будет обязан за свой счёт и в установленные сроки снести, перенести или произвести необходимые изменения в объекте недвижимости.
Если в зоне запрета построили дом, то руководство аэродрома, готовит материалы, свидетельствующие о нарушении застройщиком установленных ограничений и направляет их в Федеральное агентство воздушного транспорта, которое в течение десяти дней направляет застройщику предписание об устранении выявленных нарушений или сносе самовольной постройки. Предписание может быть обжаловано в суде.
Проектная документация должна готовиться в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании результатов инженерных изысканий. В подготовленном ГПЗУ, кроме допустимости строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом СНИПов, должны быть указаны параметры строящегося объекта недвижимости.
Указывается возможность присоединения объекта к инженерным коммуникациям, также отражаемое в ГПЗУ. При невозможности размещения объекта недвижимости в соответствии с ГПЗУ, компетентным органом будет отказано в получение разрешения на строительство.
При возникновении любых трудностей, у нас многолетняя практика в решении проектно-строительных вопросов.
Снятие ограничений на строительство
Ещё на этапе выбора участка необходимо обратиться к кадастровым инженерам ГКИ Недкадастр, которые подскажут, насколько расположение участка удобно, и не возникнет ли в дальнейшем проблем с постройкой на нём дома, проведут топосъёмку, в которой укажут необходимые высоты и градусы и сформируют градостроительный план. В случае выявления Управлением Архитектуры обременений, в частности, нахождения участка в зоне подлётов, нужно согласовать градостроительный план с Росавиацией, предоставить топосъёмку, получить заключение о том, что дом не будет мешать полётам самолётов.
При возникновении претензий, юристы ГКИ Недкадастр согласуют объект во всех необходимых инстанциях и будут сопровождать Вас до получения права собственности.
Девелопер требует через суд запретить развитие аэропорта Домодедово » Авиация России
Застройщик ПКФ «Гюнай» требует запретить «Домодедово» строить третью взлётно-посадочную полосу (ВПП), пишет РИА «Недвижимость» со ссылкой на газету «Ведомости».
Девелопер требует запретить развитие аэропорта «Домодедово» в части, не предусмотренной ФЦП «Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)». Речь идёт о запрете на любое развитие, в том числе на предпроектные, проектные, изыскательские работы, строительство, реконструкцию действующих и новых взлётно-посадочных полос, говорится в определении.
- Иск принял к производству Арбитражный суд Московской области, первое заседание назначено на 10 июля.
- «Гюнай» беспокоит будущая третья взлётно-посадочная полоса (ВПП), которая может быть введена в эксплуатацию в 2020 году и для которой «Домодедово» разработало проект санитарно-защитной зоны, говорится в иске.
- Этот проект в отличие от строящейся сейчас второй полосы не включён в федеральную целевую программу.
- По инвестконтракту с муниципалитетом от 2003 года «Гюнай» должна снести 171 дом постройки 1940-1950 годов в шести микрорайонах города Домодедово и на их месте построить многоэтажки и социальные объекты, пишут «Ведомости» со ссылкой на иск.
- Так как земли для застройки расположены на приаэродромной территории (в радиусе 30 километров), то все стройки должна согласовать Росавиация.
В январе 2014 года два первых дома Росавиация строить разрешила, но в декабре 2015 года на три новые высотки разрешения не дала.
Основанием для отказа стало заключение аэропорта о том, что на этой территории будет превышен допустимый уровень авиационного шума.
«Гюнай» пыталась получить разрешение через суд, но ей отказали: суд решил, что уровень шума можно будет замерить только после ввода ВПП-3 в эксплуатацию, отмечает издание. Строительство ВПП-3 причинит истцу вред, не даст ему распоряжаться законно полученными участками (в аренде до 2024 года), исполнить инвестконтракт, а также вредит репутации, говорится в иске «Гюная».
Собеседники «Ведомостей» отмечают, что о подобных исков девелоперов к аэропортам ранее не было. Распространены иски аэропортов о запрете строительства по причине превышения уровня шумов или иски девелоперов к Росавиации о признании незаконным отказа в согласовании проекта строительства.
Московский аэропорт Домодедово является базовым аэропортом для авиационных альянсов OneWorld и Star Alliance. По состоянию на апрель 2017 г., регулярные перевозки в него выполняет 61 авиакомпания, из них 21 из России. Пассажиропоток в 2016 году составил 28,5 млн человек.
Планируется, что к 2018 г. в Домодедово откроется новый сегмент терминала Т2. Общая площадь аэропорта в перспективе вырастет до 500 тыс. кв м, пропускная способность — до 46 млн пассажиров в год.
Также ожидается открытие новой взлётно-посадочной полосы длиной 3 тыс. 800 м, расположенной северо-восточнее и параллельно ВПП-2.
После окончания строительства ВПП-2 будет переоборудована в магистральную рулёжную дорожку.
«Домодедово» не хочет соседствовать с новостройками
Аэропорт «Домодедово» в суде требует запретить холдингу «Самолет девелопмент» строить гигантский жилой комплекс неподалеку от аэродрома /Е. Разумный
Арбитражный суд Московской области 8 октября начнет рассматривать иск аэропорта «Домодедово»: он требует признать незаконным решение от 30 марта о согласовании ООО «Мегагород» (входит в «Самолет девелопмент» Игоря Евтушевского и Михаила Кенина) строительства «жилья с объектами инфраструктуры на приаэродромной территории». Об этом говорится на сайте суда. Третьими лицами по иску помимо ООО выступают администрация Ленинского района, министерство строительного комплекса Московской области и московская прокуратура по надзору на воздушном и водном транспорте.
Весной на градостроительном совете Мособласти «Мегагороду» было поручено разработать за свой счет поправки к правилам землепользования и застройки на три участка в Ленинском районе общей площадью 915 га, на которых компания может построить 6 млн кв.
м жилья, рассказывал «Ведомостям» близкий к администрации Ленинского района человек. Один из участков, на котором можно построить 1,1 млн кв. м жилья, граничит с аэропортом «Домодедово».
По словам собеседника «Ведомостей», Росавиация согласовала строительство.
«Строительство предполагается на территории с превышением допустимого уровня авиационного шума», – утверждает представитель «Домодедово», не уточняя, как проект затрагивает интересы аэропорта.
В 2015 г. Росавиация не разрешила ООО «Стройгрупп» строить пять 17-этажных домов в Химкинском районе на приаэродромной территории аэропорта «Шереметьево». Роспотребнадзор решил, что после введения третьей взлетно-посадочной полосы изменятся воздушные подходы и жители новых домов будут страдать от шума.
По Воздушному кодексу Росавиация, как собственник аэродрома, согласует строительство на приаэродромных территориях только в части обеспечения безопасности полетов и недопущения помех в работе радиотехнического оборудования, говорит представитель ведомства. При этом каких-либо требований по минимальной удаленности жилья от аэродромов нет, уточняет он.
Пресс-служба областного минстройкомплекса вчера не ответила на запрос «Ведомостей». В приемной замглавы Ленинского района по строительству Сергея Гаврилова весь день не отвечали на телефонные звонки, запросы в администрацию и прокуратуру остались без ответа, представитель «Самолет девелопмента» от комментариев отказался.
«Федеральными авиационными правилами для каждого аэродрома устанавливается территория с особыми условиями использования – приаэродромная: это проекция полос воздушных подходов на земную поверхность, а вне полос – окружность радиусом 30 км», – утверждает юрист юрфирмы «Ильяшев и партнеры» Максимилиан Гришин. Для строительства на такой территории необходимо получить согласование собственника, т. е. Росавиации, продолжает Гришин: «Мнение аэропорта при этом носит консультационный характер».
«Нелепо строить жилье вблизи московских аэропортов, это мина замедленного действия: рано или поздно они все равно будут расширяться, будут ужесточаться экологические требования», – уверен гендиректор Infomost Борис Рыбак.
Неконтролируемая жилая застройка привела к закрытию аэродрома «Быково», около 200 населенных пунктов вокруг «Внуково» не могут развиваться, а аэропорту из-за них приходилось менять маршруты маневрирования при взлете и посадке, вспоминает менеджер российского аэропорта.
Домодедово перечеркивают полосы
Как выяснил “Ъ”, проект радикального расширения инфраструктуры аэропорта Домодедово с двух до восьми взлетно-посадочных полос (ВПП) продолжает обсуждаться, но резко против него выступает Минтранс.
Там опасаются снижения безопасности полетов и ущерба государственным Шереметьево и «Аэрофлоту» — в последнем случае до $240 млн ежегодно.
В Домодедово подчеркивают, что инфраструктуры московского авиаузла недостаточно для создания масштабного транзитного хаба, а проект не будет нагрузкой для бюджета: аэропорт готов вложить 741 млрд руб. до 2040 года без привлечения госсредств.
Министр транспорта Евгений Дитрих направил в правительство проект доклада президенту РФ с критикой проекта расширения аэропорта Домодедово. Об этом говорится в письме (есть у “Ъ”) директора Домодедово Игоря Борисова вице-премьеру Максиму Акимову. «Проект доклада в основном воспроизводит тезисы АО МАШ»,— говорится в письме господина Борисова.
Домодедово предлагает к 2040 году построить дополнительно еще шесть ВПП, чтобы создать хаб для транзитных авиаперевозок между Европой и Азией.
Аэропорт хочет реализовать проект в рамках концессии и вкладывать в него собственные средства, но соглашение с правительством РФ пока не подписано, и неясно, когда это произойдет.
Единственный аэропорт московского авиаузла (МАУ), заключивший концессию,— Шереметьево, который обязался вложить в инфраструктуру 61 млрд руб., окупив инвестиции за 20 лет.
По данным “Ъ”, Домодедово сейчас оценивает инвестиции в свое расширение до 2040 года почти вдвое дороже, чем год назад,— в 741 млрд руб., из которых 457 млрд руб.— заемные средства. Рост стоимости связан с пересчетом в ценах соответствующих лет до 2040 года.
Мы пока строим систему такую, какая заложена в нашей программе, которую мы в первоначальном варианте просчитали,— в Домодедово так же, как и в Шереметьево, будет в перспективе три полосы
Евгений Дитрих, по словам источников “Ъ” в отрасли, в проекте доклада президенту утверждает, что инфраструктура МАУ достаточна и без расширения Домодедово, ее пропускная способность составляет 236 млн пассажиров в год, тогда как в 2018 году пассажиропоток МАУ составил только 97 млн человек. Министр добавляет, что расширение Домодедово не согласовано со стратегией развития аэронавигационной системы РФ до 2030 года и приведет к снижению безопасности полетов.
При этом расширение аэропорта создаст «дискриминационные условия» для Шереметьево и Внуково.
Проект заденет и интересы «Аэрофлота», поскольку предполагает увеличение количества назначенных перевозчиков на всех направлениях из Москвы минимум до трех. Евгений Дитрих ссылается на расчеты «Аэрофлота», по которым авиакомпания будет ежегодно терять из-за этого $240 млн.
Работа за пределами загрузки
Гендиректор Домодедово Игорь Борисов в письме Максиму Акимову опровергает тезисы господина Дитриха. Так, он указывает, что пропускная способность МАУ не превышает 170 млн пассажиров, а после завершения всех уже одобренных проектов создания и реконструкции ВПП составит 199 млн человек.
«Пропускная способность систем ВПП аэродрома определяется исходя из максимального количества взлетно-посадочных операций (ВПО) в пиковый час.
Пропускную способность аэропорта в пассажирах можно оценить через среднее количество пассажиров на рейс на годовой объем ВПО с учетом коэффициентов часовой и суточной неравномерности»,— говорится в письме.
В Домодедово считают, что уже в 2019 году при пассажиропотоке 103 млн человек инфраструктура МАУ будет загружена на 60%, а в 2023 году этот уровень превысит 70%.
При этом в письме отмечается, что в отрасли рекомендуется возводить инфраструктуру с плановой загрузкой в диапазоне 60–75%, а «работа за пределами 70% загрузки ведет к снижению качества».
В целом Домодедово прогнозирует рост только базового (без транзита) пассажиропотока МАУ к 2040 году до 340 млн человек, исходя из прогноза Минэкономики по росту экономики РФ до 2036 года и применения среднемирового коэффициента отношения роста пассажиропотока к росту ВВП (2,31).
В письме отмечается, что стратегия развития аэронавигационной системы до 2030 года, на которую ссылается Евгений Дитрих, не утверждена, а внедрение новой структуры воздушного пространства весной 2020 года должно повысить количество ВПО до 2,5 млн операций.
В Домодедово рассчитывают, что внедрение современных практик позволит увеличить интенсивность полетов вдвое от существующего уровня к 2030 году, что «выходит далеко за границы модели развития Домодедово».
Там оценивают пропускную способность воздушного пространства в МАУ в 304 млн пассажиров.
В Домодедово отмечают, что земли, запланированные под проект, принадлежат группе DME или находятся в федеральной собственности, расположены вне населенных пунктов и свободны от застройки.
Эти конкурентные преимущества по сравнению с другими аэропортами МАУ не являются дискриминационными, к тому же рынок МАУ конкурентный, а Домодедово не занимает на нем доминирующего положения.
Согласно позиции Домодедово, дополнительных расходов бюджета на расширение транспортной инфраструктуры в районе аэропорта не потребуется, так как транзитный пассажиропоток не создаст новой нагрузки на нее.
Расширение Домодедово не нанесет ущерба «Аэрофлоту», говорится в письме.
На международных направлениях в МАУ наблюдается рост доли российских перевозчиков с 71% в 2014 году до 73% в 2018 году и 76% в первом полугодии 2019 года. «Европейские, ближневосточные и азиатские аэропорты обслуживают более 200 млн трансферных пассажиров, из них на МАУ приходится лишь 2%.
Географическое положение Москвы позволяет рассчитывать на долю МАУ не менее 25% международного трансфера к 2040 году»,— заявили “Ъ” в пресс-службе Домодедово.
Там пояснили, что рост тарифов для авиакомпаний для обеспечения окупаемости строительства новых ВПП будет «аналогичен уровню инвестнадбавки в Шереметьево».
Сомнения в воздухе
В МАШ считают проект Домодедово необоснованным и ставят под сомнение правильность расчетов. «Пропускная способность уже построенной аэродромной инфраструктуры МАУ обеспечивает качественное обслуживание пассажиропотока даже при его росте в 2,4 раза.
Она превышает возможности существующей системы организации воздушного движения — новая структура воздушного пространства, разрабатываемая ГК по ОрВД, по результатам имитационного моделирования составляет 210 млн пассажиров в год»,— говорят в МАШ.
Там полагают, что проведенные Домодедово расчеты пропускной способности воздуха на уровне 304 млн человек некорректны. «При 360 ВПО в час Домодедово в год будет принимать более 2,6 млн ВПО, что на 17% превышает пропускную способность воздушного пространства МАУ»,— добавили в МАШ.
Там также подчеркивают, что в Домодедово отсутствуют перевозчики с необходимым парком широкофюзеляжных судов для увеличения транзита. Для этого, по расчетам МАШ, требуются инвестиции в размере $30 млрд на 150 дополнительных судов.
В Домодедово подчеркивают, что 360 ВПО в час — потенциальный показатель 2040 года в пиковые часы.
В Red Wings, которая базируется в Домодедово, считают инициативу расширения аэропорта интересной, но отмечают недостаток информации по проекту — «после модернизации аэропортов наблюдается повышение ставок для перевозчиков на первом этапе эксплуатации инфраструктуры».
В Минтрансе отметили, что знакомы с проектом Домодедово, подробности не комментируют. Представитель Максима Акимова подтвердил, что вице-премьер ознакомился с письмом Минтранса по проекту. В «Аэрофлоте» и S7, базовых авиакомпаниях для МАШ и Домодедово, отказались от комментариев.
Исполнительный директор агентства «Авиапорт» Олег Пантелеев отмечает, что позиция Минтранса по расширению аэродромной инфраструктуры актуальна, пока строительство осуществляется за счет бюджета, но после подписания договора концессии решение о строительстве новых полос будет за компанией.
Расширение аэропорта до восьми ВПП подразумевает привлечение перевозчика, способного обслуживать трансферные потоки между Азией и Европой.
В среднесрочной перспективе обеспечить это может только группа «Аэрофлот», в более отдаленной — S7, полагает Олег Пантелеев.
Он добавляет, что за последние десятилетия регулярно появлялись технологии, «уплотняющие» воздушное пространство, также растут среднее число кресел воздушных судов и их занятость.
Исходя из этого, добавляет эксперт, можно предположить, что в ближайшее десятилетие пропускная способность воздушного пространства не станет непреодолимым барьером на пути роста пассажиропотока.
Герман Костринский
Сми сообщили об угрозе массовой застройки вокруг аэропортов :: бизнес :: рбк
Воздушные гавани опасаются, что из-за нового законопроекта Минтранса часть приаэропортовых территорий выйдет из-под контроля Росавиации на несколько лет и может быть застроена. Это грозит последующими жалобами жителей
Алексей Филиппов / РИА Новости
Минтранс разработал законопроект, который может привести к сокращению приаэродромных территорий (ПАТ), пишут «Ведомости» со ссылкой на документ, разосланный аэропортам.
ПАТ — это территория вокруг аэропорта с особым режимом использования, и строительство на ней возможно только по согласованию с Росавиацией. Согласно принятому в 2017 году закону, каждый аэропорт должен разработать проект ПАТ, согласовать с регионом и утвердить в Росавиации.
Документ предполагает установление семи подзон, где в первой можно строить только объекты для обеспечения воздушного движения, а в седьмой — все, кроме жилья, если уровень шумов и загрязняющих веществ не превышает норму.
ПАТ должны были быть установлены к июлю 2018 года, однако на январь 2019-го их установили только в десяти из 200 аэропортов, притом ни в одном из московских, писал министр транспорта Евгений Дитрих.
Согласно законопроекту Минтранса, предлагается установить ПАТ с шестью подзонами. Седьмую можно выделить дополнительно, однако не позднее 2025 года.
Как отмечает издание, эта подзона самая большая, без нее приаэропортовая территория сокращается в несколько раз.
По словам собеседника издания, в случае принятия поправок сотни тысяч гектаров вокруг аэропортов на пять лет выйдут из-под контроля Росавиации и могут быть застроены.
«Принятие законопроекта в такой форме угрожает работе аэропортов даже в нынешней конфигурации, ведь пространства вокруг могут быть застроены с последующими жалобами жителей на шумы», — пояснил директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин. Он добавил, что это угрожает развитию воздушных гаваней.
Пресс-секретарь Виталия Мутко, курирующего строительную сферу, сообщила, что указанный законопроект Минтранса не поступал в секретариат вице-премьера. В пресс-службе Роспотребнадзора в свою очередь заявили РБК, что служба не комментирует инициативы других ведомств.
Гендиректор Внуково Дмитрий Сапрыкин в конце июля писал замминистра транспорта Александру Юрчику, что седьмая подзона обязательна, иначе самолеты будут влиять на здоровье граждан, что может привести к ограничению полетов. По словам Сапрыкина, ее надо установить не позднее чем через два года, а до этого момента согласовывать проекты строительства в Росавиации и проводить для каждого замеры шумов, пишет издание.
В настоящий момент до установления ПАТ строительство необходимо согласовывать с Росавиацией. Минтранс предлагает не согласовывать постройку индивидуальных и садовых домов до 20 кв. м.
В отзывах на проект от Домодедово и Шереметьево указывается, что это приведет к неконтролируемой застройке и нарушению санитарных норм.
Ведомство также предлагает оценивать воздействие только по эквивалентному уровню шума (общее воздействие в течение определенного времени), не учитывая максимальный. При этом, по утверждению сотрудников аэропортов, жителям мешает шум именно максимального уровня.
С неба на землю: масштабное развитие москвы остановит авиация?
Амбициозный проект столичной мэрии по развитию «новой Москвы», похоже, уперся в неожиданную преграду. Речь идет о спорном статусе значительных территорий вокруг аэропортов и странной позиции авиационных структур. Впрочем, обо все по порядку.
Будущее города
«Новая Москва» — самый масштабный проект по расширению столицы. 7 лет назад мегаполис присоединил значительную часть Подмосковья, где образовал крупнейший столичный округ. Территорию начали активно осваивать. За это время здесь построили более 14 млн кв. м недвижимости и более 200 км дорог и магистралей, с завидной скоростью прокладывают новые линии метро.
По словам мэра, транспортная инфраструктура в «новой Москве» строится заранее, чтобы новоселы могли сразу ей пользоваться, а не «жили на вечной стройке». Проживать же округе будет 1,5 млн человек — в четыре раза больше, чем сейчас. Такие цифры заложены в генплан развития «новой Москвы» до 2035 года.
Приобрести здесь собственное жилье в ипотеку москвичи смогут скорее, чем внутри МКАД, где возможности для застройки значительно ограничены, а цены заоблачные.
Решить квартирный вопрос и создать удобную инфраструктуру для жизни, работы и отдыха — главная цель проекта развития территории.
Его реализация позволит также провести реновацию старого ветхого жилфонда и переселить многих жителей «новой Москвы» в новые благоустроенные дома с современной инфраструктурой — недалеко от места прежнего проживания (по примеру реализации программы реновации в «старой» Москве). Сейчас только под эту задачу планируется построить более 250 новых жилых домов.
При этом власти обещают, что массовое строительство жилья и инфраструктуры не должно затронуть лесные массивы — чтобы сохранить «зеленый пояс» вокруг Москвы, в первую очередь будут осваиваться свободные участки земли.
В тени аэропорта
Понятно, что проект не дешевый. Для выполнения масштабных задач необходимо привлечь больше количество инвесторов, девелоперских компаний, готовых вкладываться в развитие территории. Конечно, инвесторы должны видеть возможности дальнейшей финансовой отдачи от вложений. Во-всяком случае, не потерять уже вложенные деньги из-за изменившихся планов города или других влиятельных структур.
Однако подобные риски сегодня существуют. И от них не застрахован, пожалуй, ни один инвестор, как и простой житель — покупатель квартиры в строящемся доме.
Примером такого риска могут стать претензии Росавиации по поводу использования территории в радиусе до 30 км (!) от аэропортов из-за неурегулированных вопросов по статусу земель.
В целях соблюдения авиационной безопасности в России, как и во всем мире, предусмотрены ограничения на строительство на приаэродромных территориях (ПАТ) — вплоть до полного запрета. Сейчас к ПАТ по закону можно отнести земли на расстоянии до 30 км от аэродромов.
Но если посмотреть на карте, где находятся крупнейшие воздушные гавани столицы — Шереметьево, Внуково, Домодедово, — то можно увидеть: «ограничения на строительство» охватывают почти половину территории Подмосковья и около 90% Москвы. Разве это не странно?
Обмен претензиями
Для разрешения спорных ситуаций по использованию приаэродромных земель в 2017 году был принят федеральный закон. По нему каждый аэропорт должен разработать собственный проект ПАТ, а затем согласовать его с региональными властями и утвердить в Росавиации.
Кроме того, законом предлагалось поделить ПАТ на семь зон, по мере их удаленности от аэропорта. В первой разрешается строить только объекты, связанные с аэропортом, в седьмой, наиболее удаленной — допускается возведение жилых домов.
Подобная схема, когда авиационные структуры и региональные власти заранее договариваются, как использовать территории вокруг аэропортов, могла снять часть противоречий.
Однако Росавиация в этом вопросе пока проявляет жесткую позицию и поддерживает ограничительные меры. Усугубляет ситуацию, что в ряде случаев позиция ведомства идет вразрез с позицией самих аэропортов по строительству.
И тормозятся уже начатые проекты. Зато начинаются другие.
В качестве примера можно привести сразу несколько судебных конфликтов Росавиации с застройщиками, возводившими жилые кварталы в районе аэропорта Шереметьево.
Так, в 2016 году авиационное ведомство потребовала отозвать ранее выданное компании «МС Девелопмент» разрешение на строительство жилого комплекса.
В одном случае суд уже встал на сторону застройщика, по некоторым объектам суды еще идут.
Позднее Росавиация отозвала ранее выданное компании «Инград» согласование на строительство 22 этажного жилого комплекса «Филатов луг», который, по мнению ведомства, превысил допустимую высотность. В августе 2019-го застройщик, который уже почти закончил возведение объекта, обратился в суд с иском.
https://www.youtube.com/watch?v=VYiCSWWN_DQ
Под угрозой могут оказаться и другие застройщики «новой Москвы», строящие высотные здания вблизи аэропорта Внуково.
Примечательно, что строительство коммерческой недвижимости на этих территориях допускается. В частности, сам аэропорт Внуково, руководство которого выступает против жилой застройки на расположенных поблизости землях, недавно объявил тендер на строительство здесь высотного здания отеля. Но насколько оно безопаснее для взлетающих и садящихся самолетов?
Ответ сторонники ограничений дают простой: речь здесь идет не столько о безопасности полетов, сколько о потенциальном неудобстве для жителей новостроек вблизи аэропортов. Повышенный уровень шума может привести к претензиям к аэропортам, что негативно скажется на возможностях для их дальнейшего развития.
Но даже если авиационные структуры согласуют жилое строительство на приаэродромной территории сегодня, это не гарантирует отсутствие претензий и судебных споров в будущем, считает Роман Гусаров, главный редактор портала AVIA.RU.
«В России запрета на строительство на приаэродромной территории нет, но во времена Советского Союза было установлено правило, что любая хозяйственная деятельность должна вестись с разрешения старшего авиационного начальника аэродрома, — говорит эксперт. — При этом если все разрешительные документы были получены, а согласование осуществляется с Росавиацией, а потом ведомство передумало, есть все основания для обращения в суд с требованием возмещения ущерба».
Точка диалога
Как видим, на данный момент вопрос полностью не урегулирован. Федеральные ведомства в области транспорта и авиации, региональные власти, аэропорты, застройщики и инвесторы имеют свое представление о возможности развития территории в 30 км от аэропортов.
Очевидно, что без наведения порядка и установления понятных условий для возможного строительства, планы мэрии по комплексному развитию территории «новой Москвы» до 2035 года могут быть нарушены.
Впрочем, Москва — не единственный мегаполис, где крупные международные аэропорты находятся вблизи с растущим городом. В большинстве мировых столиц такое соседство совсем не мешает развитию и расширению инфраструктуры, отмечают эксперты. И более того — способствует.
«В Лондоне пять аэропортов, один из них находится почти в центральной зоне, в 10 минутах от центра города.
Так из центра Лондона можно попасть в центр любого европейского города за полтора часа — меньше, чем проехать по стране до южного побережья.
Это открывает новые возможности для жителей, их профессионального развития и налаживания связей с другими городами», — рассказывает Аля Чечеткина, директор проектов КБ Стрелка, преподаватель Лондонской архитектурной ассоциации.
Конечно, шум аэропортов может доставлять жителям определенные неудобства, признает эксперт. Однако в британской столице удалось найти компромиссное решение.
«С одной стороны, жильцы понимают, что вблизи аэропорта купили квадратные метры дешевле, чем в других частях Лондона. С другой — они добились того, что аэропорт ввел систему регулирования приема рейсов. После 23 часов аэропорт рейсы не принимает и не беспокоит жителей ночью, максимально работая в течение рабочего дня», — отмечает Аля Чечеткина.
«Мировой опыт показывает: строительство вокруг аэропортов — совершенно обычная практика, — объясняет Руслан Абрамов, заведующий кафедрой государственного и муниципального управления РЭА им. Г.В. Плеханова.
— Жилые дома, торговые центры, гостиницы, парковочные боксы и развитая транспортная инфраструктура — всё это можно увидеть в непосредственной близости ко многим крупнейшим аэропортам мира.
Особенно если они находятся в мегаполисах, в которые прилетают миллионы туристов. И, как мы видим, проблем там не возникает. Наоборот, близость городской инфраструктуры создает удобство пассажирам.
Главное, чтобы соблюдались строительные и санитарные нормы, а также общепринятые в мире нормы безопасности. Давно существует практика применения данных норм, на которую мы можем просто ориентироваться».
«Ограничения на строительство рядом с аэропортами существовали всегда. Но в разумных пределах, когда, например, есть реальная опасность столкновения самолета с постройкой. То есть крыша дома находится в десятках метров от глиссады — траектории движения воздушного судна при посадке. Или когда здание стоит прямо под линией взлета.
Но есть и другие нормы, которые допускают строительство объектов, где могут пребывать гораздо больше людей, чем в любом жилом доме. Это те же многоэтажные терминалы в аэропортах. Как правило, они расположены вне траектории низкого движения самолета.
И по опыту многих стран мы видим: находиться в таких зданиях не более опасно, чем в сотнях километрах от аэропортов. Главное, чтобы на крышах были специальные красные маяки. Такие маяки сегодня можно увидеть на многих многоэтажках рядом с крупнейшими аэропортами страны.
Например, в подмосковной Лобне, где менее чем в 3 км от аэропорта Шереметьево в последние годы был построен большой микрорайон», — считает эксперт в области безопасности полетов Иван Зайцев.
Как видно, строительство вокруг аэропортов – нормальная практика при соблюдении всех мер и норм безопасности. Казалось бы, можно собрать лучший мировой опыт и использовать его в Москве. Но что же мешает Росавиации договориться с Минтрансом, мэрией, аэропортами?
Очевидно, что российские регионы смогут получить гораздо больший импульс для развития, если в ведомстве системно подойдут к вопросу строительства городской инфраструктуры. Чиновники от авиации должны понять: столица растет, этот процесс необратим, и без гармоничного включения широкой зоны вокруг аэропортов в инфраструктуру растущего мегаполиса уже не обойтись.
На фоне многочисленных дискуссий и спорных ситуаций, в августе 2019-го Минтранс разработал законопроект, по которому введение седьмой – самой большой зоны ПАТ, предназначенной под жилую застройку, предлагается отложить до 2025 года. Впрочем, «заморозка» проблемы вряд ли будет способствовать активности девелоперов и инвесторов в реализации региональных строительных проектов.
Жесткая позиция по строительным ограничениям в многокилометровой зоне вокруг аэропортов, которая может выливаться в долгие судебные споры и тормозить развитие территорий, уже не отвечает современным требованиям. Об этом говорят примеры крупнейших аэропортов и мегаполисов мира.
Но чтобы использовать аэропорты не как тормоз, а как стимул для развития современного города, необходимо наладить диалог между всеми заинтересованными сторонами: авиационным ведомством, мэрией, инвесторами, застройщиками, центрами планирования развития территорий…
И постараться в ближайшее время решить вопрос системно, с общим видением будущего столичного региона.