7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Вложение средств в недвижимость уже давно считается вполне надёжным инвестиционным инструментом, способным сохранить сбережения и приумножить их. Сдача жилья или торговых площадей в аренду сегодня является одним из самых популярных источников пассивного дохода. В данной статье представлена подборка из 10 лучших способов инвестировать в недвижимость, а также указана ожидаемая доходность каждого из рассмотренных вариантов.

Способ №1. Инвестиции в жилую недвижимость

При выборе данного способа вкладчик может преследовать такие цели:

покупка с намерением перепродажи;
сохранение капитала и защита сбережений от инфляционных рисков;
приобретение жилья для сдачи в аренду.

Выгода инвестора обеспечивается в основном за счёт сдачи недвижимости в аренду. Если покупатель хочет получить прибыль, перепродав квартиру по более высокой цене, то для этого придётся подождать несколько лет.

Длительное владение недвижимостью принесёт более высокий доход, чем перепродажа в краткосрочной перспективе.

К тому же, если с момента покупки жилья прошло менее 3-х лет, по закону продавец должен заплатить НДФЛ, что существенно уменьшит ожидаемую прибыль.

Наиболее надёжным объектом инвестирования являются готовые квартиры в многоквартирных домах, которые уже оформлены в собственность. С точки зрения ликвидности лучший вариант для инвестиций — это однокомнатные квартиры эконом-класса.

Выбирая объект для покупки, необходимо учитывать следующие факторы:

Доступность транспорта. В частности, привлекательность квартиры для сдачи в аренду во многом зависит от того, на каком расстоянии от неё находится ближайшая станция метро.
Состояние жилья. Если квартира требует ремонта, инвестор должен быть готов к дополнительным вложениям. Также следует обратить внимание на внешний вид подъезда и благоустройство двора.
Инфраструктура. Жильё будет пользоваться спросом у арендаторов, если рядом с ним находятся такие социально значимые объекты, как школа, детский сад, супермаркет и спортзал.

Если квартира находится в благоустроенном районе с развитой инфраструктурой, то доходность вложений от сдачи такого жилья в аренду составит около 8% годовых.

Способ №2. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как объект инвестирования, коммерческая недвижимость может принести более существенный доход по сравнению с жилой. При правильном подходе прибыль инвестора в среднем достигает 12-13% годовых. Вложить средства можно в офисную недвижимость, склады, торговые помещения (стрит-ритейл) и гостиничные номера. Для этого используются следующие способы:

приобретение готового арендного бизнеса;
покупка объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

Вложение средств в готовый арендный бизнес позволяет инвестору сразу получать стабильный доход, ведь арендаторы уже найдены, а денежные потоки налажены. Срок окупаемости таких инвестиций варьируется от 8 до 12 лет, средняя доходность — от 10 до 12% годовых при покупке офисной недвижимости и от 5 до 15% годовых при покупке торговых помещений.

Если говорить о покупке коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду, то здесь у инвестора могут возникнуть риски, связанные с поиском покупателя/арендатора.

Готовый арендный бизнес, вместе с которым вкладчик приобретает и действующий договор долгосрочной аренды, в этом плане является менее рискованным предприятием.

Чтобы минимизировать риски ликвидности, при поиске объекта инвестирования следует обратить внимание на:

Факторы, которые повышают спрос на торговые помещения — транспортная доступность, высокая проходимость (здание должно быть расположено в местах с высоким пассажиропотоком), возможность установки витрин или вывесок.
Факторы, которые повышают спрос на офисную недвижимость — наличие парковки, благоустроенная территория, высокий класс бизнес-центра, удобная транспортная локация, близость к центрам деловой активности.

Способ №3. Инвестиции в земельные участки

Одной из разновидностей капиталовложений в недвижимость являются инвестиции в земельные участки. Выбирая этот вариант, вкладчики преследуют такие цели:

перепродажа;
покупка земли сельскохозяйственного назначения;
приобретение участков для застройки.

Доходность таких инвестиций зависит от места расположения участка, а также от того, на какой срок покупатель готов вложить деньги. Если населённый пункт имеет хорошие перспективы развития, например, участок находится в активно застраивающемся коттеджном посёлке, то прибыль инвестора может составить около 20-30%.

Если покупатель хочет построить на участке объект недвижимости для последующей сдачи в аренду, то здесь ключевую роль играет срок инвестирования. Чтобы выйти на окупаемость вложений, потребуется подождать несколько лет.

В числе преимуществ инвестирования в землю можно назвать сравнительно низкий порог входа (по сравнению с покупкой недвижимости) и возможность увеличения стоимости участка за счёт его благоустройства.

Кроме того, данный вид капиталовложений предоставляет инвестору большой выбор вариантов использования данного актива — строительство коммерческой и жилой недвижимости, сдача в аренду или применение для сельскохозяйственных нужд.

Способ №4. Инвестиции в загородную недвижимость

Чтобы выгодно вложить деньги в загородную недвижимость, при подборе объекта необходимо принимать во внимание следующие критерии:

Локация. Недвижимость будет считаться ликвидным активом при наличии развитой инфраструктуры и удобного расположения по отношению к транспортным узлам.
Этап строительства. Для входа в проект эксперты рекомендуют выбирать тот момент, когда дом уже готов, но окончательное строительство ещё не завершено (например, когда ещё не возведён забор или не подключены все коммуникации). Это позволит приобрести объект с дисконтом в 20-30%.
Природное окружение. Близость к лесу или водоёму станет весомым конкурентным преимуществом объекта, что позволит недвижимости всегда оставаться в цене.
Наличие требований к застройке коттеджного посёлка. Инвестиционная привлекательность недвижимости существенно возрастёт, если дом будет гармонировать с окружающей атмосферой. И, наоборот, если соседствующие постройки будут иметь совершенно разные стили, то это значительно ухудшит впечатление как от самого посёлка, так и от объекта. Чтобы этого не произошло, следует уточнить у продавца недвижимости, предусмотрена ли в данном населённом пункте единая концепция застройки.

Как и прочие объекты, загородную недвижимость можно использовать для сдачи в аренду или для последующей перепродажи с получением прибыли.

Способ №5. Инвестиции в строящуюся недвижимость

Основным преимуществом инвестирования в недвижимость, которая находится на этапе строительства, является невысокий порог входа.

К примеру, если покупатель приобретает квартиру на этапе котлована, то её цена составляет примерно 70-85% от стоимости готового жилья.

Если учесть, что строительство многоквартирного дома в среднем занимает 2 года, то доходность капиталовложений будет варьироваться в диапазоне от 7,5 до 15% годовых.

Чтобы получить максимальный доход от инвестиций, важно успеть реализовать недвижимость до момента ввода объекта в эксплуатацию. Такие сделки оформляются по договору переуступки права собственности. Эта манипуляция необходима для того, чтобы избежать уплаты 13%-го налога на доход, который удерживается, если срок владения квартирой при продаже составляет менее 3-х лет.

Способ №6. Инвестиции в зарубежную недвижимость

Зарубежная недвижимость является более привлекательным объектом инвестирования по сравнению с российским рынком.

Это объясняется тем, что цены на жильё за границей на порядок ниже цен на квартиры в крупных российских городах (при условии одинакового метража и близости к центру).

Кроме того, при более низкой стоимости недвижимости величина арендной платы за рубежом гораздо выше, что положительно сказывается на прибыльности инвестиций.

Ниже представлен список различных уголков мира с наиболее привлекательной арендной доходностью:

город Киссимми, США — 26% (наиболее востребованное туристическое направление в Америке);
Барселона, Испания — 18,8%;
графство Корнуолл, Великобритания — 12%;
Ницца, Франция — 12%;
озеро Гарда, Италия — 8,7%.

Например, в Барселоне при покупке недвижимости стоимостью 225 000 долларов инвестор сможет ежегодно получать прибыль в размере почти 50 000 долларов. Соответственно, срок окупаемости капиталовложений составит 4,5 года.

Способ №7. Инвестиции в строительство недвижимости

Для реализации данного способа инвестирования подходят следующие объекты недвижимости:

Квартиры в жилых домах. Срок окупаемости составляет от 2 до 3 лет, доходность — от 7,5% годовых. Более подробно особенности этого инвестиционного инструмента рассмотрены выше (способ №5).
Коттеджи. Для строительства загородной недвижимости требуется более значительная сумма инвестиций. Срок окупаемости такой же, как и при покупке строящейся квартиры, а вот доходность может быть выше. Для получения весомой прибыли средства необходимо вкладывать на этапе фундамента. Наиболее перспективным направлением вложений являются элитные коттеджные посёлки, расположенные в пригородах крупных городов.
Гостиницы. Такие инвестиции будут целесообразными, если строительство объекта осуществляется в больших городах или санаторно-курортных регионах с высокой посещаемостью. На окупаемость вложений можно выйти уже через 8 лет.
Другие объекты коммерческой недвижимости. В данную категорию входит строительство складских и производственных помещений, деловых, торговых и развлекательных центров, зданий под супермаркеты, кафе и рестораны. Цель инвестиций — получение дохода от сдачи построенных объектов в аренду, срок окупаемости — 5-10 лет. Данный инструмент имеет высокий порог входа и требует большого объёма вложений на первоначальном этапе.

Инвестирование в строительство может быть индивидуальным или коллективным. В последнем случае капиталовложения осуществляются через строительные кооперативы или паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Способ №8. Инвестиции в курортную недвижимость

Вложение средств в жилую и коммерческую недвижимость, расположенную в санаторно-курортной зоне, позволит получить достаточно высокий рентный доход. Стоимость таких объектов растёт из года в год, что также способствует увеличению прибыли вкладчика в случае продажи.

Так как самым популярным туристическим направлением в России является Черноморское побережье, то наибольшим спросом у частных инвесторов пользуется жилая недвижимость курортов Краснодарского края. Крым в этом плане является менее привлекательным объектом для капиталовложений в силу территориальных и политических разногласий относительно текущего статуса полуострова.

Наиболее высокая доходность арендных квартир зафиксирована в Сочи (6,5% годовых). Срок окупаемости таких инвестиций составляет 15 лет. На уровень прибыли влияет сезонный характер спроса на жильё. Например, в Туапсе, где в зимние сезоны наблюдается сниженная деловая активность, среднегодовая доходность арендного жилья будет равна всего 4,2%.

Способ №9. Инвестиции в паркинги и машиноместа

В силу того, что количество автомобилей на душу населения увеличивается быстрее, чем численность самого населения, то вложение средств в парковочные места является вполне перспективным инструментом инвестирования. Как и квартиру, машиноместо можно выгодно перепродать или использовать для сдачи в аренду. Однако по сравнению с покупкой жилья данный способ имеет ряд преимуществ. Это объясняется следующими причинами:

приобретение машиноместа обойдётся гораздо дешевле, чем покупка квартиры, что делает данный способ инвестиций более доступным для широкой аудитории;
после покупки парковочного места инвестору не потребуется тратить дополнительные средства на ремонт, приобретение техники и мебели;
большой выбор предложений для инвестирования.

При выборе данного инструмента также следует отдавать себе отчёт в том, что окупаемость инвестиций будет достигнута только в долгосрочной перспективе.

Например, при средней стоимости парковочного места в 500 000 рублей величина арендной платы за его использование составит примерно 5 000 рублей в месяц.

Таким образом, годовая прибыль инвестора будет равна 60 000 рублей, что позволит окупить вложения только через 8 лет и 4 месяца. Средняя доходность инвестиций составит 12% годовых.

Способ №10. Инвестиции в недвижимость через фонды REIT

Вложить деньги в недвижимость через биржу можно с помощью покупки акций фондов REIT (real estate investment trusts).

Это фонды, которые инвестируют средства в покупку или строительство недвижимого имущества, приобретают ипотечные ценные бумаги, а также занимаются продажей и сдачей в аренду указанных объектов.

Акционеры фонда получают доход в виде дивидендов, которые формируются из вырученной прибыли.

Среди преимуществ данного способа инвестирования можно назвать:

Высокую ликвидность акций. На продажу физической недвижимости у инвестора может уйти от нескольких недель до нескольких лет. Если деньги нужны срочно, то придётся существенно снизить цену объекта. Акции фондов REIT продаются на бирже в течение дня, причём актив реализуется по рыночной стоимости. К тому же, если инвестору потребовалась не вся сумма вложений, то можно продать лишь часть акций. С физической недвижимостью так сделать не получится.
Фиксированную дивидендную доходность. На выплату дивидендов акционерам фонды REIT направляют от 90 до 100% полученной прибыли, причём 90% — это минимум, установленный на законодательном уровне. За последние 10 лет доходность вложений в акции REIT (дивиденды плюс прирост капитала) составила 17,2% годовых.
Соблюдение правил диверсификации. При вложении средств в REIT инвестор получает диверсифицированный портфель, так как фонды недвижимости финансируют объекты, связанные с различными отраслями экономики.

В России ценные бумаги фондов REIT можно приобрести на Санкт-Петербургской бирже.

Лучшие доходные карты 2021

6% на остаток
до 6% кэшбэка
0₽ за обслуживание

5,25% на остаток
до 3% кэшбэка
0₽ за обслуживание

5,25% на остаток
до 1% кэшбэка
0₽ за обслуживание

Следите за новостями на нашем телеграм-каналеПерейти

Краудфандинг в недвижимость: 12 крупнейших платформ Европы и США

Краудфандинг в недвижимость

Сложно поверить, насколько не нова идея краудфандинга на самом деле: ещё в 1997 году британская рок-группа Marillion собрала через онлайн-платформу 60 тыс. долл. — так фанаты обеспечили музыкантам тур в США.

Отличие современного краудфандинга — он даёт возможность заработать обеим сторонам. Рынок коллективных инвестиций в недвижимость устроен довольно просто: онлайн-платформы собирают инвесторов для реализации проектов аренды, реновации или строительства объектов, а те приобретают доли компаний или предоставляют займы, взамен получая процент от прибыли.

Почему эта схема инвестиций становится всё популярнее? В отличие от других инструментов, краудфандинговые платформы открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Они не требуют участия вкладчика в управлении активом.

В среднем, они приносят доход выше, чем ряд других инструментов (например, ценные бумаги, депозиты или сырьевые товары). Интернет делает доступ к коллективным инвестициям максимально простым.

По данным Preqin, за последние три года объём привлечённых средств в глобальные закрытые фонды недвижимости увеличивался в среднем на 11 % в год.

Tranio предлагает обзор крупных краудфандинговых платформ на рынках недвижимости Великобритании, Германии, Испании и США.

Краудфандинговые платформы в Великобритании

Основные черты британских краудфандинговых платформ:

относительно высокие сборы;
фокус на арендном бизнесе;
низкий порог инвестиций.

Property Moose (Ливерпуль)

«Инвестируй онлайн. Когда угодно, где угодно», — так просто объясняет преимущества краудфандинга британская платформа Property Moose.

Ориентированная в первую очередь на британцев, компания не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США).

Платформа рассчитана на инвесторов с любым бюджетом: от 10 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Сервисом Property Moose пользуются больше 26 тыс. человек.

Как правило недвижимость, в которую вкладывает инвестор, принадлежит компании, созданной специально для этого проекта (SPV).

Он, наряду с другими участниками SPV, участвует в принятии стратегических решений: например, в вопросах заселения или выселения арендатора.

Инвестор, в обмен на инвестиции, получает долю в SPV, которую он может продать в любое время в рамках этой же платформы. Большинство проектов рассчитаны на срок от 12 до 18 месяцев.

Финансовые, инвестиционные инструменты начинающего инвестора. Правила инвестирования Уоррена Баффета

На каждом этапе такого вида инвестиций участник облагается сборами: при покупке доли SPV 5 % от вклада идут на оплату расходов, связанных со сбором средств, проведением Due Diligence и структуризацию сделки.

Из ежемесячного дохода от аренды вычитается 10,5 % на оплату услуг управляющей компании. При продаже недвижимости инвестор выплачивает 15 % сбор от полученного дохода, при перепродаже своей доли в SPV — 15 % от её стоимости.

В проектах, где инвестор не покупает долю компании, а предоставляет ей кредит, он освобождается от сборов платформы.

Property Partner (Лондон)

В октябре 2015, первый год запуска сайта Property Partner, краудфандинговая платформа установила рекорд, собрав больше 843 тыс. фунтов стерлингов за 10 минут. В проектах Property Partner также могут участвовать граждане любой страны, кроме США. Сегодня на сайте зарегистрировано больше 10 тыс. пользователей.

Property Partner специализируется на инвестициях в студенческие апартаменты: квартиры-студии или резиденции с общими кухней, обеденной зоной и гостиной.

Отношения с инвесторами строятся по той же схеме: покупка доли в SPV (комиссия при покупке составляет 2,5 % с учётом гербового сбора) приносит участнику ежемесячный доход от аренды в 3,4 % на вложенный капитал.

Из них 10,5 % выплачиваются Property Partner, которая управляет объектом и сдаёт его в аренду. С учётом роста капитализации доходность проекта повышается до 4,3 %.

Важное отличие этой платформы — отсутствие сбора при продаже доли SPV. Как уверяют создатели, в среднем этот процесс занимает 4,7 дней. Есть другой вариант выхода из проекта: каждые пять лет платформа предлагает выкуп доли по цене, установленной независимым оценщиком.

Ещё одна опция, которую предлагает инвесторам Property Partner — вклады в потенциальные проекты, которые ещё не приобретены платформой. Деньги на них снимаются с аккаунта инвестора на платформе, но не с реального счёта — до тех пор, пока не будет собрана полная сумма за проект. В таких проектах инвестор получает ежемесячный доход в 5 % в течение двух лет.

Интересы инвесторов защищает британская программа компенсаций FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а деятельность самой платформы регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору Великобритании (FCA).

The House Crowd (Олтрингем)

The House Crowd называют себя первой краудфандинговой платформой в мире: основанная в 2011, к ноябрю 2017 компания реализовала почти 340 проектов, собрав для них больше 60 млн фунтов стерлингов.

Участвовать в проектах The House Crowd может не только физическое лицо, но и товарищество, закрытое акционерное общество, траст или государственный орган. Платформа открыта для всех иностранных инвесторов, кроме граждан США. Сумма инвестиций начинается от 1 тыс. фунтов стерлингов.

У участников The House Crowd есть два варианта получения дохода: покупка доли в компании, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду, или выдача займа по ставке 8–10 % для кредитования других физических лиц и 10–13 % — для финансирования проектов девелопмента. Срок таких проектов обычно колеблется от 6 до 18 месяцев. Если участие в SPV подразумевает выплату регистрационного сбора в 5 %, то кредитор не облагается никакими пошлинами со стороны платформы.

Российский краудфандинг — внедрение альтернативных механизмов финансирования

Модераторы The House Crowd проводят тщательную проверку объектов, каждый проект получает оценку RICS. Однако они неоднократно предупреждают посетителей сайта о рисках, связанных с капитализацией и ликвидностью объектов. Участники платформы не защищены программой FSCS.

Краудфандинг в Германии

Основные черты краудфандинговых платформ Германии:

отсутствие сборов;
фокус на мезонинных кредитах и проектах добавленной стоимости с доходностью 5-7 %;
низкий порог инвестиций.

Exporo (Гамбург)

С момента запуска онлайн-платформы компания Exporo реализовала почти 80 проектов, собрав больше 100 млн евро, 16,5 млн из которых были выплачены её участникам. Стартовая сумма вкладов начинается с 500 евро, срок инвестиций — 2–3 года. Участие в проектах Exporo доступно для иностранцев, которые могут пользоваться версией сайта на английском языке.

В отличие от британских компаний, работу Exporo оплачивают не инвесторы, а владельцы проектов, что делает её полностью бесплатной для пользователей платформы.

Вклад оформляется как мезонинный кредит: инвестор предоставляет девелоперу заёмный капитал в обмен на фиксированный процент за использование средств и право на часть прибыли проекта.

Мезонинный кредит — это субординированный кредит второй очереди (после банковского кредита), обеспеченный залогом акций или долей в проекте.

Средства, собранные на Exporo, идут на реализацию проектов реновации и строительства коммерческой и жилой недвижимости в Германии. Доходность проектов Exporo колеблется в пределах 5–6 % годовых.

Zinsbaustein (Берлин)

Относительно молодая краудфандинговая платформа Zinsbaustein за полтора года работы реализовала 13 проектов, а общий объём привлечённых средств составил больше 15 млн евро.

По условиям платформы, физические лица могут инвестировать с Zinsbaustein капитал размером от 500 евро до 10 тыс. евро (при условии, если у инвестора есть активы на сумму 100 тыс.

евро или если сумма инвестиций в недвижимость не превышает удвоенную сумму среднемесячного чистого дохода), а сумма для юридических лиц не ограничена.

Участие иностранных инвесторов не оговаривается, сайт доступен только на немецком языке.

Вклады участников Zinsbaustein оформляются как мезонинный кредит. Создатели платформы предупреждают о возможных рисках: кредит инвесторов является необеспеченным и гасится только после несубординированных долговых обязательств. Утешением в негативном сценарии может служить то, что потери инвестора ограничены суммой внесённого вклада.

Как правило, проекты платформы представляют собой реновацию и строительство микроапартаментов и коммерческой недвижимости в Германии. Срок инвестиций — 1–3 года, доходность — 5,25 %. Услуги Zinsbaustein являются бесплатными для инвесторов.

Zinsland (Гамбург)

Из 37 проектов, реализованных Zinsland с 2015 года, 22 были выполнены в этом году. Объём привлечённого капитала — больше 27 млн евро.

Как и две другие немецкие платформы, Zinsland оформляет вложения участников как мезонинные кредиты и финансирует свою деятельность только за счёт владельцев проектов, а не инвесторов. Доходность в 5-7 % объясняется довольно высокими рисками для инвесторов и тем, что платформа сотрудничает с девелоперами напрямую: они получают капитал инвесторов в 100 % объёме. Срок вложений — 1–3 года.

Инвестиции в коммерческую недвижимость — это выгодно?

Инвесторы предоставляют мезонинный кредит для реализации проектов реновации и строительства микроапартаментов в Германии. Как правило, сумма инвестиций составляет от 500 евро до 10 тыс. Инвесторы с капиталом от 25 тыс. евро могут участвовать в клубных сделках. Организаторы не уточняют, могут ли в проектах принимать участие иностранные инвесторы, а сайт доступен только на немецком языке.

Краудфандинг в недвижимость Испании

Основные черты испанских краудфандинговых платформ:

гибкие системы расчёта доходности и сборов для инвесторов;
фокус на проектах реновации в крупных городах Испании (Барселона, Мадрид);
доступны для иностранных инвесторов, но необходимо иметь идентификационный номер иностранца (Número de Identidad de Extranjero, NIE).

Housers (Мадрид)

«А что, если мы создадим платформу с портфелем недвижимости, где сможет инвестировать любой человек с бюджетом от 50 евро?» — именно с этого вопроса началась история Housers в 2015 году, по крайней мере, так утверждает один из её основателей, Тоно Брусола. За это время платформа реализовала 86 проектов, собрав для них больше 34 млрд евро.

В фокусе компании — коммерческая и жилая недвижимость в центральных районах крупных городов Европы (большинство проектов сосредоточены в Барселоне, Мадриде и Милане).

Участники платформы покупают доли компании или предоставляют заём для строительства и реновации квартир. Инвесторы могут получать доход с продажи объекта или сдачи его в аренду.

Доходность значительно различается от проекта к проекту. Средний срок вложений — 1 год.

Потолок инвестиций для большинства участников платформы — 3 тыс. евро для одного проекта или 10 тыс. евро для одного года. Более крупные суммы доступны для инвесторов с годовым доходом выше 50 тыс. евро (для юридических лиц общая стоимость активов должна быть больше 1 млн евро).

За свои услуги Housers получает 10 % от прибыли инвесторов.

Inveslar (Барселона)

Совсем молодая платформа Inveslar, запущенная в 2016 году, уже успела реализовать 9 проектов, собрав для них почти 2 млн евро.

Участником платформы может стать любой совершеннолетний гражданин Испании или другой страны при условии, если у него есть идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Inveslar не сотрудничает с некоторыми странами Азии, Ближнего Востока и Океании.

Inveslar предлагает участникам два варианта инвестиций: покупка объекта, его реконструкция и перепродажа по более высокой цене через 12 месяцев или его сдача в аренду и продажа через 3 года.

Минимальный порог инвестиций зависит от проекта и варьируется от 100 евро до 3 тыс. Участники краудфандинговой платформы покупают доли компании, созданной для реновации квартир в Барселоне.

Срок инвестиций — 1–3 года.

По данным блога Jeangalea.com, Inveslar финансирует свою деятельность за счёт инвесторов: участники платят 4 % от суммы инвестиции за участие в проекте, 10 % от арендного дохода при сдаче объекта в аренду и 2 % от его финальной цены при продаже.

Privalore (Барселона)

Privalore называет себя первой краудфандинговой платформой в Испании. Сайт, запущенный под названием Bricktal в 2014 году, к осени 2017 объединил больше 1 тыс. инвесторов, которые вложили в его проекты около 3 млрд евро.

В отличие от большинства платформ, Privalore является инвестором собственных проектов, вкладывая минимум 65 % от необходимого капитала.

«Если друг предлагает вам инвестировать в перспективный проект, разве вы не спросите, сколько он сам в него вложил?» — обращается Privalore к пользователям.

Покупка недвижимости в Москве, России и за рубежом: главные пути инвестирования средств

В проектах Privalore может участвовать любой человек или компания с расчётным счётом в банке, принадлежащем стране Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), иностранцы должны иметь идентификационный номер NIE.

Размер вкладываемого капитала начинается от 1 тыс. евро. Privalore специализируется на реновации квартир в центре Барселоны и Мадрида.

Средний срок инвестиций — 8 месяцев: 2 месяца заложены на реконструкцию объекта и 6 месяцев — на его продажу. Средняя доходность проектов — 17,6 %.

Комиссия Privalore составляет около 4 % от цены продажи объекта: сокращение числа посредников позволяет компании уменьшить сбор для инвесторов в большинстве проектов.

Краудфандинговые платформы США

Основные черты краудфандинговых платформ США:

невысокие сборы;
использование разных стратегий инвестирования;
относительно высокий порог инвестиций;
ориентир на американских инвесторов.

RealCrowd (Пало-Альто, Калифорния)

«RealCrowd — для серьёзных инвесторов», — заявляют создатели платформы. Партнёрами RealCrowd могут стать только компании с опытом на рынке не менее 10 лет и с объёмом транзакций от 50 млн евро. Фокус платформы — коммерческая недвижимость (которая, по мнению её создателей, выгоднее любого другого инструмента инвестиций): офисы, ретейл, многоквартирные дома и промышленные помещения.

Как рассчитать рентабельность инвестиций?

Участникам платформы предлагается предоставить кредит, купить доли компании или вложить деньги в фонд для реализации разных инвестиционных стратегий (Core, Core Plus, Value Added, Opportunistic). Сервис RealCrowd бесплатен для инвесторов.

RealCrowd позволяет участвовать в проектах только аккредитованным инвесторам — физическим лицам, ежегодный доход которых в последние два года превышает 200 тыс. долл., или они владеют капиталом от 1 млн долл. Принимать ли иностранцев — решают спонсоры конкретных проектов.

Срок инвестиций начинается от 1 года. Отличием RealCrowd от других платформ является то, что инвесторы не могут выйти из проекта до его окончания.

Realty Mogul (Лос-Анджелес)

История Realty Mogul начинается в 2013 году. С тех пор платформа собрала около 300 млн долл., профинансировав больше 350 объектов недвижимости.

У участников Realty Mogul есть два варианта инвестиций: предоставление займа, обеспеченного объектом недвижимости, который будет приносить ему прибыль по фиксированной ставке в течение нескольких месяцев или лет, или покупка долей недвижимости: многоквартирных домов, офисных зданий, складов и торговых центров — в этом случае инвестор получает доход от аренды и последующей продажи объекта через несколько лет. В большинстве случаев инвестор не может перепродать свою инвестицию.

Realty Mogul работает с аккредитованными и неаккредитованными инвесторами (см. Бизнес-ангелы), банками, семейными офисами с бюджетом от 1 тыс. долл. На сайте не уточняется, готова ли компания работать с иностранными инвесторами. По информации портала Investmentzen, за свои услуги Realty Mogul берёт около 1–2 % от вложенного капитала.

Платформа RealtyShares профинансировала больше тысячи проектов, собрав для них примерно 500 млн долл. В портфолио компании — объекты в 220 городах 35 штатов США.

Так же, как и две другие американские платформы, RealtyShares предлагает инвестору стать кредитором объекта, получая фиксированный доход в 8-9 % годовых, или купить долю объекта и получать доход с аренды и его перепродажи через полгода или пять лет. Как рассказал в интервью порталу Yalantis один из основателей платформы Нав Атвал, минимальный порог вложений составляет 1 тыс. долл.

Принять участие в проектах RealtyShares могут аккредитованные инвесторы и инвестиционные фонды. Инвесторы, купившие доли в проектах платформы, должны ежегодно отдавать платформе 1 % от вложенной суммы. Размер комиссии при предоставлении займа обсуждается индивидуально.

Статья предоставлена Юлией Кожевниковой, экспертом по международной недвижимости Tranio.

В какую недвижимость лучше инвестировать. рейтинг лучших инструментов для инвестиций в недвижимость в россии. — лабнед

В какую недвижимость лучше инвестировать. Какую недвижимость лучше покупать для получения дохода? Эти вопросы нам задают постоянно. Поэтому мы решили составить рейтинг наиболее потенциально доходных активов в сфере недвижимости для инвестиций.

По каждому виду инвестиций дается оценка
от 1 до 5, где 1 – «плохо», 5 – «отлично».

Итак, поехали.

I. Инвестиции в строительство.

Речь идет не об инвестициях в
квартиры-новостройки. Имеется в виду девелопмент в чистом виде. Подавляющее
большинство миллиардеров от недвижимости сколотили свое богатство именно через
покупку земельных участков и строительства на них объектов недвижимости.

Данный вид инвестиций предполагает очень
высокую доходность, но требует учета огромного множества неопределенностей и
высокий уровень риска потери доходности.

Сложность	1
Размер первоначальных инвестиций	1-2
Потенциальная доходность	5
Уровень риска	1
Ликвидность	1-2

II. Инвестиции в акции девелоперов.

Если девелопмент кажется вам слишком
сложным и рискованным, то есть облегченный вариант – инвестиции в девелоперов,
которые занимаются комплексным строительством и, чьи акции котируются на бирже.
Например, группа компаний ЛСР или ПИК.

На
бирже можно торговать «с плечом», что может существенно увеличить доходность
инвестиции.

Сложность	5
Размер первоначальных инвестиций	4-5
Потенциальная доходность	4
Уровень риска	3
Ликвидность	5

III. Залоговая недвижимость.

Или любая непрофильная недвижимость для
текущих собственников. Как правило, непрофильную недвижимость продают банки,
которые получают ее от заемщиков, не способных выплатить кредит. Но бывает, что
и другие компании время от времени продают недвижимость, которая им больше не
нужна. Основная инвестиционная идея – купить дешевле рыночной стоимости, а
потом продать по рынку.

Кстати, некоторые банки могут даже
предоставить кредит под покупку у них залоговой недвижимости.

Сложность	2-3
Размер первоначальных инвестиций	3-4
Потенциальная доходность	4
Уровень риска	3
Ликвидность	2-3

Инвестиции для начинающих физических лиц.

IV. Покупка новостройки.

Когда речь заходит о том, в какую недвижимость лучше инвестировать, то очень многие вспоминают новостройки. Да, это один из вариантов. При этом, не обязательно квартиры.

Это могут быть и объекты коммерческой недвижимости. Инвестор покупает права на будущий объект недвижимости в строящемся доме.

По мере строительства объект дорожает, что обеспечивает доход инвестору при последующей продаже.

Сложность	3-4
Размер первоначальных инвестиций	3-4
Потенциальная доходность	3
Уровень риска	2-3
Ликвидность	3

V. Покупка паев ПИФ.

На рынке присутствуют достаточно большое
количество ПИФ и ЗПИФ недвижимости. Основное преимущество – можно начать
инвестиционную деятельность даже с 1 000 руб., а все заботы по управлению
недвижимостью несет управляющая компания.

Сложность	4-5
Размер первоначальных инвестиций	5
Потенциальная доходность	2-4
Уровень риска	2
Ликвидность	2-3

VI.Облигации компаний строительного сектора.

Этот вариант для более консервативных
инвесторов, которые не готовы пока покупать акции. На бирже присутствуют
облигации некоторых строительных компаний, чья доходность выше банковских
депозитов. Кроме того, облигации предполагают периодические выплаты купонного
дохода. В этом отношении они лучше предыдущих инструментов, которые
предполагают только потенциальную доходность.

Сложность	4-5
Размер первоначальных инвестиций	5
Потенциальная доходность	1-2
Уровень риска	4
Ликвидность	4-5

VII. Покупка коммерческой недвижимости.

С целью инвестиции можно купить и готовый объект коммерческой недвижимости (торговое, офис, склад и т.д.). Сдавая такой объект недвижимости в аренду, можно обеспечить долгосрочный стабильный денежный поток.

Сложность	3-4
Размер первоначальных инвестиций	2-4
Потенциальная доходность	2
Уровень риска	4
Ликвидность	3

Если вы планируете покупать коммерческую недвижимость самостоятельно, ознакомьтесь с нашей статьей Как купить коммерческую недвижимость самостоятельно. 6 этапов.

VIII. Займы под залог недвижимости.

Данный вид инвестиций в последнее время
становится все более популярным. Основная суть выдача денежных средств
предпринимателям под залог их жилой или коммерческой недвижимости.

Сложность	3-4
Размер первоначальных инвестиций	2-4
Потенциальная доходность	3
Уровень риска	3-4
Ликвидность	3

Как видно из нашего рейтинга, инвестор может легко подобрать для себя подходящий актив.

В какую недвижимость лучше инвестировать каждый решает для себя в зависимости от целей инвестирования, желаемой доходности, допустимого уровня риска.

Вложения в недвижимость с нашей точки зрения самый лучший вид инвестиций, так как может обеспечить самую высокую доходность среди всех других стандартных видов инвестиций.

Кстати, 5 историй о том, как стать миллиардером, инвестируя в недвижимость.

При этом еще раз напоминаем, что любое
инвестирование – это не только вероятность получения высокой доходности, но и
риск потери вложений. Данный рейтинг основан на нашем опыте работы на рынке
недвижимости.

Компания ЛабНед рекомендует клиентам не полагаться на какие-либо опубликованные в настоящей статье сведения в процессе принятия инвестиционного решения, которое должно быть основано на исчерпывающей информации. Обязательно оценивайте свои знания и возможности. За более подробной информацией или для получения консультации об инвестировании в недвижимость Вы можете обратиться к нашим специалистам.