5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

• Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?
• Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.
• Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

• Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.
• Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

1. Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.
2. Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.
3. В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.
4. Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

• Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.
• Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.
• Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.
• Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.
• Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

1. Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?
2. Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.
3. Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.
4. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
5. +7 (499) 703-45-84 (Москва)

1. +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) 
2. Это быстро и бесплатно!
3. Источник:

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки

Как правильно продать квартиру, если она в ипотеке – особенности и процедура оформления

Большинство владельцев квартир, купленных в ипотеку, считают, что продать такую недвижимость невозможно. Между тем, возникают различные обстоятельства, от невозможности выплачивать кредит до переезда в другой город, когда вопрос о продаже встает особенно остро. Сделать это достаточно просто, стоит лишь учесть некоторые тонкости.

Подготовка к продаже

В каждом банке различные условия ипотечного кредитования, и процедура продажи квартиры может немного отличаться.

Главное о чем необходимо помнить, квартира не является собственностью банка, а выступает лишь в качестве залогового имущества, поэтому прямого запрета на ее продажу банк дать не может.

Однако обычно банк теряет прибыль, которую бы получил, если бы владельцы квартиры продолжали исправно выплачивать ипотеку, и это может стать причиной некоторых проволочек при оформлении документов.

• Первым делом нужно еще раз ознакомиться с условиями вашего ипотечного договора.
• Связаться со специалистами банка для уточнения деталей. Те, кто уже сталкивался с продажей квартиры, говорят, что бывает полезно позвонить в банк от лица покупателя квартиры и также получить консультацию.
• Затем взять в банке разрешение на продажу квартиры. Оно понадобится при переговорах с покупателями или при подаче документов в риэлтерское агентство. Покупатель или агентство отправляют запрос банку о том, что квартира продается с его согласия.
•  Уточнить оставшуюся сумму долга с учетом процентов. Документ должен быть выдан в письменной форме.
• Заняться поисками покупателей.

Стоит ли в объявлении указывать, что квартира в ипотеке? Специалисты говорят, что нет. Потенциальных покупателей может отпугнуть только один этот факт, хотя для них он не будет иметь существенного значения.

Лучше, если покупатели вначале осмотрят квартиру, сформируют о ней мнение и психологически приготовятся к покупке. Решающим моментом может стать репутация банка, если она хорошая, то, как правило, покупатель решается на сделку.

Неохотнее всего покупают квартиры, находящиеся в залоге у Сбербанка и ВТБ24.

Покупатель с деньгами

Самый удачный вариант с точки зрения продавца и скорости оформления сделки – покупатель с деньгами, еще лучше – с наличкой. В этом случае часть суммы от продажи, обычно залог, идет на погашение кредита, а остальная – продавцу.

Если сумма задолженности велика, то с покупателем составляется предварительный договор при участии банка, по которому он ее гасит, деньги вносятся на счет с учетом перерасчета процентов. Банк выдает документы о том, что с квартиры снимется обременение, и оплата полностью проведена.

За три дня Росреестр выдает новое свидетельство о праве собственности на квартиру, и можно приступать к оформлению сделки. Покупатель при этом рассчитывается с продавцом оставшейся частью денег.

Стоит отметить, что это довольно редкий вариант, так как люди с наличными деньгами не любят ими рисковать, а предложений квартир на рынке немало. Ваша недвижимость должна быть по настоящему привлекательной, или вы должны быть готовы серьезно снизить цену.

Покупатель с ипотекой

Более 50% квартир на сегодня покупается с привлечением ипотеки. Поэтому высока вероятность того, что покупатель также будет использовать заемные средства. Для банка выгоднее всего, чтобы он воспользовался ипотечной программой именно этого банка. В этом случае он не теряет прибыль от процентов.

Если покупатель оформляет ипотеку в другом банке или организации, то нужно будет дождаться их одобрения.

Затем покупатель квартиры подписывает договор со своим кредитором, и организация переводит остаток суммы, которую нынешний владелец должен своему банку, в счет погашения долга.

На такую процедуру охотнее соглашаются крупные банки, в которых этот механизм отлажен. Остальные могут настаивать на том, чтобы покупатель квартиры оформлял ипотеку в их банке.

Альтернативный вариант

Если осталось погасить не слишком большой остаток, можно сделать это при помощи потребительского кредита. Естественно, доходы продавца или его семьи должны позволять взять необходимую сумму. Плюс данного варианта – квартира привлечет внимание большего числа потенциальных покупателей, в том числе и тех, кто покупает жилье по социальным программам.

Квартира в строящемся доме

Продажа «ипотечной» квартиры в доме, который еще не достроен, тоже имеет свои особенности. С одной стороны, цена такой квартиры на каждом этапе строительства возрастает, в то время как сумма выплат остается прежней.

В случае продажи покупатель ничего не потеряет, как бывает при продаже квартиры, купленной в ипотеку. С другой – для покупателя такая сделка достаточно рискованна, так как фактически квартиры еще нет.

Как правило, при подобных сделках оформляется договор не купли-продажи, а переоформляется договор долевого частия. В остальном процедура такая же, как и при продаже готовой квартиры.

В регионах со стабильной экономической ситуацией и растущим рынком недвижимости приобретение в ипотеку квартир на нулевом этапе строительства и их последующая перепродажа могут быть неплохим способом инвестирования средств.

Самый простой способ

Пугает беготня с бумагами и очереди? Нет времени на поиски покупателя и переговоры с банком? Самый простой способ – обратиться в риэлтерское агентство.

Специалисты возьмут на себя всю работу по поиску будущих владельцев и оформлению сделки, но за это им придется заплатить 5-10% от стоимости квартиры.

Смысл есть, лишь, если вы уверены в том, что квартира с момента покупки сильно выросла в цене, и у вас будет достаточно денег, чтобы заплатить остаток в банк, рассчитаться с агентством и не остаться на нуле.

Несомненным преимуществом при обращении в агентство является то, что многие из них предлагают программу «снятие обременения» специально для квартир в ипотеке. Она является по сути перекредитованием.

Риэлторы из своих средств погашают кредит в банке и затем продают квартиру, как необремененную. Все документы оформляются юридически грамотно и за короткое время.

При таком способе покупатель находится быстрее, но необходимо следить за расчетами агентства, чтобы после сделки не оказаться в минусе.

К чему быть готовым?

• Квартира в ипотеке оценивается на рынке недвижимости дешевле, чем аналогичная, но без обременения.
• Сотрудники банка будут контролировать ход сделки на каждом этапе.
• Без справки из банка о закрытии задолженности по ипотечному кредиту Росреестр не зарегистрирует в дальнейшем сделку купли-продажи.
• Некоторые банки берут 1% от суммы кредита при переоформлении договора на третье лицо, связывая это с тем, что банк несет риски при смене заемщика. Это условие обязательно должно быть изначально прописано в договоре на ипотеку.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, сложнее, чем не обремененную залогом.

Однако, если обстоятельства вынуждают это сделать, способы всегда есть.

Документы для продажы квартиры через ипотеку и риски продавца

Не каждый человек, принявший решение обзавестись собственным жильем, имеет возможность расчета наличными средствами. Порой покупатель берет заем и только после этого расплачивается с продавцом.

Разумеется, последнюю сторону интересует, какие рисковые факторы несет в себе подобная сделка, и есть ли в ней смысл.

В статье будет освещена такая процедура, как продажа квартиры через ипотеку, риски продавца.

Процедура оформления сделки

Не каждый участник этого процесса может представить себе процедуру реализации с применением ссудного капитала. Самые сложные процедуры берут под свою ответственность риелторы, потому что они являются крайне проблематичными.

На самом деле все манипуляции регламентируются нормами действующего законодательства, а их последовательность осуществляется так, чтобы общее понимание ситуации получил даже гражданин, не имеющий юридического уровня подготовки.

При этом рисковые факторы для сторон сведены к минимальной величине.

Продажа квартиры – сложная процедура, требующая тщательного контроля

Общий порядок процесса реализации квартиры посредством ипотеки выглядит следующим образом:

1. Обсуждение между сторонами деталей сделки, достижение договоренности, в частности о том, что жилье будет приобретаться в ипотеку.
2. Чтобы закрепить общие позиции, производится составление заблаговременного соглашения, и покупатель оплачивает аванс и дает расписку о том, что передаст денежные средства.
3. Осуществление оценочных мероприятий в плане стоимости квартиры, делается это силами независимости специалиста.
4. Передача со стороны покупающей стороны в адрес продающего лица бумаг, которые требуются финансовой организацией, в целях предотвращения рисковых факторов мошенничества.
5. Страхование ипотечной ссуды. Но данный момент должен обязательно сопровождаться страхованием ипотечных рисковых факторов, которое нацелено на сохранение ликвидного состояния жилища. Стоит обращаться только в проведенные страховые компании, которые готовы предоставить гарантии и успели обзавестись хорошей репутацией.
6. Заключение ключевого договорного соглашения на условиях, которые уже были оговорены. Останется только вынести отдельные моменты на бумагу и осуществить ее подпись в должном порядке.
7. Регистрация документа по сделке в многофункциональном центре или в регистрационной палате. Это нужно для обеспечения нескольких подтверждений и гарантий.
8. Взятие со стороны покупателя выписки, свидетельствующей о принадлежности квартиры именно ему, а не какому-то стороннему лицу.
9. Обращение в банк со всеми документами, поступление на счет продавца нужной суммы средств, составление полноценного ипотечного соглашения.

Так, продажа дома или квартир по ссуде – это явление, которое встречается достаточно часто и требует соблюдения всех нюансов и аспектов сделки.

Документы для заключения соглашения

Стороны должны быть уверены в порядочности друг друга в рамках каждого этапа совершаемой сделки, это можно сделать только путем документального подтверждения. Традиционно этот перечень включает в себя следующий набор бумаг:

• отксерокопированная версия удостоверения личности, принадлежащего собственнику жилого имущества;
• технический паспорт квартирной собственности;
• кадастровый документ, содержащий экспликацию и указанную инвентарную цену (он составляет не более 5 лет, иначе должен быть обязательно обновлен);
• свидетельство о праве собственности на имущество, или же это может быть соответствующий вариант выписки из Российского реестра;
• документация, на базе которой продавец стал выступать в качестве собственника помещения, причем в ее качестве может выступать не только заключенное соглашение, но и завещание, ордер;
• выписка из российского реестра, которая подтверждает тот факт, что жилье не является заложенным и никогда не подлежало аресту;
• расширенный документ из жилой конторы, который обеспечивает подтверждение того факта, что в квартире не зарегистрировано ни одного «проблемного» жильца, например, того, что отбывает наказание в МЛС или находится в розыске;
• оценочная бумага, свидетельствующая о стоимостных показателях жилого имущества.

При продаже квартиры необходимо подготовить комплект документов

Таковы документы для продажи квартиры по ипотеке Сбербанка и многих других финансовых организаций.

Их уточнением необходимо заняться заблаговременно, чтобы впоследствии в процессе заключения сделки не возникло никаких проблем и трудностей.

В зависимости от индивидуальных особенностей сделки и выбранной финансово-кредитной структуры, могут потребоваться некоторые вспомогательные документы. Ответственность за их предоставление лежит на плечах покупателя.

Рисковые факторы для продавца

Самый основной фактор заключается в том, что продавец рискует вовсе не получить денежные средства от покупателя после документального завершения сделки. Но если речь ведется непосредственно об ипотеке, такой исход событий является невозможным, что связано одновременно с несколькими причинными факторами:

1. Ведь процесс подлежит строгому и полноценному контролю со стороны финансовой организации, поэтому в львиной доле ситуаций именно она будет осуществлять мероприятия по переводу денежных средств.
2. Когда деньги будут закладываться в ячейку банка или подлежать переводным операциям на специальный счет, они уже по факту будут пребывать в собственности продавца. Все, что останется сделать для завершения этой манипуляции – обеспечить подтверждение факта перехода права собственности.
3. Если оплата не поступила, сделка, согласно действующим нормам закона, может подлежать оспариванию в фискальных органах и признаваться недействительной, при этом за продавцом будет закреплено право на возврат квартирной собственности в свой адрес.
4. Еще один момент, который часто беспокоит человека, занимающегося вопросом реализации, заключается в том, что есть вероятность попадания в его адрес поддельных, фальшивых денег. Этот риск является таким же эфемерным, как и в прежнем случае. Если переводными процедурами занимается банк, то банкноты априори будут подлинным. Даже в случае, если деньги будут переданы покупателем в рамках наличной формы, их всегда можно подвергнуть специальной проверке на банковских аппаратах.
5. Еще один фактор, требующий заострения внимания – неодобрение сделки со стороны финансово-кредитного учреждения. Причин такого явления может быть огромное множество, однако служба безопасности чаще всего предпочитает сохранить истинную причину в тайне. Поэтому проблематично определить, в чем именно заключается трудность в данном вопросе. В этой ситуации у продавца есть единственный рисковый фактор, и он заключается в том, что, вероятно, придется осуществить возврат налога, т. к. срыв проведения сделки произошел не по его вине и не по инициативе покупателя, а по вмешательству третьих лиц. Глупо, чтобы продавцу пришлось возвращать деньги в двойном размере, поскольку он вовсе не отказывался от исполнения своей доли договора. Поэтому при получении залога продавцу следует сохранить всю сумму и пока никуда ее не направлять.

При участии банка в продаже квартиры риски сведены к минимуму

Кстати, в процессе реализации жилой собственности под ипотеку ситуация может обернуться довольно проблематично.

И в случае наличия цепочки сделок продавец может оказаться в самом неудобном и невыгодном положении. То есть он как бы ведет «двойную игру» и выступает одновременно в качестве продавца и покупателя.

С одной стороны, он реализует квартирную собственность гражданину А, а приобретает строение у гражданина Б.

Если гражданин А получает отказ от банка в предоставлении ссудных средств, то заключенный предварительно договор утрачивает свою силу, и разумеется, залог будет потребован обратно.

Однако ситуация в целом усугубляется тем, что наш продавец уже передал эти деньги в залог за свое новое строение.

Поэтому продавцу придется выбирать один из двух вариантов: либо объяснять ситуацию гражданину Б и просить свои средства обратно, либо выплачивать деньги покупателю из собственного кармана.

Какой вывод можно сделать

Таким образом, процедура станет простой и прозрачной, если заблаговременно подготовить базу для ее проведения. Заняться этим процессом обязуются обе стороны совершаемой сделки, чтобы упростить эту операцию и достичь согласия.

Загрузка…

Как продать квартиру в ипотеке | Продажа ипотечной квартиры по шагам

Потребность продажи приобретенной в ипотеку квартиры чаще всего возникает из-за желания семьи приобрести более просторное жилье или поменять район местожительства. Реже ипотечное жилье продается домовладельцем (заемщиком) по причинам финансовых затруднений, либо из-за ненадобности, вызванной переменой жизненных планов.

На вторичном рынке российских регионов предложения с ипотечными квартирами (находящимися в банковском залоге) в среднем составляют 7% от объема всех предложений. Т.е. с ипотечным обременением продается каждая 14-я квартира на «вторичке».

Продажа своими силами

Являясь заемщиком ипотеки, домовладелец вправе продать обремененную кредитом квартиру, если не может или не хочет более нести долговых обязательств по ней.

Но быстро найти покупателя, готового на хлопоты с ипотечным жильем – не просто.

Потенциальные покупатели на вторичном рынке предпочитают выбирать квартиры без задолженностей-обязательств и таких предложений на «вторичке» предостаточно.

Специально оформлять согласие продажи с банком-кредитором при данном варианте реализации квартиры не нужно. Потребуется лишь известить ипотечную организацию, что кредит будет погашен досрочно. Учитывайте возможность истребования банком комиссии за досрочный расчет по кредиту, если такой пункт имеется в ипотечном договоре или в допсоглашении к нему.

Между продавцом и покупателем заключается договор задатка, либо договор купли-продажи (предварительный). Следом продавцу (заемщику ипотеки) покупателем передается сумма, соответствующая остатку ипотечного долга. Заемщик погашает кредит, получая от банка закладную и справку, подтверждающую отсутствие задолженности.

После недавним заемщиком готовятся следующие документы для Росреестра:

• гражданский паспорт (копия);
• заявление на снятие обременения;
• закладная, забранная в банке;
• свидетельство регистрации права собственности, либо ЕГРН-выписка.

Изучив представленный продавцом пакет документов и убедившись в их справедливости, обременение с квартиры Росреестром снимается. Затем покупатель с продавцом подписывают окончательный (основной) договор купли-продажи. Остается только переоформить жилье на покупателя и получить деньги.

Продажа при участии банка

Договор продажи в этом варианте заключается трехсторонним, т.е. при участии банка-кредитора. Для покупателя такой формат сделки надежнее двухстороннего договора, поскольку обнуляет риски.

Проблемы с двухсторонним договором купли-продажи на залоговую квартиру могут возникнуть после стадии погашения кредита, если продавец решит отказаться завершать сделку и переоформлять жилье. Последуют судебные разбирательства и решения судов будут в пользу несостоявшегося покупателя, но возврат средств вполне может занять многие месяцы.

Для участия ипотечного банка в продаже залоговой недвижимости по трехстороннему договору необходимо обратиться в любой его филиал (отделение), подав заявление свободной формы.

До регистрации договора (документ к этому моменту подписывается сторонами) между банком, продавцом (заемщиком) и покупателем последний вносит наличными деньги, оговоренные в сделке.

Сумма делится депозитными ячейками банка: в первую помещаются средства для погашения ипотечного долга; во вторую – сумма для выплаты заемщику (оставшаяся часть после закрытия кредита).

Далее договор регистрируется, готовятся документы на открытие первой (для кредитора) ячейки.

Получив сумму досрочного погашения ипотеки, банк-кредитор снимает обременение (передает закладную заемщику) и открывает продавцу вторую ячейку, содержащую сумму разницы между ценой продажи жилья и размеров ипотечной задолженности. В итоге переход права собственности на квартиру и закрытие кредитного долга происходят одновременно.

Уступка ипотечного долга

Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.

Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.

При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.

Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.

Продажа через банк

Выбрав этот вариант, домовладелец (заемщик) в ведении сделки не участвует – всем занимается банк-кредитор. Данный способ удобен собственникам, что не могут из-за каких-то причин лично заниматься продажей состоящей под банковским залогом квартиры. К примеру, по причине длительной командировки, болезни или долговременного убытия в другую страну.

Поиском покупателей (организацией процесса), осуществление сделки купли-продажи, подготовкой требуемых документов, оценкой квартиры, оформлением страховки и снятием в Росреестре с обременения – всеми делами будет заниматься банк. Собственнику требуется только подписи поставить, да забрать из ячейки банка остаток суммы (стоимость продажи минус непогашенный остаток кредита банка) после регистрации сделки.

Заметим, что при отсутствии (не проявлении) у заемщика намерений решать проблему своевременных выплат по ипотеке, банк потребует в суде взыскания залогового жилья. И ипотечную квартиру продадут уже в порядке исполнительного производства, что чаще оказывается невыгодно ипотечному заемщику.

Три способа продать квартиру в ипотеке

Если квартира куплена в кредит, то принадлежит не только вам, но и банку. Однако продать ее все же можно. Рассказываем, как.

Предположим, вы решили расширяться — продать свою квартиру и купить побольше. Но ваше жилье куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. Говоря бюрократическим языком, на ней есть обременение. Пока оно не снято, распоряжаться квартирой без ведома банка вы не можете. Это несколько удлиняет и усложняет сделку.

Однако таких квартир на рынке немало, и на них находятся покупатели. Чтобы их заинтересовать, придется снизить стоимость квартиры на 20-30% по сравнению с рыночной.

Существует четыре основных способа продать квартиру в ипотеке. Рассказываем о каждом подробно.

Способ первый. Ипотеку гасят за счет задатка от покупателя

Этот вариант не слишком популярен из-за сложности поиска покупателя. Люди должны быть готовы внести задаток в размере остатка вашего долга. А потом подождать пока вы снимите обременение и продадите квартиру, как чистую.

Какие придется пройти этапы

• Прийти в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотеки. Сумму определит банк.
• Составить и заверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи с покупателем. Прописать в нем все сроки и нюансы. В том числе, что задаток от покупателя вычитается из окончательной стоимости квартиры.
• Выписать всех прописанных жильцов.
• Получить от покупателя задаток равный остатку вашего ипотечного долга. Отнести его в банк и закрыть ипотеку.
• Снять обременение.
• Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в росреестре.
• Получить остаток денег от покупателя

Кому подойдет

Этот вариант можно использовать, если у вас есть готовый покупатель с наличкой, который вам доверяет. Ну и если долг по ипотеке остался небольшой, до 500 тыс. Чаще всего его используют собственники квартир, которые находятся в процессе строительства.

Способ второй. Ипотеку гасят в процессе сделки при участии банка

В такой сделке принимает непосредственное участие банк. Покупатель открывает две денежные ячейки — для банка и продавца квартиры. В первую кладут сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке.

Все остальное помещают в ячейку для продавца. После подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре продавец раскрывает первую ячейку и гасит ипотеку.

А затем снимает обременение и получает доступ к ячейке с деньгами.

Какие этапы придется пройти

• Продавец получает от банка согласие на продажу и определить сумму долга.
• Покупатель открывает две банковские ячейки. В одну кладут сумму, равную долгу о ипотеке. Во вторую — остаток стоимости квартиры.
• Стороны заключают договор купли-продажи и отдают на регистрацию в Росреестр.
• Продавец забирает деньги из первой ячейки и гасит остаток долга по ипотеке.
• Продавец получает в банке закрытую закладную и снимает обременение в МФЦ.
• Банк открывает доступ ко второй ячейке с деньгами для продавца.

Кому подойдет

Этот способ самый безопасный и цивилизованный. Он подходит, если у покупателя есть наличка (а не ипотека), а продавец все еще должен банку за квартиру крупную сумму.

Способ третий. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом — перезайм

Этот способ используют, когда у покупателя нет всей необходимой суммы, и он готов взять ипотеку. Обычно он подает заявку на ипотеку в тот же банк, в котором аккредитован продавец. Если покупатель хочет в другой — ради бога. Тогда покупателем квартиры выступит новый банк. В любом случае покупателю нужно получить одобрение по ипотеке, а предметом кредите указать «ипотечную квартиру».

Какие этапы придется пройти

• Сообщить банку о том, что вы хотите досрочно продать квартиру.
• Найти покупателя или подождать пока его предложит банк. При этом первый взнос по ипотеке у покупателей должен быть не меньше оставшегося у вас долга.
• Покупатель вносит первый взнос и гасит долг продавца по ипотеке. Деньги принимает сотрудник банка, этот факт фиксирует нотариус.
• Продавец снимает обременение.
• Покупатель подает в банк документы на квартиру.
• Он же заказывает оценку.
• Банк одобряет сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности. Продавец получает от покупателя (или банка) оставшуюся сумму.

Способ четвертый. Квартиру продает банк

Обычно такое случается не по желанию продавца, а по стечению обстоятельств. Банк берется за продажу ипотечной квартиры, если есть серьезные просрочки по платежам, или платить ипотеку покупатель и вовсе не в состоянии.

При такой продаже интересы продавца не особенно учитываются. Банк находит покупателя, продает квартиру и забирает себе все, что вы ему должны. Если что-то останется — это сможет забрать бывший собственник.

Какие этапы придется пройти

• Получить разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Даже если этого требуют коллектор или сам банк.
• Подписать согласие на продажу квартиры банком.
• Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Если процесс затянется — цена будет падать.
• Снова открываются две ячейки — с деньгами для продавца и для покупателя.
• После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
• Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.