На что рассчитывать
Конечно, бывает, что кто-то действительно успевает отхватить лакомый кусок практически за бесценок, а потом, довольно потирая руки, наблюдает, как этот кусок дорожает буквально на глазах.
Например, повезло тем, кто успел купить квартиру в ЖК «Городские истории» в 2018 году за 107,9 тыс. рублей за 1 кв. м (нынешняя цена — по 163,9 тыс. рублей) или в ЖК «Серебряный Бор» за 204,6 тыс.
рублей за «квадрат» на старте продаж в октябре 2016 года (сегодня цена 1 кв. м — 680 тыс. рублей).
вам будет интересно
Не полагайся на пенсию — вложись в недвижимость
- В классической модели инвестирования в недвижимость привлекательными считаются объекты, годовая норма доходности на которые превышает 10%, при этом преодолеть отметку в 20% удается единицам.
- Эксперты Telegram-канала «Недвижимость инсайды» утверждают, что проекты крупных застройщиков редко попадают в категорию инвестиционно привлекательных, так как чаще всего это варианты «комплексного освоения со значительными объемами», да и уровень стартовых цен неподходящий.
- Вечный соперник
Инвестиции в недвижимость всегда были инструментом не просто сохранения, но и приумножения средств. Но сейчас цены на новостройки растут быстрее доходов населения и уже вплотную приблизились к стоимости квартир на вторичном рынке.
«На фоне льготной ипотеки и растущего спроса на новостройки быстро сокращается ценовой разрыв между строящимся и готовым жильем, — подчеркивает главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. — В 2019 году «вторичка» была дороже новостроек в среднем на 8%. В 2020-м разница сократилась до 4%».
Подобная ситуация не очень выгодна инвесторам. Во-первых, при перепродаже уже введенных в эксплуатацию квартир придется ориентироваться на вторичный рынок, который во многих районах значительно уступает в цене строящимся объектам (в 57% столичных районов новостройки сейчас в среднем дороже построенного жилья).
Купив новостройку по цене выше, чем в сегменте готового жилья, будет сложно продать объект на 20–30% дороже старого жилого фонда. Поэтому, объясняет аналитик, при выборе проекта надо учитывать конкурентное окружение не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке. Если еще два-три года назад первичный рынок был практически всегда дешевле «вторички», то теперь ситуация меняется.
Во-вторых, продолжает Виктория Кирюхина, перепродажа квартир по переуступке, даже пока дом еще строится, не предполагает использование льготного кредитования. Пока действует субсидирование, для перепродажи и поиска покупателя придется демпинговать относительно цен застройщика, тем самым снижая потенциальный доход.
Непростые новостройки
Аналитический центр Циан изучил рынок новостроек Москвы на предмет инвестиционной привлекательности. Вопрос оказался довольно сложным: большинство проектов стартует почти по стоимости вторичного рынка.
В итоге в поиске наиболее выгодных объектов (во всяком случае тех, которые потенциально могут такими стать) аналитики решили сосредоточиться на вариантах, где реализуются квартиры в корпусах на начальной стадии и на этапе верхних этажей. При этом эксперты сравнили среднюю стоимость в корпусах.
В приведенной ниже таблице — объекты с наибольшей разницей между почти готовым и только строящимся домом.
| ЖК | Этап верхних этажей, тыс. руб. за 1 кв. м | Начальная стадия, тыс. руб. за 1 кв. м | Разница |
| Люблинский парк | 164,3 | 140,8 | 17% |
| КутузовGrad II | 302,5 | 271,5 | 11% |
| RiverSky | 380,5 | 344,4 | 10% |
| Headliner | 273,4 | 252,4 | 8% |
| Огни/Событие | 273,9 | 259,9 | 5% |
| Ильменский, 17 | 214,6 | 204,9 | 5% |
| Михайловский парк | 191,7 | 184,4 | 4% |
| Академика Павлова | 254,0 | 247,4 | 3% |
| Шереметьевский | 222,6 | 218,1 | 2% |
| На Никулинской | 299,0 | 295,5 | 1% |
- По данным Аналитического центра Циан
- Информация для размышления
- Еще несколько советов от экспертов Telegram-канала «Недвижимость инсайды», которые помогут будущим инвесторам шагать в нужном направлении.
- Обращайте внимание на небольшие проекты в локациях, пользующихся спросом (Митино, Ясенево, Бутово, Марьино, районы рядом с ТТК — там, где сейчас идет активное расселение).
- Выгоднее инвестировать в проекты, площадь которых менее 50 тыс. кв. м (иначе слишком велика конкуренция).
- Отказывайтесь от длительного периода бронирования (из-за частых разрывов договоренностей).
- Инвестируйте в проекты известных застройщиков (и не связывайтесь с теми компаниями, которые созданы под один проект).
- Отсутствие метро или железнодорожной станции поблизости никогда не превратит ваш объект в привлекательный.
«Люблинский парк»
Комплекс возводит компания ПИК, он расположен в шаговой доступности от станции метро «Братиславская» на юго-востоке Москвы. Срок сдачи — 2020–2023 гг. Проект состоит из 20 жилых панельных домов комфорт-класса, двух школ, пяти детсадов и поликлиники. Рядом находятся парки, скверы и усадьба Люблино. ЖК предполагает концепцию «двор без машин».
«КутузовGrad II»
ЖК «КутузовGrad II» состоит из шести монолитно-кирпичных 28-этажных домов бизнес-класса. Застройщиком выступает «Инград», сдача — в 2021–2022 годах.
Этот комплекс расположен в Можайском районе рядом с крупнейшим природным заказником «Долина реки Сетунь». До метро довольно далеко — около 2 км до «Кунцевской». Проект предусматривает дворы без машин, зато с ландшафтным дизайном от бюро iCube.
Кроме того, в домах будут дизайнерские входные группы, подземный паркинг, панорамное остекление.
RiverSky
Застройщиком этого комплекса, состоящего из восьми монолитных корпусов от 8 до 29 этажей, является компания «Инград». Закончить строительство девелопер собирается в 2021 году.
Комплекс находится на Симоновской набережной Даниловского района в шаговой доступности от метро «Автозаводская» и в пяти минутах езды от ТТК. Рядом — Симонов монастырь, речная пристань «Симоново», детский парк «Липки» и парк «Кожухово».
Застройщик предусмотрел размещение детского сада на 80 мест, а также объекты торгово-розничной инфраструктуры.
Комплекс является частью проекта масштабной реконструкции стадиона «Торпедо» имени Эдуарда Стрельцова, так что рядом будет построен спортивный кластер с футбольным стадионом и двумя спорткомплексами. В RiverSky будет оборудована подземная парковка. Кроме небоскребов будут и двухуровневые таунхаусы с отдельным входом, камином, террасой и собственным патио.
Headliner
ЖК находится напротив ММДЦ «Москва-Сити» в Пресненском районе ЦАО, рядом с метро «Шелепиха» и ТТК. Десять высотных монолитных зданий бизнес-класса от 6 до 53 этажей предоставляют широкий выбор планировок — от студий 29 кв. м до четырехкомнатных квартир площадью 118 кв. м. Застройщиком выступает «Кортрос».
Внутри квартала будут открыты детские сады, творческие студии, медицинские центры и спортклубы. Кроме того, в окрестностях есть много муниципальных объектов инфраструктуры, включая известную «Романовскую школу». Планируется организация большой парковки.
Окончание строительства — в 2022–2024 годах, есть сданные корпуса.
- «Огни» и «Событие»
- ЖК «Огни»
Компания «Донстрой» возводит сразу два жилых комплекса, расположенных в одном квартале района Раменки: «Огни» (сдача — в 2021–2022 годах) и «Событие» (сдача — 2021-й). В обоих случаях динамика цен примерно одинаковая.
Оба комплекса находятся в шаговой доступности от метро «Раменки» и платформы Матвеевская. Рядом строится семиэтажный паркинг. В квартале предусмотрены медицинские учреждения, спорткомплексы, супермаркеты, торговые центры и другие объекты инфраструктуры. Вокруг несколько парков и Матвеевский лес.
ЖК «Огни» включает четыре монолитных дома комфорт-класса высотой от 21 до 35 этажей.
ЖК «Событие»
ЖК «Событие» представлен тремя зданиями бизнес-класса высотой от 10 до 25 этажей. В одном из корпусов располагается встроенный детский сад для 90 малышей.
«Ильменский, 17»
Этот комплекс (панельные и монолитные конструкции) строится на севере Москвы в шаговой доступности от метро «Селигерская». Проект включает шесть жилых домов по 23 этажа каждый, детский сад на 175 мест и два многоуровневых паркинга. Застройщиком является ГК ПИК. Рядом находятся парк Святослава Федорова, Орловский сад и Ангарские пруды. Сдача проекта запланирована на конец 2021 года.
«Михайловский парк»
ЖК на на юго-востоке Москвы, в 6 км от ТТК и в шаговой доступности от станции метро «Окская» и «Рязанский проспект». Это шесть жилых монолитных корпусов комфорт-класса от 13 до 33 этажей.
Застройщик ПИК обещает построить два детских сада и подземные паркинги. Неподалеку расположены и другие объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники.
Строится комплекс в промышленном районе, но рядом находится Кусковский лесопарк и усадьба Кусково. Закончить строительство намечено в 2020–2024 годах.
«Академика Павлова»
Этот ЖК строится в шаговой доступности от станции метро «Молодежная». Шесть монолитных корпусов бизнес-класса переменной этажности (от 6 до 32 этажей) будут сдаваться в эксплуатацию в период с 2020 по 2023 год.
В районе развитая инфраструктура: есть поликлиника, ТЦ «Кунцево Плаза» и ледовый дворец. В шаговой доступности работает четыре детских сада и пять школ. Развита и спортивная инфраструктура.
Неподалеку находится особо охраняемая территория природно-исторического парка «Москворецкий».
«Шереметьевский»
ЖК «Шереметьевский» находится в районе Марьина Роща в шаговой доступности от метро «Савеловская» и состоит из 15 монолитных корпусов комфорт-класса высотой 11–14 этажей. Застройщиком выступает ГК ПИК. Окончание строительства распределено в период с 2021 по 2022 год.
На территории комплекса планируется строительство школы, трех детских садов и поликлиники. Вокруг — развитая инфраструктура давно сложившегося района: детские объекты, больницы, поликлиники, диагностические центры, аптеки.
Рядом находятся «Московский гимнастический центр», музей «Живые системы», арт-пространство «Флакон».
«На Никулинской»
Комплекс строится на юге Москвы в районе Тропарево-Никулино неподалеку от крупнейшего в столице одноименного лесопарка. В шаговой доступности находятся станции метро «Юго-Западная» и «Озерная».
ЖК состоит из трех монолитных корпусов комфорт-класса, полное окончание строительства которых намечено к 2023 году.
Новоселы смогут воспользоваться развитой инфраструктурой района: в шаговой доступности есть магазины, школы (одна из них расположена почти во дворе и входит в список лучших школ Москвы), детский сад, дом творчества, дом быта.
Фото в начале статьи: ЖК «Ильменский, 17»/cian.ru
Как заработать на инвестиции в новостройку
Какую доходность можно получить, если купить квартиру в ЖК, который только-только начали строить
ЖК Profit ( «Гранель»)
Недвижимость заслуженно считается надежным способом приумножить капитал. Купил квартиру — сдавай в аренду, получай ежемесячный доход.
Инвестировал в новостройку — дождись завершения объекта и продай с заметным повышением цены.
Но сколько в точности можно заработать, если реализовать эту стратегию на практике? И какие квартиры принесут бо́льшую доходность: студии, однушки, двух- или трехкомнатные?
Чтобы просчитать возможные сценарии и понять, как работают вложения в недвижимость на долгом сроке, разберем на конкретном примере.
Осенью 2020 года в Нижегородском районе Москвы начались продажи жилья в новом жилом комплексе Profit от компании «Гранель».
Реально ли извлечь доход, если купить там квартиру на самой ранней стадии? И какие факторы нужно учитывать, чтобы спрогнозировать возможный доход?
Шаг 1. Смотрим на локацию
Важнейший фактор для любой недвижимости — расположение. Даже идеальная квартира за умеренную цену не найдет покупателя, если находится в неудачном месте.
Например, далеко от остановок общественного транспорта или в необжитом районе без магазинов и школ поблизости. Поэтому при выборе объекта для инвестирования в первую очередь стоит смотреть на локацию.
Легко ли добраться до жилого дома из других районов? Есть ли поблизости школы и детсады? Насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития?
Если говорить о ЖК Profit, то он строится в Нижегородском районе Москвы: прямо сейчас он активно развивается и обрастает новыми станциями метро. В пяти минутах ходьбы от Profit расположены станция метро «Нижегородская» и одноименная станция МЦК — вместе они входят в ТПУ «Рязанская». Для автомобилистов доступны выезды на Рязанский проспект и Третье транспортное кольцо.
«Комплекс возводится в районе с уже сложившейся инфраструктурой: рядом находятся магазины, отделения банков, аптеки, кафе, салоны красоты, кинотеатры, парки, скверы, храмы, музеи, театры», — перечислил заместитель директора по продажам девелоперской компании «Гранель» Сергей Нюхалов.
Риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью», назвали район у станции «Нижегородская» популярным как среди застройщиков, так и среди покупателей квартир. По мнению агентов, высокий спрос на жилье здесь обеспечен близким расположением к центру Москвы и наличием поблизости станций метро и МЦК. А еще рядом находится крупный ТРЦ «Город».
По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, именно в Нижегородском районе девелоперы возводят новостройки хорошего качества, так как объемы здешних площадок позволяют реализовать качественное благоустройство и создать достаточно объектов инфраструктуры.
Шаг 2. Оцениваем застройщика
После анализа локации стоит пристально изучить застройщика, который строит новый дом.
Опытный ли это игрок или новичок? Сколько осуществленных проектов есть в активе этого застройщика? Если девелопер уже завершил какие-то проекты, можно съездить и посмотреть на то, как сейчас себя чувствуют возведенные им дома. И конечно, узнать о репутации застройщика у риелторов, которые работают на первичном рынке.
Застройщик Profit — компания «Гранель». Пожалуй, красноречивее всего об этой компании говорит то, что она работает в России с 1992 года. «Гранель» умудрилась пережить множество других застройщиков и выстояла в нескольких финансовых кризисах девяностых и двухтысячных.
Девелопер возводит жилые комплексы в основном в Подмосковье, а также в Новой Москве; в реализации — 12 проектов, расположенных на расстоянии от 2 до 15 км от МКАД. В старых границах Москвы «Гранель» строит два жилых комплекса: ЖК Profit на «Нижегородской» и ЖК «Тринити» около станции «Верхние Лихоборы».
Чтобы лично увидеть результаты работы застройщика, можно отправиться в город Королев и посмотреть на заселенный ЖК «Валентиновка Парк» — впечатляющий проект с по-настоящему уютной квартальной планировкой и продуманной организацией пространства.
А если захочется проверить высотные дома, то стоит отправиться в Балашиху, где компания «Гранель» возвела ЖК «Алексеевская роща».
В этом жилом комплексе сразу 15 домов: свидетельство того, что девелопер умеет реализовывать сложные и масштабные проекты комплексного освоения территории.
Сданные и заселенные дома от компании «Гранель» можно найти в Видном, Мытищах, Красногорске, а также в Новой Москве.
Шаг 3. Анализируем цены в контексте
Цены в отрыве от контекста мало что значат.
Некорректно сравнивать стоимость жилья в спальном районе за МКАД и поблизости от ТТК — или жилья в пешей доступности от метро с тем, до которого ехать 15 минут на транспорте.
Для репрезентативного анализа новостроек нужно смотреть именно новостройки — то есть исключить из сравнения вторичный рынок — и учитывать весь район, а также примыкающие территории.
«В Нижегородском районе, в котором находится жилой комплекс Profit, и на близлежащих территориях расположено несколько новостроек. В одной из них уже проданы все квартиры, там за время реализации цена увеличилась на 25%: со 160 тыс. до 200 тыс. руб. за 1 кв. м, — подсчитали в компании «Метриум».
— В другом проекте поблизости стоимость квадратного метра возросла со 140 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2017 года до 210 тыс. руб. за 1 кв. м сейчас — то есть на 50% за неполных четыре года. Еще в одном ЖК Нижегородского района с конца 2017 года цены увеличились примерно на 40%: со 134 тыс. до 186 тыс. руб.
за 1 кв. м».
По минимальному бюджету покупки однокомнатных квартир самые доступные лоты района и близлежащих территорий расположены в ЖК Profit, где цены начинаются от 7 млн руб., указали в «Бест-Новострое». При этом в новостройке есть и более доступные варианты: студии здесь стоят от 5,8 млн руб., квартиры с отделкой — от 6,4 млн руб. Двушка в Profit обойдется в 9,4 млн руб., трешка — в 11,5 млн руб.
Внутренний двор в ЖК Profit ( «Гранель»)
Шаг 4. Узнаем прогноз по ценам
Динамика цен за последние годы — хороший индикатор. Но это еще не гарантия того, что цены в конкретном жилом комплексе будут расти. На будущую динамику влияет множество факторов: от изменения репутации района до макроэкономической ситуации на мировых рынках. Риелторы, работающие в сегменте новостроек, могут составить прогноз, который учитывает самые разные обстоятельства.
«В корпусах ЖК Profit строительство еще не начато, соответственно, цены здесь неизбежно поднимутся по мере роста строительной готовности, — убеждена Ирина Доброхотова. — Из проектов с самым доступным бюджетом в этой локации на данный момент ЖК Profit расположен ближе всего к МЦК, метро «Нижегородская» и к ТРЦ. Таким образом, инвестор может рассчитывать на высокий спрос на квартиры».
По просьбе «РБК-Недвижимости» планами относительно цен поделился сам застройщик, который и определяет стоимость квартир на этапе строительства.
«В нынешних реалиях стоимость жилья в московских локациях с уникально удобной транспортной доступностью неизбежно растет.
Мы можем говорить о том, что уже через два года квартиры в ЖК Profit будут стоить в среднем на 30% дороже, чем сейчас», — заверил Сергей Нюхалов из компании «Гранель».
Шаг 5. Принимаем решение
Если инвестору в недвижимость подходят результаты проверки по четырем ключевым пунктам, можно начать выбирать конкретную квартиру в строящемся комплексе.
Традиционно самыми выгодными лотами по типу комнатности считаются студии и однокомнатные квартиры, так как их проще всего сдать в аренду. Если же цель не аренда, а перепродажа, то более выгодными будут одно- и двухкомнатные квартиры.
Именно такие лоты пользуются популярностью при покупке «для себя».
Когда разговор заходит о недвижимости в целом, то участники рынка верят в перспективы жилья как способа приумножить вложенные деньги.
«Количество инвестиционных сделок в последние месяцы существенно увеличилось, — заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», которая входит в партнерскую сеть CBRE.
— На московском первичном рынке сейчас стремительно растут цены, за счет чего приобретение недвижимости становится еще более выгодной сделкой».
«Инвесторы, совершившие вложения в проекты, стартовавшие весной, уже получили не менее 20% доходности на свои инвестиции, — привели конкретные цифры в «Бест-Новострое».
— Сейчас, к концу года, когда льготная ипотека разогрела рынок и цены, доходность может быть ниже, но не менее 10–15% годовых.
Поэтому по-прежнему выгоднее вкладывать деньги в новостройки, чем хранить на депозите, ведь ставки по вкладам находятся на крайне низком уровне — около 4%».
5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки
thanet69/Fotolia
1. Определите сроки и стратегию инвестирования
Перед тем как инвестировать в недвижимость, необходимо определиться с целями и сроками вложения. Если цель инвестора получить максимальную прибыль, то продажу квартиры необходимо планировать не менее чем через пять-семь лет после покупки.
Текущий кризис в любом случаем рано или поздно закончится, а вместе с этим увеличится и платежеспособный спрос, который и станет основным стимулом для роста цен. В среднесрочной перспективе можно будет заработать до 35% от вложенных средств.
Если говорить о более коротких сроках – один-два года, то основной целью инвестиций будет сохранить собственные сбережения от инфляционных рисков. Учитывая снижающийся платежеспособный спрос, застройщики сегодня увеличивают цены, в основном, по мере повышения строительной готовности домов.
Поэтому в краткосрочной перспективе доходность квартиры в новостройке будет невысокой. «Тем не менее, квадратные метры и по сей день остаются наиболее стабильной валютой.
Поэтому и сегодня есть покупатели, которые приобретают недвижимость на «время кризиса», чтобы уберечь накопления от инфляции, – рассказывает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона.
2. Решите, как будете продавать актив
После того как вы определились со сроками инвестирования, необходимо решить, как данный актив будет реализован в дальнейшем. Вопрос немаловажный, ведь конечный результат любых инвестиций – это получение итоговой суммы в финансовом эквиваленте.
Конечно, наиболее удобный для собственника вариант – продажа квартиры через застройщика, поскольку в данном случае он экономит ему массу времени и сил.
Кроме того, и сам застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее «заселить» дом реальными жителями. Поэтому он будет стараться в минимальные сроки реализовать «инвестиционные» квартиры собственника.
Как правило, подобную услугу оказывает большинство застройщиков, однако покупателю все же стоит обговорить данный вопрос на этапе заключения сделки.
3. Инвестируйте в проекты комплексного освоения территорий
Наибольший потенциал для роста цен на новостройки есть в крупных проектах комплексного освоения территории (КОТах).
В отличие от объектов точечной застройки, которые расположены в уже сформировавшихся и обжитых районах, стоимость квадратного метра недвижимости в КОТах увеличивается не только по мере повышения готовности домов, но и развития проекта в целом.
Ведь на территории новых микрорайонов помимо жилых домов возводится еще и социальная, коммерческая инфраструктура, строятся новые дороги, появляются новые рабочие места. Таким образом, застройщик создает комфортную городскую среду, которая и является одним из главных стимулов для роста цены на недвижимость.
4. Выбирайте ликвидные квартиры
Для покупателей массового сегмента главным критерием была и остается стоимость объекта. Наиболее удачный вариант для инвестирования с точки зрения последующей ликвидности – квартиры небольшой площади, до 35 кв. метров.
Компактные студии и однушки – это наиболее массовый и универсальный продукт, спрос на который традиционно выше, чем на многокомнатные квартиры.
Кроме того, из-за небольшого бюджета покупки подобные лоты доступны широкому кругу покупателей, а значит, собственник сможет быстро реализовать свой актив при необходимости.
5. Найдите новостройки с «акционной» ценой
Все знают, что для того чтобы извлечь максимальную прибыль из инвестиции, необходимо покупать квартиры в новостройках на старте продаж либо на начальной стадии строительства, при этом желательно еще и с хорошим дисконтом.
«В первую очередь стоит обратить внимание, на новые очереди в уже строящихся крупных микрорайонах, возводимых надежными застройщиками, поскольку в данном случае риски недостроя меньше, – советует Дмитрий Пантелеймонов.
– Кроме того, учитывая высокий уровень конкуренции между проектами и относительную стабилизацию стоимости жилья на низком уровне, выходящие в продажу новые объекты, скорее всего, будут иметь очень привлекательные «акционные» цены.
Поэтому сейчас инвесторам нужно внимательно следить за рынком и не упустить момент для того, чтобы выгодно «зайти» в проект. Правда, при этом покупать надо, что называется, не теряя головы: квартиры в качественных проектах и у проверенных застройщиков».
- ГК «Лидер Групп»
- Не пропустите:
- Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев
- 7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги
- 3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать
- Как я покупала квартиру в Подмосковье: личный опыт. Часть 1
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
10 советов как сэкономить при покупке новостройки
Автор — «Метриум»Сайт — metrium.ru
Цены на квартиры в новостройках за последний год сильно возросли, как и ставки по ипотеке, чего не скажешь о доходах россиян. Специально для них эксперты «Метриум» подготовили советы, которые помогут сэкономить при покупке квартиры в новостройке.
В столичных новостройках за последнее полугодие средняя стоимость квадратного метра выросла на 3-8%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве в массовых новостройках преодолела психологически важную отметку в 7 млн рублей.
В такой ситуации встает вопрос: как сэкономить при покупке квартиры в новостройке.
Вкладывайтесь на начальном этапе строительства
Несмотря на реформу долевого строительства, 90% новостроек по-прежнему продаются по старой схеме, когда покупатель напрямую перечисляет средства застройщику. При такой модели девелоперу выгодно привлечь как можно раньше и как можно больше денег.
В этом случае на начальном этапе строительства дома стоимость квартиры на 20-30% ниже, чем в готовом аналоге или сопоставимой по качеству «вторичке». Сегодня покупатели имеют широкий выбор таких объектов: на начальном этапе строительства можно приобрести порядка 20% квартир (почти 10 тыс. объектов), представленных на рынке новостроек Москвы.
Однако в этом случае получения ключей придется ждать 1,5-3 года. Если вы планируете провести это время не в собственном жилье, а на съемной квартире, то следует учесть будущие расходы и на аренду.
Рассмотрите другой район
Если квартиры в выбранном районе не по карману, следует обратить внимание на другие локации. При этом сразу же стоит отбросить устоявшиеся стереотипы о тех или иных московских районах. Часто такие предубеждения «живут» дольше, чем реальные причины, которые их порождают.
Во многих районах Москвы, особенно периферийных, власти сейчас активно развивают инфраструктуру, открывают новые станции метро (в частности, на севере), прокладывают новые дороги, реконструируют или вовсе ликвидируют промзоны.
Яркий пример – Северный административный округ, который в последние годы стал одним из лидеров по объему строительства жилья бизнес-класса, хотя раньше он не относился к числу престижных.
Присмотритесь к другим перспективным локациям на карте: вполне вероятно, что через несколько лет эти места уже никто не назовет «неудобными» для жизни.
Урежьте метры
Еще один совет тем, кто не хочет переплачивать, – сделайте выбор в пользу более рационально спроектированной квартиры.
Сегодня в продаже попадаются квартиры разные по площади, но совершенно несопоставимые по функциональности, причем объект с большим метражом может оказаться менее пригодным для жизни, чем небольшой.
Исключите из поиска квартиры с большими и витиеватыми коридорами, нестандартными формами комнат, «проходными» помещениями, лоджиями или балконами, если за их счет нельзя расширить основную площадь (спойлер: нельзя по строительным нормам, но некоторые так делают).
Рассмотрите вариант с отделкой
Еще один способ сэкономить – приобрести квартиру с отделкой от застройщика. Таким образом затраты на ремонт можно снизить на 20-30%.
Девелоперу отделка обходится дешевле за счет эффекта масштаба: он массово закупает необходимые материалы и привлекает квалифицированных подрядчиков на большой объем работ, что снижает их себестоимость.
Порядка 40% квартир на столичном рынке новостроек сегодня предлагаются с полной или частичной (white box) отделкой.
Сравните цены на одинаковые планировки
Как показывает практика, чем выше находится квартира, тем больше ее стоимость, так что, приобретая аналог на нижних этажах, можно сэкономить 5-10%.» srcset>Часто бывает, что одинаковые по метражу квартиры стоят по-разному. Если вам понравился объект в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов, но цена не устраивает, то обратите внимание на другие дома в проекте. Скорее всего вы найдете аналоги по более разумной цене, хотя возможно расположение другого корпуса будет не столь удачным (скажем, он может находиться дальше от ближайшей станции метро), но вы точно сэкономите деньги. Также проверьте квартиры на нижних этажах.
Как показывает практика, чем выше находится квартира, тем больше ее стоимость, так что, приобретая аналог на нижних этажах, можно сэкономить 5-10%.
Часто бывает, что одинаковые по метражу квартиры стоят по-разному. Если вам понравился объект в жилом комплексе, состоящем из нескольких корпусов, но цена не устраивает, то обратите внимание на другие дома в проекте.
Скорее всего вы найдете аналоги по более разумной цене, хотя возможно расположение другого корпуса будет не столь удачным (скажем, он может находиться дальше от ближайшей станции метро), но вы точно сэкономите деньги. Также проверьте квартиры на нижних этажах.
Как показывает практика, чем выше находится квартира, тем больше ее стоимость, так что, приобретая аналог на нижних этажах, можно сэкономить 5-10%.
Cледите за акциями застройщика
Конкуренция на рынке недвижимости в Москве сегодня высока как никогда, поэтому практически все девелоперы проводят различные маркетинговые акции. Дисконты в том или ином виде можно получить более чем в 90% жилых комплексов. Скидки обычно бывают сезонные и приуроченные к праздникам.
Первые подогревают интерес покупателей в период снижения активности (конец весны – начало лета и новогодние каникулы). Вторые повышают лояльность к застройщику (все любят подарки в праздники) и просто позволяют поддерживать хорошую динамику продаж.
Сейчас средний размер скидок на весь ассортимент составляет порядка 3-5%, но отдельные квартиры в проекте девелопер может продавать с дисконтом 10-15%.
Участвуйте в «Черной пятнице»
С недавних пор на столичном рынке новостроек стала доброй традицией массовая акция «Черная пятница» (Black Friday Real Estate). По аналогии с распродажей других потребительских товаров с таким же названием она проводится раз в год.
Как правило, акция проходит в разгар лета, когда многие покупатели разъезжаются на отдых. Девелоперы десятков проектов выставляют на продажу определенные квартиры в них с очень большими скидками, достигающими 17-20%.
Приобрести или хотя бы забронировать жилье с большим дисконтом нужно успеть всего за три дня, пока идет распродажа.
Найдите программу субсидированной ипотеки
Сэкономить помогут не только скидки, но и выгодная ипотека. Нередко застройщики создают совместно с банками программы субсидирования ипотеки, в рамках которых покупатель может занять у банка денег по более низкой ставке.
Обычно речь идет о скидке в 1-3 процентных пункта.
По сути, застройщик конвертирует обычную скидку, которую он мог бы дать при покупке квартиры, в выгодные условия ипотечного кредитования, которые дадут клиенту возможность сэкономить средства, но в долгосрочном периоде.
Покупайте квартиру в конце месяца, квартала или года
У каждого застройщика расписан план по продажам квартир, выполнять который должны менеджеры по продажам.
Чем ближе конец отчетного периода, тем активнее менеджеры по продажам стараются реализовать заданный объем предложения и получить комиссию.
Соответственно, в последнюю неделю месяца, квартала или года менеджер приложит все усилия, чтобы добиться получения скидки от застройщика или более тщательно отнесется к поиску нужной вам квартиры.
Торгуйтесь и не бойтесь спрашивать о скидках
Сравнивайте цены застройщика с конкурентами и используйте их как аргумент для торга. Если вместе с квартирой вы покупаете машиноместо, то не говорите сразу об этом менеджеру. Используйте это в качестве довода к снижению цены: «Можно ли получить скидку на квартиру при покупке парковочного места?».
«Поскольку большая часть квартир в новостройках приобретается в кредит, не стоит забывать и о механизмах снижения ипотечного бремени на семейный бюджет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– В частности, заемщики всегда могут рефинансировать ипотеку, взяв кредит в другом банке по более выгодным условиям. Фактически они уменьшают таким образом стоимость приобретаемой квартиры, которая складывается не только из цены объекта, но и процентов по кредиту».
Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»
5 советов для тех, кто решил заняться инвестированием — Финансы на vc.ru
Дмитрий Толстяков, эксперт в области инвестиций и учредитель Школы безопасных инвестиций FIN-RA
Многие люди в трудоспособном возрасте мечтают когда-нибудь накопить капитал и начать жить на проценты. И это вполне разумное желание.
Мысли о резком падении уровня жизни после выхода на пенсию и утраты основного источника активного дохода вызывают тревогу и неуверенность в будущем. В то же время мысли о возможности создания источника пассивного дохода, не зависящего от основного вида деятельности, будь то работа по найму, фриланс или собственный бизнес, вселяют оптимизм и вдохновляют.
Наличие так называемого «резервного фонда», сбережений для покрытия непредвиденных расходов, в размере 3-6 среднемесячных расходов семьи, позволяет нам чувствовать себя в безопасности и спокойно переживать периоды потери или смены работы, или наступления каких-либо форс-мажорных событий.
А грамотно составленный диверсифицированный инвестиционный портфель позволяет обрести чувство уверенности в своём финансовом будущем, что даёт больше пространства для манёвров при принятии жизненно важных, стратегических решений (например, выбирать работу «по душе», а не ту, где больше платят, завести ещё одного ребёнка, переехать в другой город и т.д.).
Хотим мы этого или нет, в современном мире, чтобы стать финансово успешным, придётся трудиться два раза: первый раз, чтобы заработать деньги, и второй раз, чтобы сохранить и преумножить их. Таким образом, финансовое и инвестиционное планирование становится уже не роскошью, а жизненной необходимостью, такой же, как, например, регулярное посещение стоматолога.
Приступая к задаче разработки и реализации своего долгосрочного финансового плана, мы, естественно, задаёмся множеством вопросов:
- В какие активы инвестировать? Когда покупать, а когда продавать?
- Покупать акции Сбербанка или акции Netflix? А может, вложиться в биткоин?
- А что, если завтра случится очередной кризис, как в 2008 году, и я всё потеряю?
- Может, вложить всё в облигации и золото (доходность небольшая, зато надёжно)?
- Формировать портфель самостоятельно или отдать капитал в доверительное управление?
и ещё десятки похожих вопросов, которые не дают покоя.
В поисках ответов на такие вопросы начинающий инвестор сталкивается с огромным потоком информации от разных источников и экспертов, зачастую противоречащих друг другу.
К сожалению, итог неутешителен и вполне предсказуем. Эксперты часто ошибаются, доверительные управляющие взимают большие комиссии, а инвесторы, им доверившиеся, часто не получают доходности даже на уровне депозита. По статистике, портфели свыше 80% среднестатистических инвесторов демонстрируют доходности ниже, чем доходность отдельных классов активов.
После такого опыта инвестирования часть инвесторов опускает руки, решив, что «инвестиции — это сложно и не для меня», другая часть пытается «отыграться» и увлекается трейдингом и спекуляциями и… в итоге, опять терпит убытки на длительных дистанциях, что происходит в 90% случаев.
Масла в огонь подливают и психологические аспекты инвестирования. В этом контексте можно выделить два базовых эмоциональных состояния, сильнее всего влияющих на принятие инвестиционных решений: страх и жадность.
Под влиянием страха инвестор может распродавать активы при малейшей просадке, лишь бы «не потерять всё», или инвестировать в только самые консервативные активы (депозиты и гособлигации), теряя в доходности.
Под влиянием жадности инвестор может включать в свой портфель самые агрессивные, высоковолатильные активы, принимая на себя повышенные риски потери капитала, причём не всегда осознавая это.
Однако существует проверенная временем стратегия формирования инвестиционного портфеля, позволяющая оптимизировать риски и доходность, обеспечить психологический комфорт для инвестора даже в периоды сильных падений рынка.
Такая стратегия называется Asset Allocation, или стратегия распределения активов. Она основана на постулатах современной портфельной теории, основателем которой является американский экономист, лауреат Нобелевской премии Гарри Марковиц.
Разберём ниже ТОП-5 основных принципов формирования эффективного портфеля по этой стратегии:
1) Распределение активов — ключевой принцип формирования инвестиционного портфеля.
Согласно исследованию The Vanguard Group, именно распределение активов по классам в большей степени (на 88%) влияет на соотношение «риск-доходности» портфеля и лишь на 12% — выбор отдельных ценных бумаг, акций или выбор времени для покупки. Звучит неожиданно, не так ли?
Есть и другие авторитетные исследования (например, знаменитый отчёт SPIVA), показывающие, что активно управляемые фонды уже на 5-ти летних промежутках времени демонстрируют меньшую доходность, чем пассивно управляемые индексные фонды, не говоря уже о более длительных промежутках времени.
Получается, что предпринимаемые инвесторами попытки угадать, в какое время лучше купить акции дешевле, как и попытки выбрать самые перспективные, или недооценённые акции, статистически не оказывают существенного влияния на эффективность инвестиционного портфеля, не говоря уже о том, что отнимают много времени и жизненных сил. Да и как-то повлиять на доходность отдельно взятой ценной бумаги инвестор никак не может.
В то же время принятие решения о распределении активов полностью во власти инвестора, как и соблюдение своего инвестиционного плана, вне зависимости от текущей ситуации на рынке.
Принимая решение о распределении активов, инвестору следует учитывать широкий ряд факторов, таких как отношение к риску, свой возраст, горизонт инвестирования, стабильность «активных» доходов, наличие кредитов и другое.
Например, для долгосрочных целей оптимальнее составлять более агрессивные портфели, включающие в себя бОльшую долю акций. Это позволяет увеличить потенциальную доходность портфеля и размер накопленного капитала.
А для краткосрочных портфелей разумно составлять более консервативное распределение активов, для минимизации рисков просадки портфеля на момент изъятия капитала.
Также важно в процессе ведения своего портфеля выполнять ежегодную ребалансировку, т.е. возвращение исходного распределения активов в портфеле посредством докупки «просевших» активов и, по необходимости, продажи части подорожавших.
Ребалансировка позволяет вернуть подходящее конкретному инвестору соотношение риска и доходности портфеля, а также получить так называемую «премию за ребалансировку» — когда потенциальная доходность диверсифицированного портфеля может быть выше доходности отдельно взятого класса активов, что можно увидеть более наглядно на рисунке ниже.
Каждый из классов активов имеет свои исторические и ожидаемые значения риска (СКО, или среднеквадратического отклонения) и доходности.
В каждый отдельно взятый год доходность активов может очень существенно отличаться от среднегодовой, однако по мере увеличения горизонта инвестирования доходность будет стремиться к исторической, а СКО будет уменьшаться.
Сочетая разные классы активов в разных пропорциях, мы формируем диверсифицированный портфель, характеристики риска и доходности которого будут отличными от характеристик риска и доходности каждого отдельно взятого класса активов.
Рис. 1. Сравнение характеристик риска и доходности отдельных классов активов и диверсифицированного портфеля 60/40 (60% акции, 30% облигации, 10% золото), в долл. США, с 1970-2019 г.г., на примере американского рынка
Как видим, несмотря на всемирный экономический кризис 2008 года, «бум доткомов» в начале нулевых, энергетический кризис 1973-1974 г.г. и другие менее известные события в экономике, диверсифицированный по классам активов портфель продемонстрировал за 49 лет более высокую среднегодовую доходность, чем акции, при риске, сопоставимом с вложением в облигации.
2) Диверсификация – способ снизить риски акций и облигаций отдельно взятых компаний, а также риски инвестирования в экономику отдельно взятой страны. Риск – это вероятностное неблагоприятное событие (например, дефолт по облигациям, падение спроса на продукцию, выпускаемую бизнесом, санкции, штрафы, аварии на производстве, девальвация рубля и другие).
По статистике, владение только двумя акциями разных компаний устраняет 46% нерыночных рисков, связанных с бизнесом отдельно взятой компании, а владение акциями 16-ти различных компаний снижает этот риск более, чем на 90%.
Логично, что хорошо диверсифицированный портфель включает в себя как рублёвые, так и валютные активы, акции компаний как развитых стран (США и развитые рынки вне США, в т.ч. Европа), так и развивающихся (Китай – лидирующая экономика среди развивающихся стран, Россия – перспективный недооценённый рынок, прочие развивающиеся рынки).
Наличие на рынке таких инструментов коллективных инвестиций, как пассивные индексные фонды (ETF и БПИФы), позволяет составить глубоко диверсифицированный портфель даже инвесторам, начинающим формировать портфель с капиталом менее 100 тысяч рублей, и владеть активами по всему миру.
Распространённой ошибкой инвесторов является инвестирование всех средств только в один класс активов, например, в недвижимость, причём даже не в диверсифицированные фонды акций компаний, управляющих недвижимостью (REITs), а в отдельно взятый объект (квартиру или офис).
Или инвестирование в акции компаний отдельно взятой страны (например, только российские или только американские акции – так называемая «ошибка внутреннего инвестора»).
Надеюсь, прочитав первый и второй принципы, вы понимаете, почему это далеко не самая лучшая стратегия инвестирования.
3) Корреляция – это статистическая взаимосвязь случайных величин, в частности, цен на активы. Если при падении стоимости одних акций также теряют в цене какие-то другие акции, то такие акции считаются сильно коррелирующими друг с другом (коэффициент корреляции близок к 1). И наоборот, если при падении стоимости одного класса активов (напр.
, акций) другой класс активов (напр., золото) растёт в цене, то такие активы имеют отрицательную корреляцию друг с другом (коэффициент корреляции близок к 1).
Включение в портфель активов, слабо или отрицательно коррелирующих друг с другом, позволяет инвестору уменьшить риск портфеля и увеличить вероятность получения так называемой «портфельной премии», или «премии за ребалансировку».
Именно поэтому включение в портфель слишком большого количества индексных фондов, например, более 10, нерационально, т.к. корреляция рассчитывается попарно, и подобрать 10+ слабо коррелирующих друг с другом фондов на индексы широких рынков практически невозможно.
Однако корреляция может меняться с течением времени, поэтому преимущество низкой корреляции мы можем получить только на длительных промежутках времени.
Исторически менее всего коррелируют друг с другом фундаментально различные классы активов (например, акции и облигации, акции и золото), а вот внутри класса активов «акции» в современном глобальном мире уже сложнее найти слабо коррелирующие друг с другом рынки, поэтому значения коэффициента корреляции 0,6-0,8 могут быть допустимые.
4) Комиссии и налоги – издержки инвестора и, по сути, два главных «пожирателя доходности» инвестиционного портфеля.
Например, варианты инвестирования в рассмотренный выше портфель 60/40 с комиссией 1% и 2% годовых за 49 лет продемонстрировали бы разницу в накопленном капитале 64% (!), и это влияние разницы всего лишь в 1% годовых.
Представьте, какая будет разница в накопленном за всю вашу трудовую жизнь капитале при 2% годовых.
Есть несколько простых правил, придерживаясь которых, можно свести к минимуму потери доходности за счёт комиссий и налогов:
- При прочих равных, выбирать в свой портфель индексные фонды с меньшей комиссией и бОльшей СЧА (стоимостью чистых активов). Как правило, более крупные фонды взимают меньшую комиссию за управление. Выбирая между ETF, БПИФ (с комиссиями, в среднем, около 1%) и обычными (небиржевыми) ПИФ (комиссии у которых могут достигать 5% годовых), ETF выглядят предпочтительнее.
- Инвестировать через надёжного брокера с привлекательными тарифами за брокерское обслуживание.
- Изучить основы современной портфельной теории и самостоятельно, без помощи доверительного управляющего, вести свой портфель без уплаты дополнительных комиссий за управление. Тем более это совсем не так сложно, как может показаться.
- Пользоваться налоговыми льготами, доступными частному инвестору на российском фондовом рынке: льгота долговременного владения, инвестиционные налоговые вычеты для владельцев ИИС: на взносы (тип А) или на доход (тип Б).
5) Психология и поведение инвестора
Важно изучить принципы современной портфельной теории более глубокого, ознакомиться с историческими данными по соотношению риска и доходности различных классов активов, повысить свою осведомлённость в этом вопросе. Помочь вам в это могут книги таких всемирно признанных экспертов, как Ричард Ферри, Джон Богл, Уильям Бернстайн и другие.
Повышение осведомлённости снижает риск зарождения таких деструктивно влияющих на поведение инвестора эмоциональных состояний, как страх и жадность.
Вы узнаете, что кризисы статистически неизбежны и случаются, в среднем, раз в 5-10 лет, а просадки портфеля – это «распродажи» активов со скидками.
Это отличные шансы купить перспективные активы по более низким ценам, а вовсе не поводы для паники.
Также важно помнить о своей инвестиционной цели, она должна стать для вас маяком, зажигать, мотивировать, наполнять энергией.
Не нужно часто смотреть в свой портфель и ежедневно следить: какие активы “выросли”, какие, наоборот, “уменьшились” в цене. Он обязательно вырастет, когда придёт время.
Например, от того, что вы будете заглядывать на аллею, где посадили жёлудь, дуб быстрее не вырастет.
Примите как данность, что на доходность рынка мы никак повлиять не можем.
А вот дисциплина в исполнении своего инвестиционного плана, регулярность пополнения портфеля, соблюдение принципов Asset Allocation на практике, вне зависимости от ситуации на рынке, жизнь «по средствам», без дорогих кредитов и долгов, применение налоговых льгот — это уже целиком и полностью наша сфера ответственности. Поэтому влияем на «влиябельное».
Как видите, принципы стратегии «Asset Allocation» просты для понимания. Применение этих принципов на практике, совместно с дисциплинированным следованием своему инвестиционному плану, приведёт вас к неизбежному созданию капитала, который будет кормить вас в будущем.
Управление портфелем, сформированным из пассивных индексных фондов на широкие рынки, не требует проведения многочасового анализа отдельно взятых компаний и может занимать не более одного часа в месяц. А это значит, что остальное время можно посвятить другим, не менее важным, чем финансы, сферам жизни.