Как перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы
maradon 333/shutterstock
Покупка квартиры на этапе строительства — это возможность сэкономить или заработать, которая несет определенные риски, связанные с недостроями.
По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов.
Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир (апартаменты составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка. — Прим. ред.).
Минизировать риски покупателей позволил переход большинства застройщиков на эскроу-счета. Однако до сих пор квартиру на этапе строительства можно купить по старой схеме.
Поговорили с экспертами, как в современных условиях перед покупкой квартиры в строящемся доме понять, что у девелопера есть проблемы.
Есть множество признаков, которые должны насторожить покупателя новостройки. Рассмотрим основные из них.
Как понять, что у застройщика проблемы. Основные признаки
- Низкие темпы строительства и срывы сроков
Один из самых важных факторов, на который стоит обращать внимание покупателю, — это темпы строительства и сроки сдачи объектов (задержка сдачи объектов, длительность и причины). Безусловно, есть ситуации, когда срыв сроков строительства происходит не по вине застройщика.
Например, у него возникла проблема с подключением к коммунальным сетям или произошла задержка поставки строительных материалов подрядчиками. Небольшой сдвиг по сдаче дома (до трех месяцев) встречается нередко. Но и тут девелопер должен за два месяца уведомить дольщиков.
В таком случае обычно застройщик предлагает подписать допсоглашение, также покупатель может получить компенсацию за срыв сроков.
Если же компания систематически сдает дома с опозданием, есть повод задуматься, стоит ли покупать у нее квартиру, поскольку это может свидетельствовать о неопределимых проблемах на стройке. Насторожить покупателя должна и вялая активность на стройплощадке (нет рабочих, техники, стройматериалов).
«Если нет движения на стройке, на сайте проекта или компании несколько месяцев отсутствуют свежие отчеты о ходе работ, выключены веб-камеры со стройплощадки — это может говорить о том, что у застройщика какие-то трудности», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
- Документы и аккредитация у банков
Наравне со строительными работами важным фактором являются документы и аккредитация у банков. В общем доступе должны находиться проектная декларация, разрешения на строительство, учредительные документы, договор страхования, проект договора долевого строительства. Их отсутствие может говорить о проблемах у девелопера.
Точно так же, как отсутствие аккредитации у банков или ограниченное число малоизвестных небольших банков. Кредитные организации тщательно проверяют строительные компании, и если они не уверены в финансовой надежности застройщика, не будут аккредитовать его.
Если же девелопер аккредитован у ведущих российских банков, то риски возникновения проблем в будущем у него ниже.
Высокая доля проблемных проектов связана с формой договора, а точнее — типом соглашения. Например, нередко апартаменты застройщики пытались продавать по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи, рассказала главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
«Отсутствие возможности оформления ДДУ может говорить о несоответствии рабочей документации всем требованиям или же вовсе свидетельствовать об отсутствии разрешительной документации. Поэтому любая форма договора, отличная от ДДУ, уже должна вызывать вопросы при покупке недвижимости. Только ДДУ дает гарантию того, что проект соответствуем всем требованиям 214-ФЗ», — отметила эксперт.
Косвенным признаком возможных проблем компании также может быть и сайт застройщика, а именно — отсутствие актуальной информации о ходе строительных работ, фото со стройплощадки. Если девелопер обновляет несколько фото и показывает только один ракурс дома на протяжении нескольких месяцев, есть повод задуматься, что происходит на площадке в целом.
- Подозрительно низкие цены и большие скидки
Одним из сигналов возможных проблем у девелопера являются подозрительно низкие цены и большие дисконты, это говорит о том, что проект или сама компания может оказаться экономически неустойчивой, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новострой».
Нередко, чтобы привлечь большее количество покупателей и поправить свое финансовое положение, компании (обычно малоизвестные и локальные) начинают демпинговать — последовательно снижать цены. Это должно насторожить покупателя.
«При этом, конечно, сравнивать цены нужно на похожие объекты — в том же районе или по соседству, в той же степени готовности и сопоставимой площади: студии — со студиями, двухкомнатные — с двухкомнатными», — уточнила эксперт.
Аналогичная ситуация наблюдается со скидками. Высокие дисконты, более 15–20%, должны дать повод задуматься о финансовой состоятельности застройщика. Речь не идет о сезонных скидках, которые предоставляют девелоперы. Но они обычно составляют 5–10% и нередко распространяются на определенный пул квартир или действуют при 100%-ной оплате.
Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома
Откуда брать информацию о застройщике
Узнать о возможных проблемах застройщика будущему покупателю помогут специальные сервисы. Например, уточнить информацию о застройщике, объекте строительства можно на портале «Наш.дом.рф», говорит член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Здесь можно получить доступ к проверенной информации о застройщиках, жилищно-строительных кооперативах и объектах строительства, а также к аналитической информации о рынке жилищного строительства в разрезе каждого дома.
В том числе можно ознакомиться с каталогом новостроек, единым реестром застройщиков, единым реестром проблемных объектов, единым реестром ЖСК или даже воспользоваться сервисом проверки строящегося жилья на соответствие федеральному законодательству, изучить сведения, опубликованные в проектной декларации.
«Отсутствие информации о застройщике и проекте на портале «Наш.дом.рф» должно насторожить покупателя. Дополнительно рекомендуем ознакомиться с наличием судебных дел в отношении застройщика на сайте арбитражных судов, посмотреть выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой, наличие информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ)», — отметила Мария Спиридонова
Также информацию о проектах девелопера можно найти на Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ), где в отношении каждого застройщика рассчитывается его надежность (на основе соблюдения сроков по предыдущим объектам).
Проверить у девелопера наличие проблемных объектов можно в Едином реестре проблемных объектов. «В каталоге можно выбрать нужный регион и увидеть список всех проектов, строительство по которым было прекращено.
На этом же сайте есть каталог новостроек, которые продаются в соответствии с 214-ФЗ, то есть дольщики каких проектов максимально защищены», — пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Адреса проблемных объектов Москвы можно увидеть в специальном разделе сайта столичного Стройкомплекса.
Эта информация полезна прежде всего тем, кто еще не заключил ДДУ и только находится в поиске квартиры. Те, кто уже является участником долевого строительства, может получать информацию в группах в соцсетях и тематических телеграм-каналах. Обычно инициативные группы дольщиков создают такие каналы, чтобы информировать будущих соседей о ходе строительства.
Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.
Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.
Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.
Как не стать обманутым дольщиком: 12 способов проверки застройщика
Рекомендации экспертов по проверке застройщиков
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
«Необходимо проверить, нет ли застройщика в одном из списков или реестров проблемных объектов. Изучить, какие объекты компания уже вводила в эксплуатацию, были ли там задержки по срокам ввода, изучить отзывы покупателей. Посмотреть, продает ли застройщик квартиры через эскроу-счета — сейчас это основная «страховка» для дольщика», — отметила Ирина Доброхотова.
Также следует изучить, какие банки выдают ипотеку в новостройках компании. Дополнительную уверенность может вселить тот факт, что акции компании котируются на бирже (компания прошла IPO и стала ПАО — публичным акционерным обществом).
По мнению экспертов, сейчас лучше сразу выбирать проекты, продажи которых ведутся по эскроу-счетам. В таком случае деньги девелопер получит только после ввода проекта в эксплуатацию, а при несоблюдении сроков дольщик вернет свои деньги обратно через банк.
«При таком раскладе вопрос проверки надежности девелопера ложится на банк, выдающий проектное финансирование. Кредитор максимально заинтересован в контроле целевого расходования средств девелопером.
Чем надежнее банк, тем строже андеррайтинг на получение кредита на строительство.
Поэтому, если в проекте принимает участие известный банк, не вызывающий сомнений, это один из признаков надежности проекта», — подытожила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек
5 признаков потенциального долгостроя
Проблема долгостроев в последнее время становится общенациональной и крайне острой. Все больше дольщиков из «очень обеспокоенных» становятся реально обманутыми. Сроки строительства затягиваются, и некогда уверенный в своем будущем гражданин оказывается перед перспективой пугающей неопределенности.
Нынешняя ситуация такова, что даже крупный масштаб, авторитет и десятилетия успешной работы девелоперской компании на рынке не являются стопроцентной гарантией неприятностей.
Ближайший и самый яркий пример – ситуация с СУ-155, новостройки-долгострои у которого имеются во многих регионах России, в том числе в Московской области, в Ярославле и в Обнинске.
Если же подбить общие итоги, то за один только 2015 год строительный рынок покинули 2.7 тыс. компаний, — данные M9 Development.
Заложниками ситуаций с замороженными стройками становятся даже самые придирчивые покупатели, со всей тщательностью относящиеся к выбору нового жилья.
Если человек не является специалистом в сфере недвижимости с опытом работы с соответствующими документами, ему крайне трудно определить, что он имеет дело с потенциальным долгостроем.
Ведь визуально все может быть в порядке – стройка идет полным ходом, рабочие на объекте есть в большом количестве, спецтехника регулярно подвозит материалы. Но в момент кассового разрыва все работы могут разом остановиться, причем навсегда.
Несмотря на все вышеописанные трудности, существуют признаки, которые могут помощь выявить серьезные проблемы, с которыми уже успел столкнуться застройщик, даже если внешне об этом, казалось бы, ничего не свидетельствует. Неприятностей можно избежать, а потенциального «проблемного» застройщика можно выявить еще на ранних стадиях, задолго до того, как вы будете связаны взаимными обязательствами.
Внешние признаки объекта
В первую очередь стоит обратить внимание на внешние «маркеры». Они же бывают часто вполне весомыми. Так, если стройка «еле дышит», по объекту слоняется пара-тройка рабочих, спецтехника простаивает, и все это происходит не в новогоднюю ночь, вполне вероятно, что что-то идет не так.
В наш век взрывного технического прогресса делать это особенно легко. Немало объектов оборудованы камерами онлайн-трансляции.
Такое оборудование устанавливают сами застройщики, чтобы продемонстрировать открытость и получить дополнительные конкурентные преимущества. Но тут тоже надо быть бдительными.
В сложной ситуации такая политика срабатывает как раз против застройщика, и самые недобросовестные из них могут в буквальном смысле хитрить – ставить на воспроизведение старые записи.
Запредельные скидки – повод насторожиться
В условиях кризиса застройщики идут на значительные уступки – множество квартир продаются с дисконтами, девелоперы открывают самые различные акции, наперебой предлагая условия одни благоприятнее других. Все это хорошо, но перегибы – это повод усомниться. Если то или иное заманчивое предложение слишком сильно отличается от реальной конъюнктуры рынка, это потенциально тревожный сигнал.
Поводом для более тщательной проверки могут служить как размер скидок, так и продолжительность акции.
Так, если уже несколько месяцев застройщик не завершает акцию умопомрачительных скидок, вполне вероятно, что он отчаянно пытается найти деньги, так как своих уже нет и строить реально не на что.
Это могут также быть откровенные мошенники, которые не собираются доводить до конца начатые объекты и могут просто исчезнуть в любой момент.
Документы
Важнейший этап оценки благонадежности застройщика – это изучение документов. Помимо самого разрешения на строительство, речь идет о проектной декларации и всех изменениях. Последних может быть довольно много – законы позволяют в процессе реализации строительного проекта вносить изменения в него, и они чаще всего как раз и вносятся, как правило, ежеквартально.
Нужно смотреть на характер изменений. Самым тревожным следует считать изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если его перенесли на более поздний срок, стоит поинтересоваться почему и выяснить подробности.
Другой важный момент – наличие документации на подключение к коммуникациям. Дело в том, что даже полностью отстроенный дом не будет принят в эксплуатацию неподключенным к воде, канализации, электричеству и прочему. И если с этим возникли проблемы по причине конфликта застройщика с поставщиками «коммуналки», готовая новостройка может стоять незаселенной годами.
Частая смена подрядчиков
Строительство жилого дома – дело сложно и небыстрое, так что в процессе генподрядчик может и поменяться – ничего из ряда вон выходящего в этом нет.
Заказчика может не устроить качество, подрядчик сам может признать, что не справится и т. д. Другое дело, если подрядчики меняются с завидной регулярностью.
Это может свидетельствовать об обратном – сам заказчик не выполняет своих финансовых обязательств перед подрядчиками, и это уже явно нехороший сигнал.
Открытость информации
Интернет сейчас есть практически у каждого, и вокруг каждого строящегося объекта в сети моментально естественным образом формируется сообщество из покупателей-долевиков. Это может быть ветка форума на городском сайте, группа ВКонтакте, страница на Фейсбуке – что угодно. В таких сообществах каждый может спросить совета, поинтересоваться новостями, поделиться мнением.
Самым очевидным признаком хорошего «здоровья» застройщика является готовность его представителей идти на контакт с покупателями и оперативно реагировать на общественные запросы. Если же застройщик уклоняется от общения, избегает неудобных вопросов или, тем более, уходит в молчаливую оборону, значит у него явно большие проблемы.
А еще есть официальные государственные интернет-ресурсы, где можно быстро получить информацию о проблемных застройщиках.
Так, к примеру, на сайте комитета Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в долевом строительстве публикуется специальный Реестр граждан-долевиков, чьи права уже нарушены.
В этот Реестр занесены все адреса строительных объектов, которые московское правительство уже официально признало долгостроями.
Что делать?
Все слышали о принципе, что неприятностей проще избежать, чем ликвидировать их последствия. Тем не менее, если вы все же оказались в ситуации, когда за будущую квартиру деньги уплачены, а стройка начинает тормозить, кое-что можно еще предпринять.
Проще всего набраться терпения и действительно подождать. Рекомендация может показаться издевательской, но это не так. Как ни странно, в большинстве случаев такой сценарий оказывается наименее затратным, а финал вполне благоприятным.
В той же Москве предостаточно примеров, когда дольщикам приходилось ждать дополнительные пару лет, но в конце концов свои квартиры они все же получили – «Кутузовская миля», «Дом на Мосфильмовской» и т. д. Конечно, если строящееся жилье вам «не горит», и проблема только в сдвинувшихся сроках, чаще всего будет лучше «залечь и окопаться».
В противном случае, если вы захотите продать такую «виртуальную» недвижимость, на нее будет крайне трудно найти покупателя, а если таковой и найдется, сделка пройдет по катастрофически невыгодной для вас цене.
Другой вариант – расторжение договора долевого участия. Вы имеете право сделать это в одностороннем порядке в том случае, если застройщик не передал вам квартиру в установленный срок, максимум еще плюс два месяца после его истечения.
Опасность потерь в данном случае кроется в несоответствии текущих рыночных цен на жилье тем ценам, которые были актуальны в момент заключения договора.
То есть, вы можете получить на руки сумму, которая окажется в разы меньше суммы необходимой для покупки жилья.
Именно это обстоятельство часто заставляло дольщиков все-таки терпеливо ждать завершения строительства, надеясь, что застройщик успешно все свои проблемы решит и закончит проект.
Однако, сейчас ситуация обратная – цены на жилье практически не растут, а то и падают, а на рынке появляются новые интересные предложения с ценами значительно ниже цен двух-трехлетней давности.
Поэтому возврат средств по расторжению ДДУ может быть вполне разумным решением.
Однако если сделка была оформлена с привлечением заемных средств, для проведения такой «оборудки» придется советоваться с банком, который дополнительно оценит собственные риски прежде чем дать добро.
Согласно действующему законодательству, после того как застройщик получил письменное уведомление о разрыве ДДУ, компания должна не позже 20 рабочих дней выплатить вам обратно полную стоимость квартиры, и еще и проценты за пользование вашими деньгами.
5 признаков того, что новостройка стала долгостроем
p a w e l/Fotolia
1. Визуальные наблюдения
Один из самых надежных способов выяснить, ведется ли строительство жилого комплекса – это приехать на стройплощадку и убедиться в этом самостоятельно.
Если на стройке нет никакой активности (2-3 рабочих, слоняющихся туда-сюда по площадке, не в счет), а этажность жилых корпусов не увеличивается, то дело плохо. Как вариант, многие застройщики предлагают наблюдение за стройкой посредством онлайн-трансляции.
Но в условиях кризиса на 100% доверять увиденному в сети не стоит: с целью сокрытия реального положения дел застройщик может заменить трансляцию на запись.
Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
Сдача дома затянулась, что делать?
2. Большие скидки
Нестабильность в экономике и снижение покупательской активности вынуждает застройщиков к продаже жилья с существенными дисконтами.
Однако у «щедрости» девелопера есть свой предел, как по размеру скидки, так и по продолжительности действия спецпредложений.
Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку 15-20% и выше, то это может свидетельствовать о серьезных финансовых трудностях у девелопера и безуспешных попытках найти средства на продолжение стройки.
3. Частая смена генподрядчика
В большинстве случаев для проведения строительных работ девелоперы привлекают сторонние генподрядные организации. Разовая смена генподрядчика не является чем-то из ряда вон выходящим.
Наоборот, это может быть признаком того, что девелопер забоится о качестве выполняемых работ, а у предыдущего подрядчика с этим было не очень.
Но вот если смена происходит часто, то вероятнее всего, генподрядные организации сами выходят из проекта в связи с невыполнением девелопера своих финансовых обязательств.
4. Изменения в проектной декларации
Так же как и в случае с единичной сменой генподрядчика, сами по себе изменения проектной декларации в разумных количествах не являются чем-то необычным. Эта возможность предусмотрена 214-ФЗ.
Более того, по закону ряд изменений должен вноситься ежеквартально. Однако дольщику стоит внимательно присмотреться к сути этих изменений.
Если в очередной редакции проектной декларации были изменены сроки ввода в эксплуатацию жилого комплекса, то это повод обратиться к девелоперу за разъяснениями.
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?
5. Уход от общения с клиентами
Ну и наконец, одним из самых явных признаков ухудшения финансовой ситуации у девелопера являются попытки избежать общения со своими дольщиками. Особенно в том случае, когда у покупателей квартир есть обоснованные подозрения в том, что стройка встала.
Ведь в большинстве случаев все проблемы с дольщиками можно урегулировать мирным путем, если вести с ними конструктивный диалог и информировать обо всех задержках в строительстве. А попытки делать вид, что ничего плохого не происходят, только усугубят ситуацию.
faustasyan/Fotolia
Что делать, если стройка встала?
Ждать
Этот совет подойдет тем, у кого: а) достаточно терпения, б) нет острой нужды в переезде в новую квартиру: есть другое жилье, возможность жить у родственников или арендовать.
Даже если стройка встала, то существует высокая доля вероятности, что рано или поздно она будет завершена. Пусть не этим застройщиком, так другим.
В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по 5-7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие.
Продавать
Договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу (если квартира куплена в ипотеку, может потребоваться разрешение банка).
Возможно, вам повезет и найдется покупатель, который хотел приобрести квартиру именно в этом жилом комплексе, даже несмотря на перспективу длительного ожидания окончания строительства. Шанс невелик, но все-таки есть.
При этом нужно отдавать себе отчет, что продавать квартиру придется по цене ниже рынка.
tehvon/Fotolia
Расторгать
Многие покупатели квартир в новостройках как огня боятся расторжения ДДУ. Однако в реальности ничего страшного в этой процедуре нет.
Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214).
По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств).
Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?
Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?
В ФЗ-214 базой для расчета процентной ставки указана ставка рефинансирования ЦБ РФ. Однако с 1 января 2016 года этот показатель был приравнен к значению ключевой ставки ЦБ РФ. На сегодняшний день размер ключевой ставки составляет 11% годовых.
Но в законе об участии в долевом строительстве также прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться «часа Х». Остановка строительства дома как раз является таким случаем (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Правда, расторгать ДДУ придется через суд.
Хорошая новость в том, что при победе (а вероятность ее очень высока — суды в большинстве случаев выносят решения в пользу дольщиков), помимо самой стоимости квартиры, процентов за пользование денежными средствами и возмещения судебных издержек, с застройщика можно также попытаться взыскать компенсацию затрат на аренду жилья за время строительства дома, процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, морального ущерба.
Кроме стоимости квартиры по договору и процентов за пользование этой суммой, которые застройщик в случае удовлетворения иска будет обязан выплатить в полном объеме, все прочие выплаты остаются на усмотрение суда. Он может как значительно сократить указанную в исковом заявлении сумму компенсации, так и полностью отказать в ней.
«Еще совсем недавно столичные дольщики предпочитали дожидаться сдачи новостройки, а не расторгать ДДУ, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп».
– Ведь в этом случае они бы получили на руки сумму, на порядок меньше текущей рыночной стоимости аналогичной квартиры.
Сейчас же, когда цены на недвижимость почти не растут, а на рынок выходят новые проекты, квартиры в которых значительно дешевле среднерыночных показателей двух-трехлетней давности, возврат уплаченных по ДДУ средств может оказаться не такой плохой идеей.
Есть большая вероятность, что этих денег хватит даже на покупку более просторного жилья. Но в том случае, если квартира изначально приобреталась с привлечением заемных средств, дольщику сначала нужно посоветоваться со своим банком и выяснить, какие риски могут возникнуть при расторжении ДДУ».
- «Метриум Групп»
- Не пропустите:
- К чему готовиться, если дом рядом с вашим собираются сносить?
- Возможна ли реструктуризация ипотеки с господдержкой?
- 5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки
- Банкротство застройщика: что делать дольщикам?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
5 признаков долгостроя: что делать обманутым покупателям жилья — МК
Как избежать покупки квартиры в проблемной новостройке? В последние годы, кажется, россияне получили примерно тысячу и один ответ на этот вопрос. Увы — эксперты рекомендуют забыть все, о чем вам рассказывали.
В нынешней экономической ситуации перед покупателями встает новая опасность: некогда надежный и многократно проверенный застройщик может остаться без денег на завершение своих проектов.
И даже те дольщики, которые с особой тщательностью выбирали жилой комплекс для приобретения квартиры, могут оказаться заложниками недостроя.
Аналитики «Метриум Групп» выявили 5 основных признаков, по которым можно понять, что новостройка уже встала или вот-вот превратится в долгострой.
Один из самых надежных способов выяснить, возводится ли жилой комплекс, — приехать пару раз на стройку и своими глазами посмотреть, что происходит. Если на площадке нет явной активности (несколько слоняющихся рабочих не в счет), а этажность жилых корпусов не увеличивается, дело плохо.
Кстати, многие компании организуют онлайн-трансляцию хода работ. Но специалисты не рекомендуют безоговорочно доверять увиденному в Сети: с целью сокрытия реального положения дел застройщик может заменить трансляцию на запись.
Нестабильность в экономике и снижение покупательской активности вынуждает застройщиков к продаже жилья с существенными скидками. Однако у «щедрости» девелопера есть свой предел.
Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку от 20% и выше, насторожитесь.
Не исключено, что компания испытывает серьезные финансовые проблемы и безуспешно пытается найти средства на продолжение стройки.
Конечно, нельзя сказать, что сравнительно невысокая цена — однозначный признак мошенничества. Стоимость квадратного метра падала, падает и продолжит падать. Больше того — застройщики в считаные месяцы пересмотрели политику возведения жилья, сократив площади квартир.
По данным специалистов Est-a-Tet, объем доступных предложений апартаментов и квартир в старых границах Москвы с бюджетом покупки до 10 млн рублей за год вырос в 2,5 раза.
При этом наиболее значительный прирост зафиксирован в самом низком ценовом сегменте: количество новых квартир стоимостью от 2,5 до 5 млн рублей увеличилось более чем в 3 раза.
— Самые доступные предложения на рынке новостроек — квартира-студия в Зеленограде площадью 19,9 кв. м за 1,89 млн рублей и апартаменты в районе станции метро «Петровско-Разумовская» площадью 16 кв.
м за 2,27 млн рублей. При этом объем квартир и апартаментов дешевле 2,5 млн рублей в Москве не превышает 1 тыс. кв.
м (примерно 50 предложений), — комментирует руководитель Аналитического и консалтингового центра Владимир Богданюк.
Следующий неприятный для покупателя знак — частая смена генподрядчика. Разовая смена строительной организации не является чем-то из ряда вон выходящим.
Напротив, это может свидетельствовать, что девелопер забоится о качестве выполняемых работ, а у предыдущего подрядчика с этим было не очень.
Если же смена происходит часто, то, вероятнее всего, организации сами выходят из проекта, поскольку девелопер не в состоянии оплачивать их работу.
Как и в случае с единичной сменой генподрядчика, не являются чем-то необычным и изменения проектной декларации в разумных количествах. Эта возможность предусмотрена 214-м Федеральным законом.
Но дольщику стоит внимательно присмотреться к сути этих изменений.
Если в очередной редакции проектной декларации поменялись сроки ввода жилого комплекса в эксплуатацию, это — повод обратиться к девелоперу за разъяснениями.
И самый явный признак ухудшения финансовой ситуации у девелопера — попытки избежать общения с дольщиками. Особенно в том случае, когда у покупателей квартир есть обоснованные подозрения в том, что стройка встала.
Ведь в большинстве случаев все проблемы с дольщиками можно урегулировать мирным путем, если вести конструктивный диалог и информировать о задержках в строительстве.
А попытки делать вид, что ничего плохого не происходит, только усугубляют ситуацию.
Как же быть, если вы окончательно и бесповоротно убедились, что стройка встала? Вариантов несколько. Ни один из них, впрочем, искрометного оптимизма не вызывает. Хотя впадать в уныние тоже не стоит — решить проблему так или иначе можно.
Проще всего, конечно, ждать — однако этот совет подходит только очень терпеливым и спокойным людям, у которых к тому же нет острой нужды в крыше над головой.
По опыту, большая часть замороженных проектов в конце концов достраивается — пусть не этой компанией, так другой.
В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали жилья по 5–7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие.
Другой вариант — попытаться продать так и не построенную квартиру. Договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу (если квартира куплена в ипотеку, может потребоваться разрешение банка).
Возможно, вам повезет и найдется покупатель, который хотел приобрести квартиру именно в этом жилом комплексе, даже несмотря на перспективу длительного ожидания окончания строительства. Шанс, мягко говоря, невелик.
Но если вы готовы продать квартиру дешевле, чем вы ее купили, может и повезти.
Существует и такая возможность, как расторжение договора долевого участия. Многие покупатели квартир в новостройках, правда, боятся этой процедуры как огня. Но при ближайшем рассмотрении ничего особо страшного в расторжении договора нет.
Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке — в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в договоре срока.
Нужно письменно уведомить застройщика о расторжении договора, и он обязан в течение 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами.
Кроме того, в Законе об участии в долевом строительстве прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться остановки строительства дома. Но в этом случае расторгать договор придется через суд.
При победе помимо самой стоимости квартиры, процентов за пользование денежными средствами и возмещения судебных издержек можно попытаться взыскать с застройщика компенсацию затрат на аренду жилья за время строительства дома, процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, и морального ущерба.
И тогда полученных денег вполне хватит на покупку такого же по метражу или даже более просторного жилья, поскольку цены на квартиры в новых проектах значительно ниже среднерыночных показателей 2–3-летней давности.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27063 от 25 марта 2016
Заголовок в газете: Стройка с бубенцами
Главные признаки долгостроя – Когда новостройка становится долгостроем?
В России достаточно часто встречаются случаи, когда строительство нового жилья оканчивается далеко не в намеченные сроки. Если время сдачи объекта затянулось больше чем на один год, то он считается долгостроем.
Согласно законодательству, федеральный закон 214-Ф3 «О долевом строительстве…» и вовсе не разрешает застройщикам затягивать время сдачи стройки более, чем на два месяца.
Помимо этого, дольщики, за каждый новый просроченный день обязаны получить пеню в количестве 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
А плательщиком в данном случае выступает фирма, которая продает недвижимость согласно договору долевого участия (ДДУ).
Ранее ставка рефинансирования фиксировалась конкретно для каждого определенного года.
Так было до 2016 года. Сейчас же она приравнивается к ставке ЦБ и может неоднократно быть изменена на протяжении всего года.
Пени полагаются за каждый просроченный день календаря. Для удобства просчета главное, чтобы в ДДУ был прописан не какой-либо теоретический неопределенный срок, а определенная дата.
- То есть, если ключи от квартиры Вы должны были получить 1 числа текущего месяца, и этого не произошло, то пеня будет начисляться со 2 числа этого же месяца.
- Определение компенсации дольщикам
- Просчитать пеню в денежном эквиваленте можно с помощью несложной формулы:
- П = З х Д х КС/(100 х 150),
- в которой:
- • З –стоимость квартиры, иными словами это и есть сумма долга;
- • Д – количество дней просрочки. Эта цифра берется с момента наступления задолженности и до установленного числа погашения;
- • КС – ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на момент просрочки.
- Стоит учесть, что получить эту сумму пеней дольщик сможет только после окончания строительства.
Основные признаки при определении долгостроев
Для того, чтобы не стать одним из «ожидающих» затянувшейся сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в основных признаках долгостроя. К таковым можно отнести:
• Попытка внесения изменений в действующие сроки.
При продлении срока сдачи объекта застройщику, скорее всего, не придется выплачивать дольщикам необходимую сумму пени за просрочку. Или же, пытаясь заключить допсоглашение с дольщиками, он назначит незначительную сумму штрафа. Количество внесения таких изменений не регламентируется законом, то есть делать это разрешается столько раз, сколько необходимо будет заинтересованным сторонам.
Поэтому, если было принято решение все-таки заключить ДДУ, нужно внимательно изучить какое количество, раз уже вносились изменения. И конечно же побеседовать с остальными дольщиками, уточнив, как долго они ждут окончания строительства.
• Определение темпов строительства жилого дома.
Пока еще есть время до окончания строительства неплохо бы было внимательно понаблюдать за тем, с какой скоростью возводятся долгожданные этажи.
Желательно наведаться на стройплощадку с определенным интервалом и обратить внимание на изменения, которые произошли после предыдущего визита.
В случае, если строительство застряло на одном уровне – приобретение такого жилья лучше отложить и поискать более оптимальный вариант.
Но даже если строительство продвигается, немаловажным является тот фактор, насколько темпы строительства соответствуют оптимальным.
Для этого нужно воспользоваться нормативными документами, исходя из которых, рассчитываются оптимальные сроки строительства жилых домов.
При помощи данных нормативов расчет производится в зависимости от площади и этажности застройки и региональных коэффициентов (в северной части страны строительство длится дольше, чем в южной).
Также продолжительность зависит от того, из какого материала строится жилой дом (будет он кирпичный или панельный). Ну и конечно же одноподъездный дом будет возводиться гораздо быстрее дома, в котором насчитывается их около десятка:
• Заниженная стоимость жилья или умопомрачительные скидки.
Приемлемым можно считать, когда компания-застройщик устраивает нечастые единоразовые акции при приобретении жилья. Но в случае, когда подобного рода сюрпризы слишком частое явление, стоит всерьез задуматься.
Огромные скидки ко дню рождения или к Новому году, а может и вовсе слишком заманчивая цена, которая намного меньше средних рыночных цен, заставляет засомневаться в надежности такой фирмы. И напрашивается вывод о том, что проходящее строительство либо уже стало долгостроем, либо скоро станет им.
• Частые замены подрядчиков.
Несложно догадаться, что если на протяжении строительства происходит частая смена подрядчиков, то существует довольно весомая этому причина. К таким причинам можно отнести: неприемлемые условия работы, а то и вовсе отсутствие оплаты подрядчику.
• Чрезмерная открытость к диалогу с вкладчиками и наигранная доброжелательность при ведении переговоров.
В случае, если возникают проблемы в процессе строительства, сам застройщик может стать закрытым к общению. Тогда вряд ли можно получить четкий и внятный ответ на интересующий вопрос. А все необходимые документы становятся недоступными для дольщиков.
Поэтому компания понимает, что доверие покупателей напрямую зависит от того, насколько они открыты, готовы ответить на поставленные вопросы и, предоставить все интересующие документы и идут от обратного.
Таким образом, у потенциального покупателя должно сложиться положительное впечатление, и тогда он несомненно решится заключить договор именно с такой компанией.
Но данные признаки применимы как для типичных долгостроев, так и для объектов, которые возводятся по принципу жилищного кооператива. Правда отличие все-таки есть. Дата сдачи кооперативного строительства может отодвигаться неограниченное количество раз. И штрафы в этом случае застройщик выплачивать не обязан.
Итог таков, что прежде чем остановить свой выбор на определенной компании-застройщике, необходимо проанализировать каждый свой шаг. Взвесить все «За» и «Против». Ведь лучше потратить чуть больше времени при выборе компании, чем потом очень долго ждать свою недостроенную квартиру.