Строители столкнулись с вызовами после ажиотажного спроса в 2020-м Илья Московец © URA.RU
Президент РФ Владимир Путин указал на новый вызов, с которым столкнулись регионы. По стране зафиксирован рост цен на новое жилье, об угрозе которого глава государства предупреждал еще в сентябре. URA.RU узнало, в каких субъектах ситуация наиболее напряженная и почему территории не смогли сами купировать проблему, угрожающую всей экономике.
Начиная совещание по экономическим вопросам, президент Путин призвал участников отдельно обсудить ситуацию на рынке жилой недвижимости. Глава государства напомнил, что перед властями стоит задача к 2030 году выйти на темпы строительства жилья в 120 млн квадратных метров в год, при этом 5 млн семей должны ежегодно улучшать жилищные условия.
Президент сообщил о нарушении баланса на региональных рынках жилья
Kremlin.ru
Для поддержки рынка и строительной отрасли в 2020 году была запущена программа льготной ипотеки по ставке 6,5%. По ней банками уже выданы кредиты почти на триллион рублей. Квартиры на первичном рынке купили 350 тысяч семей.
«Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир, — подчеркнул Путин.
— В этой связи предлагаю обсудить, что нужно сделать для того, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья».
Регионы, в которых произошла тревожная ситуация, президент не назвал. Но в декабрьском исследовании «Российской гильдии риелторов» и базы недвижимости Restat, с которым ознакомилось URA.
RU, говорится, что рост цен на новое жилье стал одной из основных тенденций 2020 года. Оно дорожало в крупных городах (исключение — Петропавловск-Камчатский, где в принципе отсутствует рынок новостроек).
Среди изученных территорий есть рекордсмены:
- Рязань — цены выросли на 37%, средняя цена за квадратный метр составила 54,5 тысячи рублей (губернатор Рязанской области — Николай Любимов);
- Краснодар — цены выросли на 30%, средняя цена за квадратный метр составила 70 тысяч рублей (губернатор Краснодарского края — Вениамин Кондратьев);
- Йошкар-Ола — цены выросли на 20-30%, средняя цена за квадратный метр составила 45 -50 тысяч рублей (глава республики Марий Эл — Александр Евстифеев);
- Иркутск — цены выросли на 24%, средняя цена за квадратный метр составила 81 тысячу рублей (губернатор Иркутской области — Игорь Кобзев);
- Санкт-Петербург — цены выросли на 19-22,5% средняя цена за квадратный метр составила 145,4 тысячи рублей (губернатор Санкт-Петербурга — Александр Беглов).
Член правления Рязанской палаты недвижимости Марина Рундаева в разговоре с URA.RU подтвердила статистику, касающуюся Рязани. Причиной роста цен собеседница агентства назвала появление эскроу-счетов, где хранятся средства дольщиков до момента сдачи объекта (в противном случае банк должен вернуть людям деньги).
Цены на новостройки росли почти везде
Денис Моргунов © URA.RU
«Застройщикам теперь приходится брать деньги на строительство в кредит и они закладывают новые расходы в цену квартир — возлагают их на покупателей, — сказала Рундаева URA.RU.
— В целом после введения эскроу-счетов в 2019—2020 годах было очень мало заявок на строительство. Застройщики ждут изменений законодательства, чтобы строить на свои деньги, а не брать кредиты.
В результате предложений мало, хотя спрос остается тот же. Вот застройщики и повышают цены».
Согласно данным Росстата за январь — сентябрь 2020 года (более свежей статистики пока нет), объемы ввода нового жилья в Рязанской области составляли 76,7% по отношению к 2019 году (включая ИЖС).
Об угрозах, которые несут низкие темпы строительства, президент Путин говорил еще в сентябре на заседании президиума Госсовета.
Тогда он призывал возводить больше домов «для соблюдения баланса цен на жилье».
Однако в остальных регионах из «антитопа» объемы нового жилья в течение 9 месяцев 2020 года не падали: Краснодарский край — плюс 2,9%, Марий Эл — плюс 8,3%, Иркутская область — плюс 3,1%, Санкт-Петербург — плюс 16,7%.
Председатель совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской деятельности Константин Апрелев полагает, что к росту цен на новое жилье мог привести ажиотажный спрос на недвижимость в 2020 году (аналитики «Авито-Недвижимости» сообщали, что по итогам третьего квартала годовой спрос на новостройки вырос на 30%).
«Если темпы продаж растут, то почему бы застройщикам не повысить цены?» — объяснил Апрелев.
Президент «Российской гильдии риелторов» Игорь Горский назвал URA.RU четыре главных фактора необычно высокого спроса на новостройки в 2020 году. Один из них — отложенный платежеспосбный спрос.
После 2014 года россияне откладывали покупку жилья, ожидая падения цен, но, столкнувшись с новым кризисом, решили больше не тянуть.
Также на спрос повлияли: льготная ипотека, снижение доходности депозитов и девальвация рубля (россияне предпочитают вкладывать средства в недвижимость, а не во вклады и ценные бумаги) и, как говорилось ранее, дефицит предложения на рынке.
По итогу повышение цен может оттолкнуть покупателей, что отразится на состоянии строительного рынка, считает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Наталья Залюбовская.
«От этого пострадает экономика в целом. Строительство обеспечивает очень длинная цепочка производств, взять те же строительные материалы. А это рабочие места и зарплаты», — сказала Залюбовская.
Горский считает, что поддержать темпы строительства сейчас можно, снизив бюрократические барьеры для строителей.
Журналист URA.RU обратился за ми в пресс-службы администраций Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Иркутской области, Рязанской области, Марий Эл. Ответ пока не поступил.
Большинство россиян устраивают жилищные условия
Андрей Гордеев / Ведомости
Многие российские граждане имеют собственное жилье и в целом удовлетворены существующими жилищными условиями, показало исследование качества жизни россиян, которое совместно провели СК «Росгосстрах жизнь» и банк «Открытие». Более 80% участников опроса заявили, что располагают собственным жильем. Это согласуется с данными прошлогоднего опроса ВЦИОМа и Дом.РФ, который показал, что собственным жильем располагает около 86% населения.
Причем почти половина из них приобрели квартиры и дома самостоятельно, 48,4% получили жилище в наследство, у 8,3% оно находится в ипотеке.
При этом собственники в большинстве своем оценивают свои жилищные условия как вполне приемлемые. Очень хорошими их назвали 8%, просто хорошими – свыше трети (38,8%), без малого половина респондентов сочла их средними.
Лишь 5,7% опрошенных считают свои условия проживания плохими, 2,9% – очень плохими.
Тройку регионов, жители которых выказывали наибольшее удовлетворение своими жилищными условиями, возглавила столица: 57,3% москвичей оценили их как хорошие и очень хорошие, 34,1% – как средние.
На 2-м месте Северо-Западный федеральный округ – 55,4 и 40% соответственно. На 3-м месте Центральный федеральный округ – 49,1 и 44,3%.
Более других недовольны своими условиями проживания жители Санкт-Петербурга (12%), Сибирского (10,6%) и Уральского (10,4%) федеральных округов.
Интересно, что мужчины несколько чаще женщин называют свои жилищные условия очень хорошими – 8,9% против 7%. Но представители сильного пола чаще жалуются и на плохие (6% против 5,5%) и очень плохие (4% против 1,9%) жилищные условия. При этом оценку «хорошо» мужчины и женщины ставили практически с одинаковой частотой – 38,6 и 39% соответственно.
При этом для трети участников опроса (32%) владение жильем оказалось одним из ключевых признаков высокого качества жизни. В большей степени высокий уровень жизни характеризовали лишь высокий доход (41,6%) и доступ к качественной медицине (70,4%).
По словам Михаила Гольдберга, руководителя аналитического центра Дом.РФ, обеспеченность жильем в России оценивается в 26–27 кв. м на человека. Это ниже, чем в среднем по странам Восточной Европы (30 кв. м на человека). Во Франции, Германии и Великобритании обеспеченность составляет около 50 кв. м, а в Северной Америке – более 70 кв. м на человека.
«Президент РФ поручил ежегодно улучшать жилищные условия не менее 5 млн семей и нарастить ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м, – напоминает Гольдберг. – В результате в ближайшие 10 лет будет построено более 1 млрд кв. м жилья и обеспеченность вырастет до 30–35 кв. м на человека».
При этом Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи», считает, что в настоящий момент не существует каких-то серьезных предпосылок для заметного изменения доли граждан, имеющих жилье в собственности.
«С одной стороны, реализуются льготные государственные программы по ипотеке, но с другой – сокращаются реальные располагаемые доходы населения. В итоге одно компенсирует другое», – отмечает эксперт.
Почти 40% россиян назвали текущий момент подходящим для покупки жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость
Жилье , 13 июл 2020, 09:18
0
Около 60% россиян оценили текущий момент как «скорее плохой» и «очень плохой» для покупки жилья или затруднились ответить
Ярослав Чингаев/ТАСС
Доля россиян, считающих текущий момент благоприятным для покупки жилья, составила 38%. Соответственно 62% россиян оценили текущий момент как «скорее плохой» и «очень плохой» для покупки жилья или затруднились ответить. Таковы результаты опроса (.pdf) ВЦИОМ, проведенного по заказу «Дом.РФ».
Ожидания россиян в жилищной сфере улучшаются второй месяц подряд — после ухудшения в апреле, вызванного экономическими последствиями эпидемии коронавируса, объяснили в «Дом.РФ».
В апреле 2020 года доля семей, рассматривавших текущий момент как благоприятный для покупки жилья, составляла 24%, а в мае достигала 29%.
Для сравнения: наилучшим моментом для покупки жилья россияне называли апрель 2018 года, тогда так считало 58% опрошенных.
Улучшению ожиданий населения в жилищной сфере способствует нормализация общей экономической ситуации и действие льготных ставок по ипотеке. «Ключевым фактором восстановления потребительских настроений стала программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% . Май стал первым месяцем ее полномасштабной реализации», — объяснил руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Опрос ВЦИОМ проводится с 2017 года. Ежемесячно опрашивается не менее 1,6 тыс. человек, проживающих в 150 населенных пунктах страны из 42 субъектов Российской Федерации.
Программа льготного кредитования на покупку новостроек под 6,5% запущена по поручению президента. Она распространяется на покупку строящегося жилья или готового у застройщика. Взять ипотеку по ставке 6,5% можно до 1 ноября 2020 года. Низкая ставка действует в течение всего срока кредита.
Изначально в программе максимальная сумма ипотеки составляла 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн руб. — в других регионах России. Теперь лимиты увеличены почти вдвое — до 12 млн и 6 млн руб. соответственно. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% стоимости будущего жилья.
Большинство россиян сегодня проживают в многоквартирных домах (65%), причем более половины (54%) опрошенных имеют собственную квартиру или комнату. При этом каждый десятый (11%) снимает жилье, показал опрос ВЦИОМ в январе 2020 года.
Россиянам показалось, что жилье стало доступней : Личные деньги Newsland
Несмотря на падение доходов и обвал ипотеки, доля жителей России, считающих жилье для себя доступным, впервые достигла 20% от взрослого населения страны. К такому парадоксальному выводу по итогам соцопроса пришли аналитики Росгосстраха.В докризисные годы доступным жилье считали вдвое меньшее число россиян — 10%. В Москве их было 6%. Осенью 2009 года их число неожиданно превысило 20%, выяснил Росгосстрах, опросив около 20 000 респондентов в 38 российских городах с населением более 500 тыс. человек.В Москве доля людей, разделяющих эту точку зрения, выросла сравнительно слабо — до 9%, что объясняется дороговизной московской недвижимости. На то, что цены на жилье по-прежнему сильно оторваны от платежеспособного спроса на него, жалуются и жители Владивостока и Санкт-Петербурга. Наиболее доступным жилье признали жители Перми, Челябинска и Набережных Челнов.Итоги опроса выглядят тем удивительнее, если учесть, что реальные располагаемые доходы населения в 2009 году снизились — даже по данным Росстата (на 0,4% за десять месяцев), с которыми многие экономисты не соглашаются, указывая на их несоответствие действительности. Не добавляет уверенности и падение рынка ипотеки — объем ипотечного кредитования за январь-октябрь 2009 года сократился в 3,4 раза до $1437 млрд.
Цены упали, но недостаточно
Все дело в падении цен на недвижимость, уверенны участники рынка. Согласно тому же Росстату, в целом по России квартиры на первичном рынке подешевели за девять месяцев 2009 года на 7%, на вторичном — на 9,8%. В Москве цены на недвижимость снизились на первичном рынке на 4,2%, на вторичном рынке — на 14,5%.
Таким образом, исходя из официальной статистики, падение цен на недвижимость оказалось сильнее, чем стагнация зарплат, чем и можно было бы объяснить популярность мнения, что жилье стало доступнее.
«Цены на жилье в Москве снизились по сравнению с осенью прошлого года в реальном исчислении примерно в два раза, — говорит руководитель Центра стратегических исследований Росгосстраха Алексей Зубец. — Таким образом, покупательная способность россиян в части недвижимости заметно увеличилась, что и привело к росту доли потребителей, удовлетворенных уровнем цен на жилье».
Но есть и другая точка зрения, основанная на том, что россияне просто психологически сравнивают нынешние цены на жилье с заоблачными докризисными, не учитывая падение доходов. «Доступным для среднего москвича жилье не стало, — говорит RB.ru аналитик «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Цены на московскую недвижимость с начала кризиса упали в среднем на треть, а доходы, по моим оценкам, еще сильнее.Здесь все дифференцированно: кто-то потерял работу, у него доходы сильно уменьшились, а у кого-то они остались на прежнем уровне».В исследовании Росгосстраха есть этому подтверждение. Если в 2007-2008 гг. 11% семей купили квартиры, то в 2008-2009 гг. только 8%.
В Москве таковых нашлось всего 5%. Доля семей, планирующих купить жилье в ближайшем году, упала с 7% в 2008 до 4,3% в 2009 году, свидетельствуют данные опроса. В 2007 году таких семей было 5,3%.Заметно уменьшилась сумма, с которой россияне готовы расстаться в обмен на новый дом или квартиру: в прошлом году она составляла $162 000, а в этом она снизилась в два раза до $78 000.
Для сравнения: стоимость 1 кв. метра жилья в России за год упала, по разным оценкам, в среднем на 25%. В Москве на улучшение жилищных условий готовы потратить в среднем $130 000, в Санкт-Петербурге — немногим более $100 000. В целом, по сравнению с 2008 г. этот рынок в денежном выражении сжался в два раза — с 1,338 трлн до 669 млрд руб.
Подорожание будет медленным
В Росгосстрахе прогнозируют, что в ближайшие месяцы цены на недвижимость будут колебаться вокруг нынешнего уровня с небольшими движениями вверх или вниз. «В начале следующего года весьма вероятно формирование восходящего тренда цен», — полагает Алексей Зубец. Их рост будет определяться ростом реальных доходов населения, говорит он.
Минэкономразвития прогнозирует в будущем году рост реальных располагаемых доходов, но всего на 0,4%.
Росгосстрах предрекает удорожание средней стоимости жилья в Москве, но не более чем на 30% в рублевом эквиваленте.
Другие эксперты говорят, что средние цены на недвижимость могут понизиться по причине роста доли жилья эконом-класса в структуре нового жилья. По прогнозам Маршал Эстейт, в 2010 году доля жилья эконом-класса на рынке Подмосковья увеличится на 15-20%, следовательно, возможно и дальнейшее снижение средних цен квартир в новостройках.
Аналитики Gdeetotdom.ru предрекают, что возврат к ценам до уровня, предшествовавшего кризису, займет не менее 3 лет.
Жилье в России стало более доступным, но некомфортным
По уровню доступности жилья Россия сумела обогнать многие западные страны, однако появились районы, не комфортные для жизни. Эксперт отметил, что если ситуация с доходами населения и ростом экономики не будет улучшаться, то и качество жилья не будет расти.
По уровню доступности жилья Россия сумела обогнать многие западные страны — способствовали этому лояльное градостроительное регулирование и хаотичная застройка прилегающих к крупным городам территорий, что привело к появлению районов, которые нельзя назвать комфортными для жизни, пишет “Коммерсантъ”.
Средний коэффициент доступности квартир — т.е. период, который необходим среднему домохозяйству для накопления средств на приобретение базового жилья — по итогам 2019 года в 17 крупных российских агломерациях, имеющих население свыше 1 млн человек, составил 2,6 года.
То есть, такую покупку недвижимости можно определить как доступную, приводит издание данные исследования, сделанного в рамках международного обзора Demographia Housing Affordability Survey 2020 фондом “Института экономики города” (ИЭГ).
Среди девяти рассматриваемых государств Россия оказалась лидером с показателем 2,6. В США среднему домохозяйству понадобится 3,6 года, чтобы скопить денег на покупку базового жилья.
Наименее доступными оказались квартиры в Гонконге (Китай не учитывался), где на приобретение недвижимости придется копить 20,8 лет.
В России, как подсчитали аналитики ИЭГ, в прошлом году самым доступным было жилье в Краснодарской агломерации, где коэффициент равнялся 2, а недоступным — в Московской агломерации, где средняя стоимость лота равняется 6,85 млн рублей, и на накопление нужной суммы в среднем уходит 4,2 года.
Впрочем эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что индексы доступности жилья не равноценны реальному сроку накоплений на него, цифры не стоит воспринимать однозначно. В частности, за последнее десятилетие доля направляемого на накопления дохода в среднем по стране упала с 15 до 8%.
В России основой семейного бюджета, идущего на покупку нового жилья, является помощь старшего поколения.
На данный момент, как посчитали в ИЭГ, позволить себе жилье с привлечением кредита сейчас могут 48% населения России. Уточняется, что, по данным 2006 года, позволить себе жилье могли только 18,6% россиян — так что прогресс есть.
Однако, как пояснили в фонде, выражать оптимизм все же рано, поскольку долгое время велось строительство многоэтажных типовых домов на удаленных территориях — т.н. зеленых полях — при этом на постоянное снижение покупательской способности девелоперы отвечали сокращением площади квартир.
Соответственно, речь идет о том, что в новых районах качество недвижимости и городской среды невысокое. Для сравнения приводится базовая жилая единица США: это таунхаус или частный дом площадью около 200 кв.м..
В России же это в среднем пятидесятиметровая квартира на окраине крупного города, где сопутствующая инфраструктура как правило не развита.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании “Метриум”, в комментарии “НИ” отметила, что качество жилья действительно ухудшается — становится меньше средняя площадь квартир, растет этажность домов, отмечается недостаточное оснащение строящихся комплексов объектами инфраструктуры:
“С одной стороны, по некоторым объективным показателям качество жилья в стране ухудшается. Прежде всего, это выражается в сокращении площади квартир.
К примеру, в 2012 году средняя площадь отдельного жилья в новостройке по полученным разрешениям на строительство составляла 61 кв.м.. Сейчас средняя площадь жилой единицы в новостройке – 49 кв.м..
То есть если восемь лет назад застройщики в среднем строили достаточно просторную двухкомнатную квартиру, то сейчас – очень маленький аналог, близкий к однокомнатной квартире.
Другой объективный показатель – повышение плотности застройки. Прежде всего он выражается в увеличении этажности новых домов. Порядка 40% строящихся в России домов – выше тринадцати этажей, что даже для эпохи массового жилищного строительства в СССР было много (тогда превалировали 5-9 этажные дома).
Что касается расположения, то появилась тенденция к освоению в прошлом нежилых районов крупных городов. В этом нет ничего плохого – непосредственно на качество жилья расположение, скажем, в бывшей промзоне не влияет.
Но появляется проблема обеспеченностью инфраструктурой жителей, и если застройщик возводит не многофункциональный комплекс (офисы, торговые помещение, социальные объекты плюс жилье), то новоселам придется тратить время на поездки в магазины, торговые центры, школы, детские сады, поликлиники и т.д.
С другой стороны, есть и позитивные сдвиги. К примеру, половина строящегося в стране жилья возводится по монолитной технологии. Это значит, что архитектурный облик домов перестал быть типовым, стал более индивидуальным. При этом разнообразие планировочных решений увеличилось, а их удобство – улучшилось.
При этом, качество продукта – это прямое отражение платежеспособности покупателей. Если ситуация с доходами населения и ростом экономики не будет улучшаться, то и качество жилья не будет расти. Ужесточение законодательства в сфере строительства, повышающие его себестоимость, только осложняет ситуацию”.
Размеры квартир в России уменьшаются: и в коммуналках рожали — МК
«В Советском Союзе и в коммуналках рожали»
В Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России до 2035 года одной из основных проблем названо «значительное преобладание доли малых квартир в многоэтажных домах, препятствующих обеспечению роста рождаемости и численности населения».
Этот тезис в том или ином виде не раз повторяется в тексте документа.
Например: «Противодействовать задаче повышения рождаемости и роста численности населения страны стали такие проблемы, как: отвлечение средств населения на строительство домов с апартаментами без обеспечения жилищных прав граждан, их безопасности и комфорта проживания; уменьшение средних размеров строящихся квартир (до 51,6 кв. м в 2019 году) и количества комнат (до 1-2). При средней обеспеченности жильем 26,3 кв. м на человека для семей из 3-3,5 человек необходимо строить квартиры размером не менее 79-93 кв. м».
Пассаж про удивительное количество членов семьи — «3,5», равно как и причитающиеся этой «половинке» 14 квадратных метров, комментировать не станем. Есть вопрос поважнее. Авторы стратегии действительно считают, что девелоперы строят много квартир небольшой площади из вредности, а россияне предпочитают покупать именно их исключительно назло себе?
— Я помню, как в 2008 год москвичи входили со средней площадью квартиры около 80 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Мировой финансовый кризис — это была первая мощная волна отказа от излишеств, когда комфорт-класс начал активно теснить дорогое жилье и в спросе, и в предложении.
Вторая мощная волна случилась в 2013-м. В итоге за последние 8 лет, по данным «Метриум», метраж экономжилья снизился на 21%; квартиры бизнес-класса потеряли 39% площади; «премиум» лишился 21% квадратуры. Исключение из правила — элитные квартиры, которые стали больше на 75%.
— Разумеется, у застройщиков нет никакого тайного умысла переселить россиян в маленькое жилье. Есть объективная рыночная ситуация — спрос на новостройки велик, но финансовое благосостояние населения низкое. Чтобы продавать на таком рынке, необходимо адаптироваться под возможности клиента, — говорит совладелец Группы Родина Владимир Щекин.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин солидарен с коллегой: доходы населения не растут, поэтому и востребовано небольшое жилье. Девелоперы просто обеспечивают соответствующее предложение. Вот и получается, что доля однокомнатных квартир и студий (с площадями куда меньше средней) достигла на рынке 53%.
Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба вспоминает, что пик популярности квартир-студий пришелся на 2015-2016 годы, когда кризис резко ослабил покупательские возможности населения. Затем доля студий постепенно снижалась, но в 2020-м опять выросла. Сейчас она составляет 12-15% первичного предложения в новостройках массового спроса.
— Но, как бы ни было, метраж жилья точно не влияет на рождаемость, — не соглашается с авторами Стратегии развития строительной отрасли Алексей Перлин.
— У нас подавляющее большинство россиян все еще живут в домах старой постройки с неудачными планировками. В Советском Союзе коммуналки вообще были нормой.
Одну комнату зачастую делили представители нескольких поколений, что, впрочем, не мешало им рожать и воспитывать детей.
Квартиры больше 100 «квадратов» покупателям не нужны
Есть и другие причины уменьшения площади жилья, не столь очевидные.
Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка делает упор на качественном скачке общественных пространств: «Современные жилые дома отличаются от застройки прошлых лет среди прочего наличием кладовых помещений, коворкингов, lounge-зон. Эти новшества освободили квартиры от выполнения части функций, что позволило безболезненно урезать метраж».
Генеральный директор риэлторской компании WE KNOW Александр Галицын рассказывает, что только за последние три года средняя площадь проданной квартиры в бизнес-классе снизилась на 15%, до 62 кв. м; в сегменте комфорт — на 10%, до 52 кв. м.
Но не стоит абсолютизировать площадь как качественную характеристику жилья. В годы типового строительства это было справедливо, а сейчас каждая планировка тщательно прорабатывается. Современная квартира площадью 35 кв.
м в монолитной новостройке может быть более функциональной, чем 40-45-метровая «однушка» в панельном доме брежневского периода,
— Более мелкая «нарезка» позволяет покупателю приобрести квартиру в тех комплексах, которые раньше он не рассматривал из-за недостаточного бюджета. С другой стороны, появление и распространение европланировок помогает идти в ногу с общемировыми тенденциями.
Современные покупатели все больше проникаются идеей нового формата, понимая, что пространство в квартирах организовано более эффективно — как минимум не приходится переплачивать за коридоры, холлы.
Многим удобна большая общая комната, совмещающая функции гостиной, столовой, кухни, — поясняет Александр Галицын.
По итогам 2020 года 65% спроса приходится на квартиры от 30 до 70 кв. м, в то время как на квартиры теснее 30 кв. м — только 8%, приводит статистику Ирина Доброхотова. Причем если в диапазоне 50-70 кв.
м застройщики и покупатели работают в удивительный унисон (на эти площади приходится 30% спроса и 30% предложения всего рынка), то за квартиры от 30 до 50 кв.
м люди голосуют рублем так активно, что застройщики за ними не успевают: на эту категорию приходится 35% спроса и только 27% предложения.
На заметку авторам вышеупомянутой стратегии: квартир от 70 до 90 кв. м столичные новостройки готовы предложить больше, чем нужно: у таких площадей на 19% предложения приходится 16% спроса. Ну а предложение квартир более 100 кв. м втрое превышает спрос: 9% против 3% соответственно.
При доходе меньше 100 тысяч жилье в Москве не светит
Эксперты утверждают: процесс сокращения средних площадей мы будем наблюдать еще долго, ведь себестоимость строительства растет, а доходы россиян падают. Однако какого размера будет типичная квартира в новостройке через 10 лет — 45 квадратных метров, 40, а может, всего лишь 35, — сказать не берется никто.
— Понятно, что маленькие квартиры — это чаще всего первое, стартовое жилье, чтобы съехать от родителей или переехать в другой город.
Молодым семьям могла бы помочь адресно низкая ипотечная ставка: приобретая первое жилье, очень сложно накопить на первый взнос, снимать квартиру и оплачивать большие кредиты.
Вот вам и косвенное влияние на улучшение демографической ситуации в стране, — говорит директор по продажам и маркетингу «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
У молодых семей, впрочем, есть одно неоспоримое преимущество: они могут позволить себе растянуть ипотеку на 30 лет — а значит, свести ежемесячные выплаты к минимуму. Так, может, замахнуться не на экономкласс, а на жилой комплекс пошикарнее? И не в провинции, а в Москве или в Санкт-Петербурге?
Увы — придется раскошелиться даже при покупке квартиры небольшого метража. Вот какие расчеты приводит Александр Гуторов. Ставка — 5,85%, срок кредитования — 30 лет, первоначальный взнос — 15%. Квартиры расположены в жилых комплексах высокого класса. «Евродвушка» в Тюмени: 36 кв.
м, 4,4 млн рублей; ежемесячная плата по ипотеке составит 22 тыс. рублей. «Евродвушка» в Санкт-Петербурге: 42 кв. м, 7,9 млн рублей; ежемесячная плата — 40 тыс. рублей. «Евродвушка» в Москве: 32 кв. м, 11,7 млн рублей: ежемесячная плата — 59 тыс. рублей.
Без помощи родителей вряд ли обойдешься…
Но это, повторимся, отнюдь не массовое жилье. Нам бы с чем попроще разобраться. Если хорошенько подумать, семье из трех человек вполне достаточно обычной двухкомнатной квартиры с просторной кухней-гостиной, раздельным санузлом и небольшой кладовкой-гардеробной. Какими средствами надо располагать для успешной покупки такого жилья в Москве?
— Если семья предполагает купить двухкомнатную квартиру метражом около 60 кв. метров в комфорт-классе, рассчитывать стоит на 9-10 млн рублей. Чтобы получить льготную ипотеку для такого варианта, желательно показать доход семьи примерно 150 тысяч рублей, — говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
В зависимости от срока ипотеки ежемесячный платеж составит от 65 тысяч рублей — на 20 лет до 100 тысяч рублей — на 10 лет. Напомним, что ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 50% дохода семьи.
Поэтому даже при доходе 150 тысяч рублей его придется растягивать минимум до 15 лет — в этом случае платеж составит примерно половину этой суммы.
Но что делать семьям с невысоким уровнем достатка? Какие квартиры они могут себе позволить в московском регионе? Вместе с экспертами мы рассмотрели несколько примеров.
Допустим, жена — домохозяйка, муж получает 80 тысяч рублей в месяц. При оформлении ипотеки сроком на 20 лет покупателям доступен кредит в размере 8 млн рублей. Необходимо учитывать первоначальный 15-процентный взнос — 1,2 млн рублей, который еще нужно не без труда накопить. В итоге можно планировать покупку недвижимости стоимостью около 9 млн рублей.
«В Новой Москве или Подмосковье за такую сумму можно приобрести 1-, 2- и даже 3-комнатную квартиру. Если же рассматривать территорию внутри МКАД, хорошую «трешку» за такую сумму купить невозможно.
Реальный вариант — однокомнатная квартира с высокими качественными характеристиками», — говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
Предположим, доход равен 50 тысячам рублей (например, у молодой семейной пары). Рассматриваем тот же срок выплаты ипотеки (20 лет), первоначальный взнос в размере 800 тысяч рублей, размер кредита — 5,4 млн рублей.
Общий бюджет покупки — около 6 млн рублей. В границах старой Москвы за такую сумму трудно приобрести даже «однушку». Если же семье нужна 2- или 3-комнатная квартира, искать ее нужно исключительно за пределами МКАД.
При еще более сложной финансовой ситуации, когда доходы составляют 35 тысяч рублей в месяц (например, у работающего студента), рассчитывать, положа руку на сердце, не на что. Чисто теоретически — банк может одобрить кредит.
Но при том же сроке оформления ипотеки, первоначальном взносе в 500 тысяч рублей и сумме кредита 3,5 млн рублей бюджет покупки ограничивается 4 млн рублей.
В этом случае можно найти студию или однокомнатную квартиру на расстоянии более 10 километров от МКАД.
А под силу ли простому россиянину не влезать в ипотеку, а накопить на квартиру, соответствующую социальным нормам? Ответить на этот вопрос нам помогает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
— Социальная норма для семьи из трех и более человек — 18 кв. м на одного члена семьи. Значит, для семьи с двумя детьми — 72 кв. м. Умножаем на среднюю цену квадратного метра в городах от 100 тысяч человек (76 тыс. рублей) — получаем примерно 5,5 млн рублей.
При двух работающих родителях средний доход семьи в России — 86 тысяч рублей «на руки». По грубым подсчетам, чтобы накопить на квартиру, потребуется больше пяти лет — при условии, что семья не тратит ни копейки, а стоимость недвижимости остается на прежнем уровне.
Стало быть, если расходовать на жизнь половину заработка, копить придется около 11 лет. Но, сдается, к тому времени и инфляция часть денег съест, и цены на квартиры убегут вперед. Нет, такая стратегия нам не годится.
«Помогать надо людям без своего жилья, а не инвесторам»
Очевидно, что сейчас решить квартирную проблему могут только люди с хорошим доходом, которые, по большому счету, способны справиться и без помощи государства. Таких в стране — несколько процентов.
Но пока что действующие федеральные программы рассчитаны только на них. Большая же часть граждан как была за бортом комфортной жизни, так и продолжит там барахтаться.
Какие же действия должны предпринять власти, чтобы помочь улучшить жилищные условия всем нуждающимся россиянам?
Владимир Щекин считает, что директивными или запретительными мерами качество жизни россиян точно не улучшить. В этом случае цены вырастут еще больше, и доступность жилья снизится. «Необходима комплексная программа социально-экономического развития, которая ответит на вопросы о динамике доходов и качестве жилого пространства в стране, — рассуждает эксперт.
— Без модернизации коммунальной инфраструктуры комфортную жизнь россиянам даже в новом жилье вряд ли удастся обеспечить. Это признают и в Фонде содействия реформированию ЖКХ, и в Минстрое России, — говорит Алексей Перлин.
— Статистика по стране удручающая: износ теплосетей достигает 58%, ветхость водопроводных и канализационных сетей – в среднем около 65%. На некоторых территориях объекты водоснабжения и водоотведения и вовсе отсутствуют.
Минимальные меры должны быть направлены на повышение доступности новых участков под строительство, снижение издержек на подключение к коммунальным сетям, удержание ставок по кредитам для строительных проектов девелоперов на низком уровне. В этом случае, возможно, удастся замедлить рост цен.
«Пока что Центробанк, очевидно, не торопится сокращать ключевую ставку, а ставки по ипотеке, не могут быть ниже. Для реализации программ с льготным кредитованием необходима мягкая кредитно-денежная политика, которая нехарактерна для наших финансовых властей.
Большим завоеванием будет хотя бы продолжение действия текущих программ и сохранение ставок на уровне 5-6%», — полагает Владимир Щекин.
— Адресная помощь семьям в покупке квартиры может быть расширена. В поддержке нуждаются также супружеские пары, которые еще не успели обзавестись детьми. Эта мера, скорее всего, как повысит рождаемость, так и уменьшит количество разводов, — говорит Надежда Коркка. — Не секрет, что зачастую браки распадаются из-за того, что молодым семьям приходится жить под одной крышей с родителями.
— Доступная ипотека нужна — с господдержкой или нет, но переплата по кредиту — это траты не на сам продукт, а фактические потери, — уверена Ирина Доброхотова.
— Просто потери от инфляции за годы накопления денег на квартиру будут, скорее всего, еще тяжелее, поэтому люди предпочитают жилищный кредит.
Нужно отрегулировать ставки таким образом, чтобы нуждающиеся в улучшении жилищных условий покупали активнее, не боясь не справиться с обязательствами перед банком, а инвесторы, приобретающие третью-пятую квартиру, рассчитывали бы только на себя.
Эксперт предлагает отсекать меры поддержки не по регионам (в Москве тоже не все так уж хорошо живут) и не по стоимости недвижимости (12 миллионов рублей — не такая большая сумма не только для двух столиц).
«Нужно ввести реестр проектов по классу, что-то вроде минимального социального набора опций, где семьи могут покупать квартиры любой площади и стоимости по хорошим ипотечным ставкам. Никто не отменял понятие «единственное жилье»: если человек и его близкие родственники не имеют жилплощади вообще, ее приобретение стоит поддержать.
А если у человека десятки квартир, наверняка он сможет справиться и без государственных субсидий», — заключает Ирина Доброхотова.
Частный вектор: популярность многоэтажек снизилась из-за пандемии
Каждый шестой россиянин после длительной самоизоляции разочаровался в многоэтажках — квартиры в них теперь кажутся гражданам менее предпочтительным видом жилья. При этом люди оценили частные дома — из-за карантина они стали более желанными для 39%. Об этом говорится в опросе, проведенном ДОМ.РФ и ВЦИОМ.
С исследованием ознакомились «Известия». В госкомпании считают необходимым активно развивать сегмент загородных поселков и делать такое жилье более доступным.
Но это возможно только после прихода на рынок крупных застройщиков, а также банков, готовых предложить ипотеку по приемлемым ставкам населению и проектное финансирование девелоперам.
На вольные луга
Для 39% россиян жизнь в частном доме стала более привлекательна после того, как они пережили длительную самоизоляцию. Об этом свидетельствуют результаты совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, с которыми ознакомились «Известия». В исследовании, которое проводилось в июне, участвовали 1,6 тыс. человек из 150 населенных пунктов, расположенных в 42 субъектах РФ.
17% респондентов заявили, что квартиры в многоэтажках после карантина кажутся им уже менее предпочтительным видом жилья.
Как заявил «Известиям» генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко, это причина развивать сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), создавая комфортные условия для девелоперов. В том числе речь идет о регулировании вопросов, связанных с инженерной и социальной инфраструктурой.
— Сейчас мы думаем о необходимых инструментах, которые помогли бы развиваться в этом направлении, — рассказал он.
Ежегодно в России строится более 30 млн кв. м частных домов (всего в стране, по данным Минстроя, в прошлом году ввели более 80 млн кв. м жилья).
Но доля индивидуальных жилых строений, которые централизованно возводят именно девелоперы, довольна мала, отметил Виталий Мутко.
Она составляет всего около 10% от всего объема строящегося ИЖС в стране, оценил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Одна из основных проблем в развитии сегмента частных домов — отсутствие типовых проектов и подходов к их строительству. Это приводит к тому, что банкам и страховым компаниям достаточно сложно провести объективную оценку предмета залога, сказал Ильдар Хусаинов. В итоге средние ипотечные ставки на такие дома выше, чем на жилье в многоэтажках.
По данным члена комитета по строительству «Деловой России», владельца ГК «Удача» Владимира Прохорова, стандартные банковские ставки на кредит под покупку загородного дома варьируются от 8 до 15%.
В то же время займ на квартиру в новостройке сегодня можно взять и под 6,5% благодаря госсубсидированию. Стимулирование ИЖС происходит только в рамках программы «сельская ипотека», напомнил он.
Но она пока не очень развита.
Как сообщили в ВТБ, ипотека в банке выдается только на вторичные частные дома по ставке от 8,5% с первоначальным взносом в 30% от стоимости объекта.
Его размер на ИЖС обычно выше, чем на новостройки, поскольку кредитные организации оценивают индивидуальные дома как менее ликвидные, отметила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
В целом спрос на частное жилье пока несравним со спросом на квартиры, отметила руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина.
Мешают развитию сегмента также несовершенство нормативно-правовой базы и механизмов вовлечения свободных земель в ИЖС, недостаточное финансирование строительства инженерной инфраструктуры, подчеркнул Владимир Прохоров.
К чему стремимся
Согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», в 2024 году общий ввод жилья должен составить 120 млн кв. м, из них 40 млн кв. м придется на малоэтажное строительство, напомнил Владимир Прохоров.
— Индивидуальное домостроение нужно развивать комплексно, оно должно быть интересно инвесторам. Это окажет влияние на объемы строительства жилья в стране, о которых говорится в нацпроекте, — считает Виталий Мутко.
Покупатели начинают менять концепцию инвестиций в свое будущее в пользу частного дома вместо квартиры. В этой ситуации ИЖС в организованных поселках от застройщиков может быть золотой серединой для тех, кто хочет сэкономить на строительстве и получить готовую инфраструктуру, высказала мнение генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Но пока строительство организованных загородных поселков девелоперов не привлекает. Отсутствие рабочих мест, торговых объектов, досуга, образовательных и медицинских учреждений в сельской местности, а также развитой сети автомобильных и железных дорог серьезно ограничивают возможности развития загородного рынка жилья, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Изменение предпочтений россиян — это временный эффект, который напрямую связан с пережитым режимом самоизоляции. Большинство населения всё-таки предпочитает проживать в крупных городах — там, где можно заработать больше денег, получить лучшее образование, считает директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
— Во время пандемии спрос на покупку загородной недвижимости действительно подскочил. Однако сейчас нет ясного понимания, будет ли его повышение носить устойчивый характер. Если бы девелоперы были уверены, что активность покупателей сохранится, они бы переориентировались на загородный рынок, — добавила Анна Раджабова.
Стимулировать спрос на загородное жилье может государство. Например, через налоговые льготы на имущество для покупателей, субсидированную ипотеку на дома. Также важным шагом может стать субсидирование затрат на развитие инфраструктуры: строительство дорог, социальных объектов. И тогда в этот сегмент придут девелоперы, подчеркнул президент ГК «Основа» Александр Ручьёв.
На момент публикации в Минстрое на запрос «Известий» не ответили.