3 мошеннические схемы на вторичке

Рассказываем, как не попасть в руки аферистов и обезопасить себя, если вы решили приобрести частный дом

3 мошеннические схемы на вторичке

YAYTASS

Пандемия коронавируса вызвала ажиотажный спрос на рынке загородного жилья. Многие граждане перешли на удаленную работу и теперь могут жить там, где нравится, а не там, откуда ближе добираться до офиса.

Кроме того, люди стали ценить большое пространство и возможность погулять на собственном участке во время локдауна. Интерес к дачам также вырос из-за закрытия границ в большинстве стран и невозможности провести отпуск за рубежом.

Если вы решили приобрести или продать частный дом, нужно учесть несколько нюансов, чтобы не попасть в руки аферистов.

Юристы и риелторы рассказали, какие мошеннические схемы существуют на загородном рынке недвижимости и как покупателю себя защитить.

Схема № 1. Продажа нескольким лицам

Одна из наиболее распространенных схем мошенничества с загородной недвижимостью — продажа ее сразу нескольким лицам. «Как правило, это арендованный дом. Мнимые собственники подделывают свидетельства на право собственности после подписания договора аренды.

Затем выставляется объявление о срочной продаже по очень низкой цене. Задаток в таких случаях обязателен — в нем сама суть аферы. После получения задатка, нередко от нескольких потенциальных покупателей, продавцы-мошенники исчезают бесследно.

Направлен этот способ на очень доверчивых и невнимательных граждан», — рассказала юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).

Чтобы защитить себя от подобных мошенников, переводить деньги стоит только после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, рассказал основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры» Сергей Соловьев. Он подчеркнул, что после регистрации стоит получить выписку из ЕГРП — убедиться, что собственником стал покупатель.

Схема № 2. Избушка на курьих ножках

Изощренным случаем мошенничества с загородной недвижимостью нередко становится продажа дома, построенного в кратчайшие сроки из материалов самого низкого качества.

«Аферисты даже вкладывают собственные деньги, чтобы пустить пыль в глаза гражданам, мечтающим стать дачниками. Все усилия мошенников оправдываются с лихвой, ведь заявленная цена дома гораздо выше их затрат.

Часто продавцом загородной недвижимости выступает ООО, которое осуществляет застройку нового жилого района. Продают они на самом деле воздух — участки без самих объектов недвижимости и документов на них.

Бывает, что для убедительности несколько домов для демонстрации в районе все-таки строятся, но на этом строительство затухает и постепенно сходит на нет, сами строители-аферисты тоже исчезают», — рассказала Данильченко.

Чтобы не попасть в руки аферистов, нужно проверить компанию на наличие разрешения на строительство, проектной декларации на объект, документов на земельный участок (собственность или аренда), а также оценить деловую репутацию застройщика (какие проекты реализовывал, соблюдались ли сроки ввода объектов в эксплуатацию), уточнил Соловьев. По его словам, необходимо найти девелопера или объект строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и установить партнерство компании с ведущими российскими банками.

Схема № 3. Поддельные документы

Подвоха часто можно ждать при оформлении сделок. «Бывает, что продажа производится по подложным документам, а действительный собственник даже не в курсе.

Такое может произойти с арендным загородным домом — скажем, наниматель-аферист продает недвижимость по поддельному паспорту или доверенности, а сам снял дом на месяц», — рассказал руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Защитить себя от мошенников в этом случае можно стандартными способами — не спешить с покупкой, установить личность продавца и предлагаемые к подписанию документы, рекомендовал член Ассоциации юристов России Коба Оржония. Он отметил, что также стоит познакомиться с будущими соседями — они могут знать, кто является настоящим владельцем.

Схема № 4. Дом без участка

Важно при покупке загородной недвижимости помнить, что приобретается не только дом, но и земельный участок. «При покупке дачи необходимо обязательно подписать два договора на оба объекта. Иначе впоследствии может выясниться, что земля, на которой расположен частный дом, принадлежит другому лицу», — рассказала Данильченко.

Чтобы обезопасить себя и не стать жертвой аферы, нужно обязательно сверить реальную площадь с зафиксированной в документах — никаких пятен в виде незаконного владения в истории недвижимости быть не должно, посоветовала юрист. Она подчеркнула, что необходимо проверить и нотариально заверенные документы о переходе права собственности, и государственную регистрацию.

Схема № 5. Фейковые границы

Еще одна распространенная мошенническая схема — это продажа земельных участков с неверно установленными границами.

«Мошенник, пользуясь незнанием покупателя, при ознакомлении с объектом недвижимости показывает один участок, а объектом договора купли-продажи становится совершенно другой.

Также нередко случается, что продается участок меньшей площади», — рассказал Соловьев из «Бугров и партнеры».

Чтобы защитить себя, нужно установить, кем определяются границы земельного участка и где хранится информация о них, попросить продавца показать границы на месте и при необходимости сравнить их с документами, советует Соловьев. Он отметил, что покупателям также помогут выписка из ЕГРН на земельный участок и недвижимость и техническая документация на объект продажи.

Схема № 6. Подземные коммуникации

Земельный участок могут продать с подземными коммуникациями. «В этом случае мошенник готовит поддельную документацию о топографической и геологической съемке земельного участка.

В поддельных документах назначение земельного участка может значится «для ИЖС», однако он может быть непригоден для строительства частного дома из-за инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода. Такой участок может стоить гораздо выше его рыночной стоимости.

Кроме того, если возвести строение на этой земле, власти могут потребовать снести постройку, оплатить перенос коммуникаций, а также выплатить штраф», — рассказал Соловьев. По его словам, в дальнейшем такой земельный участок будет сложно продать или построить на нем дом, вырыть колодец и так далее.

Чтобы обезопасить себя, нужно заказать геологоразведку земельного участка или обратиться в градостроительный департамент и запросить информацию о наличии (или отсутствии) коммуникаций на участке, пояснил эксперт. По его словам, также следует обратиться в Росреестр и проверить наличие и отсутствие обременений по использованию участка.

Схема № 7. Занижение цены в договоре

Обмануть могут не только приобретателя загородного жилья, но и продавца. «Однажды к нам обратился человек, который уже пострадал от рук мошенников и попросил о помощи. Он хотел продать участок в очень хорошем стародачном месте Подмосковья.

К собственнику участка пришли покупатели, семейная пара, они почти сразу договорились о покупке и без каких-либо документов передали аванс 200 тыс. руб. При этом нигде не была зафиксирована ни сумма покупки, ни сроки, ни сумма аванса.

Покупатель предложил свою форму договора купли-продажи и сразу же проговорил, что не хочет оформлять покупку по полной стоимости, так как еще придется вложить немало средств в земельный участок, и предложил оформить сделку по кадастровой стоимости», — рассказала руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» Татьяна Ананьева.

«В той ситуации кадастровая стоимость участка была 600 тыс. руб., а рыночная — 3 млн руб. Продавец согласился и через несколько дней подписал договор купли-продажи.

После регистрации документов продавец встретился с покупателем, чтобы получить документы и остаток средств. Остаток 400 тыс. руб. покупатель передал в машине, взял расписку и уехал. Продавец остался с 600 тыс. руб.

на руках вместо 3 млн и в отчаянии искал возможности расторгнуть эту сделку», — уточнила эксперт.

Такой случай мошенничества сложно оспорить в суде. Покупатель может найти множество причин для занижения реальной рыночной стоимости объекта в договоре купли-продажи, но соглашаться на это нельзя, подчеркнула Ананьева.

По ее словам, в данном случае у собственника участка не было никаких документов, которые подтверждали бы договоренность о продаже по другой стоимости.

Также не стоит соглашаться на форму договора покупателя без проверки опытного юриста, резюмировала эксперт.

4 мошеннические схемы при покупке вторичного жилья (лишитесь и денег, и квартиры)

3 мошеннические схемы на вторичке

Продажа квартиры, за которую не были выплачены средства

Рынок недвижимости является одним из самых рискованных, а особенную опасность с точки зрения юридической чистоты представляет «вторичка».

Дабы не попасть в подобную ситуацию, покупателю необходимо тщательнее подходить к проверке не только самой квартиры, правоустанавливающих документов и личности продавца, но и всех обстоятельств, которые могут иметь значение.

Заслуживающими внимания обстоятельствами являются, например: низкая цена приобретаемой квартиры, быстрая перепродажа квартиры продавцом, наличие обременений (к примеру, ипотеки в силу закона), отметки о судебных спорах в отношении квартиры и т.д.

Наличие таких обстоятельств может свидетельствовать о мошеннических намерениях продавца, а ненадлежащая проверка данных обстоятельств покупателем впоследствии может быть квалифицирована судом в качестве его недобросовестности.

Многое из перечисленного можно легко увидеть в выписке из ЕГРН на приобретаемую квартиру. Однако одного лишь изучения реестровой выписки на квартиру недостаточно, тут нужно проявить дотошность.

Помимо прочего, необходимо проверять документы — основания возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены и т.п.), а также выяснить, был ли произведен им расчет по этому договору.

Судебной практикой выработано понятие «должной осмотрительности» приобретателя, при непроявлении которой он может быть признан судом недобросовестным и лишен полученного им имущества по правилам ст. 301, 302 ГК РФ. Также согласно абз. 3 ч. 6 ст. 8.

1 ГК РФ лицо признается добросовестным приобретателем, если при приобретении жилья полагался на данные государственного реестра (подробнее см.

: Важные поправки к ГК РФ: добросовестному покупателю недвижимости предоставят более надежную защиту — Подробнее ➤).

Во избежание таких ситуаций рекомендуем вам обращаться к специалистам.

Продажа помещения, на владельца которого был подан иск

В идеале, чтобы избежать минимального риска возбуждения спора по возврату помещения предыдущему правообладателю, приобретать помещение лучше у собственника, в отношении которого не рассматриваются и никогда не рассматривались никакие судебные споры.

Читайте также:  Как я делала дизайн-проект для трешки: личный опыт. часть 3

Перед приобретением помещения, воспользовавшись существующими электронными системами правосудия исполнительных производств, можно проверить имеются ли возбужденные исполнительные производства в отношении продавца, рассматриваются ли споры.

Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, заказав соответствующую выписку, можно установить, не находится ли помещение под арестом, не приняты ли в отношении его иные ограничительные меры, обременения.

Впрочем, и данная проверка, не даст стопроцентной гарантии того, что в отношении продавца нет возбужденного судебного производства где-либо на территории Российской Федерации.

Не всякий судебный спор в отношении собственника помещения неизбежно повлечет возврат недвижимости от ее приобретателя.

Рассмотрение судом в отношении продавца помещения искового требования, которое не связано непосредственно с продаваемым помещением, например иска о взыскании долга из договора поставки товаров, оказания услуг, простого необеспеченного займа, об оспаривании прав на иное имущество, и прочее, вряд ли повлечет в будущем возврат от добросовестного приобретателя помещения.

Если же предметом спора являются права на приобретенное помещение, то в случае негативного исхода дела такое помещение действительно может быть истребовано у приобретателя. Однако и в данном случае не все так однозначно.

Во-первых, такое истребование возможно предъявить только в судебном порядке: либо в рамках уже существующего и не рассмотренного дела, если это допустимо с точки зрения процессуального законодательства, либо в рамках отдельного судопроизводства по иску непосредственно к приобретателю.

Во-вторых, рассматривая такой спор, суд будет выяснять, имеются ли основания для такого возврата, действовал ли приобретатель добросовестно, осмотрительно и разумно (знал ли о том, что квартира в споре или нет, и пр.), оплачена ли недвижимость.

Отметим, что по таким спорам, как правило, судом могут быть приняты обеспечительные меры (запрет совершать действия, арест и пр.). Указанное обстоятельство несложно проверить — достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости перед приобретением помещения.

Мошенничество при манипуляции с документами

Актуальная проблема современного мира — мошенничество при продаже квартир. Среди огромного множества рассмотрим сегодня мошенничество при манипуляции с документами. (Дополнительно см.: Мошенничество в сделках с недвижимостью по копиям документов (Части 1-5) — Подробнее ➤Подробнее ➤Подробнее ➤Подробнее ➤Подробнее ➤)

Суть схемы проста — снятие человека с регистрации (армия, тюрьма), продажа квартиры новому собственнику, далее возврат человека из армии/освобождение из тюрьмы и суд с новым собственником о нечинении препятствий в пользовании помещением и восстановление регистрации по адресу прежнего проживания.

Как действовать в данной ситуации и как избежать проблем?

Необходимо изначально проверять все документы: не просто взять актуальную выписку из домовой книги, а запрашивать архивную расширенную выписку из домовой книги.

Кроме того, необходимо запрашивать расширенную выписку из ЕГРП для определения того, кто когда, как был собственником и на каких основаниях переходило право собственности на эту недвижимость.

В выписке из ЕГРН также может содержаться информация об обременениях, например информация о том, заложено имущество или нет.

Иногда лучше дополнительно запросить нотариальное согласие супруга продавца на заключение сделки, справку об отсутствии задолженности по налогам, иные документы.

Кроме того, необходимо очень детально изучать личность продавца.

Проверять его по базам судебных приставов (для определения наличия текущих долгов), по базе судов общей юрисдикции (для определения наличия судов по взысканию задолженности или по этой же квартире), по базе арбитражных судов (для определения наличия банкротного дела в отношении продавца). Кроме того, желательно получить полную выписку из национального бюро кредитных историй (https://www.nbki.ru/company/) для определения общей платежеспособности продавца.

Также необходимо проверить наличие судебных споров в отношении объекта недвижимости через сайты судов общей юрисдикции. Поскольку по спорам о недвижимости установлена исключительная подсудность, то определить компетентный суд не составит труда. На сайте суда необходимо будет ввести фамилию потенциального продавца и посмотреть, есть ли споры с его участием и по какому поводу.

Относительно информации о наличии банкротного процесса в отношении гражданина (необходимо см. на сайте арбитражных судов) следует отметить, что если на момент совершения сделки на сайте арбитражных судов отсутствует информация о банкротстве, то это не означает, что после совершения сделки кредиторы продавца не обратятся в суд с таким заявлением.

Сделка с недвижимостью может быть оспорена даже в том случае, если банкротный процесс инициирован в отношении гражданина после заключения сделки. При этом сроки на оспаривание сделки будут исчисляться с того момента, когда финансовый управляющий или кредитор узнали о совершении сделки: получили документы от должника или от иных организаций.

Эти риски также следует учитывать. Чтобы свести к минимуму риски оспаривания сделки, рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи рыночную стоимость, а также иметь доказательства оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

После всех анализов нужно внимательно прочитать текст договора. Если вы сделаете то, что указано в предыдущем абзаце, и получите всю информацию, вы будете уверены в том, что продавец продает не «последнее имущество», а достаточно обеспечен и разумно следит за своими финансами.

И необходимо внести в текст договора ответственность продавца за подобного рода действия, связанные с появлением неожиданных «прежних квартирантов». Прописывание максимальных штрафных санкций за подробного рода действия даст нам дополнительное понимание о реальных намерениях продавца.

Когда продавец полностью уверен в законности своих действий, и его ничего не смущает, и он знает, что никаких «подводных камней» с его стороны нет, он без особых проблем пойдет на максимальные штрафы за подобного рода действия.

В случае же, если продавец пытается скрыть от покупателя возможные проблемы, он будет активно противиться этому варианту.

Наконец, договор об отчуждении квартиры следует составлять грамотно (дополнительно см.: Как составить договор купли-продажи квартиры, в том числе с рассрочкой платежа? — Подробнее ➤).

Лучше предусмотреть такой способ оплаты, который минимизирует риски в случае возможного оспаривания сделки. Лучше вносить денежные средства через депозит нотариуса или через заключение договора банковской ячейки (дополнительно см.

: Какие существуют способы расчёта при совершении сделки купли-продажи квартиры? — Подробнее ➤).

Все эти меры помогут обезопасить процесс приобретения недвижимости и свести к минимуму возможные риски.

Покупка помещения у банкрота

Подробнее см.: Покупка жилья с торгов при банкротстве — дело рискованное… — Подробнее ➤

На сегодняшний день в разы увеличилось количество банкротств не только юридических, но и физических лиц.

Одной из обязанностей арбитражного управляющего в процедуре банкротства является оспаривание подозрительных сделок должника, заключенных в течение 3-летнего периода, предшествующего возбуждению дела о банкротстве, и не отвечающих рыночным условиям.

Поэтому, даже удостоверившись, что ваш продавец не в банкротстве, вы не застрахованы от того, что спустя три года ваша сделка не будет оспорена.

Как же себя обезопасить при покупке вторичного жилья?

Во-первых, стоимость недвижимости, которая должна соответствовать рыночной. Для подстраховки всем своим клиентам мы рекомендуем обратиться в оценочную организацию и заказать отчет об оценке недвижимости. Не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. При оспаривании сделки суд будет принимать во внимание только рыночную стоимость недвижимости.

Во-вторых, факт оплаты. Чаще всего расчет между физическими лицами подтверждается расписками. Мы все же рекомендуем оплату производить через банк, который в случае необходимости сможет подтвердить имя плательщика и назначение платежа. Из чего следует, что в квитанции об оплате необходимо четко указать по какому договору платеж.

Также при рассмотрении спора по оспариванию сделки суд будет анализировать, были ли у покупателя денежные средства на покупку спорной недвижимости.

В связи с чем рекомендуем с пакетом документов по покупке любого вторичного жилья, для подстраховки, хранить документы, подтверждающие наличие денежных средств на данную покупку (договор займа, кредитный договор, договор купли-продажи предыдущего жилья и т.д.).

Ну и самый главный совет: если вы все же решили купить недвижимость «с историей», обратитесь к профессионалам, которые помогут вам избежать проблем в будущем. Либо при самостоятельном заключении сделки воспользоваться титульным страхованием (подробнее см.: Титульное страхование как средство компенсации в случае утраты жилья добросовестным приобретателем — Подробнее ➤).

По материалам («Жилищное право», 2020)

P.S. ПЕРЕЧЕНЬ ОФИЦИАЛЬНЫХ ИСТОЧНИКОВ ОФИЦИАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ — Подробнее ➤

3 мошеннические схемы на вторичке

twinsterphoto/Depositphotos

Только сегодня, только у нас!

Одна из распространенных уловок – когда продавцы выставляют жилье по подозрительно низкой цене, а в последний момент меняют условия сделки и требуют за квартиру или дом гораздо большую сумму. Зафиксировать договоренности лучше сразу – в предварительном договоре.

Оговорите с собственником размер задатка и включите дополнительный пункт о задатке в предварительный договор. Это уменьшит риски обеих сторон. Если продавец отказывается от сделки на условиях, указанных в предварительном договоре, то должен выплатить потенциальному покупателю задаток в двойном размере.

А когда от сделки отказывается покупатель, задаток ему не возвращается.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

«Кто продавец? Я продавец?!»

Иногда владельцы недвижимости даже не имеют представления о продаже своей собственности — они, например, сдают квартиру и уезжают за границу, а жилплощадь потом несколько раз перепродают по поддельному паспорту или поддельной доверенности.

При этом технологии, которыми пользуются мошенники, совершенствуются, и никакие водяные знаки не могут дать собственнику стопроцентной гарантии безопасности.

Поэтому при подготовке к сделке мы требуем от риелторов идентифицировать личность собственника иными доступными способами — скажем, под благовидным предлогом попросить продавца познакомить потенциальных покупателей с соседями, которые могут подтвердить, что собственник уже давно проживает здесь.

Читайте также:  В Петербурге частные УК стали накапливать долги

Нет ничего более постоянного, чем временное

Еще одна схема (может быть, не мошенническая, но точно не очень чистоплотная) связана с зарегистрированными собственниками. Речь идет об альтернативных сделках (собственники продают одну жилплощадь и приобретают другую), когда бывшие владельцы не считают нужным выписываться из квартиры заранее, до ее продажи.

Оформлением соответствующих документов они обычно занимаются уже после того как заключают сделку и переезжают. И из-за каких-то чисто технических причин: документы еще не готовы, сделка не завершена, бывшие собственники никак не могут освободить жилплощадь — оформление регистрации может задерживаться.

В этом нет никакого криминала.

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Иногда, однако, у продавцов нет четкого понимания, где они зарегистрируются, продав квартиру. Вас должно насторожить, если на вопросы о будущей регистрации собственники отвечают общими фразами или вообще уклоняются от ответа. В этом случае отказаться от сделки будет, возможно, правильнее, чем покупать недвижимость с прописанными в ней людьми.

Бывают случаи, когда владельцы недвижимости после продажи — умышленно или из-за каких-то сложных жизненных перипетий — никак не могут переехать на новое место. В результате они стараются как можно больше «продержаться» в квартире и не снимаются с регистрационного учета.

Конечно, после судебного разбирательства этих людей, скорее всего, выселят. Однако слушание дела может затянуться, особенно если речь идет о несовершеннолетних, пожилых людях, инвалидах и т. д.

Поэтому необходимо, чтобы риелтор прояснил все важные нюансы по поводу прописки участников сделки заранее.

  • Текст подготовила Александра Лавришева
  • Не пропустите:
  • Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
  • Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
  • 15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Осторожно мошенники: популярные схемы при продаже вторички

Мошеннические схемы до сих пор существует на рынке недвижимости, несмотря на постоянные изменения в законодательстве и процедуре купли-продажи недвижимого имущества. Эксперты собрали ТОП-3 мошеннических схем, которые чаще всего используют недобросовестные продавцы.

Как известно, наибольшая доля обмана приходится на вторичный рынок недвижимости, поскольку там более сложная и запутанная история с документами. Обман используется с целью получить быстрые деньги. Обычно для успешной покупки недвижимости нужно тщательно изучать документы, причем только оригиналы.

 Советы по поиску недвижимости за границей

Первая самая старая, но до сих пор работающая уловка — это заниженная цена. Работает это достаточно просто: на объявлении написана одна цена, а при заключении договора — другая. В таком случае эксперты советуют заранее обговаривать сумму сделки, иначе могут возникнуть недопонимания.

Для закрепления договоренностей можно составить документ с первоначальным задатком. То есть покупатель платит часть суммы сделки, а после подписания договора купли-продажи — оставшуюся часть.

Стоит помнить, что предварительные договоры должны иметь согласие сторон, подписи, сумму сделки и печать нотариуса. Если продавец будет отказываться от подписания такого договора, то скорее всего это типичная схема обмана — от покупки лучше отказаться.

 Признаки надежного застройщика

Вторая распространенная схема мошенников — это продажа недвижимости третьими лицами. В этой ситуации продавец подделывает документы, разрешения и доверенности на возможность продажи или сдачи квартиры в аренду. При этом подделываются даже печати и подписи.

Чтобы избежать вероятности неудачной сделки лучше всего полностью узнать личность владельца квартиры, а затем — продавца. Эксперты рекомендуют просить продавца познакомить покупателя с соседями, поскольку они могут подтвердить личность человека, продающего имущество. Если он будет всячески отказываться, то не исключено, что это сомнительная сделка.

Третья популярная мошенническая схема — проведение альтернативных сделок. Суть обмана в том, что продавцы не выписываются из квартиры под предлогом подготовки документом для покупки новой недвижимости.

При этом стоит помнить, что зарегистрированных собственников может быть несколько. Поэтому рекомендуется задать дополнительные вопросы о бывших владельцах квартиры. Если продавец отвечает общими фразами, то скорее всего это обман.

Аналогичные проблемы могут возникнуть даже после сделки, когда собственник долгое время не снимается с регистрации. В таком случае поможет обращение в суд. При этом скорее всего дело выиграет обманутый покупатель. К сожалению, процесс судебных разбирательств может затягиваться на долгие месяцы, а то и годы.

 8 случаев, когда без юриста по недвижимости не обойтись

uzdaily.uz

Мошенничество при покупке-продаже квартиры: 10 видов

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше.

Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов.

Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток.

Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

  1. Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
  2. Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
  3. Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
  4. Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
  5. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

  1. Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
  2. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
  3. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
  4. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
  5. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Читайте также:  Комнату – в студию! Правила и риски

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

  1. Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
  2. Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
  3. Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
  4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

  1. Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
  2. Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
  3. Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2020 года, 466 617 руб.

– на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2020 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался.

Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

  1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
  2. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
  3. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

  1. Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
  2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
  3. Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто.

По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце.

Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

  1. Заниженная стоимость.
  2. Продажа по доверенности.
  3. Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
  4. Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
  5. Отказ от предоставления дополнительных справок.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

  1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
  2. Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
  3. Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
  4. Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

  1. Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
  2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.

  3. Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
  4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу.

Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *