Однако эта небольшая группа жилых комплексов обладает огромным финансовым и еще большим медийным весом. Они образуют «высшую лигу» московской недвижимости с совершенно особым порядком цен.
Одна квартира на Ордынке стоит как 25 у «Лосиного острова», а одна квартира на Малой Бронной — как 80 квартир в Новой Москве. Покупки в массовом сегменте — это статистика, покупки в элит-классе — это светская хроника.
Элитными их делает не только предложение во всем великолепии своих эксклюзивных опций, но и состав спроса, в который входят бизнесмены, топ-менеджеры крупнейших корпораций и представители шоу-бизнеса.
Авангард элит-класса образуют пять проектов, в которых высокий прайс сочетается с высокими темпами реализации. Это клубные дома «Бродский» и White Khamovniki в Хамовниках, комплекс ORDYNKA в Замоскворечье, апарт-отель Fairmont & Vesper Residences и отреставрированный особняк XIX века «Кузнецкий мост 12» в Тверском районе — в совокупности они охватывают более 60% спроса и выручки.
Fairmont & Vesper Residences
Каждый из указанных проектов выстраивает собственную идентичность, выделяющую его в линейке элитного предложения. Так в ЖК White Khamovniki делается акцент на его стильную модернистскую архитектуру.
Fairmont & Vesper Residences предлагает сервис на уровне пятизвездочного отеля (включая услуги портного, няни, горничной, шеф-повара, личного водителя, а также доставку блюд из ресторана, свежих цветов и фруктов).
«Кузнецкий мост 12» апеллирует к историческому бэкграунду и утонченной отделке, выполненной с участием французского бренда Lalique.
Комплекс ORDYNKA — это группа домов образующая мини-квартал с высокой степенью приватности, собственным садом и различными форматами недвижимости (квартиры, классические апратменты, апартаменты с патио, пентхаусы и реконструированная усадьба). Преимуществом 14-этажного ЖК «Бродский» является выход к Саввинской набережной и панорамные виды на центр столицы.
White Khamovniki
Девелоперские продукты, которые предлагается в перечисленных комплексах, практически не различаются по своим качественным характеристикам. Это недвижимость примерно одного уровня, и уровень этот предельно высокий. Основным конкурентным фактором здесь становится локация.
«Кузнецкий мост 12», ORDYNKA и Fairmont & Vesper Residences, будучи расположенными в границах Садового кольца или на первой линии от него, имеют тем самым ценный бонус и могут выгодно эксплуатировать предрассудки потенциальных покупателей, уверенных в исключительном статусе этой территории.
Тем не менее хамовнические проекты успешно борются с ними за VIP-аудиторию.
«Кузнецкий мост 12»
Среди покупателей выделенного пула элитной недвижимостью самым известным светским персонажем, безусловно, является Ксения Собчак. В декабре 2018 года она приобрела два машино-места в ЖК «Бродский» площадью 16,4 и 21,6 кв. м.
В тот же день мать Ксении сенатор Людмила Нарусова купила там две квартиры на восьмом этаже общей площадью почти в 325 кв. м. Поскольку сделки были проведены в закрытом режиме, о реальной стоимости нового жилья семьи Собчак можно судить, опираясь лишь на приблизительные оценки.
Ориентировочно бюджет покупки должен составлять не менее 280 млн рублей. За несколько месяцев до этого Собчак опубликовала пост на своем аккаунте в Instagram’е, где призналась, что именно в «Бродском» находится «квартира ее сбывшейся мечты».
Также, по мнению телеведущей, в суперэлитном сегменте работают только три «достойных игрока» — Vesper, Capital Group и Barkli. Дебют Ксении Собчак в качестве эксперта по недвижимости был встречен со скепсисом, но, по крайней мере, ей нельзя отказать в последовательности.
Соседом Людмилы Нарусовой и ее дочери стал актер и телеведущий Игорь Верник. Прошлым летом он купил на 11-м этаже ЖК «Бродский» квартиру площадью 209,92 кв. м (оценочный бюджет — более 180 млн рублей). В январе 2019 года зарегистрирована сделка с машино-местом, а в марте — с еще одним.
Основу аудитории элитных проектов образуют собственники бизнеса и представители топ-менеджмента. В реестре сделок представлены собственники, чьи ФИО полностью совпадают с данными известных предпринимателей.
Приняв во внимание оговорку, что это может быть лишь совпадением, можно предположить, что основатель и собственник группы компаний Aim of Emperor (бизнес-авиация) Ираклий Литанишвили стал владельцем квартиры (283,8 кв. м) и двух парковочных мест в ЖК «Бродский».
Две квартиры в ЖК ORDYNKA зарегистрированы на имя Андрея Лабутя, полного тезки генерального директора ГК «Ренна» и создателя бренда молочной продукции «Коровка из Кореновки».
ЖК ORDYNKA
Дмитрий Комиссаров — человек с этим именем входит в совет директоров ОАО «РЖД» — в мае 2018 года оформил в собственность две квартиры в «Бродском» — их площадь равна 268,5 и 432,65 кв. м. Там же поселился и возможный коллега Комиссарова Михаил Хромов.
Можно предположить, что этот человек является председателем совета директоров АО «Центральная пригородная пассажирская компания». В августе 2018 года список клиентов Vesper пополнил Павел Середа — так же зовут заместителя генерального директора ООО «Группа компаний 1520», которая специализируется на железнодорожном строительстве и проектировании.
Таким образом, в «Бродском» может сложиться целое community высокопоставленных железнодорожников.
Несколько разбавляет его Фамил Садыгов — заместитель председателя правления «Газпромбанка» и бывший заместитель министра по налогам и сборам.
На это имя зарегистрировано сразу шесть объектов — две квартиры (191,42 и 194,89 кв. м) и четыре машино-места.
Генеральный директор и главный редактор ультраконсервативного телеканала «Царьград» Елена Шаройкина также улучшила статистику «Бродского», купив там квартиру площадью 134,84 кв м.
В число резидентов клубного дома White Khamovniki вошла Алина Бисембаева (владелица трехкомнатной квартиры на 14-м этаже).
В прошлом Бисембаева занимала должность заместителя руководителя департамента транспорта Москвы, а в сентябре 2018-го возглавила «Аэроэкспресс».
Президент букмекерской компании «Лига Ставок» Юрий Красовский отдал предпочтение Fairmont & Vesper Residences. Он вложил средства в апартамент 262,21 кв. м и три парковочных места.
В некоторых случаях руководство девелоперских компаний лично поддерживает свои проекты. Так, председатель совета директоров Capital Group Павел Тё заключил сделку, открывшую адрес ЖК White Khamovnilki.
В ней фигурировала двухкомнатная квартира площадью 81,6 кв. м.
Екатерина Мессерер, супруга совладельца компании Vesper Бориса Азаренко, выкупила сразу семь лотов в «Бродском» — две квартиры, две кладовки и три машино-места.
В целом порядка 30% покупателей элитной недвижимости включают в сделку одно или несколько парковочных мест. Наиболее востребованной метражной категорией является «100-150» — к ней принадлежит 40% реализованных объектов. Высокобюджетные квартиры и апартаменты площадью от 150 до 200 кв. м выбирает 25% аудитории.
Еще 19% спроса связано с лотами площадью менее 100 кв. м. Сверхкрупная недвижимость (свыше 200 кв. м) привлекает только 16% покупателей. Также стоит отметить, что каждый четвертый клиент компаний-застройщиков, работающих в элитном сегменте, покупает по три объекта и более.
Как правило, это квартира и пара мест в паркинге, реже — парковочное место и кладовая.
В контексте общей статистики по сегменту VIP-покупатели почти не заметны. Их финансовый вклад в экономику элитных домов нельзя назвать решающе важным.
Но они выполняют две стратегические функции в развитии любого проекта: во-первых, их пример пользуется большим весом и большим влиянием среди состоятельной аудитории, что конвертируется в новые сделки, во-вторых, своим участием они придают жилым комплексам должную репутацию и то, что принято называть «светским лоском».
Как жители регионов зарабатывают на квартирах в Москве
Квартирный вопрос, похоже, испортил не только москвичей, но и жителей других регионов — они все чаще стали покупать жилье в Москве и Подмосковье. При этом переезжают вслед за покупкой далеко не все — многие предпочитают столичные квартиры сдавать, используя их как инвестицию или планируя поселить там детей в будущем. Корреспондент «РГ» разбирался в ситуации.
Ключи от московских квартир теперь нередко получают жители совсем других регионов. Александр Корольков/РГ
Московские риелторы тенденцию по покупке квартир приезжими приметили давно и нередко поднимали эту тему на протяжении многих лет. Но в этом году она стала особенно заметной.
В риелторской компании «Инком-Недвижимость» говорят, что доля иногородних покупателей в новостройках столичного региона за последний год увеличилась на четверть. «Наиболее активны жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей — на их долю пришлось 60% сделок.
25% представляют Дальний Восток, клиенты южных регионов обеспечивают 10% спроса и 5% являются представителями Cеверной столицы», — перечисляют риелторы.
Как платить налоги тем, кто сдает жилье в аренду
Особой популярностью у жителей регионов пользуется экономичное жилье с наиболее доступным ценником — на долю студий, «однушек» и «двушек» приходится 70% сделок.
Среди причин повышенного интереса к столичному жилью эксперты называют нестабильную экономическую ситуацию, которая заставляет людей искать новые способы вложения денег и льготную ипотеку. С помощью последней жилье в Москве и около нее покупают 40% иногородних.
Даже первую квартиру по льготной ставке 6,5% крупнейший застройщик страны весной продал жительнице Пензы, хотя сама квартира расположена в подмосковных Люберцах.
По словам управляющего партнера риелторской компании «Метриум» Марии Литинецкой, после запуска льготной ипотеки доля сделок с региональными покупателями в Москве выросла с 5% до 15%. «Клиенты из регионов приобретают недвижимость в качестве инвестиции, не собираясь сразу переезжать в столицу.
Они рассматривают такие сделки как сохранение сбережений и приобретение жилья на перспективу, которое при необходимости всегда можно выгодно продать», — рассказала она «РГ». Пандемия, кстати, и здесь внесла свои коррективы. Из-за режима самоизоляции застройщики стали активнее переходить к дистанционным сделкам, что оказалось на руку жителям страны.
Купить жилье, даже в ипотеку, теперь можно не выходя из дома.
С какими же целями люди скупают квартиры в столичном регионе? Риелторы говорят, разбивка примерно такая: 40% берут жилье для детей, обучающихся или проживающих в столице, 35% планируют дальнейший переезд в мегаполис, а для каждого четвертого такая покупка — инвестиция, чтобы приумножить средства.
Инвестиционные квартиры, чтобы не простаивали, чаще всего сдают в аренду. Не случайно почти 12% сдаваемого внаем жилья в Москве принадлежат людям без московской прописки, причем за два года их доля утроилась.
Примерно треть таких арендодателей получили квартиру в наследство, а остальные как раз купили квадратные метры с прицелом на будущее или конкретно под аренду, объясняют риелторы.
Покупатели из регионов приобретают недвижимость в качестве выгодной инвестиции, не собираясь сразу переезжать в столицу
Впрочем, нужно понимать, что под звание иногородних покупателей нередко подпадают те, кто давно жил в столице в съемном жилье с региональной пропиской, а потом просто купил свою квартиру. Формально они иногородние, хотя прожить в Москве к моменту сделки могут хоть 10 лет.
И льготная ипотека здесь тоже сыграла роль — она сделала собственное жилье доступнее для тех, кто раньше ютился на арендованных «квадратах». Но и интерес среди настоящих жителей регионов тоже высок — слава о высоких ценах на аренду жилья в Москве давно дошла до всей страны.
А значит, на ней можно заработать, размышляют потенциальные покупатели столичных квартир.
Портрет покупателя. Кто приобретает апартаменты в элитной недвижимости
В начале 2010-х на столичном рынке недвижимости появился новый продукт — апартаменты. Формат, имеющий массу недостатков по сравнению с более привычными квартирами, быстро завоевал популярность благодаря низким ценам.
По сути, апартаменты стали пропуском на рынок недвижимости для тех, кто раньше не мог себе позволить собственное жилье.
За низкие цены покупатели были готовы мириться с отсутствием возможности оформить «прописку», с более высокими коммунальными платежами, слабой юридической защищенностью и другими подводными камнями.
Почти сразу же на появление нового сегмента отреагировали и столичные власти. Вплоть до того, что по официальным каналам распространялись призывы отказаться от покупки апартаментов.
В частности, в декабре 2013 года Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках.
К слову, именно во многом «благодаря» этому ведомству на столичном рынке и появились апартаменты: после прихода Сергея Собянина на должность столичного градоначальника начался масштабный пересмотр инвестконтрактов, заключенных с лужковской администрацией. Несколько сотен из них было отменено. Отсутствие возможности строить «настоящее» жилье вынудило девелоперов искать альтернативу, каковой и стали апартаменты.
Впрочем, чиновники волновались зря. Прошло совсем немного времени, и апартаменты перестали играть «первую скрипку» на столичном рынке недвижимости. По итогам первого полугодия 2018 года доля апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке не достигла и 8%. А в массовом сегменте, который изначально и вызывал больше всего опасений, доля данного формата составляет незначительные 3%.
Но все меняется, если обратиться к элитному жилью. В категории дорогой недвижимости львиная доля всей приобретаемой на первичном рынке недвижимости сосредоточена именно в сегменте апартаментов. И она продолжает расти. По подсчетам аналитиков Urbanus.ru, в первом полугодии 2017 года на апартаменты пришлось 70% сделок в люксовом сегменте, а в первой половине 2018 года уже без малого 77%.
В количественном выражении картина выглядит следующим образом: из 290 договоров долевого участия, заключенных в элитных новостройках Москвы за первые шесть месяцев года, 222 ДДУ — это апартаменты. А квартир продано всего 68 единиц. По сравнению с прошлым годом апартаменты прибавили почти 42%, а показатели в сегменте квартир почти не изменились: было реализовано всего на один лот больше.
Столь значительный перевес в пользу апартаментов заинтересовал экспертов, которые решили подробнее изучить данный феномен. Для начала аналитики сравнили средние площади приобретаемых квартир и апартаментов. Как оказалось, эти показатели серьезно отличаются.
Так, средняя площадь купленных за отчетный период элитных квартир составила 161 кв. м. В сегменте апартаментов габариты меньше более чем в два раза — 71 «квадрат».
Интересно, что за год средняя площадь приобретенных элитных квартир выросла на 15%, а апартаменты, напротив, стали меньше на 5%.
Не менее заметные различия были обнаружены и в ценовых показателях. Раскрываемые данные Росреестра не содержат информации о цене сделок, однако аналитики используют различные модели для расчета приблизительной стоимости реализованной недвижимости.
По итогам первого полугодия 2018 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитных апартаментов составила 476 000 рублей, а в квартирах — 842 000 рублей. То есть на 77% дороже.
Если же вывести бюджет покупки исходя из средних размеров, то разница в цене получается многократной: средний элитный апартамент стоит 33,61 млн рублей, квартира — 135,74 млн рублей. Ровно в четыре раза дороже.
И вот в этих различиях — как в габаритах, так и в цене — и кроется главное объяснение высокого спроса на элитные апартаменты. Их покупают разные люди. Огромные квартиры стоимостью несколько миллионов долларов — это продукт для покупателей возрастной категории 50+, степенных бизнесменов, убеленных сединами глав семьи.
А целевая аудитория элитных апартаментов — это состоятельные молодые люди, динамичные и космополитичные. Те, кто заработал «свой первый миллион» на IT-сфере и современных технологиях. Есть среди покупателей элитной недвижимости даже те, кто удачно вложился в криптовалюты.
Для таких клиентов юридический статус недвижимости отходит даже не на второй план, а совсем далеко. Им важна локация и инновации.
Аналитики отмечают, что на небоскребы в ММДЦ «Москва-Сити» приходится почти 70% всех сделок в элитном сегменте. А то, что недвижимость в этой локации предназначена лишь для временного пребывания, это мелочь, на которую покупатель даже не обратит внимания. Для него важен сам объект, а не юридические формальности в виде штампа в паспорте.
Более того, если бы на месте этого апартаментного комплекса возводился проект с квартирами, тема для данного исследования даже не возникла бы. И девелоперам дорогого жилья стоит учитывать это при проектировании своих будущих объектов. Целевая аудитория меняется и сильно молодеет. И вслед за ней должен меняться и рынок элитной недвижимости.
Тяжбы вокруг Knightsbridge Private Park: почему покупатели элитных квартир идут в суд
В Москве приобретатели квартир стоимостью более 200 млн. рублей вынуждены судиться с компаниями, банкротящими застройщика элитного жилого комплекса.
Элитный жилой комплекс Knightsbridge Private Park в Хамовниках выглядит со стороны оплотом благополучия и комфорта. Закрытая территория, роскошные квартиры для избранных площадью от 170 до почти 500 квадратных метров , собственный парк, обещанный спортклуб, уникальная отделка фасадов…
На деле, и здесь хватает проблем и недоработок.
Банкроту принадлежала 21 квартира в элитном жилом комплекса Knightsbridge Private Park (Найтсбридж Приват Парк), общей площадью более 4800 кв. м. и общей стоимостью в 3 853 791 643 рубля 70 копеек. Победителем конкурса стала компания АО «Еврохим-1 Функциональные добавки» (АО «Еврохим-1 ФД»).
Эти квартиры находились в залоге у основного кредитора «Оптима Проперти Менеджмент» — Государственной корпорации по развитию «ВЭБ» (ГК «ВЭБ»).
ГК «ВЭБ» контролирует процедуру банкротства должника в качестве основного кредитора. Право требования на сумму более 4,6 млрд. руб.
было приобретено основным кредитором в рамках договора цессии у ПАО «КБ Связьбанк», о чем свидетельствует протокол первого собрания кредиторов «Оптимы».
Торги по продаже имущества «Оптимы» организовывала уполномоченная компания ООО «Правовое бюро». Эта компания замечательна тем, что в ее штате числится единственный сотрудник, он же – генеральный директор, он же – учредитель, Антон Павлович Васильев.
Причем, гендиректором он назначен лишь 17 августа 2020 года, а учредителем стал 25 августа.
Предыдущий опыт работы Антона Васильева имеет мало отношения к организации продажи имущества компаний-должников, до 2016 года он являлся индивидуальным предпринимателем, работающим в области автомобильного грузового транспорта.
Не более убедительно выглядит организация, проводившая электронные торги – это утвержденный оператор электронной торговой площадки ООО «Арбитат» с единственным штатным сотрудником в лице генерального директора Колодезниковой Ю.В.
Как зафиксировано протоколом торгов, АО «Еврохим-1 ФД» подало заявку на электронную торговую площадку, зарегистрированную в Казани, за 17 секунд до окончания самих торгов. Подобное совпадение несомненно должно стать основанием для изучения ситуации органами прокурорского надзора и Федеральной антимонопольной службой России.
К слову, несмотря на название, АО «Еврохим-1 ФД» не имеет никакого отношения к крупнейшей химической компании «ЕвроХим» Андрея Мельниченко.
Однако, «Еврохим-1 ФД» не только эксплуатирует имя крупного участника рынка с достойной репутацией, но и сайт (www.eurohim.ru) имеет с похожим названием и оформлением.
Потенциальные партнеры компании должны быть уверены, что имеют дело с одной из аффилированных структур «ЕвроХима».
Бенефициаром АО «Еврохим-1 ФД» является Андрей Вячеславович Козлов, 1971 г.р., который контролирует компанию через ООО «Петрелео». «Петрелео» — единственный владелец АО «Еврохим-1 ФД». 99,9% капитала ООО «Петрелео» принадлежит Козлову, а еще 0,1% — сейшельскому оффшору Криэйтив Скилс Лтд.
Надо отметить, что владельцем «Петрелео» Андрей Козлов стал лишь 15 октября 2020 года – всего за несколько недель до участия в конкурсе. Вряд ли это можно считать совпадением. Скорее всего, готовясь к конкурсу по продаже имущества «Оптимы…», Козлов не пожелал доверить эту серьезную ответственность кому-то другому и специально оформил компанию на себя.
Участие Козлова в аукционе не случайно. Козлов тесно связан с застройщиком Knightsbridge Private Park – компанией ООО «Хлебозавод №6».
Генеральным директором ООО «Хлебозавод №6» является Юрий Владимирович Журин, который до недавнего времени возглавлял ООО «Еврохим-1 ФД», впоследствии присоединенное к АО «Еврохим-1 ФД» — тому самому, что победило на торгах.
Учредителем ООО «Хлебозавод №6» является ООО «Активити», руководимый Ильей Васильевичем Перегудовым, партнером одного из руководителей компании «Бартолиус» Дмитрия Проводина. Перегудов владеет 10 % «Активити», а остальная доля принадлежит сейшельской оффшорной компании Криэйтив Скилс Лтд (которая, в свою очередь, предположительно принадлежит Дмитрию Проводину).
До 2017 года Криэйтив Скилс Лтд. оставался владельцем 24,9% доли в ООО «Консалтинговое бюро «Бартолиус» (адрес: г. Москва, Стремянный переулок, 38), где 75,1% принадлежало Илье Перегудову.
В 2017 году ООО «Консалтинговое бюро «Бартолиус» было присоединено к АО «Консалтинговое бюро «Бартолиус».
Генеральным директором там числитлся все тот же Перегудов, а старшим партнером Перегудова выступает Дмитрий Николаевич Проводин, основная специализация которого – банкротство компаний и конкурсное управление.
Сам проект Knightsbridge Private Park позиционируется как проект компании ООО «Реставрация-Н». Учредитель компании – проректор МГИМО Наталья Кузьмина, генеральный директор – ее сын Энвер Васильевич Кузьмин 1984 г.р.
Эневер Кузьмин – единственный штатный сотрудник ООО «Реставрация-Н». Компания, выступившая девелопером проекта стоимостью в 4 млрд. рублей, имеет уставный капитал в 10 тысяч рублей, многие годы не ведет никакой коммерческой и девелоперской деятельности.
Еще один сын Натальи Кузьминой – Андрей Васильевич Кузьмин – возглавлял ОАО «Хлебозавод №6» (это предшественник нынешнего «Хлебозавода №6», впоследствии ликвидированного).
Таким образом, документы позволяют без труда отследить и подтвердить тесную связь Андрея Козлова, Энвера Кузьмина и Дмитрия Проводина через оффшорную компанию Криэйтив Скилс Лтд. и общего менеджера Юрия Журина, который возглавляет банкротящегося застройщика ЖК – ООО «Хлебозавод №6» и ООО «Еврохим-1 ФД».
Предоставленная информация позволяет также утверждать, что Козлов, Кузьмин и Проводин «сотрудничали» с бенефициарами электронной торговой площадки Васильевым и Колодезниковой, и именно так оказались победителями в конкурсе по продаже квартир.
На основании этого подготовлены заявления в правоохранительные органы с требованием проверить законность процедуры проведения торгов и наличие признаков сговора между АО «Еврохим-1 ФД» и электронной торговой площадкой ООО «Арбитат», привлеченной конкурсным управляющим должника Сладковым.
Особого внимания требует и то, как группой Козлова, Кузьмина и Проводина были найдены 3,85 млрд. руб. для приобретения имущества по условиям конкурса.
18 ноября 2020 года был подписан договор между ООО «Оптима Проперти Менеджмент» и АО «Еврохим-1 Д», и пришло время оплатить приобретение. Собственных средств на это у победителя торгов нет, компаньоны рассчитывают на заемные.
Однако, репутация партнеров широко известна на рынке. Конфликты в подобных ситуациях вокруг жилого комплекса Knightsbridge Private Park уже возникали.
Потенциальный кредитор не может также не учитывать, что приобретение имущества «Оптимы» в нынешних условиях не слишком выгодное вложение. Налицо стагнация спроса и падение цен на элитную недвижимость в Москве в долларовом исчислении.
Подозрительно выглядят и другие обстоятельства сделки. Так, девелопер проекта, «Реставрация-Н» за последнее десятилетие кроме данного жилого комплекса не имеет никаких проектов, на протяжении многих лет показывает нулевую выручку.
Неоднозначна фигура и главы «Реставрации-Н» Энвера Кузьмина. Его имя прочно связано с атаками на жилой дом во 2-ом Неопалимовском переулке – земля под ним приглянулась предпринимателям для строительства нового жилого комплекса.
Кроме того, уже известны настойчивые попытки Энвера Кузьмина и Дмитрия Проводина обанкротить застройщика Knightsbridge Private Park – ООО «Хлебозавод №6».
А приобретатели квартир в судебном порядке оспаривают как сам факт банкротства, так и права ООО «Рема» — кредитора, распоряжающегося задолженностью в сумме 43,8 млн. руб., и аффилированного с бенефициарами застройщика.
Похоже, ситуация с вовлечением ООО «Рема» в число кредиторов ООО «Хлебозавод №6» , была создана искусственно.
Приобретателями квартир уже поданы иски к ООО «Хлебозавод №6» по возмещению ущерба на сотни миллионов рублей (сумма претензий только по одному из исков составляет 135 млн. руб.).
Как стало известно, в планы истцов входит также подача исков к бывшему гендиректору ООО «Хлебозавод №6» Журину за преднамеренноедоведение застройщика до банкротства с требованием персонального возмещения убытков.
В настоящий момент по результатам юридической экспертизы и адвокатских расследований готовится подача заявлений в правоохранительные органы для возбуждения уголовных дел по фактам хищений в ООО «Хлебозавод №6», что может привести к аресту имущества ООО «Хлебозавод №6» и АО «Еврохим-1 ФД».
Еще одним поводом для разбирательств должен стать тот факт, что ООО «Хлебозавод №6» оформляло продажу многих квартир в Knightsbridge Private Park с разделением суммы сделки на два платежа. Меньшая часть выплачивалась официально, большая – наличными, через закладку в ячейке банка.
Таким образом продавцам обычно удается уйти от уплаты части налогов. Когда этот факт будет доказан, ФНС России должна будет насчитать налоговые штрафы в адрес застройщика и выступить отдельной стороной в деле о банкротстве, оспорив многие предыдущие сделки, включая сделки с АО «Еврохим-1 ФД».
Такое решение похоронит надежды кредиторов АО «Еврохим-1 ФД» на возвращение займов.
Приятный удар по карману: элитные новостройки Москвы – кто их строит, сколько стоит такое жилье
Жить в Москве – мечта многих россиян. А жить так, как показывают в кино – в прекрасном доме, купаясь в роскоши – особенно. Что представляют из себя элитные новостройки столицы сегодня, кто и в каких районах их возводит, сколько придется отдать за квартиру в таком жилом комплексе, рассказывает Новострой-М.
- Предложение элитного жилья по Москве
- В России принято выделять пять основных классов жилья:
- — стандарт;
- — комфорт;
- — бизнес;
- — премиум;
- — элит.
Законодательно они нигде не прописаны, поэтому ни один из них не имеет четких, однозначных характеристик. Однако базовым документом для обозначения статуса жилого дома можно считать «Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», утвержденную в качестве стандарта Российской гильдией риелторов в 2012 году.
Класс новостройки каждый девелопер определяет самостоятельно, ориентируясь на различные критерии: местонахождение земельного участка, его близость к центру города, степень развитости инфраструктуры и ее качество, уникальные характеристики объекта. Это относится и к высокобюджетным жилым комплексам. Однако из-за того, что все критерии достаточно субъективны, данные экспертов несколько расходятся.
Так, по оценкам аналитиков Capital Group, на начало 2020 года на первичном рынке Москвы экспонируется около 230 тыс. кв. м элитных квартир и апартаментов. Их доля в общем объеме предложения достигает 11%.
Стоимость одного кв. м в сегменте в среднем оценивается в 897,8 тыс. руб. Минимальная стоимость представленных в продаже лотов по итогам декабря составляет 35,6 млн руб.
, комментирует Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
По данным Святослава Куланина, начальника отдела оценки Sminex, на сегодняшний день на рынке элитного жилья в Москве представлено 57 проектов.
Из них 35 квартирных жилых комплексов, 20 проектов с апартаментами и еще 2 проекта, включающих квартиры и апартаменты.
Доля элитного жилья составляет 24% из всех представленных на рынке «старой» Москвы высококлассных проектов (элит-, премиум- и бизнес-класс). С учетом комфорт-класса доля элитных проектов составляет 16%.
- Стоимость квадратного метра в экспонировании варьируется в зависимости от формата жилья:
- — апартаменты: 0,43 – 2,43 млн руб.;
- — апартаменты-пентхаусы: 1,14 – 3,15 млн руб.;
- — квартиры: 0,44 – 4,18 млн руб.;
— квартиры-пентхаусы: от 0,9 млн руб. и выше.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), сообщает, что по итогам 2020 года рынок элитных новостроек Москвы представлен 49 проектами.
Продажи стартовали в шести жилых комплексах элитного класса, причем, два проекта реализуются закрыто. Объем экспозиции составляет порядка 1,4 тыс. лотов общей площадью 199,1 тыс. кв. м. Примечательно, что апартаментов примерно в два раза больше, чем квартир.
Относительно IV квартала 2019 года количество лотов уменьшилось на 22,8%, а суммарный метраж – на 28%.
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья элитного класса в конце 2020 года составила 978,6 тыс. рублей. В сравнении с 2019 годом элитные новостройки подешевели на 0,5%, что обусловлено вымыванием из экспозиции наиболее ликвидных и дорогих лотов.
Самый бюджетный вариант находится в апарт-комплексе Neva Towers. Это студия площадью 39,7 кв. м, которую можно купить за 24,9 млн рублей. Дороже всего стоит пентхаус площадью 1080,4 кв. м, расположенный в проекте «Царев сад». Стоимость данного лота достигает 2,9 млрд рублей.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что наиболее честными будут выглядеть цифры по старым границам Москвы, так как в Новой Москве и Подмосковье предложение очень обширное, но класса выше, чем «бизнес», там нет. Внутри МКАД по состоянию на 12 февраля 2021 года на первичном рынке жилья экспонируется 95 высокобюджетных проектов: 38 с апартаментами, 54 с квартирами, еще в трех – смешанный тип предложения.
Доля этих 95 проектов в общем объеме будет разной в зависимости от того, в каких единицах ее измерять. По корпусам она составляет 14%. По количеству лотов – только 6%, так как ЖК массового сегмента обычно многоквартирные, а премиальные – это чаще небольшие клубные дома. По площади лотов они занимают 10%: хоть квартир в проекте и немного, но они просторные.
Средний диапазон площадей в элит-классе – от 122 до 179 кв. м. Стоимость одного метра варьируется от 680 тыс. до 1,1 млн руб., причем для квартир средний показатель 871 тыс. руб., для апартаментов – 877 тыс. руб. Таким образом, средний бюджет покупки составляет от 92 до 186 млн руб.
Цена объекта зависит как от локации, так и от плотности предложения.
Например, апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» будут при прочих равных доступнее, чем клубный дом на «золотой миле», из-за большей конкуренции внутри одного проекта.
Есть и уникальные параметры, которые девелопер оценивает субъективно: например, апартаменты The Book от Capital Group располагаются в легендарном доме-книжке на Новом Арбате, и это уже пример фактически коллекционного жилья.
Спрос за 2020 год вырос, хоть и не так активно, как в других сегментах.
Покупательские предпочтения смещены в сторону менее просторных лотов: только 20% сделок приходятся на квартиры и апартаменты площадью свыше 150 кв. м.
Высокий спрос, особенно на более доступные варианты, привел к серьезному увеличению цены: за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в структуре предложения увеличилась на 29%.
«Покупатели в высоком сегменте хорошо разбираются в трендах, в том числе архитектурных, и зачастую имеют опыт приобретения недвижимости и проживания за рубежом.
Однако определяющим фактором для них по-прежнему остается общая картина восприятия объекта и то впечатление, которое он создает, вне зависимости от стиля и имени его архитектора. Важна эстетичность, оригинальность объекта, возможность подчеркнуть свой имидж и статус.
При этом внимание обращают не только на внешнюю составляющую, но и внутреннюю – планировки, лобби, функционал, большие панорамные окна»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Элитные локации и застройщики
Большая часть элитных жилых комплексов Москвы находится в Центральном административном округе: Арбат, Якиманка, Хамовники, Замоскворечье, Тверской, Пресненский, Таганский. Также существенная доля высокобюджетных проектов реализуется в Западном административном округе столицы.
Среди районов лидирует Пресненский – 38,6% предложения. Связано это с наличием множества промышленных зон, реновация которых позволила эффективно освоить эту отлично расположенную локацию, поясняет Анна Раджабова. Второе место занимают Хамовники (14,5%), третье – Якиманка (11,5%).
Границы расположения элитных новостроек постепенно расширяются, рассказывает Оксана Дивеева. Если еще пять лет назад более 70% высокобюджетных квартир и апартаментов продавалось внутри Садового кольца, то на конец 2020 года между Садовым и Третьим транспортным кольцом было представлено лишь порядка 40% от общего объема предложения на рынке элитного жилья.
Внутри Садового кольца предложение распространено довольно равномерно, локаций-аутсайдеров для роскошного жилья здесь точно нет. Тут находится 46 проектов высокобюджетного сегмента.
Есть и «модные» районы – например, кварталы вокруг Патриарших прудов, теснящие Якиманку, которая почти всегда была в топе предпочтений. При этом ни Мещанским районом, ни Замоскворечьем девелоперы пренебрегать не станут.
«Хамовники, Арбат, Пресненский, Дорогомилово – «вечные ценности» среди районов Москвы», – говорит Ирина Доброхотова.
Показатели миграции дорогого жилья за пределами Садового и Третьего транспортного кольца куда интереснее, отмечает спикер. Все проекты, за исключением пяти, расположены к юго-западу от центра. Единственный комплекс за МКАД, формально относящийся к премиум-классу, также находится на юго-западе – в Сколкове.
Освоение же новых районов дорогим сегментом – очень интересный процесс, и именно сейчас. Премиальные жилые и апарт-комплексы успешно реализуются у станции метро «Алексеевская». В 2021 году готовится к выходу изысканный проект в районе Технопарк.
Также девелоперы не упускают из поля зрения редкие участки в отдаленных, но уникальных по экологическим характеристикам районах – около Покровского-Стрешнева, Строгина, Серебряного Бора и т.д.
Имена корифеев рынка высокобюджетного жилья хорошо известны всем москвичам: Capital Group, MR Group, «Донстрой», «Галс», «Интеко», группа ВТБ имеют по нескольку премиальных проектов в портфеле. Многие претенциозные дома возводятся также «звездами одного хита» – девелоперами одного проекта, поэтому нет смысла их перечислять.
Новые имена хорошо дисциплинируют рынок, создавая конкуренцию для консерваторов качественным, современным продуктом, считает Ирина Доброхотова.
Сильное влияние оказали сравнительно молодые компании: Vesper, Stone Hedge, Hutton Development. Также свои силы на премиальном рынке часто пробуют девелоперы, прежде не работавшие в этом сегменте.
Например, Level Group – сейчас компания инвестирует 5 млрд руб. в два своих проекта на Саввинской набережной в Хамовниках.
Предпочтения покупателей премиального жилья
Некоторое время назад покупатели элитной недвижимости живо интересовались такими атрибутами роскошной жизни, как шубохранилища, оружейные, бильярдные, винные и сигарные комнаты. Сегодня ситуация в корне изменилась.
На рынке нет проектов, которые включали бы их в свою планировку: люди не готовы платить за квадратные метры, которые не будут активно эксплуатироваться. Вместо них девелоперы предлагают подобные помещения в качестве общедомовой инфраструктуры, которой может воспользоваться любой житель комплекса, рассказывает Святослав Куланин.
На первый план сейчас выходит функциональность: пандемия и самоизоляция скорректировали предпочтения покупателей. Они стали проводить больше времени дома, а значит, там должно быть комфортно учиться, работать и отдыхать. Акцент делается на открытые террасы, рабочие кабинеты, спортзалы, а не на прихоти и «изыски».
Потребности современных покупателей в достаточной мере может удовлетворить формат мезонетов – это двухуровневые квартиры с приватным садом и террасой. Здесь получится предусмотреть пространство для любого члена семьи: можно организовать зоны для работы и совместного отдыха, выделить место для занятий спортом и даже обустроить хаммам, рассказывает Оксана Дивеева.
«Во время пандемии покупатели несколько изменили свои запросы: повысились требования в вопросах приватности, безопасности и комфорта. Это актуально и для квартир, и для общих зон в проекте.
Клиенты стали чаще отдавать предпочтение лотам, имеющим собственное открытое пространство, например, патио или балкон, а также обращать внимание на техническую составляющую.
В частности, их волнует состояние инженерных систем»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Крайне востребованными у покупателей элитного сегмента остаются паркинги – это непременный атрибут подобных жилых комплексов. Примечательно, что иногда машиноместа реализуются быстрее квартир. Это объясняется среди прочего тем, что в центре Москвы, где расположено большинство элитных домов, мало парковок, поясняет Анна Раджабова.
Разумеется, каждый квадратный метр покупатели «элитки» не считают, но за последние пять-десять лет в высокобюджетном сегменте действительно наблюдается определенная демократизация. Часть спроса оттянул на себя новый класс «бизнес плюс». Если такой проект находится в хорошей локации, то для состоятельных людей это прекрасная возможность жить достойно, но без излишеств.
Премиум таким образом остается выбором либо небожителей, либо товаром с «заградительной» ценой – настолько дорогим, чтобы составить портрет будущих соседей было совсем нетрудно, считает Ирина Доброхотова. При этом, если подобное жилье совсем не обладает индивидуальностью, продать его будет нелегко.
«Невероятный китч Москвы XXI века – собственная вилла или таунхаус в центре города. Несмотря на баснословную цену, спрос на них активен, но таких проектов за двадцать лет не набралось даже десятка. Есть и промежуточный вариант – квартиры и апартаменты с отдельным входом», – комментирует эксперт.
По мнению Анатолия Довганя, директора департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, средняя площадь лотов в сегменте «элит», скорее всего, уменьшится. Причем, уже в 2021 году на 23 кв. м.
Таким образом, она составит порядка 111 кв. м. При этом нельзя утверждать, что просторные квартиры больше не интересны покупателям. Все зависит от их личных предпочтений.
Так, например, нередко бывает, что клиенты приобретают сразу две квартиры и затем объединяют их в одну.
Свобода действий или готовое жилье?
По данным аналитиков Sminex, наибольший спрос в сегменте «элит» приходится сегодня на предложения свободной планировки без отделки (около 61% от реализованных лотов), так как покупатели высокобюджетной недвижимости имеют средства и время на реализацию авторских решений.
При этом один из ключевых трендов недавнего времени – приобретение жилых лотов с отделкой. И эта тенденция продолжится в будущем, уверен Андрей Соловьев.
В 2020 году увеличилось количество сделок с объектами, готовыми к заселению и проживанию, – 62% всех лотов составили квартиры и апартаменты с отделкой.
В предыдущем году их доля не превышала 35% от общего объема сделок, а в 2018 году – всего 24%.
В элитном классе сейчас также наблюдается увеличение количества квартир и апартаментов, которые отремонтированы и укомплектованы всем необходимым.
Однако на этом рынке представлены все форматы отделки: без ремонта, с дизайнерским интерьером, с отделкой white box.
И однозначно утверждать, что состоятельные покупатели отдают предпочтение одному из этих вариантов, нельзя, считает Анна Раджабова.
«Самый дефицитный продукт сейчас – это время. Всё большему числу обеспеченных людей попросту некогда заниматься отделкой в квартире – именно они разгоняют маховик спроса на премиальное жилье с полной обстановкой»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Перспективы рынка элитного жилья
Рынок элитного жилья продолжит расти, считает Оксана Дивеева. Сегодня он развивается весьма активно, и это отражается на качестве продукта: появляются новые интересные форматы, архитектурные проекты и концепции.
Спрос на элитную недвижимость также растет.
В этом плане очень показательными стали последние годы, когда девелоперы ограничено выводили новый объем предложения, что привело к крайне высоким темпам вымывания представленных в продаже проектов.
Однако перенасыщения рынка ждать не стоит. Чтобы строить по-настоящему качественные элитные проекты, нужно обладать высокими компетенциями, а игроков, которые могут возводить элитные проекты с должным уровнем качества, по-прежнему не так много.
«Рынок квартир и апартаментов элитного класса будет развиваться и расширяться. Речь идет, например, об изменении географии высокобюджетного жилищного строительства.
Связано это с тем, что в центре Москвы нарастает дефицит пригодных для возведения таких проектов площадок. Элитные жилые комплексы уже строят за пределами третьего транспортного кольца столицы.
Децентрализация – рациональный выход из сложившегося положения. И эта тенденция, скорее всего, продолжится»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)
Также существует вероятность, что неопределенность из-за санкций и закрытые границы переориентируют спрос с зарубежной недвижимости на отечественную. Это значит, что у роскошного жилья в российской столице сохраняется хороший инвестпотенциал, считает Ирина Доброхотова.
«Насыщенный рынок заставляет девелоперов разнообразить продукт настолько, чтобы находилось предложение практически под каждого клиента – там, где заканчивается бизнес-класс, начинается «бизнес плюс», плавно переходящий в «премиум».
Такое «межклассовое» жилье тоже будет развиваться, стремительно заполняя свободные продуктовые ниши», – говорит эксперт.
Святослав Куланин сообщает, что в настоящее время уже анонсировано 27 элитных проектов, которые планируют вывести в продажу в ближайшие годы.
Также у международного агентства элитной недвижимости Savills есть данные, что первичный рынок данного сегмента может пополниться еще 16 проектами в основном в Хамовниках, Дорогомилово, Пресненском районе, Якиманке. В таком случае объем предложения станет больше на 3,5 тыс. лотов общей площадью 390 тыс. кв. м, а средневзвешенная стоимость увеличится на 31% и достигнет 1 млн руб. за «квадрат».
Повышение цен неизбежно. Это связано с двумя основными факторами: застройщики все больше переходят на работу по счетам эскроу, и в новом предложении предусматривают много клубных домов с большим объемом лотов с отделкой. Но это не должно сказаться на ликвидности проектов, так как девелоперы предлагают своим клиентам различные варианты оплаты – например, длительную рассрочку.
- Покупатели побаиваются необычного жилья: спрос на квартиры с нестандартными планировками упал вдвое
- Исчезающий вид: всего 30% новостроек «старой» Москвы имеют видовые квартиры
- Евгения Рекшан
Дата публикации 17 февраля