Покупка недвижимости за рубежом – одна из самых надежных инвестиций.
Об этом часто говорят эксперты: инвестор получает источник регулярного дохода, плюс приятный бонус — возможность оставить повседневную суету и безмятежно отдохнуть в своем жилье с видом на море.
Но для многих фраза «вилла в Испании» все еще звучит как красивая мечта, с этой мечтой люди многие годы проживают в старой хрущевке: «Хотелось бы, да как?».
Как оценить рынок, составить стратегию, разобраться с местными налогами и начать зарабатывать? Что лучше – сдавать в аренду или делать спекулятивные покупки? И наконец, в недвижимость каких стран сейчас лучше вкладываться? Подробно об этом рассказал Виталий Яковлев – руководитель отдела продаж международной инвестиционно-строительной компании Hayat Estate с офисами в 5 странах мира.
— Виталий, стоит ли сегодня инвестировать в зарубежную недвижимость?
— Я не знаю времени, когда в недвижимость не нужно вкладывать деньги. Кажется, что этот рынок – только камни и кирпичи, на самом деле он постоянно развивается. А кризисное время находится у нас в голове: нам говорят, что кризис в стране, так мы и думаем.
Кризис – не значит, что у людей стало меньше денег, это значит, что в какой-то момент у кого-то денег стало меньше, а у кого-то их стало больше. Вопрос надо ставить так: где на данный момент выгодно и надежно вложить деньги в недвижимость.
Иначе можно просто «заморозить» свои деньги или потерять какую-то их часть.
— А с каким капиталом можно начинать это дело?
— Если у вас есть 2 тысячи долларов – это ваш первый взнос и, конечно, определенные стабильные доходы в валюте. Под вас уже можно будет расписать рассрочку, возможность получения кредита. Не факт, что вы будете выплачивать деньги до конца за это жилье, может, вы захотите его перепродать, когда цена увеличится. Заработаете на этом, пойдете и купите другую недвижимость.
— Какие же страны в тренде по вашим наблюдениям?
— Самые привлекательные сегодня для инвестиций страны, на мой взгляд, это прежде всего Турция, где после девальвации лиры цены сейчас находятся на локальном минимуме и имеют тенденцию к росту, затем следуют Испания, Таиланд. Очень интересными стали такие направления как Кипр и Болгария. Нельзя обойти вниманием и такие страны, как Германия, Черногория, Польша, Греция. В каждом государстве есть свои входящие условия и свои цены.
Если у человека ограниченный бюджет, но он хочет купить жилье на первой/второй линии моря, либо заработать на строительстве, то это Турция.
Здесь цены сейчас на уровне Болгарии и Грузии, хотя длительность сезона и, как следствие, заработок от туристической аренды, вдвое выше! Также есть высокий потенциал роста цены за счёт того, что в 2018 цены просели на 20-40% вследствие девальвации лиры.
Для Испании лучше долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 5-10-15 лет, когда недвижимость в этой стране придет на круги своя. Потому что испанский рынок только последние два-три года показал тенденцию к росту. До этого он практически десять лет падал.
Если мы рассматриваем Таиланд, то, безусловно, здесь самая выгодная арендная ставка — это хорошая страна для того, чтобы купить и сдавать. Именно для инвесторов есть программы по гарантированной аренде: человек просто покупает недвижимость, отдает ее управляющей компании и получает свои доходы.
Но тут, чтобы приехать и отдохнуть в своей квартире, вам нужно будет заплатить деньги — это бизнес. Есть гарантированная аренда под 7% годовых, под 10% и даже под 12% — но это инвестиция на 5-10-15 лет. Для инвестора – это очень удобно, не нужно думать об амортизации квартиры, о клиентах, об уборке, налогах.
Недвижимостью зачастую управляют не безымянные тайские компании, а такие гиганты отельного бизнеса как Sheraton, Best Western, Wyndham, Marriott.
Южный Кипр – это страна, которая сейчас на первом месте среди потенциальных инвесторов, которые хотят получить либо второе гражданство, либо вид на жительства (далее — ВНЖ) через покупку недвижимости. Почему? Потому что Кипр входит в Евросоюз.
В той же Турции и Черногории при покупке недвижимости вы тоже практически сразу получаете вид на жительство на год на всю вашу семью. На Кипре такие же условия при покупке любой недвижимости от 300 тысяч евро.
Но это вид на жительство страны Евросоюза и с ним вы сможете уже путешествовать по Европе без виз. Открываются большие перспективы. А если вы открываете ПМЖ на Кипре, возможностей станет еще больше.
Причем ПМЖ у вас пожизненный, вам нужно будет только в течение двух лет один раз слетать на Кипр. То есть остров перед вами не ставит никаких условий, практически.
Для больших клиентов здесь предусмотрена интересная программа по инвестициям – Вы вкладываете в местную недвижимость 2 млн евро и за 3 месяца получаете гражданство.
При этом вы не дарите экономике Кипра эти деньги, в отличие от, например, Мальты, где для паспорта вам просто нужно будет безвозвратно отдать стране более полумиллиона евро.
Здесь вы спокойно получаете на всю семью паспорта и через 3 года можете спокойно продать свою недвижимость, оставив только квартиру минимальной стоимостью в 500 тысяч — это должна быть ваша резиденция на Кипре.
Что еще важно знать потенциальному инвестору о Кипре – здесь нашли огромное месторождение газа и с 2019 года начнется его промышленная разработка. Объем запасов – 300% от ВВП страны. На остров придут крупнейшие нефтегазовые компании. Кроме того, на Кипре одобрено строительство крупнейшего в Европе казино-курорта.
— Чем привлекательна недвижимость Черногории для инвестора?
— Ну, смотрите. Все наши клиенты в основном хотят покупать недвижимость у моря. Турция, Кипр, Испания – это Средиземноморское побережье.
Чем выгодно отличаются страны Балканского полуострова – Албания, Черногория и Хорватия – тем, что они находятся на Адриатическом побережье. Это другое море, другая природа. Черногория вообще очень компактная страна – есть такие красивые города-бухты, как Будва, Бар, Котор.
Там комфортно жить, и вы находитесь в центре Европы. Черногория сейчас подала заявку в НАТО. Недвижимость в Черногории стартует от 1600 евро за квадратный метр. Квартира 1+1, порядка 50-60 квадратов может стоить от 75 тысяч евро.
Да, это будут не такие шикарные комплексы, как в Таиланде или Турции, но эта квартира будет находиться в 800 метрах от побережья, ночная жизнь Будвы будет перед вами!
— Виталий, а как же можно осуществить мечту «вилла в Испании»?
— Основной момент – оформление этой виллы. В Испании, если вы захотите купить землю, вы должны понимать, что нужно заплатить налог в 21% при покупке участка. И это не маленькая сумма.
Когда вы на своем участке земли построите виллу, также вам нужно будет еще заплатить 10% НДС уже с этой виллы или с любой другой недвижимости.
И плюс около 3% от суммы – все затраты по сделке: адвокат, нотариус.
Мы советуем нашим клиентам находить участки, которые принадлежат застройщикам, потому что они уже за вас заплатили налог на землю. И этот застройщик под ваш проект построит виллу, в онлайн-режиме вы сможете наблюдать и контролировать этот процесс.
От 9 до 12 месяцев вполне возможно сделать себе красивую виллу в разных районах: от Плайя-де-Аро на границе с Францией и до Коста-Бланки, Аликанте, Малаги. Сейчас не проблема построить в Испании недвижимость. От 300 тысяч евро можно уже рассматривать такую покупку. Местные банки выдают кредиты нерезидентам, процентная ставка в районе 2,8 — 3,5 % в год.
Но нужно обязательно доказать ваши доходы, показать ваш уровень жизнь. Ну и чтобы получать вид на жительство в Испании, нужны дополнительные средства, причем не кредитные.
Отмечу, что по запросам клиентов на квартиру у нас сейчас на первом месте – Аликанте, там очень приемлема цена-качество: от 120-130 тысяч евро можно рассматривать хорошие апартаменты в новых комплексах в доступности 300-400 метров до моря. На втором месте — остров Майорка, на третьем — Каталония (но количество реальных сделок там ниже, потому что цены в Барселоне на порядок выше, чем в других регионах Испании.
— Как обстоят дела со сдачей в аренду жилья в Испании?
— Для аренды лучше покупать жилье в двух самых востребованных туристических регионах: Коста-Бланка и Майорка. Но там очень высокие штрафы, если вы решите зарабатывать на аренде «в черную». Поэтому нужно искать управляющую компанию с лицензией на сдачу.
— Что происходит сейчас на рынке недвижимости в Таиланде?
— Рынок Таиланда – это наглядный пример, что рынок недвижимости живой и постоянно на нем что-то происходит. Когда несколько лет назад произошла девальвация рубля, россияне начали массово продавать свою недвижимость в Таиланде с дисконтом в 50-60% — за 25 тысяч долларов можно было купить квартиру.
Тем самым они обвалили рынок и цены. Застройщики перестали строить – цена квартиры в их комплексе была намного выше, чем любой человек мог купить на вторичном рынке у того же россиянина.
Буквально год это продолжалось, через год на место россиян пришли французы и другие европейцы, и сейчас они занимают лидирующие позиции по инвестициям в недвижимость, плюс приезжают сейчас китайцы. Таиланд для них — это уже не просто отдых, но и вложения.
Потому что в Таиланде строятся действительно очень классные комплексы. Самые главные места – это Пхукет и Самуи. Клиенты на аренду есть постоянно, турпоток круглогодичный. Ваша квартира будет постоянно востребована.
Цены на недвижимость здесь уже не падают, а медленно растут: Паттайя начинается от 45-50 тысяч долларов – без гарантированной аренды, это будет квартира-студия порядка 30-35 кв.м.
, но в Таиланде научились очень качественно распределять жилое пространство. Инвестиции под гарантированную аренду стартуют от 70 тысяч долларов, но это будут стабильные выплаты.
На островах в новых комплексах на побережье чек начинается от 100 тысяч долларов.
Если же вы хотите переехать и вам не обязательна близость моря, то, допустим, в центре Пхукета можно купить хороший таунхаус за 100-110 тысяч долларов, и это уже не апартаменты 35 кв.м.
В Таиланде нет налога на недвижимость, нет вида на жительства, вы можете приезжать туда по разным визам: рабочей, студенческой, гостевой и находиться там сколько угодно, просто периодически меняя эти визы. На островах хорошая инфраструктура, открываются британские школы – то есть, дети смогут изучать английский язык.
Основными застройщиками в Таиланде сегодня являются тайские и норвежские компании. Среди покупателей много китайцев.
— А какая динамика цен и обстановка на рынке недвижимости наблюдается в других странах?
— В Турции, несмотря на все катаклизмы, цена на недвижимость теперь растет, застройщики не останавливаются. На первичном рынке цена за квадрат начинается от 600 евро — это новые комплексы в километре от моря.
Самый большой процент роста – в Стамбуле (здесь большие перспективы — построен уже третий аэропорт, который стал одним из самых больших в Европе и в мире) и на Средиземноморском побережье (Алания, Анталия). Большое количество отелей на турецком побережье выставлены на продажу.
И сейчас одни из основных инвесторов, кто здесь покупает отели, – это граждане США. Китайский инвестор Турцию для себя еще не открыл, но я уверен, что инвестиции из Поднебесной скоро придут и сюда.
Сейчас действительно правильное время для входа в турецкий рынок. Если в 2017 году цены застройщиков на фундаменте стартовали от 40-45 тысяч евро, то сейчас на рынке есть предложения от 28-30 тысяч евро.
В Испании, как я уже сказал, тоже наметился стабильный рост цен.
Кипр – там изначально цены были не маленькие, поэтому сейчас Кипр больше берет инвесторов паспортными программами и тем, что они улучшили качество строительства. В Черногории есть тенденция к росту цен на побережье.
Все страны, о которых мы с вами говорим, они интересны с точки зрения того, что там растут цены и там приемлемые условия для иностранных инвесторов.
— Как вы оцениваете качество строительства в этих государствах?
— Турки – это одни из самых лучших строителей, по объемам они занимают третье место в мире — впереди только США и Китай. Это у нас есть такое понятие как «квартира после строителей», где вам еще нужно будет тратиться на ремонт.
Турция от этого отказалась много лет назад, и сейчас квартира вам сдается готовая, зачастую уже с мебелью и техникой. На этапе строительства застройщик все сделает за Вас.
Таиланд по качеству может абсолютно конкурировать с Турцией, и в новых комплексах квартиры только «под ключ» идут.
В Испании можно купить квартиру и после строителей, но в основном апартаменты по цене от 200 тысяч евро сдаются тоже уже с ремонтом, может входить в цену и пакет мебели. В Черногории внутренний ремонт тоже уже будет.
— Спекулятивная покупка, например, в Турции насколько выгодна?
— Разница в цене на этапе проекта и уже готового жилья может составлять от 15 до 50%. В Алании на первой линии на этапе фундамента цена может быть 1000 евро за кв.м, а когда эта квартира будет готова и сдана – она будет стоить более 1.500 тысяч за кв.м.
— Какой совет вы бы могли дать тем, кто собирается покупать зарубежные апартаменты?
— Если человек задумывается о том, чтобы вложить деньги в недвижимость за рубежом, в первую очередь ему нужно ответить самому себе на вопрос: «Для чего я хочу купить эту квартиру или дом?».
Запросы разные, кто-то хочет переезжать на ПМЖ, кто-то хочет зарабатывать на строительстве спекулятивную прибыль, кому-то нужен небольшой, но стабильный доход – и все это разная недвижимость: по локации, по цене, по оформлению и так далее.
Первый вопрос, на который необходимо себе ответить звучит так “С какой целью Я хочу приобрести себе недвижимость за рубежом?”. От ответа на этот вопрос зависят выбор страны, локации, типа недвижимости и все дальнейшие действия.
Спасибо за беседу!
В 2016 году в москве жилье дешевеет быстрее, чем в других регионах россии
Москва поставила рекорд удешевления жилья среди всех городов России с миллионным населением.
Как передает РБК, сравнение колебания цен на дома и квартиры «вторички» в 15 крупнейших городах в России показало, что с января по сентябрь 2016 года жилье в Москве потеряло в стоимости 8,3%.
Средняя стоимость 1 кв. м. упала к октябрю до 171,6 тыс. рублей. Хотя в начале года кв. м. в среднем стоил 187,1 тыс. рублей.
Сопоставимую с Москвой динамику продемонстрировали Новосибирск и Воронеж, где вторичная недвижимость подешевела на 7,35% и 7,09% соответственно.
Санкт-Петербург занял 11-е место с результатом -2,57% — к сентябрю жилье там упало в цене до 103,4 тыс. рублей за 1 кв. м.
- Цены на квартиры в Москве и ближнем Подмосковье почти сравнялись
- По данным Ассоциации застройщиков Московской области, стоимость квартир в новостройках столицы, Новой Москвы и ближнего Подмосковья стала практически одинаковой, сообщает РИА «Новости».
- На рынок Москвы вышел большой объем жилья по таким ценам, что Подмосковье перестает пользоваться своим конкурентным преимуществом дискаунтера.
- Времена, когда квартира за МКАД продавалась вдвое дешевле аналогичной в пределах кольцевой, прошли.
Если опираться на доступную аналитику, в августе 2016 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках экономкласса Московской области составила 73,6 тыс. рублей, комфорт-класса — 75,8 тыс. рублей. Аналогичная цена «метра» в Новой Москве за тот же период, — 79,2 тыс. рублей в экономклассе и 87,9 тыс. в комфорт-классе.
Дешевеет в Москве и аренда жилья — «однушка» стоит 18 тыс. рублей в месяц
Дешевеет в Москве и аренда квартир. В сентябре 2016 года снять «однушку» в столице можно за 18 тыс. рублей в месяц.
Такой экономичный вариант аренды квартиры находится на бульваре Генерала Карбышева, в 10 минутах транспортом от станции метро «Октябрьское Поле». Малогабаритная однокомнатная квартира находится на пятом этаже кирпичной пятиэтажки, жилье сдается со всей необходимой мебелью и бытовой техникой.
Двухкомнатную квартиру в Москве можно снять минимум за 25 тыс. рублей в месяц. Самая дешевая квартира находится на пятом этаже пятиэтажного панельного дома на Самаркандском бульваре, в 15 минутах пешком от «Выхино».
Самым экономичным вариантом аренды «трешки» стала квартира на третьем этаже 22-этажного нового монолитного дома на Синявинской улице, в 10 минутах езды от «Речного вокзала». Квартира площадью в 75 квадратных метров с ремонтом, но без мебели и техники обойдется в 30 тыс. рублей в месяц.
Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Центральном округе Москвы составила 34 тыс. рублей в месяц.
Самое недорогое однокомнатное жилье можно снять в Южном и Юго-Восточном округах города — не более 26 тыс. рублей в месяц.
В снг жилье дешевеет из-за недоступной ипотеки
Цены на недвижимость падают не только в России. На рынках наших ближайших соседей отмечаются те же тенденции. Недоступность ипотечных кредитов не позволяет населению покупать жилье, что провоцирует снижение цен.
О долгожданном падении цен на российском рынке жилой недвижимости уже говорилось не раз. А что происходит на рынках ближайших соседей России? Насколько сильно кризиса коснулся строительных отраслей стран Ближнего зарубежья? На рынках жилой недвижимости Украины, Белоруссии, Казахстана отмечается снижение цен. Причины тому все те же: мировой финансовый и экономический кризисы.
К факторам, негативно влияющим на рынок недвижимости, можно отнести:
- политическую и экономическую нестабильность;
- сокращение ипотечного кредитования;
- падение цен на нефть;
- девальвация рубля;
- снижение платежеспособности населения;
- формирование отложенного спроса;
- пессимистические ожидания участников рынка.
Жилая недвижимость в «Незалежной»
Уровень продаж жилых домов и квартир в Украине, по данным Национальной ассоциации риелторов страны, сократился в 6.5 раза, превысив ожидаемые темпы падения втрое от заявленного в октябре.
В Киеве не реализуются квартиры стоимостью $50 тыс., которые еще в 2007 году уходили за полчаса с тремя посредниками и бешеными процентами, сообщает украинское агентство Dom. ria.ua.
Эксперты по недвижимости прогнозируют к лету падение цен на уровень 2003 года, а к осени 2009 — на уровень 2000 года: $10-15 тыс. за однокомнатную квартиру в Киеве.
Стоимость вторичного жилья в Киеве за второе полугодие 2008 упала на 23-26% сообщает Интерфакс.
Как и в России, пик обвала пришелся на конец года. Если в июле цены на жилье в столице повысились в среднем на 0.5-1.4%, в августе — снизились на 0.4-1.3%, в сентябре — практически не изменились, в октябре — снизились на 2-2.5%, в ноябре — на 4-6%, то декабре же стоимость квартир упала в среднем на 15.8%.
В то же время с сентября 2008 года по первые числа января 2009 года количество сделок в среднем на столичном рынке недвижимости уменьшилось на 50%.
Кроме того, в сентябре 2008 года 70% сделок на рынке жилья проходило с привлечением ипотеки. В настоящее время этот сегмент покупателей отсеялся.
Сегодня покупают те, кто готов был приобрести квартиру в кредит не с минимальным первоначальным взносом в 10-15% от стоимости жилья, а имел на руках хотя бы 40-60%.
Вместе с тем, собственники ранее заложенных под кредиты квартир и нуждающиеся в деньгах значительно снижают цены на жилье.
Факторы, положительно влияющие на рынок недвижимости:
- повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения капитала;
- снижение долларовых цен (для тех, кто имеет валютные накопления);
- сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;
- позитивные сигналы от правительства (возможность государственного субсидирования ипотечных программ).
Белорусское затишье
Как передает портал «БелаПан», если кредитование банков коммерческого строительства до лета не возобновится, цены будут понижаться примерно на 15% по отношению к декабрю. Цены на недвижимость в Белоруссии будут падать.
До лета 2009 года цены на рынке недвижимости Белоруссии будут постепенно понижаться. Вторичный рынок поползет вслед за первичным. По долгосрочному прогнозу, через год-полтора удар по рынку недвижимости в виде сворачивания строительных проектов приведет к снижению предложения и росту цен в Белоруссии.
Азиатские просторы
Строительная отрасль переживает трудный период: сократились объемы производства, уменьшились потребности в строительных материалах, передает газета «Вечерний Казахстан» слова замгендиректора «Алматытехстройэксперт» Казбека Баймышева.
В следующем году застройщики в одном из крупнейших городов Казахстанра Алматы займутся завершением начатых объектов в строительстве, особенно с участием дольщиков. Очевидно, что будет уменьшаться процент строительства новых объектов, в том числе и в жилищной сфере.
Главная причина — глобальный финансовый кризис и большой процент недостроенных комплексов в городе, считает замгендиректора «Алматытехстройэксперт».
После периода интенсивного роста цен на недвижимость, пик которого пришелся на II — III кварталы 2007 года, в Казахстане наблюдается повсеместное снижение цен на недвижимость.
В особенности эта тенденция ощутима в городах Астана и Алматы, которые являются основными «строительными площадками» республики. Так, в конце III квартала 2008 года падение цен на жилье по сравнению с соответствующим периодом предшествующего года, составило в Алматы 27%, в Астане — 17%, в целом по Казахстану — 10%, сообщает «Вечерний Алматы».
За декабрь цены на рынке недвижимости города Ташкента снизились на 20%, сообщает ИА «Фергана.Ру» со ссылкой на радио «Озодлик» (узбекская служба «Радио Свобода»). По данным электронного издания, сегодня за один квадратный метр жилья в Ташкенте в среднем дают по $900, тогда как в октябре предлагали по $1.2 тыс.
Двухкомнатные «хрущёвки» до этого поднялись в цене до $27 тыс., а теперь такие же квартиры можно приобрести и за $23 тыс., а если кто-то торопится продать, можно купить и за $20 тыс.
При этом причиной понижения цен риелторы узбекской столицы называют отсутствие покупателей из России и Казахстана. Кроме того, в Ташкенте ужесточены правила оформления сделок купли-продажи недвижимости.
Раньше покупатели из провинции могли оформлять купленную жилую площадь в столице как дарение. Сейчас это строго запрещено. Власти Ташкента в устном порядке запретили нотариальным конторам города оформлять такие сделки. Есть слухи, что такое распоряжению дал сам премьер-министр Республики Узбекистан Шавкат Мирзияев.
Ташкентские риелторы озвучивают свои предположения о причинах резких колебаний цен на недвижимость. По их словам, в конце 2006 — начале 2007 года правительство республики активно выделяло средства на ипотечное кредитование, что сразу же вызвало удорожание жилья.
- Однако из-за страха перед мировым финансовым кризисом в начале декабря текущего года ипотечные программы были практически закрыты, что привело к затишью на рынке недвижимости.
- Купить и продать недвижимость теперь можно онлайн
- Эксперты назвали самую дорогую недвижимость на вторичном рынке
- Россияне вошли в топ-3 рейтинга по числу покупок жилья в Турции
Почему жилье оказалось «вне зоны доступа»?
6 стран, где жилье у моря стоит дешевле, чем квартира на отшибе наших мегаполисов
В современном мире миграция уже кажется чем-то обыденным. Немногие остаются в том городе или даже той стране, в которой родились. Стремление к лучшей жизни гораздо более рационально для человека, чем слепое желание оставаться на родине. Да и выгодных вариантов зачастую предостаточно, стоит только захотеть.
AdMe.ru изучил отзывы и составил список курортных стран, покупка недвижимости в которых может стать достойной альтернативой жилью на отшибе мегаполиса. Или не может. Препятствия мы тоже разобрали.
© Marco Verch Professional Photographer and Speaker / flickr
Чистое Адриатическое море, горы, приятный климат и относительная дешевизна делают Черногорию привлекательной не только для туристов, но и для мигрантов. Квартиру с 2–3 комнатами можно купить примерно за ₽ 2 млн.
Подвох: на хорошую работу и бизнес рассчитывать не стоит: в Черногории высокая безработица, почти нет условий для создания своего дела. Однако здесь низкая стоимость жизни, можно попробовать влиться сферу туризма или работать удаленно.
Судя по количеству эмигрантов, Испания — отличный вариант для миграции. Многие отмечают высокое качество жизни по отношению к стоимости. Квартиру, например, в Торревьехе или Аликанте можно купить от ₽ 3,5 млн.
Подвох: двойное гражданство допускается здесь только со странами Латинской Америки, Андоррой, Филиппинами, Экваториальной Гвинеей и Португалией. Всем остальным желающим стать подданными короля Испании придется отказаться от паспорта родной страны.
Греция также долгие годы остается одним из основных направлений для миграции. Те, кто проживает здесь хотя бы пару лет, уже никуда не спешат уезжать и чувствуют себя комфортно. Стоимость квартир у моря начинается от ₽ 2,5 млн.
Подвох: высокий уровень безработицы и сложная, запутанная бюрократия. Причем у греков есть национальные особенности: непунктуальность и неторопливость, благодаря чему на любую бумажку уйдет уйма времени и сил.
Бытует мнение, что это едва ли не лучшее государство для миграции, однако местные жители и законы с этим не согласятся. Впрочем, дешевое жилье здесь и правда есть. Например, в Паттайе. Стоимость апартаментов здесь начинается от ₽ 3,5 млн.
Подвох: на легальную высокооплачиваемую работу в Таиланде полагаться не стоит. На бизнес — тем более. У предприятия должно быть как минимум 3 учредителя, один из которых — таец, ему должно принадлежать не менее 51 % акций. Не имея стабильной удаленной работы, не приходится и рассчитывать на райскую жизнь в Тае.
Болгария, конечно, не самая богатая страна Европы, но дешевое жилье и доступ к морю делают ее выгодной для фрилансера. Стоимость небольших студий на Солнечном Берегу начинается от ₽ 700 тыс., а домов с площадью от 70 м² — от ₽ 2 млн.
Подвох: кардинально сменить обстановку гражданам постсоветского пространства тут вряд ли получится. И с работой не все так просто: большинство иностранных дипломов здесь бесполезно, да и местные компании предлагают гонорары под стать ценам на жилье.
Помимо моря и приятного климата, Турция предлагает мигранту низкую стоимость жизни, разнообразные яства. Самые дешевые квартиры здесь в Аланье. Мебелированную «однушку» получится купить за ₽ 1,7–2 млн, «двушку» — от ₽ 2 млн.
Подвох: своеобразный нрав местных, к которому трудно привыкнуть. Первое время приходится мириться с одиночеством. Непривычны будут и многие законы. Каждые несколько часов, например, по всей стране начинают работать громкоговорители. По ним в течение 10 минут тебя неустанно призывают начинать молиться. Также трудно будет найти официальную высокооплачиваемую работу.
Как вы относитесь к миграции? Хотели бы жить в какой-нибудь из предложенных стран?
Российское жилье назвали самым дешевеющим в мире — Бизнес и Финансы — Курс Денег
Самое быстро дешевеющее жилье в мире находится в России, выяснили в компании Global Property Guide. За 2015 год фактические цены на российскую жилую недвижимость упали на 15,3%, а номинальные — на 3,1, сообщает РБК.
Рынок российского жилья страдает от низких цен на нефть, падающего курса рубля и нестабильной ситуации на Украине, убеждены в Global Property.
«Россия — слабейший рынок недвижимости в мире, — сказано в отчете Global Property Index. — Результаты 2015 года оказались еще хуже, чем итоги 2014 года, когда цены на недвижимость понизились на 6,15%.
В прошлом году в стране зафиксировано наиболее сильное падение цен на жилье с 2011 года. Большая разница между номинальным (на 3,1%) и фактическим (на 15,3%) снижением цен обусловлена очень высокой инфляцией.
По данным Росстата, в 2015 году инфляция составила 12,9%».
Global Property Index: динамика цен на жилье за последний год в разных странах мира
| 1 | Турция | 14,3% | 24,4% |
| 2 | Швеция | 12,3% | 12,3% |
| 3 | Катар | 10,6% | 14,2% |
| 4 | Китай | 9,1% | 11,2% |
| 5 | Румыния | 7,7% | 6,7% |
| 6 | Германия | 7,6% | 7,9% |
| 7 | Исландия | 6,9% | 9,1% |
| 8 | Ирландия | 6,5% | 6,6% |
| 9 | США | 5,3% | 5,8% |
| 10 | Израиль | 5,2% | 4,3% |
| 11 | Эстония | 4,6% | 4% |
| 12 | Канада | 4,5% | 6,2% |
| 13 | Мексика | 4,4% | 6,8% |
| 14 | Великобритания | 4,1% | 4,3% |
| 15 | Португалия | 4% | 4,5% |
| 16 | Нидерланды | 3,9% | 4,6% |
| 17 | Хорватия | 3,8% | 2,8% |
| 18 | Литва | 3,7% | 3,6% |
| 19 | Новая Зеландия | 3,2% | 3,3% |
| 20 | Филиппины | 3% | 4,5% |
| 21 | Латвия | 2,5% | 2,8% |
| 22 | Южная Корея | 2,3% | 3,5% |
| 23 | Норвегия | 2% | 4,6% |
| 24 | Таиланд | 1,9% | 1,1% |
| 25 | Швейцария | 1,8% | 0,5% |
| 26 | Словакия | 1,6% | 1,2% |
| 27 | ЮАР | 1% | 6,3% |
| 28 | Япония | 0,9% | 1,1% |
| 29 | Вьетнам | 0,8% | 1,1% |
| 30 | Македония | 0,7% | 0,9% |
| 31 | Кипр | 0,6% | -1,4% |
| 32 | Финляндия | 0,5% | 0,2% |
| 33 | Гонконг | 0,1% | 2,5% |
| 34 | Индонезия | -0,2% | 4,6% |
| 35 | Испания | -1,7% | -1,7% |
| 36 | Украина | -2,8% | -2,3% |
| 37 | Сингапур | -3% | -3,7% |
| 38 | Тайвань | -4,4% | -4,1% |
| 39 | Греция | -4,9% | -5,5% |
| 40 | Бразилия | -7,4% | 2,5% |
| 41 | Пуэрто-Рико | -14% | -14,2% |
| 42 | Дубай (ОАЭ) | -14% | -11% |
| 43 | Египет | -14,2% | -4,7% |
| 44 | Россия | -15,3% | -3,1% |
| Как считали: По данным Global Property Index, сравниваются цены на жилую недвижимость в четвертом квартале 2014 года и в четвертом квартале 2015 года. В Эстонии, Литве, Хорватии, Японии, на Украине и Филиппинах рассматривалась стоимость жилья только в столичных агломерациях. При расчете фактических цен вводится поправка на величину инфляции. В номинальных ценах поправки отсутствуют, а цены рассчитаны в национальной валюте каждой страны. Global Property Guide ежеквартально оценивает динамику цен на жилье в различных странах мира: при составлении рейтинга учитываются официальные данные госструктур, центральных банков и риелторов. Обычно в рейтинг входит 58 стран, однако в итоговой таблице за 2015 год значатся только 44 государства. В компании объясняют свой выбор стран невозможностью получить достоверные сведения о динамике стоимости жилья в других государствах. |
Ранее подобное исследование о мировых ценах на жилую недвижимость представила международная консалтинговая компания Knight Frank. По их данным, за последний год цены на российское жилье упали только на 0,4%, а самым дешевеющим регионом мира признали Украину с результатом в –12%.
В рейтинге Global Property Guide Украина, напротив, оказалась на восемь строчек выше России с удешевлением жилья на 2,7% за год. В 2014 году украинская недвижимость потеряла в цене 37,3%. «Украинский рынок жилья постепенно возвращается в норму. В последнем квартале 2015 года недвижимость в Киеве даже подорожала на 0,04%.
В наступившем году украинский ВВП должен вырасти на 2%», — говорится в материалах Global Property Index.
Страной с самой дорожающей недвижимостью на планете в очередной раз оказалась Турция (+14,3%). Это государство сохраняет высокие темпы прироста цен с 2014 года, когда номинальная стоимость местной недвижимости выросла на 21%.
В позапрошлом году Турция заняла в рейтинге Global Property Guide второе место, уступив только Катару. На сей раз Катар сместился на третью позицию с результатом +10,6% (+14,2% в абсолютных ценах).
На второй строчке — Швеция, недвижимость в которой прибавила в цене 12,3%.
Главной причиной для постоянного удорожания турецкой недвижимости в Global Property Index назвали стабильный экономический рост, выраженный в увеличении ВВП, а также ослабление турецкой лиры по отношению к евро.
Падение курса национальной валюты на 13,5% за последний год привлекло на турецкий рынок покупателей из-за рубежа, утверждают авторы исследования.
Сильнее всего жилье дорожало в крупных городах: в Стамбуле, Анкаре и Измире.
Антон Погорельский
Почему в России резко дешевеет элитная недвижимость
Элитная недвижимость в России дешевеет быстрее, чем в других странах. К такому выводу пришли эксперты консалтинговой компании Knight Frank, проанализировав рынок более чем в 40 крупных мегаполисах. Из российских городов в исследование попали Москва и Санкт-Петербург. Цены на жилые квадраты премиум-класса в столице за год упали на 11,6%, в городе на Неве — на 7,9%.
Элитный ценопад
Опрошенные «Ридусом» эксперты эту тенденцию подтвердили. По словам руководителя отдела элитной недвижимости компании «БЕСТ» Елены Аросевой-Кашириной, в Москве падение цен было даже более ощутимым: за прошлый год они снизились примерно на 13%, в первом полугодии текущего года — на 7%, а в общей сложности за полтора года падение составило около 20%.
Эксперт прогнозирует, что до конца года цены могут еще снизиться, примерно на 5%. А дальше многое будет зависеть от того, как станет меняться политическая ситуация.
С тем, что цены на элитную недвижимость снижаются очень существенно, согласна и независимый эксперт по недвижимости Татьяна Дмитриева. Вместе с тем она отметила, что сейчас на рынке наблюдается ситуация, которая позволяет ожидать приостановки этого ценопада.
Больших дисконтов, которые предлагались еще два-три месяца назад, сейчас уже нет, и сам по себе рынок довольно активный и живой, что для августа не характерно, пояснила эксперт.
Кризис и избыток предложения
В снижении цен виноват кризис. «Спрос рождает предложение, — напоминает Аросева-Каширина. — Спроса меньше на элитную недвижимость, поэтому и падение идет. Мы же все-таки находимся в некоторой изоляции, и денежные средства не так быстро зарабатываются».
По словам Дмитриевой, общая нестабильная экономическая ситуация — это первая причина. Вторая заключается в том, что за последнее время на рынок было выведено много новых объектов. «Такого раньше не было. И сейчас выбор для покупателя элитного жилья довольно-таки большой», — говорит она.
Схожей точки зрения придерживаются и авторы исследования. По словам директора департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольги Широковой, в премиум-сегменте те же проблемы, что и на остальном рынке: на цены давит избыток предложения.
«В первом полугодии стартовали продажи в восьми премиальных и элитных комплексах. Годом раньше вышло всего два проекта и две новые очереди. Сегодня средняя цена предложения находится на уровне 710 тысяч рублей за квадратный метр, почти на 100 тысяч рублей дешевле, чем год назад», — цитирует ее слова Finanz.ru.
Как пояснил генеральный директор Knight Frank StPetersburg Николай Пашков, появление новостроек вытесняет с рынка объекты в уже сданных домах — они-то и дешевеют в первую очередь.
«Элитное жилье очень быстро устаревает, — поддерживает эту мысль Дмитриева. — Те дома, которые были в спросе пять лет назад, уже морально устарели. Новые технологии, новое качество строительства, новые проекты и архитектура — это всегда очень сильно манит. И поэтому если появляется новый объект на рынке, к нему всегда большой интерес».
Когда выбор слишком велик, покупатель слегка теряется. Люди более придирчиво рассматривают объекты, в результате возникает отложенный спрос. Возможно, как раз сейчас они начинают принимать решение и вкладываются в проекты, что и объясняет нетипичное для августа оживление рынка.
Уйти, чтобы остаться
Спрос богачей на жилье никуда не делся, однако интерес смещается к зарубежным приобретениям, следует из данных Knight Frank.
Самым популярным направлением остается Лондон — количество запросов от граждан РФ на покупку жилья в британской столице выросло в 2017 году на 30%.
Чаще всего ищут квартиру «для себя, семьи или детей» в бюджете 1,5−5 миллионов фунтов стерлингов (110−365 миллионов рублей).
«Люди, которые имеют средства в достатке, всегда приобретали что-то и в России, и за рубежом», — отмечает Аросева-Каширина.
Не исключено, что с точки зрения рыночной конъюнктуры зарубежная недвижимость сегодня действительно несколько выгоднее. Но это не значит, что богачи в принципе отказываются от намерения приобретать жилье в России. Возможно, они просто выжидают лучшей цены.
«Весь бизнес даже у тех, кто уехал из России, базируется в России. И какая-то точка опоры здесь у них тоже должна быть. Поэтому, мне кажется, элитное жилье всегда будет востребовано в определенном кругу», — заключает Дмитриева.
Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.
С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.
Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».
Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.
Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.
Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.
— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.
Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.
Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.
Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.
Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.
Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.
Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.
«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?
— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.
Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.
Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.
«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?
— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.
Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.
Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.
Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.
Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.
Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.
Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.
«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?
— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.
«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?
— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.
У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.
Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.
У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.
— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.
Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.
Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.
А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.