Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?
Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед
Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.
Векторы растущего спроса
На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.
Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.
Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.
Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.
По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.
ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед
Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.
При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.
Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.
Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.
Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.
А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.
Специфика рынка
При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.
Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.
Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.
Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.
Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед
Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.
Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.
Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.
К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.
Покупатель в розовых очках
Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.
Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.
Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.
И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.
Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед
Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».
Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.
м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.
Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.
Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.
Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.
Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.
К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.
После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.
- Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
- Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
- Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Все хотят домик у моря: что происходит на рынке недвижимости Крыма
СИМФЕРОПОЛЬ, 18 июн – РИА Новости Крым, Элеонора Павловская. Эксперты фиксируют увеличение числа запросов на приобретение земельных участков в Крыму. При этом качественные пожелания покупателей сильно изменились по сравнению с предыдущими годами. О том, какая недвижимость сегодня кажется наиболее привлекательной и почему – в материале РИА Новости Крым.
Жилплощадь из воздуха: гаражные «шанхаи» в Крыму >>
Cараи по цене дворца
Долгое время самыми дорогими в Крыму были расположенные вдоль побережья земли. Их рассматривали исключительно как инвестиции с высокой доходностью.
Лакомым становился любой участок, расположенный на первой-второй линиях, пригодный для возведения двух- или трехэтажного строения.
Такую недвижимость чаще всего сдавали внаем отдыхающим, а потому предпочтение отдавалось количеству комнат в ущерб удобству планировки и архитектурному вкусу.
В результате все побережье Крыма – от поселка Черноморский до Керчи – изуродовано скоплениями непонятных строений, хаотично нагроможденных друг на друга.
«Участки, которые продаются, очень маленькие – всего 1,5–2 сотки, а их стоимость с неказистым домиком-«человейником» без проекта может доходить до 4–5 млн рублей. Как правило, продавцы позиционируют такую недвижимость как предназначенную для коммерческих целей», – сообщил сотрудник риелторской компании Сергей.
Многие покупатели не спешат вкладываться в подобную недвижимость – высок риск получить предписание на снос строения, расположенного в прибрежной зоне.
Зарегистрировать такую недвижимость как отель также практически невозможно в силу отсутствия проекта на строительство, коммуникаций, подъездных путей, запасных пожарных выходов и прочего.
А для тихой семейной жизни такое расположение мало подходит.
«Для ведения полноценного бизнеса такие участки уже непригодны, — констатирует Сергей и добавляет, – для строительства ИЖС слишком мало места, никто не хочет заплатить порядка 5 млн рублей и получить шумных туристов в качестве соседей».
Высокая стоимость вкупе с необходимостью оборудовать и обслуживать септики, тянуть свет и газ отпугивают покупателя от участков вдоль береговой черты. Однако и городская земля, где коммуникации развиты значительно лучше, давно перестала быть пределом мечтаний.
Спрос упадет, но цены не снизятся: прогноз рынка недвижимости в Крыму >>
От пяти до ста миллионов
Как выяснилось, участки в городской черте также не пользуются высоким спросом. Наиболее частыми причинами отказа от покупки риелторы называют завышенную стоимость участков и недвижимости, общую зашумленность и загазованность, необходимость вкладываться в дорогостоящий ремонт или снос уже существующих строений.
«Как правило, продавец выставляет на продажу дом с земельным участком. Ценник в этом сегменте зависит исключительно от запросов продавца и часто совершенно не связан ни с метражом дома или площадью участка, ни с фактическим его состоянием, – делится наблюдениями консультант по продаже домов Марина.
– Владельцы желают окупить когда-то вложенные в строительство и ремонт средства, «забывая» учесть физический и моральный износ здания. На сегодня стоимость одноэтажного дома постройки середины XX века с участком 3–6 соток может варьироваться от 5 до 17 млн рублей. Если говорить о новостроях, то здесь цены вовсе не лимитированы – от 5 до 100 млн рублей.
Но выставить недвижимость на продажу – одно, а найти покупателя – совсем другое».
По опыту агентов, сегодняшние покупатели стараются учесть все «за» и «против», скрупулезно подсчитывают вероятные расходы на ремонтные работы или техническое переоснащение домов и участков. Часто просят снизить стоимость.
Кстати, наличие плодовых деревьев и кустарников – сегодня тоже скорее минус, чем плюс. В моде сегодня ландшафтный дизайн и неприхотливые вечнозеленые растения.
Дом по цене квартиры?
Покупка построенного по новым технологиям дома от застройщика на первый взгляд кажется очень удачной. Строение новое и вложений не требует, прилегающий участок без растительности. Однако и здесь есть свои тонкости.
«Существует множество очень удачных проектов с гардеробными, дополнительными санузлами и хозяйственными помещениями. Такие чаще берут «для себя», — говорит сотрудница фирмы по продаже домокомплектов Арина. – А оптовые покупатели предпочитают закупать самые дешевые, без изысков. Покупатель получает обычную коробку максимально упрощенной комплектации, но на земле».
К слову, такие домики стоят недорого и прекрасно подходят для молодых пар с маленькими детьми. По крайней мере, у каждого ребенка будет своя комната.
«Весной продажи такого жилья неожиданно выросли, – сообщает консультант по продаже домов. – В основном покупатели стремились реализовать материнский капитал и/или денежные накопления. А вот продажи более дорогих домов просели почти полностью».
Агент рассказала, что наиболее высоким спросом, помимо недорогих домиков, пользовались участки без строений от 5–8 соток и больше, с оборудованными подъездными путями, наличием заведенных на участок коммуникаций и инфраструктурой в шаговой доступности.
«На первое место по продажам вышли участки в небольших населенных пунктах, расположенных в 10–15 км от городов. Такое соседство позволяет совмещать проживание в экологически чистых районах с доступностью благ цивилизации – медицинских учреждений, школ, детских садов, торговых и развлекательных центров, – продолжает риелтор. – Однако рынок успел отреагировать – цены начали расти».
По мнению экспертов, современный покупатель ставит во главу угла качественные характеристики недвижимости, наличие заведенных коммуникаций и площадь участка.
Существующие технологии строительства позволяют быстро возвести капитальный дом по индивидуальному проекту, с необходимым количеством комнат, гардеробных, подсобных помещений и санузлов.
Перечисленное выше свидетельствует, что продавец имеет все меньше шансов диктовать условия.
Рынку недвижимости Крыма придется перестроиться под изменившиеся требования новой генерации покупателей, в противном случае выставленная на продажу недвижимость рискует постепенно превратиться в одряхлевший «неликвид», который никому не интересен, но за который по-прежнему приходится платить налоги.
Бум на рынке недвижимости Крыма
Ипотека на полуострове бьет все рекорды, говорят риелторы. Растут цены на новостройки, «вторичку» и земельные участки, от которых, согласно указу президента, избавляются иностранцы
andriano_cz/ru.depositphotos.com
Крым переживает ипотечный бум. За январь и февраль объем выданных займов на полуострове достиг почти 4 млрд рублей — это больше 1300 кредитов.
По данным агентства недвижимости Deluxe Estate, с начала года спрос на жилье в ипотеку вырос почти на 40%, причем как на квартиры, так и на частные дома.
Как пишут местные СМИ, в Севастополе вырос интерес даже на гаражи. Особый интерес у покупателей к земельным участкам.
Вот что сообщила риелтор из Севастополя Оксана, сотрудники Business FM позвонили ей под видом потенциального покупателя:
— Строительство и обслуживание жилого дома (ИЖС), участок в три-четыре сотки — 1 млн 650 тысяч рублей. Если это для вас дорого, тогда вам надо смотреть до миллиона. А до миллиона — это будет СНТ, садоводство.
— А если ИЖС, то коммуникации проведены?
— Нет. Электричество — столбы, безусловно, приближенно есть, вода — в основном там идет скважина, газа нет.
— А если побольше участок, соток восемь-десять?
— Но у нас практически это невозможно, это очень большие размеры. В Севастополе очень дорогая земля. Участки, если и были в десять соток, уже давно порезали и разделили. Такие большие размеры — восемь-десять соток — могут быть, только если это новая нарезка в поле, от 1 млн 200 тысяч рублей. Кстати, в Любимовке есть за 1 млн 500 тысяч рублей участок в десять соток.
Любимовка — это побережье Черного моря, в 120 километрах от Симферополя.
В Крыму цены не снизил даже вступивший 20 марта в силу президентский указ о запрете для иностранцев на владение землей на полуострове.
По данным Росреестра, от земли уже отказались около 500 граждан других стран. Хотя пока это довольно малая часть — всего иностранным гражданам в Крыму принадлежит 11,5 тысячи земельных участков.
Рассматривая любую недвижимость на полуострове, следует помнить о проблемах с водоснабжением — из разряда тех, которые в обозримом будущем не решатся, отмечает главный представитель общественности Фороса Елена Терновская:
Елена Терновская главный представитель общественности Фороса
Средний ценник по южному побережью Крыма варьируется от 4 млн рублей до 5 млн рублей за однокомнатную квартиру. Больше всего в Крыму подорожала вторичка: в Алуште — на 31%, в Ялте — на 25%. Она по стоимости квадратного метра уже опередила Санкт-Петербург и подбирается к московским ценам. О причинах этого феномена рассуждает крымский журналист и блогер Александр Горный:
Александр Горный крымский журналист и блогер
Как отмечают опрошенные Business FM риелторы, чаще всего квартиры в Крыму берут в новостройках на этапе котлована. При этом они ожидают дальнейшего роста спроса на жилье и повышения цен на него — с началом весны жилищный рынок Крыма только раскачивается, а больше всего сделок заключается традиционно с августа по декабрь.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Крымская ловушка жилищных цен
Ценам кризис нипочем
По данным федерального портала «Мир квартир» за три квартала этого года средняя стоимость квартиры в новостройках Севастополя выросла на 15,4% — до 5,641 млн рублей.
По этому показателю в рейтинге ресурса Севастополь занимает шестое место среди крупных городов России, уступая только Москве, Санкт-Петербургу, Сочи, Владивостоку, а также усредненной стоимости квартир в Московской области, причем цены на жилье в перечисленных территориях росли заметно медленнее.
В Сочи, например, за три квартала «Мир квартир» зафиксировал увеличение средней стоимости квартиры в первичном фонде на 8,9%. А по средней стоимости квадратного метра (90565 рублей) Севастополь к началу октября находился на девятом месте в стране.
В Симферополе, по данным того же источника, средняя цена на квартиры в новостройках за девять месяцев выросла почти на 10%, до 5,197 млн рублей. Теперь столица Республики Крым входит в первую десятку городов по этому показателю, а по средней стоимости квадратного метра (82723 рубля) занимает 13 строчку.
Похожая картина и на рынке вторичного жилья.
Как утверждают аналитики «Мира квартир», по итогам трех кварталов средняя цена на квартиры в этом сегменте в Севастополе подскочила на 13,7%, до 6,096 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» увеличилась более чем на 10%, до 99210 рублей. По этим параметрам Севастополь занял пятое место в списке 70 крупнейших городов России с населением более 300 тысяч человек.
- В Симферополе вторичка с начала года дорожала не столь агрессивно – средняя стоимость квартир выросла примерно на 4%, до 4,542 млн рублей, а квадратный метр увеличился в цене на 2,4%, до чуть более 79 тысяч рублей.
- Однако в общем зачете Симферополь ушел не так далеко от Севастополя: по средней стоимости «квадрата» в последнем по времени рейтинге «Мира квартир» он занимает десятое место в России.
- Стоит отметить, что подобные исследования, как правило, отражают не картину реальных сделок на рынке, а те ценовые предложения, которые присутствуют в открытом доступе.
Однако и по этим данным тенденция вырисовывается совершенно четко: в этом году, несмотря на коронавирус, экономический кризис и дальнейшее падение доходов населения, цены на жилье в Крыму росли как ни в чем не бывало.
И, вероятно, еще какое-то время продолжат расти, если судить по динамике третьего квартала, когда в Севастополе, по данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра первичного жилья прибавила 4,6% — один из самых высоких показателей по стране.
Государственная щедрость с двойным дном
В этом году, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, крымский рынок жилой недвижимости в целом окончательно синхронизировался с тенденциями материкового рынка, хотя его характерные особенности по-прежнему заметны.
Прежде всего это явное разделение на два сегмента – обычного городского жилья и курортной недвижимости, ситуация в которых может сильно отличаться.
В первом из этих сегментов, отмечает эксперт, приводя в качестве примера Севастополь и Симферополь, цены на жилье росли достаточно активно все последние годы, причем быстрее, чем в среднем по России.
Прежде всего это было связано с определенным дефицитом предложения, что делало рост цен более заметным, чем в центрах соседних регионов — Краснодаре или Ростове-на-Дону.
В сегменте курортной недвижимости уровень цен и так был достаточно высок, потенциала для дальнейшего роста не было, поэтому цены балансировали примерно на одинаковых отметках.
В этом году, констатирует Володько, на рынок жилья в Крыму действовали те же самые факторы, что и в других российских регионах:
«Девальвация рубля по всей России вызвала определенный рост спроса на недвижимость еще в конце зимы – начале весны. Льготная программа по ипотеке тоже вызвала определенный рост спроса и цен. Плюс — фактор перехода застройщиков на систему проектного финансирования также сказался на ценах на жилье в Крыму».
Очевидно, что в случае с льготной (субсидируемой государством) ипотекой со ставкой 6,5% годовых сработала хорошо знакомая закономерность, о которой эксперты рынка недвижимости напоминали всякий раз, когда начинались рассуждения в духе «а вот на Западе ипотеку можно взять под два процента».
Это действительно так, однако падение ставок по ипотеке практически до нулевого уровня, как правило, быстро компенсируется ростом цен на жилье – принцип рыночного равновесия еще никто не отменял.
В то же время, добавляет Илья Володько, масштаб программы льготной ипотеки в Крыму оказался меньше, чем в других регионах, поскольку уровень развития ипотечного рынка на полуострове исходно был невысок. Банки, занимающиеся в Крыму ипотечным кредитованием, по-прежнему можно пересчитать по пальцам одной руки, немного пока и объектов, построенных с использованием эскроу-счетов.
В результате, по словам эксперта, число выданных льготных ипотечных кредитов в Крыму существенно меньше, чем в соседних регионах, хотя после того, как ограничение по стоимости объектов повысили до 10 млн рублей, популярность программы может повыситься.
Прежний лимит – 3 млн рублей – для Крыма был определенно недостаточен, учитывая довольно высокий уровень цен на жилье во многих городах, признает Володько. Теперь условиям программы по цене соответствуют почти все объекты первичного рынка, но новостроек с использованием эскроу-счетов по-прежнему немного.
Тем не менее, очередные рекорды по ипотеке Крым тоже обновил.
По данным Банка России, в сентябре в РК было выдано ипотечных кредитов на 5,657 млрд рублей, в Севастополе – на 1,873 млрд рублей. Для сравнения, за тот же месяц прошлого года показатели выдачи ипотеки составляли, соответственно, 4,388 млрд и 1,289 млрд рублей.
При этом резерв роста очень велик – как показало недавнее исследование РИА «Рейтинг», РК и Севастополь по-прежнему входят в число регионов с наименее закредитованным населением. Для РК средняя задолженность одного жителя перед банками составляет 57,4 тысячи рублей, для Севастополя — 73,1 тысячу рублей при среднероссийском показателе 251,9 тысячи рублей.
Берите, что дают
Отдельно стоит проанализировать уже отмеченный выше дефицит качественного предложения жилья – точнее, предложения, соответствующего всем новым законодательным нормативам. Этот фактор и раньше влиял на стоимость квартир в Крыму, а в условиях подскочившего спроса после появления льготной ипотечной программы его роль становится еще выше.
Новый скачок цен на крымское жилье произошел в ситуации, когда рынок даже близко не насыщен необходимым объемом предложения.
Достаточно вспомнить, что осенью 2017 года зампред комитета РК по экономической, бюджетно-финансовой и налоговой политике Ольга Виноградова говорила, что для удовлетворения отложенного спроса на жилье на полуострове потребуется как минимум 15 лет и для этого нужно строить не менее миллиона квадратных метров в год, или втрое больше, чем на тот момент.
Но затем сами же крымские чиновники «включили заднюю». Ровно год Минстрой РК обратился на федеральный уровень с просьбой снизить нормативы по нацпроекту, предполагавшие, что в 2024 году республика выйдет на объем строительства в 1,3 млн кв. метров в год, а в целом за пять лет будет сдано 6,5 млн «квадратов».
Как подсчитали в крымском правительстве, эти перспективы были завышены ровно вдвое – к 2024 году удастся сдавать только 650 тысяч кв. метров.
С недавних пор у российских чиновников в регионах появился вполне эффективный инструмент улучшения статистики сдачи жилья – включение в нее домов, построенных на участках для садоводства. По данным Крымстата, за десять месяцев этого года в РК было введено в эксплуатацию более 470 тысяч кв. метров жилья, что даже на 2% больше, чем за январь-октябрь прошлого года.
Однако без учета садоводств показатели сдачи жилья упали более чем на четверть, а в целом на жилье, построенное индивидуальными застройщиками, пришлось почти 385 тысяч кв. метров, включая более 180 тысяч в садоводствах.
В Севастополе, как следует из данных Росстата, за девять месяцев было введено 384,4 тысячи кв. метров жилья (всего на 3,3%, чем за тот же период годом ранее), но в этот показатель также «зашиты» садоводства.
А что происходит у профессиональных девелоперов, можно узнать из свежего бюллетеня Единого ресурса застройщика (ЕРЗ). По данным этого документа, на октябрь этого года в Севастополе строилось порядка 270 тысяч кв. метров жилья – на 18% меньше, чем годом ранее.
В среднем за предшествующий год севастопольские застройщики вводили всего 7,6 тысячи «квадратов» в месяц – на 43% меньше, чем годом ранее. Доля ввода жилья застройщиками при этом была мизерной – 16,5%.
На октябрь в Севастополе эксперты ЕРЗ обнаружили всего 38 строящихся застройщиками домов, имеющие разрешения на строительство и проектные декларации в соответствии с федеральным законом «О долевом строительстве» 214‑ФЗ.
Исходя из этой статистики, нет ничего удивительного в том, что цены с начала года скакнули двузначными темпами. Как следует из документа ЕРЗ, средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках в октябре составляла 79485 рублей – за год она выросла на внушительные 26,3%.
Аналогичные данные есть и по Республике Крым.Здесь текущий объем строительства в октябре несколько вырос в сравнении с показателями годичной давности – до 746 тысяч кв. метров (125 многоквартирных домов), или на 6,6% больше, чем в том же месяце 2019 года.
Цены на новостройки в РК, по данным ЕРЗ, росли не так быстро – всего на 6,4%, или в среднем до 74 тысяч рублей за «квадрат». Но за предшествующий год доля ввода жилья организованными застройщиками также была минимальной – всего 20%, в месяц вводилось 14,2 тысячи кв. м.
Можно отметить и такую особенность, как очень высокая концентрация рынка – по данным ЕРЗ, около 30% новых домов в РК возводят всего два застройщика, Столичная коммерческая группа (СКГ) и ГК «Монолит».
Второй эшелон застройщиков формируют компании «Интерстрой», СК «Статус» и «Петрокомплект» — на них приходится еще порядка 20% возводимого в РК жилья, а остальные игроки совсем небольшие.
Учитывая ряд неизменных условий, в которых существует рынок, аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Крыму будут расти и дальше — как минимум в ближайшие месяцы. Сейчас основная часть цикла повышения цен на жилье в Крыму пройдена, но ставка по льготной ипотеке продолжает стимулировать рынок, констатирует Илья Володько.
Оставшийся потенциал роста цен, по его словам, можно оценить в диапазоне 8-12%.
Как правило, застройщики с некоторым опозданием реагируют на поведение цен, поэтому сейчас они по-прежнему будут стараться прощупывать рынок и повышать цены дальше.
Поэтому тенденция к росту цен, вероятно, продержится еще до весны, но фактически такой рост окончательно сведет к нулю весь позитивный эффект от сниженной ипотечной ставки, считает эксперт.
В предновогодний период традиционно принимается немало решений о покупке жилья, и тем, кто обдумывал приобретение давно в связи с переездом или улучшением жилищных условий, решение можно не откладывать, говорит Володько:
«Тенденция к росту стоимости жилья в Крыму пока не исчерпана, так что в перспективе нескольких месяцев ждать какого-то существенного снижения цен точно не стоит, а наличие льготной ипотеки способствует тому, чтобы не откладывать покупку.
Если же покупка недвижимости в Крыму рассматривается как инвестиция, то при наличии «живых» денег есть смысл подождать. Не исключено, что во втором полугодии 2021 года или уже в 2022 году можно будет рассчитывать на скидки по интересным предложениям при оплате наличными.
Ожидания, что рынок будет еще очень долго идти по пути одновременно роста цены и спроса, нет – уже во втором полугодии следующего года ситуация может ухудшиться.
Сейчас можно рассматривать и варианты приобретения курортной недвижимости для сдачи в аренду – как некое долгосрочное вложение это по-прежнему привлекательный вариант, хотя наиболее подходящий момент для таких сделок уже позади, он остался в 2019 году».
Николай Проценко
Поделитесь этой новостью с друзьями:
Наверх
«Коронавирусный синдром»: недвижимость в Крыму становится все более недоступной
Недвижимость в Крыму становится все более недоступной – цены на квадратные метры растут, но при этом найти «свободные» предложения сложнее с каждым днем.
Как передает корреспондент РИА «Новый День», вопреки многочисленным прогнозам о том, что к 2020-му году цены на жилье в Крыму будут гораздо ниже, чем, к примеру в 2016-м, в данный момент наблюдается обратная тенденция.
Четыре года назад отраслевые эксперты и участники рынка недвижимости рассчитывали, что строительство Крымского моста и трассы «Таврида», а также появление на полуострове строительных компаний с материка повлияют на снижение стоимости квадратных метров. Мост и трасса построены. С материковыми застройщиками, правда, сложнее. И ценник упорно ползет вверх.
Для сравнения возьмем цены на однокомнатную квартиру в Севастополе и Симферополе в мае 2017-го года и августе 2020-го (по данным российского портала недвижимости «Домофонд).
Так, три года назад «однушка» в городе-герое в среднем оценивалась в 3 миллиона 117 тысяч 890 рублей, в крымской столице – в 2 миллиона 430 тысяч 795 рублей.
В настоящий момент такое жилье обойдется в 3,5 миллиона и 3 миллиона рублей соответственно.
По мнению председателя крымской Ассоциации участников рынка недвижимости Олега Коцеблюка, у этой тенденции есть несколько причин.
«Четыре года назад ждали не столько запуска самого Крымского моста и строительства трасы «Таврида», сколько открытия железнодорожного сообщения с материком. Регулярные грузовые перевозки стройматериалов по железной дороге снизили бы ценник на себестоимость строительства жилья на полуострове, а также на топливо.
Я проезжаю по мосту каждые две недели, но пока ни разу не видел, чтобы шел большой грузовой состав. Я так понимаю, что основные поставки по-прежнему ведутся автомобильным транспортом», – рассказал Коцеблюк. Кроме того, несмотря на ожидания, практически ни один крупный материковый застройщик в Крыму так и не объявился.
«Думаю, им не выгодно. Почти все интересные земли выкуплены при Украине в собственность, теперь их можно приобрести по очень дорогой цене. Плюс необходимость выстраивать логистику», – предположил эксперт.
Ранее ходили слухи, что у крупного подмосковного застройщика – ПАО «Группа Компаний ПИК» есть планы на строительство многоквартирного жилья на месте старой больницы им. Семашко по ул. Киевской и психоневрологической больницы по ул.
Розы Люксембург в Симферополе, когда будут сданы новые современные здания под эти учреждения. Но изменились планы у крымских властей – старую территорию отдадут под застройку профильных медкорпусов.
Предположительно, под пациентов с коронавирусной инфекцией.
По словам эксперта, на рынке сейчас дефицит квадратных метров при повышенном спросе на недвижимость. Причем как на покупаемое жилье, так и на арендуемое. Немаловажную роль в подогреве интереса сыграла пандемия коронавируса. В лидерах роста цен приморские города полуострова.
Жители других регионов России, имеющие возможность прикупить квадратные метры на побережье, охотно этим пользуются. Это некая гарантия того, что в случае повторного закрытия границ привычных стран для пляжного отдыха они всегда смогут приехать на полуостров. К себе домой.
Последнее обстоятельство немаловажно, так как впоследствии позволит сэкономить на проживании. Частные дома разлетаются, как горячие пирожки.
«У меня три клиента на приобретение индивидуальных жилых домов в Алуште. У этих людей есть деньги, они готовы купить недвижимость прямо сейчас. Но нам нечего предложить. Выгребают все», – отметил глава Ассоциации, добавив, что похожая ситуация складывается и с многоквартирным жильем на вторичном рынке.
Дело в том, что в конце весны на фоне все той же «короны» крымские банки стали чаще давать кредиты на ипотеку. Но по условиям найти жилье и получить одобрение банка нужно в течение четырех месяцев.
«У людей срабатывает психология, что это в общем-то «чужие деньги», надо ловить момент. Все торопятся быстрее купить квартиру», – объяснил эксперт.
Кроме того, курс доллара уверенно растет и тянет за собой цены на квадратные метры.
Симферополь, Галия Шакирова
Симферополь. Другие новости 07.10.20
«Сами виноваты»: в росте заболеваемости коронавирусом власти винят крымчан. / Пожар в санатории в Ялте ликвидирован. / В Крыму отмечается резкий рост заболеваемости внебольничными пневмониями. Читать дальше
© 2020, РИА «Новый День»
Подписывайтесь на каналыЯндекс НовостиЯндекс Дзен YouTube
Разочарование от Крыма: россияне теряют интерес к покупке жилья на полуострове — МК
Специалисты сделали ценовой обзор основных черноморских курортов на пике сезона и сравнили, как изменились цены на квартиры.
Самым дорогим в Крыму, по данным федерального портала «Мир квартир», оказался квадратный метр в Форосе. На рынке новостроек он стоит 169 тысяч рублей, а среднее предложение эксперты оценивают в 10,9 млн руб.
— на уровне московского эконом-класса. На втором месте по цене ожидаемо оказалась Ялта: квадратный метр — 156 тысяч рублей, средняя цена жилья — 13,8 млн.
Не намного отстает Гурзуф: 146 тысяч и 13,2 млн рублей соответственно.
В тройку недорогих населенных пунктов в сегменте новостроек входят три города. В Керчи квартиру можно купить по цене чуть больше 60 тысяч рублей за квадратный метр, ее средняя стоимость составляет 3,3 млн рублей.
В Феодосии «квадрат» также немного превышает 60 тысяч рублей, но за счет больших метражей жилье обойдется дороже: в 4,2 млн. Новостройки в Саках оцениваются еще немного дороже: 65 тысяч руб./кв.
м и 4,8 млн рублей — средняя стоимость квартиры.
На первичном рынке Краснодарского края лидирует, что неудивительно, Сочи: 82 тысячи рублей за квадратный метр и 5,3 млн рублей за квартиру. В Красной Поляне ценник на новостройки чуть ниже: 70 тысяч за квадратный метр, 4,5 млн рублей за квартиру. Самым дешевым оказался город Туапсе: 51 тысяча рублей за «квадрат», 1,8 млн за квартиру.
На вторичном рынке Черноморского побережья России, как и на первичном, лидирует Форос. Квадратный метр здесь стоит 193 тысячи, средняя цена предложения составляет 15,1 млн руб. Отстает от Фороса даже Ялта с ее элитной недвижимостью: 158 тысяч руб./кв.м, 13,9 млн рублей за жилье.
«В Форосе, самой южной точке Крыма, квартиры недешевы. Например, одно из самых дорогих предложений Крыма — пентхаус в бухте Ласпи с панорамным видом на море за 134,7 млн рублей.
В Ялте есть предложения и дороже, но там средняя цена уравновешивается совсем дешевыми объектами, которых в Форосе нет», — комментирует генеральный директор портала Павел Луценко.
Самое дешевое жилье от собственников в Крыму — в местечках Джанкой (39 тысяч руб./кв.м и 1,5 млн в среднем за квартиру), Щелкино и Бахчисарай (в обоих пунктах — 53 тыс. руб. за квадратный метр и 2,7 млн руб. — в целом).
В Краснодарском крае Красная Поляна намного опередила Сочи: метр вторичных квартир стоит 105 тысяч рублей, а средний лот — 8,2 млн. В Сочи — 84 тысячи руб./кв.м и 5,3 млн — квартира. В недорогом Туапсе квартиру на вторичном рынке можно приобрести из расчета 55 тысяч рублей за квадратный метр, заплатив в среднем 2,9 млн.
Впрочем, подорожали к лету квартиры далеко не во всех городах побережья. Причем разные методики расчетов дают не всегда совпадающие результаты. Так, по оценке «Мира квартир», в сегменте новостроек больше всего поднялся в цене Южный берег Крыма. В Ялте квадратный метр вырос на 25%, в Алуште — на 15,8%, в Гурзуфе — на 7,8%, в Форосе — на 5,3%. Есть и те, что подешевели.
Например, Евпатория и Алупка потеряли в цене метра по 4,3%, а Коктебель — 4%. «Это значит, на рынок вышли новые объекты с более низкой ценой на начальном этапе, что и снизило средний показатель.
Но не нужно сбрасывать со счетов и то, что покупатель голосует рублем: там, где плохо с благоустройством пляжей, чистотой, инфраструктурой и сервисом, квартиры покупают неохотно, и цены не растут», — говорит Павел Луценко.
В Краснодарском крае, согласно тем же расчетам, на первичном рынке цены подняли Геленджик (+13,4%), Сочи (+7,2%) и Туапсе (+1,7%). Подешевели Анапа (-7,8%) и Красная Поляна (-5,8%). Последний курорт хоть и позиционируется как круглогодичный, но воспринимается больше как зимний, горнолыжный, поэтому здесь и сезонность обратная: летом цены падают, зимой — растут.
— Мы проводили расчеты с исключением дублирующих объявлений на дорогие квартиры — такие дубли приводят к искажению статистики цен в большую сторону, — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
— Согласно нашим расчетам, в городах Крыма отмечено снижение стоимости жилья — ни в одном из них за год не произошло существенных улучшений, которые могли бы вызвать рост цен. Наоборот, спад «волны оптимизма» привел к снижению цен после бурного роста в предыдущие годы.
Аналогичный эффект (резкий рост после оптимистичных новостей и событий с последующим спадом) наблюдался и в Новой Москве, и в постолимпийском Сочи.
Ялта в Крыму остается самым дорогим крупным населенным пунктом, но цены и там снизились — на 3,5% за год и остаются ниже 100 тысяч рублей за кв. м. Возобновление роста цен на жилье в Крыму возможно не ранее ввода в строй моста через Керченский пролив.
На фоне охлаждения интереса к Крыму и спада туристического потока в Крым вновь стали расти цены в городах на Черноморском побережье Краснодарского края — интерес к ним возрос. Максимальный рост в Сочи — 7%.
На фоне экономического спада в стране это очень хороший показатель. В целом по стране жилье в приморских городах продолжает дешеветь — и только на Черноморском побережье Краснодарского края за год цены выросли.
— Рост цен в большинстве городов Краснодарского края объясняется высоким спросом и желанием состоятельных людей, с одной стороны, купить себе квартиру для летнего отдыха, чтобы не снимать жилье.
Второй момент — это инвестиции в недвижимость на выгодном направлении, потому что из-за роста евро и доллара российские курорты будут привлекать все больше людей, и спрос на квадратные метры здесь может расти, даже несмотря на кризис.
Этим объясняется и рост спроса на жилье в Ялте, в которой исторически отдыхает много богатых людей, — поясняет первый вице-президент ОПОРЫ России Павел Сигал. — В цене прибавили наиболее раскрученные города, которые вкладывают значительные средства в свое продвижение.
Сочи растет в цене за счет того, что его осваивают ведущие российские компании в сфере недвижимости и они ведут активный пиар этого направления, то есть поддержка идет из корпоративного сегмента.
— В последнее время требования российских туристов сильно выросли, поскольку очень многие были на зарубежных курортах и стали более требовательны к инфраструктуре. Именно это является главным фактором, определяющим динамику цен на жилье в курортах региона, — считает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов.
— Там, где есть хорошее соотношение стоимости и уровня развития инфраструктуры, происходит активизация спроса и, как следствие, рост цен. Если же рынок очень сильно перегрет, идет снижение покупательской активности. В этом году потенциал роста цен уже исчерпан, и ближе к осени рынок начнет «проседать».
К октябрю-ноябрю цены стабилизируются, и это лучшее время, чтобы подобрать какие-либо объекты по привлекательной стоимости.
Финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин считает, что не стоит придавать особого значения динамике цен в разрезе по регионам.
«На фоне ослабления рубля (а значит, изменения туристических потоков и спроса на жилье на побережье) и некоторых других факторов наблюдается тренд по строительству недвижимости комфорт-класса в некоторых районах Черноморского побережья.
Таким образом, может наблюдаться и рост средних цен на первичке, — поясняет аналитик. — При этом цены на жилье одного и того же класса в целом по рынку показывают околонулевую динамику (0,1%). С одной стороны, давление оказывают высокие ставки по ипотеке.
С другой — не спешат покупать и «инвесторы» для последующей сдачи, поскольку на фоне снижения реальных доходов населения арендные ставки находятся под давлением. На горизонте года жду умеренного роста цен на первичку в пределах 2–5% на фоне снижения ключевой ставки Центробанка и, соответственно, ипотечных ставок.
— При покупке приморской недвижимости важно спрогнозировать, как ее использовать в долгосрочной перспективе и как до нее добираться, с учетом роста транспортных расходов, будь то авиаперелеты или путешествие на автомобиле (в том числе по платным дорогам).
Поэтому для отдыха одну неделю в году разумней арендовать курортную недвижимость, — рекомендует Александр Пыпин.
— В Крыму как нигде важна юридическая составляющая: до сих пор многие процессы и документы, связанные со сделками с недвижимостью, не приведены в порядок, что повышает риск расторжения сделок.