Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Все наши спикеры отметили, что в их проектах есть интересные изюминки, но вот общую картину предложений застройщиков в Барнауле они оценивают по-разному.

Алексей Сабируллов, маркетолог группы компаний «Адалин», считает, что в краевой столице сложилась интересная ситуация.

«Покупателей с деньгами мало, а застройщиков много, поэтому выбор у барнаульцев очень большой. Компании серьезно конкурируют и, как следствие, предлагают более качественные объекты. У нас потребитель получает интересный продукт в отличие от того же Новосибирска — там сейчас все еще могут просто „коробку“ продать», — говорит Сабируллов.

С этим не согласен Андрей Комяков, помощник директора по коммерческим вопросам компании «Строительная перспектива». Он утверждает, что оригинальных предложений в Барнауле не так много и решения у всех плюс-минус стандартные. Его поддерживает финансовый директор «Союза» Елена Греб.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Квартира. Интерьер.

СС0

«Чем больше будет концептуальных проектов в городе — тем лучше: их не так много у нас, как хотелось бы. Да, придумывают интересные названия, рекламные ходы, но по факту все то же самое, что и 10, и 20 лет назад, — считает Греб. — Одно дело — завлечь человека „обложкой“, другое — разочаровать его „содержанием“, и тогда покупатель больше к тебе не вернется».

Индивидуальные названия

Как бы барнаульские застройщики ни стремились выделиться на фоне других, они развиваются примерно в одних и тех же трендовых направлениях.

Большинство новых жилых комплексов получают собственные названия. Андрей Комяков считает, что это, с одной стороны, дань моде, с другой — нужно для удобства.

«Запоминающееся название отпечатывается в памяти людей, и его потом проще использовать, чем адрес объекта, — поясняет Комяков.

— Мы, когда даем названия, стараемся подчеркнуть уникальную особенность объекта. Если это „Солар“ — то потому, что квартиры там будут получать максимальное количество света.

Если „Две эпохи“ — потому, что там раньше был завод XIX века и некоторые постройки сохранились».

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

ЖК «Две эпохи» (визуализация).

архив ООО ПСК «Строительная перспектива»

Общественное пространство

Застройщики пытаются по-новому взглянуть на общественное пространство. Если говорить о придомовой территории, ее делают более безопасной и комфортной, чтобы здесь проводили время и дети, и взрослые.

Все чаще появляются проекты сити-парков: они предполагают масштабное озеленение, аллеи, фонтаны и арт-объекты на территории жилого комплекса. Подобную концепцию реализовал Андрей Комяков в жилом комплексе «Солар»: «В центре города особенно мало парков и зеленых зон, и новых, судя по генплану, пока не предвидится. Поэтому дом со своим мини-парком для людей будет предпочтителен».

Детские площадки — важная часть сити-парка — развиваются в несколько ином ключе. Туда приходят экологичные материалы.

Например, в жилом комплексе «Новая высота» от «Союза» игровая зона будет почти полностью сделана из дерева породы робиния. При росте оно может приобретать изогнутые формы, а устойчивость робинии к гниению позволяет не использовать лакокрасочные материалы. Поэтому, по словам Елены Греб, можно почти полностью отказаться от металла и пластика на площадке.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Детская площадка у высотки на ул. Взлётной.

Татьяна Кузьмина

Парковки и автомобильные дороги нередко выносят за пределы внутреннего двора дома. Получается так называемый «двор без машин», как, например, в жилом комплексе «Две эпохи».

Андрей Комяков считает, что в такой концепции — масса плюсов: «И ребенка можно спокойно отпускать на улицу, и машины под окнами не тарахтят, и площадь двора полностью отведена под спортивную и игровую зоны».

К тому же, как отмечает Комяков, «двор без машин» положительно влияет на динамику продаж жилья.

Однако при такой организации жилого комплекса не всегда достаточно парковочных мест. Здесь нужна либо большая территория за домом, либо подземная парковка, либо гаражный кооператив — а это дополнительные затраты.

Другая часть общественного пространства — современные входные группы. И от старых подъездов они отличаются не только названием.

«Как правило, это уже не тесные и темные пространства, а широкие холлы с высокими потолками, где размещены колясочная зона, велопарковка, комнаты консьержей или службы безопасности, — поясняет Сабируллов. — В дизайне входных групп присутствуют элементы декора. В отделке используются керамогранит, фактурная штукатурка, энергосберегающие светильники и подвесные потолки».

Личные террасы

Не дает покоя барнаульским застройщикам и идея персональных открытых террас для жильцов. Эту задумку пытались реализовать много раз, но получилось это только у нескольких компаний.

Екатерина Аксенова, руководитель отдела продаж «Домстроя», рассказывает, что квартиры с террасами в их доме на Интернациональной раскупили довольно быстро: там это полноценная площадь для прогулок (до 35 кв. м).

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Прогулка.

СС0

«Строительная перспектива» тоже продавала квартиры с террасами, на пр. Комсомольском. Но застройщик остался не слишком доволен результатами.

«Не могу сказать, чтобы такое предложение пользовалось большой популярностью, оно не усилило динамику продаж. В нашем климате ведь возникает вопрос: что делать с открытой террасой зимой? Там и хранить особо ничего нельзя», — замечает Андрей Комяков.

Синтез и переупаковка

Любое дизайнерское или маркетинговое новшество — это синтез уже существующих решений, часто застройщиков из других регионов или стран. Елена Греб говорит, что «Союз» отслеживает тренды и старается первым внедрять их в городах.

«»Двор без машин», например, мы в Барнауле реализовали раньше других застройщиков, такая концепция в столице края сейчас только набирает популярность. Идею мы взяли из Санкт-Петербурга и Москвы», — рассказывает финдиректор.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Жилой квартал. Новостройки. Парковки.

Анна Зайкова, altapress.ru.

При этом она отмечает, что применить у нас можно любую задумку — главное не просто скопировать, а правильно адаптировать, чтобы жителям было хорошо.

Иногда в оборот входят и старые «фишки», только в обновленном варианте. Так, «Адалин» в «Большой Медведице» и «Марсе» стал продавать сити-боксы — индивидуальные помещения в подземном паркинге (до 20 кв. м) для хранения сезонных вещей.

Эксплуатируемые кровли

Екатерина Аксенова к экспериментам относится более холодно. По ее словам, строи­тельство — не та сфера, где каждый день уместны изыскания: нельзя взять какую-то сумасшедшую идею и воплотить ее без учета целесообразности.

«Любой строитель в первую очередь ориентируется на нормы безопасности, климатические условия, предпочтения жителей. Тот же бассейн на крыше: реализовать это возможно, но необходимо ли?» — говорит Аксенова.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Крыша дома.

СС0

Подобные проекты в Барнауле обсуждали уже много раз, но Андрей Комяков отмечает, что в жилом доме ни один из них так и не был воплощен.

«Бассейн на крыше — это технически очень сложно. Детские площадки там предлагают, если нет нормальной придомовой территории. Хотя решение сомнительное: на крышу по вентканалам выходит воздух из кухонь и санузлов, по фановым трубам — воздух из стояков канализации, поэтому ароматы там так себе», — говорит Комяков.

Однако эксплуатируемые кровли жилых домов — распространенная практика в Москве и за рубежом, особенно в крупных густонаселенных городах. А значит, либо неприятный запах на крыше не чувствуется, либо его можно избежать, если грамотно спроектировать коммуникации.

Стоимость «фишек»

Важность понятий «дизайн» и «маркетинг» на рынке жилья за последнее время возросла и продолжает расти — с этим согласны почти все наши респонденты. Однако Елена Греб и Алексей Сабируллов утверждают, что расходы строительных компаний на продвижение не увеличились.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Барнаул. Новостройки.

Анна Зайкова

Тем не менее разные «фишки» — это дополнительные траты для девелоперов. Здесь самая сложная работа ложится на плечи финансистов компании. Они должны правильно определить себестоимость объекта и обеспечить доступность жилья для покупателя.

«Грамотные специалисты без проблем рассчитают, сколько денег и на что можно потратить, чтобы объект оставался в нужном ценовом сегменте, — говорит Греб. — В эконом-классе тоже возможны интересные эксперименты. Пример тому — жилой комплекс „Времена года“ с велодорожками, искусственными газонами и огороженной площадкой для выгула собак».

Хотя и здесь есть свои нюансы. Эта площадка приспособлена скорее для дрессировки: там есть спортивные снаряды (горки, барьеры), но очень мало свободного места. Поэтому, чтобы питомец смог побегать и поиграть с другими собаками, придется пойти на газон или пустырь.

Андрей Комяков менее оптимистичен и считает, что фантазия очень часто ограничивается бюджетом.

«Интересные решения использует, например, один из новосибирских застройщиков. Но, если там „квадрат“ стоит под 90 тыс. рублей, то у нас — намного меньше. Поэтому многие идеи у себя мы либо совсем не можем применить, либо только в жилье бизнес-класса».

Как привлечь внимание

Какими бы ни были условия рынка, застройщикам нужно привлечь внимание к своему продукту. И мнения по этому поводу очень разные.

Андрей Комяков уверен, что реклама здесь — важный, но далеко не главный аспект: «Нужно помнить, что квартира не импульсная покупка. Увидел красивое объявление, понравилось, пошел купил квартиру — нет, это так не работает».

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Интерьер. Квартира.

СС0

Поэтому необязательно придумывать что-то необычное; по словам Комякова, рецепт успешного жилого комплекса уже давно написан.

«Для хорошей динамики продаж достаточно строить качественно, уделять внимание благоустройству территории. И не жадничать: не пытаться вместить больше квадратных метров, чем допустимо для комфортного проживания на участке», — считает Комяков.

Алексей Сабируллов тоже говорит о качестве жилья и отмечает, что по этому параметру застройщики Барнаула очень «подтянулись» в последнее время. Они используют интересные технологии — например архитектурное стекло. Оно «затонировано» с наружной стороны, поэтому приватность обеспечена даже жителям первых этажей.

Но почти так же, как качество, по словам маркетолога, важны и эмоции. «Современный покупатель не хочет просто бетонометры — ему нужна комфортная среда для жизни в шумном городе», — утверждает Сабируллов.

Елена Греб идет еще дальше и заявляет, что сегодня дом должен стать твоим продолжением. Покупателю надоела однотипность жилья и обстановки СССР — отсюда запрос на индивидуальность.

Что необычного предлагают строители

Что необычного:

  • датские детские площадки из древесины робинии. Минимум пластика, железа и лакокрасочных материалов.

Что необычного:

  • яркая подсветка фасадов домов — для красоты (жители ближайших домов, по словам Елены Греб, называют жилой комплекс Лас-Вегасом);
  • «дворы без машин»;
  • площадка для дрессировки собак.

Что необычного:

  • бассейн, в том числе для людей с ограниченными возможностями здоровья.

Что необычного:

  • водопад и парковые шахматы на придомовой территории;
  • подземная парковка, откуда на лифте можно подняться в подъезд;
  • у некоторых квартир есть открытые террасы площадью до 35 кв. м. Можно устроить летний сад или загорать не выходя из дома.

Что необычного:

  • сити-боксы — отдельные помещения для хранения сезонных вещей;
  • архитектурное стекло вместо обычного — оно не «просвечивает» с наружной стороны.

Что необычного:

  • дополнительные санузлы в больших квартирах с доступом из спальни. Это позволяет отделить родительскую зону от детской.

Что необычного:

  • «дворы без машин»;
  • памятники архитектуры на территории ЖК. Раньше на этом месте был завод XIX века, некоторые его сооружения будут отреставрированы, некоторые — восстановлены с нуля.

Что необычного:

  • придомовая территория более 100 метров в длину. Там размещены детская и спортивная площадки, зона отдыха с лавочками и фонтаном.

Что необычного:

  • спортивные тренажеры и беседки для отдыха на крыше дома. Можно подключить электромангалы.

Что необычного:

  • квартиры с антресольным этажом — это неполный второй этаж, выглядит как большой внутренний балкон.

Что необычного:

  • большая пешеходная аллея сквозь квартал, которую уже окрестили бульваром.

Что необычного:

  • весь первый этаж здания занимают крытые детская и спортивная площадки с видео­наблюдением.

DOM.RIA – Как застройщики привлекают клиентов: 6 способов

Лидеры строительной сферы с каждым годом должны прибегать все к более различным действиям по поиску покупателей и повышению их активности. На что готов застройщик ради привлечения покупателя? Рассмотрим основные способы.

Акции и скидки

Снижение стоимости товара за счет дисконтных и акционных предложений, программ лояльности – самый распространенный способ заинтересовать покупателя.

Читайте также:  5 шагов для подготовки загородного дома к осени

Девелоперы предлагают потенциальным клиентам выгодную цену, выбирая в качестве повода для такой щедрости популярный праздник (день Святого Валентина, Новый год и прочие), юбилей строительной деятельности или начало сезона.

В некоторых случаях застройщики не привязывают сроки акций и скидок к праздничным датам или определенным периодам года, выбирая для снижения стоимости квадратного метра или иной выгоды для покупателя любой временной промежуток.

Какие дополнительные расходы существуют при покупке новостройки?

Наиболее популярны среди девелоперов такие акции:

  • праздничные и сезонные предложения;
  • оплата расходов на оформление договора купли-продажи недвижимости;
  • снижение стоимости недвижимости при стопроцентной оплате, внесении предоплаты, первичного взноса или оформлении сделки на этапе строительства котлована;
  • получение бонусов за покупку (участие в розыгрыше туристической путевки, техники, бесплатное парковочное место, абонемент на посещение тренажерного зала и многое другое);
  • процентная скидка при повторной покупке любой недвижимости застройщика и прочее.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Способы оплаты

Гибкие схемы покупки жилья – еще один действенный метод, которым застройщик привлекает клиентов. Далеко не каждый украинский покупатель в состоянии накопить сумму, равнозначную стопроцентной стоимости квартиры, поэтому подобные предложения от девелопера неизменно пользуются популярностью. Сегодня на рынке недвижимости кроме внесения полной стоимости встречаются такие способы оплаты:

  • рассрочка (беспроцентная или с минимальным первоначальным взносом, индивидуальные сроки погашения и прочее);
  • ипотечный кредит (субсидирование за счет собственных средств, выгодные проценты ипотеки в банке-партнере и многое другое);
  • обмен старого жилья на новое с доплатой.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Инфраструктура

Наличие социальных объектов (больницы, учебные заведения, коммунальные службы), продовольственных и других магазинов, постов охраны считается важным преимуществом для покупателей при выборе варианта покупки жилья.

Поэтому девелоперы выбирают места для строительства с развитой инфраструктурой или достраивают некоторые объекты.

Также застройщики уделяют внимание созданию детских и спортивных площадок, парковочных мест, озеленению и благоустройству придомовой территории.

Реклама

Рекламные кампании – действенный инструмент для оповещения и привлечения потенциальных клиентов. Рекламу с акциями и выгодными предложениями размещают в печатных изданиях, на листовках, баннерах, растяжках, многочисленных интернет-ресурсах, ТВ и радио. Следя за актуальной информацией от девелоперов, покупатель получает возможность приобрести жилье, сэкономив значительную сумму.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Финансовые льготы

Так как стоимость квадратного метра недвижимости в большинстве случаев напрямую зависит от курса иностранных валют, некоторые украинские застройщики используют этот момент для привлечения покупателей. В некоторой степени такие предложения являются акционными:

  • фиксация стоимости квадратного метра при покупке в рассрочку (на определенный период или бессрочно);
  • продажа по особому курсу (такие предложения появляются у девелоперов при резком подорожании иностранной валюты – часть или вся стоимость продается по курсу ниже официального на данный момент).

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Отделка и планировка

Наличие отделки помещений в некоторых случаях воспринимается как достоинство квартиры – не каждому покупателю хочется заниматься поиском строителей, подбором стройматериалов и прочими ремонтными проблемами. Кроме того, проведение отделочных работ от застройщика в среднем выходит по стоимости дешевле наемной бригады. Поэтому застройщики стараются удовлетворить различные запросы потребителей:

  • квартиры «под ключ» (реже – предоставляется выбор из нескольких вариантов отделки и планировки);
  • квартиры без отделки (покупатель получает возможность провести ремонт по своему усмотрению).

Как вложить деньги и не попасть впросак: 10 советов инвестору

Тем не менее, клиенту важно не только находить выгодные предложения от застройщика, но и быть бдительным в процессе инвестирования.

Как хитрят застройщики для привлечения клиентов? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Конкуренция на рынке строящейся недвижимости разогрета до максимальных значений. Рекламные отделы строительных компаний не устают придумывать всё новые и новые ходы по привлечению клиентов.

Многие из этих приемов от откровенной лжи отделяет лишь граница, толщиной с рыболовную леску.

LIVING решил составить перечень главных обманок или хитростей, которыми заманивают в свои сети строительные компании Петербурга.

Читайте мелкий шрифт

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Пожалуй, самым распространённым способом является наличие мелкого шрифта рядом с выгодным предложением. «На баннерах обозначаются очень «сладкие» условия, но для получения которых необходимо соответствовать ряду условий. Например, часто пишут, что ежемесячный платеж за квартиру будет 10-15 тысяч рублей, но забывают уточнить размер первого взноса. Кроме того, бывает, что квартир, которые продавались бы на объявленных условиях, считанное количество, например, одна или две», — рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» и Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.  Помимо ограниченного количества таких квартир, зачастую не уточняется площадь рекламируемого жилья. Например, клиент настроен на двух или трехкомнатную квартиру, а в рекламе, где была указана интересная цена, речь шла про самую маленькую студию.

Похожую неоднозначность использует строительная компания КВС. В рекламе сообщается, что при первоначальном взносе в 290 тысяч ежемесячный платеж для покупателей квартир в ЖК «Ясно.Янино» составит 20 тысяч рублей. Но углубившись в условия, можно понять, что такой платеж будет радовать покупателя только до конца 2017 года, когда необходимо будет внести весь остаток.  

До метро – пять минут

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Другой популярной уловкой, которую нередко используют застройщики это расстояние до каких-то значимых объектов. Например, зачастую указывается, что путь до метро займет 10 минут, а на деле получается — 20 при ходьбе со скоростью призеров олимпиады по спортивной ходьбе. Как это получается? «Расстояние до метро практически всегда указывается с расчетом на позитивную дорожную ситуацию (хорошая погода, отсутствие пробок, снега и льда), тогда как в реальности дорога может оказаться длиннее. Но покупатель всегда может это проверить заранее. Большинство рекламных уловок рассчитаны на то, чтобы побудить потенциального покупателя совершить звонок, далее все зависит от менеджера по продажам», — отметила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. 

Последнее предложение 

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Другой распространённой хитростью является создание иллюзии о том, что в жилом комплексе осталось всего несколько квартир, а остальные — уже раскуплены. «Создается искусственный ажиотаж для стимулирования принятия решения клиентом. И сложность здесь заключается в том, что никто кроме застройщика не обладает информацией о фактическом количестве проданных квартир. В последующем может выясниться, что в доме ещё много квартир не распродано, а клиент приобрёл, возможно, не самый лучший вариант для себя», — отмечает управляющая Санкт-Петербургским филиалом РОСГОССТРАХ БАНКА Елена Верёвочкина.

В этом нагнетании особо преуспели рекламщики из компании «Л1» (бывший «ЛЭК»). Для того, чтобы это понять достаточно взглянуть на билборды застройщика.

В большинстве объявлений указывается, что это «тотальная распродажа последних квартир в жилом комплексе» и «таких низких цен больше не будет».

При этом, неизменно одно — через месяц появляются новые плакаты с предложением новых квартир по таким же или по еще более привлекательным условиям.

Также остерегаться нужно и «закрытых прайс-листов» на квартиры в определенном жилом комплексе. Чаще всего схема работает следующим образом. Клиента приглашают в офис, выясняют его потребности, а затем полушепотом рассказывают о наличии какого-то сверхинтересного предложения «только для Вас».

На деле же оказывается, что покупая такую квартиру, клиент приобретает жилье по цене выше, чем другие предложения у того же застройщика.

Такая хитрость используется для того, чтобы продать что-то, что не очень хорошо продается, так называемый «залежалый» товар или то, что особенно выгодно продать менеджеру, например, за высокое комиссионное вознаграждение. 

Ипотека с заниженной ставкой 

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

С недавнего времени застройщики взяли на вооружение такую новую хитрость для привлечения покупателей, как низкая ипотечная ставка. Уровень её обычно гораздо ниже средних значений по рынку. Например, на данный момент, средний размер ипотечной ставки составляет 11,4% годовых. Чтобы привлечь покупателей застройщики сообщают о том, что процентная ставка от банка на их объект будет 7-8 % годовых. Конечно, такое предложение не останется без внимания. «Застройщик снижают ставки только на 1-й год обслуживания, компенсируя банку разницу в процентах. Этот метод наиболее эффективен – его применение позволяет увеличить объем продаж на строящихся объектах на 15 – 50%», — сказал адвокат Олег Сухов.

Также на рынке встречаются и другие схемы. Например, по-прежнему регулярно попадаются предложения о недорогих квартирах, которые продаются не по ДДУ. Естественно в рекламе и в общении в офисе на этом не акцентируется внимание клиентов. Кроме того, часто продавцы маскируют продажи апартаментов под жильё. 


В сторону эмоции
 

В целом, не стоит преуменьшать степень влияния маркетинговых акций на клиентов вкупе с виртуозностью продавцов. Все это довольно эффективно работает, поскольку основано, прежде всего, на психологических аспектах и эмоциях при покупке квартиры. Покупателю лучше откинуть все эмоции при выборе жилья.

Привлекая внимание. «Фишки» от застройщиков

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга отличается высокой конкурентностью. Рекламой своих объектов занимаются все девелоперы. Но, помимо традиционных методов продвижения, есть и более оригинальные, нестандартные, не завязанные на прямую рекламу. Именно о таких механизмах нерекламного продвижения объектов рассказывает «Карповка».

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

ЖК «Четыре горизонта»/ redeveloper.ru

Как говорят опрошенные эксперты, одной из главных задач при продвижении объекта является необходимость отстроить его от других, имеющихся на рынке. Нужно придать своему комплексу особое звучание, неповторимость, показать его отличность от иных, и тем самым привлечь к нему внимание потенциальных покупателей.

«Нерекламные методы продвижения по сути своей являются нестандартными и обладают потенциалом широкого охвата аудитории. Они решают маркетинговые задачи, при этом получают, в том числе, некоммерческое распространение. То есть работают в определенной степени и на имидж», — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».

Наследие как бонус

Наличие в составе жилого комплекса объекта наследия — это не только дополнительные проблемы, связанные с ограничениями по его использованию, необходимостью реставрационных работ, которые обязательно нужно согласовать с КГИОП, и выступлениями части радикально настроенных градозащитников, но и весьма привлекательная «изюминка» для приобретателей квартир.

Читайте также:  Сочи — самый экологически чистый город по оценке жителей

Проект Futurist, в состав которого вошел Левашовский хлебозавод / пресс-служба RBI

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), рассказывает, что в девелоперском опыте холдинга большое количество реализованных проектов, в состав которых входят реконструированные здания-памятники.

«Если попытаться просчитать по отдельности экономическую эффективность этой реконструкции и дальнейшего использования исторического объекта — получится, что она не выходит даже „в ноль“ с точки зрения формальной окупаемости.

Но поскольку памятник становится частью девелоперского проекта, который включает также и жилье, проект не просто становится рентабельным. Само присутствие такого необычного исторического объекта, с его особой аурой и красотой, в составе жилого комплекса создает дополнительную ценность.

За такие проекты „с изюминкой“ покупатель жилья готов платить премию — в среднем до 10%», — отмечает он.

По словам эксперта, исторический объект на участке может задать оригинальный архитектурный посыл для новых зданий, он стимулирует девелоперов и архитекторов искать интересные решения для внешнего вида комплекса. Например, в случае с проектом «Четыре горизонта» на Пискаревском проспекте тон задала историческая водонапорная башня.

Застройщики пытаются привлечь покупателей необычными услугами

Самые наглые обманки застройщиков для привлечения покупателей квартир

Маркетинговая состязательность среди столичных застройщиков в пик кризиса традиционно набирает обороты.

В поисках новых подходов к покупателю девелоперы выбрасывают на рынок нестандартные дисконтные акции и рекламные «мемы», суть которых зачастую сводится к разного рода хитростям, если не сказать — к сравнительно честным способам отъема денег у населения.

Такая неоднозначная клиентоориентированность, в первую очередь, продиктована острой нуждой, снижением уровня сделок и рыночной стагнацией — по оценкам аналитиков агентства «Миэль», в структуре привлечения клиентов строительных компаний реклама может обеспечивать до 20 % сделок, остальные приходятся на локационные покупки и продажи от риэлторов. В настоящем обзоре адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости) проанализированы самые «кричащие» и, вместе с тем, неправдоподобные рекламные бонусы от застройщиков.

Броская реклама на уличном биллборде предлагает купить квартиру от 1,5 миллионов рублей в ближайшем Подмосковье – подобные предложения одни из самых распространенных среди маркетинговых акций. Увидели такое — готовьтесь к подвоху.

Усомниться можно буквально в каждой строчке: от удаленности – расстояние от центра столицы до населенного пункта может быть совсем не близким, до цены — указанная стоимость зачастую действует только при 100 %-ной предоплате.

Возникает резонный вопрос — на кого рассчитана данная рекламная провокация, если учесть, что 60 % новых квартир в России приобретаются в ипотеку.

Но даже если жилье действительно реализуется по указанной цене, то обычно это одна или две малогабаритные квартиры на весь жилой фонд, притом расположенные в корпусе с едва заложенным фундаментом. Это и понятно, ведь средняя стоимость стандартной однушки в Подмосковье на этапе строительства в 5-6 километрах от МКАД не может быть ниже 3 млн. рублей.

Некоторые рекламодатели уж очень любят хвастаться выгодной ипотекой – под 8 — 9 % годовых.

И здесь важно понимать, — утверждает адвокат Олег Сухов, — что ипотечный договор покупатель заключает не с застройщиком, а с банком, в котором действующие ставки по таким кредитам, в том числе и с гос. поддержкой, не могут быть ниже 11-12%.

На самом же деле строительные компании снижают их только в первый год обслуживания, компенсируя банковским учреждениям разницу в процентах. В продажах такие ставки принято называть маркетинговыми.

Поэтому подписывая ипотечный договор, не удивляйтесь, что проценты в нем совсем не те, на что вы рассчитывали и о чем договаривались с застройщиком. Впрочем, такая уловка является довольно эффективной и по статистике ГК «Гранель» позволяет увеличить продажи на строящихся объектах в среднем от 15 до 50%.

Беспроцентная рассрочка платежа – менее распространенный способ покупки недвижимости, чем ипотека, но и для этого пула клиентов застройщики разработали свои «выгодные» предложения.

Вот одно из тех, что встречается чаще всего, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — небольшая сумма первого взноса сначала кажется вполне привлекательным условием приобретения жилья, пока покупатель не узнает о том, что оставшуюся часть оплаты необходимо внести в течение 1-2 месяцев. И это, конечно, далеко не всегда представляется возможным.

Особенно популярным форматом жилья в России в последнее время становятся апартаменты. Сами застройщики называют их довольно выгодным сегментом недвижимости, ведь даже в кризис спрос на них не падает. Так, по данным компании «Москомстройинвест» на долю апартаментов в столице сегодня приходится 10-15% предложений.

Но рекламируя основные преимущества — относительно низкую стоимость, удачное расположение — в непосредственной близости от метро и сдачу «под ключ», застройщик не предупреждает о том, что последствия такой покупки могут быть самыми непредсказуемыми для будущих собственников.

Апартаменты являются нежилым помещением, то есть владелец, как минимум, не сможет в нем прописаться, в чем большинство покупателей отдают себе отчет. Вместе с этим недооцениваются риски изменения налогового и правового администрирования коммерческого фонда, которые намного выше, чем для традиционного жилья, где проживает большая часть населения страны.

К тому же налоговое бремя на коммерческую недвижимость может легко поменяться, например, с приходом нового губернатора. И как мы знаем, любой риск стоит денег, и уже заложен в меньшую стоимость апартаментов, но стоит ли овчинка выделки?

Вдобавок ко всему собственникам большинства апартаментов придется столкнуться с неадекватно высоким ценником на услуги ЖКХ, которые начисляются по параметрам коммерческой недвижимости. К этому стоит добавить и полное отсутствие муниципальных обязательств по обеспечению таких помещений социальной инфраструктурой.

Мода на «экологичность» провоцирует соответствующие маркетинговые идеи и в сфере недвижимости. Приставка «эко», — говорит адвокат Сухов, — стала своего рода трендом, который часто определяет потребительский выбор будущего жилья.

По статистике квадратные метры в районах с благополучной экологией дорожают вдвое быстрее, чем в среднем по городу. Хотя экологически чистым округ не может считаться только потому, что расположен в относительной удаленности от центра столицы, как нам пытаются преподнести застройщики.

Еще целый ряд факторов может влиять на чистоту воздуха, и все они прописаны в правилах «Инженерно-экологических изысканий для строительства», которые составляют строительные СНиПы – это режим «розы ветров», наличие близ населенных пунктов водоемов, зеленых зон, а также промышленных предприятий, мусорных полигонов, крупных федеральных трасс и магистралей, которые собирают вокруг себя большое скопление выхлопных газов, составляющих почти 90 % от общих выбросов в атмосферу мегаполиса. Исходя из этого, самым благополучным, с точки зрения экологии, округом Москвы можно по праву считать только один — Юго-западный. Поэтому, чтобы не обмануться, покупателю лучше каждый раз сравнивать район застройки с действительной картой экологически благополучных округов столицы.

К хитрым маркетинговым инструментам можно отнести и информацию о присвоении всевозможных наград и рейтингов жилому комплексу. Но здесь стоит понимать, что организаторы таких мероприятий – далеко не благотворители, и присвоение наград и статусов обеспечивает специально ориентированный под это рынок.

Например, если организатором рейтинга или премии является какое-либо издание, то клиенту, как минимум, стоит поинтересоваться его содержанием. И не удивляйтесь, если найдете на страницах журнала или газеты обильную рекламу, оплаченную компанией-победителем или участником рейтинга.

В России всего пара-тройка конкурсов, которые заслужили авторитет в девелоперском сообществе и являются более или менее объективными.

Другая опция – это разного рода специальные номинации, например, «лучшая рекламная кампания» или «лучшая концепция», которые отнюдь не гарантируют качество жилья.

Как правило, в рекламе застройщик упоминает только громкое название премии вне контекста, а покупатель «клюет» на «титулованность» объекта.

Сюда же можно отнести международные премии, о которых никто в профессиональном сообществе никогда не слышал, но для покупателя это играет ключевую роль, поскольку в его культурном коде «заграничность» — это всегда показатель высокого качества.

Яркая реклама и маркетинговые хитрости – это, конечно, не патология только девелоперов. Главный совет покупателю – при выборе жилья, рекомендует адвокат Олег Сухов, — не вестись на простые решения и броские фразы, ведь цена такой ошибки высока, как ни на каком другом рынке.

ТОП-7 уловок застройщиков: как застройщики экономят деньги и обманывают дольщиков

Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

  • предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.);
  • применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.);
  • вводят в заблуждение дольщика относительно важности и содержания подписываемого документа (предлагают его подписать вкупе с остальными документами, говоря, что это “просто формальность”, “исправление опечаток в ДДУ” и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию.

Как правило, застройщики не предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски.

Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. 

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение.

Читайте также:  Минстрой: к 2022 году ставка по ипотеке будет ниже 6% годовых

80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение.

Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

Подписание передаточного акта до ввода дома в эксплуатацию

По закону дольщик обязан принять квартиру только после того, как его дом будет введен в эксплуатацию. Но многие застройщики зачастую приглашают на осмотр и приёмку объекта до этого момента.

Почему? Правильно, чтобы скорее передать квартиру и остановить начисление неустойки дольщиками. Но это незаконно.

Если вам объект передан до ввода дома в эксплуатацию, запросите разрешение на ввод в уполномоченном органе (Министерство строительства Московской области, Комитет  строительного надзора по г. Москве и т.д.) и оспаривайте подписанный акт.

Направление одностороннего акта вместо устранения выявленных недостатков

Пожалуй, в настоящее время это самая распространенная уловка застройщиков. Согласно ФЗ № 214 в случае обнаружения недостатков квартиры дольщик может отказаться от подписания акта и потребовать устранения всех замечаний. В этом случае дольщик вправе потребовать составления акта с описанием выявленных недостатков (дефектовочный акт, акт осмотра и т.д.).

Вместе с тем, закон предусмотрел механизм защиты застройщиков от дольщиков, затягивающих приемку для получения максимальной неустойки (от так называемого “потребительского терроризма”): если дольщик не принимает объект (уклоняется или отказывается принимать), то дольщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, может направить односторонний акт. 

  • Однако застройщики зачастую злоупотребляют этой нормой и на практике выглядит следующее:
  • дольщик приезжает на осмотр недвижимости, выявляет недостатки, вежливый сотрудник застройщика предоставляет шаблон акта осмотра, в который дольщик вносит все недочеты, данный акт подписывает также сотрудник застройщика и сообщает дольщику о том, что будут устраняться недостатки, как только все будет готово, пригласят дольщика снова.
  • дольщик ожидает уведомления от застройщика о повторном осмотре, а вместо уведомления получает односторонний акт.
  • в суде застройщик предоставляет письмо-уведомление о начале передачи квартир и сообщает, что дольщик от приемки уклонился, акт осмотра застройщик не получил и понятия не имеет, кто такой “Петров”, подписавший этот акт, сотрудника такого у застройщика нет, доверенность на подписание акта такому лицу не выдавалась. Исходя из положений закона, застройщик, будучи “добросовестным” пригласил дольщика на приемку письменно, однако дольщик уклонился от приемки, поэтому в установленный срок был направлен односторонний акт. Таким образом, по документам получается, что застройщик добросовестный и законопослушный, а дольщик нарушил срок приемки, намеренно уклонялся, чтобы взыскать неустойку в большем размере. Как итог — сильное снижение неустойки или отказ во взыскании.

В некоторых случаях застройщики при отказе от приемки квартиры с недостатками направляют дольщика урегулировать вопрос в управляющей компании. А дальше события развиваются тем же образом — управляющая компания не была уполномоченным лицом, ответственным за устранение строительных недостатков, дольщик должен был урегулировать этот вопрос с застройщиком.

Чтобы не допустить такую ситуацию, если представитель застройщика вам не передает копию доверенности с полномочиями на подписание подобных документов, мы рекомендуем копию акта с претензией направить застройщику Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указать наименование и суть отправляемых документов). Лучше потратить свое время и деньги на отправку письма застройщику, но застраховать себя от уловок застройщика.

Преждевременное направление уведомления о передаче объекта

Данная уловка из той же оперы, что и предыдущая. Дольщики Почтой России получают письмо о начале передачи объектов долевого строительства, связываются с застройщиком, чтобы записаться на приемку, менеджер сообщает, что сейчас все даты заняты, ближайшая примерно через 2 месяца.

А дальше такое же развитие событий: через 2 месяца застройщик высылает односторонний акт и в суде доказывает уклонение дольщика от приемки (а мы помним, это влечет сильное снижение неустойки, а в некоторых случаях судьи вообще отказывают во взыскании).

Что делать в этом случае? Помним, что с момента получения такого уведомления от застройщика у вас 7 дней на приемку объекта, если иной срок не указан в ДДУ. В этот срок вы должны явиться, осмотреть объект и либо принять его, либо отказаться мотивированно (по причине строительных недостатков).

Максимум вы можете “растянуть” этот срок до 2 месяцев, по истечении этого срока у застройщика есть право выслать односторонний акт. Исходя из этого, если застройщик вас записывает на приемку на более позднюю дату или вы не можете связаться с застройщиком и пр.

, вам следует отправить письмо застройщику с сообщением о готовности принять объект и просьбой согласовать дату приемки. Как всегда, отправляем письмо по юридическому адресу застройщика (проверяем его здесь) Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указываем наименование и суть отправляемых документов).

Передаточный акт с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков.

Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

Отказ от неустойки в акте приёмки квартиры

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать.

Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно.

Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.

Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.

Расторжение договора по соглашению сторон

Зачастую при длительных просрочках дольщики, которые устали ждать и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, а также взыскать проценты, принимают решение расторгнуть ДДУ.

Как правило, в этом случае сотрудник застройщика предлагает подписать соглашение о расторжении договора, на что дольщики соглашаются очень часто (как правило, в этом случае застройщик обещает скорейший возврат денег). Однако вы должны знать, это уловка.

  Дело в том, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщик имеет право на получение процентов за пользование его деньгами, а при расторжении по соглашению сторон такого права не возникает.

Если застройщик предлагает подписать соглашение, предложите ему внести в текст соглашение условие о выплате процентов с указанием их суммы (если такое условие в соглашении будет, вы их сможете взыскать).

Если застройщик отказывается, то расторгайте договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом и получайте всё положенное по закону! Также не стоит забывать, что подписание соглашения с застройщиком не гарантирует, что он выплатит вам деньги в указанный срок, зачастую дольщикам также приходится судиться, только сумма требований ниже.

  •  Подробные инструкции по спорам с застройщиками
  • Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
  • Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
  • Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
  • Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *