Застройщики поднимут цены на квартиры, так как должны строить инфраструктуру

Застройщики чаще стали оставлять в собственном управлении коммерческие помещения в новостройках, рассказали «РГ» участники рынка. Это позволяет им выполнить обещания, которые были даны покупателям в рекламных буклетах.

Застройщики поднимут цены на квартиры, так как должны строить инфраструктуру Застройщики поднимут цены на квартиры, так как должны строить инфраструктуру

Гавриил Григоров/ТАСС

В рекламе новых жилых комплексов нередко расписывается, что в доме будут фитнес-центр, пекарня, балетная школа и прочие модные заведения. Однако строительная компания может быть обязана возвести, помимо собственно квартир, лишь социальные учреждения — детсад, школу, поликлинику, подчеркивает руководитель архитектурной мастерской N2 «Гипрогорпроект» Иван Брызгалов.

Это контролируется государством, иногда новостройки обеспечиваются социальной инфраструктурой по программе «Стимул», которую контролирует минстрой.

«Вся прочая инфраструктура, вроде уникальных элементов благоустройства, объектов современного стрит-ретейла, публичных пространств — зависит от статуса продаваемого ЖК и маркетинговой политики застройщика», — говорит Брызгалов.

Застройщики поднимут цены на квартиры, так как должны строить инфраструктуру

Работодатели начали арендовать для сотрудников офисные особняки

Застройщики могут выбрать одну из двух моделей — либо заложить сценарий продажи коммерческих помещений, либо оставить их под собственным управлением и подбирать арендаторов, говорит директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.

90% застройщиков стремится максимально быстро продать все коммерческие помещения, отмечает Брызгалов. Наиболее востребованными являются площади в 30-150 кв. м, и в них же наблюдается максимальная ротация владельцев.

Но уже есть примеры девелоперов, которые работают по второй модели, говорит Евдокимов.

Контролировать выбор арендаторов имеет смысл в масштабных проектах

Эта стратегия целесообразна в масштабных проектах, которые сдаются в несколько очередей в течение 5-10 лет, говорит управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков.

Иногда квартиры здесь покупают по рекомендации уже заселившихся знакомых, существуют повторные продажи — покупатели, расширяя жилплощадь, переезжают в новые здания того же комплекса. Для застройщика это стимул сдержать обещания и обеспечить дома разнообразной инфраструктурой.

Покупателям стоит изучить прошлые проекты застройщика, советует Брызгалов. Это позволит сравнить, что было обещано и что реализовано.

Жк с улучшенной инфраструктурой, или за что готов платить покупатель | статьи по теме "тонкий расчет" на портале недвижимости move.ru

Застройщики поднимут цены на квартиры, так как должны строить инфраструктуру

Зелеными комплексами можно назвать дома, расположенные рядом с любыми озелененными территориями, будь то парк, аллея, лес, водоем и т.д. Нередко застройщики из-за отсутствия естественных лесных массивов, засаживают придомовую территорию самостоятельно. Ведь облагороженная территория жилого дома с зеленью на площадке производит на покупателя куда более хорошее впечатление, чем голая кирпичная «коробка».

Несмотря на вышеуказанное определение, как показывает практика, каждый застройщик может трактовать данный термин по-разному.

«По-настоящему «зелеными», скорее всего, могут называться те комплексы, которые расположены в непосредственной близости от крупных природных объектов – лесных массивов, прудов, водоемов и т.д.

, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» — Одного благоустройства придомовой территории, например, посадки зеленых насаждений, здесь явно недостаточно».

Влияние на стоимость жилья

Близость к водным объектам, наличие рядом парковых зон и лесных массивов, однозначно улучшает видовые характеристики и повышает востребованность жилых проектов.

Следовательно, увеличивается и цена квадратного метра — как правило, примерно на 30%.

Ведь близость к воде или лесу практически всегда повышает комфортность проживания, увеличивает класс объекта и даже определяет концепцию застройки.

Помимо зеленой зоны, сегодня покупатели требуют и удобную инфраструктуру, которая также влияет на стоимость жилья. «Цена объекта складывается из множества факторов и инфраструктура один из определяющих, — отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

— Безусловно, большим спросом пользуются проекты, располагающие всеми необходимыми объектами социально-бытовой и торговой инфраструктуры. Плюс сейчас государство обязует застройщиков возводить в зависимости нужд района и нормативов по застройке школы, детские сады, поликлиники».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отмечает, что на сегодняшний день все первые этажи в ЖК изначально делаются нежилыми, и на таких площадках местные предприниматели как раз и открывают различные парикмахерские, магазины, салоны красоты и т.д.

«Требования к количеству и качеству инфраструктуры очень сильно различаются в зависимости от сегмента жилья, — считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров KalinkaRealEstateConsultingGroup.

— Например, в новостройке эконом-класса достаточно сделать гостевую парковку, детский сад, аптеку, продуктовый магазин и одно-два учреждения бытовых услуг.

Улучшенной инфраструктуры в виде престижных фитнес-центров, дорогих кафе и ресторанов там делать совершенно не нужно, поскольку это удорожает инвестиционную себестоимость объекта и снижает доступность жилья для покупателей».

Готов ли покупатель?

Как уже выше было сказано, абсолютно все затраты девелопера всегда закладываются в себестоимость квартиры, потому любая инфраструктура ЖК пропорционально увеличивает цену квадратного метра.

Вопрос лишь в том, готов ли платить потребитель только за квадратный метр, или рассматривает при покупке именно «среду обитания».

«Потребительский спрос разделяется, востребованы как ЖК без лишней инфраструктуры, так и комплексные проекты со всеми «благами цивилизации», — говорит Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development.

— Причем наличие инфраструктуры напрямую не всегда взаимосвязано с классом проекта – есть и проекты премиум-класса в центре без лишних элементов благоустройства (за исключением, конечно, многоуровневой охраны), так и многочисленные малоэтажные проекты эконом-класса в Подмосковье с широким списком дополнительных услуг для комфортного проживания».

Елена Ржавская, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood также отмечает, что наличие инфраструктуры повышает привлекательность комплекса для покупателей, однако не является весомым ценообразующим фактором. «Развитой инфраструктуры района вполне достаточно, чтобы рассматривать вариант приобретения, — говорит она.

— В том случае, если комплекс расположен вдали от «жизни», наличие объектов инфраструктуры просто необходимо. Например, многие клубные дома без какой-либо дополнительной инфраструктуры стоят гораздо дороже тех, что имеют собственную закрытую инфраструктуру.

Наличие широкого набора инфраструктурных объектов в том числе, сказывается и на размере эксплуатационных расходах в будущем».

Конечно, наибольшие возможности для размещения оптимального набора инфраструктуры предоставляют масштабные проекты комплексной застройки. Большая территория позволяет разместить школу, детский сад, просторные детские и спортивные площадки, зоны отдыха для людей любого возраста, выполнить интересный ландшафтный дизайн.

Однако подход современного покупателя далек от схемы «чем больше, тем лучше». Избыточная внутренняя инфраструктура – бассейны, фитнес-центры — существенно повышает эксплуатационные платежи, а регулярно пользуются ими далеко не все жители.

Посткризисные покупатели гораздо более требовательно относятся к качеству инфраструктуры и не хотят переплачивать за услуги, которые им не нужны.

Виды инфраструктуры

Заметим, что инфраструктуру и благоустройство можно разделить на две принципиальные категории: благоустройство, требующее лишь поддержание своего состояния, и инфраструктура с дорогостоящим дальнейшим обслуживанием.

К первой категории относится ландшафтный дизайн, улучшенная отделка общественных зон, детские площадки, прогулочные зоны и сопутствующие элементы благоустройства. Ко второй – детские сады, школы, рестораны, служба консьержа и так далее.

Чем дальше от центра, тем больше по площади занимает ландшафтный дизайн и зеленые зоны (конечно же, все определяется ценой земли) – в Подмосковье во многих малоэтажных ЖК есть прогулочные зоны, небольшие парки, пруды. Их благоустройство менее затратно, если проект удален от МКАД, но значительно повышает привлекательность проекта.

Также есть зеленые зоны и в элитных проектах в центре – зачастую речь идет и об искусственных зеленых насаждениях, в том числе и на крышах или террасах, а также небольших прогулочных зонах – стоит ли говорить об итоговой стоимости каждого деревца в таких парках с учетом цены земли в центре Москвы.

Если говорить о втором виде инфраструктуры, которая часто встречается, то его сложность – это дальнейшая цена обслуживания объектов. К этому относятся детские сады и школы.

«Как правило, строительство детского сада или школы для застройщика является обременением, и по завершению строительства застройщик может пойти двумя путями — либо передает социальные объекты на баланс муниципалитету, таким образом, они становятся государственными, либо оставляет их на балансе у себя и сдает в аренду специализированным (негосударственным) организациям, занимающимся образованием, при этом, безусловно, сам застройщик не влияет на образовательный процесс и не отвечает за педагогический состав», — говорит Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Будущее за зелеными ЖК?

«ЖК с улучшенной инфраструктурой – это элитные комплексы, которые стоят гораздо дороже средней цены на квартиры в столице, — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ».

— Средняя цена на вторичное жилье класса «премиум» в ЦАО по итогам июня 2013 года составляет 310,7 тысяч рублей за кв м, что по сравнению с июнем прошлого года выше на 2,6%, а по сравнению с началом этого года выше на 3,6%.

Средняя цена на вторичное жилье Москвы на сегодняшний день составляет 174,9 тысяч рублей».

По словам аналитиков, в целом на вторичном ранке заметна тенденция перераспределения соотношения между дорогой и дешевой недвижимостью: в структуре предложения повысилась доля панели и уменьшился удельный вес кирпичных, сталинских и монолитных домов, увеличилась экспозиция небольших квартир стоимостью до 10 млн рублей и уменьшилась доля квартир больших площадей. Все факторы говорят о том, что в обозримом будущем возможно развитие рынка элитного жилья, который, начиная с 2009 года, находился в состоянии стагнации.

Несмотря на эти прогнозы, на сегодняшний день в сегменте эконом-класса определяющее значение при покупке квартиры в новостройке играет больше всего бюджет покупки. Далее покупатели обращают внимание на инфраструктуру и транспортную доступность.

«Если говорить о проектах в Новой Москве и Подмосковье, то в приоритете комплексы с разными видами транспортного сообщения: нескольким крупными магистралями, ж/д станциями, общественным транспортом, — подчеркивает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

— И уже после рассмотрения этих факторов, покупатели интересуются, есть ли рядом домом лес, пруд и т.д.».

Что касается того, какие комплексы более зеленые, практически все аналитики в один голос утверждают, что в «старых» границах Москвы жилых комплексов эконом-класса их очень мало, и располагаются они, как правило, на границах Москвы и области. Стоит отметить, что в Подмосковье выбор новостроек эконом-класса несравнимо больше, среди них можно выбрать проект с хорошим природным окружением, например, рядом с крупных лесным массивом или рекой.

Читайте также:  Застройщики Петербурга предлагают крупные скидки и рассрочку

«Комплексы, которые построены на набережных Москвы, пусть и обладают прекрасными видовыми характеристиками, но все-таки зелеными в полном смысле этого слова не являются, — говорит Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория». Потому что цель создания таких проектов – жизнь на природе, в экологически чистом месте. А центр Москвы таковым назвать сложно».

Как правило, под «зелеными» подразумевают комплексы, расположенные близко к паркам или имеющие на своей территории большую озелененную зону. Однако, как таковое «зеленое строительство» в России только набирает обороты, но при этом по-прежнему это единичные случаи. Говорить об устоявшейся практике пока не приходится.

Что касается наличия развитой инфраструктуры, то если еще пять лет назад застройщики массового жилья задумывались о нем в последнюю очередь, то на сегодняшний день ситуация сильно изменилась.

Несмотря на дефицит новостроек эконом-класса в столице, девелоперы все чаще предлагают оригинальные концепции ЖК с современным набором инфраструктуры — ландшафтный дизайн у придомовой территории и игровые площадки на крыше здания.

Хотя еще вчера такого рода недвижимость могли себе позволить лишь застройщики премиум-класса.

Сугра Гаджиева

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов. 

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС).

Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года.

Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить. 

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.

Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:

  • должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
  • компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽

Девелоперы назвали главные проблемы рынка жилья в 2021 году

Источник: РБК Недвижимость

В 2020 году произошли серьезные изменения, которые отразились на жизни россиян и на различных секторах экономики. Не стал исключением и рынок недвижимости

Нынешний год стал рекордсменом по числу событий, оказавших влияние на рынок недвижимости. Безусловно, главной проблемой для строительной отрасли стала пандемия коронавирусной инфекции COVID-19.

Этот внерыночный фактор, а точнее его опосредованное влияние — введение режима самоизоляции, приостановка работы строек и ограничения на въезд в России трудовых мигрантов серьезно отразились на бизнесе застройщиков.

Среди проблем, которые повлияли на стоимость строительства и бизнес девелоперов в 2020 году, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» застройщики также назвали:

  • — запрет строительства апартаментов;
  • — рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР);
  • — изменения в законе о видах разрешенного использования земельных участков;
  • — ужесточение норм градостроительного проектирования;

— отставание развития транспортной и социальной инфраструктуры в городах и т.д.

Антон Детушев, генеральный директор IKON Development:

— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, — росту цен на все сегменты и классы жилья.

Дефицит рабочей силы на стройках

Большинство, опрошенных застройщиков, называют важной проблемой в этом году — дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году.

Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон».

По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.

Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20-25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40-50% и уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.

Петр Барсуков, директор департамента финансов ГК «Инград»:

— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20-40% от общего штата на каждом объекте в отрасли.

Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми.

В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 — начале 2020 года.

Рост стоимости строительства

Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.

Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Читайте также:  В Москве снизят налоги для владельцев апартаментов

Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов от бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества.

Вместе с тем, с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.

Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.

Дополнительные расходы застройщиков

Кроме того, с начала пандемии у застройщиков появились новые статьи расходов, связанные с соблюдением санитарных требований, покупкой средств защиты и тестов на COVID-19, говорит Клочинский. В ГК «Инград» на одного рабочего приходится в среднем не менее 20 тыс. руб. в месяц на эпидемиологические мероприятия.

Запрет формата апартаментов

Серьезных последствий для рынка девелоперы ждут также от инициативы о запрете на строительство апартаментов. Даже с учетом планов «амнистии» для уже построенных или получивших разрешение на строительство проектов — они должны получить статус жилья.

«Пока нет конкретики по тексту закона и подробного описания методики, невозможно выяснить по каким критериям существующие апартаменты будут приравниваться к жилью, поэтому прогнозировать, что именно ждет данный формат, сложно.

Однако, абсолютно точно можно сказать, что при уравнивании статуса апартаментов и квартир в смешанных домах (где в рамках одного проекта строятся квартиры и апартаменты), стоимость апартаментов вырастет на 20-30%.

Также наверняка данная амнистия затронет не весь сегмент апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.

Цена апартаментов-новостроек в Москве по итогам ноября 2020 года достигла 367,3 тыс. руб.за 1 кв. м. Это на 18,3% дороже, чем в ноябре 2019-го.

Формат апартаментов востребован и вполне достоин того, чтобы оставаться на рынке после «амнистии» и уточнений ряда требований к нему, считает Ирина Дзюба из MR Group. Существующие сложности, связанные с владением апартаментами, по ее мнению, вполне можно решить несколькими «точечными» изменениями в законодательстве.

Переводить в жилье нужно не все апартаменты, так как у них определенно есть своя аудитория, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его мнению, оптимален будет сценарий, если по проектам, где уже получена разрешительная документация на строительство, власти предложат самим девелоперам решать — переводить им проект в жилье или нет.

Рост стоимости перевода земель

Пересмотр порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков при строительстве жилья внесет значительные коррективы в себестоимость, а в ряде случаев и в сам формат таких проектов, считает генеральный директор IKON Development Антон Детушев.

В ноябре 2020 столичные власти изменили условия перевода категорий земельных участков под жилую застройку, в результате чего эта услуга подорожала вдвое в старой Москве и в восемь раз в Новой Москве, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Это повлияет на расчеты рентабельности проектов у девелоперов, в особенности на рынке жилого строительства, прогнозирует директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.

По его словам, перевод земли в категорию, подходящую под строительство жилья, — очень распространенная история, связанная с нехваткой площадок под застройку.

Рост платежей приведет к росту себестоимости, а, следовательно, снижению маржинальности строительного бизнеса или компенсации этой разницы за счет роста конечной стоимости квадратного метра, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

В то же время, новый документ подразумевает определенные льготы на изменение категорий земли для тех девелоперов, которые вместе с возведением новостроек будут создавать новые рабочие места в нецентральных районах Москвы, отмечает Андрей Носов. Для того, чтобы получить эти льготы по уже приобретенным земельным участкам, застройщикам нужно будет подать заявление до 1 июля 2021 года.

Что ждать рынку недвижимости в 2021 году

Весной существовали серьезные опасения, что из-за перехода на режим самоизоляции продажи сильно упадут. Снижение было рекордным, однако благодаря вовремя введенной программе льготной ипотеки, это падение было компенсировано высоким спросом, который держится на рекордном уровне уже три месяца.

Несмотря на ряд стрессовых факторов, которые не прогнозировались еще год назад, 2020-й оказался для рынка недвижимости, скорее, позитивным годом, считает Ирина Дзюба. Многие застройщики нарастили объемы выручки, на рынок активно выводились новые проекты, стимул для развития получило онлайн-направление.

Этот год неожиданно для рынка характеризуется очень высокими показателями по продажам, при этом аналитики прогнозируют, что в 2021 году факторы, обеспечившие спрос, уже не будут работать так эффективно: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость будут только расти, говорит первый вице-президент компании Glorax Development Александр Андрианов.

2021 год не обещает быть простым, считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

«Вирус пока не собирается никуда уходить, экономика большинства стран находится в сложном положении, покупательская способность людей неуклонно падает, а себестоимость квадратного метра растет.

Эти разнонаправленные векторы будут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году», — прогнозирует Калашникова.

Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью

18.05.2021

Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.

Динамика  показателей, представленных в справке,  наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.

Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что  здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.

, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.

, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.

Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.),  на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..

А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.

Союз инженеров-сметчиков напоминает, что  показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

  • В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
  • — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
  • — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
  • — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
  • — затраты по вводу дома в эксплуатацию.

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84

Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:

— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.

Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.

Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.

Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.

А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.

— Будет ли падать цена на жилье?

— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).

Читайте также:  «мортон» начал строить легкое метро в подмосковье

Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.

При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.

Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.

Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.

Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.

— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?

— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.

Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».

Вокруг одного города живет больше людей,  чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.

Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…

Обзор поправок с 1 июля

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *