Таблица: «Метриум»
Главным стимулом роста цен на жилье стали низкие ипотечные ставки. Льготная ипотека под 6,5% годовых была запущена весной 2020 года в разгар пандемии как антикризисная мера.
Программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но власти решили продлить ее до 1 июля 2021 года.
За счет более низкой ставки должна была вырасти доступность жилья, но, по мнению многих экспертов, этого не произошло, так как спрос вырос и застройщики и девелоперы стали интенсивно повышать стоимость на квартиры в своих объектах.
До конца 2021 года льготная ипотека останется ключевым фактором, который будет влиять на спрос и цены, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По ее словам, после 1 июля существующий сегодня ажиотажный спрос на новостройки временно спадет, так как те, кто стремится купить квартиру по программе льготной ипотеки, спешат это сделать сейчас, до предполагаемой даты ее завершения.
«Если программа будет продлена на текущих условиях, то осенью и до конца года спрос на новостройки по-прежнему будет высоким, отмечает Доброхотова. По ее мнению, при небольшом повышении ставки, изменении условий кредитования (власти обсуждают возможность продления программы на год со ставкой 7–7,5%) и снижении лимита на кредит до 3 млн возможно определенное сокращение спроса.
«При полной отмене программы льготной ипотеки продажи, вероятно, снизятся. В дальнейшем ситуация будет зависеть уже от самих застройщиков. Если они смогут предложить покупателю альтернативу в виде совместных программ с банками с выгодной ставкой, то снижение спроса удастся нивелировать», — пояснила Доброхотова.
Цены на новостройки, в свою очередь, будут зависеть от спроса. «При продлении льготной ипотеки стоимость квадратного метра вырастет до конца года. Если ажиотаж в связи с отменой программы льготной ипотеки спадет, то возможна фиксация цен на текущем уровне.
А вот при заметном падении спроса не исключена корректировка цен. Однако изменения коснутся новых проектов, которые могут выходить по более низкой цене на старте.
Те квартиры, которые уже есть в экспозиции, скорее всего, дешеветь не будут», — прогнозирует глава «Бест-Новостроя».
По итогам мая-июня аналитики сервиса «Синица» прогнозируют новые рекорды по числу заключенных договоров долевого участия (ДДУ) и по выданным ипотечным кредитам, а во втором полугодии ожидают снижение спроса.
Генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина считает резкое снижение цен маловероятным — скорее всего, за счет субсидирования ипотечных ставок застройщиками и поддержания их на психологически комфортном уровне спрос будет снижаться постепенно.
После отмены льготной ипотеки ожидается стагнация средних цен на текущем уровне, отдельные наиболее удачные проекты будут показывать рост за счет стадии строительной готовности, прогнозирует Шаталина.
Несмотря на завершение программы льготной ипотеки, цены останутся на прежнем уровне ( Elle Aonshutterstock)
Сокращение предложения новостроек
Предложение новых квартир в столице сейчас находится на минимальном уровне за последние пять лет, отмечает Надежда Коркка. В массовом сегменте в старых границах Москвы в апреле, по данным «Метриума», было представлено всего 10 тыс.
квартир, количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца сократилось на 3,5% (за 12 месяцев -29%). Предложение в Новой Москве в первом квартале 2021 года составило 7,9 тыс. квартир (-14% за квартал и -16% за 12 месяцев). В определенных нишах рынка отмечается дефицит — к примеру, не хватает многокомнатных квартир.
Все эти факторы также простимулируют рост цен или их сохранение на высоком уровне, считает Надежда Коркка.
Основным фактором роста цен в текущей ситуации является высокий уровень спроса и низкое предложение, подтвердил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Каждый выходящий на рынок проект вызывает колоссальный интерес среди покупателей.
Сегодня зачастую предварительное бронирование лотов в новом проекте начинается еще до официального старта продаж. До конца года данная тенденция в новостройках продолжится, однако начиная со второй половины 2021 года темпы роста цен будут не такими высокими, как во второй половине 2020-го и в первой половине текущего года.
В 2022 году рост цен будет чуть выше уровня инфляции», — прогнозирует эксперт.
Предложение упало до пятилетнего минимума ( Eletha15shutterstock)
Стройматериалы, земля и мигранты
По-прежнему повышается себестоимость строительства из-за удорожания строительных материалов, утверждают аналитики. «Только арматура с апреля по май подорожала на 22–28%.
Дорожают металл, утеплители, древесина. В целом продолжается повышение цен на все виды услуг, топливо и материалы.
Все это создает предпосылки к сохранению стоимости квадратного метра на высоком уровне», — рассказала Надежда Коркка.
Еще одной предпосылкой к росту стоимости новостроек стало увеличение стоимости земли в Москве — за год она выросла примерно на 15–20%, рассказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Это, по ее словам, обусловлено высоким спросом и хорошей маржинальностью проектов.
«Рост цен на землю, локдауны, удорожание стройматериалов от 15% до 30% вынудило девелоперов вносить корректировки в проектные бюджеты. Все эти расходы пришлось покрывать за счет роста стоимости квадратного метра — плюс 5–7%.
В 2021 главным фактором остается размер ключевой ставки, как и в допандемический период. Сейчас она остается все еще минимальной», — отметила Глазунова.
По ее словам, при прогнозируемом росте во второй половине года снова вырастут расходы по проектному финансированию, что будет компенсироваться, опять же, за счет роста стоимости.
Еще одна причина удорожания квартир в московских жилых комплексах — это массовый отъезд мигрантов, в результате которого выросла стоимость целого ряда услуг в строительстве, отметил эксперт по недвижимости Ян Марчинский.
«Однако Минстрой планирует нарастить объемы строительства за счет организованного завоза трудовых мигрантов на стройплощадки. Законопроект, упрощающий въезд в Россию иностранных рабочих, уже внесен в правительство», — уточнил Марчинский.
Он подчеркнул, что нехватка рабочей силы будет стимулировать рост цен на новостройки, пока не упадет спрос.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— В последний год на цены воздействует несколько факторов — рост стоимости стройматериалов и земельных участков, высокий спрос при ограниченном предложении. До принятия решения о дальнейшей судьбе ипотечной госпрограммы возможен дополнительный скачок спроса, подобный тому, что фиксировался на рынке в октябре 2020-го.
Возможно, для кого-то из застройщиков это станет дополнительным поводом скорректировать ценник. Сейчас квартиры у большинства столичных игроков выводятся в продажу небольшими порциями для максимально гибкой ценовой политики. Начиная со второго полугодия, по нашим прогнозам, спрос несколько скорректируется, а цены на новостройки стабилизируются.
«Мы наблюдаем «идеальный шторм»
Роман Семчишин, коммерческий директор компании Sminex:
— Сейчас на рынке мы наблюдаем «идеальный шторм». Первая предпосылка для роста цен — критическое снижение ставки по банковским депозитам. Клиенты банков массово сняли деньги с привычных депозитов, которые раньше приносили доход в 6–8% годовых. На руках образовался рекордно большой объем наличных. Первое, о чем в таком случае задумывается русский человек, — это недвижимость.
Ситуация подогрелась девальвацией рубля и льготной ипотекой. Денег на руках много, они обесцениваются, но их еще можно увеличить кредитом. Спрос устремился в недвижимость, цены начали расти.
Люди видят это и начинают вкладывать средства в недвижимость еще активнее. Так система разогнала сама себя. Приведу в пример тюльпанную лихорадку в Голландии. Рано или поздно все неизбежно осознают, что рынок перегрет.
Ни одно ралли не длится вечно. И все ралли заканчиваются одинаково.
«Рост цен будет умеренным»
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент»:
— На рост цен на новостройки будут влиять те же факторы, что и в прошлом году: уменьшающийся объем вывода новых проектов на рынок, снижение доходности вкладов, введение НДФЛ на вклады общей суммой свыше 1 млн руб.
и высокая волатильность на фондовых рынках, которая приведет к удорожанию строительных материалов.
Также не последним фактором является все еще высокий спрос на покупку жилья со стороны населения, несмотря на ощутимое падение доходов.
Дело все в том, что люди в России считают недвижимость самым надежным вложением, и поэтому они продолжат покупать квадратные метры, что, несомненно, будет влиять на рост их стоимости. Относительно прогнозов мы считаем, что рост цен будет умеренным, каких-то всплесков, как, например, в прошлом году, ожидать не стоит.
«Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
— Дальнейшее развитие ситуации на рынке может произойти по трем сценариям: умеренному, позитивному и негативному.
По умеренному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года скорректируется до 6%, доходы населения будут плавно расти, политика ужесточения условий выдачи ипотеки будет умеренной, курс национальной валюты останется стабильным.
В этом случае мы ожидаем сохранение спроса на уровне выше среднего, но ниже текущего уровня, при этом рост цен на горизонте 12 месяцев замедлится до уровня инфляции.
По позитивному сценарию ключевая ставка до конца 2021 года вырастет до 5,5% или рынку будут предложены альтернативные механизмы льготной ипотеки для массового потребителя.
При таком развитии спрос сохранится на высоком уровне и цены на жилье будут расти темпами, опережающими инфляцию на протяжении года, после рост цен замедлится за счет насыщения рынка новым объемом предложения и повышения девелоперской активности.
Негативный сценарий базируется на росте ключевой ставки до 8–9% в перспективе 12 месяцев, а именно возвращении к ипотечным ставкам на уровне 11–12%, а также снижении доходов населения при слабом росте экономики.
При таком сценарии возможен продолжительный период слабого спроса и сдерживания цен на жилье со стороны застройщиков, что в свою очередь приведет к сокращению объема рынка.
Восстановление баланса на рынке недвижимости будет зависеть от запаса «прочности» девелоперов, сформированного в период ажиотажного спроса, размера ключевой ставки и динамики доходов населения.
Рынок новостроек вернется к докризисным показателям в 2025 году
Источник: Строительная газета
Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР). По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.
Взлеты и падения
По расчетам НКР, с апреля по август 2020 года объемы продаж жилья в России сократились более чем на 900 млрд рублей, или на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Общая площадь проданных в январе–августе 2020 года новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Причина такого положения достаточно очевидна: из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, закрылись многие предприятия, соответственно сократились доходы населения и спрос на жилье. Кроме того, покупатели столкнулись с техническими ограничениями.
Перерывы в работе МФЦ и органов Росреестра в апрелемае 2020 года привели к тому, что оформление многих сделок купли-продажи было перенесено на более поздний срок.
Спрос на недвижимость начал возвращаться только летом. В июне совокупная стоимость приобретенного россиянами жилья подскочила на 42% по отношению к маю.
В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% к предыдущему месяцу соответственно.
Ключевую роль в восстановлении рынка, по мнению экспертов, сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых, стартовавшая в разгар пандемии.
Если бы правительство в срочном порядке не запустило эту программу, падение продаж за апрель-август превысило бы 1,7 трлн рублей.
Вместе с тем, оживление спроса дало «побочный эффект» — повышение цен на жилье. Так, после запуска программы льготной ипотеки средняя цена сделки на первичном рынке увеличилась на 8%. Наиболее выраженным рост цен был как раз в июле-августе, что совпадает по времени с резким увеличением объемов льготной ипотеки.
Кому война…
Примечательно, что несмотря на все сложности, связанные с пандемией коронавируса, крупным игрокам рынка жилищного строительства удалось даже улучшить свои финансовые показатели — нарастить выручку и прибыль за счет увеличения продаж.
В качестве примера можно привести отчетность по МФСО двух ведущих российских застройщиков — Группы ПИК и Setl Group.
Их выручка по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 34% и 37% (до 139 млрд рублей — у ПИКа и 48 млрд — у SG), а чистая прибыль составила соответственно 18 млрд и 7 млрд рублей (плюс 88% и 133% по сравнению с шестью месяцами 2019 года).
Однако похвастаться такими результатами могут далеко не все. В стране резко стало сокращаться количество небольших и средних застройщиков, вынужденных работать с низкой рентабельностью.
Так, на начало сентября, по данным НКР, банкротами были признаны более 70 девелоперов «второго и третьего эшелонов», а на горизонте трех-четырех лет, по прогнозам аналитиков, рынок могут покинуть до 80% таких компаний.
«Мы полагаем, что в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком, — предупреждают исследователи рынка.
— В долгосрочной перспективе текущие тенденции в строительстве жилой недвижимости приведут к консолидации игроков. Часть средних и небольших застройщиков будут поглощены крупными компаниями, другие будут работать с ними в партнерстве (франшиза, субподряд), а кто-то покинет рынок.
В результате в отдельных регионах возможны монополизация сектора, дефицит предложения и рост цен». В правительстве и в Минстрое России это понимают и планируют поддержать застройщиков, реализующих проекты с низкой маржинальностью, через механизм субсидирования процентных ставок по кредитам. Однако пока не ясно, насколько масштабной будет эта программа и сколько компаний смогут получить помощь.
Нам пять лет простоять
Говоря о краткосрочных перспективах жилищного строительства в России — до конца 2020 года, аналитики НКР предлагают два сценария — консервативный, исходящий из предположения о замедлении роста спроса, и оптимистичный, основанный на сохранении летних темпов роста.
Если в октябре-декабре застройщики смогут сохранить достигнутые показатели по выручке, то их потери по итогам года будут минимальными — около 3% (до примерно 3,5 трлн рублей).
Однако такой оптимистичный сценарий выглядит менее вероятным в условиях продолжающегося падения доходов населения и общего торможения темпов восстановления российской экономики, отмеченного в августе текущего года. Так, по данным Минэкономразвития РФ, реальные располагаемые доходы населения сократились на 8% во II квартале 2020 года.
При этом потенциал отложенного спроса на первичном рынке недвижимости практически полностью исчерпал себя уже к началу сентября. Кроме того, часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где рост цен был не столь существенным.
Соответственно, лучше готовиться к консервативному сценарию, включающему в себя сокращение по итогам года выручки от продажи новостроек на 20% (до 2,9 трлн рублей). Торможение спроса в оставшиеся месяцы 2020 года отразится и на ценах. По прогнозам НКР, за год российские новостройки в среднем подорожают примерно на 12%.
Оба сценария предполагают, что по итогам года в эксплуатацию будет введено на 15% меньше новых площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее, — около 37 млн кв. метров.
Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 «квадратов».
В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к снижению объемов продаж в натуральном выражении.
В случае сохранения летних темпов роста до конца года (оптимистичный сценарий) этот показатель снизится по сравнению с 2019 годом на 20%, до 38,8 млн кв. метров.
При консервативном варианте общая площадь проданных новостроек в 2020-м уменьшится на 33%, до 32 млн «квадратов».
За основу более долгосрочного прогноза для рынка жилищного строительства аналитики НКР взяли обновленные оценки Минэкономразвития РФ, согласно которым рост реальных доходов населения в период с 2021-го по 2023-й годы не превысит 3% ежегодно.
Поскольку реальные располагаемые доходы населения являются и основным драйвером, и одновременно основным ограничивающим фактором рынка жилья, эксперты ожидают, что рост выручки от продажи новостроек не превысит 2-3% в год.
Вместе с тем совокупная выручка девелоперов, прежде всего крупных, будет увеличиваться немного быстрее этих значений.
Что касается цен на жилье, то снижения их на горизонте 2021-2025 годов ждать особо не стоит. Аналитики рынка уверены, что застройщики будут пытаться удерживать цены на «квадрат» на текущем уровне даже в ущерб объемам продаж.
Ну а поскольку возможности дополнительного стимулирования спроса путем удешевления ипотечных кредитов ограничены отсутствием потенциала дальнейшего снижения процентных ставок и сокращением числа платежеспособных заемщиков, то и на рост продаж и увеличение объемов ввода нового жилья в ближайшем будущем рассчитывать сложно.
Стабилизации ситуации и возврата рынка жилищного строительства к докризисным показателям (уровню 2019 года) в НКР ожидают не ранее 2025 года.
60% может составить к 2025 году доля однокомнатных квартир в структуре продаж на российском рынке новостроек
Справочно:
Агентство «НКР» — дочерняя компания медиахолдинга РБК. Создано в начале 2019 года. Является одним из четырех аккредитованных Центробанком РФ рейтинговых агентств, наделенных правом присваивать российским компаниям кредитные рейтинги по национальной шкале.
Новостройки в Москве за год подорожали на 12,6%
Средняя стоимость новостроек в Москве за год выросла на 12,6% и составила 313,5 тыс. рублей за квадратный метр. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум».
Сейчас застройщики продают новые квартиры в 89 из 125 московских районов, а цены на новые квартиры выросли в 74 районах. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке жилья в столице за год выросла на 15% и достигла 27,58 млн рублей. При этом объем предложения на рынке упал на 14% и составляет сейчас 35,3 тыс. квартир, пишет «Коммерсант».
По оценкам аналитиков, дороже всего сейчас стоят квартиры в Мещанском районе, где квадратный метр нового жилья за год подорожал более чем вдвое и стоит сейчас в среднем 1,3 млн рублей. Средняя стоимость квартиры в этом районе составляет 191,4 млн рублей против 86,7 млн годом ранее.
Такой скачок объясняется тем, что в районе раскупили сравнительно доступные квартиры. Похожая картина наблюдается также в Красносельском районе — за год новостройки в нем подорожали на 97%, до 650 тыс. руб. за квадратный метр.
В районах Раменки, Хамовники и Даниловский квадратный метр нового жилья вырос в цене на 38, 35 и 22% и стоит теперь 469 тыс., 1,2 млн и 315 тыс. рублей соответственно.
В районе с самым доступным жильем (район Северный), квадратный метр в единственном экспонируемом жилом комплексе стоит 137 тыс. рублей, на 31% больше, чем год назад.
Снижение цен на новое жилье в связи с изменением структуры предложения аналитики зафиксировали в районах Лианозово (151 тыс. рублей за квадратный метр, — 37%), Замоскворечье (455 тыс. рублей, -19%) и Таганский (780 тыс. рублей, -11%).
По словам управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, в настоящее время рост цен на новое жилье наблюдается практически во всех районах города, тогда как ранее ситуация развивалась неравномерно: многие районы не пользовались спросом из-за недостаточного уровня развития инфраструктуры. Повышать цены девелоперам помогает программа льготной ипотеки под 6,5%, которую недавно продлили до 1 июля 2021 года.
По оценкам ЦИАН, общая выручка девелоперов Москвы и Подмосковья в третьем квартале составила 354 млрд рублей, увеличившись в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Напомним, в конце октября президент России Владимир Путин заявил о необходимости предотвратить резкий рост цен на жилье, который может свести на нет эффект от программы льготной ипотеки под 6,5%.
«С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье.
Мы эту угрозу видим, иначе весь эффект от снижения ставок пойдет на нет, сведется к нулю», — сказал он.
Ранее в Национальном рейтинговом агентстве (НРА) сообщили, что повышению доступности программы льготной ипотеки 6,5% мешает рост цен на жилье в новостройках. Так, по данным госкомпании «Дом.РФ», россияне, купившие жилье по программе льготной ипотеки до конца августа, сэкономили 11,3% по сравнению с теми, кто взял займы под 8%.
В ВТБ отмечали, что при ставке 6,5% заемщики также могут за пять месяцев компенсировать первоначальный взнос, который должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Однако осенью эффект экономии сошел на нет, считают в НРА.
Уже к середине октября из-за высокого спроса цены в новостройках Москвы выросли на 10% по сравнению с концом апреля, в Санкт-Петербурге — на 17%, в регионах — в среднем на 7%.
С 1 июля изменится обстановка на рынке недвижимости: cколько будут стоить новостройки и квартиры на вторичке
Срок действия программы льготной ипотеки заканчивается 1 июля. Сейчас предлагается её продлить ещё на год. Правда, при этом условия будут скорректированы. Президент предложил повысить ставку с нынешних 6,5 до 7%. Предельную сумму кредита нужно будет сделать единой для всех регионов. Она составит 3 млн рублей.
Вопрос о перспективах льготной ипотеки обсуждался уже не раз. В том числе и в контексте роста цен на жильё. С одной стороны, кредиты стали доступнее, с другой — стоимость квартир за последний год резко выросла. Соответственно, для покупателей сейчас главный вопрос — как найти баланс между стоимостью кредита и ценой на жильё.
— Сейчас льготная ипотека является основным драйвером спроса на рынке первичного жилья столицы. Если действие программы продлят, текущие тенденции сохранятся, но в более умеренных масштабах. Квартиры в новостройках будут пользоваться хорошим спросом, а цены повышаться. Но какого-то ажиотажа уже не будет.
Если программа будет свёрнута, ничего критичного для рынка не произойдёт. До её введения ставка по ипотеке составляла менее 10%. Разница не так велика. Кроме того, после отмены льготы ставка ипотечного кредитования не увеличится серьёзно.
Она повысится примерно на 1%, — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Независимо от продления льготной ипотеки и соответствующего повышения или понижения процентной ставки, после июля спрос временно остановится. Таково мнение коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александра Коваленко.
По его словам, рынок «перегрет», покупатели стремятся успеть воспользоваться льготными условиями. Застройщики также пытаются максимально использовать высокий спрос и даже предлагают акции и специальные условия.
Это, кстати, в принципе нетипично для растущего рынка.
Девелоперы, как и покупатели, обеспокоены и ожидают скорого выхода на плато по спросу, которое продлится от трёх месяцев до полугода. Кроме того, лето — традиционно низкий сезон для застройщиков, когда покупатели недвижимости отправляются в отпуск.
— Продление льготной программы и снижение ставки прежде всего простимулируют тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия (покупателей квартир большой площади), а также инвесторов (покупателей небольших квартир для последующей сдачи в аренду).
На тех людей, которые арендуют жильё, льготная программа не окажет существенного влияния. Чтобы стать собственниками квартир, этой категории населения необходимы условия по сниженному первоначальному взносу, — объясняет Александр Коваленко.
Продление льготной ипотеки в наибольшей степени поддержит массовый сегмент рынка новостроек. Сумма кредита остаётся значительной для всех регионов, даже для Москвы и Санкт-Петербурга, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
— В июне мы ожидаем пик спроса в связи с завершением льготной ипотеки на прежних условиях. Рост цен на новостройки продолжится, но более спокойными темпами. Покупатели понимают, что госпрограмма будет менее привлекательной.
Кроме того, увеличение Центробанком ключевой ставки неизбежно влечёт за собой повышение ипотечных ставок. Тем не менее активность на рынке новостроек сохранится.
Очевидно, что спрос на жильё в России далеко не удовлетворён, госпрограмма это доказала — люди стремятся улучшить свои жилищные условия при помощи надёжных и эффективных инструментов, — пояснил Сергей Нюхалов.
По его оценкам, во второй половине лета из-за изменения условий госпрограммы ожидается небольшое снижение спроса. Однако рынок новостроек не рухнет. Одно из возможных последствий — ускорение вымывания небольших или слабых застройщиков с неудачными проектами.
При этом снижение интереса к недвижимости будет неравномерным. Проекты с хорошей локацией и репутацией застройщика сохранят продажи. Компании не будут прибегать в массовом порядке к скидкам в этот период, поэтому ожидать сокращения цен или суперакций не стоит.
Небольшое снижение стоимости квадратного метра возможно в некоторых районах, где было построено очень много новых объектов. Проще говоря, там, где больше предложение жилья. При этом в массовом сегменте снижение спроса будет нивелировано сокращением предложения.
Как поясняет Сергей Нюхалов, за год оно уменьшилось в Москве более чем на 12%, в Подмосковье — чуть меньше, на 10%. Рост цен, хотя и меньшими темпами, продолжится. Качественного предложения по-прежнему не хватает.
Эксперт считает, что до конца года новостройки могут подорожать примерно ещё на 10%.
По большому счёту как-то критично повлиять на уровень цен программа уже не сможет. Независимо от того, в каком виде она будет принята или не принята.
Так считает эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский. По его мнению, переживать насчёт роста цен уже бессмысленно.
Дальше подниматься они не будут, а предельный рост на второе полугодие не превысит уровня инфляции.
Дмитрий Таганов считает, что в сегменте вторичного жилья цены остаются завышенными, но расти им уже некуда.
Более того, если экспозиция вторички будет восстанавливаться после серьёзного сокращения прошлого года, то у собственников квартир не будет возможности сильно повышать цены.
Раньше они могли смело выставлять завышенную стоимость, так как выбор жилья на рынке был невелик. Находились покупатели, готовые заплатить больше, лишь бы быстрее выйти на сделку. Сейчас эта ситуация уходит в прошлое.
— То, что происходило на рынке недвижимости в прошлом году, вызывает удивление даже у бывалых специалистов по недвижимости, которые пережили не один кризис. Цены росли буквально каждую неделю.
Покупали все, даже не особо глядя в документы, даже когда мы не советовали приобретать тот или иной объект. При этом продавцы совершенно не шли на торг.
Если раньше можно было рассчитывать на скидку 5%, а иногда даже до 10%, то в 2020 году никто не снижал цены ни на рубль. В результате рынок оказался перегрет. Льготная ипотека способствовала этому, но не так значительно, как страх потерять накопления из-за кризиса.
Он подтолкнул граждан к вложениям в самый понятный для них инструмент — недвижимость, — рассказала старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.
Если говорить про 2021 год, то рост цен остановился. По словам Полины Гусятниковой, стоимость квадратного метра жилья сейчас примерно такая же, как в январе этого года.
Она считает, что предпосылок для роста цен нет, независимо от того, будет продлена льготная ипотека или нет. Более того, некоторые продавцы, которые хотят побыстрее реализовать свою недвижимость, начали опускать цены в пределах 2–5%.
Это происходит в сегменте вторичного жилья. Цены на новостройки от застройщика пока не сдают позиций.
— За минувший год больше всего цены выросли на индивидуальные объекты бизнес-класса, поскольку у них не было аналогов, и объекты массовой застройки промзон. За два года они подорожали чуть ли не в два раза.
На мой взгляд, продление льготной ипотеки сейчас позволит ей выполнить свою изначальную функцию. Поскольку спрос на жильё падает, практически все, кто хотел вложить деньги, уже это сделали, роста цен не предвидится.
Именно сейчас у граждан появится возможность в спокойной обстановке оценить преимущество льготных ставок, — считает Полина Гусятникова.
Алексей Кричевский тоже обращает внимание, что цены на вторичку уже полгода как топчутся на месте и постепенно могут начать спускаться. По его оценкам, квартиры потеряют в цене до 5%.
К тому же эксперт отметил, что все без исключения платформы объявлений о продаже недвижимости ориентируются на цены продавцов. В реальности суммы сделки ниже на 3–5% от первоначального предложения.
Так что покупателям всегда имеет смысл торговаться.
ааОаВаОбббаОаЙаКаИ аПаОаДаОбаОаЖаАаЛаИ аЗаА аГаОаД аНаА 12% | 08.10.19
аЁб€аЕаДаНаИаЕ б†аЕаНб‹ аНаА аНаОаВаОбб‚б€аОаЙаКаИ аВ а аОббаИаИ аВб‹б€аОбаЛаИ б аАаВаГбƒбб‚аА 2018 аГаОаДаА аПаО баЕаНб‚баБб€бŒ 2019-аГаО аПаОб‡б‚аИ аНаА 12%, аДаО 72,8 б‚б‹ббб‡аИ б€бƒаБаЛаЕаЙ аЗаА 1 аКаВ. аМ, баВаИаДаЕб‚аЕаЛбŒбб‚аВбƒбŽб‚ аДаАаНаНб‹аЕ «ааВаИб‚аО ааЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ» аПаО аКб€бƒаПаНб‹аМ аГаОб€аОаДаАаМ.
а’баЛаЕаД аЗаА аНаИаМаИ бƒаВаЕаЛаИб‡аИаЛаАббŒ аИ бб‚аОаИаМаОбб‚бŒ аИ аВб‚аОб€аИб‡аНаОаГаО аЖаИаЛбŒб — аНаА 8%, аДаО 65,8 б‚б‹ббб‡аИ б€бƒаБаЛаЕаЙ аЗаА 1 аКаВ. аМ.
аЁаАаМб‹аЙ аБаОаЛбŒбˆаОаЙ аВбаПаЛаЕбаК аПб€аОаИаЗаОбˆаЕаЛ аВ аНаОбаБб€аЕ 2018 аГаОаДаА, баОаОаБб‰аИаЛ «а˜аЗаВаЕбб‚аИбаМ» б€бƒаКаОаВаОаДаИб‚аЕаЛбŒ аНаАаПб€аАаВаЛаЕаНаИб аВб‚аОб€аИб‡аНаОаЙ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ «ааВаИб‚аО ааЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ» а бƒбаЛаАаН а—аАаКаИб€бŒбаНаОаВ.
аЂаОаГаДаА б 9,41% аДаО 9,52% бƒаВаЕаЛаИб‡аИаЛаИббŒ аИаПаОб‚аЕб‡аНб‹аЕ бб‚аАаВаКаИ, аИ аОаПаАбаЕаНаИб аПаОб‚аЕаНб†аИаАаЛбŒаНб‹б… аПаОаКбƒаПаАб‚аЕаЛаЕаЙ, б‡б‚аО аПб€аОб†аЕаНб‚б‹ баНаОаВаА аВб‹б€аАбб‚бƒб‚, баПб€аОаВаОб†аИб€аОаВаАаЛаИ аБаОаЛаЕаЕ аДаИаНаАаМаИб‡аНб‹аЕ аПб€аОаДаАаЖаИ аЖаИаЛбŒб.
аб‚аО аПаОаВаЛаЕаКаЛаО аИ б€аОбб‚ бб‚аОаИаМаОбб‚аИ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ, аПаОббаНаИаЛ баКбаПаЕб€б‚. аЂаАаКаЖаЕ б†аЕаНб‹ бƒаВаЕаЛаИб‡аИаЛаИббŒ аВ аПб€аЕаДаДаВаЕб€аИаИ аГб€баДбƒб‰аЕаГаО аПаЕб€аЕб…аОаДаА аНаА аПб€аОаЕаКб‚аНаОаЕ б„аИаНаАаНбаИб€аОаВаАаНаИаЕ (ббаКб€аОбƒ-бб‡аЕб‚аА).
аЂаЕаНаДаЕаНб†аИбŽ б€аОбб‚аА аПаОаДб‚аВаЕб€аЖаДаАбŽб‚ б‚аАаКаЖаЕ аАаНаАаЛаИб‚аИаКаИ аІаЕаНб‚б€аОаБаАаНаКаА.
аЁаОаГаЛаАбаНаО аАаНаАаЛаИб‚аИб‡аЕбаКаОаЙ аЗаАаПаИбаКаЕ «а–аИаЛаИб‰аНаОаЕ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаО», аОаПбƒаБаЛаИаКаОаВаАаНаНаОаЙ аВ аОаКб‚баБб€аЕ, б†аЕаНб‹ аНаА аНаОаВаОбб‚б€аОаЙаКаИ аИ аВб‚аОб€аИб‡аНаОаЕ аЖаИаЛбŒаЕ б€аАбб‚бƒб‚ б аКаОаНб†аА 2017-аГаО — аНаАб‡аАаЛаА 2018 аГаОаДаА.
аŸаО аДаАаНаНб‹аМ а аОббб‚аАб‚аА, бб€аЕаДаНбб бб‚аОаИаМаОбб‚бŒ 1 аКаВ. аМ аНаА аПаЕб€аВаИб‡аНаОаМ б€б‹аНаКаЕ аВб‹б€аОбаЛаА б 56 б‚б‹ббб‡ б€бƒаБаЛаЕаЙ аЗаА 1 аКаВ. аМ аВ 2017-аМ аДаО 62 б‚б‹ббб‡ аВ 2019-аМ, аА аНаА аВб‚аОб€аИб‡аНаОаМ — б 53 б‚б‹ббб‡ аДаО 56 б‚б‹ббб‡ б€бƒаБаЛаЕаЙ.
аŸаОаДаОб€аОаЖаАаНаИаЕ аЖаИаЛбŒб баПб€аОаВаОб†аИб€аОаВаАаНаО аНаЕбаКаОаЛбŒаКаИаМаИ аКаЛбŽб‡аЕаВб‹аМаИ б„аАаКб‚аОб€аАаМаИ, аГаОаВаОб€аИб‚ б€бƒаКаОаВаОаДаИб‚аЕаЛбŒ аАаНаАаЛаИб‚аИб‡аЕбаКаОаГаО б†аЕаНб‚б€аА аІа˜аа ааЛаЕаКбаЕаЙ аŸаОаПаОаВ.
аб‚аО аНаЕ б‚аОаЛбŒаКаО бƒаВаЕаЛаИб‡аЕаНаИаЕ аа”аЁ б 18 аДаО 20% б аНаАб‡аАаЛаА 2019 аГаОаДаА аИ аПаЕб€аЕб…аОаД аНаА аПб€аОаЕаКб‚аНаОаЕ б„аИаНаАаНбаИб€аОаВаАаНаИаЕ, бб‚аО б‚аАаКаЖаЕ аИ б€аОбб‚ аИаНб„аЛбб†аИаИ аК баЕаНб‚баБб€бŽ, аКаОб‚аОб€аОаЕ аПаОаВаЛаИбаЛаО аНаА бб‚аОаИаМаОбб‚бŒ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНб‹б… аМаАб‚аЕб€аИаАаЛаОаВ, б‚аЕб…аНаИаКаИ, бƒбаЛбƒаГ аПаОаДб€баДб‡аИаКаОаВ, аПаЕб€аЕб‡аИбаЛбаЕб‚ аОаН.
а аОбб‚ б†аЕаН аНаА аКаВаАб€б‚аИб€б‹ аЗаАаВаЕб€бˆаИб‚бб аК аДаЕаКаАаБб€бŽ, аПаОбаКаОаЛбŒаКбƒ аПб€аОаИбб…аОаДбб‰аИаЕ аНаА б€б‹аНаКаЕ аИаЗаМаЕаНаЕаНаИб, б‚аО аЕбб‚бŒ аПаЕб€аЕб…аОаД аНаА ббаКб€аОбƒ-бб‡аЕб‚аА, бƒаЖаЕ аОб‚б€аАаЗаИаЛаИббŒ аНаА бб‚аОаИаМаОбб‚аИ аЖаИаЛбŒб, аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒбŽб‚ аАаНаАаЛаИб‚аИаКаИ «ааВаИб‚аО ааЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚бŒ». аŸаО аОб†аЕаНаКаЕ баКбаПаЕб€б‚аОаВ, аВ аКаОаНб†аЕ аГаОаДаА бб‚аОаИаМаОбб‚бŒ 1 аКаВ. аМ аВб‚аОб€аИб‡аНаОаЙ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ баОбб‚аАаВаИб‚ аПб€аИаМаЕб€аНаО 66 б‚б‹ббб‡ б€бƒаБаЛаЕаЙ, аНаОаВаОбб‚б€аОаЕаК — аДаО 75 б‚б‹ббб‡ б€бƒаБаЛаЕаЙ.
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.
«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.
Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.
Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.
В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
- Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
- Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- 1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.
Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.