Мы представляем вам короткий текстовый материал от информационного агентства РБК с основными моментами, которые были затронуты в видео материале о коворкингах и ситуации на офисном рынке столицы в текущем году.
- Наша компания оказывает помощь в приобретение права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
- Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).
Бесплатная консультация в WhatsApp
Коворкинг (гибкий офис) активно используется самозанятыми гражданами, ИП и юридическими лицами. В последнее время девелоперы предпочитают открывать собственные сети коворкингов.
В ответ на динамичные изменения бизнес среды коворкинг предоставляет более гибкие и экономически выгодные условия организации рабочего пространства для сотрудников. Это обуславливает тенденцию роста данного сегмента коммерческой недвижимости на 30-40% каждый год.
По прогнозам аналитиков к 2020 году рынок коворкингов в Москве увеличится более чем в два раза.
Были заданы вопросы:
— Что такое «коворкинг»?
Гибкая форма организации рабочего пространства.
— Каково количественное соотношение гибких офисов в общей доли рынка?
В Москве 0,7% доли рынка коммерческой недвижимости принадлежит гибким офисам (125 тыс. кв. м коворкингов). В 2018 году рост соответствующего предложения составил 70%.
- — Почему растёт популярность коворкингов?
- Тенденция возрастающей популярности гибких офисов определяется следующими факторами:
- — быстрый «вход» и «выход» из арендных отношений;
- — гибкость инфраструктуры;
- — минимальные операционные затраты.
- *** Отличные маленькие офисы в аренду у нас!
- — Какова стоимость коворкингов в Москве?
Средняя ставка аренды коворкинга по базовому тарифу за 1 рабочее место составляет 6-35 тыс. рублей в месяц.
- — В чём заключается отличие гибких от традиционных офисов?
- Главное различие состоит в совместном использовании общественной зоны резидентами.
- Сам видеоматериал:
- — Каковы прогнозы развития рынка коворкингов?
Согласно аналитическим прогнозам, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет расти на 30-40% в год. Традиционная форма аренды и сегмент сервисных офисов будут сближаться.
Другие наши интересные статьи по всем темам связанным с коммерческой недвижимостью — ищите на наашем сайте!
Москва стала восточноевропейским лидером по количеству коворкингов :: Деньги :: РБК Недвижимость
Сегодня спрос на гибкие офисные пространства в Москве превышает предложение, в ближайшие годы среднегодовой прирост будет составлять 35%, прогнозируют аналитики
Сергей Фадеичев/ТАСС
По итогам 2018 года объем рынка коворкингов в Москве вырос в полтора раза — на 37 тыс. кв. м, а в первом квартале 2019-го было открыто еще 9 тыс. кв. м гибких рабочих пространств.
Сегодня в российской столице действуют 100 таких площадок общей площадью 130 тыс. кв. м — по данному показателю Москва занимает первое место среди всех столиц Восточной Европы.
Об этом говорится в исследовании рынка гибких рабочих пространств (есть в редакции), который подготовила компании Cushman & Wakefield.
Доля коворкингов в Москве составляет около 1% от общего предложения офисной недвижимости в столице. Среди крупнейших площадок аналитики называют SOK «Арена Парк», SOK «Сады Пекина», «Таблица», SREDA Федерация, CEO Rooms Империя. При этом больше всего площадей приходится на компанию Regus.
Одним из крупнейших игроков на рынке коворкингов станет международный оператор гибких рабочих пространств WeWork, который в 2019 году откроет в Москве сразу три площадки — в бизнес-центрах «Красная Роза» (3,9 тыс. кв. м), «Гименей» (3,6 тыс.) и «Белая площадь» (5,4 тыс. кв. м).
После открытия в Москве WeWork планирует выход на рынок Санкт-Петербурга.
За последний год доля сетевых операторов коворкингов по занимаемым площадям увеличилась с 40% до 70%. Из 100 форматных гибких рабочих пространств в Москве 55 — сетевые.
Чаще всего такие операторы занимают площади большего размера, чем несетевые, так что, несмотря на сравнительно небольшое численное преимущество, по объему площадей их доля в общем предложении гибких рабочих пространств значительно превосходит несетевые.
Самые популярные районы размещения таких пространств в Москве — субрынки Белорусский, Центральный и «Москва-Сити», говорится в исследовании.
Сегодня спрос на гибкие офисные пространства в Москве превышает предложение, и в ближайшие годы среднегодовой прирост будет составлять 35%. К концу 2020 года площадь таких офисов увеличится вдвое, прогнозируют в Cushman & Wakefield.
«Московский рынок коворкингов пока на раннем этапе, качественных предложений не так много, да и локации их покрытия совсем небольшие. Они должны располагаться везде, где сосредоточен не только крупный, но еще малый и средний бизнес, для которого коворкинг или смарт-офис — лучшее решение.
Компании давно используют пространства гибких офисов во всем мире.
Для арендатора это удобно прежде всего отсутствием вложений в CapEx, то есть нет необходимости извлекать из операционной прибыли внушительные суммы на отделку и оснащение нового офиса», — говорит старший консультант департамента офисной недвижимости (аренда помещений) Cushman & Wakefield Анна Погодина.
Сейчас общее предложение гибких рабочих пространств в мире составляет 11 млн кв. м. Крупнейшие в мире рынки — Нью-Йорк и Лондон. В каждом из этих городов открыто более 1 млн кв.
м таких площадей, что в сумме составляет 22% от общего предложения гибких пространств мира.
В десятку городов-лидеров входят Пекин, Амстердам, Шанхай, Лос-Анджелес, Париж, Стокгольм, Чикаго и Бостон, говорится в исследовании Cushman & Wakefield.
Коворкингами называют помещения, в которых отдельные сотрудники или компании арендуют посуточно либо на длительный срок места за общим столом, отдельные столы, а также целые офисы. Помимо рабочих зон, коворкинги включают переговорные, помещения для проведения семинаров, спортивные залы и кафе.
Средняя стоимость закрепленного рабочего места в классическом коворкинге в Москве составляет 14,8 тыс. руб. в месяц. Цена резидентства без фиксированного рабочего места — 15 тыс. руб. в месяц. Стоимость рабочего места в open space — от 25 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц, а отдельный кабинет — 40 тыс. руб.
Прирост коворкингов в Москве за последние 2 года составил более 55%
Как выяснили аналитики компании Blackwood, более 55% от объемов текущего рынка вышли в 2014-2016 годах.
Согласно проведенному исследованию, началом рынка коворкингов в столице можно считать 2009 год: именно тогда в Москве появились первые коворкинг-центры, такие как «Матрикс Офис» и другие.
Однако с 2009 по 2014 годы сегмент не демонстрировал активного роста: новые небольшие площадки открывались и закрывались, а суммарная площадь функционирующих на рынке коворкинг-центров не превышала 10 000 кв.м.
С 2014 года ситуация начала кардинальным образом меняться: по данным Blackwood, за последние два кризисных года на рынке открылись более 35 коворкинг-центров, общая площадь которых составила 11 000 кв.м.
Новые коворкинги не старше двух лет сейчас представляют 55% рынка: таким образом, за последние два года рынок московских коворкингов увеличился более чем вполовину.
Текущий объем рынка коворкингов в абсолютном выражении составляет более 20 000 кв.м.
Источник: Blackwood
«Наиболее активное развитие коворкингов в России происходило во время экономического кризиса. При этом рост сегмента существенно замедлился в 2010-2013 годах, поскольку экономическая ситуация была благоприятной для роста: объемы сделок в классических офисах росли, а ввод новых объектов достигал рекордных показателей.
Но со второй половины 2014 года ситуация изменилась радикальным образом: новые пустые объекты с растущей вакансией нужно было как-то заполнять, и на помощь предпринимателям пришел именно формат коворкингов.
Теперь коворкинг-центры постепенно уходят из помещений стрит-ритейла в качественные офисные центры классов А и В+: так, в 2016 году новые крупные коворкинги открылись в таких объектах, как Z Plaza, «Химки Бизнес-парк», «Премьер Плаза», «Трехгорная мануфактура».
Коворкинг перестает быть местом для людей творческих профессий и становится полноценной заменой офиса для специалистов из всех отраслей» — рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Немаловажен и тот факт, что средняя площадь рабочего места в коворкинге составляет 5,8 кв.м: это на 29% больше минимально допустимой площади рабочего места в Москве. Таким образом, арендатор коворкинга получает комфортное рабочее место на привлекательных коммерческих условиях.
Средняя площадь коворкинга в Москве сейчас составляет 450 кв. м, но в 2017-2018 годах вероятно ее укрупнение: «Некоторые коворкинги, открывшиеся в 2016 году, обладают достаточно большой площадью зала, порядка 700 — 1800 кв.м.
Причем на территории новых объектов функционируют не только рабочие места: популярность приобретает формат коливинга, помимо переговорных в коворкингах появляются обеденные и душевые комнаты, а арендаторам предлагается полный комплекс услуг юридического и финансового сопровождения.
В итоге сегмент демонстрирует не только количественный, но и качественный рост» — отмечает эксперт.
По мнению Александра Шибаева, рынок коворкингов еще имеет высокий потенциал: новые проекты возникают, концепции бывают достаточно интересными и привлекательными. «Сейчас для желающих открыть коворкинг весьма актуален поиск партнера, уже имеющего готовую площадку. Однако владельцам выгоднее и интереснее сдавать площади под классические офисы, даже по более низким» — считает эксперт.
По оценке Blackwood, в 2017 году развитие продолжат наиболее популярные коворкинги, расположенные в удачных локациях с хорошей транспортной и пешеходной доступностью и представляющие собой уникальные площадки для нетворкинга без отрыва от рабочего процесса.
«В случае окончательной стабилизации экономики и улучшения ситуации на рынке качественных офисов Москвы, активный рост коворкингов прекратится.
В условиях экономического роста спрос на эти площади сохранится только со стороны небольшой доли фрилансеров и малых компаний, которым требуется помещение на 5-6 человек. В то же время, в 2017 году вероятнее всего продолжат открываться коворкинги в небольших помещениях в ТЦ и БЦ.
Однако постепенный выход из кризисной ситуации заставит бизнес-центры пересмотреть свое отношение к коворкингам в пользу размещения в офисных блоках классических арендаторов» — резюмирует Александр Шибаев.
Прирост коворкингов в Москве за последние 2 года составил более 55%
Как выяснили аналитики компании Blackwood, более 55% от объемов текущего рынка вышли на рынок в 2014-2016 г.г.
Согласно проведенному исследованию, началом рынка коворкингов в столице можно считать 2009 год: именно тогда в Москве появились первые коворкинг-центры, такие как «Матрикс Офис» и другие.
Однако с 2009 по 2014 годы сегмент не демонстрировал активного роста: новые небольшие площадки открывались и закрывались, а суммарная площадь функционирующих на рынке коворкинг-центров не превышала 10 000 кв.м.
С 2014 года ситуация начала кардинальным образом меняться: по данным Blackwood, за последние два кризисных года на рынке открылись более 35 коворкинг-центров, общая площадь которых составила 11 000 кв.м.
Новые коворкинги не старше двух лет сейчас представляют 55% рынка: таким образом, за последние два года рынок московских коворкингов увеличился более чем вполовину.
Текущий объем рынка коворкингов в абсолютном выражении составляет более 20 000 кв.м.
«Наиболее активное развитие коворкингов в России происходило во время экономического кризиса. При этом рост сегмента существенно замедлился в 2010-2013 г.г, поскольку экономическая ситуация была благоприятной для экономического роста: объемы сделок в классических офисах росли, а ввод новых объектов достигал рекордных показателей.
Но со второй половины 2014 года ситуация изменилась радикальным образом: новые пустые объекты с растущей вакансией нужно было как-то заполнять, и на помощь предпринимателям пришел именно формат коворкингов.
Теперь коворкинг-центры постепенно уходят из помещений стрит-ритейла в качественные офисные центры классов А и В+: так, в 2016 году новые крупные коворкинги открылись в таких объектах, как Z Plaza, «Химки Бизнес-парк», «Премьер Плаза», «Трехгорная мануфактура».
Коворкинг перестает быть местом для людей творческих профессий и становится полноценной заменой офису для специалистов из всех отраслей» — рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Немаловажен и тот факт, что средняя площадь рабочего места в коворкинге составляет 5,8 кв.м: это на 29% больше минимально допустимой площади рабочего места в Москве. Таким образом, арендатор коворкинга получает комфортное рабочее место на привлекательных коммерческих условиях.
Средняя площадь коворкинга в Москве сейчас составляет 450 кв. м, но в 2017-2018 г.г. вероятно ее укрупнение: «Некоторые коворкинги, открывшиеся в 2016 году, обладают достаточно большой площадью зала, порядка 700 — 1800 кв.м.
Причем на территории новых объектов функционируют не только рабочие места: популярность приобретает формат коливинга, помимо переговорных в коворкингах появляются обеденные и душевые комнаты, а арендаторам предлагается полный комплекс услуг юридического и финансового сопровождения.
В итоге сегмент демонстрирует не только количественный, но и качественный рост» — отмечает эксперт.
По мнению Александра Шибаева, рынок коворкингов еще имеет высокий потенциал: новые проекты возникают, концепции бывают достаточно интересными и привлекательными. «Сейчас для желающих открыть коворкинг весьма актуален поиск партнера, уже имеющего готовую площадку. Однако владельцам выгоднее и интереснее сдавать площади под классические офисы, даже по более низким» — считает эксперт.
По оценке Blackwood, в 2017 г. развитие продолжат наиболее популярные коворкинги, расположенные в удачных локациях с хорошей транспортной и пешеходной доступностью и представляющие собой уникальные площадки для нетворкинга без отрыва от рабочего процесса.
«В случае окончательной стабилизации экономики и улучшения ситуации на рынке качественных офисов Москвы, активный рост коворкингов прекратится.
В условиях экономического роста спрос на эти площади сохранится только со стороны небольшой доли фрилансеров и малых компаний, которым требуется помещение на 5-6 человек. В то же время, в 2017 году вероятнее всего продолжат открываться коворкинги в небольших помещениях в ТЦ и БЦ.
Однако постепенный выход из кризисной ситуации заставит бизнес-центры пересмотреть свое отношение к коворкингам в пользу размещения в офисных блоках классических арендаторов» — резюмирует Александр Шибаев.
- О компании Blackwood
- Компания Blackwood предлагает полный пакет услуг по всем сегментам рынка недвижимости: агентские услуги (продажа и аренда элитной жилой, загородной и коммерческой недвижимости); консалтинг, комплексный анализ рынка недвижимости, его текущих тенденций и перспектив развития, новых проектов и направлений девелопмента, управление коммерческой недвижимостью, управление инвестициями, разработка маркетинговых стратегий и продвижение объектов недвижимости.
- За дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь:
- Троицкая Анастасия, менеджер по маркетингу и PR
troizkaya@blackwood.ru Тел.: 7 (495) 730 20 00 Моб.: 7 (985) 100 14 17
«Коворкинг больше не маргинальный формат»: интервью с главой Deworkacy Андреем Кулагиным об особенностях рынка в России — Офис на vc.ru
Почему крупные компании всё чаще арендуют готовые пространства, что мешает российским коворкингам стать прибыльными и в чём заслуга основателя WeWork.
Раньше коворкинги арендовали в основном фрилансеры и стартапы, но в последние несколько лет всё чаще их выбирают и крупные корпорации. В коворкинги можно быстрее въехать, а дополнительных трат не так много, как на офис, объясняет управляющий директор сети Deworkacy Андрей Кулагин.
Вместе с тем в Москве всё ещё не хватает гибких офисов, но рынок растёт и операторы коворкингов вкладываются в новые площадки. Deworkacy развивает пространства с коворкингом, офисами и площадкой для мероприятий. За 2019 год компания открыла четыре новых локации в Москве и получила под управление дополнительные 4000 м² в деловом квартале «Красный Октябрь».
В интервью vc.ru Кулагин рассказал:
- Как меняется российский рынок гибких офисов.
- Что мешает этому бизнесу стать прибыльным.
- Сколько ещё коворкингов может выдержать Москва.
- Почему Deworkacy спустя год закрыла локацию в Ереване и в каком направлении компания планирует развиваться дальше.
Первая точка Deworkacy открылась на «Красном Октябре» в 2016 году. Много тогда было коворкингов в Москве?
В то время в Москве было несколько десятков площадок: сетевые проекты вроде «Рабочей станции» и яркие креативные коворкинги вроде DI Telegraph.
К коворкингам в то время было отношение как к маргинальному формату для фрилансеров, «свободных художников» и небольших проектных команд. Большинство инвесторов не воспринимали такой формат офисов как отдельный сегмент коммерческой недвижимости.
Deworkacy появилась в тот момент, когда рыночная потребность в коворкинге стала проявляться заметнее.
Количество коворкингов с 2014 по 2016 год выросло в три раза и в итоге достигло 50 точек по Москве. Кроме того, в моду вошли продукты и сервисы, когда можно не покупать что-то, а арендовать. И мы уже тогда наблюдали быструю экспансию оператора WeWork на зарубежных рынках.
Также в 2014 году в Москве пустовали 15–25% офисных площадей при нормальном среднегодовом показателе в 10–15%. Тогда коворкинги были решением для владельцев недвижимости: крупный арендатор не шёл, поэтому сдавали помещения предпринимателям, которые создавали коворкинги.
Мы арендовали 1700 м². Изначально планировали сделать только коворкинг, но потом проанализировали спрос и добавили мини-офисы и площадки для мероприятий.
По мере развития офисов люди начали уставать от опенспейсов с хирургически белыми стенами и кубиклами, потолками с дешёвыми декоративными панелями и общими проходами.
Если посмотреть на новые проекты, которые появляются на рынке коворкингов, почти все — с шикарными общими зонами, но при этом у каждого резидента есть личное пространство.
Общая рабочая зона Deworkacy
Сейчас на рынке офисной недвижимости обратная ситуация по сравнению с 2014 годом: количество пустых помещений сократилось до 5%. Спрос серьёзно превышает предложение. Поэтому на коворкинги стали обращать внимание крупные компании, они порой арендуют их целиком.
Например, у Capital Group есть коворкинг Business Club, он расположен в башне «Око», и его недавно полностью заняла «Яндекс». Другой пример: банки «Открытие» и «Тинькофф» переехали в коворкинги SOK.
Если говорить о трендах в целом, то корпоративные клиенты больше не воспринимают коворкинг как маргинальный формат. Корпорации для среднесрочного размещения выбирают такой вид аренды как наиболее удобный способ быстрого размещения проектных групп.
Арендовать готовый офис с мебелью — легче и недорого. Сложнее приходить в бизнес-центр, подбирать помещение, ремонтировать, тратить на это четыре месяца, закупать мебель, нанимать клининг, охрану.
Кроме того, операторы гибких офисов готовы меняться под конкретного арендатора. Например, продумать дизайн-проект и реализовать его. Это тоже подкупает.
Вы назвали коворкинг «гибким офисом». А в чём разница?
Чаще всего под этими понятиями понимается одно и то же.
«Гибкий офис» — это просто перевод английского flex office, куда относят коворкинги. За рубежом чаще употребляют меткое shared spaces, но русский перевод «коллаборативные пространства» используют крайне редко.
Сколько стоит дизайн-проект коворкинга в архитектурном бюро?
Цена за квадратный метр зависит от размера проекта: чем больше пространство, тем дешевле. Средняя по рынку — 2000–4000 рублей.
Вы покупаете или арендуете помещения под коворкинги?
Арендуем — на этом построена вся модель бизнеса коворкингов. Приобретать оператору коворкингов здания в собственность и сдавать их невыгодно, а все необходимые условия для организации бизнеса такого типа можно получить и при аренде.
Важно, чтобы собственник в итоге у тебя эту раскрученную площадку не забрал, но это тоже можно зарегулировать долгосрочным договором без права расторжения.
По каким критериям вы выбираете помещение под аренду?
У нас есть формула, в которой мы учитываем 48 различных параметров площадки, главные:
- Расположение: до площадки не более 10 минут пешком от метро.
- Инфраструктура: есть ли рядом кофейни, рестораны с разной ценовой политикой, аптеки и прочее. Не все заказывают обед с доставкой в офис.
- Интересное окружение: кинотеатры, музеи, парки и прочее.
Раньше мы открывали площадки исключительно внутри Третьего транспортного кольца. Нам казалось, что клиентам важно работать в центре. Но недавно открыли точку чуть за пределами этой зоны. Оказалось, важнее, чтобы наши клиенты находились близко к своим заказчикам и партнёрам, а не к центру.
Обычно мы смотрим площадки от 1000 м², потому что иначе проекты убыточны.
Потому что тогда большая часть помещения уйдёт под общие зоны, а самих рабочих мест будет меньше?
Да. Например, в офисе любого размера должны быть туалет и кухня.
Здесь важно найти баланс между желанием заработать больше в будущем и не потерять сейчас. Чем больше площадка, тем выгоднее бизнес, но чем больше коворкинг, тем медленнее он заполняется и тем выше операционные расходы.
Переговорная Deworkacy
Сколько денег требуется для запуска коворкинга?
Средний чек сильно варьируется. Знаю, что в некоторые проекты вкладывают сотни миллионов рублей, но запустить коворкинг можно от 10 млн рублей. Вопрос в том, на какой клиентский сегмент делается ставка.
Скажите, какова маржинальность коворкинга?
Более 20%. Она зависит от многих факторов, но в основном достигается за счёт того, что мы продаём не квадратный метр, а пакет услуг. Мы берём недвижимость, делаем ремонт, добавляем сервисы, создаём общие зоны, приобретаем или организуем услуги (клининг, охрану, печать документов) «оптом», а потом сдаём в розницу. Тут и возникает маржинальность.
У вас сейчас семь точек, сколько тратите на аренду?
До 55% от всех расходов. Точную сумму не назову, коммерческая тайна.
Вы сдаёте в аренду отдельные рабочие места, офисы и площадки для мероприятий. Какое направление приносит больше всего выручки?
Большую выручку, конечно, приносят офисы — особенно средние, на 30 человек. Они стабильны: не так часто меняют своих арендаторов, их выбирают компании, которые заработали первые деньги. И они обычно не задерживают арендную плату.
«Средний» — это какой размер?
От 50 м² до 150 м². Мини-офисы — это 5–10 м², крупные — более 150 м².
Средние занимают 90% площадей. Иногда приходит моноарендатор, который забирает все офисы под кабинеты одной компании.
Какая точка приносит больше всего выручки?
Больше всего — «Красный октябрь», около 30%. Сейчас мы арендуем там 5700 м², она самая большая. На втором месте по выручке точка на Полянке, её площадь — 2500 м².
Исследование консалтинговой компании в сфере недвижимости JLL
В 2018 году выручка Deworkacy была около 150 млн рублей (по данным сервиса «Контур.Фокус»). А какая в 2019 году?
213 млн рублей. В 2020 году планируем больше полумиллиарда рублей.
Мы чуть ниже операционного нуля, потому что в прошлом году активно вкладывались в новые площадки.
Накопленные ранее средства, быстрая заполняемость новых точек, партнёры, готовые заплатить вперёд.
То есть инвесторы помогают?
Да, хотя последний год мы уже стараемся жить на свои операционные средства.
Вы в этом году планируете выйти на операционную окупаемость?
Мы уже несколько раз были в плюсе, где-то к маю вновь выйдем на операционную окупаемость.
А другие компании на рынке в плюсе?
Точно не скажу, но думаю, большинство в районе нуля или в минусе. Многие развиваются на деньги от инвесторов, на это две причины:
- Изначально компании стараются захватить рынок, а потом обсуждать операционную прибыльность.
- Некоторые проекты могут быть репутационными, поэтому не имеют задачи быть в плюсе.
Исследование консалтинговой компании в сфере недвижимости JLL
Во сколько вы в целом оцениваете рынок гибких пространств в России?
Основной объём российских коворкингов сосредоточен в Москве. В регионах встречаются единичные проекты, но они чаще закрываются, поэтому консультанты по недвижимости смотрят на столицу.
Сейчас в Москве больше 200 площадок общей площадью более 180 тысяч м². В общем объёме офисной недвижимости это всё ещё около 1% (по данным консалтинговой компании Cushman&Wakefield).
Консультанты утверждают, что рынок гибких пространств в 2020 году вырастет более чем вполовину и добавит ещё 100 тысяч м².
Если говорить о насыщенности рынка, то есть данные, показывающие, сколько процентов офисной недвижимости в европейских городах составляют коворкинги. Самый большой показатель в Стокгольме — 24,5%. В Москве ещё есть куда расти.
CBRE (американская консалтинговая компания в сфере недвижимости — vc.ru) писала в 2018 году, что оценочная ёмкость московского рынка коворкингов составляет около 25 миллиардов рублей или 8,6 млн м².
Пройдёмся по конкурентам. В чём ваше конкурентное преимущество перед более крупными игроками — Regus, Sok, «Ключ», WeWork?
У нас порой демократичнее цены. Понятно, что у WeWork очень богатый и дорогой ремонт, но иногда стоимость аренды важнее.
А вообще, чтобы тебя выбрали среди коворкингов, нужно предложить не только офис, но и нечто большее: проекты, клиентов, новые связи. Поэтому наша ценность — помощь резидентам с поиском контактов. Мы это делаем через хакатоны и другие мероприятия.
На самом деле для рынка коворкингов прошлый год оказался непростым. У самой крупной компании WeWork оценка снизилась в шесть раз, и она отказалась от IPO. Теперь операторы коворкингов, думаю, гораздо больше внимания будут уделять именно операционной эффективности бизнеса, а не продаже «мечты».
В августе 2019 года международная сеть коворкингов WeWork решила выйти на биржу. Оценка компании составляла $47 млрд, она была крупнейшим игроком на рынке.
Изучив документы WeWork, инвесторы и аналитики усомнились в состоятельности бизнес-модели. Убыток стартапа за первую половину 2019 года составил $904 млн при выручке $1,5 млрд, компания не объясняла, как планирует выйти на прибыль; раздел в проспекте IPO, описывающий инвестиционные риски, занимал почти 30 страниц. В итоге оценка WeWork упала до $20–30 млрд, и IPO отложили.
Одновременно газета The Wall Street Journal написала об экспрессивном поведении основателя WeWork Адама Ньюмана и растратах на вечеринки. В сентябре, после претензий инвесторов, Ньюман покинул пост главы WeWork. Контроль над компанией получил один из крупных инвесторов компании, японский холдинг SoftBank.
У нас основной инвестор — группа компаний «Ташир», крупный девелопер. Поэтому эффективность проекта измеряется просто: за выручку на квадратный метр. Наша задача — повышать этот показатель.
Для этого нужно повышать обращаемость недвижимости, чтобы каждый квадратный метр использовать дважды. Мероприятия для этого отлично подходят.
С одной стороны, мы научились создавать и наполнять офисы для стартапов, с другой — научились проводить полезные мероприятия для резидентов сети и внешней аудитории. Мы сформировали базу контактов из людей, которые арендуют у нас офисы, и добавили в неё тех, кто посещает наши мероприятия.
В целом у нас свыше 300 тысяч контактов. При этом офисами и коворкингами у нас пользуются 73 компании и 779 человек.
Получилось, что наши резиденты ищут через наши мероприятия своих клиентов, знакомятся с инвестиционным сообществом, а мы через мероприятия ищем новых клиентов, знакомимся с еще большим числом инвесторов и корпораций, которых потом вновь приглашаем на мероприятия.
В новых коворкингах мы больше не проектируем площадки под мероприятия, потому что рынок мероприятий в Москве ограничен и уже открыто достаточно.
То есть с чем нет проблем в Москве, так это с площадями под события?
Там тоже есть свои проблемы и перекосы: у рынка есть запросы под площадки на 1000 мест в центре. Основная их часть расположена либо вблизи Третьего транспортного кольца, либо за ним. Мне известно лишь о двух в центре: Main Stage и Grand Ballroom.
Хорошо, но вот у российского WeWork тоже проходят мероприятия. За счёт чего вы планируете выделяться?
В России, на наш взгляд, есть понятие «русского кода». Далеко не всем зарубежным компаниям удаётся его понять, чтобы адаптировать свой продукт под наши потребности.
Гибкий ход: коворкингов в России станет вдвое больше
В течение пяти лет количество коворкингов в российских городах может увеличиться минимум в два раза — с 460 объектов до почти 1 тыс. Об этом свидетельствуют данные международных консалтинговых компаний, с которыми ознакомились «Известия».
В стране быстро растет число фрилансеров и малых предпринимателей, им удобнее работать в коллективных офисах, уверены эксперты. Такими пространствами пользуются и крупные компании для размещения сотрудников, задействованных в разовых проектах.
С другой стороны, в «гибких» офисах сложнее поддерживать корпоративную культуру, кроме того, арендаторы коворкингов опасаются киберугроз.
Бурный рост
Сейчас в Москве работает около 120 коворкингов, в Петербурге — примерно 40, в остальных российских городах — в общей сложности около 300. В течение пяти лет их общее количество может вырасти минимум в два раза, прогнозирует руководитель бизнес-направления гибких офисных решений, консультационных услуг и трансакций международной консалтинговой компании CBRE Татьяна Шараева.
Что касается сетевых коворкингов, в столице таких чуть больше 10, в регионах — всего пять, рассказал «Известиям» генеральный директор компании Names Антон Утехин.
Ожидается, что число коллективных офисов в Москве может удвоиться уже к концу 2020 года — со 114,2 тыс. кв. м до 300 тыс., добавили в компании Colliers International. По прогнозам замдиректора департамента управления активами Becar Asset Management Дарьи Каневой, в Петербурге развитие рынка коворкингов идет медленнее, поэтому в ближайшие годы их может стать больше на 30–50%.
Российский рынок пока не насыщен коворкингами. Например, в Москве их доля в общем объеме офисов составляет лишь около 1%, тогда как в столицах ведущих европейских стран — примерно 5% (в Лондоне — 5,1%, в Амстердаме — 5%), отмечают аналитики Colliers International.
Российский рынок по темпам развития отстает от мирового в среднем на пять лет. Доля «гибких» офисных пространств в мире приближается к 8%, а к 2030 году составит примерно 30%, считает управляющий директор Regus в России Ирина Баева.
По информации Global Coworking Survey, в мире в конце 2019 года будет работать примерно 22 тыс. коворкингов. В конце 2018 года было 19 тыс. объектов, то есть за год рынок вырос на 16%. При этом рост продолжится, спрогнозировал руководитель сети коворкингов GrowUp Константин Королёв.
«Шеринг» вместо офиса
По данным управляющего партнера Business Club (Capital Group) Мурада Дамирова, в настоящий момент спрос на коворкинги в Москве превышает предложение.
Дело в том, что в России вслед за развитыми странами происходит смена ориентиров — акценты смещаются с владения имуществом и вещами на «шеринг» (совместное потребление), объясняет Татьяна Шараева.
Люди предпочитают личным автомобилям такси и каршеринг, собственному жилью — арендное, а классическим офисам — места в коворкингах.
Как объяснили в Cushman & Wakefield, в числе основных преимуществ формата коллективных офисов — отсутствие необходимости тратить деньги на ремонт помещений, приобретать технику и мебель, оборудовать дополнительные рабочие места для новых сотрудников и содержать отдельные места для временных. Также удобно, что в коворкингах рабочие пространства можно арендовать на короткий срок. Организации, использующие коворкинги, отмечают сокращение трат на аренду более чем на 5%. Нередко возможностями коллективных офисов пользуются крупные организации для разовых проектов.
Коворкинги — удобный формат и для фрилансеров, подчеркнула Татьяна Шараева. По ее данным, в Москве рабочее место в таком офисе стоит в среднем 14–30 тыс. рублей в месяц.
— В эту стоимость входят рабочее место, мебель, ремонт, интернет, вся необходимая оргтехника, канцелярские принадлежности и даже чай с кофе. В среднем цена рабочего места в день эквивалентна двум чашкам кофе в хорошей кофейне, — сказала Татьяна Шараева.
Однако, несмотря на позитивное отношение к коворкингам, руководители компаний отмечают и трудности, связанные с форматом. В частности, речь идет о том, что в «гибких» офисах сложнее поддерживать корпоративную культуру и сплоченность коллектива, рассказали в Cushman & Wakefield. Также арендаторы коворкингов опасаются киберугроз.
В России коворкингами всё чаще интересуются финансовые и IT-компании, творческие агентства, иностранные организации. Также в последнее время коллективные офисы стали снимать госструктуры, добавила Ирина Баева.
По мнению Антона Утехина, особенно хорошие перспективы для дальнейшего развития есть у тех коворкингов, которые будут создавать больше дополнительных возможностей для арендаторов. Например, организовывать лекции, тренинги и другие мероприятия, площадки для пресс-конференций, предоставлять услуги бухгалтера, секретаря, юриста и другие.
Ранее «Известия» писали, что объем предложения на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году в целом по России вырос на 17%, тогда как спрос и цены, наоборот, упали на 6%. Сильнее всего подешевели офисы, в среднем на 26%.
Гостиницы — на 3%, склады — на 11%, торговые площади — на 14%. Несмотря на падение показателей, коммерческая недвижимость в России остается привлекательным бизнесом.
По данным Cushman & Wakefield, доходность этого сегмента в нашей стране составляет около 10%, тогда как в Западной Европе она редко превышает 4%.
Время корпораций: как крупные игроки начали делить российский рынок коворкингов в 2019 году
Коворкинги в России в 2019 году пережили свой ренессанс. Возникнув в 2008 году, они проделали значительный путь, превратившись из дешевых рабочих мест для фрилансеров в полноценные объекты с собственной инфраструктурой.
Успех международных сетей, таких как WeWork, Knotel и IWG, спровоцировал рост интереса со стороны инвесторов к коворкингам и в России. Для примера, капитализация компании WeWork всего за 9 лет выросла до $47 млрд , но перед планируемым выходом на IPO на фоне плохих операционных показателей, снизилась до 8 млрд.
Другие компании демонстрируют более стабильный рост IWG PLC оценивается инвесторами в $5 млрд, а Knotel в $1,4 млрд.
По данным консалтингового агентства CBRE, всего за два года общая площадь рынка гибких рабочих пространств в России выросла почти в три раза: с 60 тыс кв. м в 2017-м до 170 тыс. кв. м по итогам 2019-го.
В Москве WeWork открыла уже три объекта: на Большой Якиманке (637 мест на 8,3 тыс. кв. м), в БЦ «Белая площадь» (1024 рабочих места на 5,9 тыс. кв. м) и в «Красной розе» (700 рабочих мест на 4,3 тыс. кв. м).
Также в этом году сеть Workki открыла в Москве коворкинг площадью 4500 кв.
м, рассчитанный на 628 рабочих мест, Capital Group запустила свой второй объект в «Москва-Сити» под брендом Business Club площадью 800 кв.
м, рассчитанный на 200 рабочих станций, «Ключ» презентовал свою седьмую площадку на территории в 5 тыс. кв. м возле метро Нагатинская. Также свое пространство на 4,5 тыс. кв. м представила компания Grow Up.
Активно открывались коворкинги и в регионах. В начале этого года открылся первый коворкинг сети NAMES в Екатеринбурге. На объекте запущена первая очередь из планируемых 2 тысяч кв.м., такая площадь позволит ему стать самым большим в Екатеринбурге и одним из крупнейших в российских регионах.
Почему коворкингов становится все больше?
Во-первых, увеличивается количество людей, которые имеют собственный бизнес или работают удаленно.
Во-вторых, компаниям выгодно переносить некоторые функции из столицы (например, колл-центры, разработка продукта, продажи).
По сути, открываются полноценные филиалы, в которых работают от 200 до 1000 человек. Крупным фирмам, в том числе и иностранным, выгоднее нанимать сотрудников в регионах России.
Такой подход позволяет им хорошо сэкономить – на зарплате, на аренде коммерческих площадей.
Сеть NAMES открыла свой первый объект в Екатеринбурге. Для компании этот объект – MVP, и было важно получить разумное соотношение экономического эффекта к размеру инвестиций. Основной целью NAMES является построение федеральной сети, именно поэтому планируется открывать объекты сначала в регионах России, а не в столице.
В-третьих, все больше крупных компаний обращается за арендой в коворкинги. Для них это решение проблемы с подготовкой своего офиса – им не нужно что-то менять самостоятельно: проводить коммуникации, делать ремонт, заниматься IT-решениями, условиями аренды и многим другим. Это сокращает расходы компании на открытие нового филиала.
Переезд в новый офис для компании — это всегда затраты на ремонт и обустройство, которые являются довольно крупными суммами вне зависимости от размера компании — будь-то 2, 5, 50 или 200 человек. Ремонт и оборудование офиса, в зависимости от потребностей компании, может стоить в диапазоне от 10 до 50 тысяч рублей за кв.м.
, которые необходимо изъять из оборота компании, а в последующем проводить текущий и косметический ремонт. Таким образом, они не участвуют напрямую в создании ценного конечного продукта, становясь издержками.
Современные коворкинги решают эту проблему тем, что у арендаторов пропадает необходимость “извлекать” деньги для капитальных затрат на ремонт и обустройство офисного пространства.
Аренда коворкинга дает гибкость, прозрачность и предсказуемость расходов на недвижимость. Отличие от классических в офисов еще и в том, что, арендуя рабочее место в коворкинге компания точно знает, какую сумму тратит на каждого работника, следовательно, может более точно планировать текущие и будущие расходы на сотрудников.
К примеру, при таком решении затраты компании на сотрудников можно высчитать по формуле: налоги + фонд оплаты труда + (стоимость аренды рабочего места в коворкинге * количество сотрудников компании).
Для традиционного офиса эта формула выглядит менее очевидно, наполняясь дополнительными переменными, среди которых затраты на коммунальные услуги, мебель, необходимые расходные материалы, клининг, охрану, Интернет и т. д.
Помимо этого, коворкинг уже давно отошел от классической модели опенспейс, предоставляя в том числе офисные помещения для изолированной работы. Корпоративные клиенты активно пользуются именно офисами в коворкингах, размещая там свои проектные команды, или же арендуют объект целиком.