Ввод жилья в России растет благодаря проектам прошлых лет

10 февраля 2021 | Время чтения 5 мин

Аннотация

Темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились. Ждать ли роста в 2021-м?

Кирилл Зотов, 10 февраля 2021, 11:13 — REGNUM В конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года.

Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область.

Деньги в основном пойдут на развитие коммунальной инфраструктуры, но адресаты довольно чётко показывают, где в России темпы жилищного строительства сохранят положительную тенденцию.

Ввод жилья в России растет благодаря проектам прошлых лет

Новая квартира

Иван Шилов © ИА REGNUM

Следите за развитием событий в трансляции: «Коронавирус в России: вакцинация набирает обороты – все новости»

Согласно недавно опубликованным данным Росстата, темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились на 1,8% по сравнению с 2019-м.

Наибольшее сокращение пришлось на Северо-Западный и Северо-Кавказский федеральные округа (соответственно 94,1% и 97,1% по сравнению с предыдущим годом). В Приволжском федеральном округе также темпы упали — 97,3% по отношению к 2019 году.

Эксперты отмечают, что снижение темпов строительства связано с распространением коронавирусной инфекции, и надеются, что в новом году ситуация изменится в лучшую сторону.

Так, руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский полагает, что падение темпов жилищного строительства по сравнению с 2019 годом было вызвано как самим коронавирусом, так и мерами, принятыми с целью предотвратить его распространение. Снижение ставки рефинансирования и введение масштабной программы льготного ипотечного кредитования существенно простимулировали спрос в 2020 году, однако не могли столь же быстро повлиять на строительство.

«Исходя из базовых экономических закономерностей, можно предположить, что вслед за повышением спроса (пусть и с лагом в несколько месяцев) неизбежно будет расти и предложение — и это прекрасно видно, по объёмам ввода жилых домов, которые ощутимо выросли к концу года. Если нас не ждут дополнительные потрясения в экономике, то в 2021 году можно ждать ощутимого — на 5−10% — роста ввода жилой недвижимости по сравнению к показателями 2020 года».

Алексей Климовский

Ввод жилья в России растет благодаря проектам прошлых лет

Новостройка

(с) ИА REGNUM

Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов считает, что падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году связано с падением реальных доходов населения страны. Которое, в свою очередь, обусловлено различными факторами, в том числе и пандемией коронавируса.

Политолог Алина Жестовская не разделяет оптимизма относительно перспектив жилищного строительства в 2021 году:

«Считаю важным обозначить, что никакой связи между ростом объёмов строительства и благосостоянием населения нет. Как нет её, к примеру, между количеством убранных зерновых в Оренбургской области и ценой на хлеб для граждан. Так что рассуждать о темпах строительства и метражах как о маркере благосостояния населения не совсем этично.

Тут хотелось бы опираться в первую очередь на показатели приобретения гражданами недвижимости в собственность и реального улучшения жилищных условий. Также много манипуляций с попыткой выдать количественные показатели за качественные.

Нам говорят, что квартир строится больше, больше продаётся, но авторы бравых отчётов забывают упомянуть о том, что размер этих индивидуальных жилых помещений скукожился до адских 20 метров».

Меньше строить начали, на мой взгляд, вовсе не из-за ковида, а по причине урегулирования сферы долевого участия. Теперь процедура максимально усложнена для девелоперов, предприняты попытки страхования их ответственности.

Соответственно, не появляются проекты с высоким риском, из которых последнее десятилетие и формировалась существенная доля рекордных отчётов. Да и спрос на недострои упал из-за дурной репутации данного вида инвестиций».

Алина Жестовская

Ввод жилья в России растет благодаря проектам прошлых лет

Цифры Росстата по объёму строительства в регионах очень показательны с точки зрения уровня социально-экономического развития регионов. Общее снижение темпов строительства почти не коснулось «больших» регионов.

Так, больше всего строят в Московской области, на втором месте Москва (в сумме они дают более 15% от общего объёма ввода жилья в России). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как и в столице, темпы несколько снизились, но по объёму в абсолютных цифрах, они по-прежнему в лидерах.

Так же, как и Краснодарский край, Татария, Башкирия, Ростовская и Тюменская области. Все они, кроме Краснодарского края, даже нарастили объёмы строительства в ковидный период. В итоге на 10 регионов из 85 приходится без малого половина построенного в стране жилья. В небогатых регионах — обратная тенденция.

Существенно падают объёмы жилищного строительства в Самарской, Тамбовской областях, регионах Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа.

Эксперты отмечают, что жилищное строительство стягивается к крупным агломерациям. Олег Иванов отмечает, что те, у кого есть финансовая возможность приобретения жилья, стараются покупать его в московском регионе:

«Мы видим это в том числе и по данным статистики: так, в Московской области в прошлом году жилья введено в эксплуатацию существенно больше, чем в других регионах страны, даже больше, чем в Москве. Поскольку в самой Москве жилье очень дорогое, покупатели ориентируются на ближайшее Подмосковье.

Эта старая, известная проблема: московская агломерация развивается во многом за счет ресурсов, привлекаемых из других субъектов Российской Федерации.

Отсюда неравномерное распределение объемов жилищного строительства: в связи с урбанизацией населения они растут в крупных городах и прилегающих к ним землях, но падают на территориях с низкой плотностью населения».

Ввод жилья в России растет благодаря проектам прошлых лет

Стройка

Дарья Драй © ИА REGNUM

При этом некоторые эксперты полагают, что реальное состояние дел ещё более тревожно, чем выглядит на самом деле. Алина Жестовская замечает:

«Попробуйте погуглить, например, «лидер по жилищному строительству в ПФО». Невероятно, но факт — этот титул себе в публикациях региональной прессы синхронно присваивают почти все субъекты, входящие в Приволжский округ. Смешно. Только непонятно, для кого весь этот цирк?»

Читайте также:  Условия ипотечных кредитов станут более наглядными для заемщиков

Тем не менее специалисты с осторожным оптимизмом предполагают, что темпы жилищного строительства будут в 2021 году возрастать, но опять же в крупных субъектах — Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарии, Башкирии, Нижегородской области. Вопрос о том, стоит ли надеяться на появление нового жилья жителям регионов со слабым экономическим потенциалом, становится, похоже, риторическим.

Кто в теремочке живет: поможет ли рекорд по вводу жилья снизить цены

По количеству нового жилья, введенного в эксплуатацию, 2021 год может стать рекордным, рассказал президент России Владимир Путин на съезде партии «Единая Россия» 19 июня. Эксперты уверены, что такие масштабные объемы строительства могут сдержать рост цен на недвижимость и она станет более доступной.

Президент отметил, что рост предложения на жилищном рынке позитивно повлияет на цены — они могут снизиться, увеличится доступность жилья. В прошедшем непростом 2020 году объем ввода жилья составил также большую цифру — 82 млн кв. м.

«Что важно, сейчас они создают весомый задел для наращивания объемов строительства», — подчеркнул президент. Эти данные свидетельствуют, что строительная отрасль не только восстановилась, но и демонстрирует устойчивую динамику развития.

Благодаря мерам поддержки

Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. отмечает, что по многоквартирным домам (МКД), на различных этапах строительства сейчас находится 96,8 млн кв. м.

«Рынок индивидуального жилого строительства (ИЖС) пока остается непрозрачным, но доля ИЖС в общем объеме ввода стабильно растет и в 2020 году превысила 48%.

Если меры поддержки строительства будут задействованы в комплексе и реализованы согласно плану, экономика будет развиваться стабильно, шансы на рекорд есть», — заявила эксперт.

Она напомнила также про продление дачной амнистии. «По сути, это формальная фиксация уже существующих строений и какой-то процент в статистике этот механизм добавит», — отметила Татьяна Школьная.

«Рост объемов ввода жилья может быть следствием роста спроса из-за программы льготной ипотеки и снижения ставок по кредитам в целом по рынку.

Многие застройщики, видя такой спрос, заложили новые проекты, которые «выстрелят», в том числе в этом году», — рассказала «Известиям» доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина.

По мнению руководителя департамента инвестиционного анализа и обучения ИГ «Универ Капитал» Андрея Верникова, «наращивать темпы строительства нужно, потому что по цепочке строительная отрасль дает импульс роста отрасли производства строительных материалов, химической, металлургической отрасли. Поскольку строительная отрасль является одним из локомотивов развития экономики, власти поддержали ее через предоставление льготных кредитов застройщикам, субсидирование ипотеки».

Реновация поможет

Около 44% многоквартирных домов в России старше 50 лет, поэтому большую роль в обеспечении жильем играет программа реновации, напомнил Андрей Верников. «Эта программа в этом году набрала хорошую скорость», — говорит эксперт. По его словам, реновация помогает поддерживать высокие темпы строительства и активность населения, которое охотно покупает жилье, особенно в кредит.

Принятая в 2017 году столичная программа реновации предусматривает переселение более миллиона человек из старого жилья, в основном пятиэтажных «хрущевок», в новые квартиры, построенные за счет города.

По программе в Москве уже сданы почти 120 домов площадью 1,4 млн кв. м.

В июне Московский фонд реновации жилой застройки объявил конкурсы на комплексные услуги техзаказчиков и подрядчиков в столичных районах Перово и Кузьминки с ценой контрактов почти 421 млрд рублей.

«Инфляционные ожидания растут, и на этом фоне граждане не откладывают покупку жилья. Тем более, что действует программа льготной ипотеки.

Максимальная ставка программы ипотеки на новостройки с господдержкой со 2 июля повышается с 6,5% до 7%, тем не менее, сейчас правительство изучает вопрос о ее снижении для семей с двумя и более детьми и некоторых других категорий граждан», — добавил эксперт.

Застройщики уверены, что программы льготной ипотеки будут и дальше продолжать действовать, считает Андрей Верников. «В планах Минфина расходы на льготную ипотеку 7% в 2021–2024 годах составят около 40 млрд рублей. В ближайшие годы будут очень высокие темпы ввода жилья», — резюмировал он.

Что будет с ценами на жилье

При этом спрос на жилье, безусловно, есть. «Потребность в улучшении жилищных условий останется высокой на 20 лет вперед, как минимум. Основной вопрос — насколько спрос будет платежеспособным», — отметила Татьяна Школьная из НИУ ВШЭ.

«Население по-прежнему нуждается в качественных жилищных условиях. Пока его трудно оценивать, но застройщики осторожны и не склонны выпускать на рынок чрезмерные объемы, тем более что сейчас ими активно используются эскроу-счета», — заявила «Известиям» Наталия Рогожина из РАНХиГС.

Эксперт считает, что рост цен на недвижимость «будет умеренным, а не экстремальным». «Фактор спроса на него не повлияет — дешевых кредитов, как год назад, в этом году нет, доходы людей увеличиваются медленно, а процентные ставки растут», — добавила Рогожина.

В сочетании с масштабами поддержки спроса, уровнем доходов населения, рост цен на жилье удастся сдержать, считает Татьяна Школьная.

«Темпы роста цен снизятся в среднем по стране. В регионах, где цены были слишком перегреты ажиотажным спросом, возможна коррекция. Наиболее стабильными будут цены в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях», — отметила она.

Показатели нацпроекта по жилью изначально были завышены — эксперты

17 мая 201913:44

Спустя год после подписания «майского указа» президента одно из наибольших опасений вызывает реализуемость ключевых целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда», который, в частности, предполагает выход к 2024 году на объем жилищного строительства в 120 млн кв. м и снижение средней ставки по ипотеке до 7,9% годовых.

Уже прошлогодние объемы жилищного строительства были существенно ниже, чем первоначально заложенные в паспорт нацпроекта, а в этом году стройка продолжает падать вместе с реальными доходами населения.

Начиная с 1 июля российские застройщики переходят на новую систему финансирования проектов, предполагающую отказ от механизмов долевого строительства, и это создает предпосылки для дальнейшего сокращения ввода жилья, в том числе за счет снижения показателей средних и малых строительных компаний.

Перспективы роста рынка с рядом существенных оговорок просматриваются лишь в следующем десятилетии, но факторы неопределенности сегодня настолько велики, что даже горизонт трех-четырех лет выглядит весьма долгосрочным и трудно прогнозируемым.

Читайте также:  В России изменили закон о тишине

Регуляторная революция на падающем рынке

Согласно недавно опубликованным данным Росстата, в первом квартале 2019 года объемы ввода жилья в России снизились на 5,6% к соответствующему периоду прошлого года (14,8 кв. м против 15,7 кв. м).

Фактически объемы жилищного строительства падают четвертый год подряд — последний раз рост был зафиксирован по итогам 2015 года, когда было сдано 85,3 млн кв. м, что оказалось абсолютным постсоветским рекордом. В прошлом году, согласно предварительным данным Росстата, объем жилищного строительства составил 75,3 млн кв.

м, или на 4,9% меньше, чем в 2017 году. В дальнейшем Минстрой РФ уточнил прошлогодний показатель с повышением до 75,7 млн «квадратов», но в любом случае это значительно ниже, чем-то, что первоначально закладывалось в нацпроект «Жилье и городская среда» — 86 млн кв. м.

На текущий год паспортом нацпроекта, утвержденным в конце прошлого декабря, предусматривается сдача уже 88 млн кв. м, но текущие показатели строительства ставят выполнимость этой задачи под большой вопрос.

Итоги первого квартала показали и углубление еще одной тревожной тенденции — концентрации основных объемов жилищного строительства лишь в нескольких регионах.

Как показывают данные Росстата, более половины всего сдаваемого жилья приходится всего на 13 регионов: четыре столичных (Москва и Московская область — в сумме 16,4% от общероссийского объема, Санкт-Петербург и Ленинградская область — 8,7%) и девять нестоличных (Краснодарский край, Татарстан, Ростовская область, Башкирия, Свердловская, Самарская, Новосибирская, Воронежская и Челябинская области).

В первом квартале объемы строительства жилья в них показывали либо довольно скромный рост, либо вообще снижались — исключением можно считать лишь Санкт-Петербург, где показатели строительства прибавили 11,7% к январю-марту 2018 года.

Типичный же случай для остальных регионов — это падение ввода жилья, измеряемое двузначными числами.

В длинном списке таких субъектов — Брянская, Калужская, Костромская, Липецкая, Смоленская, Тверская, Архангельская, Мурманская, Астраханская, Волгоградская, Пензенская, Курганская, Тюменская, Амурская, Магаданская, Сахалинская области, значительная часть национальных республик, Забайкальский и Камчатский края.

Есть, впрочем, и примечательные исключения: в Новгородской, Псковской, Омской областях, республиках Карелия и Коми, Алтайском и Приморском краях, а также в Севастополе жилищное строительство за первые три месяца показало двузначные темпы роста. Однако почти во всех этих регионах рост связан с эффектом низкой базы — в общероссийском зачете их доля остается мизерной.

О нарастании кризисных тенденций свидетельствует и такой показатель, как высокая доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — по итогам первого квартала она в среднем по стране составляла 52,1% завершенного жилья.

Отчасти это связано с тем, что традиционно большие объемы многоквартирного жилья сдаются в конце года, в связи с чем доля ИЖС по итогам года обычно снижается (в 2018 году она была равна 43,1%).

Однако здесь нужно вернуться к целевым показателям нацпроекта, который предусматривает опережающий рост именно многоквартирного жилья — в этом году его доля должна составить 62,3%, а к 2024 году увеличиться до 66% (80 млн кв. м).

Сейчас же застройщики многоквартирных домов находятся в ситуации неопределенности в связи с предстоящим переходом на проектное финансирование строительства с использованием так называемых эскроу-счетов, на которых будут замораживаться средства покупателей будущих квартир до сдачи дома девелопером.

В паспорте жилищного нацпроекта предусмотрено, что в этом году количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счетов должно составить всего 34 тысячи единиц (против 653 тысяч договоров без этого механизма), но уже на 2021 год намечено противоположное соотношение: 635 тысяч ДДУ с эскроу-счетами и 71 тысяча без них.

Предстоящий отказ от долевого строительства еще в прошлом году стал определенным стимулом для рынка даже в ситуации продолжающегося падения реальных доходов населения.

Для многих покупателей жилья неопределенность, связанная с изменением регуляторики, ускорила решение о приобретении квартиры, а неутешительные прогнозы по поводу неизбежного подорожания жилья при участии в финансировании стройки банков подтолкнули вверх стагнирующие цены.

Как отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, эффект отмены долевого строительства основательно ощущается рынком: если в прошлом году в некоторых городах цены на жилье выросли примерно на 5% за весь год, то теперь такая динамика наблюдается уже по итогам первого квартала. Тенденция к росту цен будет продолжаться весь этот год и может ускориться после 1 июля, считает эксперт.

Однако, продолжает Володько, переход на новую систему финансирования вкупе с продолжающимся падением доходов (в первом квартале Росстат вновь зафиксировал их снижение на 2,3%) явно не способствует выполнению показателей, заложенных в нацпроект:

«120 миллионов квадратных метров жилья — это объективно очень высокий показатель даже для планомерного развития рынка при устойчивых темпах экономического роста и доходов населения. Но поскольку в последние пять-шесть лет российская экономика находится в шатком состоянии, рассчитывать на активные темпы роста строительства было сложно.

Показатели, которых реально достичь при существующих условиях в очерченный нацпроектом период, — около 100 миллионов квадратных метров в год. Но когда формировались показатели по нацпроекту, вряд ли кто-то системно задумывался о рынке жилья, о том, какие системные факторы позволят выполнить этот план, какие есть риски, какие меры нужно предпринять и т. д.

Чтобы существенно нарастить объемы жилищного строительства, рынок должен быть стабилен и с точки зрения регуляторики.

Если бы в дорожные карты еще пять лет назад был заложен отказ от долевого строительства, то можно было бы заранее прогнозировать последствия этого в виде сокращения числа игроков, что привело бы к корректировке планов в сторону сокращения, но это обеспечило бы стабильность рынка. Этого сделано не было — правила игры достаточно хаотичны, системного подхода нет».

По мнению Ильи Володько, крупные игроки строительного рынка по всей России уже готовы работать по новой системе финансирования — у стабильных компаний есть доступ к банковскому финансированию, устоявшиеся связи с партнерами в финансовых организациях и проблем с переходом на новые правила игры у них не должно быть.

Гораздо сложнее средним строительным компаниям — многие из них смогут продолжить деятельность, но ее объемы, скорее всего, значительно сократятся, на большее просто не хватит ресурсов. Совсем небольшие игроки, возможно, будут придумывать какие-то обходные схемы, но для них это может обернуться серьезными последствиями со стороны контролирующих структур вплоть до уголовных дел.

Впрочем, уточняет эксперт, капитал очень подвижен, и уже к концу этого года многие финансовые организации и различные инвесторы, от частных до корпоративных, увидят, что рентабельность в строительной сфере существенно выросла, поэтому интерес к строительному комплексу повысится, могут возникнуть совместные проекты и без участия банков.

Но в ближайшие два года число новых проектов, скорее всего, сократится, и если оно будет соразмерно спросу, то рынок останется стабильным.

Читайте также:  Сдавать в аренду маленькие квартиры в полтора раза выгоднее, чем стандартные

Все выше и плотнее

Если же обратиться ко второй половине нацпроекта — городской среде, — то следует признать, что погоня за количественным приростом «метров квадратных» едва ли способствует ее качественному улучшению, особенно в ситуации, когда стройка все больше концентрируется в нескольких регионах.

Прямое следствие этой концентрации — дальнейшее увеличение и без того высоких плотности и этажности застройки в крупных городах и агломерациях, что категорически нельзя считать повышением комфортности городской среды.

Характерным примером этого процесса выступает пресловутая московская реновация, она же снос хрущевок, реальным результатом которого (в отличие от декларируемого) уже сейчас становится нарастание плотности и высотности застройки. «В законе нет уточнений относительно этажности домов в рамках программы реновации.

В среднем новые дома будут иметь около 14 этажей, но от этого можно отступать», — заявил еще в конце прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Как отмечает архитектор и урбанист профессор Южного федерального университета Сергей Алексеев, определенные положительные тенденции в области благоустройства благодаря нацпроекту уже ощущают малые города, которые зачастую находятся в глубоком кризисе и от бюджетного «пирога» на благоустройство вообще ничего не получают.

По его словам, в тех регионах, где власти озаботились системой отбора проектов, претендующих на федеральное финансирование, появилась возможность хоть немного сделать для их благоустройства.

Например, в Ростовской области финансирование проектов благоустройства малых городов по федеральному гранту в этом году предусмотрено вдвое больше, чем год назад.

Но в целом, полагает Сергей Алексеев, ситуация в российском градостроительстве продолжает ухудшаться:

«Сейчас градостроительством недовольны все: горожан не устраивает точечная застройка, покупатели жилья недовольны его качеством, при этом у населения становится все меньше денег, чтобы брать ипотеку. Все это подталкивает ситуацию к кризису, который может привести рынок к какому-то новому качеству продукта.

Мы катастрофически отстаем в пространственных решениях, которые находятся на уровне уже даже не вчерашнего, а позавчерашнего дня.

По сути, профессиональные архитекторы из этих решений выключены, должность главного архитектора в муниципалитетах является формальной, хотя общественное мнение во всех градостроительных проблемах винит именно архитекторов, хотя у которых нет никаких рычагов сопротивления тому, что происходит в этой сфере.

В результате профессионалы на должности главных архитекторов идти не хотят, и вместо них приходят временщики, исполняющие обязанности по подписыванию бумаг.

Тем временем ситуация оказывается все менее управляемой: разрастаются микрорайоны, поглощая земли за чертой генпланов городов, это создает дополнительное давление на и без того перегруженную инфраструктуру. Но девелоперы штампуют то, что от них требуют инвесторы, и бодро отчитываются о выполнении показателей строительства. Никто не спорит с тем, что города должны развиваться, вопрос в том, как и где? Без профессионалов ответить на него невозможно».

По мнению Алексеева, переход на новую систему финансирования массового строительства создает дополнительные риски, поскольку банки будут опасаться работать с застройщиками из опасения за перспективы многих новых проектов.

Объемы текущего строительства, полагает эксперт, и так явно завышены в сравнении с потребностями, а качество строительства находится на таком уровне, что это лишь приведет к новому осложнению ситуации в дальнейшем: «В массовом строительстве в регионах застройщики по-прежнему делают акцент на малогабаритное жилье, рассчитанное на быструю продажу, но такого количества этого типа жилья, как строится сейчас, совершенно не требуется, а в перспективе все это придется перепроектировать, что само по себе весьма сложно. Поэтому есть большие сомнения, что банки даже в целях наживы будут поддерживать такие проекты, и получение средств для значительной части застройщиков станет серьезной проблемой. В связи с этим планы достичь показателя 120 миллионов квадратных метров жилья в год изначально выглядят нереалистично в силу экономической ситуации. Это механически полученные цифры, основанные на предположении, что существующие тенденции будут действовать и дальше. Эти цифры выдаются за некий прогресс, но на самом деле они являются чистой абстракцией. Конкретные же задачи решают девелоперы, у которых собственное представление о рынке. Качество архитектуры их не интересует — только деньги в чистом виде».

Еще спасительная ипотека

Несмотря на продолжающееся снижение доходов населения, поддержку рынку жилья по-прежнему оказывает ипотека.

За три месяца этого года было выдано 271,7 тысячи новых ипотечных кредитов на сумму более 591,2 млрд рублей — рост составил 6% в количественном и 19% в денежном выражении к первым трем месяцам 2018 года.

Ипотечный портфель банковского сектора на конец марта достиг 6,9 трлн рублей, увеличившись за год на 24%, что соответствует темпу роста портфеля за 2018 год в целом.

Однако средняя ставка по выданным в первом квартале ипотечным кредитам — 10,17% (+0,44 процентных пункта к уровню первого 2018 года) — пока заметно превышает ту, что оговорена в паспорте жилищного нацпроекта на 2019 год — 8,9%.

Учитывая непредсказуемость российских финансов, заглядывать в 2024 год, на который запланировано снижение ставки до 7,9%, точно пока не приходится, но пока на поддержание статус-кво работает российский ЦБ, в этом году пока не повышавший ключевую ставку.

В начале этой недели первый заместитель председателя Банка России Дмитрий Тулин, выступая в Госдуме, сообщил, что достижение уровня ставки, заложенного в нацпроект, вполне реально.

Как пояснил представитель ЦБ, если официальная инфляция снова снизится до 4%, что может случиться уже в первой половине следующего года, и удержится на таком уровне, вкладчики будут готовы размещать деньги в банках надолго и стоимость фондирования по ипотечным кредитам в результате снизится в среднем до 5%. По данным мониторинга «ДОМ.РФ», при отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок по ипотеке до уровня 10% и ниже.

Однако все это вряд ли окажет принципиальное воздействие на достижимость главного показателя нацпроекта — 120 млн кв. м жилья к 2024 году. По словам Ильи Володько, после того как у всех участников процесса появится окончательное понимание, что запланированные объемы строительства жилья по нацпроекту невыполнимы, возможны несколько сценариев.

Первый — оставить окончательный план без изменений, но произвести определенные подвижки по годам, отложив рост на конец периода, 2022−2024 годы в надежде на то, что ситуация в экономике поправится и доходы населения будут расти. Второй вариант — искусственно повысить объемы за счет каких-либо госпрограмм, например по достройке долгостроев.

Если государство сделает это интересным для инвесторов или постарается решить эту задачу через госкорпорации, прирост, полагает Володько, может быть довольно существенным — порядка 20 млн кв. м ежегодно в течение года-двух.

Еще один вариант — строительство недвижимости по госпрограммам реновации, в чем заинтересованы и чиновники на всех уровнях, и бизнес, хотя здесь возникает вопрос, хватит ли бюджетных денег на всю Россию. Возможно, для реализации таких программ будут выделены отдельные агломерации.

Наконец, отмечает эксперт, всегда остается старый добрый метод приписок за счет формального ввода ИЖС, узаконивания самостроя и т. д.: неизвестно, насколько значителен этот ресурс, но если никаких других способов не останется, то, как говорится, все средства хороши.

Николай Проценко

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *