Вторичный рынок жилья в Москве начал оживать

А вы за кем стояли?

Охранники МФЦ едва выдерживают напор граждан «Мне только спросить!», выкрикивая фамилии тех, кто записался на прием. Внутри — сотрудники в масках и перчатках, санитайзеры на входе, дистанция. Но офисы открылись — и это главное!

«Первый день работы МФЦ показал прирост спроса на 14% по сравнению со средними показателями мая», — отмечает Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».
Первыми проснулись стройки, уставшие от вынужденного безделья: с 12 мая, после ослабления ограничительных мер, краны пришли в движение.
С 25 мая в Москве и Санкт-Петербурге многофункциональные центры госуслуг «Мои документы» начали прием посетителей по предварительной записи.

В Москве ведут прием 88 офисов «Мои документы», их список можно найти здесь. Везде прием ведется только по предварительной записи. Гражданам нужно предварительно зарегистрироваться на портале mos.ru и в специальной форме указать причину обращения.

В МФЦ районов Нижегородский и Лефортово по предварительной записи удастся зарегистрировать права на объекты недвижимости, расположенные за пределами Москвы и получить услуги по кадастровому учету по таким объектам (услуга оказывается только физлицам). 17 офисов МФЦ принимают документы от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по регистрации прав и кадастровому учету. В офисах МФЦ предоставляется 144 услуги, в электронном виде доступны 84 услуги.

В Санкт-Петербурге МФЦ также работают по предварительной записи. 25 мая центры услуг работали только на выдачу документов по старым заявкам, выданным до самоизоляции. Как отметили в пресс-службе МФЦ, только за первые полчаса работы на горячую линию поступило более 8 тыс. звонков.

Покупатели пошли

Пока граждане, застрявшие на одном из этапов сделки во время карантина, выстраиваются в очереди в МФЦ, будущие покупатели атакуют сайты по поиску недвижимости.

«На прошедшей неделе мы зафиксировали возврат к докризисным показателям: как по аудитории, так и по количеству звонков, которые совершаются через нашу платформу. Среднесуточная аудитория составила более 1,2 млн посетителей, что является одним из самых лучших показателей в этом году, — рассказывает Дмитрий Григорьев, директор по продукту Циан.

— Пик падения в этом году мы зафиксировали в период начала карантина — в первых числах апреля. Тогда недельное снижение составило рекордные 37%. Но с тех пор аудитория постепенно росла. Теперь же на фоне новостей о возможности заключить сделки вернулся отложенный спрос.

Потребность покупателей никуда не исчезла с кризисом, хотя многие и были вынуждены отложить покупку в силу сложившихся обстоятельств».

Как подчеркивают в пресс-службе АН «Миэль», зафиксированный рост звонков в мае существенно превышает апрельские показатели. Но поскольку апрельские значения были очень низкими, пока нельзя говорить, что звонки достигли своих ежегодных средних значений.

Конечно, сформировался отложенный спрос: у людей больше двух месяцев не было шанса решить жилищный вопрос, поэтому они занялись этим сейчас.

Но многие потеряли работу, почти у всех сократился доход, поэтому говорить о росте и даже сохранении доходов населения не приходится, уточняют в «Миэль».

В компании «Азбука жилья» также фиксируют рост обращений. По сравнению с апрелем их общее количество увеличилось на 58% — такие цифры приводят в агентстве.

«Мы всегда замечаем повышательный тренд по количеству обращений после каких-то макроэкономических потрясений.

Люди понимают, что вслед за ослаблением рубля их реальные доходы снижаются, и те, кто планировал покупку жилья, начинают опасаться, что вылетают либо из своего бюджета, либо вовсе из своей мечты, — утверждает Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость».

— Так как мы занимаемся загородной недвижимостью, увеличение числа звонков мы заметили еще в марте: тогда количество обращений на 25% превысило показатели аналогичного периода прошлого года. Запрос на односемейные коттеджи с отделкой вырос более чем на 100%.

С 15 апреля, когда началась выдача QR-кодов, у нас наблюдалось настолько серьезное проседание по обращениям, что мы испугались. Но через два дня количество звонков восстановилось. Очень хорошими по объему обращений у нас оказались и две предыдущие недели мая».

«В течение периода самоизоляции мы фиксируем повышенный интерес к объектам недвижимости: просмотры на сайте выросли по сравнению с январем–февралем 2020 года в среднем на 10–15%, а количество реальных сделок хотя и не критически, но уменьшилось, — комментирует Ильдар Хусаинов. — Часть покупателей смогла перестроиться и совершить покупки в дистанционном формате, другая часть предпочла приостановить процесс покупки до возобновления деятельности центров «Мои документы».

По мнению директора компании «Этажи», после завершения режима самоизоляции не исключен высокий отложенный спрос. Такая тенденция наблюдается во всех регионах, где МФЦ после перерыва возобновили прием посетителей — это как катализатор увеличивает количество сделок и запросов на подбор объектов.

Застройщики растут и без МФЦ

В «Сити-XXI век» рост продаж наблюдается уже в течение последних недель. Драйвер этого подъема — льготная ипотека с господдержкой под 6,5%, замечает коммерческий директор организации Евгений Шевченко.

Компания предложила клиентам акцию «Ипотека под 0,5%», взяв на себя оплату процентов по ипотеке на восемь месяцев. Повлияло на увеличение количества сделок и открытие 25 мая офисов продаж.

«Например, в наш заработавший офис в Красногорске уже в первый день приехали клиенты, — констатирует топ-менеджер. — Наконец, еще один стимул для покупателей — возобновление работы строек».

Электронный документооборот в Росреестре не останавливался, «задержек в проведении сделок в период пандемии не было», — уверяет Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

С конца марта 80% сделок в компании проходит через онлайн-магазин с электронной регистрацией.

Большого роста обращений в связи с открытием МФЦ она не заметила: по ее словам, изменения можно будет оценить позже.

«Ипотека с господдержкой показывает себя эффективно.

Ажиотажа нет, но она действительно поддерживает спрос: практически все заявки на ипотеку сейчас проходят либо по этой программе, либо по программам семейной и сельской ипотеки, — уточняет Анжелика Альшаева.

— Первые звонки по льготной ипотеке начали поступать сразу после того, как ее анонсировал президент. Фактически спрос вышел на показатели, которые мы видели в марте до пандемии. Количество обращений выросло на 15–20%».

Вторичный рынок жилья в Москве пополняется на 2–5% в год «вчерашними новостройками»

Покупатели жилья на вторичном рынке слабо реагируют на дешевеющую ипотеку и реновацию /Злата Милявская / Ведомости

На вторичном рынке старой Москвы единовременно выставлено на продажу примерно 50 000–60 000 квартир.

Плюс 4500–5500 в новой Москве и около 70 000–80 000 – в Подмосковье (обобщенные данные «Инком-недвижимости», «Миэля» и Homeapp). На две трети это массовое жилье.

Элитного – не более 5%, добавляет Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ. Остальное – вариации на тему бизнес-класса.

Для сравнения: в базе «Новострой-М» представлено около 84 000 лотов на первичном рынке Москвы и области – вторичный рынок в целом больше и дороже: по данным «Азбуки жилья», 1 кв. м уровня от эконома до комфорта стоит в среднем от 187 400 до 261 900 руб., бизнес-класса – 377 500 руб., для новостроек это около 170 000 и 238 000 руб.

соответственно (данные «Метриума»). Но выбор качественных предложений по адекватной стоимости ограничен, считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». Правда, вторичный рынок постепенно пополняется вчерашними новостройками – примерно на 2–5% в год, уточняет Мищенко.

«Бум строительства начался пять лет назад. Новое современное жилье перешло в категорию вторичного 3–4 года назад, когда были сданы первые дома. Поэтому активный выход в продажу «недавних новостроек» ожидается не раньше 2022–2025 гг.», – предполагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Также обновления рынка риэлторы ждут от программы реновации хрущевок.

По оценкам «Метриума», на рынок стали возвращаться продавцы, отказавшиеся от продажи «до лучших времен» в 2018 г. Шлома отмечает, что прибавилось квартир на продажу в домах под снос – на 54% за год: с 1474 до 2277 объектов.

Почти втрое – с 7 до 20% – выросла доля владельцев жилья в хрущевках, выставляющих его на продажу по завышенным ценам. Вырос и размер «надбавки» за перспективы обновить квартиру за счет реновации – с 0,3–0,5 млн до 0,5–0,7 млн руб. Случается, что накидывают более 1 млн руб.

к реальной стоимости, хотя речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилфонде, удивляется эксперт.

К осени, по данным «Инком-недвижимости», срок экспозиции с 51 дня в декабре 2018 г. увеличился до 71 дня к нынешнему сентябрю. У «Миэля – сети офисов недвижимости» эти показатели – 70 и 95 дней. В среднем плюс 16% с начала года, до 90 дней, считают в агентстве Homeapp.

Впрочем, если собственники ликвидной недвижимости не завышают цены, все происходит быстрее: 3–4 недели до аванса проходит для квартир ценой до 8–9 млн руб., комментирует Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья». Квартиры за 9–15 млн руб. продаются за 4–6 недель. Объекты ценой от 35 млн ждут покупателей от 6 месяцев до года.

Практически неизменное число предложений и удлинение сроков экспозиции свидетельствуют о скромном спросе; такие факторы, как переход рынка новостроек на продажу через эскроу-счета, снижение ипотечных ставок и продвинувшаяся программа реновации пятиэтажек, не особенно подгоняют покупателей.

Статистика внесения авансов от аналитического центра «Инком-недвижимости» говорит об ослаблении спроса и в сравнении с предыдущим годом, и по отношению к началу нынешнего. В январе 2019 г.

спрос был на 15% меньше, чем годом ранее, лишь нынешний февраль не уступил прошлому. В марте число авансов было на 20% меньше, в апреле – на 17%, в мае – на 30% по отношению к аналогичному периоду 2018 г.

В июне отрицательная динамика достигла пика – минус 40%. В июле, августе и сентябре – минус 7, 12 и 25% соответственно.

Накануне перехода на новую схему финансирования проектов часть покупателей метнулась за новостройками, подгоняемая слухами о небывалом росте цен.

«Ажиотаж, связанный с реформой долевого строительства, привел к ослаблению спроса на вторичном рынке старой Москвы.

С середины весны, когда интерес к переменам начал нарастать, и до конца лета этот сегмент суммарно недосчитался почти трети сделок», – считает Шлома.

Но были клиенты, которые повели себя с точностью до наоборот: опасаясь завышенных цен и возможных банкротств застройщиков, они решили вообще не связываться с новостройками и сделали выбор в пользу готовых квартир.

Каширцев заявляет, что количество продаж на вторичном рынке за три прошедших квартала у «Азбуки жилья» увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: «Это происходило на фоне новостей про рост цен в новостройках».

Сейчас страсти поутихли, и в ряде проектов квартиры продаются одновременно и на вторичном рынке (в уже введенных в эксплуатацию корпусах, например), и на первичном – с небольшой разницей в цене. И в таких объектах квартиры «с рук» уходят быстрее, чем «от застройщика», замечает Мищенко.

Например, в ЖК «Сколковский» студия в 28 кв. м от застройщика со сдачей в течение года продается за 3,7–3,8 млн руб. На вторичном рынке готовый аналогичный вариант стоит 3,9–4,1 млн руб.

Снижение ипотечных ставок хоть и вдохновляет покупателей, но серьезно активизировать спрос не может. По наблюдениям Шломы, часть потребителей откладывает выход на сделку, ожидая еще более комфортных условий по кредитам.

«Кроме того, ипотечный спрос на вторичном рынке уже практически исчерпан, остались только те, кто либо вообще не может себе позволить покупать в долг, либо в силу разных причин не хочет этого делать, – комментирует Шлома. – Социально-экономическая ситуация не располагает к тому, чтобы «влезать в ипотеку», уверенности в завтрашнем дне у многих нет».

Но, по данным «Метриума» и «Миэля», доля ипотечных сделок с начала года немного увеличилась: у первых – с 55 до 65%, у вторых – с 54 до 60%.

Программа реновации тоже пока не совершила революции на вторичке – повышенного спроса на хрущевки под снос риэлторы не наблюдают, вопреки ожиданиям продавцов такого товара.

Спрос скорее специфический, замечает Юлия Дымова, директор офиса продаж Est-a-Tet: покупают, если не хватает на новостройку, и рассматривают покупку как долгосрочную инвестицию.

Не известно, где именно будет построен новый дом, и этот факт, по мнению Марины Толстик, управляющего партнера компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», многих смущает. Но определенный интерес со стороны инвесторов есть.

В целом люди, изначально скептически относившиеся к программе реновации, поверили в нее, считает Шлома, однако в общем объеме сделок на вторичном рынке покупки-продажи жилья в домах, попавших в программу реновации, занимают минимальную долю и заметного влияния на общую ситуацию со спросом не оказывают.

Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», соотношение доли свободных продаж и альтернативных сделок (когда вместо проданной квартиры тут же приобретается новая) 60% против 40%. Два года назад было примерно поровну. Клиенты все чаще «разбивают» цепочки, т. е. сначала продают, а спустя какое-то время покупают другую жилплощадь.

Квартиры в свободной продаже пользуются большим спросом, поэтому сценарий «взять кредит – приобрести новое жилье – найти покупателей на имевшийся ранее объект» уже не редкость, отмечает Шлома. Кроме того, кредит можно погасить досрочно после продажи старой квартиры. В основном «безальтернативно» продаются вчерашние новостройки.

Существенный момент – продав недвижимость на вторичном рынке, все больше покупателей уходит на первичный. Таких, по подсчетам Литинецкой, 60%. Благо география нового строительства в Москве обширна, строят повсеместно и, чтобы переехать в новый дом, часто не нужно даже покидать границы своего района, объясняет эксперт.

Есть еще одно объяснение уменьшению числа альтернативных сделок: в них, как правило, участвуют не самые обеспеченные люди, в условиях падения и без того скромных доходов они не хотят тратить деньги на переезд, ремонт, оплату услуг риэлтора и т. д. и просто уходят с рынка.

Альтернативных сделок становится больше в периоды заметного роста цен, когда люди боятся, что после продажи квартиры не успеют приобрести новый объект по желаемой стоимости. Однако на протяжении уже нескольких месяцев цены стоят примерно на одном уровне, поэтому Шлома предпосылок для роста их доли не видит.

С начала года недвижимость на вторичном рынке старой Москвы подорожала примерно на 5%. По статистике «Инком-недвижимости», в среднем 1 кв. м стоит 212 200 руб., по данным «Метриума» – 215 000 руб. В новой Москве – 142 800 руб. за 1 кв.

м, рост с начала года – на 11,9% (значительная часть новомосковской вторички – это вчерашние новостройки, более качественные, чем панельное наследие 1960-х – 1970-х гг. старой Москвы). Показатели Подмосковья – 79 600 руб. за 1 кв.

м и плюс 5,8% соответственно («Инком-недвижимость»).

Скидки, говорят риэлторы, небольшие – 2–5%. Рассчитывать, по словам Дымовой, можно на дисконт не более 100 000–250 000 руб.

Со скидками чуть более 5%, считают в «Инкоме», продается около 78% квартир. Такой дисконт держался на протяжении всего года. Литинецкая полагает, что выторговать получается лишь 1–3%.

Покупатели в целом стали сговорчивее, но немало еще клиентов добивается скидки в 10% – им кажется, что все непомерно дорого. По выражению Мищенко, такие покупатели «гуляют по рынку» от одной квартиры до другой.

Меньше стало и продавцов, считающих свою недвижимость бесценной. Доля сделок с превышением первоначальной цены предложения, по статистике «Инком-недвижимости», уменьшилась с 11 до 7%.

Ни значимого роста, ни существенного падения цен в ближайшее время эксперты не ждут. Большинство покупателей в средствах ограничены, дешевеющие проценты по ипотеке дают кратковременный эффект, поэтому вряд ли в условиях скромного спроса квартиры будут дорожать. Но и существенного уменьшения стоимости до конца года тоже не предвидится – качественного предложения немного, замечает Шлома.

«Пока можно сказать, что средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте замерла, к началу 2020 г. возможна лишь минимальная отрицательная коррекция цен – минус 3–5% – из-за продолжающегося ослабления спроса в сегменте», – прогнозирует он. «В период активизации рынка в конце 2018 г. – первом полугодии 2019 г. спрос был исчерпан на много месяцев вперед», – считают в аналитическом центре irn.ru.

В НДВ и «Азбуке жилья» ждут небольшого (2–3%) повышения цен. Возможно, рынок на какое-то время взбодрят инвесторы, которых не устраивает падение доходов от депозитов в банках и которые предпочтут уйти на рынок недвижимости, предполагают в irn.ru.

В более отдаленном будущем расклад может изменить реновация – когда рынок обновится за счет нового предложения и старые дома начнут существенно проигрывать новым.

Более весомый, чем сейчас, вклад может внести и ипотека: если ставки по кредиту сравняются с доходностью от аренды жилья, станет выгоднее покупать, а не снимать жилье, считает Алексей Игошин, гендиректор технологичного агентства Homeapp.

Сейчас в Москве доходность от аренды в среднем около 4–6%, а минимальная ставка по ипотеке – более 8%, напоминает эксперт. Когда показатели выравняются, цены на жилье снова могут начать расти. К этому остается только добавить надежду на рост доходов граждан – не в отчетах ведомств, а в реальной жизни.

Рынок недвижимости оживает после изоляции. Что будет с ценами на квартиры во втором полугодии — Аналитика — Журнал Недвижимости

В Москве спрос на квартиры восстановился до докарантинных уровней

В конце первого квартала спрос на квартиры упал на 30%: люди стали уходить на самоизоляцию, и на просмотры ездить было нельзя. Но уже с середины мая на рынке наметилось оживление, а к концу месяца число просмотров объявлений и звонков вернулось к февральским показателям.

Свою роль сыграли и отложенный спрос, и по-прежнему дешёвая ипотека.

Цены растут и на вторичном рынке, и в новостройках

Несмотря на режим самоизоляции, стоимость квадратного метра жилья в Москве продолжила расти. На вторичном рынке он подорожал с 207 000 рублей в марте до 210 000 в апреле.

В мае цена практически не менялась, а в июне даже символически снизилась до 209 500. Год к году квартиры подорожали на 5%.

Напомним: в марте год к году прибавка была +3,8%, то есть, несмотря ни на что, рост цен на квартиры разгоняется. Быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры.

Стоимость квартир в Москве

Количество комнат	Июнь-2020, млн ₽	Июнь-2019, млн ₽	Динамика г/г, %
1-комнатные	7,6	7,3	4,7
2-комнатные	10,9	10,5	4
3-комнатные	15,5	14,9	3,9

Новостройки, встретившие март на отметке 235 000 рублей за квадратный метр, прибавили в стоимости символически — в апреле на 1000 рублей, а в мае — сразу на 2000 рублей.
Год к году новостройки подорожали на 6,5%.
В новостройках квартиры покупали онлайн

Во время самоизоляции многие застройщики переключились на онлайн-просмотры и онлайн-продажи. В итоге сделки через Росреестр проходили и в апреле, и в мае, но их количество упало почти вдвое.

Так, в марте покупатели заключили на 17% больше ДДУ (договоров доверительного управления), чем в 2019 году, а в апреле и мае этот показатель просел на 43 и 46% соответственно.

Топ-5 застройщиков по продажам за апрель–май

Название ЖК	Застройщик	Количество проданных объектов
Квартал Некрасовка	Самолет Девелопмент	333
Павелецкая Сити	MR Group	234
Метрополия	MR Group	223
Люблинский парк	ПИК	160
Огни	Донстрой	151

В Подмосковье новостройки подорожали на 11% за год

В Московской области цены квартир выросли ещё больше, чем в столице. Вторичка, закончившая первый квартал на отметке 75 700 рублей за квадратный метр, за следующие три месяца подорожала до 79 500 рублей. Год к году рост составил почти 10%. В новостройках квадратный метр тоже прибавил: с 101 100 рублей в марте до 104 300 рублей в июне. В годовом выражении это +11%.

В Санкт-Петербурге цены стабильно растут

Цены на квартиры повышались каждый месяц второго квартала. В июне стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла 117 700 (+5,6% год к году), на первичном — 127 200 (+7,1% год к году).

Цены на аренду квартир ощутимо упали

Средняя цена аренды квартиры в Москве за время самоизоляции снизилась с 55 000 рублей в феврале до 45 000 в июне и пока держится на этой отметке. В разрезе комнатности это выглядит так

Количество комнат	Март-2020, ₽	Июнь-2020, ₽
1-комнатные	36 300	34 200
2-комнатные	50 800	47 100
3-комнатные	91 100	81 800

Ещё полгода назад снять однокомнатную квартиру в пешей доступности от метро за 25 000 рублей было очень сложно (если вообще возможно). В основном это были низколиквидные предложения — из-за локации и общего состояния жилья. Теперь на сервисе сотни таких квартир (можно найти даже и с «небабушкиным» ремонтом).

При этом в мае стало стремительно расти количество предложений на рынке аренды: только однокомнатных квартир выставили на 42% больше, чем в марте. В июне их число пошло на спад, но всё ещё оставалось выше, чем в другие месяцы.

В Москве начал оживать рынок краткосрочной аренды, а в Санкт-Петербурге, похоже, намечается туристический сезон

Весной краткосрочная аренда практически встала: туристов и командировочных в столицах не наблюдалось. Некоторые арендодатели предпочли переориентироваться на рынок долгосрочной аренды и сдать квартиры на несколько месяцев или даже на год, не предвидя скорого возвращения спроса на краткосрочку. Это тоже повлияло на падение цен в долгосрочной аренде квартир.

Но рынок постепенно оживает. Цена краткосрочной аренды оттолкнулась от майского минимума в 2000 рублей (до начала самоизоляции один день стоил в среднем 3000 рублей) и в июне достигла 2500 рублей. В процентном соотношении за три месяца цены упали в однокомнатных квартирах на 5,9%, в двушках — на 7,2% и в трёшках — на 10,4%.

В Санкт-Петербурге цены на посуточную аренду растут с первых чисел июня. Оттолкнувшись от минимума 1667 рублей, сейчас показатели уже достигли февральских 1900 рублей, но, скорее всего, на этом не остановятся.

Пока границы закрыты, россияне переориентируются на внутренний туризм. И Санкт-Петербург будет традиционно в топе направлений.

Хотя вряд ли арендодателям стоит рассчитывать на обычные для сезона белых ночей 2500–3000 рублей за один день аренды.

Что будет с ценами на недвижимость во втором полугодии 2020 года?

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Рынок входит в фазу восстановления, и сейчас многое зависит от того, будет ли вторая волна пандемии и не придётся ли вернуться к самоизоляции. Именно невозможность посещать офисы продаж и подавать документы на регистрацию сказалась на продажах этой весной. Во втором полугодии будет большим везением, если рынок вернётся к темпам продаж февраля-марта».

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:

«В ближайшие полгода мы можем увидеть сокращение новых предложений на рынке, так как новые проекты выводятся в продажу постепенно. Это может повлечь повышение цен в среднем до 10% на квартиры в ликвидных проектах».

Владимир Сосновиков, заместитель генерального директора «ПАН»: «Мы с оптимизмом смотрим в будущее.

Все застройщики за это время научились проводить онлайн-консультации и перешли на дистанционное подписание договоров. Банки понизили ставки, а степень напряжённости в обществе снизилась.

Всё это ведёт к росту количества сделок. Ситуация явно улучшается, и уже к осени мы планируем выйти на показатели прошлого года.

Долгосрочный прогноз зависит от продления ограничений и, как следствие, от ухудшения материального положения людей».

Артемий Шурыгин, руководитель компании «Градомиръ», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:

«Прогнозы сейчас делать особенно сложно. По нашему мнению, ожидать каких-то скачков не стоит, с учётом разнонаправленных факторов в целом ожидаем в разных сегментах изменения цен в пределах плюс-минус 2–3%».

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI:

«Сейчас на рынок выходит отложенный спрос, продажи растут. К концу августа они стабилизируются. Однако из-за ухудшения общеэкономической ситуации вряд ли в этом году удастся выйти на докризисные показатели.

Все текущие объекты будут достроены. Но, возможно, запуск новых проектов девелоперы частично перенесут на следующий год — до стабилизации общеэкономической ситуации».

Управляющий партнёр ContactRealEstate Денис Попов:

«В летние месяцы на рынке элитной недвижимости будет отмечаться всплеск покупательской активности. Во-первых, начинает работать отложенный спрос. Во-вторых, большинство россиян останутся на родине и предпочтут заняться решением квартирного вопроса.

И это будет весьма нетипичная ситуация для традиционного сезона отпусков. Но рост спроса может быть кратковременным: экономические проблемы, к сожалению, не заканчиваются.

И многие потенциальные покупатели предпочтут вкладывать средства в бизнес, „на чёрный день“».

Что будет со спросом на недвижимость в ближайшее время?
Управляющий партнёр ContactRealEstate Денис Попов:
«Отметим основные тренды, которые мы наблюдаем на рынке.

Первый — рост спроса на покупку загородной недвижимости. Во время пандемии многие в спешке арендовали загородное жильё, которое не всегда соответствовало их предпочтениям. И летом эти люди решили купить дом, отвечающий необходимым параметрам. На загородные участки тоже наблюдается ажиотажный спрос.

Высоким спросом также пользуется курортная недвижимость. В сложившихся условиях многие россияне хотели бы иметь „тихую гавань“ для самоизоляции на море, например, на курортах Краснодарского края.

Ещё один важный тренд — спрос на покупку недвижимости большей площади. В период самоизоляции многие оценили, например, насколько необходим личный кабинет для комфортной удалённой работы.

Что касается новостроек, то мы прогнозируем рост спроса на объекты высокой стадии готовности. Из-за приостановки строек и поставки стройматериалов риски по затягиванию сроков строительства могут возрасти, что повлечёт за собой особый интерес покупателей к готовым проектам».

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:

«Главным драйвером спроса после снятия ограничительных мер стала льготная ипотека, анонсированная в конце апреля. Благодаря этому в ближайшие несколько месяцев покупательская активность повысится и продажи стабилизируются».

Артемий Шурыгин, руководитель компании «Градомиръ», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области:«Во второй половине года мы ожидаем частичное восстановление спроса на рынке вторичной недвижимости, который больше всего пострадал из-за ограничительных мер. Но оно будет медленным — это связано со снижением уровня доходов и с высоким уровнем неопределённости в жизни потенциальных продавцов и покупателей. Вторичный рынок может ожидать помощи от единственного драйвера — снижения ипотечных ставок.

Первичный рынок перетянет на себя часть спроса благодаря льготной ипотеке, спрос на загородку продолжает бить рекорды благодаря формированию новых форматов жизни, умноженному на традиционный сезон».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

«До осени возвращения к прежним темпам продаж не будет. Спрос во многом поддержит новая ипотечная программа, лимиты по которой увеличены, и теперь под 6,5% покупатели в Москве смогут выбрать и 2-, и 3-комнатные квартиры, а не только студии и „однушки“».

Марина Финченко, аккаунт-директор Artics Internet Solutions:

«Исходя из текущих цифр, которые мы имеем, — роста звонков и обращений в офисы продаж, — думаем, что традиционного летнего затишья в этом году не будет. За счёт отложенного спроса, предложений по льготной ипотеке во втором полугодии спрос будет постепенно восстанавливаться. Это позволит застройщикам снизить объём скидок, а в отдельных случаях получить органический рост цен».

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI:

«Мы ожидаем активного восстановления рынка новостроек после сокращения спроса на 30–35% в апреле. Если „чёрных лебедей“ больше не будет, а мы на это надеемся, то к декабрю продажи должны выйти на уровень, близкий к докризисному. Тем не менее по итогам года общее падение объёмов реализации может составить до 20%».

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше подождать? Вторичный рынок недвижимости в 2021 году

Рынок недвижимости в России стал одним из локомотивов экономики, но многие эксперты уже считают его перегретым из-за льготной ипотечной госпрограммы. А еще вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке, но к настоящему времени рост приостановился. Так что же делать тем, кто хочет продать что-то из своей недвижимости? Разбираем аргументы за и против продажи жилья в I квартале 2021 года.

Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.

Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:

некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.

Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.

Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах.

Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде.

В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.

Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).

Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.

Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.

Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.

Будут ли цены снова расти?

Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).

Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.

Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:

«Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
«Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
«Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
«Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.

Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.

Продавать сейчас или придержать?

Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.

Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.

Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:

В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.

В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки.

Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.

С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи.

Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен.

Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.

Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:

Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.

Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.

Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости.

В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали).

Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.

Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:

Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:

дома с неоптимальной планировкой или без отделки;
дома-«замки» – дома слишком большой площади продаются медленно;
дома в дачных поселках, ориентированных на сезонное проживание;
дома с большими счетами за услуги ЖКХ;
морально устаревшие дома.

Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.

Когда лучше не продавать

Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.

Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:

если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.

Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.