Стремительный взлет стоимости новостроек, вызванный оттоком денежных средств со вкладов и льготными ипотечными ставками по государственным программам кредитования, привел к закономерному росту стоимости вторичного жилья.
Есть ли предел росту цен на квартиры? Мир Квартир
А что ждет рынок вторичной недвижимости в этом году? Продолжится ли рост цен или закончится, едва начавшись? Узнаем у экспертов.
Никто не любит отставать
«Вторичка» дорожает всегда, когда разница в стоимости квадратного метра увеличивается на 10-15% по сравнению с первичным рынком. Затем, когда цены начинают выравниваться, вторичный рынок недвижимости немного «остывает» – покупатели при прочих равных предпочитают брать новостройки, и разница в стоимости между новым и старым жильем снова увеличивается.
Затем постепенно со вторичного рынка «вымываются» все выгодные варианты – недорогие, по адекватной цене раскупаются, а хорошие квартиры с завышенной стоимостью собственники сами снимают с продажи, потому что не готовы продавать дешевле цены покупки.
После этого наступает затишье, пока новостройки снова не увеличивают разрыв в цене. И весь цикл опять повторяется.
Цены на вторичную недвижимость в этом году будут зависеть, прежде всего, от того, продолжится ли стремительное ценовое ралли на первичном рынке.
Елена Мищенко, руководитель «НДВ-Супермаркет Недвижимости» уверена в потенциале новостроек: «В этом году рост цен продолжится. Возможно, он будет не таким серьезным, как в прошедшем. По нашим оценкам, в пределах 20%, так как введено достаточно много программ по поддержке строительного сектора».
Уверенность придает и сложившийся на этом рынке дефицит предложений. В большинстве регионов страны купить «однушку» или «двушку» в новостройке на завершающейся стадии возведения практически нереально. Их просто нет.
По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», «равная стоимость вторичного и первичного жилья сохранится, пока не восстановится предложение на рынке новостроек. Скорее всего, это произойдет в конце 2021 года за счет корректировки спроса на фоне роста стоимости жилья и стартов продаж в новых проектах».
Причин для роста больше нет
Скорее всего, что подтверждается статистикой января и февраля, ситуация на рынке вторичной недвижимости стабилизируется, и цены будут оставаться примерно на одном и том же уровне до конца года.
Увеличение стоимости «вторички» будет зависить от скорости восстановления экономики. Мир Квартир
Что же касается вторичного жилья, то, по данным ЦИАН, рост его стоимости в 16 крупнейших городах России за февраль составил 1,6%, а в январе и того меньше.
Небольшой, в пределах погрешности, рост еще возможен до лета. Но потом, когда наступит сезон долгожданных отпусков и закончится действие льготной программы кредитования «Господдержка 2020», оснований для увеличения стоимости «вторички» уже не будет.
Отложенный спрос был реализован в прошлом году. Потенциал роста «первички» будет исчерпан увеличением ипотечных ставок. При таких серьезных проблемах в экономике маловероятно, что люди будут вкладываться в такой непостоянный актив, как вторичная недвижимость. Ведь она, в отличие от новостроек, не только растет в цене, но и периодически дешевеет.
Хотя Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель», напротив, полон оптимизма: «Массовая вакцинация приведет к постепенному снижению заболеваемости, как следствие – начнется восстановление экономической активности, будут сняты ограничения на авиаперевозки и так далее. Цены на нефть вырастут, что приведет к укреплению рубля и снизит вероятность повышения ключевой ставки в 2021 году. Стабилизация экономической ситуации позитивно скажется на доходах населения. А если у людей будут деньги – они будут покупать больше недвижимости».
Как будет на самом деле, покажет время. Главное, чтобы не повторился китайский вариант. Когда экономический рост был настолько стремительным, что недвижимость оказалась в постоянном, не проходящем до сих пор дефиците. Из-за чего жителям Поднебесной приходится участвовать в государственных аукционах, только чтобы получить право на покупку личной квартиры.
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Дорожает всё и везде: эксперт дал совет, как выжить в эпоху растущих цен
Сегодня даже самый далекой от экономики человек хорошо знаком со словом «инфляция». В основном по кошельку, в который не успеешь положить деньги, как они тут же тают.
При этом не зависит, в какой стране, городе мы живем – дорожает все и везде. В некоторых странах власти успокаивают население: пандемия, экономический кризис, немного потерпеть, и все наладится. Прагматики просто советуют не ждать былых времен и готовиться к жизни в эпоху растущих цен.
Как отмечает «Ридус», в США и Европе уже выросло целое поколение, которое не помнит смены ценников помимо дней распродаж и «черных пятниц». В России, наоборот, привыкли, что ценники постоянно меняются в сторону повышения.
Однако и в США хорошо знакомы со словом инфляция, так как в мае она подскочила до 5%.
Правда, для спокойствия населения на последнем заседании Федеральная резервная система (ФРС), которая выполняет фунции Центробанк, приняла формулировку: «инфляция выросла, и это является следствием преимущественно временных факторов». Хотя по расчетам Bank of America, инфляция останется повышенной еще два, если не все четыре года.
В Европе ситуация чуть получше, но эксперты прогнозируют во втором полугодии инфляцию до 3%. Ситуация в России сложнее, поскольку уровень инфляции зависит не только от внутреннего рынка, но и от импорта. России по сути приходится нести двойное бремя как и другим развивающимся странам, которые вынуждены вести модернизацию и удовлетворять потребительский спрос за счет импорта.
Сегодня, 29 июня, СМИ сообщили, что правительство разработало систему защиты внутреннего рынка от роста мировых цен. Однако она сработает только тогда, когда цены перейдут «красную черту», сообщает телеканал «360». Как программа будет функционировать в реальности, пока сказать сложно.
В мае инфляция в России достигла 6%, в некоторых регионах она «допрыгнула» даже до 8%. Российский регулятор – Банк России – признается, что целевой показатель инфляции в 4% в текущем году достичь не удастся. О нем можно будет мечтать только через год, да и то, если ничего серьезного (такого, как пандемия) в мире не случится.
Впрочем, сегодня вообще сложно делать какие-либо прогнозы. Достаточно вспомнить в марте ситуацию с застрявшим в Суэцком канале контейнеровозе «Эвер гивен» (Ever Given). Он практически парализовал всю мировую экономику, создав колоссальную пробку в канале. Излишне говорить, как эта блокировка сказалась на ценах.
Недавно из-за вспышки коронавируса закрылся крупнейший китайский порт. Отсюда отправляется большинство контейнеров с товарами в Европу. Нет никаких гарантий, что подобные истории не будут повторяться.
Тем более, что коронавирус преподносит нам «сюрпризы» в виде новых штаммов. Сейчас это индийский штамм, который называют «дельта», но ученые уже заговорили и о «лямбде». Одним словом, в греческом алфавите букв достаточно.
Нет ясности, когда откроются границы между странами. Зато есть ясность, что будет тяжело и все будет дорожать.
Россиянам не привыкать жить в подобных «боевых» условиях высокой инфляции. Однако сложность заключается в том, что инфляция стала непредсказуемой. И речь идет не о дефиците какого-то продукта (то это гречка, то яйца и пр.), инфляция зависит от падения и взлета цен буквально на все: от нефти до услуг. И главное в таких условиях — постараться не потерять, а если и потерять, то не все.
Эксперты советуют вспомнить о финансовой дисциплине. Стоит по примеру банков провести свой стресс-тест семейной экономики. Он состоит из ответов на следующие вопросы.
- Что вы будете делать, если потеряете работу?
- Есть ли у вас «финансовая подушка» на полгода-год жизни без зарплаты?
- Есть ли у вас возможность сменить профессию или сектор производства?
- Насколько рост ваших доходов соответствует росту вашей личной потребительской инфляции (а она у всех разная)?
- Как вы можете повысить рост своих доходов?
- Какой размер отставания доходов от цен станет для вас критическим?
- Есть ли в вашей семьи люди, которым требуются постоянные и значительные траты — больные, старики, дети на платном обучении?
- Как вы можете гарантированно осуществлять эти траты, с учетом того, что и они будут расти (и, скорее всего, быстрее средней инфляции)?
Только честные ответы на такие болезненные вопросы «ребром» помогут по-другому посмотреть на траты семьи, пишет издание.
К примеру, хочется в отпуск. Быть может, из-за роста цен, нестабильной ситуацией с вылетами, закрытиями-открытиями стран, стоит и обойтись без привычного курорта? Деньги можно потратить на дополнительное образование или отложить (для надежности в разных валютах).
Также есть смысль подумать над тем, чтобы съехаться с пожилыми родителями: ухаживать дешевле, да и волнений меньше.
Или наоборот, живущим вместе с родней, быть может, стоит воспользоваться льготной ипотекой и приобрести жилье? Это тяжелые вопросы, но, решая их, можно решить и ряд проблем в будущем.
Ранее правительство ради удержания цен на базовые продукты питания заключило договор с производителями и крупными торговыми сетями. «Джентльменская» договоренность сработала, и цены оставались несколько месяцев на одном уровне. Однако в правительстве понимают, что подобные меры должны быть временными, поскольку регулировать цены — это удар по бизнесу.
В то же время премьер-министр Михаил Мишустин считает, что цены растут из- за элементарной жадности. Причем, этот порок присущ как производителям, так и торговым сетям.
Ирада Гусейнова
Стоит ли покупать квартиру сейчас, в кризис?
29.01.2016 13 042 15 Время на чтение: 12 мин. Рейтинг: 
Сегодня я отвечу на вопрос, который мне часто задают в х: Стоит ли сейчас покупать квартиру в кризис? Мотивы у всех разные: кто-то давно нуждается в собственном жилье, кто-то просто хочет сохранить сбережения, чтобы они не обесценились, кто-то хочет приобрести инвестиционный актив. Итак, стоит ли сейчас покупать недвижимость, и как это сделать максимально выгодно — об этом далее в статье.
Думаю, все отлично видят, в каком состоянии сейчас находится экономика России, Украины, и других соседних стран. Это состояние можно охарактеризовать как серьезный, глубокий финансовый кризис. Причем, где-то он, вполне вероятно, уже достиг дна (например, в Украине), а где-то дно еще может быть впереди. Стоит ли покупать квартиру в кризис? Давайте разберемся.
Кризисные периоды в наших странах всегда сопровождаются высоким уровнем инфляции и девальвации. Цены на все, в том числе и на недвижимость, в национальной валюте растут, а покупательная способность населения падает. Как следствие — падает спрос на квартиры.
С другой стороны, все больше людей начинают испытывать какие-то финансовые проблемы, например, теряют источники дохода, не могут рассчитаться с долгами, и т.д., и чтобы эти проблемы как-то решить, многие вынуждены идти на продажу своих дорогостоящих активов, в том числе и недвижимости. Как следствие — предложение вторичного жилья на рынке растет.
Итого, что мы имеем: падение спроса и рост предложения на недвижимость в период кризиса неизбежно приводит к снижению ее стоимости.
То есть, стоимость квартир на вторичном рынке в кризисные периоды падает, что делает их покупку более выгодной. Только поймите правильно: это не означает, что она ниже в сравнении с докризисной ценой: она ниже в сравнении с той ценой, которая могла бы быть с текущим уровнем инфляции и девальвации.
Чтобы было понятно, объясню на примере. Допустим, некая квартира до кризиса стоила 1 млн. денежных единиц. Наступил кризис, инфляция, девальвация, и все подорожало в среднем в 3 раза. А эта квартира подорожает не в 3, а в 2-2,5 раза и будет стоить 2-2,5 млн. денежных единиц.
В сильный кризис недвижимость дорожает, но слабее, чем другие товары и услуги.
И второй важный момент: я веду речь о реальной стоимости, за которую может состояться сделка с реальным покупателем. То есть, выставлять начальную цену продавцы, конечно же, будут более высокую (в нашем примере, допустим, 3 млн. ден. ед.), но при этом будут готовы хорошо уступить в цене, видя реальное намерение купить.
Чем сильнее кризис — тем ощутимее может быть скидка в цене реальному покупателю.
Ну а лучше всего падение цены на недвижимость будет заметно в валютном эквиваленте: цена в долларах может упасть даже в 2 и более раз. Так стоит ли покупать квартиру сейчас по такой цене? Конечно же, это очень заманчиво.
Чтобы максимально выгодно купить квартиру в кризис, сбережения на эту цель необходимо откладывать в долларах или евро.
Однако, здесь еще важно определить: а достигнуто ли уже дно кризиса, или же оно еще впереди. Потому что, если финансовый кризис будет усугубляться, экономика продолжить слабеть, то и цены на недвижимость могут упасть еще сильнее. В связи с этим, покупатели обычно выжидают самой низшей точки экономического спада, и в этот момент совершают покупку.
На дне кризиса, как правило, можно купить недвижимость по максимально выгодной цене.
Еще один важный момент: все вышесказанное касается преимущественно только квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу непосредственно владельцами.
Потому что у застройщиков на первичном рынке просто не будет таких возможностей для снижения цен, даже если их квартиры никто не будет раскупать: они в максимальной степени зависят от стоимости стройматериалов и строительных работ, которая в кризис вырастет сопоставимо с другими товарами и услугами. Конечно, некоторое снижение цен может наблюдаться и тут, но оно будет не таким существенным, как на вторичном рынке.
Думая о том, стоит ли сейчас покупать квартиру, лучше обращать внимание именно на вторичный рынок: там покупка окажется более выгодной.
Стоит упомянуть и тот факт, что далеко не у всех есть нужная сумма для приобретения недвижимости, поэтому многие люди рассматривают вопрос получения ипотечного кредита. Здесь есть немало своих особенностей.
С одной стороны, в кризис ипотека становится менее доступной: банки, если и готовы предоставлять такие кредиты, то дороже, на меньшие сроки, и с более серьезными требованиями к заемщикам.
С другой стороны, такое ужесточение требований на руку и самим заемщикам: банк не даст кредит, не будучи уверенным в том, что заемщик его вернет, а значит и риски попадания в долговую яму, о которых люди порой не особо задумываются, ниже.
Конечно же, принимая решение об оформлении ипотечного кредита, заемщик, в первую очередь, сам должен быть на 100% уверен, что он его погасит. Даже в кризис, даже если его уволят с работы (что вполне вероятно), и т.д.
То есть, он должен иметь очень надежные и стабильные источники дохода, а сумма кредита должна быть посильной, «подъемной» и в национальной валюте, чтобы исключить валютные риски.
Подробнее обо всем этом можно почитать в отдельной статье: Как и где взять ипотеку?
Плюсом же является то, что когда начнется экономический рост (а он обязательно начнется — дно не может быть вечным), начнут расти доходы, начнет расти в цене купленная квартира, а проценты и долг банку останутся такими же. В этом плане покупка квартиры в кредит будет выгодной.
При покупке квартиры в кризис можно пользоваться ипотекой, но с особой осторожностью. Каждый случай очень индивидуален.
Вроде бы достаточно аргументов в пользу покупки, однако всегда надо рассматривать и противоположную сторону.
Если квартира необходима вам для жизни — здесь, думаю, раздумывать не стоит: все равно вам нужна эта покупка, она вам жизненно необходима. А вот если вы хотите купить квартиру, чтобы сохранить сбережения или приобрести некий инвестиционный актив — есть смысл задуматься.
Во-первых, если кризис усугубится, недвижимость может упасть в цене еще сильнее.
Во-вторых, если вы планируете сдавать ее в аренду — не факт, что это получится, особенно — по выгодной цене, потому что покупательная способность людей находится на низком уровне.
Таким образом, вы можете приобрести актив, который не будет приносить никакого дохода, но будет требовать дополнительных расходов на коммунальные платежи, ремонт и т.д. И сколько продлится такой период — спрогнозировать сложно.
В заключение сделаю краткие выводы о том, стоит ли сейчас, в кризис покупать недвижимость.
- В кризис можно купить квартиру по очень выгодной цене.
- Речь идет преимущественно о вторичном рынке недвижимости.
- Чтобы купить квартиру максимально выгодно, нужно дождаться самого дна кризиса.
- Перед кризисом покупать недвижимость «чтобы сохранить деньги» невыгодно, т.к. в дальнейшем она упадет в цене, можно будет купить дешевле.
- Речь идет о стоимости недвижимости в валюте. Сбережения на покупку необходимо хранить в долларах и/или евро.
- В кризис можно получить очень хорошую скидку от продавца: выставленная и реальная цена существенно отличаются — надо торговаться.
- Ипотечный кредит в кризис является одновременно выгодным и очень рисковым.
- Кризис — это удачный период, чтобы решить жилищный вопрос.
- С инвестициями в недвижимость в кризис нужно быть очень осторожными.
Примените все это к своей ситуации и сделайте вывод о том, стоит ли сейчас покупать квартиру.
Льготная ипотека и раскол рынка: эксперт назвал причины роста цен на жилье
Меры государственной поддержки в рамках льготной ипотеки от правительства РФ, направленные на улучшение жилищных условий россиян, разделили рынок недвижимости и привели к резкому росту цен на жилье. Об этом в разговоре с корреспондентом «Вечерней Москвы» рассказал специалист сферы управления, девелопмента и оценки недвижимости Михаил Хорькин.
По его словам, первоначально, когда проект с выгодными кредитными ставками был предложен гражданам, спрос населения на жилье автоматически увеличился:
— Все мало-мальски образованные люди поняли, что по такой выгодной ставке они не отхватят квартиру уже в лучшем случае вскоре, а в худшем — никогда. И весь поток желающих выстроился в очередь за ипотекой. И буквально в течение двух–трех месяцев рынок отреагировал на такой ажиотаж неимоверным ростом цен за квадратный метр.
Предложенная властями ставка оказалась очень привлекательной для тех семей, которые взяли паузу месяцем ранее и не приобрели жилье по стандартным условиям. Для сравнения: в некоторых случаях процент при покупке квартиры в ипотеку (неважно, в новом доме или во «вторичке») при стандартных условиях может достигать до 18 процентов.
— Итак, льготная ипотека вернула покупателей, которые все время откладывали процесс приобретения жилья, — отметил эксперт. — И они тоже начали активничать, что позволило рынку перезапуститься заново. И в апреле–мае прошлого года пошли крупные сделки в сфере недвижимости именно в сегменте, который связан с льготным ипотечным кредитованием.
Однако, как заметил эксперт, девелоперы оказались не готовы к такому повышенному спросу. А в арсенале продавцов оказалось не так много квартир, чтобы реализовать их по «чистой цене».
— Квартиры по льготным ставкам начинают быстро уходить, а продавцам ничего не остается, — говорит Хорькин, — как только увеличить цены на жилье. Рост продолжается в течение лета. И это меняет настроение многих покупателей. Они видят, что ипотека дешевая, цены растут, предложений с каждым днем все меньше.
В итоге на рынке появляются новые игроки, которые не были вовлечены в процесс покупки квартиры весной, но так или иначе, по словам спикера, задумывались об этом варианте:
— Они поняли, что если сейчас не возьмут жилье в ипотеку, то завтра будет поздно. И формулировка «покупай сейчас — пока не подорожало» как раз в полной мере описывает ситуацию, возникшую на рынке недвижимости весной–летом минувшего года.
К тому же, как заметил эксперт, те, кто хотел решить свой квартирный вопрос, осознавали, что по большому счету у них альтернативных вариантов приобретения недвижимости нет.
Несмотря на это, найти вполне выгодные условия и квартиру по приемлемой цене, уточнил спикер, можно:
— Обратитесь за помощью к грамотным специалистам или в банк, который является участником программы, и вам помогут ознакомиться с текущими ценами и приобрести жилье, максимально соответствующее вашим потребностям. Все равно в ближайшие полгода ценник на столичную недвижимость падать не будет. Вполне ожидаем и дальнейший рост. И в такой ситуации вполне объяснимо желание людей приобрести жилье именно сейчас.
Такое решение эксперт считает верным и призывает не копить средства, оставляя их на депозите, а вкладываться в жилье, если такая идея давно вас преследует.
— Если ты копишь, оставляя деньги на депозите, — уточняет спикер, — они у тебя растворяются. Если ты берешь кредит по льготной ставке, понимая при этом, что квартиры вырастут в цене, то тем самым получаешь шанс сохранить семейный капитал.
Следовательно, высокий спрос на льготную ипотеку на фоне ограниченного предложения, по словам собеседника «ВМ», привел к стремительному росту цен, который «переписал» рынок недвижимости к концу прошлого года достаточно серьезно.
— В целом программа очень необходима и полезна, особенно для молодых семей. Но есть очень большой риск того, что в программу вольются заемщики с невысокой платежеспособностью. Это увеличит риски финансовой стабильности и макроэкономической устойчивости. А также повысит вероятность возникновения кризисов и рецессий в экономике, что сейчас невыгодно никому.
Именно по этой причине, как заметил эксперт, процесс корректировки условий программы льготной ипотеки взял на себя Минфин РФ.
— Мне кажется, что это в том числе позволит удержать цены на жилье в новостройках — их начали увеличивать застройщики ввиду высокого спроса на данную категорию ипотеки и дефицита предложений, — сказал спикер.
— Есть еще одна любопытная ситуация: те, кто обратился за жильем по «низким ставкам», но столкнулся с высокой стоимостью квартиры, переориентировались на «вторичку», которая не участвует в этом «щедром розыгрыше льготной ипотеки».
Отсюда вывод: некоторые застройщики так поднимали цены на квадратные метры, что проще было вложиться во вторичное жилье, которое местами дороже.
Программа льготной ипотеки под 6,5 процента была запущена российским правительством в апреле прошлого года: президент РФ Владимир Путин объявил о ней как о мере поддержки застройщиков и покупателей жилья.
Максимальная сумма кредита для покупки жилья в новостройке в Москве и Санкт-Петербурге составляла изначально восемь миллионов рублей, для остальных регионов — 3,5 миллиона рублей. Позже лимиты были увеличены до 12 миллионов и 6 миллионов рублей соответственно.
Необходимый же первоначальный взнос для участия в программе был снижен с 20 процентов до 15 процентов.
Также ранее президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на год — до 1 июля 2022 года.
Из-за страха потерять сбережения во время кризиса россияне скупают вторичное жилье
Как указывает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), за девять месяцев текущего года было совершено порядка 2,47 миллиона сделок купли-продажи. К сравнению, за аналогичный период 2019-го россияне заключили 1,63 миллиона таких договоров.
В то же время с началом второй волны пандемии, снизилась популярность новых квартир — количество сделок по жилью в новостройках рухнуло на 20%, а общее число проданных таких квартир составило 489 тысяч.
Как полагают в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ), причиной может являться то, что банки в последнее время резко снизили уровень одобрения ипотеки. Только за октябрь доля положительных решений по заявкам на жилищные кредиты упала сразу на 4,3 процентных пункта (п.п.) до 65,3%. На деле это означает, что более трети желающих взять ипотеку получили от финансовых организаций отказы.
«Это самый низкий уровень одобрения кредитов — такого не было даже в период локдауна», — указывают аналитики НБКИ.
Справка «Фингазеты»
В России продолжает расти количество бедных граждан. По данным Росстата, численность населения с доходами ниже прожиточного минимума во втором квартале 2020 года по сравнению с соответствующим показателем годом ранее увеличилась на 1,3 миллиона человек и составила 19,9 миллиона.
Если по итогам 2019-го доля наших сограждан, находящихся за чертой бедности, составляла 12,7%, то сейчас она достигла 13,5%. То есть теперь каждый седьмой россиянин является именно бедным.
Рост уровня бедности стал следствием значительного падения доходов населения из-за пандемии и карантинных ограничений.
Как ранее отмечало главное статистическое ведомство страны, во втором квартале текущего года, то есть в период наиболее жестких ограничений и режима самоизоляции, реальные располагаемые денежные доходы россиян упали сразу на 8%. Это рекордное квартальное падение с 1999 года.
«В конце октября “Сбер” опубликовал свое исследование, согласно которому средний объем сбережений россиян в третьем квартале по сравнению со вторым кварталом вырос с 70 тысяч рублей до 78 тысяч рублей.
Безусловно, цифра не очень большая, однако у наших сограждан существует опасение, что в условиях коронакризиса они могут лишиться и этих “копеечек”. Именно поэтому многие и решились сделать вложения в недвижимость. Понятное дело, квартиры в новостройках стоят дорого, а потому значительная часть сограждан обратила свой взор именно на “вторичку”.
Потому-то во всех регионах страны и активизировался рынок вторичного жилья», — поясняет экономист, кандидат юридических наук Владимир Нечитайло.
Ярче всего тенденция увеличения спроса на «хрущевки» и «брежневки» сложилась в Москве, говорится в исследовании риэлтерской компании «Инком-Недвижимость». Так, в частности, спрос покупателей жилья на столичном рынке «вторички» в три раза превышает объем предложения.
«Уровень спроса в масс-маркете на данный момент в три раза превышает объем ликвидного предложения. То есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя», — приводятся в обзоре слова директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы.
По оценке председателя правления кредитно-потребительского кооператива (КПК) «Обновление» Михаила Дорофеева, ситуация, описанная компанией «Инком-Недвижимость», на рынке «вторички» может иметь ту же природу, что и сложившийся ажиотаж с продажами новых автомобилей. Из-за ослабления национальной валюты, снижения процентных ставок и истечения срока депозитов определенная категория покупателей стремится сберечь свои накопления посредством таких инвестиций.
«Сложившийся дисбаланс — следствие как отложенного из-за пандемии спроса, который в полной мере стал проявлять себя начиная с августа, так и ситуации на первичном рынке.
Рынок нового жилья вследствие запуска программы льготной ипотеки под 6,5% годовых не может в полной мере удовлетворить спрос покупателей из-за ограниченного предложения и более дорогого “метра”, а потому покупатели проявляют активность именно в эконом-сегменте», — поясняет он.
Впрочем, эконом-сегмент уже перестает быть экономным; с начала нынешнего года стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости уже выросла на 20%. В частности, подорожали однокомнатные квартиры в «брежневках» и «хрущевках». Наибольшее подорожание пришлось на ликвидные «однушки» и студии. Затронул рост цен и старые кирпичные дома — стоимость квартир в них взлетела до 22%.
В свою очередь эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский убежден: «хрущевки» подорожали не только из-за повышенного спроса ввиду ситуации в экономике, но и благодаря определению сроков реновации.
«Те дома, которые будут переселены в ближайшие год-два, либо вообще перестали продаваться, либо поднялись в цене еще сильнее. Другие дома старого фонда дорожают из-за того, что грамотные покупатели понимают, что ближайшие несколько лет новостройки эконом-класса будут не самого хорошего качества из-за спешки в строительстве и выводе новых объектов на рынок», — указывает он.
Вместе с тем эксперт полагает, что во второй половине следующего года восходящий тренд будет сломлен.
«Во-первых, люди, бравшие потребительский кредит для первоначального взноса, поймут, что просто не тянут такое долговое бремя, и выйдут на рынок для продажи квартир, причем с хорошим дисконтом.
А во-вторых, денежные средства населения небезграничны», — считает Алексей Кричевский.
По его прогнозу, на горизонте двух лет стоит ждать отката цен на «вторичку» примерно на 10‒15% от текущих цен, то есть примерно до уровней конца прошлого—начала нынешнего года.
Вот и Михаил Дорофеев уверен, что данная ситуация может наблюдаться еще несколько месяцев, а в дальнейшем будет тесно связана с перспективами устойчивого восстановления экономики и личных доходов граждан.
«Вполне возможно, что рынок вторички будет ощущать поддержку вплоть до середины 2021 года, до завершения программы льготной ипотеки, после чего возникнет риск обрыва спроса», — прогнозирует он.
По мнению председателя правления КПК «Обновление», к этому периоду качественные заемщики могут быть в высокой степени уже «освоены» банками, а возможности тех, кто вознамерится улучшить свои жилищные условия, будут ограничены наблюдаемым сейчас ростом цен на вторичную недвижимость.
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
Tinnakorn/Depositphotos
Новостройки. Формат и планировка
Переход «на удаленку» показал: дома обязательно нужно место, где можно спокойно работать одному или нескольким членам семьи. Поэтому теперь покупатели стали присматриваться к квартирам, в которых легко оборудовать изолированный кабинет. Кроме того, все чаще люди выбирают жилье евроформата.
«В ситуации совместного проживания и необходимости не только работать, но и учиться всем членам семьи нужно достаточное пространство для всех.
В квартирах евроформата, где кухня объединена с жилой зоной, есть большая гостиная, которая днем может служить местом для работы 1–2 человек, а вечером отлично подойдет для совместного проведения досуга», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Коронавирус и дизайн интерьеров: что изменилось
Работать из дома в удовольствие: как организовать домашний офис правильно
Узкие коридоры, помещения-пеналы, маленькие кухни медленно, но верно уходят в прошлое. По мнению эксперта технологичного агентства Homeapp Константина Бушуева, ощутимо снижается популярность квартир с комнатами неправильной формы.
Предпочтение отдается таким вариантам, где комнаты квадратные либо с соотношением длины и ширины помещения приблизительно 4:3.
Именно такая конфигурация позволяет эргономично разместить мебель и грамотно организовать пространство, добавляет Константин Бушуев.
Прошедший год подчеркнул и значимость открытых пространств в квартире: балконов, лоджий и террас.
Конечно, квартиры без балконов не перестанут продаваться совсем, но при относительно равной цене покупатель отдаст предпочтение объекту, где есть возможность обустроить зону для отдыха, много света и воздуха, считает коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов.
Размер
И большие, и маленькие квартиры обязательно найдут своих хозяев, так как в большинстве случаев при выборе жилья всегда первична цена.
Однако в массовом сегменте жилой недвижимости в течение текущего года менее востребованными будут квартиры слишком больших площадей.
Финансовые возможности большинства граждан нашей страны продолжают снижаться, а цены на новостройки, напротив, только растут.
«Нужно помнить, что к середине 2021 г. может завершиться действие программы льготной ипотеки, что, скорее всего, приведет к снижению доступности жилья в целом. В этих условиях, как и в другие кризисы, наибольший спрос вынужденно будет фокусироваться на компактных лотах», — комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что же касается квартир-студий, наверняка они никуда не уйдут при всей своей, казалось бы, «неприспособленности к экстремальным условиям» — режиму самоизоляции. Все дело в «креативности» девелоперов. Малогабаритное жилье с каждым новым проектом становится более продуманным по планировке.
«Приобретая квартиру, покупатель смотрит не только на метраж, он выбирает жилой комплекс с инфраструктурой, в которой будет комфортно жить.
В новых ЖК при уменьшении жилых площадей квартир одновременно растет площадь общественных мест, так как все, что можно вынести за пределы жилья (технические зоны, кладовки), выносится наружу.
Создаются отдельные помещения для хранения, увеличиваются входные зоны, организуются колясочные, зоны для мытья лап собак после прогулок и т. д.», — рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.
Работаем из дома: как организовать пространство на балконе
Дом, милый дом: без чего невозможно представить современный жилой комплекс
Цена и другие нюансы
За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.
Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Вторичное жилье
На рынке недвижимости можно условно выделить два типа продавцов вторичного жилья:
те, чьи взгляды и потребности меняются вместе с рынком, и те, кто, однажды купив квартиру, ставит точку на много лет и перестает интересоваться куплей-продажей.
Когда же появляется необходимость продать квартиру, первые с легкостью подстраиваются под текущие тренды и экономику, поскольку все это время были «на волне», а вторые после долгих внутренних противоречий выходят на рынок «как есть».
Квартиры вторых обычно мастодонты прошлых лет, имеющие тяжкий оттенок моды 20-летней давности, сохранить которую означает перевести квартиру в статус непродаваемой, а попрощаться и выбросить жалко.
«Объекты именно таких продавцов зависают на рынке чаще всего. Подливает масла в огонь тот факт, что люди, как правило, категорически не хотят принимать изменение курса валют.
Оценку стоимости своей квартиры они производят не на основе конъюнктуры рынка, а по собственной формуле: я купил жилье за 1 млн долларов в 2002 г., вложил еще триста, плюс надо хоть что-то отбить.
Получается 1,5 млн», — рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов
Поэтому ни в 2021, ни в каком-либо последующем году квартиры, выставленные на рынок по подобному сценарию, не будут пользоваться спросом, если не будут подвержены определенным модификациям.
Сколько бы ни стоили двери, какой бы качественной ни была кухня — если все это устарело, в них нет никакой надбавки к цене квартиры.
И покупатель прежде всего оценивает жилье под углом «сколько мне надо будет вложить на переделку», а не смотрит на качество старой начинки, завершает свой прогноз Кристина Томилина.
Трудно сказать, потеряют ли «непопулярные» квартиры в цене и, если да, насколько. Однако всегда действенный совет — регулярно мониторить предложения в поисках выгодных и подходящих для вас. Кто ищет, тот всегда найдет.
- Не пропустите:
- Медленная цифровизация: почему сделки с недвижимостью не могут перейти в онлайн полностью
- Стандарт, комфорт, бизнес, элит, премиум: о чем говорит «статус» ЖК
- Не только пандемия: как льготная ипотека изменила рынок жилья
- Новостройка в Подмосковье или «вторичка» в Москве: что выбрать
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела.
Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке.
При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами.
«Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым.
К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли.
«Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень.
После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%.
Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая.
Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт.
До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров.
Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее.
«При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.