Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.
В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.
Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.
Покупка квартиры для сдачи в аренду
Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.
Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно.
В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно.
Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.
Второй способ — сдачу недвижимости в аренду, разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.
При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место. Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.
После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт. Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной.
Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков.
В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.
После этого этапа наступает поиск арендаторов. Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.
Так же желательно заключить с арендатором договор, в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.
Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.
Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.
Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость?
Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.
Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.
Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru
Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.
Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.
Индекс стоимости жилья irn.ru
По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.
Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.
Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.
Недвижимость и фондовый рынок
К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.
Основные минусы инвестиций в недвижимость:
Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.
Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.
Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.
Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).
Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru
Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.
Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку (подробнее).
Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.
Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.
Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.
На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.
Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.
Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.
Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.
Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на индивидуальном инвестиционном счете, не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.
Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.
Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения.
Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит.
Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.
Сравнение недвижимости и фондового рынка
Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.
Поделиться в соцсетях
Инвестиции в недвижимость
Здравствуйте, уважаемые читатели!
Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов — инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2021 году.
Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости — можно запросто! Ведь, рано или поздно — недвижимость всегда растет в цене.
Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.
Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.
Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.
Инвестиции в недвижимость в 2021 году: особенности
Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно. Хоть и не везде.
Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области.
В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц. Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.
Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.
Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.
Классификация недвижимости
Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.
- Коммерческая недвижимость. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
- Инфраструктурная недвижимость. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
- Жилая недвижимость. То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.
Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.
- Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету? ????
Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.
Инвестиции в недвижимость в 2021 году: варианты
В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.
С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.
Первый вариант — это покупка для перепродажи.
Второй — покупка для сдачи в аренду.
Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.
Сдача жилой недвижимости в аренду
Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:
Средняя цена аренды 1 кв.м. жилья в России составила 323 рубля (данные на 2021 год)Рекомендую всегда заключать договор аренды. Оптимально, если срок договора составит 11 месяцев или меньше. Во-первых, такой срок даст возможность ежегодно повышать арендную плату исходя из ситуации на рынке недвижимости. Во-вторых — так можно оптимизировать налоги.- Желательно включать перечень наиболее ценного имущества (с оценочной стоимостью) в договор аренды. Вдруг арендаторы спалят 80 дюймовый ТВ? Если имущество есть в договоре, то арендаторы несут за него ответственность. Буду относится бережнее. Или компенсируют в случае чего.
- Старайтесь навещать арендаторов по меньшей мере два-три раза в квартал. Конечно, нужно доверять людям. Но вдруг они там нарко-притон устроили?
- Рекомендуется перекладывать на арендаторов платежи за воду и свет. Пусть не выключают кран хоть сутки напролет. Но, пусть и платят за это сами.
- Рекомендуется выбирать в качестве арендаторов семейные пары. цОни, как правило, более спокойные и хозяйственные.
Средняя цена аренды 1 кв.м. жилья в России составила 323 рубля (данные на 2021 год)Рекомендую всегда заключать договор аренды. Оптимально, если срок договора составит 11 месяцев или меньше. Во-первых, такой срок даст возможность ежегодно повышать арендную плату исходя из ситуации на рынке недвижимости. Во-вторых — так можно оптимизировать налоги.Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.
Покупка для последующей перепродажи
Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.
В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?
Инвестиции в строящиеся дома
Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.
Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.
Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.
В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.
Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.
Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?
Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы — нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).
Инвестиции в новострой
Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.
Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода. Тут все зависит от жильцов, от собственников.
Неприятная особенность новостроек — возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках — не лучший вариант.
Покупка вторичного жилья
Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:
- Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
- Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
- Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.
Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.
Инвестиции в недвижимость за рубежом
Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.
Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.
Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.
Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.
Что же выбрать?
Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне — выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо — в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.
В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — один из наиболее защищенных от мошенничества активов.
Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.
В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.
В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.
- Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в х.
- Желаю всем прибыльных инвестиций!
- СТАТЬЯ ОБНОВЛЕНА 25 ЯНВАРЯ 2021 ГОДА
Если эта статья Вам понравилась — сделайте доброе дело
Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?
Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные.
Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных всё равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы.
Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.
Меньше «вход», надежно и разнообразно
Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.
У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой.
Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г. застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов.
«Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», — утверждает она.
Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.
Еще одно преимущество — локация. Откуда вообще появился формат апартаментов — из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро.
Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно — по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже.
В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», — замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Сколько можно заработать?
Главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже.
При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.
Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше.
Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей.
А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», — приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег — считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру.
«В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому.
Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», — отмечает эксперт.
«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», — отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной, доходность составляет до 13% годовых.
Нет прописки, выше налог, ипотечная ставка и коммуналка
Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира.
В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», — рассказывает Ольга Тумайкина.
В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.
Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться.
Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости.
Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости.
Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — заключает он.
Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться — для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию.
«Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками.
В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», — говорит она. Кроме того, на этот вид собственности не распространяются льготы.
«То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», — уточняет эксперт.
Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых.
В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7.
На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч.
А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило, мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.
Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.
Стоит ли инвестировать в недвижимость
В последние месяцы на рынке жилой недвижимости настоящий ажиотаж. Несмотря на общий экономический спад в 2020 г. из-за пандемии, мы видим ускорение темпов роста цен на квартиры.
В этой статье мы не рассматриваем ситуацию, когда квартира нужна исключительно для проживания: в этом случае решение зависит от множества индивидуальных факторов, значимых для конкретного человека. Мы анализируем ситуацию, когда речь идет об инвестициях в жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или для перепродажи.
Почему выросли цены
По данным irn.ru, стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю увеличилась на 4,6% по сравнению с концом прошлого года. Новостройки, по оценкам экспертов, с начала года прибавили от 5 до 14%, в зависимости от сегмента. Цены на недвижимость демонстрируют положительную динамику на фоне возросшего спроса. Разумеется, жилье дорожает крайне неравномерно.
Рост спроса на недвижимость в последние месяцы связан с несколькими ключевыми факторами:
• Общее падение ипотечных ставок на фоне снижения инфляции и ключевой ставки Банка России. Уровень ипотечных ставок опустился до минимальных значений в современной истории.
Ключевая ставка ЦБ РФ опустилась до уровня 4,25% — решение было принято регулятором на фоне снижения дезинфляционных рисков. Согласно прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 3,7–4,2% по итогам текущего года и 3,5–4,0% в 2021 г. В дальнейшем инфляция будет находиться вблизи 4%.
• Запуск программы льготной ипотеки. Эта правительственная мера существенно поддержала спрос на новостройки в условиях пандемии.
В апреле, в разгар пандемии, президент России Владимир Путин предложил запустить программу для поддержки желающих купить жилье и строительной отрасли. Так, ипотеку можно получить по ставке 6,5%.
В августе размер первоначального взноса для получения кредита по программе был снижен с 20% до 15%. Максимальная для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб.
Программа стала одной из самых успешных антикризисных мер — выдано больше 220 тысяч кредитов на 630 млрд руб. Расходы бюджета РФ на субсидирование ипотечных ставок в 2020 г. превысят прошлогодние в 20 раз: около 40 млрд руб. против менее 2 млрд руб. В следующие два года этот показатель может вырасти вдвое, говорится в аналитической записке Банка России «Жилищное строительство».
• Вкладчики уходят в квадратные метры.
Ставки по вкладам упали, доходности по облигациям также снизились. По результатам мониторинга Банка России, в I декаде октября средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках опустились до исторического минимума — 4,33%. Год назад этот показатель был на уровне 6,6%.
В то же время, согласно данным ВЦИОМ, 45% опрошенных граждан РФ заявили, что сейчас не лучшее время открывать вклад. В конце 2019 г. таких было около 30%.
То есть это как раз подтверждает тенденцию о смене настроений.
Низкие ставки выдавливают инвесторов в альтернативные инструменты, в том числе в недвижимость, которая традиционно воспринимается в качестве актива, приносящего регулярный доход от сдачи в аренду.
Кроме того, смещение фокуса в сторону недвижимости произошло еще и за счет предстоящего введения 13%-го налога на доход по депозитам, превышающим 1 млн руб.
- • Отложенный спрос на недвижимость из-за локдауна в начале года.
- Вместе с тем в октябре Росреестр заявил о восстановлении в России динамики учетно-регистрационных действий и возвращении на уровень средних показателей 2019 г.
- Пузырь или не пузырь
Многие начинают называть текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости пузырем. Однако я бы не стал подменять понятия. Рыночный пузырь — это чрезмерно дорогой актив относительно других рыночных инструментов.
Известный пример — японский финансовый пузырь в период 1986–1991 гг., который вызвал многократный рост цен как в недвижимости, так и на фондовом рынке. В квартале Гиндза в Токио цены на недвижимость достигали 100 млн иен (около $1 млн) за квадратный метр. Пузырь сдувался более десяти лет.
В России ситуация сейчас отличается. Строительная отрасль за последние два года сильно изменилась: счета эскроу, онлайн-ипотека, переход от финансирования стройки дольщиками к проектному финансированию. Реформы сделали рынок прозрачным и более безопасным для покупателя.
Застройщики тесно сотрудничают с банками, что стимулирует продажи жилья. Минстрой России сообщил, что стройки не будут останавливаться в случае второй волны коронавируса, поскольку разработаны меры безопасности на строительных площадках.
Государство со своей стороны активно поддерживает рынок первичной недвижимости, тем самым помогая строительной отрасли и экономике в целом.
Мы видим абсолютно обоснованный фундаментально рост цен. Низкие ставки действуют на недвижимость точно так же, как и на любой другой инструмент для инвестирования. Россия в этом плане не уникальна.
В США, где ФРС опустила долларовые ставки к нулю, cредняя цена частного дома в сентябре установила рекорд за всю историю и достигла почти $320 тыс.
В Великобритании в прошлом месяце цены на жилую недвижимость выросли на 7,3% в годовом выражении. Это рекордные темпы с 2016 г.
Согласно данным UBS Global Real Estate Bubble Index, который измеряет риск пузыря на рынке недвижимости, Москва занимает 17 место.
Эксперты в своем исследовании рассматривают пять факторов: отношение цены недвижимости к доходу от нее и цену недвижимости к стоимости ее аренды, изменение в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране.
В понимании банка, любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря». Значение для Москвы — 0,66.
С конца 2017 г. цены увеличились на 25% благодаря возросшему спросу и на фоне введения законодательства по эскроу-счетам.
Однако, несмотря на программы ипотечного кредитования, поддерживаемые правительством, и послабление ДКП российского центрального банка, эксперты прогнозируют, что уровень цен, скорее всего, не будет устойчивым: давление на спрос оказывают недостаточный экономический рост и снижение доступности жилья. Более того, активные темпы строительства формируют значительное предложение со стороны застройщиков.
Если посмотреть стоимость недвижимости в долларах, то тем более никаких признаков пузыря мы не увидим. Согласно данным irn.ru, квадратный метр жилья в Москве сейчас стоит столько же, сколько в 2006 г. (около $2500) и более чем в два раза ниже пиковых значений перед кризисом 2008 г.
Разбираемся в механике процесса
Если мы говорим об инвестициях в недвижимость, то квартира рассматривается как инструмент способный генерировать денежный поток. Как падение процентных ставок вызывает подъем цен длинных облигаций с постоянным купоном, так и для квартир снижение ставок в экономике должно провоцировать рост их стоимости. Именно этот процесс сейчас вовсю идет и, вероятно, продолжится еще несколько месяцев.
Ситуация, когда спрос на рынке превышает предложение, сохранится.
Особенно это касается небольших однокомнатных квартир и студий, которые являются более ликвидными и в первую очередь рассматриваются инвесторами в качестве объекта для вложений. По данным Дом.
РФ, в среднем на 100 строящихся квартир приходится 54 однокомнатных, 32 двухкомнатных, 13 трехкомнатных и одна квартира с четырьмя и более комнатами.
Но во всем этом процессе есть один важный момент, который должны учитывать инвесторы — сейчас накапливается огромная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду. Это несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса: многие из тех, кто ранее снимал квартиру, пользуются моментом и приобретают недвижимость с низкой ипотечной ставкой.
Программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить с 1 ноября 2020 г. до середины 2021 г. В ближайшее время это снизит ажиотаж — многие потенциальные покупатели, получив временной резерв, будут более взвешенно подходить к покупке.
Исторически средняя доходность от сдачи в аренду была чуть ниже среднего уровня ставки депозита, в зависимости от региона (в МСК ниже всего).
Сейчас мы столкнулись с ситуацией, когда потенциальная доходность от сдачи в аренду выше средней максимальной депозитной ставки в топ-10 крупнейших банках. Это кратковременное явление, которое рынок вскоре исправит. Должно произойти выравнивание ставок.
Каким образом это будет происходить? За счет роста цены объектов при отсутствии роста арендных платежей в абсолютном выражении.
Таким образом, в попытке сделать недвижимость более доступной, меры по стимулированию спроса уже привели к росту цен, что вновь снижает доступность, несмотря на более низкие ипотечные ставки.
Рост цен на жилую недвижимость может начать тормозить в следующем году, ближе ко II полугодию. Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен. При этом ставки аренды расти не будут из-за избыточного предложения и сокращения числа потенциальных арендаторов.
Исследования специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость уже показали увеличение лояльности участников столичного рынка найма.
В частности, в условиях снижения спроса и цен, а также при неясных перспективах многие арендодатели готовы разделить или уменьшить депозит, некоторые снижают арендную ставку — в среднем на 5%.
В целом участники рынка аренды сегодня готовы к уступкам в условиях экономической нестабильности.