Вшэ: материнский капитал не помогает решить квартирный вопрос

Материнский капитал поддержал в регионах немало семей, которые с его помощью решили проблему жилья. В то же время, многие пока так и не воспользовались этими средствами, поскольку программа предлагает довольно узкий список опций.

При покупке квартиры в городе материнский капитал оказывается не самым весомым вкладом, а два других варианта вложения – в образование детей или пенсию матери – связаны с несрочными потребностями, отметила старший научный сотрудник Центра анализа доходов и уровня жизни Высшей школы экономики Елена Горина в докладе, представленном на XVI Апрельской международной научной конференции НИУ ВШЭ.

Одна из самых значимых мер помощи семьям с детьми – программа материнского, или семейного, капитала (МСК), стартовавшая в 2007 году, – все эти годы вызывала немало дискуссий. Необходимость ее сомнению не подвергалась: детство всегда нуждается в особой поддержке.

Да и самому государству для простого воспроизводства населения нужно, чтобы в семьях было минимум по два ребенка. Не случайно демографические дивиденды программы, призванной поддержать вторые и последующие рождения, проявились вполне отчетливо (см.

статьи «Материнский капитал помог родиться «отложенным» детям», «Материнский капитал стимулировал бэби-бум на селе»).

В то же время, сами направления действия программы горячо обсуждаются до сих пор. Жилье, образование детей, пенсия матери – важнейший, но недостаточный список возможных инвестиций, подчеркивали многие эксперты. В связи с этим возникал вопрос: а эффективна ли новая социальная мера?

Сегодня, по прошествии некоторого времени, можно уже детально анализировать результаты действия программы, что и сделала Елена Горина в докладе «Распоряжение средствами материнского капитала: общие проблемы и региональные различия».

Она изучила сведения Пенсионного фонда России о выдаче сертификатов на МСК и распоряжении его средствами с начала действия программы и до 2013 года, а также привлекла микроданные выборочных обследований Росстата.

Это позволило представить расклад интенсивности вложения средств капитала по 13 субъектам РФ из семи федеральных округов (Москва и Московская область, Брянская, Воронежская, Вологодская, Самарская, Томская, Амурская области; Краснодарский и Пермский края; республики Татарстан, Бурятия и Северная Осетия).

Часть семей не обратилась за сертификатом

С 2007 по 2013 год обладателями сертификатов стали 4 млн 822 тысяч человек. Насколько велик охват программой населения, позволяют судить данные Выборочного наблюдения доходов населения и участия в социальных программах (Росстат провел его в начале 2012 года).

Около трети женщин (34%), подходящих по формальным критериям, вообще не подавали заявление на выдачу сертификатов МСК, выяснила эксперт.

Причем среди тех, кто не оформлял сертификат, максимальной оказалась доля малоимущих сельских семей – 45% (в городе не подавали заявление 34,6% бедных семей).

С другой стороны, уточняет Горина, объективные данные не подтверждают такого низкого охвата: численность лиц, получивших сертификат за 2007-2013 годы, лишь на 13% меньше численности родившихся за этот период вторых и последующих детей. «Тем не менее, выявленное по социологическим данным неравенство в доступе к получению МСК требует более пристального внимания», – отметила эксперт.

Однако «необращение за сертификатом» – отнюдь не единственная проблема реализации программы. Елена Горина также выделила пассивное владение МСК, постепенное обесценивание средств и накопление отложенных расходных обязательств федерального бюджета.

Условия программы затрудняют вложение средств

Эффективность программы снижает прописанное в ней отложенное распоряжение капиталом, подчеркнула эксперт.

За 2009-2013 годы полностью использовали средства МСК 43% владельцев сертификата, еще около 3% потратили только часть денег.

В целом по стране пик активности погашения сертификатов пришелся на 2011 и 2012 годы (рисунок 1). В 2013 году прирост доли тех, кто распорядился средствами, сократился.

Рисунок 1. Прирост доли лиц, вложивших средства МСК (полностью или частично), в отдельных субъектах РФ в 2009-2013 гг., % от общей численности лиц, получивших сертификат с 2007 года.

ВШЭ: материнский капитал не помогает решить квартирный вопрос

Источник: доклад Гориной Е.А.

Востребовано лишь вложение денег в жилье

Решение «квартирного вопроса» – почти безальтернативный вариант распоряжения материнским капиталом, указывает Елена Горина. На эти цели идут почти все средства. При этом оплата образования детей и формирование накопительной части пенсии матери востребованы мало, поскольку это нужды, отложенные во времени, несрочные.

В итоге на образование детей по регионам пошло от двух до примерно пяти процентов МСК (рисунок 2). В столичной агломерации семейный капитал вкладывался в образование детей наиболее активно (свыше 5%). По мнению эксперта, это связано с большей распространенностью платных услуг.

Рисунок 2. Доля лиц, распорядившихся средствами (или их частью) материнского капитала, по разным направлениям, в отдельных субъектах РФ суммарно за 2007-2013 гг., % от общей численности лиц, получивших сертификат с 2007 года.

ВШЭ: материнский капитал не помогает решить квартирный вопрос

Источник: доклад Гориной Е.А.

Капитал не всегда востребован и на рынке жилья

Ряд факторов ограничивает использование МСК и на рынке жилья.

Во-первых, средства капитала удобно использовать для покупки жилья прежде всего на первичном рынке. На вторичном рынке, особенно в крупных городах, для использования средств МСК открыт лишь определенный сегмент, поскольку на этом рынке преобладают физические лица и альтернативные сделки, в которых затруднительно ждать перечисления средств со счета в ПФР в течение двух месяцев.

Во-вторых, капитал служит весомым вкладом при покупке квартиры только в регионах и населенных пунктах с доступными ценами на жилье. А в больших городах, особенно в столице, МСК оказывается лишь одной из составляющих (и обычно не главной) в общей сумме при покупке жилья.

В распоряжении капиталом, таким образом, существуют региональные контрасты. Наименее активно пользуются средствами капитала москвичи. «На начало 2014 года, по Москве и Московской области средствами МСК полностью распорядились только 12,5% получателей», – констатирует Горина.

Из-за запредельной стоимости жилья и благодаря большим доходам населения в столице по сравнению с регионами активнее привлекаются кредитные средства для сделок с недвижимостью с участием МСК (76%; рисунок 3). Похожие цифры в этой номинации и у Вологодской, Самарской, Томской областей (74%, 73% и 70% соответственно). Но все эти регионы не рекордсмены.

Абсолютным лидером выглядит Татарстан, где доля жилищных сделок с участием МСК, в которых привлекались кредиты, достигает 88%.

Это следствие особых институциональных условий, поясняет эксперт, – проводимой в регионе политики широкой поддержки жилищного строительства и кредитования, особенно на селе (впрочем, тут играет роль и национальный менталитет, в котором очень велика ценность собственного дома).

В итоге Татарстан лидирует и по интенсивности использования средств капитала: на начало 2014 года 63% получателей полностью погасили сертификаты. В Москве и Московской области аналогичная цифра, напомним, впятеро меньше: 12,5%.

Рисунок 3. Распределение средств МСК по направлениям распоряжения на улучшение жилья, суммарно за 2009-2013 гг. в отдельных субъектах РФ, % от численности лиц, направивших средства на эти цели.

ВШЭ: материнский капитал не помогает решить квартирный вопрос

Источник: доклад Гориной Е.А.

В половине из рассмотренных регионов (а это, в основном, регионы с менее благополучной социально-экономической ситуацией, – например, Брянская и Амурская области, республики Бурятия и Северная Осетия) кредиты менее востребованы для решения квартирного вопроса с участием средств МСК, чем в среднем по стране. Большая часть сделок в этих регионах совершается без кредитов по договору купли-продажи (рисунок 3).

В регионах с обилием сельского жилфонда (Краснодарский край, Бурятия, Воронежская область) пользуется спросом и строительство жилья своими силами (до 13% от числа направивших средства на улучшение жилья).

Местная специфика распоряжения средствами

Елена Горина изучила региональные нюансы соотношения численности семей, распорядившихся МСК, и количества домохозяйств, получивших сертификат.

«Быстрее всего осваивают средства материнского капитала жители ряда национальных республик, особенно на Северном Кавказе: число использованных за четыре года (2010-2013 годы) сертификатов превышает в 1,3-1,5 раза число выданных, – комментирует исследователь.

– Особенности менталитета сочетаются здесь с условиями для развития теневых схем использования средств МСК».

Резко отличаются от этих регионов Москва, Санкт-Петербург и большинство областей Крайнего Севера: там число использованных сертификатов в 2-5 раз меньше числа выданных.

Сертификаты теряют в цене

Размер невостребованных сертификатов по закону ежегодно индексируется. Но с 2012 года фактические темпы прироста суммы МСК отстают от годовых темпов прироста потребительских цен. Тем самым, материнский капитал обесценивается. Между тем, в абсолютном выражении сумма отложенных обязательств федерального бюджета по предоставлению МСК продолжает накапливаться.

Активизировать использование средств семейного капитала можно было бы путем расширения возможностей реализации капитала. Об этом говорят и социологи, и сами семьи, у которых существует спрос на самые разные способы использования средств, подчеркнула эксперт.

Инициативы по корректировке законодательства, касающегося МСК, регулярно поступают в Государственную Думу. Так, в работе текущего созыва было 35 законопроектов, относящихся к этому закону.

Чаще других фигурируют предложения о новых способах распоряжения средствами капитала, а также об изменении (уточнении) условий в рамках уже имеющихся направлений (другие идеи – изменение размера МСК, продление срока действия программы и пр.).

При этом большая часть законопроектов предполагают дополнительные затраты бюджета на реализацию программы: либо за счет роста размера социальной поддержки или контингента получателей, либо за счет смещения графика использования МСК.

Не удивительно, что новации так и не нашли применения в законе (исключение составили только две поправки, уточняющие правила распоряжения средствами).

Аргументы для их отклонения были связаны не только с размером бюджета, но и с тем, что государство и так финансирует те направления (например, высокотехнологичное лечение), за счет которых предлагалось расширить спектр действия МСК.

Вряд ли стоит ожидать появления новых способов распоряжения средствами МСК, резюмирует Елена Горина. «Сохранится тренд, при котором подавляющая часть сертификатов будет направляться на улучшение жилищных условий», – дает прогноз эксперт. Некоторая часть сертификатов, владельцы которых не смогут улучшить жилье, может зависнуть на неопределенный срок.

См. также:

Читайте также:  Хорошие отношения с соседями особенно важны в маленьких городах

Материнский капитал помог родиться «отложенным» детямМатеринский капитал стимулировал бэби-бум на селе«Материнский капитал» помог рожать раньше, но не большеВторой ребенок поможет с ипотекой

Автор текста: Соболевская Ольга Вадимовна, 22 апреля, 2015 г.

Подпишись на IQ.HSE

Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий в Челябинске | Жилфонд

Федеральное агентство недвижимости «Жилфонд» разработало и успешно практикует технологию улучшения жилищных условий путем эффективного использования средств материнского капитала.

С появлением детей для любой семьи переезд в двух- или трехкомнатную квартиру становится практически жизненной необходимостью. Основной камень преткновения для большинства — деньги. Вернее, их недостаток. Но… Если семья обладает правом на получение от государства материнского капитала, отсутствие средств на улучшение жилищных условий — вопрос, который «Жилфонд» поможет решить. 

Федеральный закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», регулирующий право на получение материнского капитала для семей, в которых появился второй или последующие дети, вступил в силу 1 января 2007 года. В 2017-2018 гг. размер материнского капитала составляет 453 026 рублей.

 Для получения права на материнский капитал необходимо, чтобы ребенок, который дает право на сертификат, родился или был усыновлен до 31 декабря 2018 года. Само получение сертификата и распоряжение его средствами временем не ограничены.

Распоряжение средствами сертификата возможно по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка.

Почему бы не использовать материнский капитал для решения квартирного вопроса? Можно не ждать трехлетия ребенка, чтобы воспользоваться сертификатом.

Для этого «Жилфонд» разработал собственную технологию, которую применяет с 2010 года.

Многолетний опыт работы на рынке недвижимости, знание российской законодательной базы, механизмов работы Пенсионного Фонда и крупнейших банков позволяют максимально эффективно и быстро улучшить жилищные условия.

Суть технологии «Жилфонда» достаточно проста:

  • мы помогаем вам найти оптимальный объект недвижимости,
  • мы помогаем вам оформить целевой кредит,
  • вы частично или полностью гасите целевой кредит средствами материнского капитала. 

ВШЭ: материнский капитал не помогает решить квартирный вопрос

Справиться с такой задачей самостоятельно под силу немногим. Дело в том, что каждый из этапов предусматривает не только обширный документооборот, но и большое количество нюансов, которые зачастую невозможно предусмотреть. Комиссии банка, оценка недвижимости, страховка покупаемого объекта — далеко не весь перечень забот, с которыми придется столкнуться в процессе. Именно поэтому проще и эффективнее обратиться в «Жилфонд». Специалисты агентства возьмут на себя решение всех вопросов на всех этапах реализации вашего права на улучшение жилищных условий с помощью материнского капитала. 

О конкретных примерах, как «Жилфонд» помогает решить квартирный вопрос с привлечением средств материнского капитала:

Расширение жилплощади

  • Егор и Вероника Толкуновы
  • Трое детей: дочери 2,5 и 5 лет, сын 4 месяца
  • Стартовые условия: проживание в двухкомнатной квартире семьи из пяти человек
  • Задача: обмен на трехкомнатную квартиру с использованием материнского капитала до того, как ребенку исполнится 3 года

Мы с мужем очень обрадовались, когда узнали, что у нас будет третий ребенок. После двух девочек очень хотели мальчишку — и Антошка родился! Но сразу после появления малыша поняли — с квартирой нужно что-то решать: жить впятером в двухкомнатной очень неудобно, тем более, что старшим девочкам нужна своя комната.

Муж обратился в «Жилфонд» — это, пожалуй, был самый лучший выход! В агентстве помогли в один день продать нашу квартиру и немедленно купить новую: нам оформили заем под 12% на сумму маткапитала, который мы получили еще на вторую дочку. Его как раз хватило на доплату. После этого спокойно дождались, когда Пенсионный фонд перечислит средства маткапитала «Жилфонду» в счет погашения займа.

Заметьте — в это время мы уже жили в новой квартире. За пользование займом заплатили разумную сумму — за сто дней 14 894 рубля.

Калькулятор

  • Продали двухкомнатную квартиру за 2 700 тыс. рублей
  • Купили трехкомнатную квартиру за 3 150 тыс. рублей
  • Доплата — средства материнского капитала — 450 тыс. рублей

Не нужно ждать, пока ребенку исполнится 3 года — купите более просторную квартиру прямо сейчас!

Звоните (351) 242-01-09

Использование материнского капитала для получения постоянного пассивного дохода

  • Петр и Людмила Перевозчиковы
  • Двое детей: сыну 15 лет, дочке 3,5 года
  • Стартовые условия: условия проживания полностью устраивают
  • Задача: максимально выгодно использовать материнский капитал

На свадьбу наши с супругой родители подарили нам очень хороший просторный дом. В нем все так, как нам мечталось. Свое пространство есть и у сына, и у маленькой дочки, и у нас с женой. Так что использовать материнский капитал на покупку жилья мы не планировали.

Когда сыну исполнилось 15 лет, жена стала говорить о том, чтобы использовать в будущем материнский капитал, полученный на дочку, на обучение сына в ВУЗе. Я долго раздумывал, а потом посоветовался со знакомым риэлтером из «Жилфонда». Он открыл мне глаза: купи комнату, сдавай, и у тебя будет не только сумма, необходимая на обучение сына, но со временем и на обучение дочки.

Действительно, через «Жилфонд» мы нашли отличную комнату, которую купили на материнский капитал, добавив совсем немного из наших сбережений.

Калькулятор

  • Купили комнату за 730 тыс.рублей
  • Средства материнского капитала 450 тыс. рублей
  • Вложенные сбережения — 280 тыс. рублей
  • Годовой доход от сдачи комнаты в аренду — 72 тыс. рублей
  • За 14 лет — к моменту, когда дочь поступит в ВУЗ, на ее обучение будет накоплено 1 008 тыс. рублей (без учета инфляции).

Лучший способ использовать материнский капитал — вложить его в недвижимость. Недвижимость обладает реальной ценностью и может стать источником постоянного пассивного дохода

Купив комнату или квартиру с использованием материнского капитала, вы сможете выгодно сдавать эту жилплощадь, а в будущем она может служить для отдельного проживания одного из детей.

Звоните (351) 242-01-09

Видео по теме

Каждый месяц за услугой «Жилфонда» по использованию материнского капитала для улучшения жилищных условий обращается 50 семей. Сделайте свою жизнь и жизнь своих детей лучше!

Потратили маткапитал на квартиру

Один из способов потратить материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, как это часто бывает с государственными деньгами, есть подводные камни.

Полина Калмыкова

раздумала вкладывать материнский капитал в ипотеку

Мы собрали пять сложных ситуаций, в которых оказались люди, вложившие материнский капитал в недвижимость. Вот чего они хотели и с какими проблемами столкнулись.

Ситуация. Одна семья погасила ипотеку материнским капиталом. Муж слышал, что в таком случае надо выделять доли детям, но жена предлагает не торопиться: за это надо платить, а лишних денег пока нет. Но мужчина переживает, что, если доли не выделить, им заинтересуется соцзащита или судебные приставы.

Как по закону. Мужчина прав: если не успеет выделить всем членам семьи доли за полгода, суд может обязать его не только выполнить это обязательство, но и вернуть деньги государству. А еще — посадить за мошенничество.

Почему так. В законе четко прописано: если на покупку жилья тратится материнский капитал, доли в недвижимости должны получить все члены семьи — и родители, и дети.

С ипотекой есть проблема: выделить доли не получится, пока с квартиры не снято обременение. Поэтому пенсионный фонд передает банку средства материнского капитала не просто так, а при условии нотариального обязательства. Это бумага, в которой заемщик обещает выделить доли супругу и детям. По правилам это нужно сделать в течение шести месяцев после того, как собственник погасит кредит.

Как правильно поступить в такой ситуации. Если решили потратить материнский капитал на недвижимость, помните о своих обещаниях пенсионному фонду и не теряйте оригинал обязательства — оно понадобится для выделения долей. Вот инструкция, которая поможет разобраться с оформлением документов:

1. Определитесь с размерами долей. Закон это не регламентирует: можно выделить каждому ребенку хоть метр, а остальное оставить в собственности супругов как совместно нажитое имущество. Но нотариусы рекомендуют разделить на всех минимум, оплаченный материнскую капиталом, — то есть 453 000 рублей, поделенные на стоимость квадратного метра квартиры.

Например, если квартира площадью 45 квадратных метров стоила 4 миллиона рублей, за 453 000 Р маткапитала в ней было куплено чуть больше 5 метров. Значит, каждому из четырех членов семьи надо выделить 1,25 метра. Чтобы не усложнять подсчеты, в долях эту цифру удобнее округлить в большую сторону. Получается, 2/45 квартиры — та минимальная доля, которая положена каждому члену семьи.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'», «description»: [«'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCountСведем баланс. Минимальная доля одного ребенка — %format.0('+quester.realChildShare+') м². Доля родителей — %format.0('+quester.adultShare+') м², эту оставшуюся часть квартиры родители могут поделить между собой.

'+(keys.adultShare?'':'')», «Почему выгодно выделять детям минимальные доли. По закону размер детских долей не может быть меньше, чем размер вложенного материнского капитала. Но часто родители делят квартиру не соразмерно средствам господдержки, а поровну между всеми членами семьи.

Это может вызвать сложности при продаже квартиры, поскольку для сделки требуется согласие органов опеки. Опека даст согласие, если убедится, что в новой квартире дети получат доли, равноценные или больше тех, которые были оплачены за счет маткапитала. При этом жилье должно быть не хуже, чем было.», «Что будет, если не выделять доли.

Читайте также:  Молодые семьи Подмосковья смогут гасить ипотеку соцвыплатами

Пенсионный фонд РФ может провести проверку и через суд обязать выделить доли или вернуть государственные средства пенсионному фонду, а может быть и привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве. Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной.

«]}}, «questions»: {«q_1»: {«type»: «input», «value»: 7500000, «nextId»: «q_2», «heading»: «Сколько стоила ваша квартира?», «maxValue»: 100000000, «description»: [«Укажите стоимость по договору»], «collectedKey»: «flatPrice»}, «q_2»: {«type»: «input», «value»: 453026, «nextId»: «q_3», «heading»: «Какую сумму маткапитала вы на нее потратили?», «maxValue»: 616617, «collectedKey»: «motherCapital»}, «q_3»: {«type»: «input», «value»: 50, «nextId»: «q_4», «suffix»: «м²», «heading»: «Какой у квартиры метраж?», «maxValue»: 1000, «description»: [«Укажите общий метраж — вместе с санузлом, балконом, коридором.»], «collectedKey»: «flatArea»}, «q_4»: {«type»: «input», «value»: 2, «nextId»: «q_5», «suffix»: «», «heading»: «Сколько у вас детей?», «maxValue»: 100, «description»: [«Укажите всех детей владельца сертификата, включая совершеннолетних. В большинстве случаев владелец сертификата — мать, поэтому доли выделяютя всем ее детям, даже если отцов несколько. Дети отца от другого брака не учитываются.»], «collectedKey»: «childCount»}, «q_5»: {«type»: «radio», «heading»: «Состоите в браке с родителем своего ребенка?», «options»: [{«label»: «Да», «value»: «2», «nextId»: «r_1»}, {«label»: «Нет», «value»: «1», «nextId»: «r_1»}], «collectedKey»: «adultCount»}}, «_attrs»: {}, «_extra»: {}, «_metadata»: {«statsApiUrl»: «/api/configdata/1503/stats/», «configId»: 1503, «configName»: «share-the-property-quest», «featureId»: «quester»}} style=min-height: 0 data-sc=>

2. Составьте соглашение. Если вы выделяете доли детям — нотариус не нужен. Шаблон соглашения можно найти в интернете и самостоятельно заполнить.

3. Зарегистрируйте выделение долей в Росреестре. Для этого в МФЦ потребуются паспорта супругов, свидетельства о браке и рождении всех детей, соглашение в трех экземплярах. Дополнительно придется заплатить пошлину — 2000 Р. Но каждый из собственников должен заплатить ее отдельной квитанцией, то есть по 500 Р каждый, если в семье мать, отец и двое детей.

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку, часть квартиры оплатила материнским капиталом. Кредит еще не закрыли, а квартиру уже решили продать. Но непонятно, можно ли это сделать в такой ситуации.

Как по закону. Продать квартиру можно, но очень сложно: придется договариваться и с банком, и с опекой, и с налоговой.

Почему так. У этой семьи сразу две сложности: обременение по ипотеке и обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала.

Квартиру в ипотеке можно продать тремя способами:

  1. Досрочно погасить кредит и снять обременение.
  2. Договориться с банком, чтобы покупатель заплатил остаток долга в кассу, а остальную сумму отдал продавцу.
  3. Договориться с банком и покупателем и переоформить ипотеку на другого человека — с той же ставкой и сроками.

Все варианты непростые, но попытаться можно. А вот материнский капитал усложняет все еще больше.

Детские доли. Основная загвоздка в том, что закон обязывает выделять доли детям при покупке квартиры на средства материнского капитала. Но банки обычно отказываются оформлять доли на детей, когда одобряют ипотеку. Пенсионный фонд все понимает, поэтому дает деньги на квартиру с условием, что собственник выделит доли детям после того, как рассчитается с банком.

Но продать такую недвижимость — без выделенных детских долей — нельзя. Пенсионный фонд может оспорить сделку, забрать квартиру у покупателя, а продавца обязать вернуть материнский капитал. Теоретически можно договориться с банком, чтобы он разрешил выделить доли, пока квартира в залоге, но повлиять на его решение нельзя.

Органы опеки. Даже если удалось договориться с банком, дополнительно потребуется сходить в органы опеки: без их согласия проводить сделки с имуществом детей нельзя. Заручиться их поддержкой непросто: нужно сначала выделить детям доли в другой недвижимости, а потом продавать старую. Причем новые доли должны быть равноценными старым и по площади, и по стоимости.

Налоговая. Наконец, если все инстанции дадут добро, квартиру можно продавать. Если квартира в собственности менее трех лет, придется заплатить налог с продажи.

Но есть и хорошая новость: недавно в налоговый кодекс внесли поправки и теперь уменьшать доходы на расходы можно и при продаже детских долей тоже. То есть, если квартиру продали за ту же сумму, что и купили, или даже дешевле, НДФЛ платить необязательно.

Это касается только родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

Как правильно поступить в такой ситуации. Все схемы сложные: каждой семье придется самостоятельно взвешивать все «за» и «против», учитывая свои доходы, позицию банка, мнение потенциальных покупателей и возможности заплатить все налоги.

Но наименее безболезненный способ в такой ситуации — досрочно погасить ипотеку, например с помощью потребительского кредита или одолжив деньги у друзей и родственников. После этого с квартиры снимут обременение — будет проще найти покупателей и выполнить свое обязательство перед пенсионным фондом.

В идеале после этого подождать еще три года и законно не платить налоги с продажи квартиры. Или просто продать жилье за ту же сумму, за которую его и покупали.

Ситуация. Одна семья купила квартиру: 450 тысяч заплатили материнским капиталом, а еще 1 миллион 350 тысяч внесли из своих накоплений. Теперь они хотят получить налоговый вычет, но не знают, какую сумму заявлять.

Как по закону. Заявлять нужно только ту сумму, которую потратили из своих средств: 1,35 миллиона.

Почему так. Имущественный вычет дают из фактически подтвержденных расходов: бюджетные средства или деньги работодателя не считаются. В данном случае это именно 1 миллион 350 тысяч рублей, которые семья потратила из своих накоплений.

Если заявить сумму по максимуму, надеясь, что налоговая сама разберется, можно оказаться в неприятной ситуации: сначала выплатят, сколько попросили, а потом заметят ошибку и потребуют вернуть излишек.

Как получить имущественный вычет. Вычет при покупке квартиры можно получить двумя способами: в налоговой и у работодателя. Налоговая перечислит сумму уплаченного НДФЛ за год на счет, а работодатель просто не будет вычитать из зарплаты НДФЛ — до тех пор, пока не наберется нужная сумма.

К работодателю можно обратиться сразу после покупки квартиры: для этого возьмите в налоговой уведомление о праве на вычет. Заявление на эту справку можно подать из дома — в личном кабинете налогоплательщика.

Как только работодатель получит уведомление, у вас появится прибавка к зарплате, а еще вернут весь НДФЛ, уплаченный за вас с начала года. Правда, каждый год такую справку надо приносить заново.

В налоговой получить вычет можно только со следующего года после покупки жилья. Нужно заполнить декларацию в личном кабинете на сайте налоговой, подождать около трех месяцев, пока налоговая все проверит, и еще через месяц получить деньги на счет.

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку и часть долга погасила материнским капиталом. А теперь хочет рефинансировать кредит в другом банке, но сомневается, разрешит ли опека.

Как по закону. Рефинансировать ипотеку, частично оплаченную материнским капиталом, можно. Иногда даже необязательно обращаться в опеку. Но все зависит от банка.

Почему так. Формально законы никак не регулируют случаи, когда семья, вложившая материнский капитал в ипотеку, хочет сменить банк. Но реально возникает спорная ситуация, связанная с обязательством о выделении долей. Вот в чем ее суть.

Некоторые, но не все. Позвоните в банк и уточните, возьмется ли он рефинансировать ипотеку, частично оплаченную из средств материнского капитала. Если банк согласится, задайте ему вопрос о справке из органов опеки: одни банки ее требуют, а другие обходятся обычным списком документов.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как правильно поступить в такой ситуации. Если вы нашли банк, который работает с такими непростыми ситуациями, самое время заняться документами. Как минимум вам понадобится два пакета: для оформления заявки и для оформления сделки.

Чтобы подать заявку на рефинансирование, подготовьте:

  1. Договор на покупку квартиры.
  2. Свидетельство о собственности, если есть, или выписку из ЕГРН.
  3. Кредитный договор.
  4. Текущий график платежей.
  5. Справку об остатке ссудной задолженности.
  6. Документы, подтверждающие личность и доход.

Когда банк одобрит заявку, бумаги потребуются снова — вот какие:

  1. Новый отчет об оценке квартиры.
  2. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Технические документы по недвижимости.
  6. Новая справка об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.

Если банк попросит справку из органов опеки, там тоже придется предъявлять документы:

  1. Копии паспортов совершеннолетних членов семьи.
  2. Копии свидетельств о рождении детей.
  3. Заявления всех совершеннолетних собственников о выделении долей.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Уведомление из пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотеки или справку об этом же из банка.

Опека может и отказать, но это не повод ставить крест на рефинансировании: всегда можно попытаться найти другой банк, который не требует дополнительных документов.

Ситуация. Супруги купили квартиру за 3,7 миллиона, в которую вложили материнский капитал. Доли детям выделить не успели — развелись. Жена решила: раз платили материнским капиталом, надо делить жилье на четверых. Дети остаются с ней, она в квартире, значит, мужу положена компенсация одной четверти — чуть меньше миллиона рублей.

Муж с этой логикой не согласился. Материнский капитал покрыл всего 9,2% от стоимости квартиры. Значит, эти 9,2% надо делить на четверых, а оставшиеся 90,8% — это их с женой совместное имущество, где ему принадлежит половина. Пусть жена платит в два раза больше.

Что сказал суд. Муж прав: он имеет право на 48/100 квартиры, как и жена. А дети получат по 2/100. Поэтому пусть женщина либо компенсирует бывшему супругу соответствующую сумму, либо не мешает пользоваться жильем.

Почему так. Закон позволяет членам семьи самостоятельно договориться, какие доли получит каждый из них в недвижимости, купленной на материнский капитал. Но если договориться не получилось, надо смотреть на реальный вклад каждого.

К сбережениям, которые супруги потратили на квартиру из своего кармана, дети отношения не имеют: это совместно нажитое имущество их родителей. Условно посчитать детским вложением в жилье можно материнский капитал, но только по четверти суммы на ребенка, ведь по закону каждый член семьи, включая родителей, должен получить долю.

Как правильно поступить в такой ситуации. Когда выделяете доли детям, помните о том, что закон ни к чему вас не обязывает. Дети могут получить гораздо больше той части, которую оплатило за них государство, если семье так захочется. Для этого собственнику квартиры нужно составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в МФЦ.

Но при разводе имущество детей делиться уже не будет: доли «достанутся» тому родителю, который возьмет на себя воспитание детей, и добиться компенсации за них не удастся.

Если вкладывать материнский капитал в квартиру кажется вам не лучшей идеей, то присмотритесь к этим вариантам:

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

Не так давно я писал о сложностях, с которыми сталкивается каждый, кто вкладывает материнский капитал в жилье и намеревается затем его продать (см. мои предыдущие записи здесь и здесь).

Сегодня органы опеки дали свое одобрение на отчуждение детских долей в моей однокомнатной квартире, в которую был вложен маткапитал, а значит, я уже могу подвести некоторые итоги своего опыта и сделать ряд выводов, которые, уверен, будут интересны и полезны тем, кто столкнется с этими проблемами в будущем.

Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится.

Читайте также:  ЦБ предлагает снижать проценты по кредитам вместе с ключевой ставкой

Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников.

И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца).

После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям.

При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков.

Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.

И это несмотря на то, что органы прокуратуры и суды, судя по всему, смотрят на проблему с пониманием и при проверке законности продажи квартиры берут в учет все обстоятельства, в том числе не были ли впоследствии наделены долями дети в другой квартире. Главное, чтобы имущественные права детей не были ущемлены, т.е.

чтобы стоимость долей была не меньше, чем положено при наделении в «материнской» квартире. (Важно! Этот вывод основан лишь на моей консультации в прокуратуре Новомосковского округа Москвы, в других регионах практика может быть иной.

Впрочем, как показывают комментарии Ирины Уколовой в предыдущей моей записи, в других регионах контролирующие органы относятся к этому тоже лояльно.)Тем не менее совершенно точно можно утверждать, что органы ПФР такую практику считают незаконной и относятся к ней резко негативно.

В одном из территориальных подразделений ПФР мне сказали, что недавно были выпущены свежие разъяснения на этот счет. Вопрос о том, обращаются ли органы ПФР или органы опеки с исками о признании недействительными сделок по продаже квартир, в которых доли не были выделены, остается открытым.

В прокуратуре мне сказали, что ни те ни другие контролем и оспариванием токсичных сделок в этой сфере не занимаются, пробел отсутствия госконтроля восполняет прокуратура периодическими проверками получателей маткапитала.

Что касается временных затрат, то этап наделения долями можно провести достаточно оперативно.

В нашем случае, поскольку нотариус полностью сопровождала весь процесс, запись в Росреестре появилась уже на следующий день после подписания соглашения о разделе долей, что позволило нам оперативно подать документы на согласование и в органы опеки.

Минус в том, что это дополнительные затраты для семьи, без которых в любом случае не обойтись (я в итоге потратил вместе с оплатой выписок из ЕГРН порядка 13 тыс. руб.).

Следующий и, пожалуй, самый непредсказуемый этап в продаже — это получение согласия в органах опеки. Из-за того, что отсутствует четкий регламент оказания этой услуги, практика сильно разнится и, как это происходит в каждом конкретном регионе, предсказать сложно.

Дополнительным минусом является то, что в процессе такого согласования собственник вынужден предоставлять массу документов по замещающей сделке, под которой подразумевается, как правило, покупка детям нового жилья. И хотя схема с выделом денег от продажи «детских» долей на специальный счет и параллельным наделением долями в уже приобретенном жилье может сработать (см.

комментарий Владимира Покутнего в моем блоге), сложно сказать, сработает ли она в вашем конкретном регионе.

Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая.

По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.

Что касается вторички, то здесь также необходимо подготовить массу документов для опеки, включая отчет оценщика, и это наверняка ляжет на плечи покупателя.

При согласовании в нашем случае не сыграло роли то, что общая и жилая площадь квартиры, приобретаемой взамен продаваемых детских долей, отличалась в меньшую сторону, т.е. она может быть меньше, чем в «материнской» квартире (правда, и число собственников было меньше, и доли детей увеличились). Важно, чтобы стоимость долей была не меньше.

Также, думаю, имеет значение количество «метров» на одного члена семьи. В нашем случае мы приобретаем квартиру 39 кв. м на троих вместо 42 кв. м на четверых. Также не имеет значения, имеется ли приобретаемая квартира де-юре на момент покупки, так как опека часто согласует ДДУ взамен продажи долей в уже имеющейся квартире.

В нашем случае сроки сдачи дома по приобретаемой взамен квартире — апрель 2020 г.

А вот территориальное расположение может сыграть роль. Опять же законность практики не оцениваю, но нам в процессе согласования намекали на то, что вероятность согласования приобретения жилья в своем регионе гораздо выше.

В нашем конкретном случае вместо долей в квартире, расположенной в поселке Коммунарка Новомосковского округа мы приобрели объект по договору ДДУ в районе Остафьево того же округа.

 В общем, оцениваются права несовершеннолетних собственников отнюдь не только с точки зрения стоимости отчуждаемых долей.

Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.

Сроки согласования продажи органами опеки неоднородные. Слышал о трех неделях, кому-то согласовывали и дольше. В моем случае согласовали менее чем за две недели.

Может, кто-то меня поправит, но насколько я понял, это все зависит от того, что заседания соответствующей комиссии проводятся раз в неделю, подозреваю, что срок зависит от количества заявок на рассмотрении и того, сколько из них могут обработать за одно заседание.

Наконец, на заключительном этапе нам предстоит подавать все документы с согласием органов опеки в Росреестр. Продавцы здесь столкнутся с необходимостью несения дополнительных трат в связи с обязательной нотариальной формой сделки. В нашем случае они составят порядка 26 тыс. рублей (обновлю информацию после оформления). 

Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены. Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей записи. Судя по м, практика это распространена во многих регионах.

Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ст. 168 ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях.

Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно. Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.

Таким образом, действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья, и создает много рисков для приобретателей жилья во вторичном сегменте.

Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно — достаточно было бы, например, разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать), а также разработать инструментарий для органов Росреестра наподобие записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал.

Так ЕГРН станет более достоверным, и гражданский оборот — более безопасным для приобретателей жилья. Надеюсь, наш законодатель это наконец поймет и изменит ситуацию в лучшую сторону.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *