Исследование «Федерального бюро выкупа жилья» показало, что за последний год популярность аренды жилой недвижимости с последующим выкупом выросла более чем двукратно, на 113%. Механизм расширяет географию присутствия и завоевывает свою аудиторию.
При этом у участников рынка недвижимости относительно его будущего есть опасения, связанные со снижением ставок по ипотеке, которая сегодня благодаря огромным рекламным бюджетам воспринимается едва ли не единственным доступным для населения способом приобретения жилья.
Однако знакомые с возможностями механизма эксперты называют минимум 4 ключевых отличия аренды с выкупом от ипотеки, на которые стоит обратить пристальное внимание всем участника рынка недвижимости от покупателей до государственных ведомств и министерств. Благодаря им в обозримом будущем аренда с выкупом должна стать очень опасным конкурентам ипотеки.
1. Доступность
Профессионалы ипотечного рынка знают, что категорий граждан, которым получить ипотеку нереально по множественным причинам от семейного положения до профессиональной принадлежности, более чем достаточно.
В то же время стать участником сделки по аренде с выкупом может любой гражданин, ограничений для этого просто нет. Наличие возможности платить ежемесячный взнос за жилье, без справок о доходах и поручителей, является достаточным условием.
Условия для заключения сделки купли-продажи жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.
2. Понятность
Люди, встречавшиеся с ипотекой лицом к лицу, расскажут, что процесс этот сложный, требующий соблюдения строгих процедур, а в договоре обязательно присутствует большое количество дополнительных условий, например пеней за просрочку платежей и пакет обязательных страховок. Ипотека – этот формализованный банковский продукт, описанный сложным специализированным языком, в нюансах которого неподготовленному человеку разобраться невозможно. Поэтому большинство подписывает, что дают, а потом разгребают последствия.
Аренда с выкупом работает на порядок проще. В сущности это долгосрочная сделка купли-продажи, основными параметрами которой являются: стартовый взнос, продолжительность действия договора, величина ежемесячной выплаты. Все 3 величины договорные и после регистрации сделки в управлении Росреестра остается неизменными. Никаких обременительных условий и дополнительных выплат нет.
3. Меньшие финансовые риски
Покупка недвижимости в аренду с выкупом сопряжена с гораздо меньшими финансовыми рисками. Для человека подбирается объект исходя из его финансовых возможностей. Условия по ипотеке всегда диктует банк, с которым не поторгуешься.
Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья», отметил: «Ключевые риски ипотеки кроются не в величине процентной ставки и сумме переплаты, на которые в первую очередь обращают внимания покупатели, а в долгосрочном характере сделки. Выдавать краткосрочные займы банкам невыгодно, а за 20 лет в стране может случиться даже несколько экономических кризисов. За счет этого вероятность дефолта плательщика очень велика, что банку выгодно».
Эксперт подчеркнул, что срок покупки жилья при аренде с выкупом (от 1 года до 7 лет) всегда меньше срока кредита. За это время имеющие накопления граждане сумеют выкупить квартиру или дом.
Людям без накоплений подбирают сначала для покупки доступный объект недвижимости: комнату в общежитии, малосемейке или коммунальной квартире, долю в жилом доме. В дальнейшем, продавая эту недвижимость, можно выкупать более дорогую, доплачивая разницу.
Таким образом та же квартира или дом, как и в ипотеку, приобретается без кредитов в несколько этапов, но с гораздо меньшим риском угодить в финансовую яму.
Основные финансовые риски при покупке жилья в ипотеку и аренду с выкупом сравним в таблице.
4. Социально-экономическая польза
Самый сложный вопрос, о котором необходимо сказать обязательно. Ипотека является в первую очередь кредитом, пусть с самой низкой процентной ставкой по рынку, но все же. Кредиты работают так, что банки зарабатывает деньги из денег, не производя товаров и услуг.
Получается, чтобы иметь возможность нормально жить в собственной квартире человек вынужден обогащать банк. Его материальные блага уходят из реального сектора экономики, пополняя банковские резервы и увеличивая инфляционную составляющую. В глобальных масштабах это приводит к созданию так называемых «мыльных пузырей», которые лопаются и вызывают очередной глобальный экономический кризис.
Аренда с выкупом работает принципиально по-другому. Деньги одного физического лица переходят к другому в обмен на имущественные права, поэтому остаются в реальном секторе экономики.
Почему бы государству не диверсифицировать средства, направленные на решение проблемы доступного жилья в развитие новых жилищных инструментов таких, как аренда с выкупом?
Это позволит не зарабатывать банкам на важнейших потребностях людей, а государственным структурам более эффективно решать острейшую социальную проблему доступности жилья, одновременно оздоравливая экономику.
Успешный опыт есть, и не только в США и Западной Европе. В соседнем Казахстане уже несколько лет действуют государственная программа по обеспечению жильем граждан с невысоким уровнем дохода, основанная на использовании механизма аренды с выкупом.
Аренда с последующим выкупом
Аренда с последующим выкупом квартиры
В последнее время ко мне часто обращаются с вопросом: можно ли найти в Петербурге квартиру с последующим выкупом. Несомненно читателей сайта интересует этот вопрос. Ну что же, ответим. Что входит в понятие «аренда с выкупом»? Это означает, что вы снимаете на какое-то время квартиру, а через определённое время вы выкупаете её.
Как это выглядит на практике: арендатор приезжает в Питер, находит квартиру и заключает договор с последующим выкупом. В договоре строго оговариваются сроки. В договоре указывается, что покупатель выкупит её в течение ограниченного периода времени – полугода, года.
В течение этого времени он соберёт нужную сумму в размере нескольких миллионов рублей (нужно понимать, сколько стоит жильё в Питере).
Это подразумевает, что у арендатора есть деньги или будут в течение этого времени. Например, арендатору должны поступить деньги за проданный бизнес или за проданную недвижимость в провинции.
Деньги за аренду в стоимость продажной цены не входят!
Какие чаще всего представления об «аренде с последующим выкупом» у желающих заключить такую сделку? Денег у них чаще всего нет и не предвидится. Они по своей наивности думают, что найдётся в Санкт-Петербурге такой продавец, который отдаст им в пользование свою квартиру под девизом: «Выкупишь её когда-нибудь».
Многие при этом думают, что платя каждый месяц арендную плату, они таким образом выплатят стоимость квартиры. Это самое наивное заблуждение, которое я когда-либо встречала. Сами подумайте: сами вы отдали бы кому-нибудь квартиру на таких условиях?
Тем не менее, ко мне достаточно регулярно обращаются люди с просьбой найти квартиру с последующим выкупом, чтобы стоимостью арендной платы можно было рассчитаться за квартиру.
Посчитайте: за сколько лет вы сможете выплатить стоимость самой скромной квартиры за 3 млн. руб.? Получается за 12,5 лет.
А теперь скажите, а нужно это продавцу, если он может спокойно продать свою квартиру, получить свои деньги и не париться с сомнительным договором?
Аренда с выкупом несомненно выгодна покупателю. Для покупателя плюсы очевидны. Покупатель может въехать в жильё, жить там, присматриваться к району, к соседям, делать ремонт под себя, накапливая необходимую сумму для выкупа. Сделка эта не несёт для него никаких рисков.
Аренда с правом выкупом жилья – сделка, которая гарантирует покупателю в случае соблюдения условий договора приобретение квартиры.
Аренда с последующим выкупом
Когда на эту сделку идет продавец? Она ему может быть выгодна в том случае, если ему не срочно нужны деньги либо ему нужна только часть стоимости квартиры. Эта сделка в большинстве случаев не выгодна продавцу.
Поэтому эти сделки крайне редки на рынке Санкт-Петербурга. И интересуются ими в основном покупатели, у которых нет всей суммы для покупки недвижимости или нет денег вообще.
В лучшем случае, это покупатели из других регионов, которые хотят въехать в квартиру, а потом неспешно продавать свою недвижимость в провинции. В таком случае продавца можно уговорить на договор с последующим выкупом.
Продавцу какой резон продавать в рассрочку свое жильё, когда он может получить всю сумму сразу? В Санкт-Петербурге продавцы редко продают жильё, чтобы положить деньги на счет. Продавец обычно расширяет свою жилплощадь: продает однокомнатную, добавляет денежные средства и покупает двухкомнатную или трёхкомнатную квартиру.
И в данной ситуации ждать ему смысла нет, гораздо удобнее получить всю сумму сразу. Такой продавец заморачиваться с рассрочкой платежа не будет, ему не резон. Особенно, если у продавца хорошая в плане ликвидности квартира!
Случай из практики
Как-то ко мне пришел клиент с заданием найти несколько вариантов однокомнатных квартир своему пожилому отцу в заданном районе в аренду с последующим выкупом. Обзванивая несколько дней подряд продавцов квартир в этом районе, я поняла, что это всё равно , что искать иголку в стогу сена. Продавцы дружно отвечали категоричным отказом.
Кто из продавцов на сегодняшний день соглашается на эту сделку? Продавцы неликвидного жилья, которые не могут найти покупателя. В Санкт-Петербурге хватает жилья низкого качества и с плохой транспортной доступностью. Из таких районов люди годами не могут выехать. Но и эти продавцы не будут растягивать выплату на долгие годы.
На сделку с последующим выкупом могут согласиться продавцы больших и дорогих квартир, которым не просто продать своё жильё. На такую сделку можно уговорить продавца квартиры где-нибудь в Бокситогорске или Сланцах в Ленинградской области по причине не слишком высокой востребованности жилья.
Возможна ли аренда с последующим выкупом в Петербурге? Да, возможна. Но только в тех случаях, которые я описала. Когда у покупателя есть часть суммы, а остальная часть должна поступить в течение определённого временного отрезка: от нескольких месяцев до нескольких лет. При этом подразумевается, что деньги есть, только их поступление растянуто по времени.
Купить квартиру, если денег нет, нельзя. Никакой хозяин не заключит договор, чтобы арендатор жил 12–15 лет и стоимостью аренды расплачивался за квартиру. В этом случае хозяин квартиры просто выставляет её в аренду. И деньги идут и квартира цела. Не надо думать, что хозяева квартир – идиоты.
Подводя итоги, можно сказать, что вид сделки «аренда с выкупом квартиры» не пользуется большой популярностью. Да и юридически проще оформить выкуп квартиры с рассрочкой платежа.
В этом случае покупатель может расплатиться в течение 1–3 лет, при этом проживая в данном жилье.
В подавляющем большинстве случаев на рынке Петербурга продавцы хотят провести обычную сделку купли-продажи и получить свои деньги сразу.
Увы, чтобы купить неплохую квартиру, нужно иметь на руках всю сумму покупки либо брать ипотеку. Главное не рассчитывать на то, что кто-то заключит договор на невыгодных для себя условиях.
! Помните: на рынке недвижимости чудес не бывает, а вот «бесплатный сыр в мышеловке» встречается очень часто. Чаще всего жертвами мошенников становятся люди, у которых немного денег на покупку жилья. Практика показывает, что их и разводят мошенники, предлагая им «выгодные варианты».
Желаю удачи! Галина Черкис
Как продать квартиру в ипотеке: обзор 5 законных способов и пошаговый алгоритм
- Можно ли продать квартиру в ипотеке ?
- Продажа ипотечной квартиры — основные возможности и алгоритм действий
- Досрочное погашение кредита ?
- Если вы решили продавать квартиру самостоятельно
- Продажа с погашением кредита при проведении сделки
- Продажа вместе с долгом ?
- Продажа при помощи банка ?
- Как продать долю квартиры в ипотеке
- Как продать дом в ипотеке ?
- Выкуп недвижимости риэлтерским агентством
- Заключение
Вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, может возникнуть у каждого, кто воспользовался заемными средствами на покупку недвижимости. Ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия для большинства граждан России, поэтому миллионы людей берут ипотечные кредиты.
Но жизнь не стоит на месте: бывают ситуации, когда кредит еще не закрыт, а залоговую недвижимость требуется продать. Сделать это нужно правильно, с соблюдением всех норм законодательства, чтобы сделка не была признана ничтожной. Разберемся во всех нюансах и способах продажи.
, как получить ипотеку без подтверждения дохода.
Можно ли продать квартиру в ипотеке ?
Можно ли продать квартиру в ипотеке – таким вопросом задаются многие заемщики, когда у них меняются условия жизни. Одни люди переезжают в другой регион или страну, другие хотят приобрести более комфортное жилье, а некоторым становится трудно выполнять свои обязательства по кредиту.
Продать квартиру в ипотеке можно, но при определенном условии: поскольку ипотечная недвижимость находится в залоге у банка, в соответствии с законодательством, отчуждение такого имущества можно осуществить только с разрешения залогодержателя. Это ограничение не касается ситуаций, когда покупатель закрывает ипотеку до продажи (например, за деньги потенциального покупателя и в счет следующей сделки).
Продажа ипотечной квартиры — основные возможности и алгоритм действий
Есть пять способов продажи ипотечной квартиры, кредит по которой еще не выплачен. Выбирайте тот, который подходит под вашу ситуацию:
- досрочное погашение долга;
- самостоятельная продажа;
- реализация при содействии банка-кредитора;
- одновременное погашение задолженности и проведение сделки купли-продажи;
- реализация квартиры с непогашенным с ипотечным кредитом.
Рассмотрим каждый случай более подробно.
Досрочное погашение кредита ?
Самый простой и понятный путь. Нюанс – вам нужен покупатель с наличными деньгами, чтобы досрочно погасить ваш кредит. Поэтому поиск подходящего партнера по сделке может занять много времени.
Алгоритм следующий:
- Специалист банка выдает вам справку об остатке долга на сегодняшний день.
- Подписываете с покупателем предварительный договор, где указываете, что он выплачивает кредит за продавца квартиры досрочно в полном размере. Заверяете договор у нотариуса.
- Снимаете с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире.
- Принимаете у покупателя задаток, размер которого равен остатку по ипотеке.
- Закрываете банковский кредит.
- Снимаете наложенное обременение.
- Проводите сделку купли-продажи.
- Регистрируете в Росреестре переход права собственности.
- Покупатель выплачивает оставшиеся деньги.
Такая схема продажи не слишком распространена из-за больших рисков покупателя: после снятия обременения владелец квартиры может отменить сделку. Это повлечет за собой разбирательство в суде и потерю времени.
Если вы решили продавать квартиру самостоятельно
- В таком случае вы находите потенциального покупателя и ставите его в известность, что на квартиру наложено обременение.
- Если покупатель согласен выкупить залог у банка, алгоритм действий следующий:
- вы и покупатель обращаетесь к кредитору с заявлением;
- специалисты банка согласовывают с вами все подробности сделки и подготавливают предварительный договор (обязательно его нотариальное заверение);
- деньги для выкупа покупатель вносит в разные ячейки – для банка и для вас;
- залогодержатель предоставляет вам закладную, Росреестр снимает обременение, покупателю выдаются документы о переходе права на собственность;
- стороны забирают вырученные от продажи средства.
Основной проблемой при этом способе будет поиск покупателя, который согласится на такие условия. Но несомненный плюс – вы сами назначаете цену, за которую хотите продать квартиру.
Продажа с погашением кредита при проведении сделки
Этот вариант подойдет тем, кто ищет наиболее безопасный способ. Суть в том, что задаток получает банк-кредитор.Этапы проведения сделки:
- банком определяется размер долга, который нужно погасить;
- средства покупателя закладываются в разные банковские ячейки: для кредитора – выплата ипотеки, для продавца – оставшаяся сумма;
- заключается ДКП (договор купли-продажи) и регистрируется в ЕГРН;
- покупатель получает документы по залоговому обязательству, а продавец – деньги на погашение кредита;
- покупатель получает закладную с отметкой банка о выплаченной ипотеке и справку о снятии обременения из Росреестра;
- продавец забирает деньги из второй ячейки.
Минус в этой схеме только один: сроки и даты каждого этапа определяет банк-кредитор. Это может создать некоторые неудобства.
Продажа вместе с долгом ?
Если у покупателя не хватает собственных средств на покупку вашей квартиры, можно переоформить ипотеку на него. Для этого он должен подать заявку на ипотеку, дождаться одобрения банка и выбрать для покупки вашу ипотечную квартиру. Сотрудники кредитного отдела банка, оценив нового заемщика, могут предложить другие условия выплаты ипотеки или оставить текущие условия.
Если ипотека оформляется в том же банке, он принимает решение о возможности перевода заложенного имущества на покупателя. Если он выбрал другой банк, рассматривается вопрос о перекредитовании.Чтобы провести такую сделку, нужно:
- найти покупателя, у которого есть первоначальный взнос не меньше, чем выплаченная часть кредита;
- заверить у нотариуса факт получения задатка от покупателя. При этом в договоре должно быть указано, какой банк выдает ипотеку;
- удостовериться, что покупатель сделал первоначальный платеж в качестве погашения долга продавца и получить документы о том, что банк снял обременение с квартиры;
- передать документы в банк, выбранный покупателем в качестве займодателя;
- дождаться оценки банком продаваемой недвижимости;
- когда банк одобрит ипотеку покупателю, подписать договор купли-продажи, зарегистрировать его в ЕГРН и получить сумму к выплате от покупателя.
В этой схеме есть существенный минус – нужно соблюсти два основных условия: чтобы покупатель имел достаточную сумму на первый платеж, и чтобы банк согласился на сделку.
Продажа при помощи банка ?
В таком случае сотрудники кредитной организации ведут всю сделку – от начала до конца. От продавца требуется лишь поставить подпись под соответствующими документами.
Средства покупателя на выплату задолженности закладываются в одну ячейку банка, разница между ипотечным долгом и стоимостью квартиры – в другую. Затем заключается ДКП и предварительный договор между залогодержателем (банком) и покупателем. После банк снимает ограничение прав в Росреестре. Покупатель регистрирует свои права на квартиру, и продавец забирает деньги из ячейки.
При реализации квартиры по этой схеме сильно занижается ее цена, так как банк заинтересован в том, чтобы вернуть свои деньги, а не защитить интересы продавца.
Это крайняя мера, к которой вынуждены прибегать кредиторы, когда заемщик перестает выполнять свои обязательства по займу.
Как продать долю квартиры в ипотеке
Вопрос о продаже долей всегда вызывает затруднения, тем более – в случае с квартирой в ипотеке.
Во-первых, сложно найти желающего приобрести долю с обременением (особенно, если она не выделена).
Во-вторых нужно договариваться о продаже не только с залогодержателем, но и с другими собственниками квартиры..
Долю в недвижимости по закону нужно сначала предложить сособственнику. При его отказе от выкупа можно искать стороннего покупателя.
Надо помнить, что продавец части имущества должен направить каждому из совладельцев письменное уведомление с предложением выкупить долю за определенную сумму.
Постороннему покупателю продавец не имеет права предлагать долю ниже этой цены, иначе сделка может быть оспорена совладельцем.
Обычно банк выдает согласие на продажу доли, только если вся квартира остается в залоге на срок ипотеки. Поэтому кредитные организации неохотно выдают кредиты на покупку комнат в коммунальных квартирах.
Если сособственниками выступают несовершеннолетние или при покупке был использован материнский капитал, процедура еще более усложняется. Сделка будет проходить под контролем органов опеки.
Таким образом, теоретически, продать долю с невыплаченной ипотекой можно. Но на практике оказывается, что проще и выгоднее сначала найти средства и вернуть кредит.
Как продать дом в ипотеке ?
Процедура продажи дома, на который наложено обременение в виде ипотеки, такая же, как и при продаже другого ипотечного жилья. Точно так же нужно в любой форме написать заявление в банк и объяснить свое желание продать заложенный объект вескими причинами.
Это может быть ухудшение материального положения, изменение состава семьи и т.д. Банк дает разрешение на продажу, и вы выбираете схему, которая вам подойдет, из тех, что были рассмотрены выше.
Если удастся найти продавца, который погасит ипотеку до совершения сделки купли-продажи дома, получать согласия банка не требуется.
Выкуп недвижимости риэлтерским агентством
Агентства недвижимости часто предлагают свои услуги для срочного выкупа ипотечных квартир. Они гасят за продавца долг кредитной организации, а разницу между стоимостью квартиры и суммой долга передают продавцу. Обычно в агентствах предоставляют консультации юриста, составляют все необходимые бумаги, арендуют ячейки в банке и полностью сопровождают сделку.
Этот способ заманчив своей оперативностью: решение принимается в течение одного дня. Но будьте осторожны: не попадите в лапы нечистых на руку риелторов. Лучше обращаться в известные компании, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. Кроме того, в этом случае цена продажи обычно ниже.
Заключение
При продаже ипотечной недвижимости продавец может столкнуться с тем, что покупатели неохотно идут на такие сделки, потому что не хотят тратить время на бюрократические процедуры, связанные со снятием обременения на недвижимость.
В этом случае продавцу приходится ждать подходящего покупателя или снижать цену, иногда ставить ее значительно ниже рыночной.
Если вы все-таки решили продать квартиру или дом, за которые еще не выплачен кредит, просчитайте свои возможные потери, так как в некоторых случаях сделка может оказаться убыточной.
, как перекредитовать ипотеку под меньший процент.
Возможна ли аренда с правом выкупа ипотечной квартиры?
Africa Studio/Fotolia
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В данной ситуации по условиям кредитного договора на заемщика возложены определенные обязательства, в частности – запрет на передачу в аренду без предварительного уведомления банка. Алгоритм действий здесь будет следующий: обратиться в банк с заявлением о том, что Вы планируете заключить договор аренды с правом выкупа. После это Вам будет нужно дождаться его согласия.
Аренда жилья с последующим выкупом
Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Во-первых, необходимо, чтобы в кредитном договоре с банком было разрешение на сдачу в аренду обремененной квартиры, во-вторых – чтобы в договоре страхования тоже было указание о сдаче квартиры в аренду. В-третьих, зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа у Вас не получится, так как квартира обременена банком.
Самый правильный способ – это заключить трехсторонний договор аренды с участием банка, но банк, скорее всего, на это не пойдет: ему это не надо. Я бы посоветовал не обременять себя обязательствами: просто снимайте, пока не будете готовы выкупить, а потом оформляйте ипотеку и приобретайте либо эту квартиру, либо любую другую.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Да, вы можете заключить договор аренды, предусматривающий право выкупа квартиры, обремененной ипотекой. Существуют два вида таких договоров.
Первый – так называемый смешанный договор. Он включает элементы договора аренды и последующее обязательство арендодателя-продавца продать Вам эту квартиру после оплаты им задолженности по ипотечному кредиту в полном объеме.
Большим плюсом является то, что Вы можете как согласовывать, так и не согласовывать данную сделку с банком-держателем.
Минусом же являются серьезные риски арендатора-покупателя, связанные с возможным неисполнением договора со стороны арендодателя-продавца.
- Второй вид – трехсторонний договор между Вами (арендатором-покупателем), арендодателем-продавцом и банком (держателем ипотеки), в котором все возникающие в ходе исполнения сделки вопросы будут урегулированы.
- Поскольку и в первом, и во втором случае правоотношения носят длящийся характер (более 1 года), данные договоры, как и любые сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с даты ее осуществления.
- Чем грозит аренда оформленной на фирму квартиры с последующим выкупом?
- Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Выкуп квартиры в ипотеке возможен только с согласия кредитора, при этом наши клиенты не обращались с подобными запросами.
Стоит отметить, что возможность аренды квартиры с правом выкупа предоставляет АИЖК. Основным условием является то, что квартира в течение всего времени выплат должна находиться в собственности АИЖК, и только после выполнения всех финансовых обязательств квартира передается в собственность покупателя.
АИЖК на сегодняшний день предоставляет квартиру в аренду с правом выкупа до 15 лет. Первоначальный взнос не требуется, но нужно помнить, что ежемесячно придется выплачивать и арендный платеж, и сумму в погашение квартиры. Кроме того, арендная ежемесячная плата не фиксируется на весь срок и может меняться в течение всего периода выплат.
Подсчитано, что при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает примерно в два раза, в то время как при аренде квартиры с правом выкупа – в три раза. Эта схема скорее подходит для людей с серыми или теневыми доходами, которые не могут подтвердить свой доход. Ведь для оформления требуется только паспорт и СНИЛС. Кредитная история по этой программе тоже не учитывается.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как продать долю ипотечной квартиры?
- 5 вариантов, как продать ипотечную квартиру
- Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Аренда с выкупом и ипотека: что лучше?
Еще в 2014 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало новую схему, помогающую приобрести жилье тем, у кого нет на это достаточной суммы денег, и назвало ее аренда с выкупом. Согласно этой схеме, приобрести жилую недвижимость можно сроком до 15 лет, для этого даже не нужна первоначальная сумма и подтверждение доходов клиента.
Суть этого подхода видна из его названия: клиент не просто арендует квартиру и платит за ее съем каждый месяц – его платежи идут на постепенный выкуп самой жилплощади. Как только сумма будет выплачена полностью, собственность меняется, и клиент получает квартиру в личное и полноценное пользование.
Эта схема поражает свой простотой, доступностью, отсутствием различных бюрократических препятствий к получению разрешения. И все-таки ипотека была, есть и остается одним из самых популярных и востребованных способов получения жилой недвижимости в собственность. Возникает вопрос – почему?
Чем аренда с выкупом отличается от ипотечного кредита?
На первый взгляд, ничем, суть и в том, и в другом случае одна и та же. Однако, если начать вдаваться в подробности, выяснится, что различия есть, и весьма существенные:
- При ипотеке наличие поручителя в большинстве случаев является обязательным условием, а вот для аренды с выкупом нет.
- При ипотеке выставляются определенные требования к кредитной истории, и если в ней есть просрочки по выплатам или другие негативные факторы, то могут и отказать. Для аренды с выкупом положительная кредитная история не является главным требованием – на нее просто не смотрят.
- При ипотеке выставляются жесткие требования к потенциальному заемщику, касающиеся его возраста, профессии, получаемого дохода и прочих параметров. Для аренды с выкупом все эти факторы не являются значимыми.
- Помните, какой пакет документов следует собрать, когда подаешь заявление на кредит? А вот для аренды с выкупом достаточно только паспорта.
И, наверное, самый главный фактор: при ипотеке жилье должно соответствовать требованиям банка (некоторые финансовые учреждения, к примеру, не выдают ипотечный кредит, если дому, в котором расположена квартира, больше 50 или 70 лет), то при аренде с выкупом тип жилья и окончательный выбор остаются за клиентом – именно он выбирает квартиру своей мечты.
И тот, и другой способ приобретения недвижимости позволяет использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, хотя, как уже было заявлено выше, при аренде с выкупом первоначального взноса не нужно.
Да и право собственности не передается клиенту до тех пор, пока он не выплатит полностью всю сумму, а это произойдет в самом конце.
Только вот при ипотеке прав на квартиру намного больше, чем в случае с арендой – в последнем случае у проживающего на территории есть лишь права арендатора.
В чем недостатки аренды с выкупом?
При использовании этой схемы в месяц клиент платит за аренду и за выкуп одновременно, то есть суммы, с которыми он должен проститься, будут значительно выше, чем при обычной ипотеке.
Причем расчеты экспертов показывают, что суммы могут быть выше в полтора раза – например, если аренда простенькой 1-комнатной квартиры в пределах МКАД обойдется в 40 тыс. рублей в месяц, то в случае аренды с выкупом ежемесячный платеж составит более 62 тыс.
рублей, что, согласитесь, очень много даже для очень обеспеченной семьи.
Это легко объяснимо, поскольку ежемесячный платеж в случае с арендой с выкупом делится в пропорции 50/50: половина идет на возмещение аренды, вторая половина – на возмещение стоимости. Да и суммарная переплата за квартиру будет намного больше, чем в случае с ипотекой, примерно в половину. А это, учитывая стоимость жилья, выльется не в один десяток, если не в сотни тысяч рублей.
В случае, если клиент оказывается неплатежеспособным и уже не может выплачивать аренду с выкупом, он просто съезжает с квартиры, подыскивая себе другое жилье.
Конечно, та часть, которая шла на возмещение стоимости, к нему не вернется.
И может так случиться, что через 10 лет участия в такой схеме при наступлении условий неплатежеспособности клиент откажется от квартиры, за которую в течение всего периода платил как минимум полуторную ставку аренды.
Да, из аренды с выкупом легче выйти, однако финансовые потери в этом случае будут намного больше. Так что, соглашаясь на эту схему, следует четко просчитать свои финансовые возможности, чтобы потом не оказаться у разбитого корыта.
Почему аренда с правом выкупа так и не стала популярной схемой в России?
В 2014 году, когда схема аренды с выкупом впервые стала поддерживаться на государственном уровне (эту схему разрабатывало и продвигало Агентство по ипотечному кредитованию), многие очень скептически отнеслись к ее будущему. Так в результате и вышло: существенного распространения эта схема не получила, а ставшая более доступной ипотека жёстко и надолго заняла свою нишу, снизив процентные ставки и уменьшив размер первоначального взноса.
Да и целевые группы у этих двух кредитных продуктов разные. На ипотеку претендуют люди с накопленным первоначальным взносом, имеющие официальное подтверждение своего дохода, с хорошей кредитной историей.
А вот аренду с правом выкупа выбирают те, кто по каким-то критериям не подходят для взаимоотношения с банками: либо у них нет накопленного первоначального взноса, либо доход неофициальный, либо когда-то была испорчена кредитная история.
Сегодня, воспользовавшись услугами ипотечного консультанта, можно подобрать выгодный и подходящий под Ваши условия вариант в одном из десятков банков, которые предлагают ипотечные кредиты для населения. И лучше потратить немного больше времени и средств на эти поиски, чем вписываться в аренду с правом выкупа.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что следует обратить внимание
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.
Основанием для продажи квартиры может быть:
- невозможность дальнейшей выплаты ипотеки — нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
- семейные и личные обстоятельства — развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.
Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.
Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.
Ипотека и обременение недвижимости
Прежде всего, надо понимать, что ипотека — это один из видов обременения недвижимости.
Поэтому продать жилплощадь, приобретенную с помощью ипотечного кредита или займа, можно только при условии согласия кредитора — банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон №102-ФЗ, или Закон об ипотеке).
Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.
В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры
Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.
Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.
Способы продажи ипотечной квартиры
Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:
- Досрочное погашение долга за счет средств покупателя;
- Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки;
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- Уступка права требования долга по ипотеке;
- Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога.
Рассмотрим эти способы.
Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.
- И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
- Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
- В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
- Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
- Соответственно порядок действий будет следующим:
- Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
- Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
- После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
- Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.
- Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
- Соответственно порядок действий будет следующим:
- Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
- После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
- У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
- Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
- Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
- На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
- После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
- Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.
Здесь так же как всегда, нужно:
- найти лицо, готовое приобрести такой объект с долгом; и
- согласовывать данный вариант с банком.
Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.
Уступка права требования долга по ипотеке
Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.
По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца.
Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств.
Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.
- При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
- Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
- Схема действий выглядит следующим образом:
- Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
- Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
- В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
- В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.
Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога
- Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
- В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
- Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
- Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
- Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
- Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, которая заложена в банке? — Бинкор
Я ознакомлен со следующими положениями и согласен на их применение:
Настоящим даю свое согласие ООО «Бинкор» (юр. адрес: г. Москва, ул. Таганская, д. 3) на обработку в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ от 27.07.
2006 «О персональных данных» любой информации, относящейся ко мне, полученной как от меня, так и от третьих лиц, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств, то есть на совершение следующих действий: Сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, блокирование, обезличивание, уничтожение, а так же право на распространение (передачу и трансграничную передачу) третьим лицам моих персональных данных, в том числе, но не исключительно: фамилии, имени, отчества, данных и реквизитов документа (-тов), удостоверяющих личность, сведений о гражданстве, дате и месте рождения, адресе регистрации, фактическом адресе, семейном, социальном, имущественном положении (в том числе данных об имуществе), образовании, профессии, доходах и расходах. Настоящим выражаю свое согласие на то, что ООО «Бинкор» вправе поручить обработку относящейся ко мне информации, указанной в настоящем пункте, компаниям-партнерам их наименования размещены на сайте www.binkor.ru, в связи с чем компании вправе осуществлять в отношении такой информации действия и обрабатывать такую информацию способами, предусмотренными в настоящем пункте.
Настоящее согласие дается мной: Для осуществления проверки предоставленных мной информации и сведений; Для целей продвижения на рынке (в том числе путем осуществления прямых контактов со мной с помощью средств связи, включая почтовые отправления, телефонную связь, электронные средства связи, в том числе SMS-сообщения, факсимильную связь и другие средства связи) продуктов (услуг) ООО «Бинкор», совместных продуктов компаний-партнеров и третьих лиц, продуктов (товаров, работ, услуг) третьих лиц.
Согласие, данное в настоящем пункте, предоставляется на срок моей жизни.
Исполнение мной своих обязательств по Договорам, либо прекращение Договоров, заключенных между мною ООО «Бинкор» как на дату подписания настоящего Согласия, так и в будущем, не прекращают действие настоящего согласия.
Обработка и хранение персональных данных будет осуществляться в течение всего срока действия настоящего согласия. Настоящее согласие может быть отозвано мною посредством направления в ООО «Бинкор» письменного уведомления, полученного ООО «Бинкор».
Просим обратить внимание
Наша компания ни при каких условиях не берет денежные средства до оказания услуги. Никогда!
Например: у вас попросили перевести средства, чтобы узнать кредитную историю. Любые виды взимания денег до выполнения услуги от лица компании «Бинкор» — это мошенники. Если вы столкнулись с данной проблемой или уже стали жертвой мошенников просим связаться с нами Спасибо!