Государство занимается помощью обманутым дольщикам, как минимум, последние десять лет. А судя потому, что ограбленные люди до сих пор желают то, что хочется именно им, а получают в итоге то, что предлагает законодатель и, при этом продолжают надеяться, что власти будут решать их проблемы, правительство успешно справляется со своей задачей. В стране стабильность и порядок.
Российские граждане после 70 лет тоталитаризма при котором их права были страшно ограничены советским государством, наконец-то получили свободу и стали жить в правовом государстве. И это на самом деле так. Россияне стали обладать множеством всевозможных прав, ведь в демократическом государстве все свободны.
Свободны все — и народ, и власть, которая свободно обещает всё, что хочется народу и не несет ответственности за свои обещания. Все это делается на благо всего народа. Хотя народу подобная забота почему-то не нравится.
Люди не понимают, что иметь всё и сразу, уже сейчас могут позволить себе только те, кто может обеспечить свои права без ограничений. 
А чтобы остальным оставить право на осуществление своих желаний только в светлом будущем — главной задачей власти становится создание условий, не позволяющих реализовать свои права свободно здесь и сейчас, каждому желающему гражданину правового государства.
Не менее важной задачей, которая стоит перед властями — является недопущение социальной напряженности, которая обязательно возникает при ущемлении прав свободного человека. Эта задача необычайно трудная, но как показывает практика, выполнимая.
Для этого необходимо поддерживать у обывателя уверенность, что государство неустанно заботится о нем. Но дать всем всё, что они желают по праву оно не успевает, поэтому свободному гражданину остается этого дождаться.
А чтобы подобная забота поскорее осуществилась, необходимо достучаться до власти любыми, предлагаемыми тем же государством, способами.
В подобной иллюзии, стараниями властей, продолжает пребывать большинство обманутых дольщиков. В реальности как федеральная, так и региональная власть обманутых дольщиков вовсе не считает обманутыми.
Ведь никто не поверит, что мнение назначенных федеральным центром чиновников может противоречить мнению начальства, а подчиненный будет отстаивать свое мнение, вопреки воле начальства. Государство принимает законы, а подчиненные их выполняют, то есть выражают волю государства. Для этого был придуман закон ФЗ-214.
А если все сделано по закону, то по мнению государства, дольщик оставшийся ни с чем, обманутым не считается. Это обманутые считают иначе. Это их право. Никто не запрещает иметь собственное мнение. Ведь у нас правовое государство… 
Некоторые из обманутых дольщиков умудряются вырваться из плена собственных иллюзий. Именно тогда мы можем наблюдать, что дольщики поставленные в равные условия с остальными обманутыми, добиваются получения обещанных им квартир, без каких-либо дополнительных условий со стороны застройщика или местной администрации.
Нельзя сказать, что вокруг них что-то изменилось, но определенная переоценка собственного опыта произошла. Это нормально для тех, кому удалось действовать непрерывно и достаточно долго, чтобы увидеть, к чему привели те или иные действия.
Для тех, у кого в достатке мужества беспристрастно взглянуть на себя и на свое прошлое. Это нормально для умных. Если ты все делал правильно, переоценка будет минимальной и упущенное время будет не критическим.
Примеры такие есть, но почему они случаются, особо никто не задумывается. Не свойственно нашим гражданам, как впрочем и не нашим, вникать в детали. Ну добились и добились, повезло, докричались, дописались, нажаловались, услышали их власти и пожалели несчастных. Все просто. Мы тоже самое делаем и нам должно повезти.
Чем мы хуже? Вот и продолжают они ходить год за годом по одному и тому же кругу, созданному для них кукловодами. Продолжают ходить, пока полностью во всем не разуверятся и не опустят руки окончательно. Ведь им создали все условия, чтобы обманутые люди бились словно в бетонную стену.
Пока люди не смогли преодолеть свой страх — ВСЕ ПОД КОНТРОЛЕМ. Продолжается унылое и безнадежное действо, которое обманутые почему-то называют борьбой за свои квартиры. Неудивительно, что такие потерпевшие продолжают ожидать помощи десятилетиями.
Они так и не смогли понять, что главная проблема их в том, что им только кажется, что они делают то же самое. Никак не поймут ожидающие помощи от властей дольщики, что помощи не будет никогда, а те кто добились своих квартир или только реально идут к этой цели — совершили самое важное для своей победы.
Они поняли, что помощи ОТ ГОСУДАРСТВА не будет и перестали ее ждать. Согласиться разрушить иллюзию — это всегда самое трудное. Если ты это смог, то дальнейшие действия — вопрос времени, а не трудностей. Они совершаются уже обдуманно, а возникающие трудности преодолеваются намного проще.
Обманутые дольщики постоянно жалуются, что закон 214-ФЗ не работает. В реальности закон работает, но не для них.
А убеждали дольщиков в обратном исключительно, чтобы стимулировать потенциальных покупателей рискнуть и отдать свои деньги за обещание, а не за реальные квартиры.
Ведь для большинства вполне вменяемых и взрослых людей предпочтительнее иметь синицу в руке, чем журавля в небе. Эту убежденность государству необходимо было сломать, что эффективные менеджеры, судя по происходящему, успешно продемонстрировали всем.
Из народного опыта известно, что закон как дышло, куда повернешь, туда и вышло. ФЗ-214 яркое тому подтверждение. Закон предусмотрел для государства возможность уйти от ответственности, переложив ее на плечи самих обманутых дольщиков.
Поэтому власти прикладывают все усилия, чтобы заставить ограбленных и бездомных людей с этим согласиться. Мол видите, что мы для вас закон придумали, который типа должен вас защитить, а вы такие «лохи пушистые», что даже закон вам ничем не помог.
Государство разводит руками, вроде как мы сделали для народа все, что могли. Какой с нас спрос? Вас же ограбили в полном соответствии с законом.
Поэтому власти для дольщиков предусмотрели три варианта. Устраивают эти варианты обманутых дольщиков или нет государство не волнует.
Задача власти «не мытьем так катаньем», заставить возмущенного предложенным неудавшегося новосела, согласиться с одним из предложенных вариантов.
Наиболее достойный, потому что выгодный для чиновников на местах — это первый способ решения проблемы из столь неприятного для дольщиков выбора.
Именно на этом способе решения проблемы по закону настаивают чиновники в большинстве случаев. Этот вариант подразумевает множество ништяков для «тех кто в доле». Как следствие увеличение проблем для тех кто платит — обманутых дольщиков, ставших добровольно пайщиками. Но это тема отдельной статьи, поэтому тут мы подробно на ней останавливаться не будем.
Мы имеем ввиду ЖСК, аббревиатуру которого народ обозвал по своему, емко и точно: «Живите Как Сможете».
1.Создание ЖСК (Жилищно-строительный кооператив). Образовать его должны сами граждане, а инициировать это может лишь конкурсный управляющий застройщика-банкрота. В дальнейшем дольщики ставшие пайщиками этого кооператива, по мнению государства, должны выступить в качестве инвестора по финансированию дальнейшей достройки объекта.
2.Продажа предмета залога. Он применим только, если недвижимость находится в обременении. Но в этом случае 60% вырученных денег пойдут на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом. И только 25% средств — на погашение требований дольщиков. Правда те же 25% — это в идеале.
3.Передача имущества и обязательств застройщика. Эта норма, по мнению многих экспертов, на сегодня является неработающей, «мертвой» из-за отсутствия экономической целесообразности. Привлекать другого инвестора для достройки выгодно лишь тогда, когда из этого можно извлечь выгоду. Но большинство квартир в проблемных домах обычно распроданы, и новой компании остаются лишь расходы на строительство. На падающем рынке даже такую теоретическую возможность можно рассматривать исключительно как фантастику. Поэтому даже если так называемый «инвестор» появляется, то он чаще всего использует площадку в своих коммерческих интересах, потом благополучно банкротит фирму. Есть еще и второй вариант, когда площадка достраивается под новым названием, а обманутые дольщики остаются ни с чем. 
По задумке властей обманутый дольщик должен безропотно согласиться с одним из предложенных законодателем вариантов и забыть про какие-либо претензии к государству. Тем более, что государство и те господа, интересы которых власть защищает, уже все с дольщика получили. А то, что он при этом остался ни с чем — его проблемы. Не возвращать же ему, в самом деле то, что с него выманили. Пусть, вообще, радуется, что окончательно по миру не пустили. Пусть сидит себе на попе ровно, на кухне съемной квартиры и «пар спускает» в соцсетях. Пусть надеется на светлое будущее, которое представители государства регулярно обещают. Пусть письма пишут, в конце-то концов, для этого есть контролирующие органы, которые отвлекают граждан от ненужной активности. Пусть ходит по кругу и получает отписки, пока не устанет и во всем не разочаруется. Есть депутаты, есть администрация, суд в конце концов. Пусть сходит с дистанции, освобождая место для бега по чиновничьим кабинетам, новым обманутым. Пусть выживает, кто как может. Для тех у кого со временем жизнь наладится, — государство, что-нибудь еще придумает. Для спокойствия государства главное, чтобы обманутый дольщик не выходил на улицы с требованием справедливости.
Права у обманутых дольщиков, конечно есть, но возможности реализовать эти права государство им не дает. Или мы живем не в правовом государстве? В самом-то деле. В демократическом государстве главный принцип существования — приватизация доходов и национализация расходов. Поэтому народ у нас защищен законом и, только очень немногие, не защищены… А у них, то бишь у государства, впереди новые задачи и новые «лохи пушистые». Те у которых еще есть, что выманивать. ПРОБЛЕМА ДЛЯ ГОСУДАРСТВА ЛИШЬ В ТОМ, что сами обманутые так не считают и не хотят, (не благодарные какие, сколько им обещали, сколько им говорили и говорили, ждите и… дождетесь, явится волшебник на «голубом вертолете» и обеспечит вам светлое будущее…). Тем не менее, обездоленные не желают соглашаться с мнением представителей власти, и их число непрерывно растет как и социальная напряженность.
Но государство не отчаивается и упорно работает с непонятливым населением. Растет число всевозможных общероссийских съездов, проводимых различными политическими интересантами.
Большинство дольщиков по-прежнему продолжают обращаться за помощью к чиновникам, просят внимания, пишут жалобы, подписывают петиции, ждут на митингах представителей власти. В общем делают все, чтобы власть была уверена, что все у государства под контролем.
Поэтому дергаться и волноваться, а тем более решать проблему как того просят и хотят обманутые нет никаких причин.
Есть конечно те, чью проблему придется решать, но их качество пока не переросло в беспокоящее государство количество. Жизнь, как известно, далека от идеала, но у власти есть и силы, и желание, и умение, чтобы стать ближе к идеалу.
В правовом государстве только тогда сохраняется стабильность, когда оно действует, а не ждет светлого будущего, как большинство его граждан. Наверное поэтому, у незащищенных законом слоев населения все есть уже в настоящем.
В отличие от большинства обманутых дольщиков, реализация прав которых обещана государством, только в светлом будущем.
Сергей Попов, Максим Родионов, Владимир Смирнов, специально для «Сила в Движении»
«Мне дольщица сказала, что не платит налоги. Почему мы ей помогаем?»
Когда дольщики митинговали, казалось, что это главная проблема края. Но выяснилось, что это не так. Просто большинство пермяков молчало, но это не значит, что поддерживало Алексей Глазырин © URA.RU
Краевые власти презентовали полный вариант решения проблем обманутых дольщиков. Эти пермяки были первой протестной группой, с которой пришлось столкнуться вновь назначенному врио губернатора Максиму Решетникову.
Программу помощи готовили оперативно, находясь под постоянным прессингом в виде митингов и публичных требований.
И вот презентовали: но обсуждение зашло так далеко, что впору задуматься, а нужно ли было вообще готовить подобную программу.
Для старта реализации программы по защите обманутых дольщиков власти края выбрали площадку региональной Общественной палаты, что вполне резонно и легитимизирует весь процесс.
О том, что процесс обсуждения не будет простым, можно было догадаться, спросив у председателя палаты Дмитрия Красильникова, почему на собрание не пригласили тех, о ком заботятся — самих дольщиков. «На это есть объективные причины.
Одна из них в том, что дольщики не могут выразить консолидированную позицию», — объяснил Красильников.
Министр Михаил Сюткин оказался намного добрее к дольщикам, чем общественники
Алексей Глазырин © URA.RU
Основной доклад был у главы краевого минстроя Михаила Сюткина. Он считает, что в Пермском крае 18 проблемных объектов и 1892 человека, которые вложились в их строительство, но так и не получили жилье.
Из них девять объектов пусть медленно, но строятся, поэтому их клиентам материальная помощь предоставляться не будет, а еще девять — находятся в стадии банкротства, и вот по этим объектам краевое правительство разрабатывает меры поддержки.
Эти меры состоят из трех этапов. На первом необходимо законсервировать объекты, на которых прекращено строительство, «чтобы их не растаскивали». Затем объекты передадут жилищно-строительным кооперативам или инвестору, который вызовется достроить дом, после чего проведут проектно-изыскательские работы на достройку.
Валерий Трапезников задал тон обсуждению: а что сделали дольщики, чтобы получить свою собственность?
Владимир Андреев © URA.RU
Второй этап предполагает выдачу займа ЖСК для завершения строительства, а третий — выдачу субсидий на покрытие расходов по достройке. Субсидии краевое правительство планирует выделить малоимущим, инвалидам, детям-сиротам, многодетным семьям, ветеранам Великой Отечественной войны, неполным семьям, пенсионерам, а также тем, кто полностью или частично купил жилье с помощью ипотеки.
«Под эти критерии попадают 70% от общего числа обманутых дольщиков», — сообщил собравшимся Михаил Сюткин.
Для того, чтобы получить субсидии, нужно вступить в ЖСК и не иметь в собственности жилья, превышающего социальную норму более 33 квадратных метров на человека.
Ни один дольщик на руки деньги не получит — все они будут переведены на счет жилищно-строительного кооператива. Всего на это из бюджета Пермского края планируется выделить 670 миллионов рублей.
Останавливаться на этом власти не хотят: замглавы администрации губернатора Елена Соснина продемонстрировала, что к вопросу подошли серьезно, и, проанализировав ситуацию с дольщиками, пришли к выводу, что федеральное законодательство несовершенно. В итоге подготовили законопроект, который подразумевает усиление государственного надзора за объектами долевого строительства. В частности, авторы документа предлагают усилить меры административной и уголовной ответственности застройщиков.
Но аплодисментов и слов благодарности не последовало. С критикой помощи дольщикам выступил депутат Заксобрания Валерий Трапезников.
Он сравнил людей, оставшихся без жилья из-за застройщика, с валютными ипотечниками и клиентами МММ. Трапезников уверен, среди дольщиков есть вполне состоятельные люди, которые могут и сами обеспечить себе жилье — без помощи государства.
«Я разговаривал с одной из дольщиц и спросил: вы, гражданка России, официально платите налоги? Она ответила, что занимается частным бизнесом и не обязана платить. Так почему вы требуете от государства обязательств по выплате ваших долгов?
Если посмотреть на то, как живут эти дольщики, выяснится, что кое-кто и на машинах стоимостью выше миллиона рублей ездит. Я специально посмотрел и даже сфотографировал! А ведь можно пересесть и на «Ладу-Приору», можно и на общественном транспорте поездить, а не ездить в дорогой иномарке в котлован смотреть!
Давайте создадим комиссию и посмотрим точечно, нуждаются ли эти граждане в такой всемерной помощи? Может, подключить правоохранительные органы, как в 37-м году — проверить четко, на что живешь и нужно ли помогать тебе или нет!», — высказался Трапезников.
Справедливое замечание: почему «афганцы» ждут квартир 20 лет, а дольщики — их вот-вот получат?
Вадим Ахметов © URA.RU
Против субсидирования дольщиков высказался и член Общественной палаты, автор благотворительной инициативы «Дедморозим» Дмитрий Жебелев. «Я вижу два основания для оказания помощи в данном случае.
Первое — это государство признает свою вину, то, что его действием или бездействием была создана такая ситуация. Тогда оно компенсирует нанесенный ущерб.
Но тогда возникает вопрос — с кого он будет взыскиваться?», — спросил общественник.
Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2019 году
- Главная
- Строительство и ремонт
- Законы и финансы
1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем о том, что такое компенсационный фонд, эскроу-счет, что делать, если застройщик обанкротился и о новых правилах по защите обманутых дольщиков в 2019 году. 
Shutterstock
В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.
Все о нововведениях в закон
Предметы и понятияКто такие обманутые дольщикиПроблемы долевого строительстваТребования к застройщикуТребования к ДДУОтветственность за изменение сроковКомпенсационный фондБанкротство девелопераЭскроу-счётГарантииПерспективы нововведений
О предметах и понятиях
Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.
Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.
Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом.
Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.
Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:
- был заключён именно договор долевого участия;
- исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
- у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
- обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.
Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:
- в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
- дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
- дом строится на участке, где это не допускается;
- дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.
Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.
Проблемы долевого строительства
В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.
Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.
К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.
Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.
Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.
Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.
Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено.
При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика).
В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.
В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.
Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство).
В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).
В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.
Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:
- Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
- Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
- Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.
- При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях.
Новые требования к застройщику
До дня заключения договора с первым участником долевого строительства девелопер не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте.
Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.
В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.
Договор в обязательном порядке должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
- указание срока передачи объекта долевого строительства дольщику;
- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении строящегося объекта.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж.
Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:
- возникли проблемы со сроками;
- существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости;
- меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир.
В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить дольщикам не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.
Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников, он единый.
Если процесс затягивается, девелопер обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, компания обязана в течение 2 мес. письменно уведомить об этом дольщиков и предложить внести изменения в договор.
Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки госкомиссией.
Компенсационный фонд для защиты обманутых дольщиков
Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд.
Все компании, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств по договору 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.
Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков.
Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется исходя из общей площади строящихся объектов и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе.
Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.
Если застройщик — банкрот
Общий срок проведения процедуры банкротства сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве.
Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить компанией-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере.
Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий.
Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех дольщиков предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассматривает требования и включает их в реестр.
Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению.
Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного исполнителя. Есть и другой вариант — собрание дольщиков вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств путём получения возмещения от Компенсационного фонда.
Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен).
Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием будущих жильцов, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.
Обратите внимание: при банкротстве девелопера наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты.
Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.
Что такое эскроу-счёт
Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г.
Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес.
При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях.
В том случае, если банк будет объявлен банкротом, девелопер перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.
Компания получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.
Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств компании по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства.
Дольщик вправе требовать бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Перспективы нововведений
С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начали действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр (он поможет проверять надёжность девелопера).
Также с 1 июля 2019 года поменялась процедура продажи квартир в новостройках. В соответствии с законом теперь компания будет получать деньги не от дольщика на продолжение строительства, а от аккредитованных банков и хранить их на эскроу-счетах.
Но не все застройщики будут работать по данной схеме. Согласно постановлению, девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%.Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ.
Гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.
Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.
Помощь обманутым дольщикам: необходимость или вымогательство
© Лиана Тахаутдинова
01 Дек 2020, 06:58
Мы привыкли к тому, что государство должно помогать обманутым дольщикам. И оно постоянно помогает. Лейтмотив сторонников помощи — люди пришли на рынок, который контролируется государством и надеялись, что добросовестность участников также гарантируется властями.
Однако обман и мошенничество случаются на всех рынках. Люди сплошь и рядом отдают свои деньги за товар, который они не получают. И лишь в банковском секторе действуют гарантии государства на вклады.
Но даже там эти вклады ограничены «сверху», то есть пострадавший получает не более некоторой суммы.
И степень контроля Центробанка над банками намного выше, чем у тех ведомств, что занимаются контролем над строительным рынком.
Председатель комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства, дорожного комплекса Максим Федорченко уверяет, что реальных полномочий контролировать ход строительства у минстроя не было.
А по той отчетности, которую были обязаны предоставлять застройщики, дальновидных выводов не сделать. Он также считает несправедливым бесконечно кивать на региональную власть, но добавляет, что без поддержки государства долгострои не сдвинуть с мертвой точки.
Предлагает ранжировать дольщиков, в первую очередь помогать социально незащищенным, вложившим последние деньги в единственное, но так и не полученное жилье.
Государственных гарантий участникам долевого строительства нет. Региональные власти, помогают обманутым дольщикам по доброй воле или исходя из политической целесообразности.
Между тем, в условиях нарастающих бюджетных проблем у других налогоплательщиков возникает резонный вопрос: почему деньги, которые собираются на нужды медицины, образования, транспортной инфраструктуры, тратятся на решение проблем отдельно взятой категории людей, неудачно вложивших свои деньги? Почему деньги, собранные в виде налогов с одних граждан, попросту передаются в собственность другим? Если речь идет о социальной помощи, почему эта помощь пропорциональна количеству купленных квадратных метров, а не количеству членов семьи? Почему богатые получают такой социальной помощи больше, чем бедные?
Нас не должен обманывать тот факт, что зачастую проблемы дольщиков решаются за счет выделения застройщикам, взявшихся за достройку, земельных участков. Эти земельные участки имеют рыночную цену и в случае продажи на аукционе закрыли бы немалые дыры в бюджетах города и региона.
«Если мы говорим про масштабные инвестиционные проекты (МИП), которые помогают достраивать дома, то по факту это городская земля. Но ведь она могла быть продана с аукциона, на ней могли быть построены школы и детские сады.
Но мы этого не делаем, мы спасаем дольщиков. А по факту происходит, что это не государство и не муниципалитет спасают дольщиков. А спасаем мы.
Интересы других жителей мегаполиса ущемляются, чтобы вернуть потраченные деньги инвесторам», — уверен депутат горсовета Новосибирска Игорь Украинцев.
Только в Новосибирской области на проблему обманутых дольщиков было потрачено 1,5 миллиарда рублей.
Эта цена развязки на площади Будагова, которая может развести потоки, движущиеся на мост и на Бердское шоссе. Это цена одной школы или трех детских садиков.
Всего же за последние десять лет при участии бюджетных (народных) денег, в Новосибирской области получили жилье дольщики почти 120 проблемных домов.
Поскольку государственная помощь обманутым дольщикам не регламентирована (а сами они обмануты или обманулись по самым разным схемам), эта тема становится очень спекулятивной. Если пикет или митинг способен привести к выделению денег (земельных участков), то такой протест неизбежно превращается в бизнес.
Если власть опасается появления обманутых дольщиков — значит, можно пытаться ее шантажировать, требуя уступки в имущественных спорах, отсрочку в уплате аренды, получения новых земельных участков. Дольщики превращаются в своего рода «заложников», которыми можно прикрываться в критических ситуациях.
Важно отделить «зерна от плевел». Где кончается экстренная социальная помощь для тех, кто оказался в трудной жизненной ситуации, лишившись сбережений и жилья, и где начинается политический бизнес, связанный с вымогательством преференций и субсидий ради сохранения сверхприбыли на покупках «инвестиционных квартир».
Как отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев: «Если бы вы купили в 15-м году, а продали — в 18-м году, вы бы в долларах 50% заработали». Но ведь не должно быть так, что прибыль — частная, а убытки — государственные?
161965
Еще более жестко пишет на страницах Тайги.инфо Дмитрий Холявченко: «Мои претензии к «обманутым дольщикам» в первую очередь в том, что их никто не обманывал. Они обманулись сами.
И как бы их кто в законодательстве не называл — они не более чем инвесторы (да неквалифицированные, но инвесторы), которые приняли свободное решение о вложении своих денег на строительном рынке. Они не покупали ни жилья, ни недвижимости — они покупали право требования по договору долевого участия в строительстве. И глупо считать иное.
Если бы они хотели купить жилье — они купили бы квартиру на вторичном рынке. Они же хотели получить прибыль, сделали инвестиционный выбор и проиграли. Потому играли своим капиталом на высокорискованном рынке, сродни игре на бирже. И сгубила их не доверчивость, а элементарные глупость и жадность.
Чаще всего они обращаются лично к Путину и требуют достроить дом за счет бюджетных средств. То есть за их неверный личный и свободный инвестиционный выбор, за их глупость и жадность, должны расплачиваться все остальные люди в стране, которые платят налоги.
Мои претензии — или скорее предупреждения — к обществу в том, что на общей волне роста оппозиционных настроений, с точки зрения многих людей и некоторых общественных активистов, «обманутые дольщики» начинают выдаваться за жертв и в любом конфликте этой группы населения с властью, активисты пытаются становиться на их сторону. Это большая ошибка».
Государство в принципе не обязано помогать тем, для кого покупка и последующая продажа квартир стали бизнесом. Но пока ни в одной схеме помощи обманутым дольщикам разделения между конечными потребителями и инвесторами сделано не было.
На данный момент получили помощь от региональных и муниципальных властей 1,2 тысячи дольщиков. Но еще 7 тыс. дожидаются достройки своих домов. И эта цифра может существенно вырасти, в случае банкротства той или иной строительной кампании. И тогда вопрос — кому, насколько, и по каким правилам нужно помогать, встанет в полный рост. Ответы на него нужно начинать искать уже сегодня.
Что сделала Госдума для защиты обманутых дольщиков
Нижняя палата парламента приняла решения, которые должны защитить участников долевого строительства, рассказал председатель Госдумы Вячеслав Володин. В частности, денежные средства берутся под контроль, а их распределение становится более прозрачным.
Принятые Госдумой меры, с одной стороны, направлены на защиту обманутых дольщиков, а с другой – призваны не допустить повторения таких ситуаций, рассказал Вячеслав Володин. Он добавил, что работа по этим направлениям велась с избрания нового созыва нижней палаты парламента.
«Мы сразу обсудили ситуацию и встретились с обманутыми дольщиками, увидели, что законодательство несовершенно», – отметил спикер Госдумы. По его словам, депутатам пришлось брать на себя решения, которые можно было принять на уровне регионов и муниципалитетов. Так, в 17 субъектах местные власти не допустили появления у себя недобросовестных застройщиков.
Теперь же решения были приняты на федеральном уровне. Они позволяют ввести систему мер по защите участников долевого строительства, ставят под контроль денежные средства.
«Введены счета эскроу, контроль за застройщиком», – подчеркнул Володин.
Он добавил, что в рамках компании ДОМ.РФ был создан специальный фонд обманутых дольщиков, который уже провел первые выплаты. Кроме того, был принят закон, согласно которому право на компенсацию имеют также члены жилищно-строительных кооперативов, если они являются обманутыми дольщиками.
«Сегодня мы этот вопрос поднимали, обращая внимание правительства, что до сих пор нет подзаконного акта, хотя сам закон принят еще в октябре. Это недопустимо», – заявил председатель Госдумы.
Вячеслав Володин. duma.gov.ru
Выплаты начались с 1 декабря, однако пока из-за отсутствия соответствующего подзаконного акта под них не попадают члены ЖСК. Полномочный представитель правительства рассказал депутатам, что существует поручение вице-премьера о его внесении в течение суток. «Мы надеемся, что к этому вопросу вновь вернемся во вторник», – добавил Володин.
Также на заседании 13 декабря были приняты решения о страховании рисков и о контроле над застройщиком. «Мы приняли сегодня решение, которое все обманутые дольщики ждали: об отмене подоходного налога на компенсации, которые они получают», – рассказал спикер нижней палаты парламента. Закон, добавил он, имеет обратную силу и распространяется на выплаты, начавшиеся еще с 1 декабря.
Вячеслав Володин отметил эффективную работу профильных комитетов Госдумы и выразил благодарность председателю правительства Дмитрию Медведеву, профильным ведомствам, а также президенту России Владимиру Путину. «Без его поддержки, включенности в этой ситуации мы вряд ли бы могли так быстро выйти на решение вопросов», – отметил он.