Об этом губернатор Александр Беглов заявил, посетив строительную площадку детского сада №32 Калининского района. Он поручил завершить ремонт до конца декабря, чтобы к 1 марта открыть садик для детей.
«Это пример успешного сотрудничества – бывшее здание детского сада реконструируется за счёт собственника и выкупается городом», – сказал он. До конца года планируется выкупить этот объект у Фонда социальных инициатив ПАО «Газпром», в бюджете на это предусмотрено 235 млн. рублей.
Губернатор сообщил, что правительство города планирует либо выкупать у предприятий нефункционирующие здания детских садов и производить ремонт за счет бюджетных средств, либо привлекать к реконструкции самих собственников по примеру детского сада №32.
Во время инспекционного объезда района Александр Беглов также посетил два объекта здравоохранения.
Так, он проинспектировал ход работ в здании Клинической больницы Святителя Луки.
После окончания строительства на пятом этаже будет открыто операционное отделение, которое позволит увеличить количество операций до 12 000 в год.
Губернатор поручил комитету по строительству жестко контролировать сроки и закончить работы до конца декабря, поскольку впереди еще длительная процедура лицензирования.
Также глава города посетил Консультативно-диагностический центр городской поликлиники №112.
«Это отличный пример экономии средств городского бюджета за счёт привлечения частных инвестиций для приобретения современного медицинского оборудования», – сказал Александр Беглов.
По его словам, инвестор в свою очередь получит финансирование в рамках выделяемых квот в системе ОМС на медицинскую помощь.
На сегодняшний день Консультативно-диагностический центр обладает новейшим оборудованием для компьютерной и магниторезонансной томографии, аналогов которого в Петербурге нет. Центр принимает более 200 пациентов в день, а плановая мощность составляет до 1500 пациентов в сутки. Для записи на прием необходимо иметь направление из поликлиники по месту жительства и выписку из истории болезни.
«Городское правительство предпринимает усилия, чтобы сложные и дорогостоящие исследования – МРТ и компьютерная томография – стали более доступными для жителей», – отметил губернатор, поручив оказать содействие инициативе поликлиники на увеличение квот по диагностике по полису ОМС.
Также Александр Беглов осмотрел двор дома № 11 по проспекту Культуры, где проведено благоустройство. «Этот двор стал отличным примером активного сотрудничества местного самоуправления с районной администрацией», – сказал глава города. Всего за агротехнический сезон 2019 года в Петербурге было благоустроено рекордное количество зелёных пространств: 500 дворов и 145 скверов и парков.
Социальные обязательства застройщика: с 2021 г. строить школы и сады придется в обязательном порядке
Строить школы, детские сады, дороги и отдельные здания под магазины выгодно для застройщика только тогда, когда расходы на строительство он включает в цену жилья. Сервис «Всем Подряд» разобрался, кто заставляет застройщиков возводить ДОУ и СОШ, как это влияет на цену новостроек и почему с 2021 года все будет по-другому.
Только парковки и ничего кроме
До этого года строить детские сады, школы, больницы застройщики были не обязаны. Единственный элемент благоустройства, который в принципе был обязательным — парковки. Причем, не по одной-две на семью, как многие думают, а по очень скромному коэффициенту. Сколько будет парковок у дома, зависит от региона.
Если повезет, это будет примерно 0,5-0,7 машиноместа на одну квартиру. Или 0,25 машиноместа на человека. Чаще — куда меньше: даже в СП 42.13330.2011 застройщику разрешено оставить во дворе или 330 на тысячу человек: то есть совсем мало.
Но какое-то количество парковочных мест, может даже в подземном паркинге, у дома точно будет.
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации.
На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства.
То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание.
Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности.
И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей.
А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья.
Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс.
В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон.
Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов.
Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше.
Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах.
В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области».
Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
«Всем Подряд»:
|
«Карта Строек»:
|
Смольный собирается привлекать бизнес к строительству школ и детсадов через концессию
Смольный возобновляет практику заключения концессионных соглашений для строительства школ и детских садов. Интерес к этой схеме проявили лидеры строительного рынка города: «Группа ЛСР» и ГК «Эталон».
Городские власти намерены привлекать бизнес к строительству
социальных объектов через заключение концессионных соглашений.
Проект типового концессионного соглашения сейчас готовится.
В комитете по инвестициям сообщили, что основной обязанностью со
стороны города будет предоставление земельного участка целевым
назначением без проведения торгов, со стороны застройщика —
строительство объекта, право собственности на который возникает у
города. Рассчитываться с застройщиками за сданные объекты
собираются не сразу, а только через 3 года. Сейчас обсуждаются
условия: будет ли выплата единовременной или в рассрочку на
несколько лет.
Чиновники заверяют, что крупные строительные холдинги «Группа
ЛСР» и ГК «Эталон» уже выразили готовность реализовать такие
проекты в рамках концессионных соглашений.
Хорошо знакомые адреса
Комитет уже подобрал шесть земельных участков, на которых
возможно размещение детских садов и школ по концессии. Из них три
на Южном шоссе суммарной площадью 41,6 тыс. м2, два участка на
Шуваловском пр. общей площадью 32,1 тыс. м2 и один на
Дальневосточном пр. на 27,4 тыс. м2.
Судя по адресам, половина участков расположена рядом с ЖК
«София», участок на Дальневосточном пр. находится неподалеку от ЖК
«Цивилизация» на Октябрьской набережной, оба комплекса возводит
«Группа ЛСР».
Два участка на Шуваловском пр. находятся рядом с уже построенным
ЖК «Юбилейный квартал» от ГК «Эталон».
Компенсация затрат
В «Группе ЛСР» подтвердили «ДП», что они рассматривают
возможность участия в концессии.
«При этом строительство социальных объектов на основе
концессионного соглашения не имеет отношения к жилым комплексам
«Группы ЛСР». Социальные объекты будут строиться на городской земле
вне территорий комплексной застройки «Группы ЛСР», — настаивают в
компании.
«Схема работы предполагается следующая: город подбирает
земельные участки, называет характеристики социальных объектов,
которые хочет получить на этих участках, предлагает условия
финансирования.
После этого уже в ходе конкурсных процедур мы будем
оценивать предложенное финансирование и сроки реализации объектов»,
— сообщил заместитель генерального директора по управлению
проектами «Группы ЛСР» Борис Мурашов.
По его словам, данный проект подразумевает возврат вложенных
инвестиций, а когда инвестиции возвращает государство, это является
критерием надежности. В «Группе ЛСР» рассчитывают, что первое
концессионное соглашение может быть заключено примерно через 5–6
месяцев.
В группе компаний «Эталон» уже готовят документы для заключения
концессионного соглашения.
«Основным плюсом данной схемы является
непосредственное участие города в реализации проектов возведения
социальных объектов, выражающееся в предоставлении земельного
участка, участии в согласовании проекта и компенсации понесенных
затрат», — пояснила директор юридического департамента ГК «Эталон»
Виктория Цытрина.
Первый опыт
До сих пор примерами создания социальных объектов в формате
государственно–частного партнерства были только новые жилые районы
«Славянка» и «Новая Ижора». В 2011 и 2012 годах состоялось два
конкурса на строительство четырех школ и семи детских садов, оба
выиграли компании, входящие в ГК «Балтрос» (девелопер,
застраивающий этот район).
После ввода построенных объектов в
эксплуатацию городские власти выкупают их с рассрочкой платежей в
течение 10 лет. В этом году на выплаты структурам «Балтроса» УК
«Перемена» и «Славдорсервис» в Адресной инвестиционной программе
Петербурга заложено 750 млн рублей.
По подсчетам чиновников, по
этой схеме объекты обходятся бюджету примерно на 15% дороже, чем по
госзаказу.
Интерес к этой теме проявляли и другие застройщики. В 2013 году
о переговорах со Смольным по поводу строительства социальных
объектов в 22 кварталах в формате ГЧП заявляло руководство компании
«СПб Реновация», но до заключения договоров дело не дошло.
Трендом последних лет стало желание городских властей переложить
строительство инфраструктуры на плечи застройщиков. Обязательства
по созданию детских садов, школ и даже поликлиник за свой счет
стали практически обязательным условием для согласования крупных
девелоперских проектов.
По данным комитета по строительству, к сегодняшнему дню 102
городских застройщика уже подписали соглашения с городом о
строительстве 178 социальных объектов за свой счет. На этом фоне
инициатива по возобновлению практики заключения концессионных
соглашений с возмещением затрат выглядит разворотом в сторону
бизнеса.
http://www.dp.ru
К реконструкции детсадов город будет привлекать бизнес
В качестве примера губернатор Александр Беглов привел садик в Калининском районе, построенный «Газпромом» vk.com/kalin_spb
В пятницу Александр Беглов побывал с объездом в Калининском районе Петербурга. Тут он побывал на стройке детского садика, заехал в две больницы и посмотрел на двор нового формата. Как это было – в материале «ПД». Не больница, а комплекс Больница Святителя Луки на Чугунной улице работает с 1937 года. Последние несколько лет в учреждении идет активное переоснащение новейшим оборудованием. А в декабре должно завершиться строительство нового операционного блока на пятом этаже здания.
Как рассказал главный врач больницы Сергей Попов, модернизация учреждения идет не только за бюджетный счет: «Некоторые компании передают оборудование в дар городу. Однако без помощи Смольного, ничего бы, конечно, не вышло».
vk.com/kalin_spb
Благодаря новейшему оборудованию врачи получили возможность проводить 3D-операции, минимизируя негативные постоперационные проблемы пациентов. «90% операций, которые проходят в этой клинике, выполняются без разреза.
Благодаря 3D-технологиям врач проводит операцию очень тонкой иглой, – сообщил Сергей Попов, продемонстрировав нечто, больше похоже на нить, леску или волос. – Свои действия врачи наблюдают на экране в режиме 3D, в результате получается максимально точная картинка.
Этот метод часто показывают в кино».
Сергей Попов добавил, что на данный момент в больнице проводится около 8 тысяч операций в год, а после того, как откроется блок на пятом этаже, их число достигнет 12 тысяч. «Поскольку во время операций вмешательство минимальное, нам нет смысла долго держать людей в больнице, поэтому мы очень нуждаемся в поликлинике», – рассказал главврач.
Александр Беглов отметил, что в правительстве города активно обсуждается вопрос о покупке здания поликлиники Ленинградского оптико-механического объединения (ЛОМО), которое находится впритык к больнице Святителя Луки. «Это здание несколько лет не используется, поэтому город выкупит его, чтобы создать полноценный современный медицинский комплекс с больницей и поликлиникой», – заявил губернатор.
vk.com/kalin_spb
Всем миром
Не менее приятное впечатление на губернатора произвел и Центр амбулаторной онкологической помощи. Он начнет работу в ноябре в Городской поликлинике №112 на Тимуровской улице, 17, корпус 3.
Данный проект реализуется в рамках региональной программы «Борьба с онкологическими заболеваниями» на 2019-2024 годы.
Для эффективной борьбы с любыми болезнями нужна точная диагностика, и рак – не исключение.
В связи с этим и было принято решение создать Центр амбулаторной онкологической помощи с надежным оборудованием: магнитно-резонансным томографом (МРТ) и рентгеновским компьютерным томографом (КТ).
Реализация проекта исключительно за бюджетный счет заняла бы несколько лет, поэтому власти привлекли к работе частного инвестора – компанию «Ай-Клиник Северо-запад», которая вложила 120 миллионов рублей.
В результате в Центре будут проводиться как платные, так и бесплатные (по ОМС) исследования. Причем компания будет предоставлять городу квоту на количество бесплатных посещений. Так, до конца 2019 года выделено 1000 квот: 700 – на МРТ и 300 – на КТ.
В 2020 году будет действовать не менее 10 тысяч квот.
«Это прекрасный пример взаимодействия государства и частного бизнеса.
Для того, чтобы обеспечить горожан медицинской помощью, нам не пришлось тратить бюджетные деньги на строительство нового центра.
Частный инвестор поставил нам высокотехнологичное оборудование и выделил квоты по обслуживанию граждан по ОМС. Мы обязательно будем развивать эту практику», – сказал Александр Беглов.
Губернатор отметил, что в Петербурге работают городские, федеральные и частные медучреждения, и если гармонизировать их деятельность, то в выигрыше будут все: инвесторы получат возможность поработать на государственной площадке, Смольный сэкономит бюджетные средства, а горожане будут получать качественную медицинскую помощь.
Для того, чтобы сделать медуслуги еще доступнее, в Смольном всерьез задумались о создании единой электронной медицинской базы всех жителей города. «Необходимо уйти от бумажных документов. Надо, чтобы было удобно, чтобы человек один раз зарегистрировался в медицинской базе, и мог получить квалифицированную помощь без каких-либо бумаг.
Помимо этого у каждого жителя должна появиться электронная медицинская карта, в которой будет храниться история всех болезней пациента и их лечения. Это позволит врачам более точно диагностировать болезнь и назначать новое лечение», – считает Александр Беглов. Губернатор добавил, что на создание такой системы требуется около трех лет.
vk.com/kalin_spb
Вернем заброшку к жизни История детского сада №32 на Полюстровском проспекте, 15, также может стать удачным примером для многих других дошкольных учреждений, уверен Александр Беглов.
Владелец здания – ПАО «Газпром» – много лет не использовал объект по назначению. Однако Смольный пообещал выкупить детсад за 283,08 млн рублей в том случае, если ПАО проведет капитальный ремонт и оснастит дошкольное учреждение всем необходимым оборудованием.
В результате в Калининском районе появится современный детсад на 180 мест. «Сделка выгодна и городу, и «Газпрому». Мы получим детсад со всем необходимым оборудованием, а они – возможность капитализировать неиспользуемый объект», – сказал Александр Беглов.
Губернатор отметил, что в городе множество заброшенных детсадов, поэтому необходимо развивать практику взаимовыгодного сотрудничества с владельцами такой недвижимости. Добавим, все работы по капремонту, перепланировке и оснащению здания детсада №32, а также с подготовкой земельного участка к финальному благоустройству должны завершиться до 16 декабря этого года. Первых посетителей детсад должен принять уже в марте 2020 года. Капремонт здания идет по графику, однако Александр Беглов призвал ускорить темпы подготовки к благоустройству территории вокруг здания.
Больше света
Правительство Санкт-Петербурга много внимания уделяет благоустройству внутриквартальных территорий. С начала года в порядок были проведены 500 дворов, а до 2024 году благоустройство пройдет еще по 1,5 тысячи адресов. Кроме того, в этом году Смольный намерен потратить на дворы рекордные 6 миллиардов рублей.
Александр Беглов проинспектировал двор на проспекте Культуры, 11, благоустройство которого компания «С-Индустрия» завершила 20 октября.
В результате там появились детская игровая площадка с новейшим оборудованием, зоны отдыха со скамейками и пешеходные дорожки.
Помимо этого компания заменила асфальтовое покрытие и занизила поребрики для удобства маломобильных граждан. Эти услуги обошлись городу почти в 16,5 млн рублей.
Александр Беглов остался доволен увиденным, однако его беспокоило освещение. «Не слишком ли темно здесь вечером?», — спрашивал он у местных жителей. Те уверяли, что света хватает, однако губернатор все же обратил внимание руководства МО «Северное» на необходимость установить дополнительные объекты искусственного освещения.
Добавим, в рамках программы «Формирование комфортной городской среды» Смольный дополнительно выделил 78 млн рублей на благоустройство по четырем адресам.
vk.com/kalin_spb Мария Мельникова
Бюджет против архитектуры. В строительстве детских садов и школ экономика выходит на первое место
25 Января 2020 года Фонтанка.ру
Построенных в прошлом году в Петербурге 11 школ и 24 детских садов не хватит, чтобы ликвидировать дефицит мест. Поэтому в новых кварталах рады если что-то строят в принципе, не задумываясь особенно об архитектуре и эстетике.
Вопрос внешнего вида социальных объектов волнует всех в свете дефицита в последнюю очередь — тем более, что любые архитектурные изыски обходятся дорого, поэтому на красоте и оригинальности застройщики часто экономят.
Одним из решений видится увеличение бюджетного финансирования и использование типовых проектов, но они могут не вписаться в те кварталы, которые возводят застройщики.
Как создается облик социальных объектов, и какими они могли бы быть, выясняла «Фонтанка».
Как сообщили в комитете по строительству Санкт-Петербурга, в 2019 году в городе построили 11 школ на 8325 мест и 24 детских сада на 3713 мест.
Из них 7 школ на 5400 мест ввели за счет бюджетных средств и четыре на 2925 мест — по соглашениям с инвесторами.
По детским садам соотношение такое: 9 садов на 1600 мест построено по городской адресной инвестиционной программе, а 15 — по соглашениям с инвесторами, это еще 2113 мест.
Нормы обеспеченности местами в детских садах и школах определены в Правилах землепользования и застройки — 61 место в детсадах и 120 мест в школах на 1000 жителей, и в Смольном признают, что эта норма пока не соблюдается. Так, на последнем съезде строителей губернатор Петербурга Александр Беглов заявил о недостатке 37 тыс. мест в детских садов и 24 тыс. — в школах.
Строители отмечают, что ускорить строительство возможно, но будет связано с удорожанием социальных объектов, и мечтают, чтобы город в будущем все же взял на себя большую часть этого бремени.
Конечно, благодаря меняющимся нормативам современные садики и школы стали уже гораздо комфортнее, чем, например, 20 лет назад, но, конечно, на первый план выходит экономия, а не красота.
То, что об архитектурном облике современных садиков и школ в новых районах задумываются в последнюю очередь, неоднократно говорил даже главный архитектор города Владимир Григорьев.
— Если в жилых зданиях мера красоты и продаваемость как-то связаны, то когда речь идет о социальном участии застройщика, получается, что красота здесь никого не интересует.
А заказчик — администрация района — просто не имеет соответствующих компетенций, чтобы оценивать внешний облик и красоту таких зданий. — заявил Владимир Григорьев недавно на круглом столе «Фонтанки».
Он пояснил ,что конечно, сейчас у нас существенный дефицит мест в садах и школах, что с учетом демографических изменений грозило бы катастрофой, если бы продолжалось в том же духе.
«Поэтому было принято решение погашать этот дефицит за счет застройщиков, которые, к сожалению, приносят на согласование совершенно примитивные вещи: здания без единой детали, — отметил он, — это те объекты, что строят за свой счет и передают городу».
Сколько стоит сад построить
Сметная стоимость соцобъекта зависит от используемых материалов — точнее, от того, сколько застройщик готов на них потратить. Поэтому суммы называются разные. Так, по данным «Дальпитерстроя», в среднем строительство детского сада обходится в 200-300 млн рублей (до 500 млн рублей, в зависимости от количества детей), школы — в 1,5 млрд рублей.
По данным ГК «КВС» затраты на строительство детского сада или школы без учета проектирования составляют не менее 1,1 млн рублей за место для одного учащегося. То есть, если для школы на 875 учеников это примерно 1 млрд рублей и выше. В «Петербургской недвижимости» назвали среднюю сумму строительства в 1 млн рублей, умноженный на количество детей.
В деньги же упирается и вопрос скорости строительства школ и садиков — нынешние темпы катастрофически не успевают за растущими городскими потребностями в соцобъектах.
По словам ведущего специалиста архитектурного отдела СК «Дальпитерстрой» Юлии Гусаковой, тут есть только один способ — нагнать больше техники, задействовать больше людей, что, естественно, повлечет за собой удорожание процесса.
А упростить его, снизив минимальный набор требований, застройщик не имеет права.
По шаблону
Теоретически сэкономить можно, если не разрабатывать каждый раз проект детского сада или школы заново, а используя типовой, как в советские времена.
Если здание строится по индивидуальному проекту и получилось хорошим, его могут включить в реестр экономически эффективных объектов повторного применения. Минстроя, поясняет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ООО «Отделстрой».
Так, например, произошло с построенной компанией школой в «Новом Оккервиле» на 1600 учеников. Это крупнейшая на Северо-Западе школа, построенная по программе «Соцобоъекты в обмен на налоги», действовашей в Ленобласти.
Setl Group построила школу на 600 учеников в Кудрово в квартале «Вена» микрорайона «Семь столиц».
Проектную документацию этой школы Минстрой России признал экономически эффективной и рекомендовал ее для повторного использования, а проект на федеральном уровне признан типовым, рассказывает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
Средняя общеобразовательная школа №1, открывшаяся в 2016 году, включает спортзал, зал хореографии, актовый зал на 400 мест, столовую на 350 посадочных мест, полностью оборудованные кабинеты физики, химии, биологии, лингафонный кабинет.
– Типовые проекты, безусловно, упрощают строительство, а что касается индивидуального стиля, его можно создать не только с помощью архитектурных объемов, но за счет необычного оформления фасада, грамотно подобранного колера, цветовых акцентов, – говорит Ольга Трошева.
– А этажность, количество игровых и спортивных площадок во дворе зависят от количества мест, на которое рассчитан садик/школа.
Большинство социальных объектов Setl Group оснащены бассейнами (школы – двумя бассейнами), во всех есть спортивные залы, во дворах школ – стадионы с беговыми дорожками и местом для прыжков в длину.
– При масштабной застройке детские сады строятся по отдельным большим и, как правило, типовым проектам, – говорит Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК». – Основные проблемы такой архитектуры – её невыразительность.
«Коробчатый» стиль и максимально простые отделочные материалы – это, что обычно из себя представляет типовое здание социнфраструктуры. Проблема может быть с лёгкостью решена, если строительство таких объектов будет дотироваться из бюджета.
По его словам, в России множество амбициозных молодых архитекторов и проектировщиков, готовых с удовольствием заняться яркими выразительными проектами, которые могут стать украшением квартала или акцентами в общем облике. Пока же затраты на социальную инфраструктуру ложатся на девелопера (то есть — на покупателей квартир), на таких проектах будут экономить просто потому, что покупательная способность имеет свои объективные ограничения.
– Получается, что детские сады и школы – это продукт рынка, – пояснил Сергей Мохнарь. – Но дети – это не продукт рынка, и выходит, что детям – далеко не лучшее.
Я считаю такую практику очень странной и надеюсь, что власти пересмотрят эти принципы. Какая-то часть затрат может быть возложена на девелопера – например, строительные работы.
Но материалы и проектирование могут быть оплачены бюджетными деньгами. Эти деньги в нашем федеральном профицитном бюджете есть.
Юлия Гусакова считает, что на сегодняшний день типовых моделей как таковых все-таки нет:
– В СССР их разрабатывали проектные институты в рамках таких же типовых микрорайнов, куда они естественным образом вписывались, – пояснила она. – Другими словами, типовые модели позволяла делать типовая застройка. Сейчас такого нет – у застройщика есть некое пятно под соцобъект, под это пятно и делается проект, поэтому все индивидуально.
Даже если мы пытаемся сделать какой-то особенно удачный проект типовой моделью (например, проект нашей школы в Шушарах мы сейчас взяли за основу для школы в Леносветовском), все равно приходится его изменять, адаптировать под участок. Это влечет и изменения как в архитектурных решениях, так и во всех остальных.
То есть, проект уже явно не типовой.
КГА предлагает реестр типовых проектов детских садов и школ для применения застройщиками, и такие решения используются достаточно часто, уточняет Надежда Виролайнен, главный архитектор ГК «КВС».
По ее словам, это помогает оптимизировать затраты на проектирование и сократить срок реализации .
Но это не значит, что новые школы и детские сады строятся одинаковыми – застройщик может взять за основу типовой проект и доработать его, изменить фасады, внутреннюю отделку, инженерию и другие элементы.
- Есть, что перенять
- Тем не менее, детские сады меняются, большинство новинок в «начинке» приходит к нам традиционно из-за рубежа. В их числе Юлия Гусакова отметила эко-технологии:
- – Это игровые площадки с использованием дерева, оформленные в едином стиле со всем проектом, сохранение элементов окружающей среды при строительстве зданий – например, если детский сад или школа строятся неподалеку от берега реки или рядом с парком, то застройщику следует сохранить взрослые деревья, укрепить и оформить береговую линию, бережно «законсервировав» элементы ландшафта, создать прогулочную зону.
Из нововведений отмечают требование об обязательном наличии бассейна, также проект должен обеспечить доступную среду для маломобильных групп населения — это отдельный спортзал для детей с инвалидностью, специально оборудованные раздевалки, душевые и т.д., подъезды пандусы, расширенные проемы, лифты.
– В финских школах, например, более домашняя уютная атмосфера – у детей нет формы, они ходят в школе без обуви, – поделилась впечатлениями Надежда Виролайнен. – У них более свободная посадка и меньше ребят в классе, поэтому учитель на уроке может индивидуально поработать с каждым.
Особенно впечатлило пространство для музыкальных занятий – детей учат играть на музыкальных инструментах прямо внутри школы, есть также специальный зал для хорового пения. Такие решения хотелось бы применять и в наших школах, чтобы было больше культурно-просветительской работы – музыка, изобразительное искусство.
Важен также спорт, но сейчас в наших учебных заведениях ему стали уделять больше внимания, и это, безусловно, позитивный момент.
– В зарубежном опыте, в первую очередь, подкупает особое отношение к таким объектам, – говорит Екатерина Кутева, генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект». – Если взять, к примеру, европейские страны, то каждый детский сад там рассматривается как домик для ребенка.
Это может быть здание в стиле домика Карлсона или живописного сарая на берегу реки. Социальный объектам там – это не комбинат по производству здоровых детей, а кусочек детства, его важная часть. Если подходить к строительству детских садов в таком ключе, то каждый объект будет уникальным.
Почему они так выглядят
По словам Надежды Виролайнен, фасады социальных объектов, особенно детских садов, как правило, отличает яркость:
– Мы стремимся найти такое архитектурное решение, чтобы оно было интересным внешне и гармонировало с окружающей застройкой. Сам архитектурный облик должен быть позитивным, притягательным для детей, но не кричащим.
Например, детский сад в нашем микрорайоне «Новое Сертолово» построен на возвышении, он акцентирован цветом и является центром композиции квартала. Яркий разнообъемный фасад украшен граффити с мультипликационными героями – все это создает дружелюбную атмосферу, и ребенок с радостью идет в детский сад.
Внутреннее планирование и отделка достаточно типовые, поскольку все помещения создаются по номенклатуре требований.
– Выбор архитектурного проекта зависит, прежде всего, от окружающей застройки, – поясняет Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина». – Социальные объекты должны вписываться в ЖК, составляя с ним единый ансамбль.
Что касается типовых проектов, то часто они все же требуют корректировки в зависимости от участка и конфигурации окружающей застройки, чтобы соблюсти требования по инсоляции и другие нормы. Наша компания рассматривает процесс выбора архитектурных проектов детских садов и школ в том числе и как возможность органично разнообразить облик квартала.
Например, в сентябре на улице Федора Абрамова открылась третья в жилом районе школа на 825 учеников – площадью 22 тыс. кв. м.
А по словам Екатерины Кутевой, основным фактором при разработке проекта все же является бюджет. Но при любом объеме средств архитекторы стараются сделать объект максимально интересным, исходя из имеющихся у них возможностей – предложить оригинальное цветовое решение фасада и нетиповой дизайн интерьеров.
– Очень интересные проекты детских садов есть в Москве – например, детский сад круглой формы, – говорит Кутева.
– Но часто проектировщики и застройщики страдают другой крайностью – в погоне за оригинальностью делают фасад настолько разноцветным, что это превращается в безвкусицу и диссонирует с окружающими постройками.
Яркие краски и аляповатость сегодня становятся неким штампом, который применяют к месту и не к месту.
При этом эксперт отметила появление архитектурных новаций в облике детских садов – застройщики все же стараются уйти от безликой «коробки», даже если работают по типовому проекту.
Также последние изменения в законодательстве разрешили строительство детсадов высотой до трех этажей и школ высотой до пяти этажей, что позволит сделать постройки более компактными, освободив часть территории под более интересное благоустройство.
Встроенный или отдельный?
Сегодня не везде можно разместить отдельно стоящий детский сад – в районах с плотной застройкой территорий под возведение сада не хватает, считает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг». Поэтому встроенный детский сад часто – единственное решение проблемы.
– Да, это дополнительная нагрузка на проект, ведь окупить вложения в соцобъект достаточно сложно, – говорит Анастасия Новгородская. – Однако, как дополнительная опция для жильцов этого дома – огромный плюс.
Тем не менее, технические характеристики жилых комплексов не всегда позволяют разместить встроенные детские сады. Одно из главных требований для детского сада – его обстановка должна быть максимально комфортной и безопасной для детей.
Нужно учесть нормы, разные для каждого помещения: спальни, музыкального класса или физкультурного зала. И совмещать их нельзя.
По мнению Надежды Виролайнен, исходя из затрат, встроенные детские сады могут выигрывать, но по функциональности предпочтительнее все же отдельно стоящий садик.
Вокруг можно сформировать разнообразные прогулочные, игровые зоны, причем так, что для каждой группы детей будет выделен свой участок.
Когда садик встроенный, например, в жилую часть, это может ограничивать благоустройство, влияет на перемещение жителей во дворе дома, мешает обустраивать проезд для машин экстренных служб, а его коммуникации идут через жилую часть, что скажется на планировках квартир.
Встроенные детские сады, как правило меньше отдельно стоящих и проектируются при недостатке территории под строительство: часто, если жилой комплекс возводится в обжитом районе со сложившейся застройкой. Например, девелопер Setl Group в 2019 году сдал ЖК«МореОкеан» в Приморском районе, в составе которого два дома и два встроенно-пристроенных детских сада совокупно на 120 мест.
– Если сравнить встроенный и отдельно стоящий детский сад сопоставимых параметров, то строительство встроенного объекта в пересчете на одно место не будет дешевле, – считает Дмитрий Калинин. – На мой взгляд, встроенные детские сады могут возводиться в условиях дефицита земли. В проектах КОТ есть возможность заблаговременно распределить по району всю необходимую инфраструктуру.
Есть также разные мнения относительно того, что лучше — построить один большой детский сад или школу на весь микрорайон или каждому девелоперу возводить менее масштабные объекты на своем участке.
– Застройщикам выгоднее работать с укрупненными объектами, – говорит Екатерина Кутева.
– Но помимо экономической целесообразности, они ориентируются на параметр доступности – нормативное расстояние от жилого дома до детского сада не должно превышать 300 метров, а по пути к детскому саду вы не должны пересекать улицы. В связи с этим, в некоторых крупных проектах требуется несколько небольших детских садов в разных концах участка.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»