Чиновникам будет проще расстаться с людьми, которые арендовали государственное или муниципальное имущество, но не платят за него вовремя — арендодатели смогут расторгнуть договор с ними в одностороннем порядке. Такую федеральную инициативу депутаты Заксобрания Санкт-Петербурга приняли в первом чтении 31 марта.
Сейчас, если арендаторы не платят в срок за съём помещений у города, например для ведения бизнеса, то арендодатель после письменных предупреждений о необходимости вернуть долг может объявить о намерении расторгнуть договор с нарушителем.
В России приватизировали только 25% госимущества от плана на 2017-2019 годы
Как отметил автор законопроекта, председатель комитета Заксобрания по законодательству Денис Четырбок, по действующим правилам Росреестру для государственной регистрации прекращения аренды нужны два заявления — и от арендодателя, и от того, кто арендует имущество.
«Вряд ли от нарушителя стоит ожидать добровольной подачи соответствующего заявления, — сказал он на пленарном заседании.
— Конечно, они его не подают, и более того, ещё и обращаются в суд, где оспаривают решение о расторжении договора аренды.
Как следствие, мы видим рост числа исковых производств, увеличение сроков вовлечения недвижимого имущества в гражданский оборот, убытки для арендодателей, в том числе снижение доходов бюджетов».
• Договоры аренды лесных участков могут разрешить расторгать в одностороннем порядке
Поэтому депутаты предложили внести изменения в Закон «О государственной регистрации недвижимости», которые позволят органу, сдающего госимущество в аренду, — на примере Петербурга это правительственный комитет имущественных отношений — в одностороннем порядке подать заявление в Росреестр. При этом ему нужно предъявить документы, которые подтверждают, что арендатора предупреждали о задолженности по арендной плате.
- «Такой подход позволит искоренить практику злоупотреблений арендаторов своими правами и позволит эффективно распоряжаться данным имуществом», — считает Четырбок.
- Депутат добавил, что на законопроект дал положительное заключение Совет законодателей при Федеральном Собрании.
- Также читайте о том, какие законы вступают в силу в июле.
Власти Москвы и Петербурга смогут расторгать инвестконтракты в одностороннем порядке
Госдума приняла в третьем чтении закон об одностороннем расторжении городскими властями заключенных ранее строительных контрактов. Основанием для этого могут стать нарушения условий договора или существенное изменение обстоятельств.
- Закон касается инвестконтрактов или договоров аренды земельных участков по
строительству в Москве и Санкт-Петербурге недвижимости с последующим
распределением ее площадей, заключенных до 1 января 2011 года. - Согласно принятому закону, к существенным нарушениям условий договора
относятся нарушения сроков работ, а также отсутствие разрешения на
строительство или реконструкцию объекта по истечении пяти лет со дня заключения
договора. - Существенным изменением обстоятельств для расторжения договора в
одностороннем порядке закон признает невозможность предоставления застройщику
земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства,
а также если на земельный участок или находящийся на нем объект недвижимого
имущества заявляют свои права третьи лица, которые препятствуют работам,
передает РИА Новости.
Такой договор считается расторгнутым в течение одного месяца со дня
направления соответствующего уведомления. Соответствующие поправки вносятся в
закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных
вложений».
В 2011 году московские власти отменили 43% инвестконтрактов, заключенных
администрацией Юрия Лужкова. С ноября 2010 года чиновники провели ревизию 800
договоров с застройщиками и в итоге решили прекратить 344 из проверенных
контрактов.
По словам мэра Москвы Сергея Собянина, среди отмененных были
проекты точечной застройки на территории жилых микрорайонов, а также проекты, которые шли «вразрез со всеми здравыми принципами градостроительной
политики города, ухудшали и транспортную ситуацию, и комфортность проживания
граждан».
Прекращенные контракты предполагали строительство в общей сложности 560
новых зданий на 7,5 млн квадратных метров и более 2,5 млн «квадратов»
торгово-офисных комплексов в центре города. Всего в городе на момент смены
администрации действовало 1305 контрактов. Сейчас остаются в силе разрешения на
строительство 38 млн квадратных метров недвижимости, пишут
«Ведомости».
Ранее сообщалось, что отмена инвестконтрактов будет стоить Москве 15,5 млрд
рублей — такая сумма запланирована в столичном бюджете на ближайшие 4 года для
компенсаций по расторгнутым контрактам на строительство объектов
недвижимости.
Право органов власти города Москвы на одностороннее расторжение договоров аренды земельных участков. Могут ли добросовестные арендаторы рассчитывать на судебную защиту?
В апреле 2012 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 25.10.
2005 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», предоставляющие право органам исполнительной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в одностороннем порядке расторгать договоры аренды земельных участков, предоставленных для целей строительства/реконструкции, заключенные до 01 января 2011 года, в случаях существенного нарушения условий договора арендатором и/или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом, существенными нарушениями условий является неосуществление строительства в срок, указанный в договоре, разрешение на строительство либо отсутствие разрешения на строительство по истечение пяти лет с даты заключения договора, в случае, если срок строительства в договоре не указан. При этом, договор считается расторгнутым с даты направления арендатором уведомления о расторжении.
Единственным способом для арендатора сохранить права на земельный участок является обращение в суд за признанием недействительной односторонней сделки по расторжению договора.
Однако, имеющаяся судебная практика по такого рода спорам показывает, что позиция судов сводится к признанию положений п. 22 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» императивной нормой, наделяющей орган власти безапелляционным правом на расторжение договоров аренды.
И такую позицию поддержала тройка судей Высшего арбитражного суда, при рассмотрении надзорной жалобы по делу №А40-108226/12, отказав в передаче в Президиум жалобы с позицией: «Доводы о том, что обществом совершались действия, направленные на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в связи с чем нарушение срока строительства объекта не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение, не могут быть приняты во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании заявителем положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 No137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которые квалифицируют сам факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора аренды».
Такой буквальный подход к правоприменению не учитывает реальной ситуации в стройкомплексе Москвы, открытой критики высоким руководством страны существующей системы получения застройщиками разрешительной документации, указывая на ее сложность, непрозрачность, коррупционность и длительность, признания властью проблем неразумно длительных сроков, необходимых застройщикам для выхода на площадку.
Таким образом, возникла устойчивая практика, при которой право на судебную защиту, гарантированное Конституцией, оказалось лишь правом на обращение в суд, т. к.
в данной ситуации отсутствует необходимость устанавливать конкретные обстоятельства и определять, имел ли возможность арендатор соблюсти установленные в договоре сроки. Исход судебного разбирательства всегда будет один.
При этом в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и, исходя из общего принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При наблюдаемом подходе ни о каком обеспечении баланса речи быть не может.
На текущий момент арбитражными судами рассматривается более 40 дел по обжалованию одностороннего расторжения договора аренды. По неофициальной информации, Департамент городского имущества г. Москвы реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды в отношении еще чуть больше ста договоров аренды.
Имеющее место злоупотребление правом Департаментом имущества города Москвы и формальный подход судов к рассмотрению исков наносит удар по большой части стройкомплекса Москвы.
Пострадавшие компании, годами инвестирующие в землю, в градостроительную подготовку территории, и годами ожидавшие возможности выйти на площадку, понесли реальные невосполнимые убытки, которые в ряде случаев могут привести к банкротству участников реального сектора экономики.
По нашему мнению, с учетом той ситуации, которая реально существовала в регулировании градостроительной деятельности до 01 января 2011 года и после этой даты, при применении данной нормы необходимо предусмотреть возможность фильтрации добросовестных арендаторов, предпринимавших попытки для получения исходно-разрешительной документации, разрешения на строительства и, собственно, строительства от арендаторов, которые действительно не были заинтересованы в освоении земельного участка, переложив бремя доказывания своей добросовестности на арендатора путем его обращения в суд.
В сложившейся ситуации необходимо незамедлительно начать диалог с органами исполнительной власти г. Москвы на предмет изменения их уполномоченными органами подхода при применении вышеуказанной нормы, а также, обратиться в Конституционный суд с жалобой на нарушение конституционных прав и свобод граждан при применении указанной нормы.
В целях обсуждения влияния новеллы на инвестиционный климат в Москве, а также правовых аспектов ее применения Ассоциация менеджеров России (АМР) организует круглый стол «Право органов власти города Москвы на одностороннее расторжение договоров аренды земельных участков: мнение власти, бизнеса и юристов», который состоится 13 декабря 2013 года в ММДЦ «Москва-Сити», в рамках Комитета по правовому сопровождению и защите бизнеса. К участию приглашены представители Госдумы РФ, Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контроля в области долевого строительства, арбитражных судов, Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, инвесторов-застройщиков.
По всем вопросам, связанным с участием в мероприятии, пожалуйста, обращайтесь к менеджеру Департамента стратегических коммуникаций Александру Ноздрачеву по телефону (499) 271-34-41/42 или электронной почте a.nozdrachev@amr.ru.
Вс разъяснил вопрос об аренде земли под мкд, построенным с участием дольщиков
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.
В марте 2011 г. Департамент и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» заключили договор аренды земельного участка площадью в 2,4 га для строительства многоквартирного жилого дома.
В отношении участка в ЕГРН были внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу застройщика и в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства.
Впоследствии дом был построен и введен в эксплуатацию.
В июне 2014 г. арендный договор был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора.
Однако ведомство приостановило регистрацию со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Закона об участи в долевом строительстве.
Впоследствии заявителю было отказано в госрегистрации соглашения, что явилось основанием для его обращения в суд.
Сначала арбитражный суд и апелляция удовлетворили требования Департамента, однако окружной суд отменил их судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение.
В дальнейшем первая инстанция, а затем и апелляция вновь признали незаконным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка. На госорган была возложена обязанность осуществить необходимое действие.
Как следовало из судебных решений, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, Департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (ст. 413 ГК РФ).
Тем не менее суд округа не согласился с такой позицией нижестоящих судов и отменил их судебные акты, отказав в удовлетворении заявленных Департаментом требований.
В частности, он указал на необходимость применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.
Окружной суд также сослался на отсутствие в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26 июня 2014 г.
и государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, случившуюся также спустя несколько лет (в 2017 г.) после заключения этого соглашения. При этом кассация отметила наличие в ЕГРН в отношении земельного участка, зарегистрированного до 1 ноября 2018 г., ограничения (обременения) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя.
В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент сослался на нарушение судом округа норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела № А53-23224/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является госрегистрацией неразрывно связанных с ним прав общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. В свою очередь, в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как пояснил Суд, возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Так, Законом об участии в долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников таких правоотношений.
«В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13). Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.
Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа.
При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2020 г.
№ 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.
Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома.
«Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26 июня 2014 г., окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст.
14 Закона № 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не имелось. Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2020 г.
по делу № А53-38414/2019», – заключил ВС РФ и отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков полагает, что Верховный Суд достаточно подробно расписал порядок применения спорной нормы, чтобы впредь лишний раз на нем не останавливаться: «Громоздкая сама по себе правовая конструкция, сопряженная с коллизией, возникшей с жилищным законодательством, детально расписана этим судом».
По мнению эксперта, определение ВС интересно тем, что демонстрирует подход к оценке работы конкретного кассационного суда, который, что также интересно, допустил в своей практике два противоположных подхода.
«Следует обратить внимание на то, что Верховный Суд в своем определении сослался на позицию того же самого кассационного суда, чье постановление отменил. Сложилась ситуация, при которой кассация сначала приняла решение об отказе в удовлетворении требований, а затем изменила свой подход в аналогичной ситуации.
Верховный Суд не только обратил внимание на ошибки в правоприменении, но и лишний раз напомнил о необходимости следовать единству правоприменительной практики», – заключил Виктор Глушаков.
Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко отметил, что определение Верховного Суда законно и обоснованно. «К сожалению, это не то определение, которое двигает вперед судебную практику, а то, которое исправляет курьезные ошибки нижестоящих судов. Дело в том, что Арбитражный суд Северо-Кавказского округа разрешает спор по старой редакции п. 8.1 ст.
13 Закона о долевом участии в строительстве, без учета поправок, внесенных Законом 13 июля 2020 г. ВС РФ поправляет окружной суд, отменяет его постановление, оставляя в силе судебные акты нижестоящих судов, которые за поправками в закон следят более внимательно, т.е.
причина судебной ошибки окружного суда кроется лишь в том, что этот суд не следит за изменениями действующего законодательства», – пояснил он.
По словам эксперта, особенно забавно, что Верховный Суд в качестве примера правильного подхода приводит постановление того же АС Северо-Кавказского округа, но вынесенное немногим более месяца спустя после выхода отмененного постановления – 16 сентября 2020 г.
по делу № А53-38414/2019, причем оба постановления были вынесены с участием одних и тех же судей (Виктор Анциферов и Андрей Мещерин), менялся только председательствующий. «Если отмененное постановление было вынесено под руководством судьи Натальи Мазуровой, то “образцовое” – под председательством судьи Виталия Епифанова.
В целом на практику определение ВС РФ не повлияет, значение его будет сугубо воспитательным и сугубо внутри АС Северо-Кавказского округа», – подытожил Сергей Радченко.
Москва расторгает договоры аренды из-за затянувшихся строек
Градостроительно-земельная комиссия согласилась с расторжением четырех договоров аренды земельных участков, заключенных на строительство различных объектов. Основная причина расторжения — истечение срока действия договоров и длительное неосвоение земельных участков, сообщили в Москомстройинвесте.
Согласно ст. 610 Гражданского кодекса, арендатор может продолжить пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя — договор, таким образом, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора посредством направления уведомления.
Так, договор аренды земли по адресу: ул. 1-я Останкинская, вл. 43-55 был расторгнут по инициативе инвестора.
Ранее на этой площадке в 1 га инвестор планировал построить многофункциональный паркинг, позже изменил свое решение в пользу строительства торгово-развлекательного центра, но впоследствии и от этой идеи застройщик также отказался. Сегодня на указанной территории обустроены гостевая стоянка и платная парковка.
В дальнейшем земельный участок планируется реализовать на торгах под строительство физкультурно-оздоровительного центра с бассейном.
Еще два земельных участка по адресам: ул. Дорожная, вл. 3 и ул. Дорожная, вл. 3, корп. 4 в дальнейшем будут выставлены на торги под объекты промышленного назначения.
На первом участке площадью 0,09 га должна была появиться площадка централизованного сбора, сортировки и временного хранения отработанных ламп.
Инвестор ООО «Научно-производственное предприятие «Экотром Ртутная безопасность» заключил договор аренды в январе 2007 года, но не зарегистрировал его, не получил заключение Мосгосэкспертизы и разрешение на строительство.
На соседнем участке площадью 0,25 га должна была разместиться производственно-складская база вторичного сырья. Инвестор заключил договор сроком до мая 2003 года, но так и не оформил градостроительный план земельного участка и не получил ни заключение Мосгосэкспертизы, ни разрешение на строительство.
Четвертый договор, который также решено расторгнуть, был оформлен на участок по адресу: бульвар Дмитрия Донского, вл. 8 (ЮЗАО). Здесь планировалось разместить магазин шаговой доступности. Однако после расторжения договора нового строительства на этой площадке не планируется, участок будет озеленен и благоустроен.
Информационная служба портала
Депутат Мосгордумы: Закон о праве арендаторов досрочно расторгать договор упростит разрешение споров
Закон о праве арендаторов досрочно расторгать договор в одностороннем порядке позволит избежать конфликтов с арендодателями. Об этом в беседе с журналистами агентства городских новостей «Москва» рассказал депутат столичного парламента Валерий Головченко.
По его словам, данный закон предусматривает определенные послабления для арендаторов, вместе с тем он отслеживает интересы арендодателей. «Что было бы, если бы его (закона) не было? Так бы люди в суде отстаивали свои права. Да, хорошо, что он временный. Когда все нормализуется, мы должны обратно вернуться к нормальной жизни», — считает Головченко.
Депутат подчеркнул, что принятый закон облегчит разрешение конфликтов между арендодателями и арендаторами.
«То, что упростит разрешение конфликтов, это да. Но я был и остаюсь сторонником недопущения конфликтов и ведения переговоров. То есть стороны должны садиться за стол переговоров, они должны слышать „боль друг друга“ и выбирать наиболее оптимальные пути решения», — пояснил Головченко.
По его словам, для арендодателей и арендаторов настали «непростые» времена. «Та ситуация, с которой мы столкнулись сейчас — вызов, который бросает нам время и нынешняя ситуация, он достаточно серьезный. Это была проверка этих отношений.
Я знаю огромное количество примеров, когда арендодатели просто говорили „оплачивайте коммуналку“ и все, потому что они были заинтересованы в арендаторе. И точно так же арендатор говорил, что я не хочу уезжать, я верю, что это все закончится, и мне нужно будет работать дальше, поэтому давай договоримся о каких-то каникулах, каких-то рассрочках.
И люди находили общий язык», — сказал ог. Однако, подчеркнул депутат, когда одна из сторон пытается манипулировать другой, ссылаясь на коронавирус, форс-мажор, это неправильно.
Напомним, что Совет Федерации одобрил закон о праве арендаторов недвижимости досрочно расторгать договор в одностороннем порядке. Данная мера была предложена на фоне пандемии коронавируса. Закон будет действовать до 1 октября 2020 года. Документ входит пакет поправок о поддержке бизнеса в период пандемии.
Напомним, что «арендный» закон Госдума приняла 22 мая. Документ наделяет арендатора правом одностороннего отказа от договора. Убытки из-за расторжения соглашения возмещать не нужно — только обеспечительный платеж, если он есть. Такую возможность получили субъекты малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших областей. При оценке закона эксперты расходятся во мнении.
Власти в рамках борьбы с эпидемией приостановили работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 марта президент Владимир Путин ввел нерабочие оплачиваемые дни. Одновременно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Так, рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».
Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков.
Согласно документу, добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж.
Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.
21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.
В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции.
Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием.
Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.
Дума приняла закон о праве субъектов МСП расторгать договоры аренды без штрафов
МОСКВА, 22 мая. /ТАСС/.
Госдума на заседании в пятницу приняла в третьем чтении правительственный закон, одна из норм которого дает право пострадавшим от коронавируса предприятиям малого и среднего бизнеса досрочно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафных санкций. Такое право будет возникать только после отказа арендодателей от снижения платы, при этом обеспечительный платеж арендатору возвращаться не будет.
«В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю… арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды», — говорится в документе.
Закон распространяется на малый и средний бизнес тех отраслей, которые наиболее пострадали от коронавируса. Убытки в виде упущенной выгоды при прекращении договора с арендатора не взимаются.
Однако обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.
При этом договоренности о снижении размера арендной платы ограничиваются сроком в один год.
Ранее законопроект вызвал споры между арендаторами и арендодателями. Ко второму чтению в него были внесены поправки, которые, по мнению главы комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрея Макарова, сделали документ сбалансированным.
Изначально, согласно тексту документа, принятого в первом чтении, предполагалось, что право на одностороннее расторжение договора без взимания плат получил бы любой арендатор (не только малый и средний бизнес), потерявший более чем 50% ежемесячных доходов с момента введения в регионе в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС. При этом обеспечительный платеж подлежал бы возврату.
Продление сроков госаренды
Кроме того, закон предлагает обязать арендодателей государственного и муниципального имущества пролонгировать в 2020 году сроки аренды добросовестным арендодателям (до одного года) на прежних условиях или условиях, не ухудшающих положений арендаторов. Причем для продления срока аренды не нужно будет проводить торги или оценку рыночной стоимости объекта.
Похожие меры предусмотрены для граждан и организаций, арендующих государственные или муниципальные земельные участки. Согласно документу, срок продления не должен превышать первоначальный срок договора аренды или он составит три года, если договор заключался на срок более трех лет.
Поддержка арендодателей
- Госдума в связи с одобрением в третьем чтении закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» приняла постановление, в котором рекомендует правительству РФ проработать вместе с профильными комитетами нижней палаты парламента еще целый ряд мер поддержки граждан и бизнеса.
- В частности, Госдума рекомендует кабмину рассмотреть вопрос об обеспечении доступности в 2020 году мер господдержки субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), в том числе для обществ с ограниченной ответственностью, участниками которых являются только общероссийские общественные объединения инвалидов и (или) их отделения (территориальные подразделения), посредством организации досрочного включения в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства обществ с ограниченной ответственностью, которые должны быть включены в этот реестр с 10 августа 2020 года, а также рассмотреть возможность изменения установленных критериев отнесения хозяйствующих субъектов к субъектам МСП.
- Также нижняя палата парламента рекомендует рассмотреть дополнительные меры по санаторно-курортному лечению медицинских и иных работников, непосредственно участвующих в оказании медицинской помощи гражданам, у которых выявлена новая коронавирусная инфекция (COVID-19).
- Кроме того, депутаты рекомендуют сосредоточиться на таких вопросах, как установление особенностей реализации образовательных программ и проведения государственной итоговой аттестации, завершающей освоение основных профессиональных образовательных программ, а также порядка использования копий документов об образовании и (или) о квалификации, документов об обучении, выданных в электронной форме, в случае введения в соответствии с законодательством РФ на всей ее территории или в отдельных ее местностях чрезвычайного положения, режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
- Правительству рекомендовано проработать вопрос о предоставлении дополнительных мер господдержки арендодателям, предоставившим арендаторам отсрочку уплаты арендных платежей или снизившим их по договорам аренды зданий, сооружений, нежилых помещений или их части.
- В сфере трудового права Госдума рекомендует кабмину при установлении особенностей правового регулирования трудовых отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений обеспечить реальный и оперативный учет мнений сторон Российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений и защиту основных трудовых прав и законных интересов работников.
Эксперты прокомментировали законопроект о праве досрочного расторжения договоров аренды
НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали мнение экспертов по недвижимости о новом законопроекте, который дает право арендаторам расторгать договор аренды досрочно и в одностороннем порядке без штрафных санкций.
Госдума в первом чтении приняла законопроект о праве компаний, пострадавших от мер борьбы с коронавирусом, в одностороннем порядке расторгать договор аренды без каких-либо штрафных санкций.
Соответствующий документ размещен в базе данных нижней палаты парламента.
НЕВСКИЕ НОВОСТИ попросили экспертов прокомментировать подобные изменения в законе и их влияние на рынок. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский в беседе заявил, что возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке негативно скажется на отрасли недвижимости и смежных отраслях.
«Предлагаемые изменения создадут дисбаланс в арендных отношениях, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе нанесет ущерб отрасли недвижимости и смежным отраслям, включая строительство и банковскую систему.
Для сохранения стабильности экономики, а также для обеспечения возможности восстановления отрасли после окончания кризиса, меры поддержки, принимаемые государством, должны обеспечивать равномерное распределение нагрузки на всех участников.
К настоящему моменту на федеральном и региональном уровнях уже приняты нормы, которые в достаточной мере защищают интересы арендаторов. Сейчас требуется уточнить и сделать более прозрачными существующие механизмы, в том числе для того, чтобы арендодателям и арендаторам было проще находить взаимовыгодные решения.
Принятие же столь радикальных мер только усугубит кризис и принесет несоизмеримо больший урон отрасли и экономике в целом» , — заявил Николай Казанский.
Другое мнение озвучил генеральный директор информационно-аналитического агентства INFOline Иван Федяков. В беседе с НЕВСКИМИ НОВОСТЯМИ он предположил, что подобные меры стали лишь ответом государства на запрос бизнеса, который терпит убытки на фоне мер борьбы с коронавирусом.
«Здесь столкнулись интересы двух противоборствующих групп. Противоборствующих потому, что по факту одни дружат против других, арендодатели, против арендаторов. Здесь кооперация маловероятна потому, что одни зарабатывают на других и наоборот. На мой взгляд в поправках немного перегнули палку.
Открыв это ящик Пандоры будет очень сложно потом его обратно закрыть. С одной стороны, я считаю, правильным решение поддержать ритейлеров, которые попали сейчас в патовую ситуацию. В этом смысле некоторые арендодатели, понимая ситуацию, пытались найти компромисс, но многие просто требовали свое, как и все другие.
Но сейчас предлагая такое решение надо понимать, что рынок перевернется с ног на голову. В случае прохождения поправок будет реальный риск того, что теперь же разорятся девелоперы.
Так как часть арендаторов предпочтет расторгнуть договора ввиду того, что риск неопределенности очень велик, а торговый центр, который опустеет хотя бы на 30% потеряет интерес в глазах покупателей.
Иван Федяков предположил, что государству стоило бы заморозить отношения двух сторон бизнеса, пока ситуация не наладится, а не отдавать предпочтение одной группе, ущемляя интересы другой.
В моем понимании необходимо было просто заморозить эти отношения, их можно было бы оформить режимом форс-мажорных обстоятельств. В интересах государства было бы выгодным именно заморозить отношения.
Ведь в этом случае можно было бы спасти и одного и другого хозяйствующего субъекта.
Я боюсь, что этот законопроект, который принят в первом чтении, настолько одиозный, что его либо во втором чтении вернут на доработку, либо затянут его принятие настолько, что он станет не актуальным» , — подытожил Иван Федяков.
Алексей Субботин
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти поступили десятки исков комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) к петербургским девелоперам. На сей раз КУГИ требует не только взыскания долгов по инфраструктурным отчислениям, но и расторжения договоров аренды на инвестиционных условиях.
Общий объем просроченных обязательств перед городом к концу так называемых инвестиционных каникул (на 15 ноября 2009 года) составлял 4,3 млрд рублей, из них сегодня погашено лишь 1,4 млрд, остальные долги взыскиваются в суде.
В последнее время иски о расторжении договоров получили ООО «ЛЭК — компания №1», ЗАО «М–Индустрия», ООО «СК «Импульс» и десятки небольших компаний. «ЛЭК» вменяется долг 144 млн рублей за аренду двух участков на пр. Просвещения, где девелопер возводит жилой комплекс «Лондон парк».
«М–Индустрия» получила иски о расторжении договоров по двум участкам. На первом (2,6 га на пр. Маршала Жукова) холдинг построил 9–25–этажный жилой комплекс «Южный каскад». На втором (1,8 тыс. м2 на перекрестке Дачного пр. и пр. Ветеранов) воздвиг 25–этажный дом «Манхэттэн».
- picturegallery.b5b03fc4-fcdc-4696-b1e6-b4c625f69d3f
«Импульс» получил иск о расторжении договора аренды участка (7,3 тыс. м2) в Приморском районе. Сейчас на сайте компании заявлен только один проект в этом районе — уже построенный и сданный госкомиссии 10–16–этажный жилой комплекс «Альбатрос».
Как пояснили в КУГИ, в случае расторжения договора застройщик не сможет оформить на участок и находящиеся на нем объекты право собственности. Он не сможет ни выполнить обязательства перед дольщиками, ни получить доход от управления нежилыми помещениями.
«Вопрос находится в контролируемом режиме и, безусловно, будет урегулирован», — говорит совладелец «ЛЭК» Павел Андреев. В «М–Индустрии» уверяют, что долги настолько малы, что будут погашены до решения суда.
Получить комментарий «Импульса» на момент публикации материала возможности не было. Некоторые компании уже проиграли иски комитета. Одни давно обанкротились, другие сами отказались от проектов, остальные срочно ищут деньги на погашение долгов.
Кому это удается — выигрывают суды с КУГИ.
Смольный уже отработал практику работы с неплатежеспособными инвесторами. Их дома выставляются на аукционы с обременением в виде дольщиков и передаются на достройку другому инвестору. Обычно это касается домов низкой степени готовности с небольшим процентом проданных квартир: новый инвестор, не посягая на права дольщиков, получает прибыль с продажи свободного жилья.
На сей раз ситуация иная: например, в «Южном каскаде» у «М–Индустрии» из 813 квартир непроданной осталась одна, в «Манхэттэне» — три из 130 квартир.
Очевидно, что новых инвесторов в такие проекты привлечь не удастся и о переделе строительного рынка говорить преждевременно.
Участники рынка сходятся во мнении, что волна исков направлена исключительно на получение денег от инвесторов, а не на лишение их проектов.
«По существующей практике, если в доме есть привлекательные активы, он выставляется на торги. Если нет, дольщики создают ТСЖ и оплачивают достройку дома самостоятельно. Город берет на себя только благоустройство и подключение объекта к коммуникациям», — говорит председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко.
«Городу не нужны лузеры, когда есть компании, готовые платить. Таких компаний немного, десятка полтора.
Они не берут кредиты, чтобы кое–как доделать начатые дома, а имеют собственные деньги, чтобы начать новые проекты на новых участках.
Это как дважды два: бюджет недополучает денег, а с другой стороны, Андрей Степаненко продает участки в 4 раза дороже стартовой цены. Значит, надо забрать у одних и продать другим», — считает генеральный директор ООО «Прагма» Денис Литов.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!