По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс.
м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²).
При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
Офисная недвижимость
Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
Источник: https://nacar.ru
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы.
Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г.
, доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г.
За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.
), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²).
Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м².
В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В.
Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии.
Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс.
м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg.
Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов).
При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно.
Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г.
на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г.
, а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок.
Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г.
более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г.
, влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г.
, на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
- Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
- Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
- МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса.
Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей.
Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным.
Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
Собственники офисных центров в Петербурге теряют оптимизм, но ставки ещё не снижают
Арендаторы начали сокращать свои офисные площади
По данным JLL во 2-м квартале 2020 года запрашиваемые арендные ставки в офисных центрах Санкт-Петербурга не изменились и остались докризисном уровне. При этом объем свободных офисов увеличился на 1,3 п.п. до 7,6%, а рынок сделал первый шаг для перехода на сторону арендатора.
Прирост свободных площадей в классе А произошел в основном за счет ввода одного нового бизнес-центра (Невский пр., 1). В классе В кризисная ситуация проявляется более наглядно – сокращали офисные площади, закрывали бизнес и переезжали в более дешевые локации небольшие компании, арендующие менее 100 кв. м.
Динамика доли свободных площадей
Источник: JLL
По итогам 2-го квартала 38% всех свободных офисов приходится на два района города. В Центральном пустует около 60 000 кв.
м офисов, а освобождают их арендаторы по причине высоких арендных ставок, которые не смогли договориться о предоставлении скидок с собственниками бизнес-центров. В Московском районе свободно около 40 000 кв.
м офисов, большая часть из которых – это класс В, включая введенную в эксплуатацию в апреле третью очередь бизнес-центра «Премьер-лига».
«По нашим прогнозам в начале 2021 года средний показатель доли свободных площадей по рынку достигнет пика и составит около 12%, после чего можно ожидать постепенного сокращения.
Прогнозируется затяжной период снижения объема свободных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 года, когда восстановление рынка происходило в течение 3 лет», — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Сравнение динамики доли вакантных площадей в кризисные периоды
Источник: JLL
Запрашиваемые арендные ставки на освобождающиеся площади пока находятся на докризисном уровне, но мы прогнозируем их снижение по мере увеличения сроков экспозиции помещений на рынке, роста конкуренции среди собственников, а также снижения общего уровня спроса. Наиболее уязвимы в данной ситуации арендодатели, ориентированные на заключение краткосрочных договоров аренды.
«Рынок недвижимости достаточно инерционен. Весной закрывались сделки, начатые еще до кризиса.
Начиная с лета мы видим меньший объем нового спроса, а основная активность арендаторов направлена на пересогласование условий аренды по текущим договорам», — комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
— Одной из новых тенденций на рынке стала оптимизация офисных площадей с целью дополнительной заботы работодателей о своих сотрудниках. Ряд компаний вывели часть персонала с удаленной работы в офисы, но практикуется посменный график работы сотрудников, незакрепленные рабочие места и социальное дистанцирование, также растет спрос на коворкинги».
Члены РГУД: JLL (Jones Lang LaSalle)
Владельцев ТРК и бизнес-центров в Петербурге ожидает резкий рост налогов :: С.-Петербург :: РБК
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Налоговые платежи для владельцев коммерческой недвижимости — торговых, офисных, сервисных зданий — в Петербурге в 2021 году вырастут в среднем на 25%. Это станет следствием повышения кадастровой стоимости коммерческих объектов. Например, новая оценка недвижимости ТРЦ «Галерея» приведет к повышению налога на имущество более чем на 8 млн руб.
, подсчитали эксперты. Общая годовая налоговая нагрузка ТРК «Лето» вырастет примерно на 30 млн руб., отметили в компании. Столь существенный рост критичен для бизнеса в период эпидемии и приведет к удорожанию товаров, предупреждают владельцы объектов недвижимости.
Они просят Смольный отложить переоценку стоимости, как это сделали Москва и Ленинградская область.
Драматический рост налогов
В конце июля СПб ГБУ «Кадастровая оценка» завершило оценку петербургских объектов недвижимости, посчитав новую кадастровую стоимость. Сейчас городской бизнес знакомится с результатами предварительного отчета, выложенного на сайтах «Кадастровой оценки» и Росреестра.
Представленные цифры неприятно удивили участников рынка коммерческой недвижимости.
«Мы понимали, что кадастровая стоимость за два года вырастет, но прогнозировали, что этот рост будет на уровне двухлетней инфляции с момента предыдущей оценки», — говорит управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин.
Пересмотр кадастровой стоимости коммерческой и жилой недвижимости в сторону повышения в Петербурге впервые произошел в 2018 году, и с 1 января 2019 года налоговая нагрузка для владельцев недвижимости существенно выросла. В 2020 году проходит второй этап повышения кадастровой стоимости.
Участники рынка коммерческой недвижимости подсчитали, что в среднем рост налогов в следующем году составит 25%, что существенно с учетом эффекта пандемии. Дмитрий Желнин в качестве примера приводит расчет повышения налога для торговой и офисной недвижимости.
По предварительным данным, стоимость земли под ТРЦ «Галерея» на Лиговском проспекте вырастет, по кадастровой оценке, с 735,7 млн до 1,18 млрд руб., а самого здания — более чем на 2 млрд руб. до почти 14 млрд. Для объектов офисной недвижимости возможны варианты.
К примеру, кадастровая стоимость земельного участка под «Лахта-Центром» увеличится с 254 до 813 млн руб., однако кадастровая стоимость самого объекта уменьшится более чем на 19 млрд. руб.
Второй важный фактор, влияющий на расходы при владении недвижимостью — это ставки налога. «В Петербурге ставка налога на имущество организаций в 2021 году вырастет с текущих 1,25% до 1,5%.
Так, владелец ТРЦ «Галерея» при кадастровой стоимости объекта 735,7 млн и ставке 1,25% заплатит в 2020 году 9,19 млн рублей налога.
А уже в 2021 году при стоимости объекта 1,18 млрд и ставке 1,5% — 17,7 млн рублей, то есть на 8,5 млн больше», — подсчитал Дмитрий Желнин.
Генеральный директор ТК «Невский Центр» Дарья Ветрова рассказала, что налоговые расходы компании по зданию с 1 января 2020 года по сравнению с 2019 годом увеличились на 25%. Сумма к уплате в 2021 году будет почти в 1,84 раза больше суммы оплаченной в 2019 году. По земельному налогу в случае переоценки кадастровой стоимости, этот рост в 2021 году по сравнению с 2020 годом составит 46,55%.
Директор по правовым вопросам MALLTECH (владеет и осуществляет управление ТРК «Лето») Антон Калинин рассказал, что для ТРК «Лето» налоговая нагрузка возрастет с 39,016 млн рублей в год до 67,937 млн рублей, то есть почти на 30 млн (45%).
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости в этом году проходит в городах федерального значения. Кроме Петербурга, это Москва и Севастополь.
Однако, мэр Москвы Сергей Собянин решил из-за влияния пандемии перенести оценку на следующий год, чем формально нарушил федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», но совершил значительный «налоговый маневр» в сторону владельцев недвижимости. В 2019 году переоценка кадастровой стоимости происходила во многих регионах России, в том числе и Ленобласти.
Однако губернатор Ленобласти Александр Дрозденко решил не утверждать новую кадастровую стоимость в прошлом году, чтобы для бизнеса в этом году не выросла налоговая нагрузка. Участники рынка связывают это с предстоящими выборами в регионе.
Бизнес бьет тревогу
Петербургский бизнес также просит не повышать налоги в 2021 году. «Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы губернатор принял справедливое и взвешенное решение относительно кадастровой стоимости.
Налоги за последнее время и так выросли в два раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платежеспособного населения существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фудкорты, офисные помещения пустуют — компании перешли на дистанционную работу.
Спрос на торговую и офисную недвижимость падает», — говорят в УК «Адамант».
По словам генерального директора ТК «Невский Центр» Дарьи Ветровой, из-за того, что торговые центры города были закрыты четыре месяца, все они нуждаются в любой поддержке со стороны государства, включая снижение кадастровой стоимости.
А мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в 2020-2021 году был одной из мер поддержки бизнеса, о которой просили владельцы ТРК в рамках своего коллективного обращения к губернатору Петербурга Александру Беглову во время пандемии.
Собственники торговой недвижимости подчеркивают, что они и так снижают арендную плату для арендаторов непосредственно по просьбе правительства и губернатора.
При этом сфера ретейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам, и кредитная нагрузка для нее никак не уменьшается.
«Получается, что, с одной стороны, город просит нас пойти на уступки арендаторам, а с другой — затягивает налоговую петлю для торговых комплексов.
В очередной раз хотим напомнить губернатору города, что наша отрасль не попала в список пострадавших, хотя убытки от простоя были колоссальными. Мы просим губернатора не вводить новую кадастровую стоимость на объекты коммерческой недвижимости минимум два года», — рассказали в УК «Адамант», подчеркивая, что в противном случае компания готова оспаривать это решение в судебном порядке.
«В соответствии с 98-м федеральным законом мы давали скидки и отсрочки по оплате арендаторам в период пандемии. Взамен нам обещали снизить налог на имущество. А в результате не только не снизили, но и повысили.
И удивительна очередная переоценка кадастровой стоимости: мы уже оспаривали ее в комиссии в 2018 году, но в новом письме Росреестра стоимость некоторых объектов увеличилась в несколько раз», — говорит финансовый директор ФХК «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор») Андрей Ростовцев.
Участники рынка подчеркивают, что в любом случае повышение налогов вызовет рост арендных ставок, что в свою очередь приведет к удорожанию товаров.
Проверить до 27 августа
По оценке компании «Митсан Консалтинг», в 2020 году в Петербурге проходят новую государственную кадастровую оценку (ГКО) более 3 млн объектов недвижимости. По подсчетам Андрея Ростовцева, после повышения налоговой ставки и переоценки кадастровой стоимости объектов, размер платежей в бюджет увеличится на 35%.
В настоящее время на сайтах СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и Росреестра уже опубликован предварительный отчет об итогах государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости.
Собственники могут проверить и внести изменения до 27 августа 2020 года. Это срок окончания периода внесения замечаний, исправлений и дополнений.
После этой даты оспорить сделанную госучреждением оценку можно будет только через суд, как это делали некоторые компании в 2018 году при первом повышении кадастровой стоимости.
Собственники теряют арендаторов
Затянувшийся на фоне роста распространения COVID-19 кризис и новые ограничения городских властей продолжают оказывать негативное воздействие на рынки коммерческой недвижимости.
Так, спрос на помещения стрит-ритейла в Москве сократился почти на треть, а вакантность продолжает расти. Несмотря на то что собственники торговой недвижимости пока предпочитают идти лишь на временные уступки арендаторам, средние цены на помещения все же снижаются.
Падение начали ставки и на наиболее стабильном, офисном, рынке — правда, пока только в Санкт-Петербурге.
Новая волна ограничений на работу в Москве и Санкт-Петербурге приведет к ухудшению динамики в сегменте стрит-ритейла, прогнозируют консультанты рынка недвижимости.
Так, руководитель отдела стрит-ритейла JLL Екатерина Подлесных ждет роста доли вакантных площадей в Москве: ни арендаторы, ни собственники пока не понимают, когда действующие ограничения будут сняты и покупательская активность восстановится, общая неопределенность на этом фоне сохраняется.
Она поясняет, что традиционно заведения общепита, занимающие значительную долю торговых площадей на улицах, ждут декабрь как период высокой выручки и корпоративов, но в этом году заработать им не удастся.
Стрит-ритейл теряет арендаторов
Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова отмечает, что доля вакантных помещений на центральных торговых улицах Москвы сейчас составляет 14,4%.
За минувшие полгода это значение уже выросло на 6,2 процентного пункта, к чему привели приостановка ритейлерами программ развития и вынужденные закрытия магазинов и заведений общепита из-за снижения оборотов.
По итогам года, по мнению госпожи Назаровой, этот показатель может достигнуть 15%. Согласно оценкам CBRE, размер средних ставок аренды в Москве относительно первого квартала снизился на 5–13%.
Максимальное падение эксперт отмечает на Покровке и Арбате — на 13%, на Никольской значение сократилось в среднем на 12%, на Новом Арбате — на 11%. Но в топовых локациях, по словам эксперта, значения в основном остались прежними.
На этом фоне собственники были вынуждены начать новый раунд переговоров с арендаторами.
Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко рассказывает, что часть действующих арендаторов в сентябре вернулись на полную ставку аренды, но на ноябрь и декабрь вновь попросили скидки, подтверждая снижение выручки из-за новой волны ограничений в Москве. «Мы пересматриваем аренду на короткие сроки, до апреля 2021 года, о переподписании договоров на новых условиях речь не идет»,— поясняет она.
В целом спрос на объекты стрит-ритейла, по наблюдениям госпожи Буренко, сократился на 30% относительно аналогичного периода 2019 года — похожую динамику рынок наблюдал в апреле.
Хотя в целом, по ее словам, ситуация стабилизировалась, дальнейшего роста вакантности эксперт не ждет. На этом фоне для новых арендаторов, по мнению госпожи Подлесных, запрашиваемые ставки все же снизились в большинстве торговых коридоров. «Чуть лучше дела обстоят около транспортных узлов и в густонаселенных районах, хуже — в туристических локациях»,— поясняет она.
В Санкт-Петербурге, по мнению руководителя отдела исследований Maris Алены Волобуевой, на фоне новых ограничений потери работающего в стрит-ритейле бизнеса будут сопоставимы с эффектом от весеннего локдауна.
Тяжелее всего кризис, на ее взгляд, переживают торговые зоны Невского проспекта (от канала Грибоедова до станции метро «Площадь Восстания») и Садовой улицы — они не демонстрировали признаков восстановления летом из-за падения туристического потока и общего снижения пешеходного трафика.
«Не все арендодатели готовы мириться с новыми экономическими реалиями и снижать ставки»,— добавляет она. Но на окраинах, по словам эксперта, ситуация складывается лучше.
Екатерина Подлесных добавляет, что новые арендаторы на Невском проспекте занимают освободившиеся помещения по договорам краткосрочной аренды.
Госпожа Подлесных ждет, что в первом квартале следующего года будет больше закрытий заведений общепита, чем обычно, а на весну в Москве придется пик вакантности в стрит-ритейле — 15%, в Санкт-Петербурге значение может достигнуть 12–15%.
Эксперт связывает это с невозможностью строить прогнозы: вряд ли туристический поток и потребительская активность восстановятся уже летом 2021 года. Это закономерно приведет к снижению арендных ставок еще на 5–10% в Москве.
В Санкт-Петербурге, по прогнозу эксперта, ставки тоже вряд ли восстановятся до докризисного уровня в течение всего 2021 года, скорее всего, значения зафиксируются на текущем уровне.
В качестве примера госпожа Подлесных приводит Невский проспект, где максимальное значение за год снизилось с 13 тыс. руб. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.
Офисы становятся дешевле
Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина рассказывает, что в торговых центрах по существующим договорам пока продлевается практика предоставления скидок арендаторам: решения принимаются в индивидуальном порядке исходя из динамики посещаемости торгцентра и оборотов конкретного арендатора. Вносить существенные изменения в договоры собственники, по ее словам, не готовы, ограничиваясь краткосрочными дисконтами на два-три месяца с возможностью продления.
В общей сложности, по прогнозам Cushman & Wakefield, вакантность в торговых центрах к концу года может достигнуть 10–11%, в то время как в его начале речь шла о 7,6%.
Стабилизироваться ситуация на рынке торговой недвижимости, по прогнозам госпожи Дивиной, сможет только в конце следующего года. В первом квартале активность торговых операторов будет оставаться очень низкой: открывать новые магазины они готовы только на очень лояльных условиях.
На более стабильный офисный рынок начавшийся кризис также оказал заметное влияние: согласно прогнозам Knight Frank, в Москве в этом году девелоперы сдадут только 240–280 тыс. кв. м новых бизнес-центров, это на 30% ниже аналогичного значения прошлого года.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что девелоперы приостановили ввод, наблюдая за поведением арендаторов. Благодаря этому вакантность растет незначительно: в классе А в Москве к концу года она может составить 10,8% против 9,4% в начале.
Уровень арендных ставок в классе А с начала года вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в классе В сократился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Консультанты ждут, что к концу года значения немного увеличатся.
Мария Зимина констатирует, что спрос на офисы со стороны арендаторов есть, но предпосылок к его восстановлению до докризисного уровня нет.
Аналогично ситуация развивается в Санкт-Петербурге. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что спрос на офисы сейчас менее активный, чем годом ранее.
При этом большей популярностью у арендаторов пользуются помещения класса В: оптимизируя расходы, бизнес мигрирует из более дорогих помещений в доступные.
Замдиректора департамента услуг для арендаторов офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева добавляет, что собственники бизнес-центров в городе, стараясь оставаться конкурентоспособными, снижают цены.
Так, по итогам третьего квартала года средняя ставка сократилась на 3,2%, до 1,17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц — это сопоставимо с уровнем 2018 года. К концу года, согласно прогнозам госпожи Горячевой, вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга составит 7,5% против 6,8% в третьем квартале.
Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные Knight Frank.
Торговые центры Петербурга просят Беглова снизить налоги
- ТРК «Европолис» / vk.com/trk_europolis
Владельцы крупных офисных и торговых центров Петербурга обратились к губернатору Александру Беглову и спикеру ЗакСа Вячеславу Макарову с просьбой снизить налоговое бремя. Игроки рынка называют последствия пандемии «беспрецедентными по негативному влиянию» на бизнес.
Авторы письма (есть в распоряжении АБН) подчеркивают, что бизнес не успел в полную силу заработать после отмены ограничений в июле-сентябре, но сейчас вновь вынужден возвращаться в систему ограничений из-за второй волны пандемии.
«Все мы надеемся на скорейшее прекращение этого кризиса, однако понимаем, что преодоление экономических последствий будет еще очень долгим и вернуться к уровню 2019 года мы сможем не раньше 2023 года», — говорится в обращении собственников ТЦ и БЦ Петербурга к властям.
Среди подписавших письмо гендиректоры и управляющие торговых и бизнес-центров, входящих в УК «Адамант», Fort Group, ТЦ «Охта Молл», «Жемчужная Плаза» «Лето», «Пассаж», «Невский центр» и другие. Список подписантов занимает пять листов.
- pexels
Руководитель региональной общественной организации «Содействие малому бизнесу» Янина Гришина соглашается, что положение бизнеса действительно сложно назвать простым.
Эксперт отмечает, что если петербургские ТЦ еще попали в список пострадавших отраслей, то бизнес-центры вообще никакой поддержки не получили — ни по ОКВЭДу, ни по отдельному перечислению отраслей.
Основная просьба бизнеса заключается в налоговых послаблениях. Они предлагают ввести понижающие коэффициенты по налогу на имущество организаций. Напомним, что с 2021 года в Петербурге ставка налога на имущество организаций должна вырасти с текущих 1,25% до 1,5%.
В итоге налоговые расходы компаний на объекты недвижимости вырастут на 25%, что для крупных игроков обернется десятками, а то и сотнями миллионами рублей новых выплат. В письме подчеркивается, что такое решение было утверждено еще до начала распространения новой коронавирусной инфекции.
Авторы письма настаивают, что «данный налог не зависит от текущей деятельности компаний и является для них большим бременем». В качестве меры поддержки отрасли собственники ТЦ и БЦ предлагают ввести мораторий на повышение ставок налога на имущество, сохранив их на текущем уровне.
«Естественно, бизнесу нужна эта мера поддержки. Предложенная им ранее помощь носит больше отложенный характер. По сути в 2020 году они уже выплатили в полном объеме все налоги за прошлый год, но с выплатами в следующем году могут возникнуть проблемы на фоне проблем с бизнесом», — добавляет Янина Гришина.
- pixabay
Эксперт напоминает и про тарифы ЖКХ, которые монополисты снижать или замораживать не собираются. В совокупности с другими платежами нагрузка на торговые центры и бизнес-центры остается довольно высокой.
Ситуация усугубляется снижением потоком финансовых поступлений от арендаторов. Исходя из текущего положения малого и среднего бизнеса, которые являются основными прибыльными контрагентами ТЦ и БЦ, говорить об увеличении прибыли не приходится, уверяет Янина Гришина.
Ранее АБН подробно разбирало, почему к концу 2020 года почти каждый 10 торговый объект в Петербурге может оказаться незанятым.
Красноречиво о ситуации в этой сфере говорит тот факт, что в течение года в Северной столице не было открыто ни одного нового ТЦ. С 2018 года объем рынка не растет – было открыто всего два торговых центра, и оба считаются аутлетами.
Вне зависимости от поддержки следующий год для ТЦ и БЦ Петербурга, вероятно, станет серьезным испытанием. Скорее всего, большое количество площадей в них окажутся вакантными, в связи с чем может зайти речь даже о сносе невостребованных объектов.
Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов
Первое полугодие 2020 года в аналитических отчетах экспертов по рынку коммерческой недвижимости часто описывается определением «беспрецедентное». Никогда еще в России массово не закрывали торговые центры и не закрывались из-за отсутствия спроса гостиницы.
Никогда еще сотрудников офисов массово не переводили на удаленную работу, а улицы Москвы не выглядели пустынными, словно в кино.
В каком состоянии вошел рынок во второе полугодие? Чтобы ответить на этот вопрос, Forbes обсудил с «большой пятеркой» консультантов каждый сегмент — гостиницы, уличный ретейл и торговые центры, а также оценил динамику инвестиций.
Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что отели пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
«В первом полугодии заполняемость гостиниц снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35%», — говорит директор направления индустрии гостеприимства CBRE Татьяна Белова.
И это значение с учетом «доковидных» реалий: в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
По оценке руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Яны Ухановой, заполняемость гостиниц снизилась на 55-65%: «Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было. Не было и того, чтобы гостиницы закрывались на несколько месяцев в отсутствие спроса».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова отмечает, что некоторые гостиницы решили на время закрыться полностью и законсервировать собственный номерной фонд.
Им будет непросто выбираться из «накопленного долга, который сформировался за период простоя», предупреждает эксперт.
«Столь беспрецедентно низких уровней загрузки еще не было»
Те, кто не закрылись, были вынуждены снижать цены. «Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-20%, что связано с существенным падением спроса», — рассказывает Яна Уханова. Ее коллеги уточняют, что отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе.
«Заполняемость [в период пандемии] снизилась от 70% до 90% [по отношению] к февралю, — комментирует партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. — Цены снизились на 30-35%, в некоторых сегментах, например в люксе, даже выросли на 3-5%».
По подсчетам CBRE, «с учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%».
«У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут, — рассказывает управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — Я пока таких активов не вижу, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая».
«Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как гостиницы сильно закредитованы, — объясняет Марина Смирнова.
— Банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга».
Другие участники рынка полагают, что время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
«В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах, — перечисляет Яна Уханова.
— О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев».
Из всей торговой недвижимости сильнее пострадал уличный, или стрит-ретейл. Пока владельцы крупных торговых центров объединяли лоббистские усилия, чтобы бороться с лобби розничных сетей с многомиллиардными оборотами, небольшие магазины и кафе на центральных улицах городов просто незаметно закрывались.
«Во втором квартале, к примеру, в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты такие объекты, как «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, сразу несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, а также ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце», — перечисляет представитель JLL. В результате вакантность — объем пустующих торговых площадей — на Арбате, к примеру, выросла на 4,6%, до 14,3%. А на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений, прогнозирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в России.
«Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на удаленку»
«Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее, — говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре».
Значительно упали и ставки аренды: по данным JLL, на 5-13%. «К примеру, средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5%, до 180 000 рублей за 1 кв. м в год, на Кузнецком Мосту — на 6%, до 160 000.
Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 000 рублей, на Покровке — 70 000 за 1 кв. м в год (-13%)», — перечисляет руководитель отдела стрит-ретейла JLL в Москве Екатерина Подлесных.
По ее словам, во втором полугодии «возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения».
В Петербурге по итогам второго квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах увеличилась на 2,3 п. п. и достигла 11,6%, свидетельствуют данные JLL. Это максимальное значение за последние пять лет.
Крупные торговые центры закрывали на замок с помощью административных методов, и многие до сих пор не работают.
«Наши убытки и недополученная прибыль только по закрытым объектам более чем за три месяца простоя уже существенно превысили 1 млрд рублей, и цифра быстро растет, — говорит операционный директор компании Malltech Кирилл Степанов. — Ситуация для нас и всей отрасли становится катастрофической».
Malltech управляет сетью торгово-развлекательных центров «Планета» в пяти регионах, и два из пяти объектов (в Красноярске и Санкт-Петербурге) будут закрыты до конца июля — начала августа, а ТЦ в Новосибирске частично открылся лишь 13 июля.
«Мы видим, что открытие ТРЦ в Уфе и Новокузнецке (там расположены работающие «Планеты». — Forbes) не привело к всплеску заболеваемости», — продолжает Степанов. Компания, по его словам, соблюдает все меры безопасности, предписанные контролирующими органами.
Инвестиции в подготовку к открытию всех объектов — закупку санитайзеров, нанесение разметки, регулярную санитарную обработку общих зон и контактных поверхностей и др. — уже превысили 10 млн рублей, уточняет собеседник Forbes.
«На этом фоне решения региональных властей о продлении режима ограничений в Санкт-Петербурге, Красноярске и Новосибирске выглядят недальновидными и вредят не только отрасли ТРЦ, но и цивилизованному ретейлу в целом», — заключает он.
«Многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия»
Что происходит в открытых торговых центрах? По данным Knight Frank, вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
«Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров, — говорит руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону CBRE Александра Чиркаева. — Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
Аналитики CBRE прогнозируют, что к концу года вакантность составит 12%, а их коллеги из Knight Frank называют показатель в 13% оптимистичным сценарием — «при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут». В пессимистическом варианте развития событий Knight Frank не исключает обвала до 21%.
В открытых торговых центрах катастрофы пока не происходит. «Трафик в основных ТЦ в июне восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, и ситуация не развивается по стрессовому сценарию, — объясняет Александра Чиркаева. — Да, она сложная, но многие эксперты предполагали значительно более тяжелые последствия».
По данным CBRE, максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
«Фитнесам, детским развлечениям и ресторанам были даны скидки до 50% и более, арендные каникулы с оплатой только эксплуатации, и здесь лояльность проявило большинство арендодателей», — отмечает эксперт.