Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?
Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед
Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.
Векторы растущего спроса
На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.
Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.
Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.
Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.
По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.
ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед
Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.
При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.
Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.
Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.
Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.
А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.
Специфика рынка
При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.
Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.
Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.
Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.
Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед
Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.
Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.
Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.
К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.
Покупатель в розовых очках
Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.
Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.
Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.
И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.
Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед
Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».
Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.
м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.
Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.
Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.
Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.
Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.
К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.
После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.
- Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
- Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
- Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
В крыму серьезными темпами продолжает дорожать недвижимость
Цены на недвижимость в Крыму продолжают расти, несмотря на эпидемиологическую ситуацию. При этом, как сообщают специалисты, спрос на жилье к зиме вырос с начала лета на 25-40%. Корреспондент ФАН выяснил, какая недвижимость в Крыму самая востребованная и насколько она подорожала за последний год.
Жилье в Крыму подорожало в разы
Жилье в Крыму всегда было дорогое, но за последние семь лет цены выросли минимум в два раза.
Как рассказал Федеральному агентству новостей крымский агент по недвижимости Николай Думаков, если в 2014 году стоимость вторичного жилья на территории Большой Ялты (от Гурзуфа до Фороса) начиналась от 35 тысяч рублей за квадратный метр, то уже в 2020 году стоимость квадрата стартовала минимум с 72 тысяч рублей. При этом такое жилье не находится рядом с морем или в центре города.
«Все города Большой Ялты не такие уж и большие, поэтому при наличии автомобиля вы сможете оказаться в любой точке одного из городов максимум через 15 минут.
В центральных районах городов Большой Ялты в среднем цена на вторичное жилье начинается от 80 тыс. руб./м².
Здесь идет в расчет все: этажность здания, район курортного города, имеется ли вид на море или нет, количество комнат, наличие либо отсутствие балкона и парковки, мебели, отделки и многое другое», — говорит агент по недвижимости.
При этом, добавил собеседник издания, последние годы в Крыму бум по спросу на жилье, вместе с этим быстро развивается и строительный бизнес, поэтому на полуострове появилось много нового жилья. Думаков добавил, что в новостройке средняя цена по Крыму за квадратный метр составляет 75 тысяч рублей, но это без отделки.
wikipedia.org / Білецький В.С
«Чаще всего в Крыму продается жилье в новостройках именно без отделки, потому что это дешевле и застройщику, и потенциальному покупателю. Если же рассматривать варианты с чистовой отделкой, то цена в среднем будет выше на 15-20% и больше.
Стоит понимать, что в Крыму рынок недвижимости богат и разнообразен, поэтому здесь есть предложения практически на любую сумму, ведь можно даже купить бывший сарай, но уже оборудованный под жилье, либо элитные апартаменты на берегу моря и так далее», — сказал специалист.
По его словам, аналогичная стоимость жилья не только на территории Большой Ялты, но и в Севастополе с Симферополем. Причем на вторичное жилье в городе-герое даже больше спрос, поэтому тут цены начинаются от 90 тыс. руб./м².
Однако в других районах Крыма, особенно северных и степных, жилье на порядок дешевле ― там ценник на вторичное жилье стартует от 40 тыс. руб./м². Первичного жилья там фактически нет, что также подсказывает карта с новостроями.
Также эксперт добавил, что в Крыму постепенно заканчиваются «интересные» площадки для строительства новых жилых комплексов, из-за чего недвижимость только дорожает, в том числе на вторичном рынке. Даже при нынешней эпидемиологической ситуации в стране вторичная недвижимость с начала года подорожала на 15-25% в зависимости от района, а первичная ― на 10-15%.
Федеральное агентство новостей / Екатерина Кухарева
Дорогая Ялта и элитное жилье
Ялта заслуживает особого внимания, поскольку здесь недвижимость всегда была дороже, нежели в других районах республики.
В городе новые квартиры-студии размером 26 м² стоят без отделки от 2,6 млн рублей, причем расположены они не у моря ― в 5-8 минутах езды на автомобиле, когда нет пробок. То есть первичка в курортной столице Крыма стоит от 100 тыс. руб./м², и это без отделки.
При этом вторичное жилье в курортной столице не уступает квартирам в новостройках, а иногда стоит даже немного дороже ― от 105 тыс. руб./м².
«Элитного жилья в Крыму и Ялте очень много, причем цены очень разные и даже могут показаться специфичными.
Скажем так, от семи млн рублей и выше за апартаменты 35 м² с хорошим видом на море в хорошем новом здании, где есть все необходимые удобства для комфортной жизни.
Причем какого-то предела в цене нет, то есть если у человека есть деньги, то ему смогут предложить массу интересных вариантов, в том числе со своими виноградниками и так далее», ― констатировал крымский агент по недвижимости.
Подведем краткий итог. Жилья в Крыму действительно много, причем на разный кошелек. В основном недвижимость продается в прибрежной зоне, однако с определенной наценкой за доступность к морю.
При этом найти в хороших районах полуострова новые площадки для строительства многоквартирных домов, видимо, с каждым годом становится все сложнее, поскольку в Крыму много заповедных зон.
Это влияет на цены на недвижимость ― они только растут, и вряд ли что-то изменится в ближайшем будущем.
Ранее ФАН рассказывал, что повышенный спрос существенно изменил ситуацию на российском рынке недвижимости. Эксперты объяснили, как приобрести жилье с наибольшей выгодой.
Бум на рынке недвижимости Крыма
Ипотека на полуострове бьет все рекорды, говорят риелторы. Растут цены на новостройки, «вторичку» и земельные участки, от которых, согласно указу президента, избавляются иностранцы
andriano_cz/ru.depositphotos.com
Крым переживает ипотечный бум. За январь и февраль объем выданных займов на полуострове достиг почти 4 млрд рублей — это больше 1300 кредитов.
По данным агентства недвижимости Deluxe Estate, с начала года спрос на жилье в ипотеку вырос почти на 40%, причем как на квартиры, так и на частные дома.
Как пишут местные СМИ, в Севастополе вырос интерес даже на гаражи. Особый интерес у покупателей к земельным участкам.
Вот что сообщила риелтор из Севастополя Оксана, сотрудники Business FM позвонили ей под видом потенциального покупателя:
— Строительство и обслуживание жилого дома (ИЖС), участок в три-четыре сотки — 1 млн 650 тысяч рублей. Если это для вас дорого, тогда вам надо смотреть до миллиона. А до миллиона — это будет СНТ, садоводство.
— А если ИЖС, то коммуникации проведены?
— Нет. Электричество — столбы, безусловно, приближенно есть, вода — в основном там идет скважина, газа нет.
— А если побольше участок, соток восемь-десять?
— Но у нас практически это невозможно, это очень большие размеры. В Севастополе очень дорогая земля. Участки, если и были в десять соток, уже давно порезали и разделили. Такие большие размеры — восемь-десять соток — могут быть, только если это новая нарезка в поле, от 1 млн 200 тысяч рублей. Кстати, в Любимовке есть за 1 млн 500 тысяч рублей участок в десять соток.
Любимовка — это побережье Черного моря, в 120 километрах от Симферополя.
В Крыму цены не снизил даже вступивший 20 марта в силу президентский указ о запрете для иностранцев на владение землей на полуострове.
По данным Росреестра, от земли уже отказались около 500 граждан других стран. Хотя пока это довольно малая часть — всего иностранным гражданам в Крыму принадлежит 11,5 тысячи земельных участков.
Рассматривая любую недвижимость на полуострове, следует помнить о проблемах с водоснабжением — из разряда тех, которые в обозримом будущем не решатся, отмечает главный представитель общественности Фороса Елена Терновская:
Елена Терновская главный представитель общественности Фороса
Средний ценник по южному побережью Крыма варьируется от 4 млн рублей до 5 млн рублей за однокомнатную квартиру. Больше всего в Крыму подорожала вторичка: в Алуште — на 31%, в Ялте — на 25%. Она по стоимости квадратного метра уже опередила Санкт-Петербург и подбирается к московским ценам. О причинах этого феномена рассуждает крымский журналист и блогер Александр Горный:
Александр Горный крымский журналист и блогер
Как отмечают опрошенные Business FM риелторы, чаще всего квартиры в Крыму берут в новостройках на этапе котлована. При этом они ожидают дальнейшего роста спроса на жилье и повышения цен на него — с началом весны жилищный рынок Крыма только раскачивается, а больше всего сделок заключается традиционно с августа по декабрь.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Почти догнали Москву: что происходит с ценами на "вторичку" в Крыму
2021-02-09T07:47
2021-02-09T14:45
https://cdn2.img.crimea.ria.ru/images//economy/20210209/1119235708/Pochti-dognali-Moskvu-chto-proiskhodit-s-tsenami-na-vtorichku-v-Krymu.html
https://cdn2.img.crimea.ria.ru/images/111572/59/1115725932.jpg
РИА Новости Крым
https://crimea.ria.ru/i/ria_logo-blue.png
07:4709.02.2021
(обновлено: 14:45 09.02.2021)
258423
Темпы роста стоимости вторичного жилья в Крыму опережают московские, по уровню цен на «вторичку» республика уже обогнала Санкт-Петербург и вплотную приблизилась к Москве.
СИМФЕРОПОЛЬ, 9 фев – РИА Новости Крым, Алексей Гончаров. Темпы роста стоимости вторичного жилья в Крыму опережают московские, по уровню цен на «вторичку» республика уже обогнала Санкт-Петербург и вплотную приблизилась к Москве. Такие оценки в комментарии РИА Новости Крым представила специалист в области недвижимости и инвестиционных технологий Надежда Буйлова.
Севастополь занял второе место в рейтинге самых дорогих «однушек» в РФ>>
Ранее РБК опубликовал рейтинг городов России по росту цен на вторичном рынке недвижимости с января 2020-го по январь 2021 года, составленный Группой компаний SRG.
«По оценкам некоторых специалистов, вторичное жилье в Крыму дорожает быстрее, чем в Москве. В частности, за 2020 год в процентном соотношении темпы роста цен в два раза опередили московские.
Больше всего в Крыму в прошлом году «вторичка» подорожала в Алуште – на 31%, на втором месте Ялта – 25%.
По стоимости квадратного метра Ялта теперь опередила Санкт-Петербург и вплотную подошла к московским ценам», – сказала эксперт.
По словам Буйловой, цены на квартиры в Крыму за год выросли в среднем на 25-40%. Средняя стоимость квадратного метра жилья по региону – 95 тысяч рублей. В частности, в Ялте «квадрат» стоит порядка 120 тысяч, в Алуште – 110 тысяч. В Симферополе стоимость квадратного метра варьируется от 80-90 тысяч (двух- и трехкомнатные) до 110 тысяч (однокомнатные).
Почему нельзя сворачивать программу льготной ипотеки — эксперт>>
«Основная причина роста цен – в значительном увеличении спроса на «первичку» из-за льготных ипотек. Застройщики поднимают цены, вслед за ними цены поднимают и инвесторы, которые выкупают недвижимость и потом перепродают. Это уже считается «новая вторичка». Она придала ускорение росту цен, к которому пристегнулась и более старая «вторичка», то есть квартиры в домах, которым уже 20-40 лет», – пояснила она.
Кроме того, росту цен способствовали ограничения на выезд за рубеж из-за пандемии, вследствие чего покупатели обратили взоры на Крым и побережье Краснодарского края. Колебания курса рубля также подтолкнули россиян к вложениям в недвижимость, добавила Буйлова.
«Если говорить о старой «вторичке», спрос на нее упал в Симферополе, где темпы хорошие строительства нового жилья. Люди выбирают дома поновее, не хотят покупать квартиры в домах старше 10 лет. Что касается Южного берега Крыма, «вторичка» там лидирует и будет долго лидировать по продажам, потому что новостроев там очень мало и они точечные», – подытожила эксперт.
Бизнес любит тишину: Константинов оценил особый правовой режим>>
Крымская ловушка жилищных цен
Ценам кризис нипочем
По данным федерального портала «Мир квартир» за три квартала этого года средняя стоимость квартиры в новостройках Севастополя выросла на 15,4% — до 5,641 млн рублей.
По этому показателю в рейтинге ресурса Севастополь занимает шестое место среди крупных городов России, уступая только Москве, Санкт-Петербургу, Сочи, Владивостоку, а также усредненной стоимости квартир в Московской области, причем цены на жилье в перечисленных территориях росли заметно медленнее.
В Сочи, например, за три квартала «Мир квартир» зафиксировал увеличение средней стоимости квартиры в первичном фонде на 8,9%. А по средней стоимости квадратного метра (90565 рублей) Севастополь к началу октября находился на девятом месте в стране.
В Симферополе, по данным того же источника, средняя цена на квартиры в новостройках за девять месяцев выросла почти на 10%, до 5,197 млн рублей. Теперь столица Республики Крым входит в первую десятку городов по этому показателю, а по средней стоимости квадратного метра (82723 рубля) занимает 13 строчку.
Похожая картина и на рынке вторичного жилья.
Как утверждают аналитики «Мира квартир», по итогам трех кварталов средняя цена на квартиры в этом сегменте в Севастополе подскочила на 13,7%, до 6,096 млн рублей, а средняя стоимость «квадрата» увеличилась более чем на 10%, до 99210 рублей. По этим параметрам Севастополь занял пятое место в списке 70 крупнейших городов России с населением более 300 тысяч человек.
- В Симферополе вторичка с начала года дорожала не столь агрессивно – средняя стоимость квартир выросла примерно на 4%, до 4,542 млн рублей, а квадратный метр увеличился в цене на 2,4%, до чуть более 79 тысяч рублей.
- Однако в общем зачете Симферополь ушел не так далеко от Севастополя: по средней стоимости «квадрата» в последнем по времени рейтинге «Мира квартир» он занимает десятое место в России.
- Стоит отметить, что подобные исследования, как правило, отражают не картину реальных сделок на рынке, а те ценовые предложения, которые присутствуют в открытом доступе.
Однако и по этим данным тенденция вырисовывается совершенно четко: в этом году, несмотря на коронавирус, экономический кризис и дальнейшее падение доходов населения, цены на жилье в Крыму росли как ни в чем не бывало.
И, вероятно, еще какое-то время продолжат расти, если судить по динамике третьего квартала, когда в Севастополе, по данным «Мира квартир», стоимость квадратного метра первичного жилья прибавила 4,6% — один из самых высоких показателей по стране.
Государственная щедрость с двойным дном
В этом году, говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, крымский рынок жилой недвижимости в целом окончательно синхронизировался с тенденциями материкового рынка, хотя его характерные особенности по-прежнему заметны.
Прежде всего это явное разделение на два сегмента – обычного городского жилья и курортной недвижимости, ситуация в которых может сильно отличаться.
В первом из этих сегментов, отмечает эксперт, приводя в качестве примера Севастополь и Симферополь, цены на жилье росли достаточно активно все последние годы, причем быстрее, чем в среднем по России.
Прежде всего это было связано с определенным дефицитом предложения, что делало рост цен более заметным, чем в центрах соседних регионов — Краснодаре или Ростове-на-Дону.
В сегменте курортной недвижимости уровень цен и так был достаточно высок, потенциала для дальнейшего роста не было, поэтому цены балансировали примерно на одинаковых отметках.
В этом году, констатирует Володько, на рынок жилья в Крыму действовали те же самые факторы, что и в других российских регионах:
«Девальвация рубля по всей России вызвала определенный рост спроса на недвижимость еще в конце зимы – начале весны. Льготная программа по ипотеке тоже вызвала определенный рост спроса и цен. Плюс — фактор перехода застройщиков на систему проектного финансирования также сказался на ценах на жилье в Крыму».
Очевидно, что в случае с льготной (субсидируемой государством) ипотекой со ставкой 6,5% годовых сработала хорошо знакомая закономерность, о которой эксперты рынка недвижимости напоминали всякий раз, когда начинались рассуждения в духе «а вот на Западе ипотеку можно взять под два процента».
Это действительно так, однако падение ставок по ипотеке практически до нулевого уровня, как правило, быстро компенсируется ростом цен на жилье – принцип рыночного равновесия еще никто не отменял.
В то же время, добавляет Илья Володько, масштаб программы льготной ипотеки в Крыму оказался меньше, чем в других регионах, поскольку уровень развития ипотечного рынка на полуострове исходно был невысок. Банки, занимающиеся в Крыму ипотечным кредитованием, по-прежнему можно пересчитать по пальцам одной руки, немного пока и объектов, построенных с использованием эскроу-счетов.
В результате, по словам эксперта, число выданных льготных ипотечных кредитов в Крыму существенно меньше, чем в соседних регионах, хотя после того, как ограничение по стоимости объектов повысили до 10 млн рублей, популярность программы может повыситься.
Прежний лимит – 3 млн рублей – для Крыма был определенно недостаточен, учитывая довольно высокий уровень цен на жилье во многих городах, признает Володько. Теперь условиям программы по цене соответствуют почти все объекты первичного рынка, но новостроек с использованием эскроу-счетов по-прежнему немного.
Тем не менее, очередные рекорды по ипотеке Крым тоже обновил.
По данным Банка России, в сентябре в РК было выдано ипотечных кредитов на 5,657 млрд рублей, в Севастополе – на 1,873 млрд рублей. Для сравнения, за тот же месяц прошлого года показатели выдачи ипотеки составляли, соответственно, 4,388 млрд и 1,289 млрд рублей.
При этом резерв роста очень велик – как показало недавнее исследование РИА «Рейтинг», РК и Севастополь по-прежнему входят в число регионов с наименее закредитованным населением. Для РК средняя задолженность одного жителя перед банками составляет 57,4 тысячи рублей, для Севастополя — 73,1 тысячу рублей при среднероссийском показателе 251,9 тысячи рублей.
Берите, что дают
Отдельно стоит проанализировать уже отмеченный выше дефицит качественного предложения жилья – точнее, предложения, соответствующего всем новым законодательным нормативам. Этот фактор и раньше влиял на стоимость квартир в Крыму, а в условиях подскочившего спроса после появления льготной ипотечной программы его роль становится еще выше.
Новый скачок цен на крымское жилье произошел в ситуации, когда рынок даже близко не насыщен необходимым объемом предложения.
Достаточно вспомнить, что осенью 2017 года зампред комитета РК по экономической, бюджетно-финансовой и налоговой политике Ольга Виноградова говорила, что для удовлетворения отложенного спроса на жилье на полуострове потребуется как минимум 15 лет и для этого нужно строить не менее миллиона квадратных метров в год, или втрое больше, чем на тот момент.
Но затем сами же крымские чиновники «включили заднюю». Ровно год Минстрой РК обратился на федеральный уровень с просьбой снизить нормативы по нацпроекту, предполагавшие, что в 2024 году республика выйдет на объем строительства в 1,3 млн кв. метров в год, а в целом за пять лет будет сдано 6,5 млн «квадратов».
Как подсчитали в крымском правительстве, эти перспективы были завышены ровно вдвое – к 2024 году удастся сдавать только 650 тысяч кв. метров.
С недавних пор у российских чиновников в регионах появился вполне эффективный инструмент улучшения статистики сдачи жилья – включение в нее домов, построенных на участках для садоводства. По данным Крымстата, за десять месяцев этого года в РК было введено в эксплуатацию более 470 тысяч кв. метров жилья, что даже на 2% больше, чем за январь-октябрь прошлого года.
Однако без учета садоводств показатели сдачи жилья упали более чем на четверть, а в целом на жилье, построенное индивидуальными застройщиками, пришлось почти 385 тысяч кв. метров, включая более 180 тысяч в садоводствах.
В Севастополе, как следует из данных Росстата, за девять месяцев было введено 384,4 тысячи кв. метров жилья (всего на 3,3%, чем за тот же период годом ранее), но в этот показатель также «зашиты» садоводства.
А что происходит у профессиональных девелоперов, можно узнать из свежего бюллетеня Единого ресурса застройщика (ЕРЗ). По данным этого документа, на октябрь этого года в Севастополе строилось порядка 270 тысяч кв. метров жилья – на 18% меньше, чем годом ранее.
В среднем за предшествующий год севастопольские застройщики вводили всего 7,6 тысячи «квадратов» в месяц – на 43% меньше, чем годом ранее. Доля ввода жилья застройщиками при этом была мизерной – 16,5%.
На октябрь в Севастополе эксперты ЕРЗ обнаружили всего 38 строящихся застройщиками домов, имеющие разрешения на строительство и проектные декларации в соответствии с федеральным законом «О долевом строительстве» 214‑ФЗ.
Исходя из этой статистики, нет ничего удивительного в том, что цены с начала года скакнули двузначными темпами. Как следует из документа ЕРЗ, средняя стоимость квадратного метра в севастопольских новостройках в октябре составляла 79485 рублей – за год она выросла на внушительные 26,3%.
Аналогичные данные есть и по Республике Крым.Здесь текущий объем строительства в октябре несколько вырос в сравнении с показателями годичной давности – до 746 тысяч кв. метров (125 многоквартирных домов), или на 6,6% больше, чем в том же месяце 2019 года.
Цены на новостройки в РК, по данным ЕРЗ, росли не так быстро – всего на 6,4%, или в среднем до 74 тысяч рублей за «квадрат». Но за предшествующий год доля ввода жилья организованными застройщиками также была минимальной – всего 20%, в месяц вводилось 14,2 тысячи кв. м.
Можно отметить и такую особенность, как очень высокая концентрация рынка – по данным ЕРЗ, около 30% новых домов в РК возводят всего два застройщика, Столичная коммерческая группа (СКГ) и ГК «Монолит».
Второй эшелон застройщиков формируют компании «Интерстрой», СК «Статус» и «Петрокомплект» — на них приходится еще порядка 20% возводимого в РК жилья, а остальные игроки совсем небольшие.
Учитывая ряд неизменных условий, в которых существует рынок, аналитики прогнозируют, что цены на жилье в Крыму будут расти и дальше — как минимум в ближайшие месяцы. Сейчас основная часть цикла повышения цен на жилье в Крыму пройдена, но ставка по льготной ипотеке продолжает стимулировать рынок, констатирует Илья Володько.
Оставшийся потенциал роста цен, по его словам, можно оценить в диапазоне 8-12%.
Как правило, застройщики с некоторым опозданием реагируют на поведение цен, поэтому сейчас они по-прежнему будут стараться прощупывать рынок и повышать цены дальше.
Поэтому тенденция к росту цен, вероятно, продержится еще до весны, но фактически такой рост окончательно сведет к нулю весь позитивный эффект от сниженной ипотечной ставки, считает эксперт.
В предновогодний период традиционно принимается немало решений о покупке жилья, и тем, кто обдумывал приобретение давно в связи с переездом или улучшением жилищных условий, решение можно не откладывать, говорит Володько:
«Тенденция к росту стоимости жилья в Крыму пока не исчерпана, так что в перспективе нескольких месяцев ждать какого-то существенного снижения цен точно не стоит, а наличие льготной ипотеки способствует тому, чтобы не откладывать покупку.
Если же покупка недвижимости в Крыму рассматривается как инвестиция, то при наличии «живых» денег есть смысл подождать. Не исключено, что во втором полугодии 2021 года или уже в 2022 году можно будет рассчитывать на скидки по интересным предложениям при оплате наличными.
Ожидания, что рынок будет еще очень долго идти по пути одновременно роста цены и спроса, нет – уже во втором полугодии следующего года ситуация может ухудшиться.
Сейчас можно рассматривать и варианты приобретения курортной недвижимости для сдачи в аренду – как некое долгосрочное вложение это по-прежнему привлекательный вариант, хотя наиболее подходящий момент для таких сделок уже позади, он остался в 2019 году».
Николай Проценко
Поделитесь этой новостью с друзьями:
Наверх
«Рынок теряет потребителей»: почему дорожают автомобили
Новые автомобили за последние полгода выросли в цене на 5–10%. Вслед за ними цены поднялись и на вторичном рынке — машину с пробегом можно продать за столько же, за сколько она была куплена новой. Как долго продлится рост цен и какие марки не дорожают — в материале «Известий».
Цены на новые автомобили продолжают расти. Согласно исследованию ГК «Авилон» (есть в распоряжении «Известий»), основными причинами роста цен стали инфляция, колебания курса валют и дефицит автомобилей. За первые полгода цены выросли в среднем на 5–10%.
Лидеры роста
Больше всего подорожали автомобили бренда Fiat. Ducato в среднем вырос в цене на 8,5–8,7%, Doblo — от 9,6 до 13,2%. Лидеры рынка Hyundai и Kia подняли цены на величину от 5 до 10%. Цены на Volkswagen в среднем увеличились на 5–9%, на Mitsubishi — на 1–5%.
По бренду Volvo цены в среднем выросли от 5 до 10%. Увеличение цен на Jeep в среднем составило 7%. Цены на Cadillac и Chevrolet повысились от 5 до 7%.
По бренду MINI стоимость выросла в среднем на 5%, по Mercedes-Benz — на 2%, по автомобилям BMW подорожание составило 7–9%.
Генеральный директор сети автосалонов Fresh Auto Денис Мигаль рисует схожую картину. Самые востребованные у россиян модели из массового сегмента за первое полугодие 2020-го прибавили в стоимости от 10 до 200 тыс. рублей. Особенно это заметно у корейских марок Kia и Hyundai.
Например, универсал Kia Ceed SW подорожал с 1 169 900 до 1 424 900 рублей. В целом с января по июнь стоимость автомобилей Kia увеличилась в среднем на 6%. Наибольший прирост был в январе, далее каждый месяц сумма росла в среднем на 20 тыс. рублей.
Неутешительный прогноз
Аналитик авторынка из JATO Dynamics Сергей Баранов отмечает, что в 2021 году может произойти тот же рост цен, что и в посткризисном 2016-м.
«За первое полугодие цены уже выросли на 8%. Эта цифра повторяет показатель, который был за весь прошлый год. За последние 10 лет цена на новые автомобили выросла вдвое, а уровень дохода — упал.
Получается, что всё меньше людей могут себе позволить новый автомобиль и либо уходят на вторичный рынок, либо удлиняют срок владения автомобилем. Как результат — рынок теряет потребителей.
Суммарно к концу 2021 года рост уже точно превысит 10%, и мы можем увидеть повторение ситуации 2016 года, когда цены подскочили на 15%», — рассказал «Известиям» Баранов.
«Ситуация с чипами остается сложной»
Основными причинами роста опрошенные «Известиями» эксперты считают рост курсов валют и инфляцию. Усугубляет ситуацию с ценами и сохраняющийся дефицит микрочипов, его последствия — нехватка машин и изменение комплектаций. По словам экспертов, проблема точно сохранится до конца этого года.
«Ситуация с чипами и электронными компонентами остается сложной. Как я и говорил еще в прошлом году, эту проблему не удастся решить как минимум до конца 2021 года, так как просто нет возможности быстро нарастить объемы производства.
Таким образом, мы видим, что почти весь мировой автопром зависит от Китая, и эта тенденция будет только усиливаться, в том числе и по другим компонентам», — считает независимый консультант по индустрии «Автомобили и транспорт» Сергей Бургазлиев.
По словам Дениса Мигаля, даже российские заводы не могут наладить полное производство автомобилей из-за нехватки комплектующих, особенно полупроводниковых микрочипов. Это уже отразилось на объемах выпуска моделей таких брендов, как Ford, Honda, Fiat Chrysler и General Motors. Даже АвтоВАЗ приостановил производство Largus, Xray и Granta.
«Три автозавода в Петербурге — Hyundai, Toyota и Nissan — открыто заявили, что автомобиль придется ждать в среднем 2–3 месяца. На сегодняшний день в дефиците самые востребованные авто — базовые и топовые комплектации моделей Toyota, Hyundai, Kia, Volkswagen, Mercedes-Benz, Audi», — отмечает Денис Мигаль.
Опции тянут цены вверх
Автопроизводители объясняют рост цен суммой нескольких факторов. «Повышение цен связано с новым производственным годом и традиционным пересмотром цен со стороны поставщиков комплектующих, металла и т.д.
Также немаловажную роль сыграло изменение курса рубля. Еще одна причина — запуск обновленных моделей (более богатое оснащение), например Pajero Sport и Eclipse Cross.
Ну и от влияния инфляции тоже никуда не деться», — комментирует директор по PR и маркетингу Mitsubishi Илья Никоноров.
Основной причиной повышения цен на BMW представитель немецкого бренда называет плановое подорожание и более богатое оснащение базовых комплектаций автомобиля. «Мы еще несколько лет назад приняли решение не увеличивать резко цены из-за налогов, пошлин, курсов, а делать это постепенно и максимально мягко для клиентов. Поэтому подорожание происходит и будет происходить планомерно.
Если посмотреть прошлый год, когда все эти изменения могли отразиться на подорожании автомобилей на 40%, мы увеличили стоимость на 18%. В этом году подорожание продолжится.
На сколько конкретно — пока предсказать сложно, будем решать в зависимости от ситуации на российском рынке, а также наших производственных возможностей», — отмечает директор по корпоративным коммуникациям «BMW Group Россия» Мельников.
За что купил, за то и продаю
На вторичном рынке цены растут вслед за сегментом новых авто. В компании Fresh Auto подсчитали: если в январе средняя цена составляла 835 370 рублей, то в мае — уже 945 015 рублей.
Стоит учесть, что стимулом такого роста цен был также и объем проданных автомобилей: в мае в данной компании было продано на 66% больше автомобилей с пробегом, чем в январе 2021 года, а по рынку прирост составил 53%.
«В целом все авто, купленные в 2019 и первой половине 2020 года, точно можно продать за ту же цену. Из-за нестабильности курса рубля и увеличения стоимости авто с пробегом россияне продолжают расценивать покупку машины, даже поддержанной, как инвестицию.
Например, пятилетний хетчбэк Kia Picanto сейчас стоит в среднем на 6% дороже, чем приобретался новым в 2016 году, кроссовер Mazda CX-5 подорожал на 5% за пять лет, Renault Sandero, Toyota Hilux и Land Cruiser Prado — на 4%, а популярнейший Hyundai Creta — на 2% по сравнению с первоначальной стоимостью», — отметил Денис Мигаль
По данным аналитического агентства «Автостат», самым продаваемым брендом на вторичном рынке в мае оставалась российская Lada с долей рынка 23% от общего объема перепроданных автомобилей. В количественном выражении это соответствует 107,6 тыс. экземпляров, что на 43,1% больше, чем год назад. Следом с большим отставанием идет Toyota, чей результат составил 50,9 тыс.
поддержанных автомобилей (+46,1%). На третьем месте — корейский бренд Hyundai, объем перепродаж которого равен 27,1 тыс. единиц (+69,6%). Очень близкий результат показала еще одна корейская марка Kia (27 тыс. шт.), у которой к тому же отмечен самый большой рост рынка в топ-10 — плюс 75,8%. В пятерку самых востребованных на вторичном рынке попал и японский Nissan (25,8 тыс. шт.
; +47,3%).
Лакшери «про запас»
Несмотря на общую тенденцию, автомобили люксового сегмента почти не выросли в цене. По данным ГК «Авилон», стоимость Aston Martin, Ferrari, Maserati сохранилась неизменной. Эксперты связывают такой показатель со спецификой продаж подобных машин.
«Во-первых, подобные автомобили продаются в очень малых объемах, в отличие от машин более низких классов. Поэтому у дилера есть всегда запас на складе.
Когда в прошлом году начался кризис и резко подскочили курсы валют, автосалоны завезли больше дорогих автомобилей, чем требовал спрос, и сейчас они продают еще те машины, которые были завезены тогда по старым ценам. Второй момент — такие автомобили не продаются по ценам, указанным в прайсе.
Каждая машина оснащается большим количеством дополнительных опций, стоимость которых часто более 10–15% от стоимости самой машины. Получается что даже если прайсовая цена сохраняется, то клиент за нее платит гораздо больше.
В-третьих, после ажиотажного спроса на люкс-сегмент в прошлом году сейчас дилеры сталкиваются с отсутствием клиентов, поэтому привлекают покупателей, сдерживая рост цен», — подытоживает Сергей Баранов.