И это не ради красного словца. мы все видим, что высотки в донской столице растут, как грибы. Но хорошо ли это?
Несмотря на то что власти уже не в первый раз объявляют то о прекращении точечной застройки, то о запрете строить «свечки» в центре и в районе набережной, то о планах по исключительно комплексной застройке, по-прежнему и в центре строят, и точечно, и хаотично. Конечно, и комплексная застройка есть, но там свои, как говорится. приколы. Вот хоть как с дорогами на «Суворовский». Или с социальной инфраструктурой на Левенцовке.
А так — конечно да, строят много.
На недавнем совещании в ростовской мэрии это подтвердили.
В 2019 году объём построенного жилья составил 1 млн 259,2 тыс. кв. м жилья (111,7 % к уровню 2018 года). В 2020 году планируется увеличить показатели до 1 млн 400 тыс. кв. м.
При этом, как уверяют власти, основное внимание в жилищном строительстве города уделяется комплексному освоению перспективных жилых районов «Левенцовский», «Суворовский», «ДОСААФ», «Платовский», «Екатерининский», «Вересаево», «Красный Аксай», ориентированных на строительство стандартного жилья. На данных территориях в 2019 году введено в эксплуатацию 28 многоквартирных домов общей площадью 414,1 тыс. кв. м.
«Для нас рост объемов строительства жилья и освоение инвесторами новых территорий – это не самоцель, а возможность ставить и решать задачи в социальной сфере, – подчеркнул градоначальник Алексей Логвиненко. – Никогда еще город не осваивал такие высокие объемы жилищного строительства и не строил столько объектов социальной сферы».
Часть квартир в построенных домах выделяют обманутым дольщикам. Люди наконец-то, после долгих лет мытарств и страданий, получают жильё — может быть, не совсем там, где рассчитывали, и не совсем такое, как предполагалось изначально, но тут уж, как говорится, лучше синица в руке.
В 2019 году 773 пострадавших участников долевого строительства получили жильё в мкр «Красный Аксай» и «Вересаево».
Кроме того, в прошлом году введены в эксплуатацию три проблемных многоквартирных дома на 289 квартир общей площадью 16492,2 кв.м. В 2020 году за счет средств областного бюджета планируется завершение строительства четырех многоквартирных домов на 671 квартиру общей площадью 29,5 тысячи кв.м.
В прошлом году улучшили жилищные условия 438 семей льготных категорий ростовчан, включая 264 детей-сирот.
В 2020 году планируется помочь улучшить жилищные условия не менее 410 семьям льготных категорий граждан.
Вскорости будет завершен капитальный ремонт двух жилых домов на 388 квартир в жилом районе «Суворовский» по ул. Уланской, 15, и бул. Измайловскому, 21. Во втором квартале текущего года планируется предоставление квартир в этих домах гражданам, имеющим право на внеочередное обеспечение жильем, а также педагогическим работникам, рассказали в городской пресс-службе. В текущем году планируется начать капитальный ремонт оставшихся четырех муниципальных домов в этом жилом районе.
В 2019 году планировалось расселение 56 семей из аварийного жилья, из них 51 семья расселена, по 5 семьям вопрос переселения решается в судебном порядке. Запланировано переселить ещё 223 семьи. 90 семьям предусмотрено возмещение в виде выплаты стоимости за аварийные жилые помещения — до конца 2020 года.
«Сформированы планы по строительству 13 крупных объектов социальной сферы, включая школы, детские сады и объекты здравоохранения, – отметил Алексей Логвиненко. – Таких масштабов капитального строительства город еще не знал».
И снова согласимся с градоначальником. Однако, если учесть, что за несколько лет до того стройки стояли, теперь мы просто навёрстываем, ибо дальше так уже нельзя.
- В 2019 году построены и введены в эксплуатацию два детских сада на 410 мест в 5-м микрорайоне жилого района «Левенцовский».
- В текущем году после строительства и реконструкции планируется ввод в эксплуатацию четырех учреждений дошкольного образования на 580 мест.
- Предусмотрены средства на строительство еще трех детских садов вместимостью 470 мест.
- В 2019 году построены две школы вместимостью 2440 мест, в «Суворовском» и «Красном Аксае».
В 2020 году начнется строительство общеобразовательной организации на 1430 мест в границах ул. Вересаева-ул. Берберовской и реконструкция лицея №20 по ул. Металлургической, 100.
Завершается проектирование общеобразовательных организаций на территории ЮФУ и бывшего аэродрома ДОСААФ; выделены средства на проектирование еще четырех школ – в районе Ростовского моря, жилом районе «Суворовский», по ул. Аксайской, 22, во 2-м мкр. «Темерник» и корректировка проектно-сметной документации по школе на 1100 мест в 5-м мкр. «Левенцовский».
Решаются вопросы строительства и реконструкции ряда объектов образования, культуры и здравоохранения.
Что касается школ и детсадов в уже построенных микрорайонах, то либо их надо было строить параллельно, одновременно со строительством жилья, либо даже раньше. А получается, что люди въехали в квартиры, живут по несколько лет, а детей в детсад и школу возят в другие районы города. И — парковки, ребят, парковки!!! ГДЕ парковаться?!
Кроме того, невзирая на все запреты, точечная застройка города продолжается, будут построены ещё несколько домов.
И в связи с этим на фоне всех радостных реляций стоит спросить: а выдержит ли имеющаяся коммунальная инфраструктура дополнительные нагрузки? Если уже и без того порывы в городе практически каждый день.
По идее, сначала необходимо модернизировать эту самую инфраструктуру, а потом уж строить. А то получается, что это становится одним из предлогом для сноса самостроев, а тут же вырастает «свечка» — и никого вроде как не смущает, что трубы тут уже много лет ремонтируются «деревянной сваркой».
Вопрос и в другом: КТО будет покупать квартиры в новых домах? Жилищный рынок в Ростове несколько лет подряд падает — у людей просто нет денег, а кредиты для многих по-прежнему недоступны.
Чтобы удешевить строительство, застройщики вынуждены использовать более примитивные материалы, что, конечно, снижает не только себестоимость, но и эргономичность, качество жилья.
Уже появляются в соцсетях предупреждения: мол, соседи, не орите так во время любовных утех. У нас уже как в Японии: всё слышно через стенку.
Есть и ещё одна проблема. На месте пустырей, как вот на Горького, в районе парка Строителей, вообще в старом Ростове почему-то не разбивают скверы, а сразу тыкают «свечку». Город всё больше становится похожим на каменный мешок, где людям нечем дышать и опасно жить.
Может, конечно, жилья для людей будет и больше, но улучшится ли при этом качество жизни?
Подготовил Виталий Дорожный
____________________Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.
Вместо заводов здесь будут дома
В Ростове всё чаще новые ЖК строят на территории промзон. Согласно генплану города, до 2025 года в центре донской столицы строительство новых крупных и средних промышленных предприятий не планируется. Основное развитие промышленности предполагается осуществлять путём расширения или реконструкции оставшихся предприятий.
За последние 10 лет в Ростове окончательно закрыты несколько крупных предприятий, когда-то составлявших промышленное ядро города. На их месте теперь построены жилые комплексы.
Одним из последних крупных предприятий старой промзоны в районе Ростовского порта, закрытых недавно, стал крупнейший в регионе производитель шампанского — Ростовский завод шампанских вин (РКШВ).
Его территорию может ждать такая же судьба, как и его соседей — снос и последующая застройка жильём. При этом создание новых предприятий промышленного типа — пока единичные случаи.
Ликвидация промрайонов продолжается
Генплан Ростова-на-Дону до 2025 года предполагает ликвидацию промрайонов вдоль проспекта Сиверса, улицы Мечникова и в районе ростовской фабрики игрушек, рыбного завода, а также предприятий, расположенных вдоль правого берега Дона.
Все эти территории уже последовательно застраиваются жильём.
Согласно генплану, всего должно высвободиться порядка 230 гектаров, которые должны быть использованы для развития общественно-деловых структур, туристического бизнеса, предприятий сервиса и частично под жилищное строительство.
Переезд предприятий пищевой и лёгкой промышленности по генплану предполагается в новую Западную промзону площадью 80 гектаров. В южном планировочном районе предусматривается выделение 400 гектаров под развитие различных крупных производств, включая переезд ростовского порта.
При этом следует учитывать, что до настоящего времени в экономике города не создан бизнес, сопоставимый с деятельностью промышленного комплекса и способный компенсировать потери, связанные с сокращением промышленного производства, говорится в исследовании ярославской компании «Интегратор», которая по заказу департамента ЖКХ оценивала развитие города, сообщало Ростовское агентство новостей.
Закрытые заводы дали земли для стройки
Одним из самых известных проектов реновации промышленных зон Ростова-на-Дону стал проект по строительству микрорайона «Красный Аксай» на территории бывшего одноимённого завода сельхозоборудования. Машиностроительное предприятие было упразднено в 2011 году.
В последние годы его существования там работал Ростовский автобусный завод, который входил в ныне несуществующую финансово-промышленную группу «Донинвест». ГК «ЮгСтройИнвест» приступила к застройке этой зоны в 2016 году.
К концу этого года проект должен быть полностью завершён — всего будет построено 26 многоквартирных домов на площади порядка 25 гектаров. Объём инвестиций в проект оценивается в 15 млрд рублей.
Впрочем, этот проект — далеко не первый, который реализовывался на территории бывшего промышленного производства, расположенного в непосредственной близости к историческому центру Ростова.
Отметим построенный в 2015 году ЖК «Акварель» в районе Текучёвского моста. Тогда компания «Патриот-Девелопмент Юг» приобрела земельный участок бывшего шарикоподшипникового завода №34 по улице Скачкова.
На берегу реки Темерник появились пять многоквартирных домов (МКД) общей площадью 57 тысяч кв. м.
Продолжают возводить в Ростове жилой комплекс «Екатерининский» на территории бывшего завода «Дон-Гипс» на западной окраине города. Его завершение тоже намечено на конец этого года.
К декабрю на территории появятся более 10 высотных МКД общей площадью 190 тысяч кв. м.
Также можно вспомнить микрорайон «Красные ворота» в Пролетарском районе, где под жилую застройку были отданы земли бывшего кирпичного завода или ЖК «Город у реки» на территории бывшего масложирового комбината «Рабочий».
Застройщики выбирают промзоны
За минувший год власти города анонсировали сразу несколько крупных проектов, связанных с редевелопментом промзон. В частности, на территории завода «Электроаппарат» появится новый ЖК.
Правда, как заявил сити-менеджер города Алексей Логвиненко, разрешение на застройку выдадут только в том случае, если на месте бывшего завода появятся не только многоквартирные дома, но и социальные объекты.
Недавно Алексей Логвиненко разрешил подготовить проект планировки территории бывшего «50 автомобильного ремонтного завода» в границах улица Лермонтовская — улица Красноармейская — переулок Университетский — проспект Соколова. Новый жилой проект займёт не менее 12 гектаров.
Также на аукцион выставлен участок земли общей площадью 2,6 гектара в районе порта. Недвижимость может быть использована под жилую застройку, сообщается в документации на площадке аукциона. Кроме этого, мэрия Ростова разрешила построить ещё один крупный жилой комплекс в центре города.
В отчёте департамента архитектуры и градостроительства сообщается, что СЗ «МСК-Союз» получил разрешительную документацию на возведение четырёх 32-этажных домов и одного 17-этажного дома на территории бывшего ДРСУ на проспекте Кировском.
РКШВ уходит в прошлое
В конце января стало известно, что крупнейший на Дону Ростовский завод шампанских вин прекратил работу. Связано это с решением собственника закрыть предприятие.
Управляющий партнёр АН «Парус» Максим Хмель считает, что территория РКШВ привлекательна для девелоперов.
«Рядом за забором Московская строительная компания (МСК) застраивает практически 10 гектаров, ранее принадлежавших ЗАО “Рабочий”, логично, что и территория РКШВ может пойти под застройку», — рассказал он «Эксперту ЮГ».
По словам г-на Хмеля, вынос производственных площадей за пределы города — общемировой тренд.
Держать в центре города устаревшее производство не совсем соответствует текущей экономической ситуации, связанной с высокой стоимостью земли, логистикой и стоимостью электроэнергии.
В малых городах легче найти аналогичную площадку с более дешёвыми техусловиями по коммуникациям, рабочей силой и поддержкой региональных и местных властей.
В перспективе под редевелопмент в Ростове может попасть ещё несколько территорий, включая бывший завод «Электроаппарат» в районе улицы Нариманова и территорию старого колбасного завода «Тавр» на Текучёва, который планируется вынести за пределы города.
Также в перспективе предстоит застройка старого аэропорта Ростова и территории бывшего кирпичного завода в районе ТРЦ «Рио».
Могут пойти под застройку и бывшие военные базы в районе улицы Таганрогской, а также территория предприятий, расположенная на улице Малиновского в районе ГПЗ-10 и бывшего хладокомбината.
«Нужно выстраивать оптимальную градостроительную политику, смотреть, как город развивается пространственно, повышать связность городских территорий и плотность в центральной части. Нет смысла городу расползаться, это не приведёт к повышению качества городской среды», — считает исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
Девелопмент сейчас выгоднее промпроизводства
По словам Максима Хмеля, стоимость одного гектара земли в районе РКШВ (старой промзоны) может составлять 70–90 млн рублей. «Вопрос экономики строительства сейчас главный. Стройматериалы подорожали, поэтому сложно предположить окончательную цифру рентабельности такого бизнеса. Стоимость земли обычно закладывают в проект из расчёта цены в пять–семь тысяч за квадратный метр.
В любом случае, можно входить в проект с партнёром, у которого есть земля под застройку. На одном гектаре можно возвести 20 тысяч квадратных метров жилья. Обычно строительные компании зарабатывают 10–15 тысяч рублей с квадратного метра на такой застройке. Можно теоретически подсчитать прибыль от реализации такого проекта — примерно 200–300 миллионов рублей», — говорит Максим Хмель.
У собственников участков два пути. Либо входить в строительный бизнес, либо продавать свои участки в центре Ростова, а затем приобретать новые в небольших городах
В нынешней ситуации перед собственниками таких участков открываются два пути. Либо входить в строительный бизнес, получая большую рентабельность, либо продавать свои участки в центре Ростова, а затем приобретать новые в районе небольших городов — например, Новочеркасска или Азова. Земля там дешевле, а в итоге можно ещё построить и абсолютно новое производство по современным технологиям, которому не нужны обширные территории
Алексей Матвеенко, директор компании «Город-парк», идеолог винного и гастрономического туризма в Ростовской области, считает, что РКШВ был реальной и перспективной точкой посещения туристами. Завод был одной из иллюстраций того, что Ростовская область является активным игроком винного рынка.
Теперь же на одно легендарное предприятие в городе стало меньше, что, безусловно, отражается на его туристическом потенциале. «Это — системная проблема. Она касается не только городских, но и сельских территорий.
Например, есть завод “Цимлянские вина”, состояние и перспективы которого нам пока тоже не очень понятны. Если собственник площадки РКШВ принял такое решение, то пусть хотя бы музей завода сделают на первом этаже одного из зданий в будущем ЖК, — возмущается Алексей Матвеенко.
— Пусть собственник площадки РКШВ возьмёт на себя социальную миссию и создаст точку истории донского виноделия в этом районе».
В ростове бум на рынке жилья может смениться кризисом
Доходы граждан и цены на квартиры устремились в разные стороны
В 2020 году рынок первичной недвижимости Ростова после многих лет сна и стагнации всколыхнулся. Причина уже привычная — пандемия коронавируса, а также действия, которые были предприняты властями, чтобы справиться с ситуацией.
В итоге на рынке недвижимости по всей России, в том числе в Ростове, случился настоящий бум, обернувшийся не только рекордными объёмами выданной ипотеки, но и резким ростом цен на новую недвижимость.
По мнению некоторых экспертов, ничего хорошего от этой ситуации ждать не стоит и не за горами очередной крупномасштабный экономический кризис. Обсуждалось это всё на конференции, организованной издательством «Коммерсант-Юг».
Жильё в Ростове доступнее, чем в Европе
По словам исполнительного директора «Института экономики города» Татьяны Полиди, в большинстве агломераций России по международной классификации жильё является очень даже доступным. Касается это и Ростова.
В соответствии со стандартной методикой ООН, жильё считается доступным, если копить на него приходится до трёх лет. Используя данные Росстата, в Институте подсчитали, что для Ростова этот показатель по состоянию на 3 квартал 2020 года составляет 2,3 года.
И за последние годы он заметно снизился. Так, ещё в начале 2019 года это 2,9 года. В соседнем Краснодаре на жильё накопить можно вообще меньше, чем за 2 года. Для сравнения — в Лондоне на это уйдёт 8 лет, в Гонконге —20 лет и так далее.
То есть, на первый взгляд, в России всё прекрасно.
Однако, говорит Полиди, всё не так просто. Дело в том, что по этой общепринятой методике считают время, за которое семья накопит деньги на среднестатистическое для конкретной страны жильё.
— В развитых странах — это односемейные дома площадью от 150-200 квадратных метров. Квартиры там в принципе не являются предметом продажи от семьи к семье, это арендное, а не продаваемое жильё, — говорит она. — В наших же агломерациях типичное жильё — это 1-2 комнатная квартира площадью 40-50 квадратных метров. То есть, наш жилищный стандарт очень низок.
И, что самое печальное, он пока лишь снижается. Так, ещё в 2010 году средняя площадь вводимых в России в строй квартир составляла 70 квадратных метров. Сейчас — меньше 50.
При этом, продолжает Полиди, пандемия коронавируса показала, что предпочтения населения сдвинулись в сторону более просторного жилья.
Многие в 2020 году были вынуждены работать из дома и никто пока не гарантирует, что такого вновь не случится.
А когда дома нужно не только всей семьёй посмотреть телевизор, но ещё и работать в течение дня, то встаёт вопрос о тесноте и отсутствии личного пространства.
В итоге, говорит Полиди, Россия, как и весь мир, столкнулась с ростом запроса на просторное жильё. Однако отечественный рынок оказался к нему не готов.
— Обнаружилась нехватка не только нормальных квартир, но и односемейных домов. Потому что в отличие от развитых стран мы последние лет 20 пригороды застраивали безумными многоэтажными кварталами, во многом исчерпав уже возможность цивилизованной одноэтажной застройки вблизи агломераций, — рассказала исполнительный директор «Института экономики города».
Льготную ипотеку съели цены
По словам гендиректора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, 2020 год для рынка недвижимости Ростова ознаменовался в первую очередь «тотальным ростом цен», который рынку пережить будет сложно.
В среднем цена за квадратный метр в городе на первичном рынке выросла на 10 тысяч рублей и достигла почти 66 тысяч рублей.
При том, что последние несколько лет эта сумма практически не менялась, балансируя в районе 55 тысяч рублей.
— Январь-февраль 2021 года дал ещё плюс почти 2% к цене и сейчас это уже 67 тысяч рублей за метр, — говорит Володько.
При этом в городе наметилась нехватка жилья эконом класса с минимальной для города ценой в диапазоне 45-55 тысяч рублей. В конце 2019 года по такой стоимости продавалось более 70 объектов, к концу 2020 года — лишь 32.
— Возросшая цена на жильё приближает Ростов к пределу потребительских возможностей и в итоге число сделок может сильно упасть, — считает он.
Причин для увеличения цен на недвижимость в прошлом году было много. Это и рост цен на металл, о котором писал donnews.ru. Опять же из-за коронавируса в страну приехало значительно меньше иностранных работников, которых так любят в строительстве. В итоге застройщикам пришлось искать работников из числа россиян, а они обычно требуют зарплаты повыше.
Однако не последнюю роль в росте цен сыграла и льготная ипотека, введённая правительством. Получить её, напомним, может вообще кто угодно. И это был отличный антикризисный подарок застройщикам, которых избавили от необходимости снижать ценовую планку, чтобы привлечь покупателей. Более того, льготная ипотека подстегнула спрос и застройщики, пользуясь случаем, цены подняли.
В итоге, говорит Татьяна Полиди, рост цен «съел» эффект снижения процентных ставок по ипотеке. И говорить о том, что программа была эффективной — очень сложно.
Что будет дальше?
По оценкам Ильи Володько, цены на жильё продолжат расти, по итогам 2021 года удорожание может составить 7-8%. Падения цен ждать не стоит точно.
Что касается ипотеки, то её летом этого года вряд ли отменят. Но зато могут ограничить. По словам Татьяны Полиди, это было бы верным решениям и программу изначально не нужно было делать доступной для всех.
В тех же развитых странах низкие ставки по ипотеке предоставляют к примеру лишь тем, кто покупает своё первое жильё, либо может доказать реальную потребность в улучшении жилищных условий.
С другой стороны, в правительстве России никогда особо и не скрывали, что программа льготной ипотеки в первую очередь запускалась, как инструмент поддержки строительной отрасли, а не граждан.
Главная же проблема, по мнению самих застройщиков, — продолжающееся падение реальных доходов граждан. Грубо говоря, скоро у людей просто не будет денег, чтобы покупать жильё.
По словам президента ГК «Сокол» Арутюна Сурмаляна, в Ростове ёмкость рынка, если смотреть на то, в каких условиях живут люди, далеко не исчерпана. Можно ещё строить и строить.
А вот если учитывать платёжеспособный спрос, то уже через 3 года недвижимость в Ростове покупать будет некому.
Если, конечно, не случится чуда и люди не начнут богатеть, либо власти не придумают какую-то новую программу поддержки.
— Мы пока строим с опаской, — говорит Сурмалян. — В том же ЖК «Сокол» уже построено два дома, до момента сдачи они были распроданы на 70%. Это очень хороший показатель. Строим третью очередь, но продажи не открываем, потому что будем мешать сами себе. Надо сначала продать то, что уже сдали.
По его словам, дошло до того, что приходится искать покупателей в северных регионах России и на Дальнем Востоке. Как известно, местные жители охотно покупают жильё на юге, но Ростов по различным причинам избегают. Хотя у того же Краснодара в этом смысле есть очень удачный опыт.
О том, что цены на жильё в Ростове продолжат расти, говорит и председатель правления концерна «Единство», председатель комитета по градостроительной деятельности Торгово-промышленной палаты Ростовской области Геннадий Наумов. Однако, по его словам, ситуация гораздо серьёзнее, чем может показаться, и при текущих тенденциях всё может вылиться в полномасштабный кризис.
— В кризис 2008 года всё разрулилось за счёт однонаправленного роста цен на жильё и доходов населения. В 2014 году было примерно тоже самое.
Сейчас же этот рост разнонаправленный — жильё дорожает, а доходы людей падают далеко не первый год и правительство ничего с этим поделать не может.
Скорость этого разнонаправленного роста уже колоссальная и я не вижу никаких причин для замедления, — говорит Наумов.
Он уточняет, что это не означает полную остановку строительной отрасли. В любом городе найдутся богатые люди, которые купят даже дорогое жильё. Однако рынок они точно не спасут.
— Общая тенденция, я бы сказал, очень мрачная, — говорит Наумов.
Напомним, что строительная отрасль имеет один из самых высоких мультипликативных эффектов в экономике. В этой сфере занято много людей, она обеспечивает заказами многие другие отрасли (тех же металлургов).
И если падает строительство, то, как карточный домик, сыпется и всё остальное.
А именно это и может произойти, если цены на жильё и доходы населения разойдутся настолько, что позволить себе новую квартиру смогут лишь избранные.
Больше жилья, ниже комфорт. У ростовских новостроек есть ряд проблем
РИА «ФедералПресс»РИА «ФедералПресс»В текущем году область сбавит темп прироста, но все же сохранит положительную динамику. По прогнозам регионального министерства строительства, архитектуры и территориального развития, будет введено в эксплуатацию 2,887 миллионов кв. м. жилых помещений, что выше показателей за прошлый год на 10 %.
С каждым годом область собирается увеличивать количество жилых квадратных метров. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» планируется к 2024 году вводить в эксплуатацию свыше 3,5 миллионов кв. м, следует из отчета министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергея Куца.
Динамика по дорогам, наоборот, отрицательная. Дон занимает седьмое место в России по протяженности автомобильных дорог – она составляет более 35 тысяч км.
За прошедшие пять лет было отремонтировано порядка 2336 км автодорог общего пользования регионального и местного значения.
В текущую пятилетку этот показатель снизится: к 2024 году регион планирует отремонтировать 2268 км автодорог, что меньше на 3 %.
Вместе с тем пассажирооборот транспорта общего пользования снижается, отмечается в региональной «Стратегии социально-экономического развития на период до 2030 года». В документе основной причиной называют отказ населения в пользу личного автомобиля.
На сегодняшний день в регионе зарегистрировано 1,43 миллионов машин. Область занимает седьмое место в стране и второе в ЮФО по количеству автомобилей, пишет Ростовстат со ссылкой на данные МВД России. Служба статистики считает, что каждый третий житель области владеет собственной машиной, и число автомобилей продолжает расти.
Транспортный коллапс новостроек
По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), топ-5 стройплощадок в Ростовской области развернули:
– «Московская строительная компания» – планирует построить 342 тысячи кв.м. Компания получила разрешение на строительство новостроек в центре города – например, «Сердце Ростова» на Нагибина или «Рубин» на углу Красноармейской и Театрального. Компания планирует строить крупные жилые комплексы на тысячи квартир.
Примечательно, что в обоих случаях речь идет об участках, где и так проблемы с пробками. В конце прошлого года «МСК» получила другой участок в центре – территорию в границах Большая Садовая – Сиверса – Красноармейская – Доломановский.
До этого здесь планировали строить ТРЦ «Пушкинский», но проект так и не стартовал;
– ООО «Галактика» – планирует построить 274 тысячи кв.м., занимается сразу двумя крупными жилыми микрорайонами: «Сокол Градъ» в Александровке и «Сокол на Оганова»;
– ГК «Интеко» – планирует стройку на 195 тысяч кв.м., продолжает заниматься частью микрорайона «Левенцовский», а именно – комплексами «Пятый элемент», «Итальянский квартал» и «Левенцовка-парк»;
– «ВКБ-Новостройки» – планирует построить 181 тысячу кв.м., продолжает застройку микрорайонов «Суворовский» и «Платовский»;
– ГК «Флагман» – планирует построить 146 тысяч кв.м., занимается стройкой ЖК «Сельмаш».
Главные надежды правительство региона возлагает на крупные проекты. Микрорайон «Суворовский» вырос буквально в чистом поле – до появления здесь «ВКБ-Новостроек» участки носили статус земель сельхозназначения.
Площадь микрорайона составляет 740 га. Планируется, что «Суворовский» добавит в копилку области 4 миллиона кв. м. Одна часть домов уже давно сдана, другая еще строится. В общей сложности в микрорайоне будут 56 многоэтажных каркасно-монолитных и объемно-блочных домов. В «Суворовском» на начало 2020 года проживало порядка 40 тысяч человек.
В микрорайоне довольно неплохо налажена инфраструктура: есть большой гипермаркет, минимаркеты, торговый центр, поликлиника, школа, детские сады, аптеки, велобеговая трасса, маленькая набережная, парки, почти в каждом дворе установлены огороженные спортивные площадки, но нет отделений банков и полицейского участка. Главная проблема жителей – «Суворовский» находится на окраине Ростова-на-Дону, а в центр города ведет единственная узкая дорога. По ней направляется весь пассажиропоток – автобусы, маршрутки, автомобили.
«Мы же живем на въезде в Ростов, а в город въезжаем не мы одни. Добавляются ближайшие поселения Мясниковского района – Красный Крым, Ленинакан, плюс машины, которые едут из Новошахтинска или с трассы М-4.
Утром бывает по-разному: иногда стоишь в пробке два часа, а иногда тридцать минут. Бывает сложно собираться куда-то. Мне на работу надо к девяти. Стараюсь выезжать в пять утра, пока пробка не собралась, подъезжаю к офису раньше. Вечером тоже трудности.
Иначе как через Каменку не проедешь. И собираешь все пробки по пути: Каменка обязательно стоит, потом улица Оганова или Особенная, ну и на въезде в Суворовский тоже.
Лучше всего здесь было в первые дни ограничений: народ сидел по домам, улицы были практически пусты», – рассказала «ФедералПресс» Надежда Афанасьева, жительница микрорайона.
В настоящее время стартовали работы по реконструкции пересечения ул. Оганова – ул. Особенная – ул. Зрелищная с устройством кольцевого пересечения.
«Идет закрепление оси трассы и работы по выносу коммуникаций. Пока без ограничения движения. Объект будет сдан уже осенью этого года», – сообщил заместитель главы администрации города по транспорту и дорожному хозяйству Константин Солонский.
Реконструируемая дорога – пока единственный способ жителей микрорайона поехать в центр Ростова-на-Дону. Но строительства главной дороги, которая разделит пассажиропоток, жителям «Суворовского» придется ждать как минимум два года.
«На Вавилова появятся разноуровневые эстакады, дорога будет расширена с двух полос до четырех. Для этого необходимо выкупить порядка 160 земельных участков, прилегающих к дороге. Проект масштабный и будет реализован за счет привлечения федеральных, областных и городских средств», – сказал сити-менеджер Алексей Логвиненко.
Второй по площади строящийся крупный район Ростова-на-Дону – Левенцовка. Площадь застраиваемой территории – 224 га, планируется ввести 2 500 тысяч кв. м. Район считается перспективным и быстро растущим. За 10 лет здесь сдали более 50 домов, в которых проживают 17 тысяч человек.
Изначально предполагалось комплексное освоение территории, то есть застройщик должен был строить не только жилые дома, но и дороги, а также объекты социальной инфраструктуры, уточнил Логвиненко.
Однако строители этого не сделали. В рамках реализации нацпроекта ««Жилье и городская среда» в этом году правительство региона построит пять новых дорог.
В ближайшие пару лет все инфраструктурные вопросы будут решены, уверен Алексей Валентинович.
Третий микрорайон, на который возлагает надежды донской минстрой – «Красный Аксай», заявил Сергей Куц. Застройщик микрорайона – ГК «ЮгСтройИнвест», площадь территории – 24,8 га. Общий объем ввода жилья составит около 395,0 тысяч кв.м.
В этом году правительство планирует реконструировать дорогу на улице 39-й Линии на участке от улицы Сарьяна до улицы Богданова в жилом районе «Красный Аксай».
Это единственный выезд для жителей частных домов, а с недавних пор – и для «Красного Аксая».
Ростовчане недовольны тем, что новый микрорайон вырос в середине частного сектора и добавил ему проблем. Стройка Красного Аксая привела к трещинам на домах и дорожному коллапсу, сообщила ростовчанка Ирина Ткаленко на интерактивном приеме губернатора.
По словам местной жительницы, три года назад, когда началась стройка, тяжелая техника поехала по 39-й Линии.Губернатор Ростовской области Василий Голубев поручил до 24 июня закончить ремонт 39-й линии. Но на сегодняшний день работы не завершены.
Дорога засыпана щебнем, асфальта на ней пока нет.
Скандалы и разбирательства
Трудности с ростовскими застройками продолжаются.
ООО «Специализированный застройщик «Славяне» знаком ростовчанам по введенному в 2013 году ЖК «Славянский квартал» – благодаря его сдаче компания заняла 3-е место в рейтинге крупнейших застройщиков жилья в Ростовской области «Города N».
В этом году компания начала строительство гигантского жилого комплекса на ул. Мечникова с площадью квартир более 90 тысяч кв. м. Чтобы получить разрешение на строительство, понадобилось три года. Как пишет издание, власти Ростова отказали «Славянам» девять раз подряд.
Причина – конфликт интересов с соседней стройкой краснодарской компании: близость двух аналогичных объектов могла создать проблемы в части необходимого уровня инсоляции помещений. «Славяне» доказывали свою правоту в трех судебных инстанциях.
Самая нашумевшая история с обманутыми ростовскими дольщиками связана с ЖК «Европейский». Война дольщиков с застройщиком длилась без малого пять лет, проявлялась в многочисленных митингах, судах и обращениях к правительству.
В феврале этого года был сдан один из восемнадцати запланированных домов жилого комплекса. Часть домов до сих пор находится на стадии котлована, хотя их должны были сдать еще в 2015 году.
Завершить строительство не удавалось из-за мошенничества фирмы-застройщика.
Этим летом Советский районный суд Ростова-на-Дону приговорил предпринимателя Александра Апанасенко к 9 годам лишения свободы. Его признали виновным в мошенничестве и злоупотреблении полномочиями. Апанасенко занимался долевым строительством – брал у людей деньги за постройку домов, которую не вел.
«Учредитель компании «Планета-Дон» Александр Апанасенко заключил договоры с 327 гражданами.
Он получил от них почти 600 миллионов рублей. Эти деньги должны были пойти на строительство домов на улицах Портовой и Магнитогорской в Ростове и на улицах Шмидта и Коммунистической в Батайске. Мужчина обязательства не выполнил, а денежные средства дольщиков и пайщиков похитил. Также это нанесло вред деловой репутации «Планеты-Дон», – сообщила пресс-служба прокуратуры Ростовской области.
Еще одного бизнесмена, Юрия Прасолова, Железнодорожный районный суд Ростова-на-Дону признал виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере).
Суд установил, что Прасолов знал, что частично возведенный многоквартирный жилой дом в переулке Жлобинском в Ростове-на-Дону не будет введен в эксплуатацию из-за отсутствия разрешительной документации.
Тем не менее бизнесмен похитил денежные средства у четырнадцати участников долевого строительства в общей сумме более 25,5 млн рублей, которыми распорядился по своему усмотрению. Суд приговорил Прасолова к отбыванию наказания в виде 5 лет 6 месяцев лишения свободы в исправительной колонии общего режима со штрафом в размере 1 млн рублей.
Поддержка обманутых дольщиков Ростовской области обойдется властям в 2,3 миллиарда рублей, сообщает пресс-служба правительства региона. Эти деньги распределили на 2020–2021 годы.
Строят не города, а квадратные метры
«Главная проблема российского строительства в том, что у нас в целом строят не города, а именно что дома. И потому, что мы строим квадратные метры, города у нас не получаются. Возникает множество городских проблем, транспортная – в том числе», – считает Юрий Трухачев, вице-президент Союза архитекторов России.
«Застройщики обращают внимание на сложности с получением технических условий для подключения коммуникаций, и долгую процедуру получения разрешений на строительство. В последнее время ситуация конечно улучшилась, но тем не менее занимает порой более года», – говорит депутат Законодательного собрания Ростовской области от фракции «Единая Россия» Михаил Сапыркин.В ростовскую агломерацию планируется включить Мясниковский район – тогда поток транспорта на въезде в город будет еще больше, думает депутат Законодательного собрания Ростовской области от фракции КПРФ Татьяна Иващенко.
«Что мешало сначала построить нормальную дорогу, а уже потом фактически жилой массив Суворовский? Или Левенцовку? Или Красный Аксай? Почему у нас сперва дома, а потом дороги? А теперь, конечно, постоянные пробки. Получается, что жилья становится больше, а комфорта – меньше.
Что касается точечных застроек в центре города: они неизбежно приведут к коллапсу основных дорог, например, проспекта Нагибина, который и так страдает от пробок. Как у нас проектируется город? Плохо проектируется во всех смыслах: и в транспортном, и в строительном, и в историческом.
Конечно, введение новостроек в существующую модель города – проблема общероссийская. Но посмотрим на наших соседей: Краснодар, например, справляется с застройкой гораздо продуманней с точки зрения архитектуры и градостроительства. Особенно по части исторической застройки города, она глобально не изменяется.
Если есть застройки, то они, как правило, вписываются в стиль. А у нас это порой довольно нелепо выглядит: посреди старого Ростова может появиться громадная новая высотка. Она создает не только пробки, но и портит общий архитектурный вид города.
Проектирование, перспективное планирование развития города у нас в ужасном состоянии», – заключает Татьяна Хевондовна.
ФедералПресс / Елена Майорова, графика: ФедералПресс
Застройщики Ростова-на-Дону
Застройщики Ростова-на-Дону — это строительные компании, занимающиеся возведением и реконструкцией жилых и коммерческих строений.
План застройки Ростова-на-Дону
В генеральном плане Ростова оговаривается обновление города к 2025 году. Развитие строительства в северном, южном и восточном направлениях сдерживают города-спутники, уже практически сросшиеся с Ростовом.
Поэтому периферийное жилищное строительство будет разворачиваться только в западной части города. Ликвидировать земельный дефицит предполагается за счет сноса аварийного и ветхого жилья, переноса промышленных предприятий за черту города и перевода садовых товариществ в жилой фонд.
В последнее время застройщики Ростова-на-Дону стараются возводить целые жилые комплексы с развитой инфраструктурой.
Как выбрать застройщика в Ростове-на-Дону?
Застройщиком может стать юридическое лицо с той или иной организационно-правовой формой. Это может быть открытое или закрытое акционерное общество либо общество с ограниченной ответственностью.
Наличие всех необходимых документов не говорит о том, что впоследствии у вас не возникнет никаких проблем с возведенной постройкой.
Поэтому, помимо документов нужно ознакомиться с отзывами о строительной компании, узнать о ее репутации, посмотреть на уже построенные компанией объекты недвижимости.
- Оформляйте отношения с застройщиком, имеющим все права и разрешения, а не с подрядчиками или третьими лицами, получившими передаваемые права.
- Обращайте внимание на рейтинги застройщиков, где указана вся информация об уже сданных объектах и тех, что находятся в стадии строительства.
- Застройщик более благонадежен, если сведения об объекте строительства уже внесены в ЕГРП.
Крупнейшие застройщики Ростова-на-дону
Ежегодно Деловой квартал публикует ТОП-лист застройщиков многоквартирных домов и инживидуального жилья в Ростове- на-Дону.
В рейтинге участвуют федеральные и местные застройщики многоквартирного жилья в Ростове-на-Дону. Для подготовки ТОП-листа использовались данные Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону.
В итоговый рейтинг вошли застройщики по объему ввода жилой многоквартирной недвижимости от 10,4 тыс. кв.м в сегментах эконом и комфорт.
Основной показатель для ранжирования: Объем введённого в эксплуатацию многоквартирного жилья в Ростове в 2013 г., тыс. кв. м.
Застройщики многоквартирного жилья
ТОП-10 застройщиков многоквартирного строительства
| № | Компания/ФИО | Объем введённого в эксплуа-тацию много-квартирного жилья в Ростове в 2013 г., тыс. кв. м | Дина-мика в ср. с 2012 г, % | Доля в сово-купном объёме ввода нед-вижи-мости в 2013 г., % | Кол-во реали-зованных квартир в сданных объектах в 2013 г. на 01.04.14 г. | Названия объектов много-квартирного жилья введённых в эксплуатацию в 2013 г. | Банки – партнеры |
| 1 | ГК ВКБ Бударин Виктор Константинович | 115 | — | 100 | 1784 | Военный городок №140 | Сбербанк, ВТБ 24, Банк Москвы, Кубань Кредит, Петрокммерц, Газпромбанк, Уралсиб, Россельхозбанк, Промсвязьбанк, Абсолют банк |
| 2 | Патриот Далаксакуашвили Игорь Львович | 85,5 | -14,5 | 100 | 1760 | ЖК «Западные ворота», ЖК «Красные ворота» | ВТБ24, Райффайзенбанк, Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, СвязьБанк, Центр-Инвест, Возрождение |
| 3 | ГК Ареал * Лаптев Александр Константинович | 41,7 | — | н/д | н/д | ЖК «Миллениум-2» | ВТБ24, Центр-инвест, Сбербанк |
| 4 | СК «10-ГПЗ» Данильчук Александр Васильевич | 37,7 | 183 | 100 | 393 | ЖК «Гвардейский» | ВТБ24, Промсвязьбанк, Сбербанк, Газпромбанк, СвязьБанк, Центр-Инвест, Возрождение, Банк Москвы и др. |
| 5 | Славяне Домрин Михаил Валерьевич | 37,1 | — | 59 | 432 | ЖК «Славянский квартал» | МТС Банк, Сбербанк, ВТБ24, «АК БАРС» Банк и др. |
| 6 | ЮИТ ДОН Шумеев Андрей Андреевич | 19,7 | 47,5 | 100 | 419 | ЖК «Victor House», ЖК «Молодежный» | Сбербанк, ВТБ24, Центр-инвест, Балтика, МТС Банк, Газпромбанк, Возрождение, Райффайзен Банк, Nordea, Уралсиб, СМП Банк, Промсвязьбанк |
| 7 | АСО Комстрой Майдибор Николай Николаевич | 17 | -60 | 60 | 348 | ул. Извилистая, д.13/2 | Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, МТС Банк, Банк Петрокомерц, АбсолютБанк, Транскапитал-Банк, Банк Уралсиб, Открытие |
| 8 | Фирма Кристина Левченко Валерий Николаевич | 13,7 | 0 | 100 | 136 | ул. Вересаева, 107а; ул. Вересаева, 105/2 | ВТБ24, Сбербанк |
| 9 | Вертол-Девелопмент Хапаев Аскер Умарович | 13,5 | -52 | 100 | 125 | ЖК «Авиатор» | Сбербанк, ВТБ24, МТС-Банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Балтика, Центр-Инвест, Транскапиталбанк, Возрождение, Газпромбанк |
| 10 | Донстрой Грибанов Владимир Алексеевич | 10,4 | — | 100 | 247 | Жилой дом № 29 ул. 2-я Володарского, 166/6 | Сбербанк, Акрополь Внешпромбанк |
* по данным Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону.
Застройщики индивидуального жилья
ТОП застройщиков индивидуального жилья
В рейтинге участвуют застройщики индивидуального готового жилья с организованной инфраструктурой и земельных участков с подведёнными коммуникациями под застройку ИЖС.
На первом этапе был проведен экспертный опрос, определены крупнейшие застройщики жилья на рынке индивидуального жилья, а так же запрошены данные по вводу жилья в Министерстве строительства, архитектуры и территориального развития РО.
На втором этапе специалисты «ДК» отправили застройщикам ИЖС Ростова и области анкеты, в которых запрашивались данные о показателях деятельности за 2013 год.
Основной показатель для ранжирования:застройщики индивидуального готового жилья с организованной инфраструктурой – объем ввода жилья в 2013 г., компании, вводящие в эксплуатацию земельные участки с подведёнными коммуникациями под застройку ИЖС – кол-во объектов ИЖС, введенных в эксплуатацию в 2013 г.
ТОП — 3 застройщиков коттеджных поселков/таунхаусов с готовой инфраструктурой
ТОП- 3 застройщиков ИЖС участков с подведенными коммуникациями
| № | Компания/Руководитель | Кол-во про-данных учас-тков на 01.01.14 | Сово-купная площадь участков с подве-денными коммуни-кациям за 2013 г, га |