Иллюстрация: Право.Ru/Оксана Острогорская Юристы оценили законопроект Минэкономразвития, которое предложило отказаться от деления земель на категории, а вместо этого предусмотреть гораздо больше территориальных зон. Документ немного упорядочит нынешнюю путаницу и решит некоторые коллизии. Он снизит административные барьеры, но позволит отдать под застройку леса и плодородные земли. Но главный минус законопроекта не в том, что там есть, а в том – чего там нет, соглашаются эксперты.
Минэкономразвития подготовило законопроект, который изменяет правовой режим использования земель. Главная новелла – отказ от семи категорий землепользования в пользу 18 зон. Для каждой зоны устанавливаются виды разрешенного использования. Например, в производственных зонах можно строить объекты промышленности, склады, заниматься недропользованием и т. д. Сейчас законопроект проходит стадию общественного обсуждения, которая продлится до 30 ноября.
| Было | Станет |
| По целевому назначению земли делятся на семь категорий: земли сельхозназначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики и транспорта, земли особо охраняемых территорий, земли лесного и водного фонда и земли запаса. | Предусматриваются следующие зоны: сельскохозяйственного назначения, жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационного назначения; зоны ведения садоводства или сельскохозяйственного назначения для собственных нужд граждан, природоохранные зоны, историко-культурного назначения, природных лечебных ресурсов, энергетики, транспорта, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны страны и безопасности государства, специального назначения, многоцелевые зоны, зоны лесного фонда и запаса. |
| Могут включаться в границы различных территориальных зон и находиться одновременно в нескольких территориальных зонах особо охраняемые природные территории, созданные в качестве государственного природного заказника или памятника природы, территории общего пользования и территории проживания и традиционной деятельности коренных малочисленных народов Севера. |
Юристы обсудили законопроект и рассказали, чем он хорош, а чем плох.
Плюсы законопроекта
Идея делить земли на категории не новая, отмечает партнер АБ Федеральный рейтинг.
Николай Андрианов. По его словам, первый законопроект отклонили в 2012-м, второй – в 2018-м, этот третий. В общем отмена категорий – это скорее плюс, чем минус, полагает Андрианов.
В пример он приводит Институт градостроительного зонирования, который больше чем за 10 лет хорошо себя зарекомендовал. 18 зон вместо семи категорий позволят более гибко установить особенности разрешенного использования, считает управляющий партнер АБ Региональный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 7место По выручке Профайл компании
Юрий Пустовит.
Обзор практики ВС Верховный суд выпустил обзор практики по земельным спорам
По его словам, плюс законопроекта – запрет относить один участок к разным зонам, сейчас это практикуется и вносит «вредную путаницу» в земельные отношения. Кроме того, Пустовит приветствует норму, которая устанавливает четкое соотношение границ населенного пункта и территориальных зон. По словам адвоката, сейчас этот вопрос однозначно не решен, из-за чего возникают споры.
Проект решает коллизии, когда один и тот же земельный участок отнесен к разным категориям, для которых действует разный правовой режим, отмечает Андрианов и приводит пример.
Если лесной участок находится в границах особо охраняемой территории, его правовой режим определяется положением об этой территории. Еще законопроект подробно регламентирует порядок, по которому участок относят к определенной территориальной зоне.
Пока здесь много спорных вопросов, рассказывает Андрианов: суды часто решают дела на эту тему. Например, попадает ли участок в границы зоны охраны объекта культурного наследия.
Практика Договор кадастровых работ: как исполнителю не остаться без денег
Законопроект выгоден девелоперам, он уменьшает для них административные барьеры, говорит ведущий юрист Федеральный рейтинг.
Павел Бондарь.
Если проект примут, правообладатель сможет сам, без дополнительных согласований, выбрать любой вид использования среди тех, которые предусмотрены для территориальной зоны, объясняет Бондарь.
В то же время он опасается, что под застройку могут быть отведены земли, которые могли быть восстановлены, или продуктивные сельскохозяйственные угодья и леса.
Минусы
Два предыдущих законопроекта были не настолько удачными для Госдумы, так что не факт, что этому больше повезет, говорит партнер АБ Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Дмитрий Некрестьянов.
Основным недостатком документа он считает простоту. По сути, меняется только название: вместо земли такой-то категории будет территориальная зона, говорит юрист. В то же время этот подход способен немного упорядочить нынешнюю ситуацию, хотя перечень допустимых объектов явно неполный, рассуждает Некрестьянов.
Сюжеты Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ
Он обращает внимание на сроки в законопроекте – все его положения, кроме переходных, вступят в силу в 2025 году. Опыт показывает, что за это время в проект внесут еще правки и первоначальный смысл исказится до неузнаваемости, делится Некрестьянов. Помимо этого, в законопроекте не учитываются затраты на переоформление, считает Шаматонов.
В России порядка 60 млн участков, и даже сейчас ЕГРН содержит неточности во многих записях. Что произойдет, когда весь этот массив надо будет переоформить, задается вопросом юрист. В документе предусмотрены 14 млрд руб., чтобы внести лишь сведения о границах лесничеств (лесопарков), а другие затраты не приводятся, критикует Шаматонов.
Проблемы земельного права, которые не решены
Существующая система сложная и избыточная, говорит партнер юрфирмы Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Антон Шаматонов.
Участок в населенном пункте относится к некой категории. Одновременно он относится к той или иной зоне по местным правилам землепользования и застройки. В соответствии с этой зоной для участка будет установлен тот или иной вид использования. Это, по сути, три ограничения для одного участка.
Антон Шаматонов
Главный минус законопроекта не в том, что там есть, а в том – чего там нет, потому что он оставляет нерешенными много проблем, говорит Пустовит.
По его мнению, в земельном законодательстве нужно уточнить порядок присвоения и изменения категорий (зон) и урегулировать спорные ситуации.
Например, в ГРН участок отнесен к землям поселений, но при этом расположен на особо охраняемой природной территории, границы которой установлены в советское время описательным путем.
«На практике это порождает много споров, можно ли приобрести такую землю в частную собственность». Еще в Земельном кодексе и законопроекте нет закрытого перечня участков, ограниченных в обороте, добавляет Андрианов. Поэтому непонятно, можно ли, например, приватизировать землю в округе санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объясняет юрист.
Главная проблема земельного регулирования – неточность выражений. Например, перераспределить земли между частными и государственными допустимо, но из-за туманных формулировок это всегда спор.
Дмитрий Некрестьянов
Кроме того, землепользователям мешает запрет формировать участки при наличии утвержденного проекта межевания не в соответствии с этим проектом – даже если это для краткосрочной цели. Например, под стройплощадку, говорит Некрестьянов.
Среди проблем он называет также непрозрачность процедур предоставления прав на участки, но уточняет, что это относится к правоприменению, а не к праву.
Что касается законодательства, оно меняется слишком часто и слишком существенно, жалуется Некрестьянов: «Только этим летом были очень большие поправки по зонам с особыми условиями использования в ЗК».
ISSN 1996-3955 ИФ РИНЦ = 0,580
1 Чурсин А.И. 1 Тихонова Е.А. 1 Косматова А.О. 1 1 ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
В работе был проведен анализ существующего законопроекта об изменении категории земель и их целевого назначения, который предложен Минэкономразвитием России, предусматривающий переход от деления земель на категории к территориальному зонированию.
Новый законопроект существенно изменяет общие принципы и систему земельного и градостроительного законодательства. Его целью является создание условий для единого порядка установления разрешенного использования земельных участков, а также развитие системы планирования территории.
Земельный кодек РФ предусматривает деление земель по целевому назначению на семь категорий, а в проекте, планируется подразделить земельные участки на четырнадцать территориальных зон. В целом законопроект носит прогрессивный характер. Переход к территориальному зонированию исправит недостатки установленного правового режима земель, которые связаны с делением их на категории.
территориальное зонирование
1. Крамкова Т.В. Переход от деления земель на категории к территориальному зонированию // Вестник Росреестра – 2014. – № 2 (20) – С. 36-43.
2. Липски С.А. О целевом назначении земельных участков и делении земельного фонда на категории в современных условиях // Право и инвестиции – 2011. – № 2 (47).
3.
Экспертное заключение по проекту федерального закона «О внесении изменений в земельный кодекс российской федерации и отдельные законодательные акты российской федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию»: Принято на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 23 декабря 2013 г. № 125-4/2013.
4.
Аналитический центр при Правительстве Российской Федерации [электронный ресурс] – URL: http://ac.gov.ru.
5. Википедия [электронный ресурс] – URL: https://ru.wikipedia.org.
6. Гарант. Информационно – правовой портал [электронный ресурс] – URL: http://www.garant.ru.
7. Консультант Плюс [электронный ресурс] – URL: http://www.consultant.ru.
8. Министерство экономического развития Российской Федерации [электронный ресурс] – URL: http://www.economy.gov.ru.
9. Новости Интерфакс [электронный ресурс] – URL: http://www.interfax.ru.
10. Фракция «Единая Россия» Государственной Думы [электронный ресурс] – URL: http://www.er-duma.ru.
- Земля занимает особое место среди других природных ресурсов, выступая в роли базиса для осуществления любой деятельности человека.
- Поэтому земля, процесс ее использования, возможность осуществления с ней разного рода сделок требует значительно более жесткого правового регулирования в сравнении с другими видами доступных человеку ресурсов.
- Цель исследования: проведение анализа законопроекта, предложенного Минэкономразвитием России, предусматривающий переход от деления земель на категории к территориальному зонированию.
- Методы исследования: изучение и анализ законопроектов и материалов сети Internet.
Законодательство тесно связывает вопросы отнесения участков к определенной категории земель с их целевым назначением. Так, деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов современного отечественного земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
- Таких категорий семь:
- 1. Земли сельскохозяйственного назначения;
- 2. Земли населенных пунктов;
- 3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- 4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- 5. Земли лесного фонда;
- 6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.
- На 1 января 2013 года все земли Российской Федерации (всего 1,71 млрд га, рис.1) распределились по категориям следующим образом:
- • земли сельскохозяйственного назначения (386,14 млн га);
- • земли населённых пунктов (19,89 млн га);
- • земли спец. назначения (16,9 млн га);
- • земли особо охраняемых территорий и объектов(ООТиО) (46,07 млн га);
- • земли лесного фонда (1,12 млрд га);
- • земли водного фонда (28,04 млн га);
- • земли запаса (90,86 млн га).
Распределение земель РФ по категориям на 1 января 2013 г.
К настоящему времени указанные категории отражают объективно сложившиеся основные функции земли в различных сферах (сельскохозяйственное производство, территория для организации поселений, обеспечение охраны окружающей среды, использование природных ресурсов, прочно связанных с землей, и др.).
Переход к территориальному зонированию исправит недостатки установленного правового режима земель, которые связаны с делением их на категории.
Минэкономразвития России подготовило законопроект, предусматривающий переход от деления земель на категории к территориальному зонированию. Документ внесен Правительством РФ на рассмотрение Госдумы.
Этим законопроектом предлагается изменить существующий порядок установления правового режима земель, опирающийся на институты их категорий. Осуществлять отмену деления земель на категории планируется при условии завершения на всей территории России разработки и утверждения документов территориального зонирования, определяющих разрешенное использование земельных участков.
- Территориальные зоны планируется подразделить на следующие виды:
- • жилые зоны;
- • общественно-деловые зоны;
- • зоны сельскохозяйственного назначения;
- • зоны огородничества и садоводства;
- • зоны рекреационного назначения;
- • производственные зоны;
- • зоны энергетики;
- • зоны транспорта;
- • зоны связи;
- • зоны обеспечения космической деятельности;
- • зоны обеспечения обороны, безопасности и правопорядка;
- • зоны коммунально-инженерной инфраструктуры;
- • зоны специального назначения;
- • зоны запаса.
- Законопроект планирует вступить в силу с 1 января 2018 года.
До 1 июля 2016 г. органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации должны обеспечить установление границ особо ценных сельскохозяйственных земель, для того чтобы исключить их застройку и иное ненадлежащее использование.
До 1 июля 2017 г. Субъекты Российской Федерации обязаны обеспечить разработку и утверждение сельскохозяйственных регламентов.
До 1 января 2020 г.
Органы местного самоуправления поселения или городского округа обязаны внести изменения в ПЗЗ в части приведения установленных видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по вопросу внесения изменений в правила землепользования и застройки не требуется.
Инициатива перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию обсуждается уже несколько лет. Минэкономразвития еще в 2009 году заявило о желании перейти от института категорийности земли к документам территориального зонирования.
Директор Департамента земельной политики, имущественных отношений и госсобственности Минсельхоза России Виктория Абрамченко отмечает. «Совет Федерации оценивает принятие данного законопроекта «как несвоевременное и не отвечающее задачам развития экономики страны».
Президент Российского зернового союза Аркадий Злочевский не видит в законопроекте целесообразности, однако признает, что от категорий нужно уходить, так как они являются барьером на пути унификации стоимости земельных ресурсов. Он добавил, что категории – уникальное изобретение, которое применяется только в России, Белоруссии и Казахстане.
- Предполагается, что принятие соответствующего федерального закона позволит:
- • укрепить институт собственности;
- • создать условия для единообразного порядка установления разрешенного использования земельных участков;
- • упростить систему управления земельными ресурсами и строительным комплексом;
- • сократить количество споров, в том числе судебных, в связи с противоречиями, возникающими при определении разрешенного использования земельного участка, устанавливаемого в соответствии с градостроительными документами (документами зонирования) и в соответствии с видами деятельности, допустимыми в пределах определенной категории земель.
- Заключение
- Можно сказать, что в целом законопроект носит прогрессивный характер и может упростить и усовершенствовать сложившуюся в РФ систему управления земельно-имущественными и градостроительными отношениями, в том числе сократить административные процедуры при предоставлении земельных участков для строительства.
Библиографическая ссылка
Чурсин А.И., Тихонова Е.А., Косматова А.О. АНАЛИЗ И ПЕРСПЕКТИВА ПЕРЕХОДА К ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ЗОНИРОВАНИЮ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 8-1. – С. 75-77;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=7045 (дата обращения: 25.06.2021). 
Новости аграрного рынка и сельского хозяйства → Страну поделят на зоны: новый закон внесёт существенные изменения в систему оборота земли
Категории земельных участков по целевому назначению отменят, вместо этого введут территориальные зоны. Очередная земельная реформа обойдётся государству в 21 млрд рублей. Такая сумма запланированна в госпрограмме развития АПК. Изменения должны вступить в силу с 2025 года.
Идеологом преобразований выступило правительство РФ – на основании его поручения Министерство экономического развития разработало и выставило на общественное обсуждение проект поправок в Земельный кодекс и другие законодательные акты. Ознакомиться с текстом документа можно на сайте regulation.gov.ru.
В настоящее время в Земельном кодексе указано семь категорий. Они определяются целевым назначением участка – сельскохозяйственные, земли населённых пунктов, лесного и водного фонда и другие. Законопроект предлагает заменить их на 17 территориальных зон с разрешёнными видами использования.
На чьи плечи ляжет переоформление земли, какие ограничения могут ожидать пользователей участков и какова цель реформы, мы попросили разъяснить Минэкономразвития РФ.
Ответ публикуем с сокращением.
Долой пестроту и несогласованность
Смыслом указанного законопроекта является упорядочение управления землями Российской Федерации. Нужно навести порядок в вопросе, что можно делать на земельном участке, а чего нельзя. На этот вопрос порой нелегко ответить не только гражданам, но и земельным юристам, судьям.
Почему? Одновременно существует сразу несколько способов влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке: посредством отнесения земельного участка к определённой категории земель, зонирования территории, установления особых регламентов и положений для некоторых охраняемых земель, а также в некоторых случаях использование земли определяется в документации по планировке территории.
При этом все способы не очень хорошо между собой увязаны. Это часто приводит к тому, что одно управленческое решение может не вполне соответствовать другому.
Например, губернатор изменяет категорию земель сельскохозяйственного назначения в расчёте на строительство промышленного предприятия, а орган местного самоуправления может издать правила зонирования, которые предписывают в этом месте строить склады.
Хорошо известный пример несогласованности законов – это расхождения государственного лесного реестра и Единого государственного реестра прав на недвижимость, когда одно и то же пространство государственные органы (правда, в разных реестрах) числили и как собственность граждан, и как собственность государства, и как дачный участок, и как лесной. Вероятно, граждане даже не догадываются, сколько обстоятельств нужно проверить перед покупкой земельного участка, чтобы полностью защитить свои права.
Такого пёстрого порядка управления землями, как это есть в России, вероятно, в мире больше нигде нет.
Минэкономразвития проанализировало зарубежный опыт и пришло к выводу, что он строится на более-менее единообразном порядке видов деятельности, которая возможна на земельном участке.
Деление земель по категориям не осуществляется, зато повсеместно распространено управление землями через территориальное зонирование и утверждение детальных планов территории.
Это неспроста: ведь то, что можно делать на участке, напрямую определяет его экономическую ценность.
Предсказуемость использования земельного участка в соответствии с намеченным инвестиционным планом является краеугольным камнем рыночной экономики.
Как можно говорить о развитии предпринимательства и производства, когда может оказаться, что на участке, который был куплен для строительства завода, нельзя строить промышленный объект?
Чем зоны лучше категорий
Разнобой с законами случился не вчера. Главный кол в старую систему управления землями вбил Градостроительный кодекс, который ещё в 2005 году объявил о необходимости зонирования всей территории.
Но его нормы были таковы, что несмотря на составленную карту зон, они не имели правового значения в отношении большей части страны: лесных земель, сельскохозяйственных, природоохранных и т. п.
Однако он ввёл иной способ определения использования земель: возможность установления набора видов разрешённого использования для всех земельных участков, включённых в определённую территориальную зону. В чём ключевая разница такой системы от деления земель по категориям?
Во-первых, определить использование через территориальные зоны дешевле для органов власти в расчёте на каждый земельный участок, нежели определять целевое назначение для каждого участка в отдельности.
Это совершенно бесплатно для правообладателя земельного участка, в то время как решение о переводе земель из одной категории в другую иногда сопровождается платными экспертизами за счёт заявителя.
Во-вторых, зонирование более беспристрастно: зона, как правило, не устанавливается для одного земельного участка. Это не позволяет выделить «любимчиков» власти. Зоны должны быть основаны на документах территориального планирования, которые обосновывают ту или иную деятельность расчётными данными.
В-третьих, зонирование более предсказуемо – правила землепользования и застройки проходят общественное обсуждение, в то время как решения об изменении категорий земель принимаются без обсуждения.
Зоны – более гибкий инструмент определения земельной политики: в составе каждой зоны может быть несколько видов разрешённого использования земельного участка, которые в дальнейшем выбирает сам владелец земельного участка.
Кроме того, зоны всегда лучше защищают ценные земли. Ведь у них есть границы, в то время как у категорий земель их нет. Категория земель записывается только как учётный показатель у существующего земельного участка. То есть если земельный участок сельскохозяйственного назначения не образован, а есть просто луг, то и защитить этот луг система категорий земель не в силах.
Сельхозземли защитят от застройки
Противоречие системы управления землями при введении зонирования Градостроительным кодексом было очевидно. Но целесообразно было обкатать зонирование хотя бы в городской среде. К 2012 году органы государственной власти убедились, что зонирование заработало. Тогда Государственный совет принял решение о переходе к зонированию всей страны.
Владельцам земельных участков волноваться не о чем: все расходы по оформлению берёт на себя государство. Ключевым положением законопроекта является не допустить пробелов в связи с отменой категории земель.
Категории земель отменяются только тогда, когда участок получит разрешённое использование по новым правилам.
Это сделано для того, чтобы защитить сельскохозяйственные земли от застройки, избежать неразберихи, пока мы отменяем категории.
Законопроект существенно усиливает защиту сельскохозяйственных земель по сравнению с имеющимся регулированием. Сейчас в отношении сельхозугодий нет порядка определения их видов разрешённого использования.
Одновременно с этим законопроектом Минэкономразвития разработало проекты других законов, касающихся определения видов использования указанных земель, а также порядка проведения землеустройства. Они вступят в силу до закона об отмене категории.
Это позволит плавно, без ошибок перейти к определению использования земель посредством зонирования.
Правовой анализ отмены деления земель на категории и переход к территориальному зонированию
Фадеев М.М.Российский государственный университет правосудиястудент 1 курса магистратуры
Современное градостроительное законодательство содержит определение понятия «градостроительное зонирование», которое нуждается в правовой конкретизации. Так, в Градостроительном кодексе (далее -ГрК РФ) имеется гл. 4, полностью регламентирующая правовое положение градостроительного зонирования.
Само понятие закреплено в п. 6 ст. 1 ГрК РФ: градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов [1]. Однако институт деления земель по их целевому назначению сохраняет свое самостоятельное правовое значение.
Так наряду с ГрК РФ, ЗК РФ предусматривает принцип, закрепленный в п. 8 ч. 1 ст.
1 ЗК РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Деление земель на категории, по сути, носит достаточно условный характер. Процедуры по переводу земель из одной категории в другую стали обычной практикой во многих регионах Российской Федерации.
Большой объем земельного фонда, и не урегулированный ряд вопросов, касающихся использования земельных ресурсов, на законодательном уровне необходимо решать постепенно, по мере сформированной базы, факторов и предпосылок, способствующих принятию таких законопроектов.
Так, 9 декабря 2014 года Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (далее — Законопроект), что вызвало огромное количество споров и дискуссий в частности, касающиеся не доработки Законопроекта. Инициатором Законопроекта выступает Правительство Российской Федерации, акцентируя внимание, прежде всего на то, что данные нововведения позволят упростить и усовершенствовать действующий порядок определения правового режима использования земель путем проведения территориального зонирования, а также упразднения института категории земель как способа определения разрешенного использования земельных участков. Впервые такая идея нашла отражение в Распоряжение Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 г. № 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2017 годы» [2]. Необходимость принятия такого Законопроекта, прежде всего, делает прозрачным саму конструкцию использования земель.
Однако после внесения на рассмотрение данного Законопроекта, его авторы столкнулись с большим количеством критики, как на уровне государственной и местной власти, так и в рядах общественности обсуждения. По мнению Г.В. Выпхановой и Н.Г.
Жаворонковой, «идея разработки Законопроекта получила явную градостроительную направленность, порождающую конфликт интересов правового регулирования земельных и градостроительных отношений.
Если земельное законодательство направлено на регулирование отношений по использованию и охране земель, объектом которых выступает, в первую очередь, земля как природный объект, природный ресурс, а также земельные участки, то градостроительное законодательство регулирует отношения в области градостроительной деятельности.
Она представляет собой деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.
Причем предусмотренное действующим градостроительным законодательством развитие территорий продолжает базироваться на принципах и подходах районной планировки, применяемых в советское время, когда размещение объектов оценивалось исходя из наличия инженерно-транспортной инфраструктуры, коммуникаций и т.д. Экологические особенности территории оценивались главным образом в контексте природных особенностей, необходимых для размещения того или иного объекта» [3].
Помимо всего прочего, инициаторы Законопроекта обращают внимание, что в соответствии со ст. 4 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в переводе земель не может быть отказано, если это соответствует утвержденным документам территориального планирования, в том числе генеральным планам.
Таким образом, решение о переводе земель из одной категории в другую имеет технический характер и обусловлено наличием документов территориального планирования [4]. Обосновывая свою позицию, авторы приводят в качестве примера, данные статистики по утвержденным документам территориального планирования в регионах.
Таким образом, указывая на то, что необходимая база для перехода к территориальному зонированию уже достаточна определена.
При этом акцентируя внимание на том, что осуществить отмену деления земель на категории предлагается при условии завершения разработки и утверждения документов зонирования территорий, определяющих разрешенное использование земельных участков на всей территории Российской Федерации.
В тоже время, что касается земель сельскохозяйственного назначения, Законопроектом предлагается существенно усилить защиту таких земель от застройки как важного стратегического ресурса, обеспечивающего продовольственную безопасность государства.
Авторы отмечают, что понятие «сельскохозяйственного регламента», устанавливаемого для зон сельскохозяйственного назначения, требование о разработке сельскохозяйственного регламента в отношении всех сельскохозяйственных земель как документа, определяющего виды и особенности использования сельскохозяйственных земель, позволит ограничить произвольную застройку сельскохозяйственных земель [5].
Однако, по мнению Общественной палаты, в настоящий момент действует порядок, позволяющий отграничить сельскохозяйственные земли от иных земель на основании установленной категории земель и правоустанавливающих документов землевладельцев.
При переходе к территориальному зонированию имеется большой риск существенного сокращения площади земель сельскохозяйственного назначения [6].
Такой риск может возникнуть при необходимом проведения крупномасштабных работ по инвентаризации земельных ресурсов в каждом регионе Российской Федерации, что само по себе существенно затруднит реализацию Законопроекта.
Несмотря на предложенные инициаторами преимущества Законопроекта, нельзя не согласиться с мнением О.Н. Соболевой и Е.А.
Романченко, что «весь законопроект об отмене категорий земель направлен только на вовлечение максимально возможных площадей земель в градостроительную деятельность и в рыночный оборот. Для этих областей народного хозяйства законопроект имеет только плюсы» [7].
Таким образом, Законопроект, по сути, упрощает процедуру, регулирующую изменение границ для жилищного строительства за счет земель, к примеру, сельскохозяйственного назначения или лесного фонда.
Однако большинство ученых ставят вопрос о том, что вступление Законопроекта в силу будет означать переход земельного к градостроительному праву. Данное предположение принимают во внимание О.Н. Соболева и Е.А. Романченко.
По их суждению «Вопрос: что для нашей страны важнее, земля как уникальный природный ресурс и средство производства в аграрной сфере или земля как пространственный базис для мегаполисов, торговых комплексов и жилой застройки? Речь о крупном и массовом строительстве производственных объектов не идет, потому что проводимая в настоящее время экономическая политика страны не создает даже условий для такого строительства, тем более не имеет финансовых и технологических мощностей» [8].
В заключение стоит отметить, что независимо от реализации необходимых мероприятий по территориальному зонированию, деление земель на категории независимо от кого или чего-либо само по себе утратит свой смысл в ближайшие 10 – 15 лет при столь стремительно развивающейся практике применения территориального зонирования.
Критика Законопроекта со стороны государственной, местной власти, и в рядах общественного сообщества, имеют под собой обоснованное значение по вопросам недоработки ряда предложений с точки зрения целесообразности упразднения деления земель на категории как института в целом.
Несмотря на это, основной целью Законопроекта является совершенствование и упрощение действующего порядка определения правового режима использования земель. Основным аргументом правового характера, представленного сообществом ученых, является рассуждение о конфликте земельного и градостроительного отраслей права при полном переходе к одному только территориальному зонированию.
Ученые предполагают, что такие предпосылки в конечном итоге приведут к конфликту не только на уровне теории, а еще и на практике. При всем при этом, смысл законопроекта направлен, прежде всего, на улучшения института определения правового режима земель путем установления регламента каждой территориальной зоны на примере градостроительных регламентов.
Эта задумка не означает переход к нормам градостроительного регулирования. Она лишь означает ускорение неизбежного перехода и разработки системного подхода к формированию единого института определения правового режима земель.
В целях правомерного и целесообразного перехода к территориальному зонированию, необходимо разработать и принять нормативный правовой акт, который будет регулировать порядок осуществления мероприятий, направленных на проведение перехода к территориальному зонированию. Такое положение должно иметь статус федерального закона, и должно включать в себя исчерпывающий перечень требований и условий, обеспечивающий в первую очередь недопущения злоупотреблений со стороны участников данных правоотношений.
Нормативный правовой акт, регулирующий порядок проведения перехода к территориальному зонированию должен включать в себя институты:
- механизмы проведения;
- контроль за проведением;
- особый порядок проведения.
Перечисленные положения не являются исчерпывающими. По большей мере они характеризуют общие начала большой системы норм регулирования перехода.
Механизмы проведения должны всецело предусматривать и исключать возникновения любых спорных вопросов, которые могут возникнуть в ходе осуществления мероприятий по переходу.
Главным и основополагающим принципом этого института, должен быть «принцип согласования», который в свою очередь, обязывал бы органы государственной и местной власти при обеспечении проведения зонирования, согласовывать их совместные действия.
Принятые согласованные решения должны отвечать требованиям законодательства, экономическим, социальным и экологическим предпосылкам на той или иной территории.
Контроль за проведением, как главный институт должен включать в себя комплекс прав и обязанностей, направленных на обеспечение проведения зонирования исключая любые проявления злоупотреблений со стороны в первую очередь должностных лиц.
Основной мерой контроля может выступать: мониторинг, который бы отражал состояние дел в том или ином регионе. Данная мера должна выражаться в создание электронной площадки, для размещения на ней документов по подготовке, проведению и самого перехода к зонированию.
Такой подход позволил бы обеспечивать контроль со стороны не только уполномоченных должностных лиц, а еще и со стороны общественных объединений, организаций.
Особый порядок проведения, регламентировал бы порядок перехода в регионах имеющих к примеру особый правовой статус, или в районах крайнего Севера и т.д.
Не смотря на финансово – экономическое обоснование к Законопроекту, и предложение по его вступлению в силу с 2020 – 2025 г.г., реформирование в масштабах целой страны за столь короткое время в современных экономических условиях слабо представляется возможным.
[1] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ//СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). ст. 16.
[2] Распоряжение Правительства Российской Федерации от 3 марта 2012 г. № 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2017 годы» // СЗ РФ. — 2012. — № 12. — Ст. 1425.
[3] Выпханова Г.В., Жаворонкова Н.Г. Проблемы отмены деления земель на категории в условиях реформирования земельного и градостроительного законодательства // Аграрное и земельное право 2014. N11 (119). С. 37-42.
[4] Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» от 04 марта 2014 г. Электронный ресурс. Режим доступа URL: https://asozd.duma.gov.ru
[6] Заключение Общественной палаты Российской Федерации по результатам общественной экспертизы проекта федерального закона № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» от 08 июня 2015 г. Электронный ресурс. Режим доступа URL: https://asozd.duma.gov.ru
[7] Соболева О.Н.,. Романченко Е.А Последствия отмены категорий земель //Инженерный вестник Дона. 2015. №2. С. 23.
[8] Соболева О.Н., Романченко Е.А. Указ соч.
Что включено в определение территориальные зоны. Изменение территориальной зоны земельного участка
- Земельные участки. Зоны вместо категорий
- Министерство экономического развития подготовило законопроект, упрощающий классификацию категорий земель
- П
одготовленный Министерством экономического развития законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» выделяет три категории земель: особо охраняемые природные территории, лесного фонда и водного фонда.
Параметры использования земель, не относящихся к названным категориям, будут определяться на основании зонирования, правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов. Планируется установить 13 целевых зон использования земель — жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные).
Территориальная зона — это совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен единый перечень видов разрешенного использования или один вид использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель.
Директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин в своем интервью, данном корреспонденту «Российской газеты» (опубликовано № 5607 за 14 октября 2011 года под заголовком «Земельный вопрос — категоричный ответ») Татьяне Смоляковой, объяснил, что на практике означает упрощение классификации категорий земель, кому и как оно облегчит жизнь. Ниже мы приводим несколько фрагментов из этого интервью.
Граждане редко сталкиваются с необходимостью строительства, а если сталкиваются, то у них, как правило, уже есть участок под застройку. А вот бизнесу довольно часто приходится заниматься оформлением земельных участков. Поэтому для предпринимателей этот законопроект может оказаться очень полезным.
Сейчас есть две процедуры, которые необходимо пройти, чтобы приступить к строительству, — изменение категории земельного участка и вида разрешенного использования. Категорию меняют органы федеральной, региональной или местной власти.
Какой именно орган, зависит от целого ряда факторов. Сегодня перевод из одной категории земель в другую — это индивидуальное решение по каждому участку.
И абсолютно непонятно, почему органы власти принимают решение перевести участок или не перевести.
Поэтому мы убираем лишнюю процедуру с категориями, но не с разрешенным использованием — она сохраняется, но конструкция становится более прозрачной и понятной. Определение разрешенного использования относится к полномочиям органов местного самоуправления, которое должно руководствоваться зонированием территории, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами.
Территориальное зонирование законом уже предусмотрено, но действует оно только в тех муниципальных образованиях, в которых утверждены правила землепользования и застройки.
Дело в том, что правила землепользования и застройки — это такой документ, который предусматривает комплексную картину в отношении всего муниципального образования. Там указаны зоны жилой застройки, зоны сельскохозяйственного использования, промышленные зоны и т. д.
по закону они должны были быть утверждены до конца 2011 года по всей территории страны.
В новом законе сроки изменения разрешенного использования не оговариваются, поскольку основная задача, которую ставили перед собой разработчики, заключалась в отмене категорий земельных участков, хотя эксперты считают, что сроки перевода земельного участка, например, из зоны сельхозназначения в жилую зону сократятся как минимум в два раза.
Существующая сегодня процедура изменения разрешенного использования земельных участков, прописанная в Градостроительном кодексе, будет продолжать действовать и в дальнейшем.
Виды земельных участков: список сужается…
Для чего нужен классификатор видов разрешенного использования земельных участков и почему действующая система классификации нелогична, объясняет начальник отдела законодательства в сфере недвижимости Министерства экономического развития России Александр Окунев.
Земельный кодекс делит земли на семь категорий, каждая из которых имеет также виды разрешенного использования.
С категориями все, в общем, понятно: есть земли сельхозназначения, населенных пунктов, лесного фонда и так далее, у каждой — своя функция. А вот разрешенное использование — «вещь в себе», смысл которой не понимает никто.
Возьмем, к примеру, такой вид использования, как «дачное строительство». Он встречается и на сельхозземлях, и в рамках населенных пунктов.
В итоге вся система классификации становится нелогичной. Сегодня существуют около 3 тысяч видов разрешенного использования земельных участков, есть и довольно абсурдные. Чиновники на местах нередко используют хаос понятий в своих интересах, ущемляя права землевладельцев.
Например: участок имеет статус: «для эксплуатации модуля» или еще абстрактнее: «для уставных видов деятельности». Что это такое, не понятно. В итоге местные власти могут использовать данный надел, как им заблагорассудится.
Поэтому и возникла идея создать более жесткую универсальную классификацию.
По моему мнению, вступление в силу этого закона, в случае его принятия, возможно только после того, как на всех уровнях будет подготовлена и принята градостроительная документация.
В противном случае последствия такого шага для земельного рынка могут быть негативными.
В целом 90 -95 % территории России уже охвачено этими схемами, но тут возникает другая проблема: как выяснилось, разработанные схемы плохо стыкуются друг с другом.
Дело в том, что требования к содержанию этих документов в законодательстве были прописаны нечетко. В итоге на схемах порой отражены разные категории объектов, использован разный масштаб, между муниципальными образованиями обнаруживаются «белые пятна» от 40 до 100 километров.
Кроме того, возникает много спорных моментов. Допустим, один муниципальный район предлагает создать у себя полигон твердых бытовых отходов, а другой, смежный с ним, планировал построить на границе с соседом горнолыжный курорт. И вот начинаются бесконечные совещания, нестыковки, переделки.
Сейчас на законодательном уровне принято принципиальное решение, что такие вопросы должны улаживаться в судебном порядке.
А чтобы избежать новых конфликтов, планируется создать единый фонд данных картографических материалов, откуда все заинтересованные лица смогут бесплатно получать нужные данные.
В целом завершение процессов территориального планирования займет еще несколько лет. Поэтому будет логично, если и закон об отмене категорий начнет действовать не ранее 2017 года.
Важнейшей задачей в настоящее время является разработка классификатора видов разрешенного использования участков. Ведь путаница с ними негативно сказывается и на результатах кадастровой оценки.
В итоге получается, например, что кадастровая стоимость земли под аэропортом в Анапе составляет 100 миллионов рублей, а под аналогичным объектом в Сочи — 14 миллиардов.
В результате установление платы за землю (арендной платы) в размере, например, 0,1 % от кадастровой стоимости будет означать для аэропорта Анапы процветание, а для сочинского — банкротство (аэропорты — лишь яркий пример, такое встречается сплошь и рядом).
Вместо существующих 3 тысяч видов разрешенного использования должно быть от 200 до 500 с разбивкой на 15 -16 тематических блоков. Главное, отказаться от слишком общих видов и в то же время крайне детализированных.
В настоящее время Министерство экономического развития ведет разработку классификатора видов разрешенного использования, который будет взаимоувязан с системой кадастровой оценки.
Алексей Резенков
, интернет-издание «Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга» (опубликовано 7 декабря 2011 года)
некомпетентно. 5) Физ.лицо не имеет финансовых средств для поддержания и развития территории 6) Земельный участок не интересен администрации города, инвестирование участка отсутствует, простаивает. Город, напротив, вкладывает примерно 100.000.000 р. в освоение других участков под спортивные центры, которые, в свою очередь, расположены в промышленной зоне! Цель: сменить зону зем.уч.
Права землепользователя в споре о зоне
В статье 1 прежней редакции ГрК РФ, действовавшей до 01.07.
2006, под зонированием понималось деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
В соответствии с действующим ГрК РФ (п. 6 ст. 1) градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Что такое «зонирование» участка и зачем оно нужно?
Возможности собственника или арендатора конкретного земельного участка по землепользованию и застройке определяются в соответствии с территориальной зоной, к которой относится земельный участок.
А ее можно узнать из документов территориального планирования, например, в Нижнем Новгороде разработан и действует генеральный план города Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории.
Что все это значит на практике? Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров: территориальной зоны, к которой относится земельный участок; ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия; ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений; возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов, например и ли водоохранных зон). На карте градостроительного зонирования территории Нижнего Новгорода выделены следующие виды территориальных зон: Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными Жилые зоны Зоны специального назначения Градостроительные регламенты.
Разрешенное использование земельных участков, виды и состав территориальных зон
При этом может устанавливаться один или несколько видов разрешенного использования земельного участка.
Этот пункт, как и впрочем вся статья в целом входит в противоречие с идеей ПЗЗ, кроме того противоречит и следующей статье данного закона. Правилами (и ст.
78 данного проекта закона) предполагается что внутри территориальной зоны должны быть одинаковые регламенты использования территории (РИТ) для любого земельного участка.
Как определить зону земельного участка
Планируется установить 13 целевых зон использования земель — жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные, объектов культурного наследия, специального назначения, промышленные, энергетики, транспорта, связи, обеспечения космической деятельности, обеспечения обороны и безопасности и резервные (то есть ни к чему не пригодные).
Территориальная зона — это совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен единый перечень видов разрешенного использования или один вид использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель. Директор Департамента недвижимости Министерства экономического развития Андрей Ивакин в своем интервью, данном корреспонденту «Российской газеты» (опубликовано № 5607 за 14 октября 2011 года под заголовком «Земельный вопрос — категоричный ответ») Татьяне Смоляковой, объяснил, что на практике означает упрощение классификации категорий земель, кому и как оно облегчит жизнь.
Вид разрешенного использования земельного участка
Их перечень, в частности, содержится в Земельном и Градостроительном кодексе РФ.
Эти два нормативных акта определяют следующие категории территориальных зон: — транспортных и инженерных инфраструктур; — особо охраняемые территории; — для сельскохозяйственных целей; — для размещения военных объектов; В то же время такое разграничение не подразумевает, что все земельные наделы, входящие в состав какой-либо категории земель, могут использоваться только согласно их первоначальному назначению.
В нашей компании Вам помогут провести , а также изменения ВРИ, ПЗЗ или генплана района. В каждой территориальной зоне действует особый правовой режим пользования землей, а ее границы определяются в процессе зонирования участков. При установлении и изменении зоны необходимо руководствоваться не только земельным, но и градостроительным, а также лесным и водным законодательством. Еще надо учитывать положения о защите природы.
За проведением процедуры необходимо обращаться в управление градостроительства и архитектуры местной администрации.
Согласно закону, изменение допускается только с проведением общественных слушаний и публикацией информации из проекта изменений в СМИ.
Все корректировки вносятся при редактировании правил землепользования и застройки, принятых в конкретном муниципальном образовании. Основные решения принимаются специальной комиссией и главой администрации.
Успех обращения зависит от того, насколько тщательной и юридически грамотной будет подготовка. Инициируя изменение территориальной зоны земельного участка
, важно подобрать правильные основания для такого действия.
Подобные корректировки – это не обязанность, а право администрации, поэтому они строго изучают всю полученную информацию, и часто отказывают заявителям. Конечно, если в правилах застройки и использования земли допущены ошибки, их редактирование проводится в обязательном порядке.
Обратиться с ходатайством может любое заинтересованное лицо.
Как проводится изменение территориальной зоны земельного участка?
Для начала необходимо написать заявление, с подробным обоснованием необходимости внесения подобных изменений.
В качестве причины обращения можно указать невозможность использования участка или недвижимого имущества максимально эффективно.
Также комиссия рассматривает в качестве причины нанесение вреда правообладателю земли либо уменьшение стоимости надела или капитальных объектов. Изменение территориальной зоны земельного участка
происходит в несколько этапов:
- предложение о корректировках поступает в комиссию;
- в течение 30 дней с момента его получения готовят проект;
- в нем указываются рекомендации о будущих изменениях зоны;
- проект направляют главе администрации муниципального образования;
- после изучения и рассмотрения рекомендаций выносится решение;
- проект изменений либо утвердят, либо отправят на доработку.
Очень важный этап – проведение публичных слушаний. Здесь учитывают мнение владельцев смежных участков и иных лиц. В некоторых случаях организовывать такие слушания не требуется.
Комиссия, учитывая результаты слушаний, готовит финальный вариант проекта, прикрепляя к нему протокол этого мероприятия. Документы отправляются на подписание главе администрации.
Гарантировать утверждение подобных изменений могут только опытные специалисты. Юристы нашей компании подготовят необходимые бумаги, составят заявление и пройдут всю процедуру изменения территориальной зоны.
Для этого достаточно позвонить нам и подписать доверенность на проведение таких действий.
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
Оформление земельных участков
Сопровождение сделок купли/продажи и аренды земельных участков, регистрация вновьобразуемых или ранееучтенных участков.