Всё чаще обладатель квартиры в новостройке, только успев впустить вперёд кошку и переступить порог, обнаруживает серьёзные дефекты. Что же делать, если вы получили долгожданное жильё, сделали дорогой ремонт и спустя пару месяцев вдруг обнаружили, что знать о жизни соседей можно, даже не общаясь, а потолок — в живописных разводах от протечек?
С такими проблемами столкнулся Дмитрий, который одним из первых стал жителем небольшого и симпатичного дома. Только вот «пряничный домик» вскоре стал разваливаться. Проявились последствия халатности застройщика.
Спустя месяцы окна Дмитрия украсили тряпки, которые ненадолго спасали от бурного водопада — следствие любого дождя. Очень быстро на стенах появились подтёки, а краска на окнах облупилась. Комната в новом доме приобрела совсем нежилой вид.
Много лет хозяин проблемной квартиры сражался за свои права, чтобы застройщики устранили строительный брак. Но существенных изменений так и не произошло.
По словам независимого промышленного эксперта Леонида Хазанова, проблем в современных новостройках множество, они характерны как для благополучной Москвы, так и для других городов России. Среди них можно выделить, например, щели в стыках стен.
Ещё одна проблема — окна из некачественного пластика, из-за чего они начинают быстро перекашиваться. Мастеров, которые делают ремонт в новостройках, уже давно не удивляет отсутствие утеплителя, некачественная сантехника и плохая звукоизоляция.
Фото © ТАСС / Станислав Красильников
— В результате жильцам таких квартир фактически приходится делать ремонт, хотя по логике вещей к моменту сдачи жилья оно должно быть в идеальном состоянии, — говорит Леонид Хазанов.
По его словам, главной причиной проблем в новостройках является жадность строителей, стремящихся на всём экономить.
Например, застройщик может плохо провести геологическое обследование недр под будущим домом и не проработать инженерный план строительства.
Результат — грунт будет сильно усаживаться, приводя к образованию трещин в здании. Ещё одна причина проблем — банальная спешка в строительстве.
— Слишком быстрый темп работ по возведению стен и покупка некачественных материалов без должного контроля качества чреваты кучей проблем, начиная от сквозящих окон и плохо греющих батарей до коротких замыканий проводов с последующими пожарами. Современные технологии не виноваты, виноваты люди, — заключает Леонид Хазанов.
Управляющий партнёр юридической компании «Варшавский и партнёры» Владислав Варшавский говорит, что дольщики часто сталкиваются с ситуацией, когда после долгого строительства выявляются недостатки. Такие недостатки могут быть как мелкими, незначительными, так и весьма существенными.
Фото © ТАСС / Сергей Ермохин
— Поэтому некоторые застройщики, прежде чем передавать квартиру по акту приёма-передачи, предлагают дольщику составить акт осмотра, чтобы они обозначили претензии к качеству построенного жилья, — рассказывает юрист. — Так застройщик может узнать о минусах своего детища и устранить выявленные недостатки. Затем дольщик получает квартиру по акту приёма-передачи без каких-либо претензий со стороны дольщика.
Часто случается и так, что дольщик принимает квартиру по акту приёма-передачи и только потом проявляются недостатки. По словам Владислава Варшавского, на этот случай у дольщика есть несколько вариантов решения проблемы.
Дольщик может попросить застройщика безвозмездно устранить недостатки, попросить возместить ему понесённые расходы на устранение недоделок, переделку некачественно выполненных работ, а также попросить уменьшить стоимость договора (по сути, стоимость построенной квартиры).
Фото © ТАСС / Роман Пименов
В исключительных случаях, когда недостатки не могут быть устранены в установленный срок или когда они очень существенны, дольщик может отказаться от договора долевого участия и потребовать вернуть ему уплаченные деньги.
— Предполагается, что застройщик добровольно должен выполнить заявленные дольщиком требования. Однако на практике это бывает не всегда.
В таком случае дольщику необходимо обратиться с письменной претензией к застройщику, — рекомендует Владислав Варшавский. — Если он не удовлетворит заявленные требования, то нужно обратиться в суд с исковым заявлением.
При этом надо быть готовым, что в суде потребуется проведение экспертизы, которая подтвердит недостатки в построенной и переданной дольщику квартире.
Юрист напоминает, что предъявить требование новосёл может в течение гарантийного срока, который не может составлять менее пяти лет со дня передачи ему квартиры. Если же застройщик не устранит проблемы, то он должен будет уплатить неустойку в размере одного процента от стоимости договора за каждый день просрочки исполнения требования дольщика.
Упадок строения: в России удвоилось количество девелоперов-банкротов
Количество обанкротившихся девелоперов в России с 2018 года выросло вдвое — до 508 компаний. Об этом свидетельствуют данные Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), с которыми ознакомились «Известия».
Массовый уход с рынка девелоперов предрекли еще до перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета. Прогнозы сбываются, зато после «очистки» рынка не появятся новые обманутые дольщики, считают эксперты.
Ожидаемый спад
Российские застройщики массово уходят с рынка. Если в начале 2018 года в активной стадии банкротства находились около 240 компаний, то к концу 2019-го их количество уже достигло 508. В середине 2017 года в плачевном состоянии было около 150 организаций.
Об этом свидетельствуют данные Национального объединения застройщиков жилья. С исследованием ознакомились «Известия». Тенденцию подтвердил член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский.
По его словам, организация также фиксирует заметное увеличение компаний-банкротов.
В Едином реестре проблемных объектов, который ведет ДОМ.РФ, сейчас числится 17,4 млн кв. м. Помимо недостроенных проектов обанкротившихся девелоперов в реестре учитываются и дома, сроки возведения или сдачи которых просрочены на полгода.
Рост числа банкротств стал ожидаемым следствием перехода на проектное финансирование, то есть эскроу-счета, полагает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Переход начался 1 июля 2019 года, теперь девелоперы не могут привлекать средства дольщиков для строительства, а должны запрашивать кредиты у банков. Более 2 тыс. застройщиков получили разрешение на завершение своих проектов по старым правилам, около 1 тыс. — банковское финансирование.
Не все застройщики, особенно небольшие региональные, соответствуют требованиям банков, чтобы получить кредит, отметила Ольга Тумайкина. Как ранее писали «Известия», в октябре прошлого года в стране насчитывалось около 200 тыс.
дольщиков в зоне риска. Их число может вырасти до 400 тыс. из-за девелоперов, которые не смогли получить ни разрешение на достройку по старым правилам, ни кредит. По данным ДОМ.
РФ, сейчас в неопределенной ситуации находится около 350 девелоперов.
–– Действительно, количество обманутых дольщиков растет в геометрической прогрессии, –– отметила Ольга Тумайкина.
Как рассказали «Известиям» в ДОМ.РФ, в конце июня 2019 года были приняты необходимые поправки в законодательство для создания четкого механизма помощи дольщикам. Субъекты уже начали формировать региональные фонды защиты прав граждан и обращаться в федеральный фонд с просьбой инициировать признание несостоятельности того или иного застройщика.
По мнению Дмитрия Котровского, для массового банкротства девелоперов есть три основные причины. Во-первых, переход на проектное финансирование. Во-вторых, повышение налогов, в том числе рост НДС до 20%. А в-третьих, сложности у небольших компаний при получении госзаказов на строительство инфраструктуры — как правило, в регионах конкурсы выигрывают одни и те же организации, рассказал он.
Впрочем, по мнению замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, утверждения о том, что на ситуацию повлияли новые правила, безосновательны.
— Банкротства скорее стали следствием ситуации, созданной не вчера и даже не в июле. Для того чтобы суд признал застройщика банкротом, проблемы в финансовом состоянии организации должны были возникнуть намного раньше, –– сказал он «Известиям».
Перспективы отрасли
Отрасль ждет консолидация — рынок окажется разделен между крупными застройщиками с финансовой подушкой безопасности, считает Ольга Тумайкина.
Это болезненный процесс, но оздоравливающий, подчеркнула она.
Уходят неэффективные компании, не обладающие достаточными активами для того, чтобы создавать экономически выгодные и привлекательные для покупателей проекты, пояснил депутат Госдумы Александр Якубовский.
По прогнозам директора по инвестициям ГК «Гранель» Андрея Носова, после «очистки» рынка новые обманутые дольщики появляться не будут.
Пока же, по словам Дмитрия Котровского, банкротства девелоперов грозят не только увеличением числа обманутых дольщиков, но и потерей кадров.
В 2019 году сократилось количество выданных девелоперам разрешений на строительство, сообщал глава Минстроя Владимир Якушев на пресс-конференции в конце года. А это уже может привести к сокращению объемов ввода многоквартирных домов, отметил президент ГК «Основа» Александр Ручьёв.
Нацпроект «Жилье и городская среда» предполагает, что к 2024 году ежегодно будут вводить 120 млн кв. м. В прошлом году при плане построить 88 млн кв. м получилось сдать только 80 млн.
Росту объемов строительства может способствовать реализация госпрограмм в масштабах страны, например реновация. Также стоит снизить административные барьеры и разрешить девелоперам поэтапно раскрывать эскроу-счета, считает Александр Ручьёв. Его точку зрения поддерживает Александр Якубовский.
–– Нужно пересматривать нормативную базу и избавить стройку от дополнительных ограничений, –– сказал он.
Необходимо повышать благосостояние населения, предоставить застройщикам доступное проектное финансирование, продолжить снижать ставки по ипотеке, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Как писали «Известия», цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%. Такой прогноз дали в Совете Федерации. По мнению сенаторов, повышение стоимости будет в основном связано с высокой ставкой по кредитам для застройщиков и жесткими требованиями к их собственному капиталу.
Игра на убывание
1 января 2021 года завершился мораторий на включение в реестр проблемных объектов тех новостроек, где сроки сдачи нарушены более чем на полгода. Казалось бы, с этого момента список должен был заметно пополниться, ведь из-за нехватки рабочей силы и иных причин трудности испытывали многие застройщики.
Но этого не произошло, во всяком случае, в Москве. Как и не произошла остановка достройки ранее выявленных долгостроев. Наоборот, за год пандемии в столице ввели в эксплуатацию в 2,5 раза больше проблемных новостроек, чем в доковидном 2019 году. А в 2021 году объемы достройки планируют увеличить еще больше.
Но наступит ли момент, когда жилые долгострои в Москве исчезнут в принципе?
Найти и обезвредить
Узнать, какие новостройки считаются долгостроями, можно разными способами. Например, они перечислены в Едином реестре проблемных объектов, который в последние годы ведет ДОМ.РФ.
Находится этот реестр на том же ресурсе, где размещена Единая информационная система жилищного строительства.
Основные критерии попадания в реестр — это нарушение более чем на шесть месяцев сроков ввода новостройки в эксплуатацию либо передачи квартир дольщикам, а также наличие процедуры банкротства, введенной в отношении застройщика.
Информация о жилых долгостроях также присутствует в «дорожных картах», где указываются меры и прогнозируемые сроки восстановления прав обманутых дольщиков. Такие «карты» формируют и утверждают местные власти.
В Москве, например, этим занимается Москомстройинвест — комитет при столичном правительстве, который курирует идущее в городе долевое строительство. На сайте этого ведомства московская «карта» и размещена.
Эти два списка не вполне идентичны: в реестре объектов может быть больше, чем в «карте». Что логично, ведь сначала формируется реестр, а затем на его основе — «дорожная карта».
Но чем меньше в этих двух базах отличий, тем лучше местные органы власти контролируют деятельность застройщиков, не допускают их попадания в разряд проблемных и помогают тем, кто все же оказался в трудной ситуации, самостоятельно решать возникшие проблемы.
Особенно это касается крупных регионов с активно ведущимся жилищным строительством. В Москве ситуация как раз такая.
Мораторий с исключениями
Одними из последних к проблемным были причислены три корпуса второй очереди ЖК «Медовая долина», который корпорация «Баркли» возводит в Новой Москве.
Интересно, что признали эти дома долгостроями в то время, когда действовал мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов, введенный со 2 апреля по 31 декабря 2020 года как одна из мер поддержки застройщиков на период пандемии COVID-19. Однако никакого нарушения законодательства тут нет.
Как пояснил финансовый директор компании-застройщика Алексей Рюмин, более чем шестимесячная задержка передачи дольщикам квартир в корпусах 4, 5 и 6 возникла до прошлого апреля, поэтому мораторий на эти дома не распространялся.
Сейчас ситуация нормализуется. В ноябре прошлого года новостройка получила финансирование от Промсвязьбанка на закупку стройматериалов и оплату труда подрядчиков.
На середину февраля строительная готовность второй очереди такова, что, по прогнозам компании РКС (она также участвует в достройке комплекса), есть надежда завершить работы на второй очереди нынешней весной, а третью очередь, которая в реестре проблемных объектов не значится, ввести в эксплуатацию до 31 июля.
Проблемы в прошлом
В целом в прошлом году сроки передачи квартир дольщикам переносились не так часто. Такая ситуация коснулась 67 проектов из 698, ведущихся в Москве, то есть 9,5%.
При этом в большинстве случаев отсрочка завершения договоров долевого участия составила квартал, иногда — два, что ниже критерия добавления объектов в число проблемных.
Поэтому существенных причин для расширения реестра в 2020 году не было. Зато поводов для исключения из него было достаточно.
По данным председателя Москомстройинвеста Анастасии Пятовой, суммарная площадь достроенных в прошлом году проблемных домов составила 386 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше, чем в доковидном 2019-м (тогда было введено в эксплуатацию 153 тыс.
кв. м). Это рекордный показатель не только за два последних года, но и за целое десятилетие. Если перевести эти данные в корпуса, получится 34 дома в восьми жилых комплексах, расположенных как в прежних границах города, так и в Новой Москве.
Например, полностью введен в эксплуатацию ЖК «Спортивный квартал», что в поселке Марьино в 18 км от МКАД по Киевскому шоссе. В качестве технического заказчика его достраивала компания Capital Group, а общая площадь всех 15 корпусов, строительство которых требовалось завершить, составила 120 тыс. кв. м.
В той же локации та же компания в 2020 году сдала первую очередь еще одного долгостроя — ЖК «Марьино град». По словам заместителя руководителя столичного управления Росреестра Марии Макаровой, речь о шести корпусах, которые по завершении достройки поставлены на кадастровый учет и где первый дольщик оформил право собственности на свою квартиру в канун Нового года.
Сейчас оформление собственности на жилье в этих корпусах продолжается.
Полностью достроена первая очередь самого, пожалуй, известного столичного долгостроя — ЖК «Царицыно», расположенного на юге Москвы в районе Бирюлево Восточное.
В отличие от предыдущих объектов, достройка этого полностью финансируется из московского бюджета, а в качестве застройщика завершает его строительство городская компания «Мосотделстрой №1».
Интересно, что как только новостройка перестает быть проблемной, к ней снова возрастает интерес покупателей. Поэтому бывшие обманутые дольщики получают возможность финансово компенсировать весь тот негатив, что накопился за годы ожидания завершения строительства.
Скажем, в базе ЦИАН сейчас представлено около 150 лотов в ЖК «Царицыно». Есть и еще одна причина повышенного интереса к экс-долгострою: рядом с ним запроектированы две станции метро, а в адресную инвестиционную программу внесена социальная инфраструктура этой локации.
Среди сданных в прошлом году проблемных новостроек есть и объект в Новых Черемушках — предпоследний из шести долгостроев, доставшихся Москве «в наследство» от уже не существующей крупной компании СУ-155.
Самый же последний проблемный объект того же застройщика, что в Северном Чертаново на Балаклавском проспекте, тоже уже готов: в начале февраля он получил от Мосгостройнадзора заключение о соответствии, подтверждающее, что дом построен строго по проекту и не противоречит техническим регламентам.
Альтернатива достройке
Далеко не все долгострои, попавшие в список проблемных, можно достроить в принципе. Иногда надолго заброшенная стройка находится в таком состоянии, что проблемы дольщиков, когда-то инвестировавших в ее строительство, разумнее решать как-то иначе. То же касается ситуаций, когда стройка по факту и не начиналась, а вокруг площадки идет множество судебных споров, тянущихся годами.
Такие примеры в Москве тоже есть. Среди них ЖК «Мегаполис», который планировалось возвести на улице Салтыковская на востоке Москвы. Из-за отсутствия разрешительной документации строить его так и не начали, что не помешало застройщику собирать с граждан деньги в счет будущих квартир и по предварительным договорам купли-продажи, а также договорам соинвестирования назаключать сделок на 39 тыс.
кв. м.
Три года назад застройщик был признан банкротом, а решение проблем покупателей взяли на себя столичные власти.
Однако именно у этой площадки масса юридических нюансов, и чтобы еще больше не затягивать ожидания дольщиков, было принято решение построить компенсационный дом немного в другой локации.
Впрочем, она совсем близко к первоначальному проекту — менее чем в километре от него, на улице Николая Старостина.
В последние дни января Градостроительно-земельная комиссия Москвы такой вариант одобрила, и после формирования земельного участка и оформления земельно-правовых отношений начнется проектирование дома. Приблизительные параметры его уже известны, так как соответствуют тем площадям, на которые были заключены договоры с гражданами. Так, высота будущего дом не превысит 80 м, а суммарная поэтажная площадь (включая подземный паркинг) составит 91,6 тыс. кв. м.
Еще один компенсационный дом, состоящий из двух корпусов, строится в поселении Рязановское, что в Новой Москве.
Предназначен он для дольщиков сразу трех так и не достроенных жилых комплексов — ЖК «Шишкин лес» и двух домов, что должны были появиться в Щербинке.
В отличие от «Мегаполиса», тут этап проектирования давно пройден и на середину февраля один из корпусов дорос до шестого этажа, а на другом скоро приступят к монтажу второго.
Доделать за свой счет
Значительная часть столичных долгостроев, которым достройка еще предстоит, в прошлом году перешла в ведение Московского фонда дольщиков.
Он был создан специально для упрощения процедуры достройки проблемных объектов, причем существует полностью независимо от федерального фонда дольщиков ДОМ.РФ.
Это означает, что финансирование решения проблем обманутых дольщиков идет не из федерального бюджета, а полностью из регионального и все решения столичными властями принимаются самостоятельно.
Например, на 2021 год на достройку выделено 24,8 млрд руб. Правда, пойдут они не только фонду, но и двум городским застройщикам. Один из них — «Мосотделстрой №1», который через другой механизм продолжает работы на трех проблемных объектах: ЖК «Царицыно-2», ЖК «Терлецкий парк» и ЖК «Марушкино». Другой — КП УГС, который, например, достраивает уже упомянутые корпуса в поселении Рязановское.
Что же касается самого фонда, сейчас в его ведении семь проблемных новостроек: два в прежних границах города (ЖК «Академ палас» и ЖК «Малыгина, 12») и пять в Новой Москве (ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», ЖК «Кокошкино», ЖК «Остров Эрин» и ЖК «Троицк Е-39»).
Весь прошлый год фонд занимался переводом этих объектов на себя как на нового застройщика. Сейчас начинаются процессы технического обследования конструкций и разработки новой проектной документации — исходные проекты у строек, что долгое время стояли без движения, как правило, утеряны.
По их завершении можно будет получить разрешения на строительство и наконец-то выйти на стройплощадку.
Вообще планы по достройке долгостроев на 2021 год у Москвы амбициозные: планируется завершить работы на 58 корпусах, что на 70% больше, чем в 2020-м, который и так стал рекордным по достройке. Если эти темпы удастся выдержать, количество проблемных жилых объектов в Москве сократится до минимума.
Но станет ли оно когда-нибудь нулевым, сказать сложно. Новых долгостроев в реестре пока нет, но ситуация на стройплощадках бывает разная и риски приостановки работ есть всегда.
Что же касается механизма продажи новостроек с помощью счетов эскроу (по данным Москомстройинвеста, по такой схеме в Москве реализуется уже более 53% объектов), на который делали ставку как на способ предотвратить появление новых обманутых дольщиков, пока не ясно, в полном ли объеме он сработает.
Да, пока в Москве нет ни одного проблемного дома из числа строящихся по эскроу. Однако и сдано таких домов всего три. А это слишком мало, чтобы делать далеко идущие выводы.
Жанна Павлова
Счетная палата и эксперты разошлись в перспективах «проблемного» жилья
Счетная палата указала на то, что проблема с обманутыми дольщиками по-прежнему стоит остро: не хватает финансирования, недостаточно проработаны механизмы поддержки. При этом аудиторы полагают, что обманутых дольщиков может стать больше: и из-за нехватки средств на реализацию уже поставленных задач, и из-за текущей непростой экономической ситуации, рожденной пандемией коронавируса.
«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек», — отмечает аудитор СП Светлана Орлова.
Проблема есть — денег нет
Аудиторы отмечают, что недостаток финансирования — одно из самых серьезных препятствий, мешающих реализации мероприятий по обеспечению законных прав пострадавших граждан.
В Счетной палате с удивлением констатируют, что при существующем дефиците средств у Фонда по защите прав граждан соответствующие средства в федеральном бюджете и бюджетах субъектов Российской Федерации на эти цели в 2020—2022 годах практически не предусмотрены.
По оценке ФЗПГ, на начало текущего года достроить нужно было 3137 жилых домов. И на это требовалось 686 млрд рублей. В «АО «ДОМ.РФ» же подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020—2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд рублей. Но законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021—2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.
Аналогичная ситуация складывается и по региональным бюджетам. Так, в 2020—2022 годах средства на достройку проблемных объектов предусмотрены только в 31 регионе: немногим более 40 млрд рублей. При этом большинство регионов, согласно утвержденным «дорожным картам», планировали полностью восстановить права обманутых дольщиков в 2020—2022 годах.
«Отсутствие необходимого финансирования содержит в себе риски незавершения мероприятий по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства в установленные планами-графиками «дорожными картами» сроки, что, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», — отмечают аудиторы.
Новой волны не будет
Однако эксперты рынка недвижимости полагают, что хоть ситуация с нынешними дольщиками и не разрешена, их количество, по крайней мере, не должно увеличиться за счет нынешних покупателей жилья. Их покой (как и застройщиков) охраняет ряд механизмов, своевременно запущенных государством.
Год назад государство запустило новую схему финансирования строительства: девелоперы больше не могут получать деньги напрямую у дольщиков по договорам ДДУ, средства граждан будут собираться на эскроу-счетах, и получат их девелоперы только после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительство же они должны финансировать за счет собственных средств или банковских кредитов. Запуск системы сопровождался мрачными прогнозами относительно резкого подорожания квадратного метра.
Собственно, этот дамоклов меч, якобы нависший над рынком жилья, необходимый ажиотаж создал: по данным «Авито Недвижимость» в 2019 году цены на первичное жилье в России выросли в среднем на 30%, до 68 тысяч за квадратный метр.
В 2020 году аналитики ЦИАН прогнозировали рост цен на «первичке» примерно на 15%. Причем прийтись он должен был на весну и осень. Согласно прогнозам компании «Метриум» к концу 2020 года около половины всего строящегося жилья в стране должно продаваться через эскроу-счета.
И оно, по мнению аналитиков компании будет дороже, чем могло быть без участия банков.
Отпечаток пандемии
Но вот миновал уже год перехода девелоперов в новую, эскроу-реальность. Из них минимум квартал — в условиях пандемии, введенных для борьбы с ней ограничений, а значит, какое-то время закрытых строек, неработающих офисов и МФЦ.
Казалось бы, все складывалось так, что застройщики оказались на грани фола, а вместе с ними и покупатели. Процесс-то застопорился! Но оказалось, что система, которую запускали для защиты последних сработала.
Вкупе с теми мерами поддержки, которые сейчас запустило правительство.
Конечно, бесследно «коронаканикулы» не прошли, отмечает директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрий, инфраструктуры и государственного сектора, EY Илья Сухарников. По итогам первого полугодия существенно снизилось количество заключенных сделок купли-продажи жилья, некоторые стройки были остановлены, возникали проблемы с работниками из других стран.
«С другой стороны, для ускорения процесса восстановления экономики Правительством были приняты разнообразные меры поддержки, многие из которых окажут значительную поддержку рынку жилья.
В первую очередь, это снижение ставок по ипотеке — большинство сделок по покупке первичного жилья совершается с использованием заемных средств, поэтому рост доступности ипотеки очень серьезно поддерживает спрос», — отмечает эксперт.
Схожей точки зрения придерживается и аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Артем Ямщиков. По его словам, в текущих, кризисных условиях, люди не передумали покупать недвижимость. Просто приоритеты сменились.
«Население не отказывается от покупки жилья, а делает выбор в сторону более доступных квартир с меньшими размерами в сегменте масс-маркета, и этому сейчас, конечно, способствуют исторически минимальные ставки по ипотеке и стимулы от государства.
Запуск программы льготной ипотеки на жилье в новостройках по ставке не выше 6.5% способствовал сильному восстановлению ипотечного рынка в мае и июне», — поясняет эксперт.
Правда, как долго сохранится бодрый настрой, сказать пока сложно.
«Многие участники рынка надеются, что отложенный спрос в сочетании с мерами поддержки смогут компенсировать негативные тенденции, связанные со снижением доходов, и во втором полугодии продолжится наметившийся рост числа сделок», — рассуждает Илья Сухарников, отмечая, что значительным плюсом стало появление возможности заключения сделок в дистанционном формате.
А вот у исполнительного директора консалтинговой компании Klopenko Group Дмитрия Иванова иная точка зрения: он полагает, что во второй половине текущего года обстановка ухудшится, так как отложенный спрос уже закончится и рынок просядет. Однако предвестником катастрофы эксперт это не считает: по его словам, рынок уже достаточно защищен и законодательно, и финансово и находится в более устойчивом состоянии, чем 2-3 года назад.
«Думаю, что в данной конфигурации рынка у государства есть все механизмы его поддержания в адекватном состоянии и некоторый перенос покупок на 2021 год будет перекрыт доступом к банковскому финансированию. Уверен, что глобальной проблемы на рынке в 2020-2021 году мы не увидим, пусть в целом будет падение продаж, объемов и выручки, но рынок будет устойчив», — считает Иванов.
Защита сработала
Та самая система, от запуска которой ждали волны проблем в отрасли, для тех, кто готов играть по новым правилам стала реальной поддержкой, считают эксперты.
Согласно размещенным проектным декларациям в единой информационной системе жилищного строительства в целом по России сейчас строится 99 миллионов квадратных метров жилья.
Из них, по словам Ильи Сухарникова, в рамках нового механизма финансирования (то есть, с использованием эскроу-счетов), по состоянию на 17 июля, почти полторы тысячи застройщиков возводят более 35 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.
И положение этих девелоперов сейчас гораздо более выигрышное, чем тех, кто строит «по старинке», считает эксперт.
Во-первых, в работу включились банки, разработали комплексные кредитные продукты по сопровождению жилищного девелопмента, предлагая привлекательные ипотечные условия покупателям, рассматривающим финансируемые этими банками проекты.
«Особенно заметны оказались преимущества проектного финансирования в период пандемии — банки продолжают финансирование строительства безотносительно темпов продаж, и временные перерывы в заключении сделок ДДУ не повлияли на финансирование таких проектов», — описывает ситуацию Сухарников.
«Новая схема также приводит к тому, что застройщики более рационально планируют строительные работы и ввод в эксплуатацию объектов, и сейчас на рынке среди крупных игроков преобладает стратегия «цены над объемами» (то есть, вводить меньшие объемы жилья по более высоким ценам) с фокусом на маржинальность бизнеса. Поэтому даже в условиях текущего кризиса цены на рынке остаются стабильными», — отмечает Артем Ямщиков.
Он указывает на то, что одной из основных целей для девелоперов стала максимизация предпродаж и аккумулирование средств на эскроу-счетах.
Все это направлено на то, чтобы минимизировать ставку по проектному финансированию, которое будет предоставляться под конкретный проект.
А это приводит к более дисциплинированному поведению застройщиков, которые также стремятся перенести дополнительные расходы по проектному финансированию в свои цены.
Впрочем, встать на новые рельсы смогли не все, отмечает аналитик ИК «Ренессанс Капитал». По его словам, на рынке жилых новостроек вырисовываются признаки консолидации: с начала года количество игроков на рынке снизилось на 10% в целом по РФ и примерно также по Москве. И способствует этому ужесточение регулирование и введение схемы эскроу-счетов.
«Более слабые и мелкие игроки с неустойчивым финансовым положением не могут привлечь достаточное проектное финансирование и вынуждены уходить с рынка, что снижает конкуренцию на земельные участки и проекты застройки. Крупные игроки в основном сформировали достаточно устойчивое финансовое положение за последние два года и не испытывают трудностей с постепенным переходом на схемы с эскроу-счетами», — поясняет Ямщиков.
Группы риска
Анализ рынка жилищного строительства и финансовой сбалансированности реализуемых проектов, проведенный EY перед переходом отрасли на новый формат финансирования, показал, что более 70% проектов имеют достаточный запас устойчивости, чтобы исполнить свои обязательства с учетом перехода на новую схему.
То есть, в зону риска попадают около 30% застройщиков. Однако в EY не считают их потенциально проблемными.
«Сейчас в каждом регионе и на федеральном уровне (через Минстрой, Дом.
РФ, ФЗПГ) организовано регулярное взаимодействие с застройщиками, и, если необходимо, рассматриваются механизмы предотвращения проблемных ситуаций», — Илья Сухарников, отмечая, что в целом сейчас в России около 60% жилья все еще строится без использования эксроу-счетов, так как на время переходного периода были введены некоторые послабления.
Но нынешняя процедура мониторинга проектов в рамках системы ЕИС ЖС, как подчеркивает эксперт, позволяет выявлять потенциально проблемные стройки на ранних стадиях и застройщику могут предложить поддержку и реструктуризацию еще до того, как проблемы зайдут слишком далеко. Так что новая волна обманутых дольщиков, по мнению аналитиков, государству не грозит.
Проблемное наследство
Естественно, наличие уже имеющихся обманутых дольщиков и необходимость решения этого вопроса, никто не отрицает.
По данным Фонда защиты прав дольщиков, в едином реестре проблемных объектов сейчас числится 3099 жилых домов.
Ранее Наблюдательным советом ФЗПГ были приняты решения о восстановлении прав граждан в 247 домах, в 25 субъектах РФ, из них 64% — за счет денежной компенсации, 36% — через механизм завершения строительства.
А 15 июля генеральный директор организации Константин Тимофеев в ходе заседания в Госдуме сообщил о том, что до конца года Набсовет ФЗПГ примет решение о восстановлении прав пострадавших дольщиков еще 750 домов общей жилой площадью около 4,3 миллионов квадратных метров. На восстановление в правах смогут рассчитывать граждане в 47 субъектах страны.
И это — только начало решения проблемы, накопившейся за десятки лет, полагает гендиректор фонда. «Многие субъекты РФ уже активно применяют и свои, региональные, механизмы восстановления прав дольщиков. Уверен, что при активной и слаженной работе всю накопленную проблему мы сможем решить к 2023 году», — цитирует Тимофеева «Российская газета».
Так что ждать жертвам застройщиков —банкротов осталось, вроде бы, недолго. Хотя, конечно, выводы Счетной палаты сеют некоторые сомнения на этот счет. На фоне аргументов аудиторов об отсутствии финансирования, озвученные ФЗПГ планы и перспективы, выглядят уже не так убедительно. Но надежда-то остается.
Купить квартиру в новостройке сегодня и стать обманутым дольщиком – насколько реалистичен такой сценарий?
Самый большой страх покупателей новостроек – вложить все свои сбережения в квартиру, а в результате остаться и без денег, и без недвижимости. Переход на проектное финансирование должен был защитить тех, кто приобретает жилье на первичном рынке, а также полностью решить проблему обманутых дольщиков – произошло ли это на самом деле, расскажет Новострой-М.
Кого защищает закон
Покупатели недвижимости защищены законодательно. Их отношения с застройщиками регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако в нем нет понятия «обманутый дольщик». Несмотря на то, что таковых сегодня насчитывается порядка 121 тысячи человек, сам термин появился и набрал популярность только благодаря средствам массовой информации.
Как правило, «обманутыми» называют участников долевого строительства, в отношении которых застройщик не выполнил своих обязательств: не завершил строительство в указанные сроки или сделал это с большим опозданием, реализовал объект по схеме «двойных продаж», не обеспечил своих клиентов необходимой инфраструктурой, предусмотренной в проекте, и т.п. Но чаще всего речь идет, конечно, о первой категории граждан – тех, кто так и не получил долгожданную квартиру.
«Термин «обманутый дольщик» используется в случае нарушения застройщиком сроков передачи ключей на срок более 6 месяцев от даты в ДДУ, без подписания дополнительного соглашения»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Ранее в законе применялась формулировка «гражданин, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». Но в настоящий момент Приказ Минстроя РФ от 12.08.2016 года № 560/пр, которым было введено это понятие, признан утратившим силу.
Поэтому более актуальным в юридическом аспекте является применяемое в ст. 23.1 214-ФЗ словосочетание «участник долевого строительства, приобретший помещение в проблемном объекте», разъясняет Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege.
- Согласно этой статье критериями проблемного объекта являются:
- — нарушение сроков завершения строительства или обязанности по передаче объекта долевого строительства более чем на полгода;
- — признание застройщика банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
При этом ДДУ, который заключался гражданином, обязательно должен быть зарегистрирован (а не просто подписан), иначе его права на помещение учитываться не будут.
Также еще недавно каждый субъект РФ вел свой реестр пострадавших граждан. Его формировали на основании приказа Министерства регионального развития № 403 от 20 сентября 2013 года. Всего установлено девять критериев, по которым проект можно было признать проблемным, а дольщиков – обманутыми.
Среди них: прекращение или приостановка строительства на срок более 9 месяцев; несоответствие дома требованиям технических регламентов и проектной декларации; прекращение у застройщика права владения или пользования земельным участком; ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства в отношении застройщика и др., рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Теперь все эти реестры заменили на Единый реестр проблемных объектов. Сегодня в нем насчитывается 2,9 тыс. новостроек в 73 регионах общей площадью более 17 млн кв. м. В Москве таких домов 107, в Московской области – 745.
Чтобы дольщика официально признали «обманутым», его средства должны быть привлечены для строительства многоквартирных домов (или иных объектов недвижимости), включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации – такое определение дает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.
«Само понятие «обманутые дольщики» гораздо шире, чем это описано в законе, поскольку на практике могут применяться различные способы восстановления прав пострадавших граждан и дом может быть формально не включен в реестр.
При этом по факту граждане являются пострадавшими.
Во многих случаях органы власти даже сопротивляются включению домов в реестр проблемных объектов, так как это портит им статистику – увеличивается количество «обманутых дольщиков»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Проектное финансирование: панацея или нет?
Правительство РФ нацелено на то, чтобы в ближайшие годы полностью решить проблемы уже существующих обманутых дольщиков и больше не порождать новых. Для этого был разработан ряд мер. Одной из самых эффективных стал переход отрасли на проектное финансирование, начавшийся в июле 2019 года.
Тем не менее, на рынке все еще встречаются девелоперы, работающие по старой схеме. А до тех пор, пока есть организации, привлекающие деньги клиентов напрямую, существует риск стать обманутым дольщиком.
Впрочем, он объективно невысок, потому что рынок уже достаточно успешно перешел на работу по эскроу-счетам, когда застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до момента окончания проекта. Таким образом, потребитель защищен, а у застройщика есть гарантированный источник для завершения строительства независимо от степени кризиса.
«В рамках проектного финансирования один лишь факт появления обманутых дольщиков формирует дорожную карту по решению этого вопроса. Самый значительный вес в оказании помощи от государства имеет Фонд защиты прав дольщиков, использующий различные механизмы в зависимости от ситуации – например, выплату компенсаций или намерение о завершении строительства проблемного объекта»
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»
Андрей Колочинский также считает, что при переходе на проектное финансирование риск возникновения «недостроев» сведен к минимуму: «Новый участник процесса в лице банка призван отслеживать целевое расходование денежных средств, что полностью исключает мошеннические схемы. Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране и прекращения продаж застройщик все-таки может оказаться банкротом. Если это случится, то участники долевого строительства могут вернуть свои деньги, которые хранятся на эскроу-счетах».
Однако юристы полагают, что данные меры, несмотря на свою действенность, не являются панацеей и требуют доработок.
Например, инвестор (как правило – это банк) вкладывает деньги в какой-то определенный проект и полностью контролирует расходование средств. При этом земельный участок и строящееся здание находятся в залоге у банка.
И он, согласно ст. 342 ГК РФ, имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед последующими залогодержателями. А таковыми считаются обычные граждане, если проектное финансирование является частичным (с привлечением как банковских средств, так и денежных средств граждан).
И при возникновении проблем со стройкой сначала будут удовлетворены финансовые требования банка, и уж потом дойдет очередь до всех остальных, разъясняет Денис Артемов.
Кроме того, в случае банкротства застройщика или «затягивания» строительства, дольщик получит свои деньги обратно без учета роста цен на недвижимость, инфляции и т.п.
На эту сумму спустя 2-2,5 года вряд ли удастся приобрести аналогичное по параметрам жилье.
Если же для покупки жилья оформлялся ипотечный кредит, то ситуация еще менее приятная: возвращаемые с эскроу деньги никак не решат вопрос выплаченных банку процентов.
Наконец, не исключено, что у самого банка могут появиться финансовые проблемы. В этом случае согласно ст. 13.2. ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» возмещение выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн рублей. Однако многие квартиры в центральных регионах РФ стоят дороже.
Если же гражданин захочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, то ему придется «включаться» в Реестр участников долевого строительства и защищать свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. В этом случае наличие или отсутствие эскроу-счета уже не имеет никакого значения.
«В рамках проектного финансирования риск стать обманутым дольщиком становится минимальным, поскольку денежные средства фактически замораживаются на эскроу-счетах в крупных банках.
Даже в случае возникновения проблем со строительством гражданин сможет получить денежную компенсацию.
В теории можно представить себе ситуацию, при которой проблемы возникнут и у застройщика, и у банка, но она маловероятна»
Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита»
Что делать владельцам апартаментов
Владельцы апартаментов находятся в более уязвимом положении, нежели покупатели квартир. По сути, в законодательстве нет такого понятия, как «апартаменты». Граждане фактически заключают договор на приобретение нежилого помещения, и в случае возникновения проблем у застройщика не могут рассчитывать на механизмы приоритетной защиты своих прав, поясняет Артем Сидоров.
Получается, что строительство апартаментов находится юридически в «серой зоне». И эта коррупционная схема позволяет фактически строить под видом нежилых помещений жилье. Для покупателей во всех смыслах лучше заключать ДДУ на квартиры, а не на нежилые помещения-апартаменты.
Но если проект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, то граждане оказываются защищены от двойных продаж, срыва сроков сдачи, и даже могут претендовать на выплату неустойки, говорит Андрей Колочинский. Однако, если речь идет о банкротстве застройщика, есть один нюанс.
Закон о банкротстве исключает из состава дольщиков покупателей нежилых помещений более 7 кв. м, в том числе апартаментов. Это значит, что в случае банкротства застройщика покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту. Но вернуть деньги получится не всегда. Рассчитывать на то, что объект рано или поздно передадут собственнику, не приходится вовсе.
Как понять, что у застройщика проблемы
Пандемия продолжается, связанные с ней ограничения все еще действуют, общемировой кризис в самом разгаре. Неудивительно, что у некоторых игроков строительного рынка могут появиться проблемы.
Чтобы при покупке жилья в новостройке свести риски к минимуму, стоит обращать внимание на различные факторы. Так, Константин Тюленев считает, что в рамках проектного финансирования единственным показателем сложности с реализацией объекта являются скидки более 7-10%.
Если речь идет о дисконте 5-7%, то это обычные акции, без которых никак не обойтись в условиях конкуренции. А вот откровенный демпинг свидетельствует о недостатке средств у застройщика.
Андрей Колочинский рекомендует обязательно проверять основные документы и даты их действия (разрешение на строительство, права на земельный участок и т.д.). Просроченные документы должны стать плохим сигналом для покупателя.
Кроме того, стоит обращать внимание на динамику работ на стройке.
Если в течение нескольких месяцев картина не меняется, а на стройплощадке нет рабочих – значит, у компании есть проблемы, и вполне возможен срыв сроков строительства.
К тревожным звоночкам можно отнести отсутствие новой финансовой отчетности на сайте застройщика или в ЕИСЖС (бухгалтерские отчеты и отчеты аудиторов), из которых можно сделать выводы о финансовом состоянии застройщика, говорит Денис Артемов. Также насторожить должно нежелание банков аккредитовывать объект, так как перед этим они тщательно его оценивают на предмет юридических рисков.
Важно: по ОГРН или ИНН застройщика можно посмотреть публикации в интернет-версии газеты «Коммерсант», общем сайте арбитражных судов и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). В СМИ появятся публикации о банкротстве (а также возможной реорганизации застройщика), в арбитражном же суде появится ссылка на судебный процесс с пометкой «Б» (банкротство).
Если у покупателя возникли сомнения, то ему нужно посмотреть, есть ли просрочки по другим проектам застройщика, а также проанализировать базу данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции, советует Артем Сидоров.
Как много исков к застройщику от подрядчиков и иных контрагентов? Какие выносятся решения по делам? Также можно посмотреть базу Федеральной службы судебных приставов.
Для получения полной картины можно почитать тематические страницы дольщиков в социальных сетях.
Как действовать покупателю, если он попал в трудную ситуацию
Сейчас активно используется механизм достройки проблемных объектов через передачу их в процедуре банкротства специальному Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, комментирует Артем Сидоров.
Если возбуждена процедура банкротства застройщика, то нужно своевременно подать заявление о включении требований о передаче жилого помещения (или о выплате денежных средств) в реестре требований участников строительства. На это отводится 3 месяца с момента опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Права юридических лиц-участников строительства с помощью данного механизма не защищаются – только права граждан. Юридические лица вправе включить свои «запросы» только в реестр требований застройщика-банкрота, что в подавляющем числе случаев не позволяет получить какой-либо компенсации.
При взаимодействии с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства важно отследить появление проблемного объекта в ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), рассказывает Денис Артемов. При наличии оснований для получения компенсации надо подать соответствующее заявление в Фонд защиты прав дольщиков.
Не исключена ситуация, когда проблемный объект в ЕРПО (Единый реестр проблемных объектов) не появляется. Тогда нужно обращаться с запросом к органам власти субъекта РФ о признании его таковым. Сложности проблемного объекта обычно разрастаются как снежный ком, поэтому во избежание пропуска сроков или неправильных действий имеет смысл привлечь к проблеме профессионального юриста.
«В целом механизм защиты прав дольщиков сейчас функционирует намного лучше, чем раньше. Появились ясные и конкретные алгоритмы решения этой проблемы, причем – что немаловажно – выделены финансовые средства за счет обязательных отчислений застройщиков (компенсационный фонд).
Тем не менее, несмотря на это, общее количество строек растет, и какой-то процент из них становится проблемным. Большое влияние здесь оказала и пандемия с ее карантинами и запретами.
Мораторий на банкротства и штрафы за срыв сроков строительства, введенный для поддержки бизнеса в пандемию, вызвал новую волну обманутых дольщиков»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Дата публикации 09 июня