В России стали строить меньше индивидуального жилья

Минстрой готовит предложения по развитию индивидуального домостроения, среди них — синхронизация программ развития села, поддержки врачей и учителей, а также упрощение подключения частных домов к коммунальным сетям. Об этом, а так же о тонкостях перехода застройщиков на счета эскроу, министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев рассказал в интервью ТАСС на полях Петербургского международного экономического форума.

— Владимир Владимирович, осталось меньше месяца до перехода стройотрасли на механизм эскроу-счетов. Как вы считаете, мягко ли мы перейдем в новую формацию? И можно ли сказать, что прогнозы некоторых игроков рынка о том, что жилье должно подорожать на 20% с 1 июля 2019 года, когда полностью заработает новая система, не оправдаются?

На эту тему

В России стали строить меньше индивидуального жилья

— Не соглашусь с тем, что жилье подорожает на 20%. Но и не скажу, что переход будет совсем мягким, — это непростая реформа. Полностью строительная отрасль не изменится с 1 июля, поэтому будет переходный период.

Ведь есть постановление правительства, по которому одни застройщики должны будут перейти на проектное финансирование, а другие — достраивать объекты по старым правилам.

Самое главное, что произойдет с 1 июля, — на все новые строительные проекты застройщики не смогут привлекать средства граждан. Будет работать проектное финансирование через эскроу-счета.

— На совещании у главы государства мэр Москвы Сергей Собянин высказал предложение, чтобы позволить регионам больше вникать, дать им больше информации от банков по тем проектам проектного финансирования, которые кредитуют банки. Как вы считаете, реальная ли это история и надо ли это вводить?

— В этом вопросе очень тонкая грань между банковской тайной и ответственностью субъектов России. Эта проблема решается в рамках Гражданского кодекса. Если будет добровольное заявление застройщика о том, чтобы банк предоставлял информацию, как происходит проектное финансирование для субъекта, никаких противоречий не возникнет. Этот вопрос нужно рассматривать именно в таком формате.

— Вы будете разрабатывать по этой теме изменения в законодательство в ближайшее время?

— Этот вопрос не относится к зоне ответственности Минстроя, он касается Центрального банка и коммерческих банков. Но, чтобы его решить, не нужно разрабатывать дополнительные регламенты.

Например, если вы приходите в банк и пишете заявление о том, что справки по счетам и любую другую информацию может запрашивать ваш родственник, то на основании вашего согласия эти сведения можно ему предоставлять.

Аналогичная ситуация и в этом случае.

— По ДОМ.РФ было поручение рассмотреть вопрос о том, чтобы сделать его системообразующим банком в строительной отрасли. Станет ли он таковым де-юре и будет ли это отражено в его названии?

— Банк ДОМ.РФ будет работать в направлении проектного финансирования. Насколько же он станет системообразующим, покажет время. Есть поручение президента, и банк ДОМ.РФ будет докапитализирован.

Но стоит отметить, что для нас важен не объем проектного финансирования, который банк выдаст на рынке, а стандарты, которые мы нарабатываем, и компетенции, которые мы хотим привнести в банковское сообщество по работе с проектным финансированием. Задача банка — их активно внедрять.

— По проекту «Умный город» на ПМЭФ были подписаны два соглашения по внедрению этого стандарта с регионами лидерами по численности населения, это Ленобласть и Московская область. Может быть, стоит создать проектный институт «Умного города» по аналогии с Центральным научно-исследовательским и проектным институтом Минстроя?

— Мы не ставим себе задачу создавать отдельный институт. У нас есть дирекция, которая занимается этим проектом. Но в рамках проведения в этом году в Екатеринбурге Всемирного дня городов, мы планируем более плотно заняться этим вопросом. И уже на основании этого смотреть, нужна ли дополнительная инфраструктура для «Умного города», либо нам хватает той, что работает сейчас.

— Есть поручение проработать тему индивидуального жилищного строительства. Какие основные предложения Минстрой выдвигает в плане развития ипотеки по ИЖС?

На эту тему

В России стали строить меньше индивидуального жилья

— На самом деле тема индивидуального жилищного строительства простая и понятная. Чтобы ИЖС развивалось, необходим механизм ипотечного кредитования. Такого инструмента у нас нет.

Пока что банки не удовлетворены залогом, то есть земельным участком, так как под ИЖС он не очень дорогой, а будущий дом тоже сложно пристроить, чтобы потом застраховать свои риски.

Поэтому необходимо разработать инструмент, который позволит при строительстве дома получить кредит в банке на понятных условиях. Этот кредит должен быть долгосрочным, а ставка по нему невысокой. Другой вопрос касается создания необходимой инфраструктуры для развития ИЖС.

Речь идет о дорогах, газоснабжении, электричестве, воде. Но в субъектах России не хватает средств на решение этих вопросов. И здесь нам нужно поддержать регионы. Только тогда мы сможем качественно и количественно развить рынок ИЖС.

— Может ли быть проведена работа с поставщиками ресурсов: электросетями, газовиками? Может быть, рекомендовать комиссии, которые помогали бы собственникам частных домов легче подключаться к сетям?

— Этот вопрос в другой плоскости. Он касается административных барьеров. Сегодня подобные эксперименты проводятся в нескольких субъектах России. Это непростая процедура, есть множество вопросов, которые нужно проработать. Они касаются подключения к газу, к электрическим и водопроводным сетям и т. д.

Вопрос состоит в том, чтобы человек достаточно быстро и без лишней бюрократии мог получить земельный участок для строительства дома. Для того чтобы у нас получилась качественная программа развития ИЖС, необходимо учесть все эти факторы и правильно их расписать.

При этом уже сегодня на примере нескольких регионов — Белгорода, Башкортостана, Татарстана, Тюменской области — мы видим активное развитие ИЖС, где большая часть жилья сдается не в многоквартирных домах, а за счет индивидуального строительства. Кроме того, в России есть такие программы, как «Земский доктор».

По поручению президента поддержку будут получать и учителя, которые отправляются работать в сельскую местность. Эту программу можно дополнить так, чтобы выделяемые деньги шли именно на строительство собственного дома на селе. Местные власти также могут создавать условия или предоставлять ресурсы для развития ИЖС.

У нас есть понимание, в каком направлении двигаться по теме ИЖС, осталось только прописать все моменты и понять, откуда брать ресурсы на развитие этой части отрасли.

— Мне кажется, что у людей есть деньги, которые они были бы готовы вложить в ИЖС. Но лично меня больше пугают административные барьеры, чем строительство.

— В этом направлении тоже надо работать.

— Если мы будем активно развивать частное домостроение, то где должна появиться «одноэтажная Россия», в пригородах больших городов или это будут средние и малые города? Как будет обстоять ситуация с благоустройством в частном жилом секторе?

— В этом вопросе не должно быть никакой градации. Индивидуальное жилищное строительство в России активно развивается как вокруг областных столиц, так и в малых городах и в сельской местности.

— В паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» указано, что к 2024 году должны быть введены 120 млн кв. м жилья. Пропорционально это количество делится так: 80% индустриального жилья и 40% индивидуального. Может ли эта пропорция быть изменена из-за активного строительства частных домов, если эти меры заработают?

— Пропорция может поменяться. Все зависит от того, будет ли у наших граждан желание строить индивидуальное жилье. Собственный дом или квартира в многоэтажке — в этом вопросе право выбора за гражданином.

— Рассматривается ли вопрос налоговых льгот или иных механизмов стимулирования для компаний, которые будут возводить индивидуальные дома?

— Нет, такой вопрос сейчас не стоит. Но это не значит, что тема закрыта навсегда.

— Эскроу-счет на частный дом — это хороший или плохой вариант развития событий?

— Такой вариант может рассматриваться. Например, когда застройщик вышел на крупный участок с проектным финансированием и построил большое количество домов, а затем через механизм эскроу-счетов эти дома продает.

— Следующий конкурс по комфортной городской среде в малых сельских поселениях и исторических городах будет проводиться сразу на три года. Готовы ли вы это пересмотреть?

На эту тему

В России стали строить меньше индивидуального жилья

— Вопрос по срокам проведения конкурса благоустройства еще обсуждается, окончательное решение еще не принято. Сначала нужно посмотреть, как регионы реализуют проекты 2018–2019 годов, и в процессе мы придем к правильному решению.

Хотя, если проводить конкурс сразу на три года, мы сможем перейти от краткосрочного к среднесрочному планированию. Строительство и благоустройство — это проблематичные темы, всегда в процессе возникают некоторые сложности. Например, всегда нужно учитывать фактор сезонности.

Поэтому хотелось бы планировать больше, чем на один год. А можно часть из выделенных на конкурс 5 млрд рублей запустить вперед на три года, а другую часть оставить для тех регионов-победителей, которые не успели начать реализацию проектов.

Мы проанализируем опыт прошедших двух лет проведения конкурса и тогда сформируем верное решение.

— Вы довольны первыми результатами этого конкурса?

— Мне этот конкурс нравится. Наконец мы добрались до благоустройства малых городов. Я вижу большой интерес к конкурсу со стороны региональных и муниципальных команд и самих местных жителей, которые с воодушевлением относятся к переменам на их малой родине.

— Вы недавно ездили в Кению, встречались с иностранными делегациями. Был проявлен интерес к работе наших застройщиков даже в Африке. Где еще мы могли бы работать и кто к нам обращался?

— В Кении у нас было несколько встреч иностранными делегациями, в том числе и касающихся программы по сносу трущоб. Для страны это серьезная, непростая и болезненная проблема, которую они планируют решить. Для этого сформирован фонд $12,5 млрд. Однако в Кении не хватает профессиональных строителей.

И первый вопрос, который мне задал министр, отвечающий за эту отрасль в Кении, — не могли бы российские строители поучаствовать в программах по сносу трущоб. Поэтому если у наших застройщиков появится желание, то почему бы не поучаствовать в этих программах.

Во времена Советского Союза наши строители работали в Африке. Финансирование у Кении есть, климатические условия для строительства более благоприятные, чем в России. Но стоит сказать, что помощь одной России проблему сноса трущоб не решит. Я сравниваю ее с нашей программой по переселению из аварийного жилья.

Но у нас ситуация обстоит сложнее, так как дома в более капитальном исполнении, а трущобы — более легкие конструкции, которые легче подвергаются сносу. Но по большому счету там никто ничего не гарантирует.

Наша программа по расселению аварийного жилья выстроена гораздо более фундаментально и с точки зрения защиты конституционных прав граждан на жилище. Мы работаем более организовано в этом вопросе.

— Законопроект о новых механизмах расселения аварийного жилья должен быть принят до 20 июля 2019 года, согласно паспорту нацпроекта. Вы сказали, что в скором времени законопроект будет внесен в Госдуму. Какие меры пришлось из него исключить в процессе обсуждения?

— Изменений в законопроекте не было, все осталось в соответствии с поручениями президента и рассмотренными предложениями. Последнее слово — за депутатами Госдумы.

Беседовала Елена Мишина

Эксперт объяснил, почему в России не развивается программа ИЖС

2312

В России стали строить меньше индивидуального жилья

Действительно, как-то странно выглядит, когда в стране, самой большой по занимаемой территории и, к сожалению, не самой большой по численности населения, люди ютятся в многоэтажных человейниках.

Читайте также:  Россияне смогут выбирать метод начисления коммунальных платежей

А господа застройщики вместо того, чтобы предложить что-то новенькое и интересненькое, продолжают осваивать последние незастроенные клочки земли в пригородах, гоня вертикальные казематы всё выше и выше.

О том, какова печальная судьба такого рода новых микрорайонов, много и со вкусом рассказывал известный блогер и урбанист Илья Варламов в своих репортажах.

Молодые и перспективные новосёлы, помыкавшись без социальной инфраструктуры, парков и детских площадок, копят денежки и съезжают в более приличные районы, а человеко-ячейки в бетонных коробках осваивают маргиналы, ауешники и гастарбайтеры, которые привносят туда свою культуру, что также не слишком повышает комфорт и качество жизни.

Впрочем, застройщиков всё устраивает и менять бизнес-модель, приносящую стабильную прибыль, они не торопятся. Рыночек вновь решает как-то неправильно, упорно не желая обустраивать обновлённую одноэтажную Россию, в которой все будут здоровыми и богатыми, а не бедными и больными. Поэтому и на сей раз перемены к лучшему могут начаться только по царскому веленью.

Прямым текстом

В феврале сего года, выступая с ежегодным обращением к Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин заявил о том, что пора бы начинать разрабатывать программу поддержки индивидуального жилищного строительства.

«Необходимо семье дать возможность не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом на своей земле. Правительство и ЦБ должны разработать удобные, и главное, доступные финансовые инструменты для поддержки ИЖС, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой», – сказал Владимир Владимирович.

И добавил, что не менее необходима также справедливая методика расчёта налога на землю. Чтобы с изменениями кадастровой или рыночной стоимости объекта, сумма налога не должна скакать и непредсказуемо меняться. В частности, по аналогии с жилой недвижимостью, ограничить рост налогового платежа для земельных участков десятью процентами.

Сказано-сделано. И вот уже во исполнение поручения премьер-министр Дмитрий Медведев поручил разработать предложения по стимулированию ипотечного кредитования под индивидуальное жилищное строительство до 25 марта 2019 года. А Минстрой, засучив рукава и взяв под козырёк начала развивать ИЖС.

Без банкиров никуда

Как известно, основным инструментом стимулирования роста экономики соответствующий же блок в Правительстве считает именно вливание средств через банки.

Если нужно что-то прокачать – принимаем программы для кредитования и вливаем из государственной копилки средства в банковскую систему. Если не работает – пишем более лучшие законы и вливаем ещё больше средств.

Если не работает и тогда – за дело берутся силовые структуры, которые оперативно находят двуногие прорехи на пути финансовых потоков.

По тому же пути пошли и в отношении ИЖС, решив помочь делу исключительно монетарными средства.

Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, комментируя ситуацию, заявил, что основной проблемой в сфере ипотечного кредитования строительства индивидуальных домов, ведомство считает политику российских банков.

Мол, труженики кредита и депозита не горят желанием давать деньги под малоэтажку. И, в частности, принципиально не хотят принимать земельный участок под ИЖС в качестве залога.

Есть и другие проблемы. Например, большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты под залог недвижимости, если дом зарегистрирован как нежилое здание.

Другая проблема – невозможность получить налоговый вычет (возврат НДС для граждан Российской Федерации), даже если садовый дом – единственное жильё семьи.

Проблематично использовать средства материнского капитала на строительство жилых домов на землях, входящих в состав садовых некоммерческих товариществ.

Однако другого пути Минстрою видеть не положено.

Именно ипотечное кредитование, должно стать стимулом развития индивидуального жилищного строительства, что в свою очередь, может способствовать выполнению задачи нацпроекта «Жильё и городская среда» по ежегодному объёму ввода жилья на уровне 120-ти миллионов квадратных метров с 2024 года. В рамках такой парадигмы ведомство в июле сего года представило свою программу развития индивидуального жилищного строительства.

Параллельные миры Минстроя

Между прочим, именно в это время главное строительное ведомство разрабатывало свою Стратегию-2030, в которой, казалось бы, и стоило отразить все нужные и полезные предложения относительно ИЖС.

Благо был и прямой посыл от федеральной власти, и много хороший и интересных предложений от сообщества.

Достаточно вспомнить ряд выступлений Заслуженного строителя России Анвара Шамузафарова, который подготовил продуманную и комплексную программу по развитию малоэтажного строительства.

Вместо этого два концептуальных документа почему-то развивались в параллельных реальностях. В «Стратегии» ничего нет о минстроевской «Программе развития ИЖС», а «Программа» ничего не знает про «Стратегию».

Возможно, причина в том, что по факту «Стратегией» целиком и полностью занималось Национальное объединение строителей под диктовку крупных застройщиков, которым одноэтажная Россия абсолютно не интересна.

Итак, в качестве приоритетной задачи Программы развития ИЖС было определено создание финансового продукта, которым сможет воспользоваться каждый гражданин для постройки индивидуального дома.

В частности, предусмотрены финансовые, в том числе кредитные инструменты, которые позволят обеспечить семьям доступность строительства или приобретения индивидуального жилого дома на уровне, сопоставимом с участием в строительстве квартиры в многоквартирном доме.

«Мы предприняли попытку создать финансовый продукт, это непросто, потому что рынок ИЖС сегодня ещё не сформирован и не стандартизирован, и там существует ряд правовых коллизий. С точки зрения создания финансового механизма банки пока на это неактивно идут», – отметил и министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

При этом глава ведомства добавил, что программа пока только разрабатывается, её текст направлен во все регионы страны и на экспертные площадки. Считается, что представленные в программе меры, направленные на развитие сферы ИЖС, планируется обсудить с представителями власти, общества и бизнеса, а также привлечь банки к доработке программы.

С кого спрос?

Итак, упор снова сделан на банковские инструменты. Однако всем очевидно, что для развития малоэтажки мало начать выдачу дополнительных кредитов, пусть даже по сверхнизкой ставке.

Должна быть комплексная программа освоения территорий, которая коренным образом отличается от той, что принята и работает сегодня – а именно размещение людей в десятке крупных агломераций, с развитием всего остального по остаточному принципу.

Нужно решать вопросы социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры. Нужно решать вопросы землевладения.

Нужно думать о технологиях модульного домостроения, которые позволили бы удешевить и ускорить цикл постройки малоэтажных зданий (о чём, кстати, не раз говорил и мой коллега по экспертному разделу на этом сайте Владимир Бондаренко).

Нужно думать о современных инновационных технологиях энергосбережения, включая и такие, как тепловые насосы, солнечные батареи, ветрогенераторы, новейшие теплоизоляционные материалы – без чего новый дом быстро станет не семейным гнездом, а неподъёмной обузой с огромными расходами на содержание.

И главное – нужно решать вопросы с занятостью населения.

Где будут работать жители одноэтажной России? Им придётся жить в пригороде и ежедневно убивать по три-четыре часа своего времени по пути на работу в центр и обратно? Очевидно, что это породит транспортный коллапс и превратит массовую загородную застройку в источник страданий и для её обитателей, и для горожан. Или начнём массово строить коттеджи в небольших райцентрах, где у большинства людей нет стабильной оплачиваемой работы? Тоже не слишком хорошая идея.

Пути решения вопроса могут быть разные. В Союзе с его мощной системой госпланирования вопрос решали одним способом – создавая в городках и посёлках филиалы крупных промышленных предприятий, мини-заводы и фабрики, чтобы как-то занять население.

Это неплохой вариант, к которому стоит присмотреться. Другим путём могло бы стать развитие удалённой работы, например, в форме налоговых льгот для работодателей, которые применяют такой режим трудоустройства, либо иных инструментов.

Во всяком случае, очевидно, что проблемой номер один является именно платёжеспособный спрос, который нужно решать через занятость и создание новых рабочих мест за пределами мегаполисов.

Без этих комплексных шагов любые попытки развивать ИЖС за счёт кредитов станут всего лишь очередными ничем не подкреплёнными прожектами.

СПРАВКА. По данным статистики, в России ежегодно за счёт собственных средств граждан строится 250-270 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 миллионов квадратных метров (что составляет примерно 40-45% всей вводимой в стране площади жилья).

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

Бес строек. Почему в большинстве городов России не возводится нового жилья?

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 860 из 1117 городов России практически нет никакой строительной деятельности

В России стали строить меньше индивидуального жилья Вид Мурманска со стороны морского вокзала. Лев Федосеев/ТАСС

Сегодня в России, согласно официальной статистике, насчитывается 1117 городов разного размера — от крупнейших, численностью населения свыше 1 млн человек, до малых, где проживает менее 50 тысяч человек.

В мае на видеоконференции ОНФ «Доступность и качество жилья после пандемии» руководитель Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко заявил, что строительство жилья практически не ведется в 14 регионах страны.

Читайте также:  В Москве на вторичном рынке снижается средняя стоимость сделки

«По нашим данным, в восьми регионах страны работает либо ни одного, либо один застройщик. Еще в ряде субъектов работают от одного до пяти застройщиков — это еще шесть регионов.

То есть в 14 регионах страны строительство жилья практически не ведется», — сказал Николай Алексеенко.

По его оценкам, совокупно в этих регионах проживает около 6 млн человек, которые имеют весьма ограниченные возможности в приобретении нового жилья, а то и не имеют таких возможностей вовсе.

Недавно на деловом завтраке «Застройщики vs покупатели: в поисках баланса» директор аналитического департамента РАСК Федор Выломов привел еще более детальную статистику: из 1117 городов России в 860 практически нет никакой строительной деятельности со всеми вытекающими. Причем 47 из этих городов — с населением свыше 100 тысяч человек. В числе названных Федором Выломовым — Новокузнецк, Орел, Мурманск, Нижнекамск, Волгодонск и ряд других.

На традиционный вопрос, кто виноват, в данном случае можно ответить что-то вроде «не мы такие — жизнь такая».

Понятно, что обойденные строительным вниманием города — либо «малыши», для реализации проектов в которых надо создавать какую-то особую экономику параллельной реальности, либо города, находящиеся в регионах с отрицательной маржинальностью строительного бизнеса, либо города с несформированным рынком, в которые застройщики боятся заходить, либо места, где давно преобладает индивидуальное жилищное строительство… Причин может быть множество — результат один. Поэтому следующий традиционный вопрос — что делать. Особенно если учесть, что выход на заветный показатель 120 млн квадратных метров нового жилья в год вовсе не предполагает активизацию застройки и без того активных в этом плане городов — наоборот, речь идет о развитии строительства по всей России. Да и обновлять жилищный фонд надо везде, даже там, где это очень сложно и затратно.

По мнению экспертов РАСК, выйти из сложившейся ситуации можно тремя путями.

Первый — предоставить застройщикам беспрецедентные субсидии, налоговые льготы и все прочее, чтобы они смогли вытянуть экономику проектов в ныне бесперспективных с их точки зрения городах, а для местных жителей установить беспрецедентную же ставку по ипотеке, сопоставимую со ставками в рамках дальневосточной или сельской ипотеки.

Вариант номер два — формирование отдельного государственного заказа, который будет реализовываться с применением различных схем, в том числе схем государственно-частного партнерства. Кстати, помимо классических квартир, в рамках госзаказа можно возводить арендное жилье, которое также поможет в решении квартирного вопроса.

Наконец, третий вариант — создание и запуск в регионы государственного застройщика. Над его появлением сейчас как раз думает «Дом.РФ». «Мы рассматриваем создание структуры «Дом.РФ Девелопмент». Если нас поддержит государство, мы начнем этим заниматься», — сообщил в середине августа гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко.

Однако, по мнению Федора Выломова, деятельность государственного застройщика должна быть серьезно регламентирована и ограничена, особенно на конкурентных рынках.

Сейчас, по статистике РАСК, число застройщиков в России за год снизилось с 3000 до 2200 (это не только банкротства, но и добровольно прекратившие свою деятельность девелоперы), а новых особо-то и не появляется. А если застройщики повсеместно вынуждены будут конкурировать с госструктурой, понятно, какими стройными рядами они начнут уходить с рынка.

Поэтому самое правильное — создать государственного застройщика, но разрешить ему работать только в тех городах, где ныне отсутствует строительная деятельность. А таких, напомним, 860 — для одной структуры даже слишком много.

Конечно, есть еще варианты. Например, активнее формировать территориально-экономические агломерации и включать города без строек в их состав. Business FM рассказывала, как именно благодаря такому подходу получил шанс на новую жизнь моногород Усолье-Сибирское недалеко от Иркутска.

Можно активнее использовать дачно-рекреационный и курортный потенциал городов, тем самым привлекая туда инвестиции, которые рано или поздно, но обозначатся в сегменте жилищного строительства. Ну или честно признать, что 257 городов мы на данный момент застраивать можем, а остальные — нет.

Хотя очень хочется посмотреть на человека с должностными обязанностями, который рискнет такое заявить.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Малоэтажная Россия: почему у нас пока так не строят

Прежде всего, почему Америка навсегда обрела в наших глазах образ малоэтажной или даже одноэтажной? Первыми, конечно, были Ильф и Петров.

Путешествуя по штатам, они изящно резюмировали: «одноэтажная Америка», что и вынесли в название книги.

Но я почти уверен, вспомнилось вам не это: каждый второй зарубежный сериал словно под копирку – деловое бурление больших городов и томность тихого пригорода как символ успешной размеренной жизни.

При всем скепсисе по отношению к перспективе «коттеджизации» России, люди действительно стремятся за город. О частном доме мечтают 2/3 россиян – 66%  опрошенных этим летом ВЦИОМ респондентов отметили, что идеальное жилье в их представлении — это дом в небольшом коттеджном поселке с детской площадкой, садом и местом для машины поблизости.

Это логично: по инфраструктуре современные поселки напоминают «пешеходные города», цены домов за чертой города сопоставимы со стоимостью квартир, а приватность частной жизни давно актуальна не только для звезд. Страхи, связанные с переездом за город, достаточно однотипны. Вот 5 самых распространенных из них:

Это настоящая боль рынка, поэтому к выбору проекта важно подойти с особой тщательностью. Во-первых, необходимо обращаться только к серьезным девелоперам, имеющим в портфолио успешно реализованные поселки — лучше посмотреть на них вживую, пообщаться с покупателями и жителями.

Во-вторых, недвижимость должна оформляться в собственность по договору купли-продажи, если дом или таунхаус приобретается в уже готовом поселке. Или строго в рамках федерального закона о долевом инвестировании (214-ФЗ) – альтернативных «кривых» схем следует избегать.

Назначение земли желательно выбирать относящееся к категории «населенного пункта» и предназначенное для индивидуального или малоэтажного жилищного строительства.

В некое гетто, при стечении определенных обстоятельств, может превратиться почти любой жилой район. Этот риск во всем мире принято нивелировать специальными мероприятиями и инфраструктурой, призванными поддерживать локальное «комьюнити» — то есть активное сообщество жителей.

Эта задача решается средствами правильной планировки поселка с созданием коммуникационных «перекрестков». А кроме того специальными зданиями и сооружениями с помещениями свободного назначения, также скверами и площадками с возможностью развития местной «самодеятельности».

Немаловажную роль в формировании добрососедства играет и однородная социальная среда внутри жилых кварталов. Грамотный девелопер еще на этапе проектирования поселка закладывает не только ценовое позиционирование, но и продуманный социокультурный код, изначально привлекающий в поселок в каком-то смысле единомышленников.

Но наша цель еще глобальнее – возродить малоэтажные «пешеходные города», в которых все самое необходимое находится в пешей доступности. Их характерной чертой становится низкая плотность застройки, множество зелени, парков, зоны спокойного отдыха и активного времяпрепровождения.

Понятно, что на заре свободного рынка недвижимости можно было позволить себе даже рискованные инвестиции и все равно получать прибыль в силу того, что цены прибавляли по 25% в год, а ликвидность объектов оставалась практически неизменной. Теперь, конечно, инвестору необходимо быть внимательнее и с большей осторожностью выбирать объекты недвижимости, однако и сегодня можно сделать весьма выгодные приобретения.

Например, в одном из таких проектов рост стоимости лотов составил более 100%: цена секции в таунхаусе на стадии котлована была в районе 4,5 млн рублей, а после ввода объекта в эксплуатацию выросла вдвое и составила от 10 до 12 млн рублей. Похожую динамику мы наблюдаем и в других проектах.

Отличное доказательство высокой ликвидности готовых коттеджей и таунхаусов – динамика продаж объектов на вторичном рынке. Согласно статистике, подавляющему большинству желающих продать недвижимость удается это сделать с хорошей выгодой для себя, причем срок экспозиции таких объектов не превышает 2-3 месяцев.

Теоретически огромная территория страны позволяет развивать частный сектор, на практике же за пределами города, пригорода и крупных населенных пунктов отсутствуют все привычные блага цивилизации: инженерные коммуникации, дороги до больниц, школы и детские сады.

Возвращаясь к «одноэтажной Америке», важно отметить, что освоение Запада шло по иному пути – от промышленности к агро, не наоборот. Переезд в пригород сопровождался масштабным строительством дорог, обустройством инженерных сетей и электрификацией.

И именно в США сложилась традиция обладания большим количеством автомобилей в каждой семье. С автомобилями и их количеством теперь, можно сказать, проблем нет и у нас.

И даже наоборот, появилась необходимость в искусственных препятствиях, дестимулирующих перемещение на личном транспорте в зонах плотной застройки мегаполисов.

Именно поэтому так важно, чтобы рядом с поселком, в зоне пешей доступности, располагалась железнодорожная станция, обеспечивающая надежное транспортное сообщение с Москвой. Заядлым автомобилистам напротив важно, чтобы маршрут к поселку не предполагал пересечения железнодорожных переездов (это одна из наиболее распространенных причин образования многокилометровых пробок).

Желательно, чтобы поселок находился в окрестностях крупного населенного пункта – это расширит доступ к социально-бытовой инфраструктуре и сопутствующим услугам.

Читайте также:  Помощь ипотечникам продлят и для рублевых заемщиков

Предложения новостроек экономкласса в границах «старой» Москвы начинаются сегодня от 3,2 млн рублей за квартиры-студии площадью около 20 кв. м. Если включить в анализ территорию Новой Москвы, можно найти более доступные по цене варианты.

Семьи с детьми преимущественно рассматривают квартиры площадью от 60 кв. м. — это уже почти 10 млн рублей, исходя из средней стоимости квадратного метра жилья в Москве 166 000 рублей. Если брать даже не средние, а минимальные цены — все же выйдет никак не меньше 5 млн рублей за квартиру без отделки в многоквартирном доме, в густонаселенном микрорайоне за МКАДом.

Против средней стоимости таунхауса от 75-100 кв. м — 5,6-6,2 млн рублей. В этом ценовом диапазоне можно найти как строящееся, так и готовое жилье. Причем речь идет о двухэтажных домах с мансардой, свободной планировкой, собственными парковочными местами и придомовым участком земли.

С учетом специальных предложений от застройщиков, выгода при покупке загородной недвижимости может оказаться еще существеннее. Наконец, собственники таунхаусов и загородных домов имеют возможность разумно использовать ресурсы — тепло, электричество и газ, тем самым обеспечивая экономию на коммунальных расходах.

Расходы на коммунальные платежи близки к аналогичным затратам по содержанию квартиры в многоэтажном доме. Так, например, обслуживание таунхауса площадью около 100 кв. м может составить 5000-6000 рублей плюс расходы «по счетчикам» за реально потребленные услуги.

Россия, безусловно, идет по своему пути. По экспертным оценкам, доля таунхаусов в общем объеме предложения жилья в Подмосковье в течение ближайших пяти лет вырастет с сегодняшних 4-5% до 20-22%. На протяжении века варианты площади таунхаусов менялись: с 250 кв. м.

в нулевых, к 2017 году столичные застройщики пришли к оптимальной площади 120 кв. м. и ниже. Это в наибольшей степени соответствует желаниям и возможностям современных покупателей. В совокупности с другими факторами это дает основу для самых оптимистичных прогнозов.

Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры

Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.

С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.

Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».

Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.

Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.

Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.

— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.

Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.

Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.

Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.

Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.

Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.

Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.

«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?

— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.

Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.

Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.

«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?

— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.

Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.

Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.

Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.

Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.

Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.

Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.

«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?

— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.

«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?

— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.

У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.

Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.

У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.

Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.

— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.

Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.

Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.

А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *