1. За последнее время квартиры в отдельных субъектах Российской Федерации подорожали на 20 %, а то и на все 30 %. Проверить этот существенный рост цен Федеральной антимонопольной службе уже поручил В.В. Путин. Однако, чем бы ни закончились эти проверки, можно с уверенностью утверждать: дешевле жильё не станет.
Ведь за последние десятилетия в Российской Федерации выстроена целая система, чтобы застройщики и банкиры зарабатывали на постоянном подорожании квартир.
Но вернуть прежнюю норму статьи 1 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года согласно которой в соответствии с Конституцией СССР и Конституцией РСФСР граждане РСФСР имеют право на жилище, которое обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги, никакой В.В. Путин не собирается.
двойной клик — редактировать изображение
Примечательно, как на поручение Президента Российской Федерации внезапно откликнулись представители министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области, прямо заявившие, что никакого снижения цен ждать не стоит. «Спрос на жильё – высокий, свободных квартир – немного.
Также подорожали стройматериалы.
В ближайшее время ожидать снижения стоимости жилья не приходится, но возможна приостановка роста цен», – написали они на странице 3-го губернатора Калининградской области (с 29 сентября 2017 года, бывшего 3-го врио губернатора Калининградской области (6 октября 2016 года – 29 сентября 2017 года)) Антона Андреевича Алиханова (17 сентября 1986 года, город республиканского (АССР) подчинения Сухуми, Абхазская АССР, Грузинская ССР, Закавказский экономический район, СССР (ныне – город республиканского значения Сухум, Республика Абхазия/город Сухуми, Сухумский муниципалитет, Абхазская Автономная Республика, Грузия)).
Парадоксально, но факт: все главные причины, повлиявшие на рост стоимости жилья, стали прямым следствием государственной политики последних лет. Так, рост цен на строительные материалы и комплектующие – преимущественно импортные – случился из-за колебания курса рубля. Рост, –
кстати, нешуточный: только арматура за 2020 год подорожала на 70 %. А дефицит рабочей силы, вызванный оттоком трудовых мигрантов (которых активно привлекали вместо граждан Российской Федерации), спровоцировал рост издержек.
Наконец, переход на эскроу-счета повысил себестоимость строительства, привёл к укрупнению рынка жилищного строительства и уходу мелких региональных игроков. Завершающим же штрихом стала программа льготной ипотеки на покупку жилья, запущенная в 2020 году.
В общем, проверять Федеральной антимонопольной службе особенно нечего, так как и так всё – понятно.
двойной клик — редактировать изображение
2. Интересно заметить, что каждая из этих мер – будь то льготная ипотека или эскроу-счета – вводилась вроде как из самых добрых побуждений. Снижение ставок по кредитам должно было сделать жильё более доступным, а эскроу-счета – покончить с обманутыми дольщиками.
«К сожалению, нередко складывается ситуация, когда важное для рынка решение принимается без должной оценки последствий его реализации», – деликатно констатирует управляющий партнёр ООО «Метриум групп» Мария Александровна Литинецкая (13 октября 1980 года, город республиканского подчинения Москва, Центральный экономический район, РСФСР, СССР (ныне – город федерального значения Москва, Центральный федеральный округ, Российская Федерация)).
двойной клик — редактировать изображение
Рассмотрим программу льготной ипотеки на покупку жилья. Казалось бы, относительно низкие ставки по кредитам – это хорошо, ведь благодаря этому гораздо большее число россиян могут позволить себе купить квартиру. Однако, только лишь низкими ставками доступным жильё не сделать. «Если рынок сжимается и при этом накачивается деньгами, то это приводит к росту цен.
Сжимается за счёт того, что падает покупательная способность населения, а накачивается деньгами за счёт ипотеки, – рассуждает руководитель проекта LifeDeluxe, генеральный директор ООО «Медиа Лаборатория» Сергей Владимирович Бобашев. – Очень просто посчитать: при одинаковом аннуитетном платеже (имеется в виду ежемесячный платёж по кредиту – А.И.
Аганин) разница в цене на одинаковые квартиры на «вторичке» и «первичке» будет составлять 25 %. Эти 25 % – прямой вклад льготной ипотеки».
В итоге аналитики рынка жилищного строительства констатируют: в нынешних условиях при низких темпах строительства и недостаточном вводе нового жилья снижение ипотечной ставки на 1 % приводит к росту стоимости квартир примерно на 7 – 8 %.
Кроме того, выясняется, что основу нынешнего ажиотажного спроса на жильё в новостройках составили вовсе не нуждающиеся в жилье простые граждане, а инвесторы. Таких покупателей высокие ставки по ипотеке нисколько не пугают и не останавливают, однако, чем ниже ставка – тем выше заработок. Отсюда и возникает ажиотажный спрос жильё в новостройках.
Также очень большим вопросом является то, чем вообще обернётся программа льготной ипотеки. В условиях катастрофического падения доходов граждан Российской Федерации имеется риск, что многие из них просто не смогут выплачивать займы.
двойной клик — редактировать изображение
3. Или же рассмотрим проектное финансирование и эскроу-счета. Как заявлялось, эти меры должны были привести к исчезновению с рынка недобросовестных игроков и покончить с обманутыми дольщиками.
В реальности банки не спешат выдавать застройщикам дешёвые кредиты, а те, в свою очередь, переложили финансирование своих собственных затрат на покупателей.
«Например, финансово-банковская система в Европе позволяет финансировать проекты (как проектное финансирование, так и ипотечное кредитование) по ставке от 1,5 % до 2,5 %, что фактически даёт бесплатную рассрочку клиентам до 30 лет, – рассказывает управляющий партнёр семейства компаний ООО «КАСКАД ФЭМИЛИ» Борис Леонидович Цыркин. – В России же переплата даже по льготной ипотеке – существенная». Вот примерный расчёт: при стоимости жилья 5 млн. рублей и минимальной ставке 5,69 % в год переплата по кредиту, взятому на 25 лет, составит 4,3 млн. рублей. Это – фактически стоимость ещё одной такой же квартиры!
двойной клик — редактировать изображение
Немаловажную роль играет и так называемая российская специфика ведения бизнеса.
«Почему при обсчитанной стоимости квадратного метра, при всех проведённых аккредитациях и подсчётах банков, при поступлении денег на эскроу-счета стоимость метра внезапно начинает расти при росте готовности дома?» – недоумевает директор по поддержке риелторского бизнеса группы компаний ЗАО «МИЭЛЬ» Юлия Николаевна Федулаева.
А вот – ещё существенный момент.
Всякий раз, когда дело доходит до обсуждения тенденций на рынке недвижимости, в качестве примера приводят рынки жилья города федерального значения Москва (Центральный федеральный округ, Российская Федерация), города федерального значения Санкт-Петербург (Северо-Западный федеральный округ, Российская Федерация), города краевого значения Сочи (муниципальное образование «Городской округ «Город-курорт Сочи»», Краснодарский край, Южный федеральный округ, Российская Федерация) и других крупных и богатых российских городов или субъектов Российской Федерации. При этом что-то не слышно о реализации крупных девелоперских проектов по доступному жилью где-нибудь в Еврейской автономной области (Дальневосточный федеральный округ, Российская Федерация).
двойной клик — редактировать изображение
«Банкам неинтересно финансировать низкомаржинальные проекты (5 – 10 %), а таковыми являются большинство объектов региональных девелоперов, – поясняет коммерческий директор группы компаний ООО «РКС Девелопмент» Александр Владимирович Коваленко.
– Логично, что на их место приходят крупные компании с маржинальностью до 15 – 20 %».
Возникает вопрос: почему в арсенале государственного регулирования и государственной поддержки не находится никаких мер, которые бы помогли каким-то образом субсидировать строительство действительно доступного жилья в Российской Федерации? Может быть, следует отказаться от рынка жилья в Российской Федерации как такового, осуществлять реализацию права на жильё граждан Российской Федерации на некоммерческой основе через систему государственного распределения жилья?
двойной клик — редактировать изображение
«Например, можно облегчить налоговое бремя, субсидировать строительство объектов социальной инфраструктуры, субсидировать ставки по проектному финансированию, регулировать тарифы подключения к инженерным сетям и тому подобное», – перечисляет управляющий партнёр ЗАО «ВекторСтройФинанс» Андрей Викторович Колочинский.
Всё это помогло бы сдержать рост цен на жильё, а то и сделать его дешевле. Однако, подобных программ в Российской Федерации просто нет.
Как результат – выгодоприобретателями от всех государственных инициатив на рынке жилья (и недвижимости вообще) оказываются банки, девелоперы, инвесторы, то есть, кто угодно, но только не граждане Российской Федерации, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
3. Всё происходящее на рынке жилья (и недвижимости вообще) на первый взгляд может показаться хаосом и управленческими просчётами. Но это, как говорится, с чьей стороны смотреть.
двойной клик — редактировать изображение
24 декабря 2018 года бывший 2-й и бывший 3-й член Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации – представитель от Правительства Санкт-Петербурга – исполнительного органа государственной власти (29 октября 2003 года – 21 февраля 2007 года, 21 февраля 2007 года – 12 мая 2008 года), бывший 1-й Министр спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (12 мая 2008 года – 7 мая 2012 года, бывший 1-й врио Министра спорта, туризма и молодёжной политики Российской Федерации (7 мая 2012 года – 21 мая 2012 года), бывший 1-й Министр спорта Российской Федерации (21 мая 2012 года – 19 октября 2016 года), бывший и тогдашний Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации (19 октября 2016 года – 7 мая 2018 года, 18 мая 2018 года – 15 января 2020 года, бывший и будущий врио Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации (7 мая 2018 года – 18 мая 2018 года, 15 января 2020 года – 21 января 2020 года)) Виталий Леонтьевич Мутко (урождённый Виктор Леонтьевич Мутко, 8 декабря 1958 года, станица Куринская, Куринский сельский совет, Апшеронский район, Краснодарский край, РСФСР, СССР (ныне – сельский населённый пункт «Станица Куринская», Куринский сельский округ (муниципальное образование «Куринское сельское поселение»), Апшеронский район (муниципальное образование «Апшеронский муниципальный район»), Краснодарский край, Южный федеральный округ, Российская Федерация)) представил на заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам национальный проект «Жильё и городская среда», разработанный Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» и включающий в себя четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». В настоящее время всё тот же В.Л. Мутко, уже ставший замещать должность генерального директора АО «ДОМ.РФ» – финансового института развития в жилищной сфере Российской Федерации, этот самый национальный проект «Жильё и городская среда» претворяет в жизнь.
В феврале 2021 года В.Л. Мутко заявил, что рост цен на жильё более чем на 19 % исключает выгоду для покупателей, в выигрыше остаются лишь две стороны – застройщик и банк. А теперь, как говорится, следите за руками. Главными функциями АО «ДОМ.
РФ» являются поддержка девелоперского бизнеса и развитие ипотеки. А ещё в структуре АО «ДОМ.РФ» входят универсальный ипотечно-строительный банк – Банк ДОМ.РФ и Фонд ДОМ.
РФ, реализующий проект формирования комфортной городской среды в субъектах Российской Федерации.
«Первопричина роста цен – принятый национальный проект о росте ввода жилого фонда, – отмечает Ю.Н. Федулаева.
– И основная часть мер была направлена на стимулирование продаж, которые обеспечили бы денежный поток в отрасль и позволили бы строить больше и больше.
И именно национальный проект с достаточно завышенными цифрами по вводу жилья и есть первопричина, мы не можем столько строить из-за неготовности инфраструктуры».
Кстати, «ковидный кризис» эту проблему лишь обострил: по данным Федеральной службы государственной статистики, в 2020 году в эксплуатацию было введено лишь 80,6 млн. квадратных метров жилья, что на 1,7 % ниже, чем в 2019 году.
Знал ли о таких нюансах В.Л. Мутко? Вопрос – риторический. Кстати, курируемый и реализуемый В.Л. Мутко национальный проект «Жильё и городская среда» предполагает наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн. квадратных метров в год.
Зачем в Москве возводятся миллионы квадратных метров невостребованного жилья?| Новости общества
Тенденция на снижение продаж отмечается уже несколько лет, однако новое жилье продолжают строить
В апреле 2017 года порядка 7 млн квадратных метров жилья в новостройках Москвы оказались невостребованными. Причем, как пишет РБК, за год объем продаж квартир упал на 15 процентов. Правда, по уточнению главы Москомстройинвеста, в указанный объем вошли не только квартиры, но и апартаменты.
В 2019 году число непроданных квартир в новостройках уже оценивалось примерно в 20 процентов, причем, по данным Lenta.ru, в некоторых новых столичных ЖК объем пустующих квартир доходил до 60 процентов.
По данным экспертов «ИНКОМ-Недвижимость» на март 2020 года, порядка 17 процентов квартир на рынке московских новостроек низколиквидны, причем 45 процентов из них находятся в границах «старой» Москвы, и 30 процентов – в ТиНАО. От 20 процентов таких квартир – предложения эконом-сегмента, и до 10 процентов – бизнес-сегмент.
Причины такого положения дел называются разные: одни эксперты считают, что неликвидность может быть вызвана неудачной локацией, плохой историей строительства или не вполне адекватной ценой. Также высказывалось мнение, что ЖК, введенные в эксплуатацию до 2014 года, могут не выдерживать конкуренции с более современными комплексами.
В мае 2020 года глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин сообщил, что объем продаж жилья в новостройках в новой Москве может снизиться на 15 процентов.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук считает, что снижение объемов продаж нового жилья обусловлено рядом причин объективного характера.
«Во-первых, к обвалу покупательской способности на рынке недвижимости привела пандемия коронавируса, последствия которой еще долго придется отыгрывать. Начавшаяся вторая волна коронавируса также может оказать негативное влияние и привести к снижению объема покупок.
В результате приостановки деятельности предприятий и организаций только в Москве во время первой волны пандемии потеряли работу и лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. В результате этого граждане меньше хотят брать на себя кредитные обязательства и стараются сократить стоимость покупаемого жилья.
Во-вторых, из-за резкого снижения курса рубля в марте (на фоне эпидемии) начали расти цены на товары первой необходимости, что также оказало негативное влияние на уровень спроса на рынке недвижимости.
В-третьих, существенное влияние на платежеспособность населения оказало предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и последующая девальвация рубля», – отметил эксперт.
Как рассказал «Московской газете» Валерий Корнейчук, согласно базовым прогнозам, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 году на 8,2 процента с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 годах. Согласно пессимистичному прогнозу, в текущем году падение составит 12,1 процента. В последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.
В этих условиях девелоперы, по мнению эксперта, начали поднимать цены на продаваемое жилье для снижения маржи продаж от недвижимости, что не приводит к ожидаемому росту продаж. Возникает необходимость снижения цен.
По нашему мнению, возможна корректировка цен только к концу года – за счет предоставления скидок.
Величина скидок не представляется значительной, поскольку сдерживающими факторами могут стать наличие в проекте финансирования за счет эскроу-счетов, которые ограничивают возможность снижения доходности проектного финансирования.
«В наиболее выигрышном положении в части продаж могут оказаться проекты эконом- и комфорт-класса – с квартирами не дороже 10 млн руб. – которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (8 миллионов рублей плюс первоначальный взнос 20 процентов).
Если никаких форс-мажорных обстоятельств для рынка недвижимости в следующем году не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции.
Определенный оптимизм внушает и апробирование дистанционных онлайн-продаж строительными компаниями, приводящий к формированию отложенного спроса», – отметил Валерий Корнейчук.
Как сообщал 360 ТВ в 2017 году, «безудержный девелопмент» в Новой Москве способствовал появлению сквоттерства: это когда незанятые квартиры в новостройках занимают самовольно люди, которым попросту негде жить. По данным издания, основная масса сквоттеров – приезжие из других регионов и бывших советских республик; причем эти люди создают нагрузку на коммунальную инфраструктуру, не оплачивая услуги комплекса ЖКХ.
Научный сотрудник Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Петр Иванов в числе причин явления отметил тот факт, что предложение на рынке жилья превысило возможности спроса. Также, по его мнению, селятся сквоттеры в основном в тех ЖК, которые строятся «в чистом поле», что делает весьма затруднительным контроль со стороны органов власти.
Тем не менее, строительство нового жилья в Москве (как в старой, так и в новой) ведется, провоцируя серьезные конфликты. И, как считает архитектор, почетный строитель Москвы Алексей Кротов, это строительство, скорей всего, не несет городу ничего хорошего.
Еще два года назад эксперт отмечал, что, по оценкам градостроителей, максимально допустимая численность населения Москвы – 7-8 млн человек, а максимальная площадь – существующие границы МКАД. В противном случае может создаваться избыточная нагрузка на городскую инфраструктуру – коммунальную, социальную, транспортную.
От этого, по мнению Кротова, ухудшатся условия для всех жителей столицы.
Уплотнительную застройку архитектор считает ошибочным решением: Москва основана в средние века и строилась по радиально-кольцевой схеме, явно не рассчитанной на нынешнюю численность населения и такое количество транспортных средств.
«Рвутся связи, транспорт работает все хуже и хуже, усугубляется ситуация с пробками. Люди тратят огромное количество времени на переезд из одного конца Москвы в другой. Город – очень сложная система, гораздо сложнее, чем космическая станция, а усложняя ее еще, мы делаем город неуправляемым», – считает Алексей Кротов.
В качестве примера не самого лучшего решения эксперт привет изменения, внесенные в СанПиН (СанПиН 2.2.1/2.1.1.
1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»), которые могут позволить строительство высоток в семнадцать и двадцать пять этажей значительно ближе друг к другу, школам, детским площадкам. Возможно, целые микрорайоны окажутся «в тени гигантов».
Между тем, как рассказал Алексей Кротов, инсоляция (проникновение прямых солнечных лучей в жилое помещение) принципиально важна для правильного функционирования организма.
Солнечный свет влияет на образование крайне важного витамина D, его нехватка провоцирует: вторичный гиперпаратиреоз, остеопению, остеопороз, мышечную слабость и боли, увеличивает риск переломов.
Для детей нехватка солнечного света может обернуться развитием рахита.
Вообще, по мнению архитектора, политика стягивания огромного количества людей в крупные мегаполисы (и в первую очередь в Москву) может угрожать государственной безопасности: оголенными оказываются огромные территории нашей страны.
«Раз есть огромная свободная территория, на которой никто не живет, будьте уверены: рано или поздно туда придут те, у кого этой территории нет. То есть, мы фактически без боя сдаем землю: наши предки перевернулись бы в гробах, узнав об этом», – считает Алексей Кротов.
Решением проблемы, по мнению эксперта, могла бы стать грамотная политика освоения территорий страны, строительство новых предприятий в малозаселенных регионах: люди поедут туда, где им предложат достойный заработок и хорошие условия жизни.
Также, как считает архитектор, властям следовало бы уделить внимание регулированию численности приезжающих в столицу.
Еще одна мера – перенос части столичных функций и государственных учреждений из Москвы в регионы: таким образом, и в субъектах РФ будут появляться «точки притяжения» для инфраструктурных проектов, бизнеса и, конечно, людей.
Минстрой РФ назвал способы увеличения жилищного строительства в регионах на примере Поморья
Строительную отрасль лихорадит и в других субъектах, а такой разбор на местах помогает найти решение общих проблем. По словам министра, главной темой дискуссий с регионами становятся как раз объемы ввода жилья.
Целевые показатели «жилищного» нацпроекта под силу далеко не всем, однако планку могут и снизить:
«Отрасль переживает очень важный период: горизонт планирования расширен до 2030 года, и к октябрю надо представить новые паспорта нацпроекта.
Так что у нас появилась возможность в диалоге с регионами еще раз оценить наши ресурсы, все взвесить и снова рассмотреть показатели», — отметил Владимир Якушев.
Для массового строительства нужен целый ряд слагаемых: добросовестные застройщики, свободная земля, спрос на жилье и доступные финансы.
Как и ожидалось, серьезной встряской для отрасли стал переход на проектное финансирование.
Прежде застройщики возводили дома на деньги дольщиков по принципу «утром — деньги, вечером – квартиры». Теперь компании должны строить на кредитные средства. А многие из них никогда не кредитовались и даже не представляют, как это делается.
С переходом на новую систему выдача разрешений на строительство в Поморье упала в разы, сообщил глава профильного облминистерства Денис Гладышев. Заключенных контрактов с проектным финансированием — единицы. Если крупный бизнес более или менее приспособился к новым условиям, то компании, которые строят по одному дому в год, порой не понимают, как им работать дальше.
Для массового строительства нужен целый ряд слагаемых: добросовестные застройщики, свободная земля, спрос на жилье и доступные финансы.
«У нас был переходный период, как и у всех застройщиков страны, сейчас переключаемся на новую модель, — поделился опытом руководитель крупного холдинга Александр Фролов.
— В Архангельске и Северодвинске мы строим примерно 80-90 тысяч квадратных метров, из них 50 тысяч — по прежней схеме. Остальная площадь заявлена на проектное финансирование, банки рассматривают документы. Отмечу, что сама финансовая модель сложная, все идет долго и тяжело.
Нам пришлось создать отдел проектного финансирования. Ведь его надо не просто получить, но еще и грамотно сопровождать».
Директор небольшой компании Григорий Тарасулов считает, что процедура получения проектного финансирования слишком зарегламентирована для застройщиков. При этом для банков правила игры, наоборот, четко не определены. Но главную проблему представители отрасли видят в том, что финансировать региональные стройки попросту невыгодно.
«Все объекты, которые мы строим, низкомаржинальные. Их рентабельность составляет в лучшем случае 10-15 процентов, поэтому банкам с нами работать неинтересно.
Нашей компании получить проектное финансирование пока не удалось. Недорогие кредиты — это благо для крупных городских агломераций.
Но регионам было бы целесообразно предоставить право самим решать, на каких условиях строить», — полагает Григорий Тарасулов.
В ответ на это глава Минстроя РФ пояснил, что возврата к долевому строительству уже точно не будет и застройщикам придется перестраивать свою экономику. Более того, именно от успеха проектного финансирования зависит будущее отрасли, заявил Владимир Якушев. При этом он согласился, что пока система не работает так, как надо.
«Если мы не раскрутим проектное финансирование в регионах, все остальные меры по стимулированию отрасли не будут иметь смысла. В строительной цепочке появились банки, и заказчики должны получать у них финансирование. Пока вся система не заработает на автомате, мы ничего не построим.
При этом банковский сектор должен понимать, что строительство жилья — не только экономика, но и важнейшая социальная задача. Нельзя потерять застройщиков с хорошей репутацией, не имеющих обманутых дольщиков.
Необходимо выстроить взаимодействие между строительным сообществом и банками, а в случае отказов подробно разбирать каждый кейс», — отметил Владимир Якушев.
Министр также сообщил, что уже в этом году низкомаржинальные проекты с рентабельностью менее 15 процентов будут субсидироваться. Кроме того, не все застройщики участвуют в действующей программе субсидирования процентной ставки по кредитам, а это тоже весомая поддержка.
Представители банков, со своей стороны, назвали основную причину отказов в проектном финансировании — неготовность компаний к вопросу кредитования в целом из-за отсутствия практики. Чтобы это исправить, банкиры проводят обучающие мероприятия — этакий кредитный ликбез.
Еще одна проблема строительного рынка Архангельска — более половины квартир в новостройках остаются нераспроданными. При этом спрос на жилье в городе есть. Специалисты объясняют такой парадокс большим числом отказов в ипотеке — 30 процентов заявок при среднероссийском показателе в пять процентов.
Марина Ледяева (Архангельская область)
Российская газета — Экономика Северо-Запада № 200(8254)
Жилье, и правда, может стать доступным?
08.12.2014
Жилищное строительство
В Общественной Палате Российской Федерации состоялись слушания, посвященные новому подходу к решению вечной российской проблемы: как народу обрести свое жилье? А если точнее, как сделать жилье действительно доступным для населения?
Очевидно, что Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам Росси», а за ним и ФЦП «Жилище» и прочие национальные жилищные программы, продвигаемые Правительством России, ориентированы, прежде всего, на решение жилищных проблем социально незащищенных граждан: военных, молодых семей, переселенцев ах ветхого и аварийного жилья и т.д.
В целом это около 20% населения России. Около 20% семей с доходами ниже среднего уровня (прежде всего, бюджетники), также могут рассчитывать приобрести жилье при поддержке со стороны государства.
Еще около 10 — 15% населения самостоятельно решают свои жилищные проблемы, либо просто покупая жилье по действующим запредельным ценам, либо решаясь на ипотеку со всеми вытекающими рисками и обременениями.
То есть, только около 55% россиян могут каким-то решить свой «жилищный вопрос». Остальные же семьи такой возможности не имеют в принципе. И это при том, что около 70% россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Расчеты показывают, что 35% граждан России (16 млн.
семей), имея доходы выше среднего уровня (сейчас он составляет около 250 тыс.руб.
в год на каждого гражданина России), не могут приобрести жилье по нынешней очень высокой рыночной цене, даже с использованием механизма ипотечного кредитования, но готовы это сделать, если стоимость жилья станет доступной.
Таким образом, можно констатировать, что в стране сформировался отложенный спрос на жилье, подкрепленный доходами и накоплениями весьма значительной группы населения.
Необходим эффективный и безопасный механизм, чтобы эти средства могли быть задействованы на рынке жилья при условии, что будет построено жилье по доступным для населения ценам.
Это особенно важно в условиях экономического кризиса и сокращения бюджетного финансирования большинства госпрограмм.
При этом в последние годы строилось жилья 0,5-0,6 кв.м. на человека в год, хотя для нормализации положения требуется в течение 5-7 лет строить жилья не менее чем по 1 кв.м. на человека в год.
Федеральная целевая программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» является необходимой и своевременной, но направлена, в основном, на группу населения с доходами ниже среднего уровня.
В данной Программе ставится задача построить в 2020 году 100 млн. кв.м.
Однако существуют механизмы, которые позволят увеличить объем строительства до 142-150 млн. кв. м. жилья в год, то есть на 50 млн. кв.м.
И при этом предлагается не просить все новые и новые порции денег у государства, а сформировать негосударственный платежеспособный заказ от населения, готового купить жилье по разумным ценам. То есть, рынок жилья предлагается поставить с головы на ноги, где цену на жилье будет диктовать не застройщик, а покупатель.
При этом в процессе разработки негосударственного заказа для каждого конкретного региона рассчитывается оптимальная цена на жилье, которая удовлетворит и покупателя, и застройщика.
Какое жилье считать доступным?
На круглом столе в Общественной Палате понятие доступного жилья обсуждали очень активно. Ввести его предложил председатель совета директоров «Иркутского регионального ипотечного агентства» Владимир Щербаков.
Доступное жилье – это жилье с ценой не выше порога доступности, приобретаемое по безопасной схеме расчетов, где порог доступности — это цена квадратного метра жилья (квартира 54 кв. м.
), которое может приобрести семья из 3-х человек со средним доходом, используя ипотечный кредит по текущим ставкам, заплатив 30% первоначальный взнос и в дальнейшем выплачивая ежемесячно по ипотечному кредиту не более 30 % от семейного дохода.
Безопасная схема расчетов – схема, при которой покупатель при заключении договора платит 10 %, до окончания строительства — 20% и 70% после окончания строительства.
Тем самым вводится понятие «доступного жилья» как возможности для семьи со средним доходом приобретать себе квартиру на посильных условиях. То есть, открывается новый рынок жилья для 33 % населения.
Понятие доступного жилья необходимо для формирования негосударственного платежеспособного заказа. В настоящее время количество семей со средним доходом и выше составляет в России около 15,6 млн.
Если хотя бы каждая пятая семья воспользуется предоставляемыми возможностями, то сформируется платежеспособный заказ на 180 млн. кв.м жилья.
Негосударственный заказ позволит понять, сколько и какого жилья нужно построить в регионах, и исходя из этого, обеспечить заказами строительные компании и загрузкой предприятия стройиндустрии.
Порог доступности при сегодняшних доходах населения даст возможность строителям при больших объемах строительства, используя эффект масштаба, получать солидную прибыль.
Средняя заработная плата в Российской Федерации по данным РОССТАТа составляет 31 000 руб. Порог доступности, который соответствует этой зарплате при 15-летнем ипотечном кредите при ставке по кредиту 11 % годовых, составляет 43 400 руб. Очевидно, что в различных регионах этот показатель будет варьироваться пропорционально региональным средним зарплатам.
Экономический эффект
При средней цене жилья 55 тыс.руб/ кв.м. возможно привлечение в экономику страны почти 8 трлн рублей граждан России. Это может дать сильнейший толчок всей экономике России.
Принимая во внимание, что суммарная доля налоговых платежей в конечной стоимости жилья составляет примерно 40-45%, при строительстве дополнительных 150 млн кв.м. жилья, в бюджеты всех уровней может поступить от 750 млрд. до 1 трлн. рублей налогов ежегодно.
Поскольку строительство доступного жилья может быть реализовано полностью на базе продукции российской индустрии стройматериалов, следует ожидать рост производства и, как следствие, рост налогооблагаемой базы предприятий.
Более подробно мультипликативный эффект показан на схеме (/files/ck/1417988631_Shema_dlya_VVP.xlsx).
Поскольку в рамках данной программы наиболее эффективным является строительство жилых комплексов площадью от 50 до 250 тыс.кв.м., должны быть задействованы компании, имеющие опыт массового строительства жилья. Это могут быть как крупнейшие российские и региональные компании, так и, например, китайские застройщики, участвующие в реализации российских госпрограмм.
Государство как партнер
Очевидно, что для реализации негосударственной программы доступного жилья все-таки необходима политическая и организационная поддержка высших эшелонов власти и, прежде всего, Президента и Правительства России.
Именно поэтому на слушания в Общественную Палату России были приглашены и приехали замминистра – статс-секретарь Минстроя России Александр Плутник и замруководителя департамента Минфина России Сергей Платонов. Они приняли самое активное участие в обсуждении предлагаемой программы доступного жилья и проявили, можно сказать, настоящую заинтересованность в ее развитии.
Так, Александр Плутник предложил подумать о том, как задействовать для формирования негосударственного заказа от населения возможности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
А Сергею Платонову, конечно же, больше всего понравилась идея привлечения в финансовый оборот тех средств, которые сейчас накоплены на счетах населения и не работают в экономике.
А главное – не нужно никаких бюджетных денег!
Секретарь Общественной Палаты Александр Бречалов поддержал очень интересную и экономически выгодную инициативу и предложил участникам слушаний сформулировать конкретные предложения в ежегодный доклад Общественной Палаты президенту России.
Таким образом, первый шаг на пути появления очень нужной для граждан России программы по строительству и приобретению действительно доступного жилья сделан.
Очевидно, что она не очень понравится некоторым застройщикам, продающим жилье по запредельным ценам с рентабельностью более 50%. Однако те компании, которые смогут просчитать всю выгоду от многолетнего, стабильного, оплаченного заказа, и будут застрельщиками реализации этой программы в регионах.
Елена ШИНКОРЕНКО
Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Названы лидеры среди регионов РФ по строительству нового жилья в 2020 году
Разгоревшаяся в прошлом году пандемия стала неприятной неожиданностью для строительного сектора. Несмотря на то, что в 2020 году стройки временно приостанавливались, общегодовой показатель жилищного строительства в России упал лишь на 1,8% по сравнению с 2019 годом, сообщает ИА DEITA.RU.
По данным Росстата, в 2020 году в России было построено более 80,6 млн квадратных метров жилья и более 1,1 млн квартир, сообщает ФАН.
Лидером по жилищному строительству в 2020 году стала Московская область — в регионе было построено 8,7 млн квадратных метров, что составило 10,8% от всего построенного жилья в стране. При этом в регионе ввели в эксплуатацию на 1,2% больше жилья, чем в 2019 году.
Второе место по количеству сданного жилья заняла Москва — 4,8 млн квадратных метров. На столицу пришлось 6,2% от всех новостроек в России, хотя темпы строительства в Москве упали на 3,8% по сравнению с предыдущим годом.
Замкнул тройку лидеров Краснодарский край, где было построено 4,5 млн квадратных метров жилья — 5,6% от общего жилого строительства в стране.
На четвертой строчке оказался Санкт-Петербург. В 2020 году в Северной столице построили 3,4 млн квадратных метров, что на 2,9% меньше, чем годом ранее. Тем не менее доля Петербурга в жилищном строительстве в России за год составила 4,2%.
Пятое место досталось Тюменской области с 2,7 млн квадратных метров нового жилья, что на 5,3% больше показателей 2019 года. Чуть меньше жилья построили за год в Татарстане — 2,68 млн квадратных метров. Но и здесь темпы строительства увеличились за год на 0,2%.
Ростовская область заняла седьмое место по строительству жилья в 2020 году — 2,6 млн квадратных метров, что на 0,1% больше, чем в предыдущем году. Далее следует республика Башкортостан с 2,5 млн квадратных метров новой жилплощади. В этом регионе темпы строительства увеличились на 3,5%.
На девятой строчке оказалась Ленинградская область с 2,4 млн квадратных метров нового жилья, хотя в этом регионе темпы строительства сократились на 18,9%. Чуть меньше жилья было построено с Свердловской области — менее 2,4 млн квадратных метров.
Меньше всего нового жилья в 2020 году построили на Чукотке — 1,7 тысячи квадратных метров, хотя темпы строительства увеличились на 32,3%. В Магаданской области построили за год 9 тысяч квадратных метров жилья, что на 21,1% больше показателей 2019 года. В Еврейской АО за год возвели 14 тысяч квадратных метров жилья, что на 39,5% меньше прошлогодних результатов.
Сергей Митрохин: вслед за Москвой доступного жилья лишается вся страна
Продлённая Путиным программа льготной ипотеки – максимальный лимит кредита в три миллиона рублей, стоимость жилья в пределах четырех миллионов рублей, первый взнос в реальном размере не менее 42% от стоимости квартиры и годовая ставка, повышенная до 7% – программа эта оказалась, так скажем, не про столицу: жилья в рассматриваемом бюджете в Москве нет вообще.
Об этом сообщило «РИА Новости», сославшись на опрошенных риэлторов. Как выяснилось, даже в Санкт-Петербурге для льготной ипотеки доступно всего 5% от всех квартир в продаже. В Подмосковье, в отдалённых районах – 12%. В Сочи – 10%. В Казани – 4%. В целом, по крупным городам России для льготной ипотеки доступно только 19% жилья в новостройках.
Sobesednik.ru обсудил пропорцию доступного и «сверхдоступного» жилья в столице и стране с депутатом Московской городской думы, «яблочником» Сергеем Митрохиным.
– Что означает для Москвы полное непопадание в президентскую программу льготной ипотеки?
– Москва ориентирована в первую очередь на коммерческую застройку. Есть ещё программа реновации, которая по сути является продолжением коммерции, потому что защищает новые стройплощадки. Больше никаких социальных программ в Москве нет. это приоритеты городской политики: одна коммерция. Никакие социальные программы уже не вписываются, все места заняты.
– В свете этой ситуации, есть ли вообще какие-то разумные пределы ценам на жильё в Москве? Жители страны знают, что это порой совершенно заоблачные вершины.
– Если сами жители страны перестанут ехать в Москву в поисках жилья. цены упадут. Но они не перестают.
– Вообще, под новые условия льготной ипотеки попадают всего 19% квартир в крупных городах страны. Парадокс: чем крупнее и богаче город, тем больше туда переезжают люди – и тем сложнее там купить жильё…
– Естественно. Спрос на дорогое и сверхдорогое жильё растёт. Это жильё надо где-то строить. Сейчас для этого уже сносят старую Москву. Уже начали активно строить в охранной зоне Кремля. Число миллионеров и миллиардеров растёт, они создают мощный спрос и взвинчивают цены. Поскольку Москва никак не сдерживает этот спрос и выдвигает предложение, процесс остановить невозможно.
– Всё происходит в интересах ограниченной группы населения?
– Конечно. В Москве остановлено много социальных программ. Расселение ветхого жилья после Лужкова полностью застопорилось. Проблема коммуналок до сих пор не решена, проблема расселения общежитий с «удобствами» на этаже – так называемых «домов-бараков». Очередь на получение жилья в Москве – 25 лет.
Чиновники из Департамента имущества в личных разговорах так и говорят: если не попал в реновацию – сиди и жди 25 лет. А потом тебе что-нибудь с барского жилья сбросят.
Все социальные программы жилья в Москве заморожены, остались только псевдосоциальные в виде реновации.
– То есть довольно немногочисленный спрос на дорогое жильё задвигает социальные программы глубоко на второй план?
– Немногочисленный – это если внутри Москвы. По всей стране спрос богатых людей на жильё в Москве получается гигантский.
Плюс добавьте сюда другие страны – бизнес из стран СНГ, работающий в Москве – и даже страны дальнего зарубежья.
Москва встаёт к этому спросу в позу «чего изволите?» Мол, давайте больше строить, больше разрушать старую Москву, больше уплотнять и переуплотнять столицу – лишь бы вы принесли сюда больше инвестиций.
- Эксперт в сфере ЖКХ объяснила, почему ставки по ипотеке стали снова расти
– Спрос богатых людей заставил российский строительный рынок повернуться спиной к социальным проектам и лицом – к коммерческим?
– Давайте приведу конкретный пример в Москве: район Хамовники. 15 адресов застроек с разными видами жилья, но всё оно – элитное: ни одной социальной квартиры. Иногда жильё достигает стоимости 400 миллионов, как «таун-хаус» на улице Ефремова.
– И эта тенденция, учитывая процент доступного льготной ипотеке жилья по крупным российским городам, распространяется на всю страну?
– Да. Раньше коммерческое строительство хотя бы как-то разбавлялось: 30 % жилья в новом доме шло под социальные программы. Но это уже архаизм, о котором никто не помнит. В этой программе были свои пороки, но она была хоть сколько-то социальна. Сейчас социального нет ничего: множество коммерческих «катков» закатывает Москву.
– Насколько реально сейчас молодому москвичу «среднего звена», съехавшему от родителей и строящему семью, купить квартиру в столице?
– Если он сын миллионера, то можно. Или он работает в «Газпроме» или «Сбербанке». Ещё удачная категория покупателей жилья – госслужащие, судьи, прокурорские работники.
Им постепенно выдают жильё – не сразу, долго, но не 25 лет, как рядовым «очередникам», нуждающимся в жилье.
Если молодой москвич не имеет богатых родителей и не попадает в указанные категории граждан, приобрести жильё в Москве для него практически не реально.
Похоже, на каждой Заречной улице скоро будет по «таун-хаусу». А если ты обычный парень, тебе светит только 19% окон в новостройках «крупных городов». И это не Москва, не Питер и даже не Сочи или Казань. Может быть, пора осваивать Сибирь?
Николай Васильев