В России большее количество граждан получит статус обманутых дольщиков

Решать проблему «обманутых дольщиков» решили по принципу: нет человека — нет проблемы.

В скором времени количество обманутых дольщиков в России существенно сократится. И дело вовсе не в том, что власти сделают все возможное, чтобы решить проблемы пострадавших от мошенников граждан. Многие, если не большинство из обманутых участников долевого строительства попросту перестанут быть «дольщиками» на бумаге.

Минрегион в настоящее время разрабатывает стандарты, которые в самом жестком своем варианте приведут к тому, что тысячи граждан лишатся статуса «обманутый дольщик», пишет «Коммерсант-Деньги».

Юридически «обманутыми дольщиками» будут считаться лишь те, кто официально заключил договор долевого строительства. Те граждане, которые оформляли сделки в долгостроях по-другому, лишатся возможности получить от государства защиту и компенсации.

Корни таких существенных перемен в жизни тысяч россиян лежат в деле печально известной «Кутузовской мили». Несмотря на то, что проблемы дольщиков этого долгостроя потихоньку решаются — кто-то квартиру получил, кто-то в ближайшее время получит разрешительную документацию на свои корпуса.

Однако и здесь не обошлось без проблем.

В феврале 2013 года дочерняя структуры компании Potok (бывшая Mirax) — ООО «Аванта» — подала в арбитражный суд Москвы иск с требование вернуть 2,5 миллиарда рублей другому застройщику ЖК «Кутузовская миля» — ЗАО ФЦСР, которая занимается достройкой жилого комплекса.

В случае, если требования «Аванты» будут удовлетворены, дольщики, даже те, которые уже получили квартиры, лишатся их.

Чиновники же затягивают процесс выдачи разрешительной документации, заявила Наталья Александрова, представитель инициативной группы дольщиков.

По ее словам, столичные власти подписали дополнительное соглашение к инвестконтракту о мерах социальной поддержки дольщиков «Кутузовской мили», и теперь участники долевого строительства опасаются, что вместо обещанных квартир на Кутузовском проспекте получат жилье где-нибудь на Люберецких полях аэрации. При этом в «Кутузовской миле» квартиры приобретались по цене от 120-200 тысяч рублей за квадратный метр.

При этом соинвесторов «Зеленой мили» считать «обманутыми дольщиками» нельзя, заявил изданию глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

По его словам, говоря о незавершенном строительстве, власти оперируют двумя понятиями: «проблемный объект» и «объект долгостроя».

«Проблемный объект появляется, когда застройщик отказывается от исполнения своих обязательств или становится банкротом. В отличие от проблемного объекта на объекте долгостроя инвестор присутствует и желает достроить дом, но не может это сделать по ряду причин. В связи с чем дольщики объектов долгостроя обманутыми не считаются»,- пояснил чиновник.

Он также отметил, что в Москве, учитывая присоединенные территории, в настоящее время насчитывается около 5 тысяч пострадавших соинвесторов и более 2 тысяч обманутых дольщиков.

При этом юридического понятия «обманутый дольщик» не существует, как отсутствуют и стандарты для их определения. Разработать такие стандарты в октябре 2012 году поручил Владимир Путин. В итоге разработка документа легла на плечи Минрегиона.

Как заявили «Коммерсанту» в ведомстве, сегодня в России насчитывается 86 515 дольщиков. Однако эти цифры не учитывают членов семей обманутых дольщиков. По данным руководителя фракции КПРФ в Мосгордуме Андрея Клычкова, реальное число обманутых дольщиков в стране достигает 150 тыс.

человек, а общероссийское объединение «Силавдвижении.рф» называет цифру в 3 миллиона обманутых дольщиков.

Однако статус этих обманутых соинвесторов юридически не закреплен. Впрочем, после принятия единых стандартов многие из них и вовсе «вылетят» из списков обманутых дольщиков.

Так, если единственным критерием для получения статуса «обманутого дольщика» станет договор долевого участия, заключенный на основании федерального закона N214, в Москве число обманутых соинвесторов сократится до… 200 человек.

По словам Константина Тимофеева, граждан, которые заключали договоры соинвестирования, приобретали жилье по вексельным или иным схемам, «обманутыми» признавать не будут. Что уж говорить о гражданах потерявших свои накопления из-за двойных продаж или при сносе домов , построенных на землях под ИЖС.

«В данном случае это обычные соинвесторы, рискующие своими деньгами»,- заявил депутат.

Получается, решать проблему «обманутых дольщиков» решили по принципу: нет человека — нет проблемы. Государство снимает с себя всякую ответственность. Возникает закономерный вопрос: «Зачем гражданам защищать и содержать такое государство ?»

Источник :http://www.km.ru/nedvizhimost/2013/07/08/zhilishchnoe-stroitelstvo-v-rossii/715323-tysyachi-rossiyan-mogut-lishitsya-

Статус обманутого дольщика и его преимущества: получить в 4 шага

Получение статуса обманутого дольщика помогает гражданам рассчитывать на помощь государства, а властям получить реальную картину по долевому строительству. Обязательно нужно рассматривать для этих целей единый реестр, в который вносится информация по каждому объекту в этой стране.

Статус обманутого дольщика обязательно должен получить каждый, кто участвовал в подобной ситуации. Конечно, можно подавать в суд и стараться решить проблему своими силами и без подобного официального статуса. Однако на поддержку государства можно рассчитывать лишь тогда, когда дольщик занесен в единый реестр.

Как получить статус обманутого дольщика

В настоящий момент для получения статуса проще всего обратиться в единый реестр. Он создан для контроля за подобной ситуацией. Обратиться в данную организацию имеет право любой участник долевого строительства, задержка сдачи дома которого происходит уже больше чем на 9 месяцев.

Для оформления понадобиться собрать пакет документов:

• Договор долевого строительства.
• Паспорт.
• Правильно составленное заявление.

Пошаговая инструкция для получения статуса

Для того чтобы стать обманутым дольщиком необходимо пройти 4 простых шага:

1. Определиться, имеет ли право человек по закону получить данный статус.
2. Подать заявление. В нем должны быть паспортные данные, информация об объекте, о застройщике, номера и даты документов ДДУ и оплаты, наименование органа, который принимает заявление.
3. Представить необходимые документы и судебные решения, если они были вынесены.
4. Подождать 20 дней принятия решения и получить отказ или статус дольщика.

Законодательство

• В настоящий момент в законе четко прописано, кто именно имеет право получить статус обманутого дольщика.
• Как поступать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Советы от экспертов в этом видео:
• Есть несколько категорий людей:

1. Остановка строительства по решению исполнительного органа власти более, чем на полгода. Подобное может происходить по вине застройщика или же по независящим от него причинам.
2. Серьезная просрочка в сдаче объекта в эксплуатацию. Обычно определяется срок в 9 месяцев и более.
3. Несоответствие сданного объекта требованиям проекта и документации. Нередко планируется сдача элитных квартир, а в дальнейшем продается совершенно обыкновенное жилье. Иногда даже не соблюдаются нормы по коммуникациям или же прописанная площадь.
4. Проблемы с разрешением на строительство. Иногда даже используют вексель для обмана дольщиков, соглашаться на его приобретение не стоит ни в коем случае.
5. Проблемы с земельным участком, если он не находиться в собственности. Данный момент лучше сразу уточнить в документах, должна быть прописана долгосрочная аренда или же приобретение.
6. Наличие двойных продаж. Одна и та же квартира предлагается нескольким дольщикам и заключается по ней договора.
7. Банкротство застройщика. Бороться со статусом банкротства намного сложнее. Лучше заранее просмотреть опыт работы определенной компании.

Могут ли отказать и кому

Отказывают в статусе обманутого дольщика в настоящий момент, если просрочка составляет менее 9 месяцев.

Однако это не означает, что стоит просто ждать, легко можно обратиться в прокуратуру или же подать в суд, это не помешает в дальнейшем получению статуса.

Обязательно для оформления подобного статуса нужно иметь договор долевого строительства. Те люди, которые принимали участие по другим программам, не могут рассчитывать на подачу документов в реестр.

Образец заявления для получения статуса обманутого дольщика.

Всего можно выделить несколько причин отказа:

1. Дольщик является гражданином иностранного государства.
2. Имеются ошибки в документах.
3. Предоставлены ложные сведения.

Какие данные содержатся в реестре обманутых дольщиков

Реестр включает в себя большое количество полезной информации. Это самые разные данные. Они в первую очередь означают присвоение статуса определенным гражданам как обманутым дольщикам.

Дополнительно реестр необходим для того, чтобы сохранять данные о недобросовестных застройщиках. Теперь каждый сможет проверить, присутствует ли компания среди этих файлов.

Конечно, с тем застройщиком, который уже однажды нарушил свои обязательства лучше в дальнейшем не подписывать договор долевого строительства.

Что такое ДДУ и его правила составления, смотрите по ссылке.

Особенности реестра

Особенность этого реестра в том, что он будет единым. Несмотря на то, что разные регионы ведут свою собственную статистику, в данной ситуации будет собрана единая база данных, полностью контролирующая всю ситуацию по стране.

Кто может получить статус обманутого дольщика. realty.newsler.ru

В нем содержатся:

• Полные данные гражданина
• Данные объектов строительства
• Наименование, адрес и телефон застройщика
• Данные о владении землей, на которой расположены участки
• Информация о договоре
• Данные о том, на каком этапе строительства находиться объект

Преимущества статуса

В настоящий момент фактически получение статуса не дает явных преимуществ. Однако это первый шаг для защиты своих прав.

Законодательно предусматривается региональное решение этих вопросов. В некоторых городах есть возможность заканчивать объекты за счет государства, особенно если на них большое количество обманутых дольщиков.

Как взыскать неустойку по договору ДДУ? Смотрите по ссылке.

1. Также с подачей документов на подобный статус в дальнейшем будет возможность проверить застройщика, действительно ли он добросовестный или же уже есть пострадавшие.
2. Как оказывается на практике помощь обманутым дольщикам, получившим статус? Смотрите видео:
4. Власти могут оказать следующую помощь:

1. Предоставление квартиры
2. Предоставление земельного участка
3. Финансовая поддержка

Заключение

В любом случае необходимо поддерживать активную гражданскую позицию. В настоящий момент власти не имеют реального представления о глобальности проблемы мошенничества в долевом строительстве.

Как защитить свои права в случае банкротства компании-застройщика? Что делать? Ответы тут.

С помощью получения статуса граждане могут иметь право на помощь, а власти увидят реальную картину и смогут предпринимать конкретные меры, а также оценивать работу в регионах.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Пандемия обманула дольщиков

В России в начале 2021 года значительно выросло количество обманутых дольщиков. С января по март число соинвесторов строительства жилья, которые потеряли деньги, увеличилось на 5, 5 тыс. человек.

Все это происходит, несмотря на то, что многие новые проекты финансируются через систему эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей. Доступ к ним девелоперы до завершения проекта не получают — средства на строительство им приходится занимать у банков.

В чем тогда причина роста числа обманутых дольщиков? И когда правительству удастся окончательно решить эту проблему? Выяснял Андрей Загорский.

Данные о резком приросте количества обманутых дольщиков в первом квартале «Ъ» получил, произведя подсчеты на основе информации из Единого реестра проблемных объектов. Тот факт, что эти подсчеты верны, подтвердили в Федеральном фонде защиты прав дольщиков. С января по март показатель подскочил сразу на 20% в годовом выражении. В чем же причина?

Эксперты объясняют это, в частности, последствиями пандемии.

Так, в 2020 году из-за нее правительство вводило полугодовой мораторий на банкротство строительных компаний, а также не выплату застройщиками неустоек и штрафов за нарушение сроков возведения объектов.

Отмена этих временных послаблений с начала нового года и вызвала возникновение у девелоперов финансовых трудностей, в результате которых список проблемных строек увеличился.

Впрочем, это не единственное объяснение. Дело еще и в том, что в регионах продолжают разоряться мелкие компании, которые оказались не готовы к переходу на работу по новой схеме, то есть через эскроу-счета.

Банки либо просто не выдают таким компаниям займы, либо сами компании не в состоянии соблюдать предложенные условия кредитования, рассказал инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Скорее всего, это дольщики из регионов.

Там у многих застройщиков просто не было никогда кредитной истории, и они фактически создавали какое-то подобие строительных пирамид. У некоторых из них деятельность завершилась, и появились обманутые дольщики. И такая ситуация длится уже несколько лет».

С начала 2020 года доля жилья, возводимого в России с использованием эскроу-счетов, выросла с 27 до 49%. Предполагается, что практически полный переход на новую систему финансирования в отрасли произойдет через три года.

Однако даже после этого полностью исключить риски, как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей квартир, будет невозможно, полагает Артем Цогоев: «Схема эскроу и проектного финансирования в каком-то смысле спасает физических лиц, участвующих в строительстве многоквартирных домов. Но это не панацея от банкротств застройщиков и не гарантирует отсутствие каких-то проблем.

Есть достаточно большое количество споров за земельные участки. Дома не могут подключить к коммуникациям, потому что застройщика конфликт с администрацией, возможно, по прошлым проектам.

Существует множество внешних факторов, которые могут превратить внешне нормальный жилой комплекс в проблемный. В итоге и появляются обманутые дольщики.

Некоторые риски очень сложно оценить и предугадать».

Как сообщил «Ъ» со ссылкой на информированный источник, решение проблем каждого обманутого дольщика либо путем достройки дома, либо выплаты компенсации, обходится государству в 2,5 — 3 млн рублей. Всего же таких людей сейчас, по данным Федерального фонда защиты прав дольщиков, около 162 тысяч.

Правительство при этом поставило задачу полностью решить проблему обманутых дольщиков до 2024 года. Сделать это будет непросто, считает президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «Одно дело потребовать, чтобы этого не было, а другое дело — реализовать это на практике.

Элемент мошенничества всегда присутствует на рынке, исключить его на 100% чрезвычайно сложно.

Все будет зависеть от совершенства правил игры. Пока признаков такого совершенства, на мой взгляд, нет».

Согласно отчетности Федерального фонда защиты прав дольщиков, на конец 2020 года на счету этой организации имелось 218 млрд руб. При этом ее обязательства по достройке проблемных домов и выплате компенсаций составляли около 460 млрд руб.

Государство и инвесторы справятся с проблемными объектами

По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов…

Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идёт о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект.

Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли.

Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.

За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился, особенно ны рынке новостроек Москвы и области.

Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, не правильно распорядились инвестициями.

Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».

Бывает, что подходящая кандидатура находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства.

Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.

Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и, чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции.

Компания, которой даётся столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой.

Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.

«Все проекты Urban Group – это большие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» — вполне их формат.

В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», — напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.

Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 году), а в Жуковском — ЖК «Гагаринский».

«В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков.

Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 миллиардов рублей», — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе.

То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3х лет в качестве генподрядчика, застройщика или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.

Хорошие отношения с местной властью компенсируют получение прибыли

Впрочем, не все обещают, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности.

К ним эксперты относят положительную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придётся потратить на пересмотр параметров проекта.

И не все отменили задачу получать прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.

Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза — выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.

Плотная застройка, архитектурные изыски и ребрендинг привлекут инвестора

Практически всегда проблемный объект достраивается за счёт доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор — например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.

Если стройка остановилась на начальной стадии и уже продано большое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже.

В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и удачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи.

Наконец, застройка может стать более плотной.

Таким образом удаётся как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тысяч кв.м и сделала более мелкую нарезку квартир.

«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была не правильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожидания прежнего застройщика.

ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тысяч квадратных метров (добавится новое жильё, вписывающееся в архитектурный стиль)», — дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешёвые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта.

Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить многие декоративные элементы и упростить отделку входных групп.

Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но не всё указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», — заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведённых конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).

Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьёзными.

Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту, или наоборот.

Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придётся заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов каждый.

Чтобы оградить публику от приятных ассоциаций с проектом-удачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» — ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).

«Компенсационный» участок поможет власти в возведении социальных объектов

Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации.

Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении — проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», — замечает Елена Земцова (Delta estate).

«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться, в основном, на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тысяч рублей за кв.м», — комментирует Литинецкая.

Если власти готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции — новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.

Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), — застройщик может возвести социальные объекты за свой счёт, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.

Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направляет на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.

Государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов

«С 1 сентября 2018 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счёт в уполномоченном банке.

Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков.

То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).

Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир ещё бог знает сколько лет.

«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, — говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). — Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года.

В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов.

В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты и достраивать их за кем-то».

Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.

По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придётся вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.

«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема и так была решена», — напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».

Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы правильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.

рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов.

Кроме того, в 2018 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои».

Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счёт средств Фонда и бюджетов», — перечисляет Дмитрий Логинов.

Судя по всему, всё идёт к тому, что в переходный период государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придётся регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкают.

Еще больше обманутых дольщиков получат помощь

Правительство РФ расширило полномочия Фонда защиты прав дольщиков по завершению строительства проблемных домов и выплате возмещения обманутым гражданам

Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства является контролирующим органом в сфере жилищного строительства. Создан он Правительством РФ 20 октября 2017 г. для урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками.

Основные функции Фонда:

• проверка документации застройщика;
• контроль за ходом строительства;
• формирование компенсационного фонда (все застройщики отчисляют в Фонд защиты прав дольщиков 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве – этого требует закон; за счет данных отчислений и формируется компенсационный фонд);
• участие в процедуре банкротства застройщика;
• осуществление выплат дольщикам и финансирование работ по завершению строительства, если застройщика признали банкротом.

Фонд многое делает для опубличивания рынка жилищного строительства: проводит мероприятия для освещения последних событий в этой сфере, круглые столы, семинары и т.д.

Отдельно нужно сказать о сайте Фонда. На нем найдется информация и для дольщиков, и для застройщиков.

Здесь же множество интерактивных сервисов: карта новостроек, реестры застройщиков и проблемных объектов, ответы на вопросы и др. Этот сайт я рекомендую изучить всем гражданам, заинтересованным в приобретении жилья.

И даже после покупки там будет что почерпнуть. А уж если вы попали в категорию обманутых дольщиков – этот сайт должен быть в закладках.

По сути, Фонд – это площадка для взаимодействия между дольщиками и застройщиками, а также сопутствующими структурами. Но главное – это гарант для участников рынка.

Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2021 г. № 575 были дополнены полномочия Фонда по завершению строительства проблемных домов и выплате возмещения обманутым гражданам.

Определены дополнительные основания, при наличии которых Фонд получает право финансировать мероприятия по восстановлению прав дольщиков: первоначальный застройщик не являлся юридическим лицом, не имел законных прав на земельный участок, используемый для строительства, или не получил разрешение на строительство. То есть был расширен перечень ситуаций, при которых пострадавший дольщик может претендовать на получение помощи.

Также определены условия получения помощи:

• в отношении застройщика введена процедура банкротства;
• на недострой имеется положительное заключение экспертизы проектной документации;
• недострой находится на участке, на котором допускается строительство;
• соблюдены ограничения для строительства в зонах с особыми условиями использования территорий;
• объем строительных работ выполнен не менее чем на 50%;
• имеются действующие технические условия подключения дома к инженерным сетям;
• в региональном бюджете есть средства на софинансирование строительства;
• на недостроенный дом и земельный участок не наложен арест.

Таким образом, после внесения изменений больше дольщиков смогут рассчитывать на помощь Фонда, при этом порядок ее получения остался прежним.

Будущим дольщикам рекомендуется прежде всего изучить сайт Фонда. Постарайтесь разобраться, как работает схема строительства и каковы нюансы именно вашего случая.

Найдите на сайте информацию о своем потенциальном застройщике и убедитесь, что его нет в числе недобросовестных, а объекта строительства нет среди проблемных. Ознакомьтесь с картой новостроек и посмотрите на другие объекты застройщика.

Учитывая большие объемы информации о застройщиках в системе Фонда, следует задуматься, стоит ли обращаться к тому из них, у кого нет долговременной положительной истории.

(Проверка застройщика и внимательное изучение документов позволят дольщику избежать двойных продаж квартиры и минимизировать риск потери денежных средств – читайте об этом в статье «Как заключить договор участия в долевом строительстве?»)

Эскроу-счета спасут дольщиков? Разбираемся, как изменился закон о долевом строительстве для людей и компаний — Регионы России

Что произошло?

С 1 июля россияне будут защищены при покупке квартир в новостройках. Их деньги будут храниться в банке на специальных эскроу-счетах и расходоваться под контролем уполномоченного банка.

Эскроу – это специальный счёт для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом.

• Застройщики не смогут использовать деньги дольщиков до окончания строительства. Возводить дома будут на кредитные деньги. Для этого нужно получить кредит по рыночной ставке, максимум 13% годовых. После того как начнутся продажи квартир, ставка уменьшится до 6–7% на ту часть кредита, которая уже обеспечена средствами на эскроу-счетах.
• После сдачи дома деньги с эскроу-счетов пойдут на погашение кредита и самому застройщику. Если предприятие обанкротится, средства вернутся дольщикам.
• По-старому – то есть без эскроу-счетов – смогут достроить дома, которые на 30% готовы, а объем денег дольщиков в них 10% и более. Проекты комплексного освоения территории могут достраиваться по прежней схеме, если они готовы на 15%. Если застройщик – это системообразующее предприятие России, которое имеет разрешение на строительство от 4 млн кв. метров в минимум четырёх регионах, он может достраивать дома, готовые на 6%. Таких застройщиков в России два – ГК ПИК и «Группа ЛСР».
• Появятся фонды, которые будут достраивать проблемные объекты за счёт федерального, регионального и муниципального бюджетов.
• К концу 2024 года количество договоров долевого участия с применением эскроу-счетов должно превысить 1 млн.

В пресс-службе ПИК рассказали, что новые правила финансирования
строительства, сделают покупку квартир гораздо более безопасным мероприятием для тех, кто покупал у мелких и неизвестных застройщиков. Что касается вопроса приобретения квартир у крупных девелоперов, таких, как ПИК, давно зарекомендовавших себя на рынке, для покупателя практически ничего не поменяется.

Сколько в стране «обманутых дольщиков»?

Эскроу-счета нужны для борьбы с мошенничеством при долевом строительстве, когда недобросовестные застройщики собирали деньги с граждан, а потом по разным причинам не доделали работу. Пострадавшие вкладчики становились «обманутыми дольщиками», которые не могли вернуть деньги или получить достроенную квартиру годами.

• В январе 2019 года заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин рассказал, что всего по стране насчитывается 98 570 договоров «обманутых дольщиков».
• «Обманутые дольщики» есть в 68 регионах.
• Лидеры по числу проблемных объектов – Краснодарский край, Ростовская, Самарская, Челябинская и Омская области, Республика Башкортостан.
• Всего недостроены 894 проблемных объекта. В третьем квартале 2018 года их было 898. В среднем в 2018 году затягивали строительство 13 из 100 домов.
• Стоимость достройки всех проблемных домов в стране оценивается в 400-600 миллиардов рублей.

История «долёвки»

• В 90-е годы застройщики начали привлекать деньги покупателей для возведения жилья. Для этого были разработаны договоры долевого участия в строительстве. Тогда же появились первые «обманутые дольщики», которые не могли привлечь компанию к ответственности, если она не достраивала дом из-за проблем с деньгами или по другим причинам.
• В 2004 году застройщикам запретили брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство. Их обязали прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение. Договор должен был регистрироваться, чтобы квартиру нельзя было продать два раза.
• В 2010 году договоры долевого участия обрели строгую форму, установленную правительством. Однако застройщики по-прежнему могли свободно распоряжаться деньгами граждан.
• В 2016 году определили минимальный уставной капитал для компаний, которые возводят дома на деньги дольщиков. В 2017 году размер уставного капитала стали рассчитывать в каждом случае индивидуально.
• В 2017 году насчитывалось более 200 тысяч семей «обманутых дольщиков», которые потеряли в общей сложности 50 миллиардов рублей. Недостроены были 2 134 проблемных объекта.

Фото на превью: guberniya.info