В Подмосковье вторичных квартир на продажу стало меньше

Месяца три назад потенциальные покупатели или продавцы квартир абсолютно не понимали, чего ждать от пандемии, поэтому многие откладывали планы до лучших времен. С тех пор ситуация на областном рынке недвижимости заметно оживилась, но вероятность второй волны коронавируса и плавно снижающиеся ставки по ипотеке по-прежнему многих заставляют гадать: сейчас или позже?

Момент удачный

В целом для этого удачный момент – на рынке недвижимости Московского региона начался всплеск покупательской активности. Но не нужно бросаться в омут с головой, а лучше все тщательно продумать, отмечают эксперты.

По словам управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, желающим продать квартиру на этапе строительства стоит сначала переуступить строящееся жилье юрлицу, а затем от его имени провести сделку. Это позволит быстрее найти покупателя, поскольку у последнего будет возможность воспользоваться льготным жилищным кредитом.

– Ипотека с господдержкой распространяется в том числе на квартиры по договору уступки прав требования, – поясняет Литинецкая. – Однако продавцом должно выступить юридическое лицо.

Сами девелоперы региона тоже постепенно наверстывают темпы и выводят на рынок новые проекты. Чтобы успешно конкурировать с рынком новостроек и быстро продать недвижимость, владельцу строящейся недвижимости, скорее всего, придется снижать цену.

– Если квартира подорожала менее чем на 10% с момента покупки, сделка, по сути, не принесет прибыли, – добавляет Мария Литинецкая. – В этом случае лучше повременить, пока стоимость не вырастет.

Оживились и продавцы «вторички»: большинство размещает объявления о продаже в базах недвижимости.

– Доля собственников, которые все еще откладывают выход на сделку, составляет, по наблюдениям специалистов компании, примерно 8%, – говорит директор департамента управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Стоит поторопиться

Смысл поторопиться есть: если начнется вторая волна коронавируса, спрос на жилье вновь схлынет.

– В любом случае стоит перестраховаться и заранее выпустить электронную цифровую подпись (ЭЦП), чтобы иметь возможность подписывать все бумаги в электронном виде, – отмечает Мария Литинецкая.

Новая квартира сейчас может принести выгоду не только желающим улучшить жилищные условия, но и планирующим инвестировать в недвижимость. Льготная ипотека интересна, но такие программы имеют ограниченный срок действия, подчеркивает коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов.

– Я бы не медлил, – отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. – Ставка находится на минимальном уровне, и я не думаю, что в обозримом будущем она упадет.

По словам Марии Литинецкой, за счет роста строительной готовности уже через год квартира, которую можно было бы купить сегодня, подорожает на 10–15%. К этому показателю стоит прибавить общее повышение цен на рынке, в итоге стоимость жилья может вырасти до 20%.

Лучше подождать

На жилье на вторичном рынке не распространяется ипотека с господдержкой, а базовый кредит выходит дороже – порядка 8% годовых.

– Однако мы видим явную тенденцию к снижению ставок, которая, вероятно, сохранится, – подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Если покупатель собирается брать кредит, имеет смысл дождаться, когда ставка станет более привлекательной. Например, к концу года она может установиться на уровне 7–7,5% годовых.

А вот для инвесторов покупка вторичного жилья – не самый подходящий вариант, подчеркивает Александр Козлов. От продажи такой квартиры вряд ли можно много выиграть.

Скорректировать цену

Самое главное – квартира должна быть с хорошим местоположением, без неузаконенных перепланировок и с адекватной стоимостью.

– На первичном рынке средний срок экспозиции составляет от 10 до 30 дней, на вторичном – похожая ситуация, но очень многое зависит от конкретного предложения и, конечно, цены, – поясняет Александр Козлов.

Если объект не вызывает никакого интереса со стороны покупателей в течение двух недель, то цену имеет смысл скорректировать.

Почти 60% покупателей новых квартир – это люди в возрасте 30–50 лет. Среди тех, кто предпочитает жилье с предысторией, особенно активны 25–40-летние.

– Сегодня ситуация нетипична: затишье пришлось на весну, а летом на рынок выплеснулся отложенный спрос, сформированный во время карантина. Думаю, при отсутствии новых потрясений высокий уровень спроса сохранится и осенью, – говорит Мария Литинецкая.

Умные люди придумали поговорку «Время – деньги», напомнил председатель Комитета Мособлдумы по вопросам строительства, архитектуры, ЖКХ и энергетики Игорь Коханый.

– С жильем может получиться так: пока ждешь, что оно подешевеет, можно потерять приличную сумму. Предпосылок к падению цен на рынке недвижимости нет. Рынок недвижимости продолжает развиваться. К тому же его поддерживают ипотека с господдержкой и льготное проектное финансирование застройщиков, – говорит Игорь Коханый.

ВАЖНО

Запущенная весной ипотека с господдержкой распространяется на кредиты при покупке первичного жилья. Срок действия – до 1 ноября 2020 года, но эксперты сходятся во мнении, что программу продлят. Льготная ставка составляет до 6,5% и распространяется на весь срок кредита.

Екатерина Никитина

Квартиры в ближнем Подмосковье дорожают быстрее московских

За I квартал 2021 года квадратный метр жилья в ближнем Подмосковье увеличился в цене в среднем на 5,8%, а за все время пандемии – на 19,8%. К такому выводу пришли специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав динамику цен в 15 городах области, расположенных до 15 км от МКАД. Самым дорогим населенным пунктом оказался Реутов, самым дешевым – Лыткарино.

Подсчет велся без деления на объекты первичного и вторичного рынка. Мир Квартир

Судя по количеству сделок, одним из основных занятий россиян в период пандемии стала покупка-продажа жилья. Если во II квартале прошлого года, после объявления локдауна, рынок слегка «остолбенел» от свалившихся новостей, то уже в середине лета, которая считается самым низким сезоном, с лихвой начал наверстывать упущенное.

Люди, оставшиеся без традиционных отпускных путешествий, бросили все силы на решение жилищного вопроса. Сказался и накопленный за время сидения в карантине спрос, а главное, людей подстегнула ставшая более доступной ипотека. Кроме того, снижение доходности банковских депозитов вывело на рынок большое число частных инвесторов.

Вслед за ажиотажным спросом рванули вверх и цены. Застройщики объяснили этот процесс ростом стоимости материалов и себестоимости проектов в целом из-за введения эскроу-счетов.

Вторичный рынок решил не отставать от первичного. Между тем, платежеспособность покупателей устремились обратным курсом.

Столичная недвижимость оказалась многим не по зубам, и для них на первый план выступило Подмосковье.

В I квартале больше всего среди городов – спутников Москвы подорожали Реутов (+9,2%), Долгопрудный (+8,7%) и Одинцово (+7,6%). Меньше всего – Лыткарино (+3,6%), Подольск (+3,9%) и Королев (+3,9%).

«Несмотря на то, что многие эксперты сочли потенциал цен и спроса исчерпанными еще в конце прошлого года, I квартал показал, что это не так, – отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Погоду на рынке новостроек в 2021 году все еще делает дешевая ипотека.

Что касается рынка вторичного, то он продолжает держать обороты за счет бюджетного жилья. И здесь Подмосковье находится в более выгодных условиях, чем Москва, где активность покупателей начинает ослабевать по мере снижения их платежеспособности.

Область в I квартале дорожала быстрее столицы, особенно ее ближний пояс, который стал доступнее из-за развития транспортной инфраструктуры, а работа на «удаленке» еще больше снизила важность фактора локации при выборе жилья».

Если квадратный метр квартир (без разделения на «первичку» и «вторичку») в Подмосковье в зоне 15 км от МКАД подорожал в I квартале на 5,8%, то в Москве – всего на 4%. В годовом выражении это +19,8% в ближнем Подмосковье против +16,9% в столице.

За 12 месяцев, с I квартала прошлого года, самый высокий рост цен среди 15 ближайших к Москве городов показали квартиры Реутова (+31,3%), Долгопрудного (+26,2%) и Химок (+25,6%). Самый низкий – Подольска (+13,6%), Балашихи (+14,9%) и Люберец (+16,7%).

По данным Mirkvartir.ru, самым дорогим городом ближнего пояса области стал Реутов, уже давно соперничающий со спальными районами столицы по транспортной доступности. Средняя цена квадратного метра здесь перевалила за 175 тыс. рублей. На втором месте Красногорск (чуть больше 170 тыс. руб./кв.

м), который тоже имеет собственную станцию метро, но, в отличие от компактного Реутова, слишком вольно раскинулся на местности, так что подземка решает транспортную проблему далеко не всех его жителей. Третье и четвертое места заняли Долгопрудный и Химки, цена «квадрата» в них составляет 166 тыс.

рублей.

Самый дешевый квадратный метр в Лыткарине (109 тыс. рублей), Подольске (120 тыс. рублей) и Домодедове (124 тыс. рублей).

Средние цены на квартиры в ближнем Подмосковье

Источник: mirkvartir.ru
Без господдержки, но тоже дешево. Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»
Что можно купить в регионах по цене одного квадратного метра в Москве
Клязьминское водохранилище: смотрим частные дома и новостройки
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Подмосковную «вторичку» ждет быстрое падение цен

Недвижимость — понятный способ спасти сбережения от обесценивания и получать пассивный доход. По этой причине сегодня спрос на нее значительно вырос — он превышает предложение в несколько раз. Но это касается ликвидных объектов на вторичном рынке Подмосковья, продавцы которых выбирают покупателей с лучшими условиями.

Участники рынка были готовы к летне-осеннему подъему еще с конца февраля, когда многие покупатели активизировались, торопясь успеть завершить сделки до введения карантинных мер. По разным оценкам, в первых числах марта количество сделок в Московском регионе выросло на 20–30%.

После карантина ситуация начала выправляться — ближе к июню, после отмены ограничительных мер. Примерно в это время покупатели стали вновь интересоваться выставленными на продажу квадратными метрами.

Три месяца «комы» на рынке недвижимости сформировали достаточный объем отложенного спроса. К этому добавилось снижение ключевой ставки и, как следствие, более доступная ипотека.

А новые налоги на депозиты и боязнь обесценивания сбережений заставили выйти на рынок тех, кто еще пару месяцев назад даже не задумывался о покупке квадратных метров.
Нынешний кризис нетипичен: весной рынок упал почти мгновенно — наблюдаемый сейчас резкий рост количества сделок нельзя воспринимать, как показатель восстановления.
Отложенного спроса и азарта тех, кто в период карантина решил обязательно купить новую недвижимость, «потому что жить нужно сегодня, а не завтра», хватит примерно на три месяца.
Столько же времени продлится активный спрос и со стороны покупателей ипотечного жилья: положительное решение банка по заемщику в среднем занимает два–три месяца с момента одобрения.
Смену тренда рынка продавца на рынок покупателя еще на несколько недель, возможно, отложат предполагаемое снижение ставки рефинансирования и общая неопределенность в экономике.

Что потом? Основная часть отложенного спроса скоро будет реализована. Маловероятно, что уровень доходов россиян начнет возрастать. Аналитики говорят о росте закредитованности наших сограждан, в том числе и из-за взятых ипотечных кредитов. При этом обострится ситуация с безработицей.

Вдобавок к этому на рынок начали возвращаться продавцы, которые весной отказались продавать свои квартиры и дома из-за неопределенной ситуации на рынке недвижимости и в стране в целом. Сейчас они с опозданием выставляют свои дома и квартиры в надежде на «сезон» и «активный спрос».

Почему с опозданием? Потому что совокупность экономических и прочих факторов с максимальной степенью вероятности приведет к серьезному снижению спроса, а выход на рынок большого количества ипотечных квартир только усилит эту тенденцию.

По оценкам значительной части риэлторов Московской области, осенью стоит ждать быстрого падения спроса и снижения цен. Речь идет не о цифрах в объявлениях, а о реальной стоимости, по которой будут продавать и покупать квартиры.

По нашим прогнозам, цена за «квадрат» на вторичном рынке способна упасть до 20% уже к концу года. В первую очередь это касается неликвидных объектов и ветхого жилого фонда. Остальные объекты подешевеют не так сильно.

Динамика цен и объема предложения вторичных квартир в Подмосковье и Москве | Статьи по теме "Вторичное жилье" на портале недвижимости Move.ru

Если еще 2-3 года назад жители Москвы и Подмосковья старались вложить деньги в покупку недвижимости, сейчас же многие боятся рисковать своими финансами и воздерживаются от приобретения квартир.

Проблема заключается как в экономической ситуации в стране, так и в нестабильности рубля.

Чтобы понять, что ожидает рынок вторичной недвижимости в ближайшем будущем, следует изучить динамику цен и объем предложения.

Как заявляют эксперты, сейчас вторичка не особо пользуется спросом. Рынок недвижимости вообще сам по себе, хоть и держится наплаву, но находится в состоянии практически полного застоя.

Анализ рынка вторичной недвижимости

В марте текущего года объем предложения снизился почти на один процент. В феврале данный показатель достиг -3, 7 %. А вот в январе 2016 года был резкий скачек — плюс пять процентов по сравнению к предыдущему месяцу.

Что касается спроса, в марте, точнее во второй половине, он продемонстрировал снижение и упал на целых 5, 5 %.

До этого спрос рос и, к примеру, в феврале покупать квартиры на рынке вторичной недвижимости стали чаще по сравнению с январем (стали на 19 процентов).

Что касается стоимости, то с марта также началось падение цен. Так, в октябре прошлого года один квадратный метр в среднем стоил около 208 тысяч рублей, в ноябре — 200 тысяч, декабре — 199 тысяч, в январе — 197 тысяч, в феврале — 203 тысячи (стоимость выросла по сравнению с предыдущим месяцем почти на три процента), в марте — 201 тысячу. В расчет не берется элитная недвижимость.

Если говорить о ценах в долларах, то это 3200 в октябре, 3000 в ноябре, 2900 в декабре, 2500 в январе, 2600 в феврале и 2900 в марте. Таким образом, если в национальной валюте стоимость квадратных метров на рынке вторичной недвижимости снижается (последний показатель — 0, 6 %), то в долларах, из-за падения рубля, растет (10 %).

Почему же вначале года возник такой бум и в Москве, Подмосковье резко начали покупать квартиры, которые сразу же подорожали? Все дело в слухах и опасениях касательно отмены льготного ипотечного кредитования. Как только стало ясно, что в марте эта программа будет продлена еще на год, потенциальные покупатели перестали торопиться.

Вторая причина повышенного интереса — падение рубля. Как только он перешагнул исторический минимум, те, у кого были рублевые накопления, ринулись вкладывать деньги в недвижимость, чтобы не потерять все и сразу.

Не растерялись и владельцы валютных депозитов, которым стало выгодно менять доллары на рубли и покупать квартиры.

Скажем, те, кто при курсе в 40 рублей мог претендовать на среднюю однушку, после падения нашего рубля до 80 смогли купить довольно неплохую двушку.

Все вышеперечисленные причины сильно повлияли в январе-феврале на спрос, предложение и цены на вторичную недвижимость. Но как только валютный курс более-менее стабилизировался, проект льготной ипотеки продлили еще на один год, все вновь вернулось на свои места, как до нового года.

Торопиться некуда и покупателям, впереди — майские праздники, время отпусков и дачного отдыха. В теплое время года обычно совершается меньше сделок. Как утверждают специалисты, этот год не станет исключением. Уже сейчас средняя цена за квадратный метр в Подмосковье постепенно падает вниз. Поэтому, исходя из тенденции предыдущих лет, ожидать чего-то нового не стоит.

Что ждет рынок вторичной недвижимости

Резкое падение рубля привело к тому, что жители России попросту перестали брать ипотечные кредиты, инфляция также сыграла свою роль в падении интереса к недвижимости. Те, кто ранее рассчитывал приобрести хотя бы однушку на окраине Москвы или в Подмосковье, стараются переждать кризис или вообще больше не могут позволить себе жилье.

На сегодняшний день спрос все же есть, хоть и незначительный, его поддерживают те, кто в свое время накопил денег и хочет вложить свои сбережения в что-то стоящее. Появилось много желающих избавиться от дорогого жилья в пользу более дешевого, в результате чего цены падают.

В столице, в МО, Питере, ЛО и других крупных городах после окончания дачного сезона все же ожидается повышение стоимости на 3-4 процента, но учитывая инфляцию, такое подорожание можно назвать незначительным.

Почему не стоит ожидать обвала? В Москву продолжают прибывать люди в поисках лучшей жизни, поэтому спрос сохраняется, а цены растут. Два года назад в первом квартале стоимость квадратного метра была около 4950 долларов, в прошлом году — 5050, в текущем — около 5500. Таким образом, если сравнивать с предыдущими годами, стоимость недвижимости все же выросла на 15-20 %.

«Следует отметить, что разница между ценовым ожиданием покупателей и продавцов порой достигает 25 процентов – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

– Владельцам квартир приходится идти на уступки, чтобы продать квартиру в Подмосковье. В противном случае выставленный на продажу объект может висеть в «списках» предлагаемой недвижимости не один месяц.

Собственники при этом стараются не отступать, если им торопиться некуда».

В «старой» Москве квартиры продаются с большой скидкой, почти 80 % объектов вторичной недвижимости было продано с дисконтом более девяти процентов. Здесь один квадратный метр стоит около 170 тысяч рублей.

То же самое происходит и в самом Подмосковье. Но если в январе-феврале продавцы охотно шли на уступки, то сейчас они готовы снизить цену максимум на 3 процента.

Ожидать скидку можно при покупке неликвида или очень дорогой недвижимости.

Владельцы собственного жилья не торопятся избавляться от недвижимости и ожидают того времени, когда ситуация в стране станет более стабильной. Зачем продавать то, что приносит прибыль, если вдруг завтра экономика рухнет и вырученные сегодня деньги вообще ничего стоить не будут.

Аналитики заявляют, что падение спроса на вторичную недвижимость и цен — это временно. В скором будущем все станет на круги своя. Ведь экономика нашей страны находится не в столь плачевном состоянии, чтобы пришлось делать скидки на квадратные метры от 10 и выше процентов.

Что влияет на спрос и ценообразование

В большинстве случаев спрос обеспечивается платежеспособностью населения. Как только начался кризис, многим «урезали» заработные платы, доходы жителей Москвы (да и всей России) резко сократились. Ипотечное кредитование замерло, люди не спешат связываться с банками, даже несмотря на льготную программу.

Некоторые пессимисты утверждают, что в 2016-17-х годах произойдет обвал рынка. Специалисты прогнозируют, что в текущем году доходы жителей России еще сократятся на 3-4 процента, поэтому насобирать на квартиру будет гораздо сложнее. В добавок к этому банки ужесточили требования к заемщикам. В текущем году ожидается снижение спроса на кредитование чуть ли ни в два раза.

Для многих покупка жилья — прекрасный способ сохранения капитала. Как только все уже вложили свои финансы, рынок недвижимости встал. Но вероятность полного краха в этой сфере равна нулю.

Что ждет Москву и МО? Многое зависит от настроения потребителей. Сегодня условно можно разделить потенциальных покупателей на тех, кто сначала продает жилье, чтобы приобрести новое, тех, у кого есть финансы, но они готовы подождать с покупкой. Еще одна категория — владельцы валютных вкладов, которые ждут подходящего момента.

Есть еще одна причина, почему рынок вторичной недвижимости переживает не лучшие времена. Речь идет о программе льготной ипотеки и низких ценах на первичку. Некоторым легче внести первый взнос и выплачивать частями до окончания строительства, заплатив при этом 4 миллиона рублей, чем покупать аналогичную квартиру за восемь миллионов.

Подмосковье обогнало столицу по темпам роста цен на вторичные квартиры

Проанализировав динамику вторичного рынка недвижимости в Подмосковье по состоянию на ноябрь 2020 года, специалисты по продаже жилья пришли к выводу, что в общем и целом ситуация в этом сегменте очень похожа на московскую.

Например, по сведениям представителей компании МИЭЛЬ, темпы сокращения объема предложения как в столице, так и в области практически идентичны. В городах-сателлитах Москвы, где сравнительно большое предложение и хорошая инфраструктура, большое количество покупателей, и зачастую это внутренняя миграция.

Однако в удаленных городах ситуация иная: новостройки в дефиците, у населения, плотность которого с ближним Подмосковье заметно ниже, существенно более низкий доход, многие жители этого пояса стремятся перебраться поближе к Москве, а покупатели, приобретающие недвижимость не для жизни, а для сохранения средств, практически отсутствуют.

«В среднем по Подмосковью сокращение предложения по сравнению с февралем (последним месяцем до пандемии — базисом для расчетов) составляет 22%. Рост цены в среднем по области составил примерно 10%.

В привлекательных районах рост доходит до 18% — и это не всегда обусловлено близостью к Москве, но всегда объясняется сокращением ликвидного бюджетного предложения.

Так, в Чехове, который не граничит с МКАД, предложение сократилось на 35% с февраля, что повлекло за собой рост цен на 18%, а в Мытищах, которые примыкают к столице, предложение сократилось на 33%, при этом цены выросли примерно на 11%», — подсчитывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

При этом, согласно статистическим данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», по средневзвешенному годовому приросту цен Московская область даже обогнала не только Новую Москву (+13,6% за «квадрат» и +12,5% за лот), но и старую (+12% и +9,5% соответственно). По сравнению с ноябрем 2019 года, уточнили «инкомовцы», сейчас на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения 1 квадратного метра выросла с 80,5 до 95,5 тысячи рублей, а усредненная стоимость объекта — с 4,1 до 4,8 миллиона рублей.

«Одна из основных причин увеличения ценовых показателей на вторичном рынке Московского региона в целом, — констатирует руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, — заключается в переходе в этот сегмент объектов с первичного рынка, где весьма высоки темпы строительства.

Интересно, что в прошлом году лидером по удорожанию „вторички“ была Новая Москва — рынок недвижимости здесь начал активно развиваться лишь после присвоения этим территориям столичного статуса, причем сегмент вторичного жилья почти полностью формировался за счет притока предложения из новостроек.

Однако сейчас, по нашим наблюдениям, в урбанизированных локациях Новой Москвы количество объектов на первичном и вторичном рынках почти сравнялось, как и их средняя стоимость, поэтому конъюнктура „вторички“ здесь уже не меняется столь значительно, как раньше.

Таким образом, в нынешнем году данная причина подъема цен — появление нового предложения — была более актуальна для вторичного рынка недвижимости Подмосковья, где стоимость жилья все еще существенно ниже, чем в новостройках».

Еще один немаловажный фактор, оказавший влияние на удорожание подержанного жилья в Подмосковье — заметный рост активности покупателей в сравнении с прошлым годом.

Основными катализаторами этого процесса стали следующие нюансы: выход на рынок отложенного спроса после окончания периода всеобщей самоизоляции, снижение ипотечных ставок и увеличение числа так называемых «условно инвестиционных» сделок (когда квартиры приобретаются в рамках сохранения накоплений от обесценивания как аналога банковского вклада). В сравнении с рынком старой Москвы, являющейся основным центром притяжения для покупателей жилья в столичном регионе, Московская область уступила ему совсем немного — если на первом рост актуального спроса при сравнении первой половины ноября 2019 и 2020 годов составил 26%, то в Подмосковье за аналогичный отчетный период активность покупателей увеличилась на 18%.

«Более динамичному росту спроса в Подмосковье, — констатировал Дмитрий Таганов, — препятствует постоянный отток потенциальных покупателей в столицу, причем речь идет как о старых ее границах, так и о Новой Москве, где стоимость жилья ниже. Отмечу, что в сравнении с прошлым годом на 10% выросло количество покупателей, которые рассматривали вторичные квартиры как в Подмосковье, так и в Москве, и отдали в итоге предпочтение столице».

Третья тенденция, способствующая росту стоимости подержанных квартир в Подмосковье, — развивающийся тренд, перекочевавший в область из локаций старой Москвы. Речь идет о снижении доли сделок со скидкой и среднего размера дисконта, так как в условиях высокой активности покупателей продавцы реже идут на ценовые уступки.

Согласно «инкомовским» подсчетам, на областной «вторичке» доля сделок со скидкой уменьшилась за год с 88% до 76%, как и, собственно, сам ее средний размер — с 7,1% до 5,8%.

Данные показатели здесь остаются более высокими, чем в столице (63% и 4,1% соответственно), поскольку, в отличие от столицы, ценовая чувствительность покупателей жилья гораздо выше.

Впрочем, аналитики полагают, что это явление временное.

Средний срок экспозиции на «вторичке» Московской области также сократился в годовом выражении — с 3 месяцев до 2,5 месяцев, в старой Москве этот показатель уменьшился с 69 дней до 56 дней.

Согласно сведениям «инкомовских» аналитиков, наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке сложилась в следующих городских округах — Химки (132,6 тысячи рублей), Красногорск (131,2 тысячи рублей) и Ленинский (120,2 тысячи рублей). Соответственно, самая низкая средняя стоимость подержанного «квадрата» зафиксирована в Зарайске (40,3 тысячи рублей), Шатуре (35,6 тысячи рублей) и Серебряных Прудах (34,7 тыс. рублей).

Тройки лидеров и аутсайдеров ценового рейтинга в представлении «миэлевцев» выглядят несколько иначе.

Так, к числу локаций с наиболее высокой стоимостью квадратного метра по состоянию на ноябрь 202 года они причисляют Долгопрудный (140,6 тысячи рублей за «квадрат), Котельники (139,8 тысячи рублей за «квадрат») и Химки (138,7 тысячи рублей за квадратный метр).

В число же локаций с наименьшей стоимостью жилого «квадрата» по состоянию на конец осени «миэлевцы» заносят Воскресенск (52,1 тысячи рублей), Волоколамск (47,6 тысячи рублей) и Зарайск (35,8 тысячи рублей).

Что касается конкретных объектов, то, по мнению «инкомовцев», наиболее дорогостоящий лот на рынке подержанных квартир Московской области располагается в городском округе Одинцово. Это многокомнатная квартира на втором этаже четырехэтажного дома одного из жилых комплексов поселка Заречье площадью 830 квадратных метров стоимостью 230 миллионов рублей.

В качестве примера самых дешевых квартир на вторичном рынке Подмосковья аналитики «Инком-Недвижимости» приводят однокомнатную квартиру площадью 36 квадратных метров на четвертом этаже панельной пятиэтажки в Волоколамске стоимостью 520 тысяч рублей, а специалисты компании МИЭЛЬ — однокомнатную квартиру в Зарайске в состоянии «под ремонт» площадью 24 квадратных метра на первом этаже кирпичного дома стоимостью 350 тысяч рублей.

Самые дорогие и дешевые города Подмосковья по стоимости вторичного жилья

Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» провел регулярный мониторинг основных показателей рынка вторичной недвижимости в городах ближайшего Подмосковья по итогам первого полугодия 2019 года.

С учетом развития транспортной инфраструктуры (Московские центральные диаметры), а также роста стоимости жилья внутри МКАД, вторичный рынок в ближайших Подмосковных городах показывает рост, как стоимости, так и заинтересованность со стороны покупателей.

В рамках анализа рассматривались 12 крупнейших городов Московской области, входящих в 10-ти километровую зону от МКАД.

«Общий объем предложения в данных городах на вторичном жилом рынке составляет по итогам первого полугодия 2019 года 4,9 тысяч квартир или 308,9 тысяч квадратных метров из расчета суммарной площади квартир.

Доля данных городов в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Московской области сохраняется стабильной – 42% в общем количестве квартир и 44% в общей суммарной площади квартир в продаже. По сравнению с концом 2018 года объем предложения за последние полгода увеличился на 7%. Примерно настолько же увеличился объем предложения и по всей области.

Данные города являются основными драйверами рынка, поэтому здесь сконцентрирован основной объем предложения», — говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья

Топ-5 городов с наибольшим количеством выставленных на продажу квартир остается неизменным: Балашиха, Люберцы, Красногорск, Мытищи и Химки. По итогам первого полугодия 2019 года увеличился объем предложения в г.

Люберцах (на 24%), в Балашихе (на 14%) и в Красногорске (на 6%). В Мытищах и Химках, наоборот, произошло уменьшение на 3и 4%, и они поменялись в списке местами.

Наибольшее снижение объема предложения отмечено в таких городах, как Котельники (24%), Дзержинский (19%) и Королев (13%).

Впервые за последний год не было отрицательной динамики объема предложения. На конец полугодия в 7 из 12 городов объем предложения на вторичном рынке вырос. Для сравнения по итогам второго полугодия 2018 года во всех городах было отмечено снижение.

Показатели стоимости жилья на вторичном рынке продолжили свой рост практически во всех городах. Рост средней стоимости 1 квадратного метра по итогам первого полугодия 2019 года отмечен в 11 городах из 12. Только в г.

Долгопрудный стоимость уменьшилась на 1,8%. Самый большой рост отмечен в городах: Реутов (на 9%), Красногорск (на 9%) и Одинцово (на 8%).

Таким образом, уже второе полугодие подряд в городах ближайшего Подмосковья отмечается уверенный рост стоимости квартир на вторичном рынке.

Пятерка наиболее «дорогих» подмосковных городов осталась без изменений за единственным исключением – г. Люберцы сместил г. Долгопрудный.

Реутов на вторичном рынке жилья остается самым дорогим городом по сравнению с остальными. Средневзвешенная цена 1 квадратного метра составляет 135,9 тысяч рублей. Минимальный бюджет одно- и двухкомнатных квартир также является наибольшим в ближайшем Подмосковье.

Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в Реутове начинается от 4,3 миллиона рублей, а двухкомнатных квартир – от 4,7 миллионов рублей. Реутов сохраняет свои позиции благодаря расположению сразу через МКАД и наличию станции метро Новокосино наряду с железнодорожной станцией.

Подобное соотношение цен среди городов останется и в среднесрочной перспективе, так как на данный момент открытие метро в Химках, Мытищах и других городах не планируется.

Второе место стабильно в течение года занимает Красногорск, где средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 125,4 тысячи рублей. На третьем месте по стоимости расположился г. Одинцово – 119,8 тысяч рублей. По итогам первого полугодия количество городов со средней стоимостью 1 кв. м более 100 тысяч рублей увеличилось еще на один город – Видное.

Рейтинг городов ближайшего Подмосковья по стоимости жилья на вторичном рынке

Наиболее низкая стоимость жилья на вторичном рынке, по-прежнему, остается в Балашихе. Средняя стоимость 1 квадратного метра на местном рынке составляет 91,6 тысяч рублей.

Город также характеризуется наименьшим минимальным бюджетом покупки: стоимость начинается от 2,45 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 31 квадратный метр. Двухкомнатную квартиру можно приобрести от 3,3 миллионов рублей, что также является наименьшей ценой по сравнению с остальными городами.

Большой объем предложения и разный уровень транспортной доступности отдельных районов города являются сдерживающим фактором стоимости жилья.

«На рынок вторичной жилой недвижимости Подмосковья благоприятно влияет повышение стоимости жилья в Москве, изменения в законодательстве по реализации новостроек, а также начавшееся развитие проекта Московских центральных диаметров.

Средняя стоимость 1 квадратного метра в целом по области по итогам первого полугодия 2019 года выросла на 3% до 98,7 тысяч рублей.

В 9 из 12 городов ближайшего Подмосковья средняя стоимость выше среднерыночного значения по области», — отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».

Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе

В минувшем году цены на жилье в Москве и Подмосковье стабильно шли вверх. По оценкам специалистов, цена квадратного метра в столице за 2020 год выросла в среднем на 11–14 процентов. Как будет меняться стоимость недвижимости в течение 2021 года, как поймать лучший момент для покупки, что именно покупать и за счет чего сэкономить, корреспондент РИАМО выясняла у экспертов.

Почем метр квадратный

Сайт мэра Москвы

По оценкам инвестиционной компании Garnet, стоимость вторичной недвижимости в Московской области в прошлом году выросла на 6,5%.

Так, если в начале 2020 года средняя стоимость за квадратный метр была на уровне 86,2 тыс. рублей, то к концу года один квадрат оценивался уже в 92,3 тысячи рублей.

При этом средняя стоимость за квартиру в Подмосковье выросла на 4% – с 4,98 млн рублей до 5,2 млн рублей.

«Если сравнить эти показатели со столичными, то они существенно ниже, почти в два раза. В Москве метр вторички за год подорожал на 11%, а общая стоимость объектов на 8,5%», – пояснила РИАМО совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», рост цен был еще более динамичным. Так, в сравнении с началом 2020 года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы выросла на 14,6% (с 212,1 тыс. рублей до 243 тыс. рублей), а усредненная стоимость квартиры – на 12,4% (с 12,7 млн рублей до 14,3 млн рублей).

На «вторичке» Подмосковья в указанный период средняя цена «квадрата» увеличилась на 21,7% (с 81 тыс. рублей до 98,5 тыс. рублей), а усредненная стоимость объекта – на 22% (с 4,1 млн рублей до 5 млн рублей).

При этом, по наблюдениям аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», потенциал для дальнейшего заметного роста цен во вторичном сегменте уже исчерпан. В том числе из-за того, что активность покупателей вторичного жилья к концу прошлого года начала ослабевать.

Как изменятся цены

По мнению Екатерины Сивовой, динамика роста цен на недвижимость сохранится и в 2021 году, но будет ниже в полтора – два раза. При этом в первые два квартала каких-то резких изменений не произойдет, а вот во втором полугодии можно ждать снижения темпов роста цен.

Основной прогноз на 2021-й от «ИНКОМ-Недвижимости» – средний уровень цен останется примерно таким же, что и сейчас. Менее вероятный сценарий – незначительные его колебания в пределах 5%, причем как в сторону роста, так и снижения стоимости недвижимости.

«Причины, которые потенциально могут повлиять на небольшой прирост цен, – остающаяся доступной ипотека и небольшие ставки по банковским депозитам, из-за чего часть вкладчиков решает потратить свои средства на покупку недвижимости. Факторы их понижения – нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей», – рассказал РИАМО директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости»Сергей Шлома.

Что касается новостроек, директор департамента продаж «Главстрой»Максим Гладченко уверен: цена на них будет постепенно расти, но более низкими темпами, чем в 2020 году. При этом темпы роста будут зависеть от спроса и ипотечной ставки. В среднем стоимость увеличится на 10% против значений в 25% за 2020 год.

Узнайте, попал ли ваш дом в программу реновации>>

Популярные однушки и районы с перспективой

Основной спрос в Подмосковье будет по-прежнему сосредоточен на объектах с хорошей транспортной доступностью, отмечают эксперты Garnet.
На вторичном рынке недвижимости, по мнению Сергея Шломы, наибольшим спросом будет пользоваться самое бюджетное и, соответственно, доступное предложение, в том числе 1-комнатные квартиры массовых сегментов.
«Особенно это актуально в период пандемии, когда финансовое положение многих потенциальных покупателей ухудшилось», – поясняет эксперт.

В АО «Главстрой» не советуют откладывать покупку жилья в новостройках надолго.

По словам аналитиков, при покупке квартиры на низкой степени строительной готовности придется ждать ввода объекта в эксплуатацию в среднем два года.

За это время стоимость будет только расти, так как объем спроса на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья традиционно высок вне зависимости от макроэкономической ситуации в стране.

«Выбирать стоит проекты крупных игроков рынка с качественными характеристиками и инновационными сервисами.

При этом нужно обратить внимание на перспективы развития района, его транспортную доступность (открытие новых станций метро, МЦД, МЦК и так далее), наличие парков и рекреационных ресурсов, масштабность самого проекта и наличие объектов инфраструктуры – уже существующих либо перспективных», – говорит Максим Гладченко.

Ловим «знаки» от властей и не переклеиваем обои – как живут москвичи в ожидании реновации>>

Востребованные планировки

«Самоизоляция внесла изменения в подход покупателей к выбору недвижимости. Самый заметный тренд – рационализация планировочных решений», – отметил в беседе с РИАМО директор по маркетингу АО «Главстрой» Владимир Богданюк.

Сегодня, по его словам, пользуются повышенным спросом планировки, которые учитывают потребности каждого члена семьи. Востребованные планировки характеризуются увеличением количества спален, которые могут выполнять разные функции: хобби-рум, рабочий кабинет, детская. Объединяет пространство квартиры просторная кухня-гостиная, которая является центром притяжения и зоной отдыха для всей семьи.

Еще один важный тренд этого года – популярность квартир с чистовой отделкой, ведь в период действия льготной ипотеки это наиболее привлекательное решение. Как правило, отделка входит в стоимость квартиры и ипотечного кредита и экономит время и затраты на самостоятельный ремонт.

Правила приемки квартир по программе реновации в Москве>>

Лайфхаки для экономии

На вопрос, выгодно ли сейчас покупать квартиры, или стоит подождать спада цен, нет однозначного ответа.

«Если мы говорим о покупке недвижимости для себя, а не для перепродажи, то покупать нужно тогда, когда есть необходимость и возможность. Ждать «лучшего момента» – занятие достаточно бесперспективное. Возможно, будет снижение цен из-за выхода на рынок большого числа закладных квартир, но когда это произойдет и произойдет ли вообще – не очень понятно», – поясняют в Garnet.

Чтобы сэкономить при покупке вторички, эксперты инвестиционной компании рекомендуют сотрудничать с опытным риелтором: во-первых, специалист может найти для своего клиента жемчужину рынка, а во-вторых, навыки ведения переговоров и знания помогут получить дисконт.

По подсчетам аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», средний размер дисконта на вторичном рынке Москвы сейчас весьма мал и составляет около 4,1%.

«Подчеркну, однако, что эта цифра – так сказать, средняя температура по больнице. Если рассматривать каждую конкретную сделку, то размер скидки может отличаться от этого показателя, в том числе в зависимости от того, насколько цена, предложенная продавцом, коррелирует с реальной рыночной стоимостью объекта», – добавляет Сергей Шлома.

В случае с новостройками, эксперты «Главстроя» напоминают, что прямые скидки от застройщиков часто не являются экономией. Чтобы сэкономить, необходимо детально изучить предмет покупки и оценить перспективу развития проекта и локации.

«Сейчас точно экономит каждый, кто приобретает квартиру с привлечением ипотечного кредита с государственной поддержкой.

Важно, чтобы покупатель успел среагировать на новые инвестиционно привлекательные проекты, принять вовремя решение и купить до момента, когда проект перейдет на высокую стадию строительной готовности, за счет чего стоимость начнет расти быстрее», – говорит Максим Гладченко.

Переезд по программе реновации>>