Фото © ТАСС / Алексей Павлишак
— Говоря о ценах, стоит отметить, что лишь 25% лотов на загородном вторичном рынке сегодня имеют адекватную стоимость, — рассказал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— У большинства объектов цены завышены: обычно на 30–40%, а в некоторых случаях — в несколько раз.
Это хорошо иллюстрируют цифры: если подмосковные дачи предлагаются в среднем за пять миллионов рублей, то активнее всего продаются лоты за один-полтора миллиона.
По словам Дмитрия Таганова, покупатели загородной недвижимости очень чутко реагируют на цены. Из-за экономического кризиса эта чувствительность может стать ещё сильнее. Именно поэтому аналитик не ожидает серьёзного подорожания дач в этом сезоне.
— В кризис и продавцы, и покупатели недвижимости, в том числе и дач, обычно занимают выжидательную позицию, — отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. — Рынок сжимается. Многие продавцы снимают недвижимость с продажи до тех пор, пока не станет понятно, в какую сторону движутся цены.
Покупатели тоже стараются не торопиться. Так что маловероятно, что сейчас будет какой-то ажиотажный спрос на дачи. Всё-таки для этого требуются немаленькие деньги. К тому же нужно проводить регистрацию сделок, а организации не работают. Другое дело, что может вырасти спрос на аренду загородной недвижимости.
Такой сценарий весьма вероятен.
Если говорить о покупке загородного жилья, то наиболее вероятен подъём цен в форматах таунхаусов и квартир в малоэтажных домах (МЖД). По прогнозам Дмитрия Таганова, в среднем они подорожают на 15–20%. Дело в том, что эти форматы подпадают под действие 214-ФЗ. И после реформы долевого строительства крайне малое число застройщиков оказались в состоянии работать по изменённым правилам.
— Как следствие, новые проекты с таунхаусами и МЖД просто не выходят на рынок, а старые постепенно распродаются, — пояснил Дмитрий Таганов.
— В итоге эти форматы стали «краснокнижными» на рынке подмосковной загородной недвижимости. Также в этом году вероятно оживление сегмента загородной аренды. По итогам трёх недель марта мы уже видим рост спроса на 14%.
Исходя из этого, к лету средняя арендная ставка на коттеджи может повыситься на 20%, а на дачи — на 10%.
Чтобы выгодно купить дачу, сначала стоит определиться, какие нюансы для вас критичны, а какие — нет. Стандартный приём для получения скидки — это нахождение недостатков, которые вы готовы доказать продавцу. Например, можно обратить внимание на заросший вид или неровный рельеф участка, устаревший облик дома и так далее.
Ещё один вариант, по словам Дмитрия Таганова, — можно попробовать найти владельца, который из-за финансовых проблем стремится продать свой дом как можно скорее. Вполне возможно, что в нынешней экономической ситуации таких будет немало.
Дмитрий Таганов считает, что торопиться не стоит, но проявлять активность уже пора. Март и начало апреля являются самым подходящим временем для подбора жилья за городом.
— В период таяния снега и первых дождей проще понять, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон и стен, не застаивается ли на участке вода, насколько у него ровный рельеф и так далее, — пояснил аналитик.
По словам Алексея Коренева, в сложившейся ситуации откладывать покупку дачи не стоит только тем, кому загородный дом стал реально необходим в ближайшее время. Например, в связи с расширением семьи. В других случаях можно посмотреть, что будет с ценами.
Аналитик предупреждает, что в кризисы часто повторяется такая история: люди начинают выставлять жильё по завышенным ценам. При этом недвижимость покупают, так как многие опасаются дальнейшего роста цен. Но обычно через несколько месяцев обстановка на рынке становится спокойнее и дома начинают дешеветь.
Таким образом, в спешке на фоне паники можно серьёзно переплатить.
— У многих людей, имеющих накопления, есть традиционный для россиян соблазн приобретать недвижимость при взлёте курса доллара, чтобы успеть сохранить дешевеющие рубли, — отметил главный аналитик «Телетрейда» Марк Гойхман.
— Это действительно может несколько подтолкнуть продажи в начальный период надвигающегося кризиса. Но, вспоминая недавний кризис 2014 года, можно предположить следующее. После первоначального увеличения покупок последует значительное снижение спроса и цен. Экономические неурядицы резко подрывают доходы людей.
Поэтому даже при необходимости и возможности приобретения дома есть смысл подождать по крайней мере до осени.
Впрочем, эта рекомендация касается в первую очередь тех, у кого уже есть деньги на покупку дачи. Если у кого-то давно была мысль приобрести дом за городом для постоянного проживания, то сейчас хороший момент это сделать, особенно если речь идёт об ипотеке.
Такое мнение высказал эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. По его словам, ниже ставки по жилищным кредитам не будут в ближайшие лет пять из-за кризиса ликвидности, инфляции, цен на нефть и прочих факторов.
Если же потенциальный покупатель может себе позволить приобрести жильё без кредита, то аналитик рекомендует подождать несколько месяцев или полгода.
Качественного предложения загородных домов не хватает сейчас на весь спрос
Большинству потенциальных покупателей загородного жилья нужен дом не дороже их московской квартиры /Комсомольская правда / PhotoXPress
Качественного предложения явно не хватает сейчас на весь спрос – осталось решить, что именно и из каких материалов предложить, чтобы это было востребовано и в будущем.
Продажи в Подмосковье готовых домов уровня бизнес и премиум прекратились в 2015 г., и новыми дорогими поселками с того же времени рынок практически не пополнялся.
Около 80% лотов в продаже – морально устаревшие коттеджи, спроектированные в начале века, да еще в ряде случаев строители явно экономили на материалах. Поэтому те, кто хотел за город и располагал в среднем 50–150 млн руб.
, покупали землю, рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» Анна Раджабова. Но по-прежнему около 90% покупок участков без подряда (УБП) приходится на эконом-класс.
«Хотя в этом году покупатель начал понимать, что покупка самых дешевых УБП приносит головную боль: вместо ожидаемой тишины – шумный и пыльный долгострой на 10–20 лет, многочисленные проблемы из-за отсутствия управляющей компании и какой-либо инфраструктуры», – подчеркивает директор по девелопменту Good Wood Валерий Лукинов.
Тем не менее интерес к участкам точно не спадет до новогодних каникул, считает гендиректор компании «Русская сотка» Илья Терентьев. С каждым годом свободных земель в ближнем и среднем Подмосковье становится меньше и в ближайшие три-четыре года проекты УБП эконом-класса будут все дальше отодвигаться от Москвы за 100-й километр, добавляет он.
По мнению Лукинова, девелоперы, предлагающие участки с подрядом, вряд ли будут делать это в самом дешевом сегменте.
Предложение комфорт-класса (к земле прилагаются эскизный проект с учетом особенности территории, техусловия на подключение газа, воды, электричества, в поселке выделяют зоны общего пользования, делают дороги и ограждение по периметру) постепенно перейдет за ЦКАД.
А территории между МКАД и ЦКАД займут поселки с УБП бизнес-класса: это более высокий уровень ленддевелопмента, предполагающий утвержденный у местных властей проект планировки территорий (согласно которому будет осуществляться подключение к коммуникациям и сетям), а также асфальтовые дороги с тротуарами, уличное освещение, рассказывает Терентьев: «Такие проекты сейчас активно развиваются в новой Москве, цена сотки здесь начинается от 500 000–600 000 руб.».
Даже за городом россияне предпочитают кирпичные дома. И по оценке Раджабовой, именно таковы 74% элитных коттеджей, которые продаются сейчас в Подмосковье.
На дома из комбинированных материалов приходится 16%, на деревянные – менее 6%. «Кирпич – долговечный и надежный материал, в то время как дерево требует дополнительного ухода, а дома из СИП-панелей не дышат.
Кирпич и дальше будет самым востребованным материалом в элитном сегменте», – уверена Раджабова.
Покупатели все чаще интересуются наличием в поселке оптоволоконных сетей.
Как сообщил коммерческий директор компании Infotech Роман Клековкин, владельцы новых коттеджей стали активнее заказывать охранные видеокамеры с искусственным интеллектом, умные системы отопления, автополива, «здорового сна» (голосом можно управлять шторами, выключать свет и регулировать температуру). Андрей Хворов также ожидает роста интереса подмосковных застройщиков к солнечным панелям и дизельным генераторам мощностью до 15 кВт.
10 лет назад соперничать с кирпичными домами по цене могли только срубы, собранные из элитной сибирской лиственницы и ангарской сосны. Сейчас кирпич значительно подешевел и завоевывает массовые сегменты. «В России построено несколько новых заводов по выпуску керамики, из-за конкуренции цены снизились.
В моду вошел кирпич большого формата: количество швов и расход смесей уменьшились, а теплостойкость и скорость стройки увеличились. Ранее средний дом площадью 160–180 кв. м строился полгода-год, сейчас сроки сократились вдвое», – рассказывает девелопер проекта «Голландская деревня» Андрей Хворов.
По его словам, качественный каркасный дом, собранный по так называемой немецкой технологии в теплых заводских цехах, зачастую стоит дороже.
Широкое распространение более демократичных по ценам «каркасников» сдерживает их специфика: из-за большого количества сборных компонентов эти дома капризны при монтаже на улице, немногие строительные компании соблюдают технологии возведения «на площадке». К тому же «каркасники» трудно продать без солидных скидок.
Управляющий партнер компании «Рендер хаус» Андрей Тулин говорит о спросе также на дома из газобетонных блоков.
«По цене они близки к материалам из древесины, легки в монтаже, морозостойки и создают образ солидного каменного дома», – подтверждает руководитель АЦ «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов.
Мода на оцилиндрованные бревна прошла, клееный брус еще продается, но его популярность также снижается, говорят эксперты.
Не за горами корректировка и географических предпочтений.
Терентьев называет переоцененной Новую Ригу (но Рублевка не сдает позиций), тогда как каширское и симферопольское направления, по его мнению, незаслуженно обделены вниманием девелоперов.
Здесь отсутствуют коттеджные поселки с концепцией и социальной инфраструктурой, хотя высокоскоростные трассы «Крым» и «Дон» позволяют быстро и без пробок добраться в загородный дом.
В сегменте эконом будут востребованы Ярославка, Дмитровка и Егорьевское шоссе, где, несмотря на плохую транспортную доступность, люди активно покупают участки. Будут также пользоваться спросом можайское направление, Ленинградка и Варшавка.
«Большинство девелоперов будут по привычке идти за спросом. И только некоторые игроки попытаются формировать его, создавая новый оригинальный концепт и не экономя на качественных материалах», – считает гендиректор ГК Izburg Дмитрий Мозговой. «Кафе, магазинами, детскими площадками уже никого не удивить – это стало нормой.
Внимание покупателей привлекут поселки, концепции которых создают комфортную среду для всех жильцов, особенно для детей и пожилых людей. Если в поселке будут детсад, школа или поликлиника, то какие бы технологии и материалы ни использовал девелопер – проект обречен на успех.
В выигрыше также окажутся проекты с «магнитами» для определенных категорий людей: например, аквапарк с открытым пляжем, хоккейная академия с проживанием или перинатальный центр», – уверен Хворов. Жители таких поселков могли бы посещать эти объекты бесплатно, для остальных вход платный, рассуждает он.
По мнению Хворова, новые проекты с оригинальной концепцией могут появиться через 1,5–2 года, «но дома в них будут стоить уже другие деньги». Каждую весну стройматериалы и работы дорожают на 5–10%.
В то же время «новые проекты в 30–50 км от МКАД должны быть доступны по цене, ведь большинство потенциальных покупателей загородных домов живут в спальных районах столицы. Соответственно, ориентир ценника четкий – это стоимость их 2–3-комнатной квартиры», – подчеркнул Хворов.
«Если второй волны пандемии не будет, то средний чек сделки существенно не вырастет. Так, сейчас цена коттеджа составляет в среднем 17,1 млн руб., таунхауса – 12,5 млн руб., дуплекса – 9,2 млн руб., УБП – 1,4 млн руб. Если же горожан отправят на очередной карантин, то мы можем увидеть подъем цен на загородку на 10–15%», – подсчитывает Таганов.
Платежеспособность населения снижается, и новые ограничения могут серьезно ударить по финансовым возможностям людей.
«Если спрос будет устойчивым, то сначала на рынок начнут выходить частные девелоперы с небольшими проектами, а затем и более крупные игроки с полноценными коттеджными поселками.
Однако это будет возможно лишь в том случае, если высокий спрос на загородную недвижимость сохранится в течение полутора лет», – резюмирует Раджабова.
Эксперты ожидают подорожания земельных участков под строительство индивидуального жилья
МОСКВА, 7 мая. /ТАСС/. Земельные участки под строительство индивидуального жилья могут подорожать в России на 3-5% к текущей стоимости до конца 2021 года на фоне распространения семейной ипотеки на такие проекты, а также из-за продолжающегося тренда на загородную недвижимость, который начался во время самоизоляции, считают опрошенные ТАСС эксперты.
«В этом году ожидается рост спроса на земельные участки по причине возможности оформить льготную ипотеку на строительство дома. В 2021 году мы ожидаем рост к текущей стоимости примерно на уровне 3-5%, причем основное повышение придется до конца лета», — сказала ТАСС главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
По словам руководителя центра загородной недвижимости риелторской компании «Этажи» Антона Саукова, рынок перегрет из-за «пандемийного синдрома». Если в прошлом году интерес к покупке загородной недвижимости во время самоизоляции вырос в 2,6 раза, то в этом году он стал еще выше, особенно в сегменте дач и земельных участков, пояснил эксперт.
«Откровенно сказать, рынок был не готов к такому наплыву покупателей, и сейчас отмечается дефицит ликвидного предложения, который будет только усугубляться. Динамика прироста предложения отстает от спроса и начинает дополнительно разогревать цены», — отметил Сауков.
Из-за дефицита ликвидных объектов есть немало примеров, когда покупался именно дом, но в планах был его снос и строительство нового объекта, то есть дом приобретался фактически только ради самой земли, добавила Кирюхина.
По ее мнению, существеннее будут дорожать участки в организованных поселках. Дело в том, что в этом году среди покупателей немало городских жителей, которые привыкли к комфорту, и их не устраивает дачный домик. Многие клиенты принципиально ищут именно организованный поселок с управляющей компанией, охраной и другими удобствами, поэтому спрос на такие объекты всегда выше, пояснила эксперт.
Согласно данным ЦИАН, средняя стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России только за первый квартал 2021 года выросла на 3% — с 1,68 млн до 1,73 млн рублей.
Средняя стоимость сотки по итогам марта достигла 150,6 тыс. рублей — с начала года прирост составил 1,8%. Самые дорогие участки среди регионов с существенным объемом предложения фиксируются в Краснодарском крае (522,9 тыс.
рублей за сотку), Ростовской области (269,8 тыс.) и Подмосковье (226,4 тыс.).
Поддержка ИЖС
Правительство России в апреле расширило условия программы семейной ипотеки со ставкой не более 6% на строительство частного дома и приобретение земельного участка.
Льготными условиями могут воспользоваться семьи с двумя и более детьми, рожденными в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин отмечал, что за счет изменений дополнительно может быть выдано более 20 тыс. ипотек на общую сумму около 79 млрд рублей.
Президент РФ Владимир Путин в свою очередь в послании Федеральному собранию поручил предусмотреть специальный механизм поддержки индивидуального жилищного строительства в России.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин ранее сообщал, что программа поддержки ИЖС начнет работать в России до конца 2021 года.
Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин отмечал, что без развития индивидуального жилищного строительства невозможно выполнить национальную задачу по введению 1 млрд кв. м жилья до 2030 года.
Дачи в Подмосковье могут подорожать на 12% до конца 2021 года – прогноз
Москва, 26 мая 2021, 14:30 — REGNUM В Московской области цены на дачи могут вырасти на 12% до конца 2021 года, а в остальных регионах — на 5%.
Об этом корреспонденту ИА REGNUM 26 мая заявила профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова Надежда Седова.
Так она прокомментировала прогнозы некоторых российских аналитиков о предстоящем подорожании дач в связи с ростом цен на строительные материалы.
«Рост цен на дачи, конечно же, зависит от региона, — сказала Седова.
— В Московской области рост цен может составить до 12% до конца 2021 года, в остальных регионах, где динамика роста реальных располагаемых доходов отстает, рост цен может составить до 5%.
Безусловно, к числу основных факторов, оказавших влияние на рост цен на загородную недвижимость, можно отнести общее удорожание стройматериалов и услуг по строительству загородных домов, а также рост стоимости земельных участков под строительство».
Экономист подчеркнула, что тенденция повышения стоимости дач идет параллельно с ростом стоимости недвижимости во всем столичном регионе.
«После стабилизации цен на городскую недвижимость стоит ожидать стабилизации и на рынке загородной недвижимости, вероятнее в июле-августе, однако не стоит надеяться на снижение стоимости загородной недвижимости, так как переход на дистант и цифровизация будут и далее подстегивать спрос. Спрос будет расти в случае роста реальных располагаемых доходов населения», — сказала Седова.
- Кроме того, она уточнила, что в условиях дистанционной работы люди уже не привязаны к квартирам и желают жить в более просторных условиях.
- Напомним, как сообщало ИА REGNUM, 34% жителей РФ летом 2021 года рассчитывают отдохнуть на даче или в деревне.
- Читайте ранее в этом сюжете: Большинство жителей РФ планируют отдохнуть этим летом дома
- Читайте развитие сюжета: В РФ частные дома в курортных зонах подорожают на 20% – прогноз
История вопроса
Изменения стоимости жилья. Динамика цен на первичном и вторичном рынке. Планы застройщиков и изменение спроса. Различия между уровнем цен в различных регионах России.
Значительная часть граждан считает покупку недвижимости наиболее надежным способом вариантом вложения средств. По данным на 2019 год чаще всего россияне искали жилье в Москве, Санкт-Петербурге. Казани, Краснодаре и Уфе.
Участки в Подмосковье вскоре подорожают
Эксперты сообщили о возможном росте цен на подмосковные земельные участки. Подорожание связано с тем, что девелоперы расширяют свои интересы далеко за МКАД, а покупательский спрос на объекты все не спадает. Вероятно, уже через несколько месяцев цены поднимутся на 10–15%.
Аналитики из девелоперской группы ОПИН высказали свои прогнозы относительно стоимости участков без подряда, которые продаются на территории Московской области. Как считают эксперты, цены вскоре поднимутся на 10–15%.
В своих выводах аналитики опираются на статистику по сделкам. Оказывается, именно с участками без подряда на данный момент осуществляется наибольшее количество сделок во всем сегменте загородной подмосковной недвижимости.
Речь идет о 66% всех сделок.
Традиционно загородная недвижимость или дача для россиян является альтернативным местом для отдыха у тех семей, которые не могут или не хотят позволить себе путешествие за границу или в другие города.
Да и кратковременные выходные или отпуск всегда можно провести дешево именно за городом.
А если участок расположен в живописной местности с речкой, лесами и озерами, то необходимость в дальних поездках и вовсе отпадает.
Но перед тем как сделать дачу пригодной для проживания в летний период, москвичам придется изрядно постараться ради обустройства территории. Так, для вывода нечистот необходимо установить септик.
К примеру, компания с красноречивым названием «Загород» предлагает большое количество вариантов конструкций на своем сайте https://3agorod.ru, причем предложения доступны не только жителям Москвы и Подмосковья.
По данным аналитиков из девелоперской группы ОПИН, стоимость заграничной поездки для семьи из трех человек может достигнуть 150 тысяч рублей, за такую сумму можно с легкостью приобрести загородный участок эконом-класса без построек на нем.
Сейчас девелоперы активно взялись за освоение ближних подмосковных территорий, инициировав там строительство многочисленных объектов. Но границы проектов смещаются все дальше от МКАД, причем по всем направлениям. Это естественным образом заставляет среднюю цену в регионе повышаться.
Немаловажным фактором является и проведение Чемпионата мира по футболу в этом году.
Эксперты сообщили о том, что многие гости мундиаля пожелают остаться в России на ПМЖ, соответственно, эта категория покупателей будет готова заплатить больше среднерыночной стоимости за участок.
Поэтому представители девелоперской группы ОПИН рекомендуют максимально быстро приобретать участки за городом тем, кто планировал это сделать. В противном случае вскоре им придется переплачивать круглую сумму.
«Река, озеро, красивый лес»: спрос на загородную недвижимость в пандемию вырос на 30-50%
Весенний всплеск спроса на загородную недвижимость не был единичным. «С января по октябрь спрос на приобретение загородной недвижимости в Московской области увеличился на 98%.
В октябре в годовом выражении были зафиксированы еще более высокие темпы роста — 107% в Московском регионе и 48% по России», — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости». Риелторы заявляют более скромные цифры.
«В среднем за 10 месяцев этого года спрос на вторичном рынке был выше на 30%, чем за тот же период 2019 года», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Агентство элитной недвижимости Vesco Realty отмечает, что количество обращений в бюджете до 40 млн рублей выросло на 48% за январь-октябрь (в бюджете свыше 40 млн изменений не произошло).
Первый всплеск спроса на жилье за городом случился в марте.
По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора fee-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость», покупателей на рынок привели два события — колебания курсов валют, последовавшие за падением цены нефти, и новость о скором введении налога на вклады физлиц свыше 1 млн рублей.
В апреле ажиотаж продолжился уже из-за изоляции, но в середине месяца все пошло на спад — покупатели «замерли» в ожидании дальнейших событий. Май-июль были умеренными, а с июля, по словам Магилиной, начался «сильный рост, достигший апогея в сентябре-октябре».
Большинство людей за городом ищут готовые к проживанию коттеджи на одну семью. «Наиболее востребованное «среднее» — это дом 120-150 м, участок 10-12 соток, все новое, ухоженное, никаких старомодных ремонтов. Минимальное количество дополнительных вложений, в идеале — «заезжай и живи».
Обязательно хороший подъезд, все сети (электричество, хорошо если газ, септик, скважина). Очень желательны какие-то природные особенности (река, озеро, красивый лес)», — рассказывает Яхонтов.
По его словам, людям также важно наличие интернета, возможность быстро доехать скорой помощи и чтобы дом входил в зону доставки продовольственных товаров.
По данным ЦИАН, за последние 12 месяцев цены прибавили в среднем 8%. «Если год назад типичный коттедж в Подмосковье стоил 11,9 млн рублей, то сейчас ровно на 1 млн больше — 12,9 млн рублей», — говорит Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.
По словам Алексеева из «Авито Недвижимости», в третьем квартале средняя цена загородных объектов недвижимости в Подмосковье выросла на 18% к аналогичному периоду прошлого года: наиболее впечатляющие темпы роста — 39% — продемонстрировали цены на загородные коттеджи.
Риелторы приводят немного другие данные по ценам. «Максимум — на 5% с января в рублях. Важно помнить, что есть цена предложения и цена сделки.
Цена предложения сильно выросла к лету, но цена сделки была примерно на прошлогоднем уровне», — утверждает Яхонтов. Все опрошенные участники рынка подтверждают, что стоимость сотки земли снизилась.
Попов отмечает падение на 10% год к году: сейчас средняя цена сотки в Подмосковье до 120 км от МКАД — 369 000 рублей, год назад — 410 000 рублей.
На фоне ажиотажа застройщики ИЖС, как и девелоперы многоэтажных домов, вышли в плюс. Например, компания «KASKAD Недвижимость», один из девелоперов в Подмосковье, за 10 месяцев «в деньгах» заключила на 37% сделок больше, чем за аналогичный период в 2019 году.
«Первое полугодие продемонстрировало некоторый спад по отношению к 2019 году (-12% за период). Но уже третий квартал с лихвой компенсировал эту просадку, показав продажи «в деньгах» выше на 119%, чем за аналогичный период 2019 года. А в сентябре год к году рост этого показателя составил целых 223%», — говорит Магилина.
По словам Яхонтова, выручка продавцов загородной недвижимости в Московском регионе за год выросла в несколько раз.
В последние годы рынок загородной недвижимости стагнировал, проектов выходило немного, нового витка спроса никто не ожидал.
По словам Попова, сейчас почти невозможно найти вариант быстрого переезда из городской квартиры в загородный дом, где будут доступны привычные городские атрибуты — стабильно работающее электричество, газ, вода, дорога с твердым покрытием «до калитки». «Таких объектов немного, а те, что есть, стоят дорого, — говорит эксперт.
— Переехать из типовой столичной квартиры можно лишь в Среднее Подмосковье, в зону от 20 до 60 км от МКАД, причем без учета затрат на обустройство, которые для загородной жизни гораздо выше, чем для квартиры». «Новых идей нет, масса предложения — устаревшие дома.
Это обусловлено тем, что загородная недвижимость — объект не первой необходимости, и самое активное развитие этого сегмента приходится на время, когда у населения есть свободные средства. А последний такой период — это, по сути, «тучные двухтысячные» и в меньшей степени годы до 2014-2015», — рассуждает Яхонтов.
Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках»
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке первичного жилья предложение уменьшилось на 15% в период с января по октябрь к аналогичному периоду прошлого года, на вторичном — на 47%.
По словам Яхонтова, с января по октябрь обращений «продать загородную недвижимость» в Подмосковье поступило на 24% меньше, чем за тот же период 2019 года.
Многие собственники сняли лоты с продаж и использовали загородные дома для собственного проживания в пандемию.
«С января по октябрь на рынок практически не выходило новых проектов. Девелоперы оказались совершенно не готовы к событиям этого года и взрывному росту спроса», — отмечает Магилина.
«Нестабильная экономическая ситуация, сокращение реальных доходов населения и колебания курса валют заставили девелоперов отложить планы по инвестированию в новые проекты и сосредоточиться на «нереализованных остатках».
«Кроме того, штрафы за срыв сроков по договорам долевого участия были отменены до конца года, что предоставило девелоперам определенную свободу в принятии решений», — считает Алексеев.
Однако привлекательность рынка не осталась незамеченной инвесторами и потенциально «новыми девелоперами».
По словам Аверьянова, Vesco Consulting получил «шквал заявок» на разработку концепций коттеджных поселков в Подмосковье за последние несколько месяцев.
«Запросы на консалтинг поступали как от застройщиков, реализующих загородные поселки ранее, так и от специализирующихся на квартирном жилье, в том числе за пределами Московского региона», — подтверждает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
В марте Минстрой представил программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), согласно которой из федерального бюджета на 2020-2024 годы должно быть выделено 137,7 млрд рублей.
Деньги должны пойти на расширение площади земельных участков, строительство инфраструктуры, привлечение застройщиков, готовых строить частные дома по проектам комплексного освоения территорий с применением эскроу-счетов и проектного финансирования, а также создание доступного продукта по ипотеке на ИЖС.
«Вывести загородный рынок на другой уровень сможет только государственное вмешательство, а именно работающее проектное финансирование, регулирование и гарантии по законопроектам, доступная ипотека на готовое жилье и развитие программ ипотечного финансирования строительства домов», — одобряет программу Аверьянов.
«Оно [загородное жилье] должно стать конкурентным городскому по таким параметрам, как инфраструктура и качество. В соответствии с госпрограммой эти задачи поможет решить индустриализация ИЖС и привлечение крупных застройщиков для комплексного освоения территорий.
Но на раскручивание этого маховика понадобится несколько лет», — говорит Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».
Другие участники рынка считают, что реформы могут сделать только хуже. «Перевод ИЖС на эскроу — это утопия. На сегодняшний день никто не мешает продавать инвестконтракты, подряды и т. п.», — говорит Яхонтов.
По словам Таганова, переход на систему эскроу сильно затруднил работу рынка таунхаусов и малоэтажных домов — «из-за законодательных нововведений в 2019 году с лета прошлого года с проектами таунхаусов [девелоперы] просто не выходят». То же самое может случится и с застройщикам ИЖС, считает он.
«В настоящий момент переход ИЖС на счета эскроу скорее усложняет рост темпов строительства. Однако со временем в комплексе с другими запланированными мерами данный шаг должен способствовать достижению поставленной цели», — убежден Алексеев.
Даже если госбанки профинансируют ускоренное строительство, не выдержат сети и инфраструктура, заявляет Яхонтов. «Обеспечить сети в таком количестве и за такой короткий срок нереально, — говорит он.
— Я не вижу тенденции к переселению граждан в загородное жилье на ПМЖ. Для этого нужно развивать инфраструктуру на местах, а этого нигде, кроме Новой Москвы, не происходит.
Дороги, больницы, школы — уровень почти везде довольно низкий».
Деньги в землю: подмосковные участки вновь подорожали
Цены на землю в Московской области вновь стали расти после кризисного снижения. Так, в июле стоимость сотки на первичном рынке выросла на 0,72% — до 270,3 тыс. руб. по сравнению с июнем.
Восстановление рынка связано со стабильным спросом на участки, которые рассматриваются гражданами как дешевый способ инвестировать в недвижимость. Правда, наиболее востребованы сегодня участки эконом-класса.
В июле цены в Московской области плавно росли практически по всем направлениям земельного рынка. Об этом Bigness.ru рассказали в компании «Земер».
Так, на первичном рынке стоимость сотки в июле составила 270,295 тыс. руб., что на 0,72% больше июньского показателя. На вторичном рынке зафиксирована стоимость сотки в 219,461 тыс. руб., что на 0,38% больше, чем в прошлом месяце.
Долларовые цены незначительно понизились, однако это связано с изменением курса доллара к рублю. На первичном рынке долларовые цены в июле снизились на 0,74% по сравнению с июлем, и составили $8,513 тыс. На вторичном рынке цены снизились на 1,07% -до $6,912 тыс. за сотку.
Если говорить о стоимости земли в зависимости от удаленности, то сильнее всего на первичном рынке подорожали участки, близко расположенные к Москве.
Так, цена 1 сотки земли на участках от 0 до 50 км от МКАД в июле выросла на 0,64%, составив 493,569 тыс. руб.
Стоимость сотки на участках в 50-100 км от МКАД за июль выросла на 0,36% до140,984 тыс. руб. А вот средняя стоимость участков, расположенных от 100 км от МКАД до границы МО, в июле удержалась на уровне 39,75 тыс. руб. за сотку.
Надежные инвестиции
Земельный рынок остается наиболее стабильным по сравнению с другими сегментами недвижимости, отмечают аналитики. Эта стабильность объясняется в первую очередь устойчивым спросом. Сегодня многие компании, продающие проекты без подряда, уже практически не замечают последствий кризиса, уверены в компании «Земер».
В июле, те, кто реализует землю эконом-класса, даже подняли цену на 5-10% в 30% поселков. Правда с проектами бизнес-класса ситуация обстоит хуже: продажи в этом сегменте идут достаточно вяло. В дорогих проектах класса элит уровень продаж также остается на низком уровне.
В июле текущего года и начале августа появилось около 8 новых проектов без подряда, против одного поселка с подрядом.
Напомним, что поселки с подрядом — это проекты, застройку которых контролирует одна фирма-подрядчик. Проекты с подрядом предполагают готовую инфраструктуру поселка, когда покупателю нужно лишь выбирать один из предложенных ему типовых вариантов.
Однако сегодня, как отмечают аналитики, популярны именно поселки без подряда, когда собственники застраивают участки самостоятельно. Что, конечно, выходит дешевле.
Такая тенденция (превалирование поселков без подряда), по мнению экспертов, сохранится и в начале осени. Заметим, что в докризисные времена, когда благосостояние граждан увеличивалось, наблюдалась обратная тенденция: стабильно рос спрос на поселки без подряда.
На что обращать внимание при выборе участка:
- характеристики рельефа (предпочтение стоит отдать ровным земельным наделам или с небольшим перепадом высот);
- расположение (участок на холме продувается ветрами, у леса — может быть затенен, в низине — затопляться талыми водами и т. д.);
- присутствие и количество лесных деревьев (вырубка требует сил и средств, у оставленных для красоты взрослых деревьев легко повредить корневую систему в ходе строительства или прокладки коммуникаций и придется удалить их).
Спрос на коммуникации
Ну а сегодня участки без подряда «остаются самым дешевым и востребованным объектом недвижимости», — констатирует директор по продажам Компании «Красивая Земля» Артур Хахоков.
«Как способ инвестиций земля — это сегмент с наименее низкой стоимостью входа.
В то же время по мере подведения инженерных коммуникаций интенсивно повышается капитализация таких участков, поэтому инвестиции в землю позволяют увеличить свои сбережения в разы«, — рассуждает эксперт.
В проектах, которые стартовали в начале года, сейчас идет процесс получения кадастровых номеров на участки. Проблемных проектов на первичном рынке на данный момент не обнаружено, отмечают аналитики компании «Земер».
На вторичном рынке земли летом также зафиксирована большая активность, чем весной. В первую очередь, наблюдалось сезонное увеличение спроса на участки. В отличие от первичного рынка, где скидки сокращаются, на вторичном напротив, некоторые продавцы, ранее не готовые к снижению цен, сейчас предлагают скидки в 5-10%.
Кроме того, по словам Александра Разина, управляющего партнера «Земельного агентства», на этом рынке наблюдается существенное увеличение спроса, по сравнению с началом лета.
«Это объясняется отсутствием оптимального предложения со стороны первичного рынка. Покупателей пугает отсутствие коммуникаций при покупке, в связи с чем, не понятно как вести строительство. Тем, кто заинтересован в быстром возведении дома, актуальны уже готовые проекты, которые, как правило, есть только во вторичном предложении», — говорит Разин.
- В России выросли цены на аренду жилья
- Купить и продать недвижимость теперь можно онлайн
- Эксперты предрекли рост цен на жилье
«Бесхозные» садоводы. Как проблемы СНТ будут решаться в новом законе?
Москву и Русскую равнину ждут 50 дней жары и немного смерчей
Жара на европейской части страны продолжает свирепствовать. В Москве и Санкт-Петербурге побиты рекорды. Метеостанция ВДНХ 23 июня зафиксировала 34,8°, это выше, чем было 21 июня 1901 года, а на невских берегах воздух прогрелся до 35,5°, больше, чем 15 июня 1998 года — 34,6.
- По данным Гидрометцентра России, в Центральном федеральном округе аномально жаркая погода сохранится до 27 июня.
- Ведущий специалист центра погоды «Фобос» Евгений Тишковец:
- — В зоне экстремальной жары жители большей части европейской территории России будут находиться, как минимум, до выходных включительно.
На следующей неделе подойдет фронт. Он принесет настоящие грозовые ливни, возможен град. Не исключено, что резкая смена раскаленного воздуха на влажные атлантические массы приведет к ураганному усилению ветра. Если это произойдет, мы обязательно будет предупреждать об этом.
На следующей неделе воздух освежится до 23−28 градусов, станет легче дышать. Эта продолжится и в начале июля, хотя средние показатели будут на несколько градусов превышать норму метеостатистики летнего сезона.
«СП»: — Не получится так, что смена погоды приведет к потопам, подобным тем, что сейчас наблюдаем в Крыму, в Красноярском крае?
— Получится. Я уже сейчас вижу, что в результате таких залповых ливней местами в Центральной России будет выливаться буквально за несколько часов 50−60 мм дождя. Это очень много. Это около 80% от месячной нормы. 5−6 ведер на каждый квадратный метр.
Естественно, это будет не сплошным фронтом, будет иметь очагово-мозаичную структуру. Некоторые населенные пункты Русской равнины попадут в потенциальную зону очень опасной погоды. Когда это будет происходить, можно будет сказать за сутки-двое до прогнозируемых событий.
«СП»: — В Крыму ситуация стабилизируется или ждать новых ливней?
— В Крыму погода, по большому счету, стабилизировалась. Я не вижу уже таких потопов. Там обычный летний сезон: короткие грозовые дожди с вероятностью града, но уже не такого экстремального характера, по 3−5 мм осадков.
Температура вернулась в рамки нормы.
На юге, который оказался в первой половине июня в довольно глубокой холодной яме и зоне продолжительных дождей, эта история уже позади. Регион вступает в зону обычного климата, который характерен для этой части нашей страны.
«СП»: — Жара чревата еще и пожарами. Где сейчас самая опасная ситуация?
— В первую очередь это Центральная Россия, степень пожарной опасности уже достигла четвертой степени, думаю, в ближайшие дни поднимется до высшего уровня.
Это не значит, что мы запылаем, но людям надо вести себя соответствующе — не бросать окурки, не разжигать костры, в условиях африканской жары это может привести к мгновенному воспламенению и мощным пожарам.
Хотелось бы не проводить аналогию с 2010 годом, когда Москву и Подмосковье заволокло смогом из-за пожаров торфяников.
Главный специалист Метеобюро Москвы Татьяна Позднякова:
— Антициклон, который стал причиной такой небывалой жары в Москве, постепенно разрушается, его центр смещается на юго-восток, а с северо-запада к нам приближается другой циклон. В ближайшие дни мы будем находиться в его теплом секторе, атмосферное давление понизится, возникнет вероятность развития мощной кучевой облачности. Мы ожидаем локальные ливни, но жара сохранится.
Смена процесса произойдет в воскресенье, во второй половине дня.
Ветер с южных направлений сменится на северо-западные, температура воздуха на уровне полутора километров понизится, что определенным образом скажется и на температуре приземной.
Если сейчас в прогнозах звучит 33−35 градусов в дневное время, то уже в воскресенье будет на пару градусов ниже, хотя это все равно жаркая погода. Положительная аномалия сейчас порядка 10−11 градусов для нашего региона, в воскресенье будет — 7−9 градусов.
Для Москвы, как города, 33−35 градусов не имеют значения, потому что асфальт раскален и не ощутит этой прохлады, а вот в понедельник ветер будет более плотный северо-западный, температура воздуха будет пониже. В ночные часы в Москве будет на пару градусов прохладнее, чем в ближайшие две ночи. Дневная температура — 24−29 градусов.
До конца месяца 30 градусов в прогнозах уже не просматриваются, а вот что будет в первых числах июля сказать сложно. В тылу циклона, который прольётся у нас дождями, вновь образуется область повышенного атмосферного давления, в которой пока циркулирует прохладный воздух, но под лучами жаркого июльского солнца воздух будет быстро прогреваться.
И когда антициклон будет вновь господствовать над Русской равниной, жаркая погода может вернуться. Такие процессы наблюдались в 2010 году. Тогда жара длилась 50 дней подряд. Будем надеяться, что нынешняя погода будет более благосклонна к жителям средней полосы, хотя такую вероятность то же нельзя исключать.
«СП»: — Стоит ждать в Московском регионе катастрофических ветров, ливней и прочего?
— Мы рассчитываем, что фронт, за которым к нам придет прохлада, не будет очень сильно контрастным. При больших контрастах как раз наблюдаются сильные ветры, грозы. Пока мы не видим сильных контрастов, которые могли бы привести к опасным явлениям погоды, которые бывают при смене процессов.
«СП»: — Прошлым летом некоторые районы Подмосковья буквально утонули. Ждать ли в этом году подобную ситуацию?
— У нас действительно в конце июня — начале июля выпадало очень много осадков при очень похожих процессах. Но тогда основной поток был с юго-востока, сейчас направление воздушных течений в средней тропосфере другое.
Но ливни не исключаются. В прошлом году где-то дождя не было вообще, а Красногорск несколько дней буквально утопал в ливнях, но не было ни особого сильных ветров, ни града. Такие локальные ливни исключить нельзя.