Рынок загородной недвижимости Подмосковья становится все более востребованным. С каждым годом растет число желающих приобрести здесь участок под застройку. Благодаря общей тенденции снижения цен, загородная земля в Московской области стала доступна даже для тех покупателей, кто раньше не мог себе это позволить.
Текущие предложения на рынке загородной недвижимости
Сегодня, покупателям предлагается на выбор несколько вариантов недвижимости:
- Участки без подряда (УБП) – самые дешевые предложения, чаще приобретаются под строительство дач. Как правило, оснащены минимальным количеством инфраструктуры и коммуникаций, а иногда и их отсутствием. Такие земли продаются как на первичном рынке — от застройщиков, так и на вторичном – от частников;
- Садово-дачные товарищества (СНТ, ДНП) – в основном, это предложения на вторичном рынке и представляют собой продажу уже готовых, построенных дач и загородных домов;
- Участки с подрядом (УСП) – предлагаются в организованных поселках. Покупатели могут приобрести как уже готовые варианты, так и построить новый дом силами девелопера, по согласованному проекту.
Основной покупательский спрос, в последнее время, направлен на участки без подряда на первичном рынке. Владельцы могут распоряжаться такими землями по своему усмотрению, строить любые коттеджи и капитальные сооружения. Самый типичный случай: это приобретение участка размером 6 соток под застройку домом площадью 100 — 120 кв. м., для круглогодичного проживания (ПМЖ).
Преимущества коттеджных поселков
Продуманная инфраструктура современных коттеджных поселков позволяет получить комфортабельное жилье со всеми удобствами городских квартир, но в то же время в окружении природы — вдали от шумных мегаполисов. К тому же, в отличие от квартир, в домах, расположенных в таких поселках, владельцам обеспечена полная приватность.
Главное отличие КП от деревень и стародачных поселений – это однородная социальная среда, единый архитектурный стиль, благоустроенная территория. Жильцы и соседи, как правило, — обеспеченные, солидные люди. Кроме того, такие поселки охраняются, на въезде предусмотрен КПП, территория полностью огорожена, а значит закрыта от посторонних глаз.
Коттеджные поселки делятся на четыре вида, в зависимости от достатка проживающих в них людей:
- Эконом класс – это поселки «без излишеств», дома в них комфортные, но простые, обычно площадью до 80 кв. м., расположены на территории до 12 соток. Центральные коммуникации отсутствуют, чаще всего есть только электричество. Благоустройство территории минимально — застройщиком могут быть пострижены газоны, посажены деревья, но в целом минимум дизайнерских решений и особенностей оформления ландшафта. Общественные места ограничиваются парой зданий. Инфраструктура не предусматривает наличия школы и детсада и развлекательных центров. Расстояние до МКАД от 50 км и дальше;
- Комфорт класс – в таких КП продаются дачи и дома площадью 100 — 120 кв. м. с участками до 20 соток. Инженерные коммуникации проектируются как автономными, так или централизованными. Обязательно предусмотрено минимальное количество инфраструктуры: детские площадки, места для занятий спортом, парковки, магазины, аптеки или даже кафе. Удаленность от МКАД обычно, в пределах 30-50 км;
- Бизнес-класс – поселки, которые обычно возводятся в престижных районах, от 5 до 50 км от МКАД. Дома в таких КП просторные, площадью более 200 — 250 кв. м., и окружены большими участками, с элементами ландшафтного дизайна. Территория поселков круглосуточно охраняется, ежедневно убирается и поддерживается в порядке управляюшей компанией. Не далее, чем в 10 км от КП расположена вся основная инфраструктура: больницы, спа, школы, фитнес-центры и др. К домам здесь подводятся все основные необходимые коммуникации;
- Премиум класс – элитная, дорогая недвижимость, располагающаяся в ближайших пригородах Москвы до 25 — 30 км от МКАД. Размер особняков достигает 450 — 500 кв. м и выше. Участки оснащены всеми необходимыми коммуникациями, включая интернет, телефонную линию, кабельное телевидение. Как правило, такой поселок выполняется в едином архитектурном стиле, а территория круглосуточно охраняется собственной службой безопасности. Все необходимые объекты для комфортного существования жильцов расположены не более, чем в 3 км.
Определившись с бюджетом, можно переходить к выбору конкретных вариантов, а для этого необходимо проанализировать месторасположение, инфраструктуру и особенности коттеджных поселков.
Какие районы Подмосковья сегодня наиболее популярны?
Стоимость загородной недвижимости Подмосковья зависит от множества факторов, но основной из них — местоположение. Рассмотрим какие факторы влияют на спрос и ценообразование различных районов и направлений.
1. Транспортная доступность и удаленность от Москвы
Основной фактор, влияющий на популярность недвижимости. Сегодня, наименее загруженными трассами являются:
- Новорижское ш.;
- Волоколамское ш.;
- Можайское ш.;
- Киевское ш.
Наиболее сложная транспортная ситуация наблюдается на востоке и юго-востоке Московской области. Также придется постоять в пробках на:
- Ленинградском;
- Каширском;
- Ярославском шоссе.
Дороги там почти всегда перегружены.
2. Экология района
В последние годы, становится все более актуальным вопросом. Дышать свежим воздухом, в окружении леса, на берегу чистой реки – не только полезно для здоровья, но еще и дорого для бюджета. Наиболее экологически чистыми районами Подмосковья являются:
- районы вдоль Рублево-Успенского ш.;
- Минского ш.;
- Новорижское ш.;
- Киевское шоссе.
А самыми загрязненными признаны коттеджные поселки, расположенные к востоку от столицы.
3. Инвестиционная привлекательность
Многие покупают дом не для себя, а вкладывают средства с целью перепродажи. В этом случае, рекомендуется выбирать направления, участки в которых пользуются высоким спросом и не будут годами висеть на досках объявлений, а это:
- Новорижское;
- Минское;
- Киевское;
- Дмитровское шоссе.
4. Инфраструктура
Ярославское шоссе, юг и юго-восток Подмосковья характеризуются слабой и медленно развивающейся инфраструктурой. Все современные удобства жители могут найти на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, чуть хуже ситуация на Минском и Можайском шоссе, Дмитровском и Калужском направлениях.
По этому параметру, наиболее привлекательным для покупателей являются коттеджные поселки на Минском шоссе. Дома здесь окружает чистейшее Можайское водохранилище и густые нетронутые вечнозеленые леса.
Дмитровское шоссе также славится первозданной природой и расположением среди водоемов, а кроме этого, ближайшее расположение Клинско-Дмитровской гряды позволило оборудовать здесь горнолыжные базы.
Наполненное неповторимой природой и живописными лесами, Калужское шоссе манит дачников и отдыхающих уже много лет. Построенные санатории являются одними из любимых мест выходного отдыха для москвичей.
6. Соседи
Окружение и круг общения напрямую влияет на развитие личности, особенно это касается детей. Поэтому наличие хороших соседей — одно из важных требований при покупке жилья.
Коттеджные поселки с высоким достатком проживающих семей, в основном, расположены вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Абсолютно противоположная ситуация в восточных частях Подмосковья, здесь сконцентрировано максимальное количество КП эконом-класса.
Минское, Можайское и Киевское шоссе – это места проживания людей среднего класса.
Самые популярные элитные поселки Подмосковья на вторичном рынке
«Жуковка-XXI»
Это элитный коттеджный поселок, расположенный всего в 10 км по Рублево-Успенскому шоссе. Застройщик — компания «Глетчер», выбирает для строительства наиболее дорогие районы, такие как Жуковка, Барвиха и др.
Приобрести жилье тут по карману только очень состоятельным покупателям. Средняя стоимость участка с постройкой — 11,6 млн. долларов, дом без отделки и меблировки можно купить начиная с 7 млн. долл., а полностью обустроенный коттедж обойдется от 10 млн. долларов.
«Резиденции Бенилюкс»
Этот КП в 2004 году был удостоен премии «Поселок года». С тех пор изменилось многое, и на рынке возникло немало дорогой недвижимости, но он до сих пор сохранил прежнюю атмосферу и соответствует полученному званию. Резиденции находятся в 19 км по Новорижскому шоссе.
На сегодняшний день самый дорогой дом в поселке продается за 15 млн. долларов, а средняя цена меблированного домовладения втрое меньше.
КП «Николино»
Самый масштабный, на сегодняшний день, проект на дорогостоящем Рублево-Успенском направлении. Площадь КП — 150 гектар, и он продолжает расширяться.
Недавно здесь стартовали первые продажи участков без подряда. Цены на покупку домовладений находятся в диапазоне от 1 до 30 млн. долл., а средняя стоимость – 8 млн. долл.
«Княжье озеро»
Один из самых первых сформировавшихся поселков на Новорижском направлении. Проект стартовал в 2003 году.
Самый недорогой коттедж в «Княжьем» обойдется в 296 тыс. долл. За эту сумму реально приобрести дом площадью 180 кв. м. с участком 10 соток. Дома побольше, с современным ремонтом и меблировкой, продаются от 1 млн. долл., а самое дорогое предложение — 1,8 млн. долл. за участок с домом.
«Довиль»
Этот коттеджный поселок расположен по Минскому шоссе. Несмотря на высокую стоимость жилья, в момент появления на рынке, быстро приобрел популярность среди покупателей элитной недвижимости.
В «Довиле» продаются как отдельно стоящие коттеджи, так и таунхаусы, благодаря чему минимальная стоимость покупки жилья здесь — «всего» 500 тыс. долл. Самый дорогой особняк в поселке стоит 30 млн. долл. В среднем, дом без отделки, стоит 2 млн. долл.
«Шервуд»
Известный загородный проект на Новой Риге. Это первый поселок строительной компании «Инком», ставший настолько успешным , что для строительства и реализации подобных проектов, было создано отдельное подразделение – компания Villagio Estate.
Недвижимость по-прежнему здесь стоит дорого – от 2,5 млн. долл., а средняя цена составляет чуть больше 5 млн. долл.
«Павлово»
Компания-застройщик «ОПИН» отказалась от идеи обустройства данного поселка собственной инфраструктурой. Вместо этого, был построен комплекс «Павлово Подворье», где были расположены административные, культурно-развлекательные и учебные заведения, услугами которых могут свободно пользоваться как жители КП Павлово, так и соседних поселков и районов.
Расположено Павлово в 14 км по Новорижскому шоссе, средняя цена жилья — 5,44 млн. долл. Коттеджи «под ключ» продаются от 1,5 млн. долл., а участок под застройку можно приобрести от 20 тыс. долл. за сотку.
«Трувиль»
Располагается на расстоянии 20 км по Минскому шоссе и является вторым успешным проектом того же девелопера, который строил «Довиль».
Минимальная цена недвижимости – от 660 тыс. долл., а средняя стоимость оборудованного дома — 2,5 млн. долл.
«Миллениум Парк»
Расположен по Новорижскому шоссе. С момента создания и по сей день он не утратил популярность благодаря интересной архитектурной концепции. Его еще называют «Подмосковной Венецией» из-за искусственно созданных каналов, протяженностью почти в 5 км.
Территория «Миллениума» огромна, по меркам коттеджных поселков — весь проект на 300 домовладений. Средняя стоимость жилья на продажу — 2,78 млн. долл.
«Гринфилд»
Один из самых красивых поселков Подмосковья, включающий 100 домов премиум-класса. Стоимость домовладений стартует от 1 млн. долл, в среднем коттедж в «Гринфилде» стоит 3,59 млн. долл.
Заключение
Решив купить или построить хороший, надежный дом – не спешите с выбором. Изучите рынок, посещайте сайты, читайте отзывы…
При осмотре объектов недвижимости «вживую», помните, что важно чувствовать себя комфортно и уютно не только в понравившемся доме, но и на всей территории поселка. Лучше несколько раз съездить на место, осмотреть район, оценить транспортную ситуацию. Подумайте, насколько комфортно вам будет добираться в интересующий поселок в зимнее время.
Если все факторы устраивают и позволяет бюджет, покупайте. И ни о чем не жалейте. Помните, действительно премиальных мест и поселков в Подмосковье мало, и больше их не становится — такие дома и участки всегда будут в цене.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Какую загородную недвижимость купить в 2019/2020 и почему?
Все больше москвичей стремятся уехать за город, несмотря на то, что город становится краше день ото дня: проблемы с парковой, реновации и застройка свободных городских пространств, активное заселение города мигрантами, экология и другие факторы влияют на выбор многих семей с пользу свободы загородной жизни. Квартира в городе удобна для сдачи в аренду или для жизни студентов и работающей молодежи, в то время как семейные пары с детьми, при наличии возможности, все чаще выбирают формат загородной жизни.
Поиск загородной недвижимости на портале livla.ru
Какое направление в Подмосковье выбрать
Выбор направления — вопрос не сложный. Тут есть 2 «точки опоры»
- Укоренившаяся привычка. Если в жизни семьи уже есть «якоря» (родственники, работа, учебные и оздоровительные учреждения), отрыв от которых будет неоправданно болезненным — выбор направления обычно не стоит, земля или дом в радиусе до 20 км являются логичным выбором. В этом плане наше мышление устроено по «корневому» принципу — мы часто живем там, где привыкли, где пустили «корни» и радикальная смена локации это невероятный стресс.
- Выгодная покупка. Если дом покупается с «заделом на будущее» и для комфортного проживания сегодня — следует выбирать направления, набирающие популярность и не далее 30-40 км от МКАД(если выбираете для жизни, а не дачу выходного дня). Сегодня ответ на этот вопрос один — ЮГО-ЗАПАД и ЮГ. Почему? Быстренько разберемся, двигаясь против часовой стрелки вокруг Москвы.
- Запад и северо-запад — популярное и престижное направление, но реально дорого. Если финансы позволяют, можно выбрать свое гнездышко тут, но будьте готовы, что не достаточно накопить только на покупку недвижимости, надо понимать, что Ваш заработок должен быть стабильно высоким, чтоб в дальнейшем не быть белой вороной среди хорошо обеспеченных соседей.
Живописный мост, ворота на северо-запад Подмосковья
- Север и северо-восток — вода, экология и дикие пробки. Попробуйте пару раз добраться по Дмитровке или Ярославке до Москвы с утра и либо откажетесь от поездок на машине, либо вообще решите не выбираться больше в город. При чем ситуация с общественным транспортом, к сожалению, не намного лучше
Пироговское водохранилище, северное направление Подмосковья
- Восток и юго-восток — стабильно славятся промзонами и отсутствием логистики, а следовательно пробки и загазованность. Есть, конечно, оазисы и в этой пустыне, но престижным этому направлению не стать в нашем веке.
Волгоградский проспект, юго-восточное направление
ЮГ и ЮГО-ЗАПАД тоже, конечно, в плане отсутствия пробок не сахар — но «почувствуйте разницу», как говорится.
Скоростное Киевское шоссе и новое Калужское «нашпигованы» маршрутами общественного транспорта и постоянно модернизируются.
Въезд в город традиционно стоит на всех направлениях — тут чудес ждать не стоит, все (и те, кто живут в 20 км от МКАД и те, кто в 70 км от МКАД) встречаются у въезда в город и ждут своей очереди.
Разнообразие же предлагаемого жилья на юго-западном и южном направлении удовлетворит практически любые запрос: тут есть и дорогие коттеджи у леса, и доступные домики в поселках, и участки без подряда в новых коттеджных поселках.
Не страшно ли покупать недвижимость в кризис?
Нет, не страшно, и даже выгодно, если с умом подойти к покупке! В кризисные и после кризисные годы можно урвать самые лакомые кусочки недвижимости.
Вообще внутренне страшно брать что угодно сейчас в Москве, аналитика очень разносторонняя — кто-то говорит что будет расти, кто-то что пойдет вниз — когда, зачем и почему вообще ничего не ясно.
Ясно одно — загород (Московская область) после 2008 «сдулся» а движение цен вверх еще не началось, что видно по динамике цен и продаж за кризис.
А если рассматривать для покупки территорию Новой Москвы, то тут точно земли будут только дорожать, придет инфраструктура, дороги, заводы и пароходы — эти территории однозначно будут «вылизаны» и приведены в идеальный вид под стать сегодняшней Москве. Некоторые, конечно уедут в более «дикие» места, но их недвижимость улетит в миг тем, кому сегодня не хватает цивилизации за городом.
Что брать? Коттедж или участок?
С одной стороны проще сразу купить дом и не париться. Это не только проще, но еще и дешевле, ведь застройщик может себе позволить выгодно купить стройматериалы оптом, да и бригада у него уже есть(и тоже по оптовой цене). При самостоятельном строительстве и ремонте — это выйдет дороже и хлопотней.
Закупка стройматериалов, косяки рабочих, интерьерные решения, которые устроят всех членов семьи и кошелек… С другой стороны, кто знает что там строили и как? За дешево вряд ли будет продаваться хороший дом, а за дорого — так можно и самому все сделать и проконтролировать каждый этап.
Опять же готовых вариантов — выбор ограничен — бери что дают, никаких тебе «изысков», а переделка может стать таким финансовым сюрпризом, что пожалеешь что ввязался в это. Тут неплохим вариантом может стать коттедж без отделки.
Ну а если посмотрев все варианты, ничего подходящего так и не нашлось — земля с подрядом или без на землях ИЖС со всеми коммуникациями.
Итак, на выбор покупателю есть 3 варианта:
- Заезжай и живи: готовый коттедж «под ключ» или меблированный
- Фантазии в заданной плоскости: дом «под отделку», который можно в короткие сроки доделать на свой вкус
- Все что душа пожелает: участок без подряда, строку можно начать сразу или скопив нужную сумму, своими силами или наемной бригадой — любой каприз, как говорится, за Ваши деньги. И нервы.
Коттеджный поселок
Опубликован уникальный контент пользователя . Автор имеет исключительное право на его использование. В случае копирования или частичного использования — необходимо указать ссылку на источник. Автор вправе пожаловаться на плагиат в случае не соблюдения требований ГК РФ Статьи 1274.
Оставить комментарий
В московской области замерли цены на загородные дома — мк
Средние цены на загородные дома в Подмосковье встали как вкопанные. По сравнению с минувшим летом они почти не изменились. Самое бюджетное жилье продается на юго-востоке и востоке области.
Подмосковные коттеджи перестали дорожать. За последние полгода они прибавили в цене всего 0,3%. Сейчас в Московской области в среднем частный дом стоит на рынке 15,1 млн руб., — отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. На фоне падения реальных доходов населения многие потенциальные покупатели по максимуму экономят и предпочитают участки без подряда.
Самые высокие ценники зафиксированы в Одинцовском и Красногорском районах (см. таблицу). Без учета элитки здесь за дом просят около 49 млн руб. За такую сумму можно приобрести, например, фахверковый дом 350 кв. м в деревне Подушкино, оснащенный современными инженерными системами, с большой площадью остекления, дорогой отделкой и мебелью из Европы.
Чуть дешевле, 47,4 млн руб., средний ценник в Мытищинском районе, и 45,8 млн руб. — в Истринском. Покупка дома в Пушкинском районе обойдется в среднем в 33,9 млн руб. Примерно такова стоимость трехэтажного кирпичного дома в селе Братовщина (450 кв. м, три санузла, прачечная, гараж 95 кв. м).
По традиции запад и север Подмосковья являются самыми дорогими и престижными направлениями, а восток и юго-восток — самыми бюджетными. Средние ценники на востоке ниже западных в 16 раз. Например, средний вариант в Орехово-Зуевском и Воскресенском районах стоит около 3 млн руб.
За эти деньги вам предложат, например, дом площадью 70 кв. м со всеми коммуникациями и участком 25 соток. Третье место с конца рейтинга занимает самый дальний Серебряно-Прудский район (3,15 млн руб.). За ним идут Озерский (3,5 млн руб.) и Серпуховский (4,1 млн руб.) районы.
В течение последних шести месяцев больше всего прибавило в цене жилье в Воскресенском районе (+4,3%). Стоимость загородных домов заметно выросла в Подольском (+3,8%), Чеховском (+3,6%), а также Егорьевском, Дмитровском и Ленинском (+3,4% каждый) районах. Подешевели дома в Зарайском (–4,3%), Шатурском (–3,5%), Коломенском (–3,3%), Серебряно-Прудском (–3,1%) и Волоколамском (–3%) районах.
«В прошлом году самым востребованным лотом на загородном рынке были участки без подряда. Что же касается домов и коттеджей, то здесь проявилась явная тяга покупателей к экономвариантам, — сообщил Павел Луценко.
— Площади домов, пользующихся наибольшим спросом, уменьшились и составили в прошлом году 100–130 кв. м. Также повысился интерес покупателей к предложениям на вторичном рынке.
К сожалению, программа ипотечного кредитования ИЖС развивается не так быстро, как хотелось бы, а эта мера могла бы поддержать рынок».
Аналитики зафиксировали еще одну интересную тенденцию — за пять лет в Подмосковье продажи новых таунхаусов упали в пять раз, а предложение сократилось вдвое. При сохранении тренда этот формат может уйти с рынка совсем. За МКАДом в среднем таунхаус стоит более 25 млн руб.
Как полагает президент ГК «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, в ближайшие полгода после обвала рубля цены на недвижимость вряд ли существенно изменятся: «Любая неожиданная новость, а тем более с негативным характером, приводит к ступору — покупателям требуется время, чтобы вникнуть в ситуацию и оценить свои возможности и риски. Особенно, если речь идет о таком крупном и дорогостоящем приобретении, как недвижимость».
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28264 от 19 мая 2020
Заголовок в газете: Покупатели коттеджей взяли курс на экономию
Как купить участок в Подмосковье
В 2015 году мы с супругой решили переехать за город и жить поближе к природе.
Георгий Шабашев
купил землю под Москвой
Профиль автора
Мы не хотели покупать готовый дом, а собрались строить сами. Но перед этим надо было приобрести участок — на поиски и оформление ушло всего две недели. Вот наша история.
Мы сразу решили, что будем покупать участок в новом коттеджном поселке, без посредников, напрямую у девелопера.
Девелоперы — это компании, которые выкупают много земли сразу, разрабатывают проект будущего жилого массива, подводят коммуникации, делят землю на участки, регистрируют их, а потом распродают.
Таких компаний в Подмосковье десятки, у всех есть сайты. Ищите по запросу «коттеджный поселок в Подмосковье».
Иногда девелоперы выкладывают только описание поселка без каких-либо подробностей. Мы в таком случае оставляли заявку с просьбой перезвонить. Но надо быть готовым к тому, что, если условия вас не устроят, менеджеры потом будут периодически названивать с новыми предложениями.
У девелопера «Мета» один сайт для всех поселков, указана только минимальная цена. Все подробности — по телефону. Источник: Коттеджный поселок «Акиньшино»
У девелопера «Каскад-фэмили» на сайте можно посмотреть карты поселков с разбивкой на участки, но цен тоже нет. Источник: Коттеджный поселок «Караваево озеро — 2»
На сайте коттеджного поселка «Ла-Манш» указана минимальная цена не за сотку, а за участок целиком. Правда, какого он размера — непонятно. Источник: Коттеджный поселок «Ла-Манш»
На сайте поселка «Кружева» есть и схема участков, и цены. Источник: Коттеджный поселок «Кружева»
Главное, от чего зависит цена участка, — это как далеко поселок расположен от Мкада. Еще на цену влияет наличие в поселке коммуникаций: газ, канализация, вода, электричество. Бывает, что коммуникаций еще нет, но девелопер планирует подвести их позже. Все сроки должны прописываться в договоре купли-продажи.
Наш девелопер сильно затянул с подведением газа, первые годы зимой пришлось пользоваться электрическим отоплением — это обходилось в 10—15 тысяч в месяц. За газовое платили бы тысячу.
Коммуникации
Электричество
Коммуникации
Электричество
Коммуникации
Электричество, газ, вода
Поселок
«Ульянкины горки»
Коммуникации
Электричество, газ, вода
Поселок
«Караваево озеро — 2»
Коммуникации
Электричество, газ
Коммуникации
Электричество
Коммуникации
Электричество
Поселок
«Заокская долина»
Коммуникации
Электричество
Коммуникации
Электричество, вода
Если поселок находится недалеко от шоссе или железнодорожной станции, за это тоже придется доплатить. В нашем районе цена земли рядом с трассой отличалась от участков в 10 минутах езды от дороги на 20 тысяч рублей за сотку.
На цену влияют и другие факторы. Чем меньше рядом соседей, тем дороже земля. Цена вырастает в два-три раза, если рядом с поселком есть водоем, а участок граничит с пляжем или выходом к реке или озеру.
В поселке «Берег ФМ» участки у воды продавали за 8 млн — в 2,5 раза дороже остальных. Источник: Коттеджный поселок «Берег ФМ»
Еще я советую обращать внимание на расстояние до ближайшего магазина, аптеки, как добраться до местной больницы — на общественном транспорте или только на машине.
Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.
Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.
Категория земель и вид разрешенного использования. Легально построить жилой дом, в котором можно прописаться, разрешено только на земле для индивидуального жилищного строительства. Узнать назначение участка можно на сайте Росреестра.
Чтобы узнать вид разрешенного использования, введите на сайте Росреестра в строке поиска кадастровый номер участка или координаты
Водоемы. Летом у воды собираются любители шашлыков и громкой музыки, а также любители человеческой крови — комары.
Неприятные запахи. Мы гуляли по окрестностям, чтобы узнать, нет ли рядом источников неприятных запахов: свалки, свинофермы или секретного химического комбината. Имеет смысл полетать над картой в режиме спутника и посмотреть, что есть неподалеку.
Когда мы выбрали землю, я попросил менеджера забронировать участок. Это было бесплатно, но некоторые девелоперы просят за эту услугу 10—20 тысяч. После покупки эту сумму вычитают из стоимости.
Я попросил прислать договор на почту, чтобы прочитать все внимательно. Прежде чем подписывать, советую прочитать еще раз: договор, который вам прислали раньше, и тот, что предлагают подписать сейчас, могут не совпадать.
После полной оплаты нужно подписать акт приема-передачи участка. А затем — зарегистрировать право собственности на участок в МФЦ или на сайте госуслуг. Некоторые девелоперы берут эту работу на себя — тогда придется получить доверенность у нотариуса.
После того как право собственности зарегистрировали, нам выдали выписку из Единого госреестра прав на недвижимость. Участок стал нашим, и мы начали строительство дома, о котором я расскажу в следующей статье.
- Спросить у девелопера, какие коммуникации планируются в поселке.
- Проверить, есть ли рядом с поселком магазины, аптека, школа, детский сад.
- Осматривать участок летом.
- Узнать у соседей, какая почва в поселке, глубоко ли грунтовые воды.
- Узнать, можно ли отказаться от подряда.
- Проверить в договоре, обязуется ли девелопер подвести коммуникации.
Участок без подряда — выгодное вложение?
Архив rb.ru 19 августа 2009 Архив rb.ru 19 августа 2009
Больше всего способны дешеветь неосвоенные земельные участки, выяснил Тайный покупатель
Участок без подряда — выгодное вложение? В кризисное время одним из самых актуальных становится вопрос: какая именно недвижимость подешевеет меньше всего, а что, наоборот, упадет в цене максимально. Мы сделали предположение, которое при обследовании рынка подтвердилось: больше всего способны дешеветь неосвоенные земельные участки. Дело в том, что в квартире можно жить, на готовой даче можно проводить выходные, а пустой клок земли с четырьмя колышками — вещь как бы бесполезная. С одной стороны, денег такое имущество особо не требует. Но с другой, деньги могут понадобиться владельцу — будь то девелопер загородного поселка или частное лицо.
Поселки и деревни
Любопытное наблюдение: по отзывам абсолютно разных людей, дешевые участки стали самым ходовым видом недвижимости. В сложившейся ситуации предложение может оказаться выгодным: через пару-другую лет земля начнет возвращаться к докризисному формату цены. Пусть и не быстро.
Но сейчас она представляет собой вполне перспективный вариант долгосрочного вложения средств — это своего рода модель спекулятивных инвестиций для людей со сбережениями, которые не позволяют приобрести никакой иной недвижимости.
Сразу оговоримся: мы не рассматриваем варианты, в которых владельцы категорически не желают отступать от докризисных цен. Таких предложений большинство, но интересен земельный сегмент именно появлением очень экономичных предложений.
Это и вторичный рынок, и первичный.
Так, в дальнем Подмосковье нами были обнаружены участки площадью по 12 соток, которые можно приобрести по цене порядка 250 тысяч рублей. Это небольшой поселок (посмотреть на карте) в Зарайском районе, включающий в общей сложности 36 домовладений. Рядом с будущим поселком имеются небольшое озеро и протекает речка Незнанка.
В качестве дальней дачи — вариант неплохой. Правда, есть существенный минус места: около деревни есть небольшой лесок, все остальные окрестности представляют собой поля. Плюс к тому, расположенный в нескольких километрах город Зарайск обладает крайне слабо развитой социальной инфраструктурой.
Несколько более дорогое предложение удалось найти в поселке Бортнево (посмотреть на карте). Он расположен за пределами окружной дороги А-107, на границе лесного массива, между населенными пунктами Бортнево и Нововоронино.
Здесь цена участков начинается от 500 тысяч — но при этом надо учитывать, что речь идет о месте, которое является не столько дальней дачей, сколько территорией, на которой люди охотно покупают загородную недвижимость — рядом бетонка, причем не вторая, а первая.
Приведенными примерами предложения недорогих участков не исчерпываются. Кроме того, есть довольно много вариантов вторичного рынка. Они часто не доходят до интернета и узнают о них либо через знакомых, дружественных агентов по загородной недвижимости, или в результате самостоятельных автомобильных поездок по Подмосковью.
Так, из любопытных вариантов нам удалось найти участок за 35 тысяч рублей за сотку в нескольких километрах от Дорохово (посмотреть на карте). Это земля в существующей деревне, рядом с которой имеются лес, водоем (что-то среднее между прудом и озером) и речка. Минус места — оно низкое, очень близко грунтовые воды и весной лужи начинают напоминать озера.
Еще один вариант удалось найти на самом краю Московской области, в окрестностях города Протвино. Это рекордно дешевое предложение (120 тысяч) нам не понравилось — 10 соток, расположенные где-то (даже без колышков) на заросшем пустыре и документы, которые требуют прохождения процедуры дачной амнистии.
Во-первых, потребуются вложения, а во-вторых, перепродать это потом с существенной выгодой вряд ли возможно.
Интересная вторичка
Весьма любопытным видом предложений недорогих земельных участков являются перепродажи частных лиц, приобретших недвижимость в поселках без подряда и по тем или иным причинам решивших с ней ныне расстаться и готовых на серьезные скидки.
Плюсами поселков является прокладка в перспективе коммуникаций и решенные вопросы с документами, как на саму землю, так и на подключение к инженерным сетям.
Но что самое главное: хотя девелоперы и идут на снижение цен, соревноваться с вторичными предложениями в собственных поселках они, бывает, оказываются не в состоянии.
Яркий тому пример — поселок «Сокол» (посмотреть на карте), расположенный в паре километров от города Струнино.
Плюсом поселка является наличие в наборе коммуникаций газа и хорошее природное окружение (в окрестностях можно видеть зайцев и лис, один из зайцев был обнаружен, когда выскочил из-за деревьев прямо на территории поселка).
В последнее время по этому проекту стали появляться различные предложения. Цена от девелопера здесь начинается от 450 тысяч рублей за участок площадью 10 соток. (В апреле RB.ru писал о начальной цене в 500-600 тыс.).
Обзор вторичных предложений дал такие примеры. В одном случае был обнаружен участок, предлагавшийся к продаже за 300 тысяч рублей.
Предложение было зафиксировано недели три назад, по звонку нам сообщили, что участок уже благополучно продан, а через пару дней объявление из интернета ушло.
Данный случай позволяет предположить, что участки с большим дисконтом — недвижимость, не требующая большого срока экспозиции, она продается довольно быстро.
В настоящее время найдено еще одно предложение, правда, чуть более дорогое — за 350 тысяч, что, впрочем, является существенным снижением цены от той, что держит девелопер.
Надо полагать, владельцы участков пытаются попробовать чуть поднять цену, чтобы понять, на какие деньги будет в итоге готов покупатель, но в итоге, возможно, готовы к какому-то торгу.
Немного нюансов
Какие-то особенности потенциальной покупки можно понять, даже не выезжая на место. Например, если площадь участка составляет 6-8 соток, это советский дачный поселок. Если же 10 соток — значит, скорее всего, это загородный поселок, сформированный уже в новое время.
Однако рост площади землевладений может иметь оборотную сторону, а именно необходимость дополнительных вложений в инфраструктуру поселка. Иначе говоря, при очень скромной стоимости собственно земли, ее освоение потребует от владельцев скинуться как минимум на строительство внутрипоселковых дорог.
Как максимум — на проводку магистральной газовой трубы и строительство газораспределительной подстанции. Если речь идет о дальних дачах, поселках в смежных с Московской областью регионах, это не так уж дорого. В итоге к 250-350 тысячам рублей за землю придется выложить примерно еще столько же.
В риэлторской среде считается, что участок в уже освоенном месте и с полным комплектом коммуникаций может стоить дороже, чем кусок земли, ограниченный четырьмя колышками и заросший травой. В будущем, наверное, так оно и будет — но не сейчас.
Впрочем, как нам рассказывали представители компаний, работающих с поселками без подряда, нежелание владельцев скидываться на коммуникации в настоящее время стало явлением массовым. Люди предпочитают подождать.