В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года

Покупатели жилья не заметили изменения правил игры при строительстве детских садов и школ в новых районах

Девелоперы, реализующие проекты комплексного освоения территорий в Петербурге и Ленобласти, адаптировались к новым условиям взаимодействия с властями в процессе обеспечения строящихся жилых комплексов социальной инфраструктурой.

Город по факту переложил основные затраты на возведение школ и детских садов на застройщиков, область — компенсирует значительную часть средств за счет налогов, уплаченных строительными компаниями в бюджет региона.

В то же время изменившиеся запросы потребителей заставляют застройщиков уделять инфраструктуре жилых комплексов повышенное внимание, в противном случае проекты становятся неконкурентоспособными.

Город денег не дает

«Формат современного строительства – это комплексное освоение новых территорий (либо глубокая реновация освоенных ранее), поскольку возможности «уплотнительной» застройки (использующей инфраструктурные «запасы», созданные в предшествующие десятилетия) были исчерпаны к середине «нулевых».

Утвержденные на сегодняшний день проекты планировки территорий предусматривают строительство объектов социальной инфраструктуры в объемах, исчисляемых сотнями миллиардов рублей.

А возможности городской адресно-инвестиционной программы – десятки миллиардов», — объясняет причины решения администрации Петербурга переложить затраты на возведение детских садов и школ преимущественно на застройщиков, председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года И.Креславский / Фото РосСтройИнвест

«У большинства застройщиков есть понимание того, что объекты социальной инфраструктуры придется самим строить (полностью или частично ). Соответственно, эту составляющую — просто как реальность, — нужно учитывать, просчитывая экономику новых проектов», — комментирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

В этом плане проекты «точечной» застройки получают некоторое преимущество — дополнительную «нагрузку» получают ближайшие детсады и школы.

Впрочем, по мнению первого заместителя генерального директора УК «КВС» Владимира Трекина, необходимость социального обеспечения объектов возникает при любом строительстве, даже при выборочной точечной застройке.

«Ввод нового жилья означает рост популяции района, вслед за которым должна «подтягиваться» и социальная инфраструктура», — полагает Владимир Трекин.

Ряд проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге, успевших заключить с городом соглашения о возведении объектов социальной инфраструктуры до пересмотра правил игры, по-прежнему получают возмещение из городского бюджета. Однако, по оценке директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, доля таких строек — около 20%.

По данным комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Петербурга, в 2014 году в собственность города было приобретено более 20 объектов социального назначения на общую сумму около 1,8 млрд рублей, в 2015 году на эти цели выделено около 1,3 млрд. рублей.

Еще один вариант — застройщик безвозмездно передает городу земельный участок, на котором будет построена школа или детский сад.

«В 2014 году мы подписали соглашение, определяющее вопросы создания социальных объектов на территории комплекса «Новоорловский», по которому «ЮИТ Санкт-Петербург» выполнит работы по проектированию и строительству общеобразовательной школы на 825 мест и после ввода в эксплуатацию передаст городу школу вместе с земельным участком (площадью 2,7 га). Кроме того, мы передали городу два участка (площадью по 0,56 га) для размещения на них государственных детских садов, рассчитанных на 140 мест каждый», — иллюстрирует Екатерина Гуртовая.

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года Е.Гуртовая / Фото ЮИТ Санкт-Петербург

На текущий момент в Петербурге, по данным КУГИ, заключено около полусотни соглашений на строительство более 80 социальных объектов. Всего же с 2014 по 2021 годы в Петербурге планируется ввести в строй 112 детских садов и 59 общеобразовательных школ.

Область делит бремя

Ленинградская область в то же время развивает программу «Социальные объекты в обмен на налоги». Первоочередная цель — решить проблему дефицита детских садов, школ и поликлиник в быстрозастраиваемых районах на границе с городом.

«Согласно программе, застройщикам, вставшим на налоговый учет в области и построившим за свой счет социальные объекты, администрация возвращает стоимость строительства путем перечисления муниципалитету субсидии на его выкуп», — описывает схему взаимодействия генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

При этом цена построенного соцобъекта не должна превышать уровень, определенный Министерством регионального развития РФ, и составлять более 70% от уплаченных налогов, оговаривается Еременко.

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года И.Еременко / Фото Setl City

В 2015 году, по предварительным подсчетам, застройщики перечислят в консолидированный бюджет Ленобласти около 2,6 млрд рублей налогов, из них 481 млн рублей пойдет на соцобъекты.

Всего в регионе заключено 18 соглашений, предполагающих строительство 59 объектов (44 детских сада и 15 школ на 6 тыс. и на 12,2 тыс. мест соответственно).

Всего 2015 году в Ленобласти будет открыто 22 детских сада на 3460 мест и 6 школ на 4020 мест.

Руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС» Сергей Терентьев уверен, что благодаря программе «Социальные объекты в обмен на налоги» Ленобласть в ближайшие 2-3 года станет еще более привлекательной как для застройщиков, так и для новоселов.

«Мы присоединились к программе в 2013 году, — рассказывает Сергей Терентьев.

— В частности, наша компания намерена направить 1 млрд рублей на строительство социально-бытовой инфраструктуры развивающегося района Мурино в рамках проектов «Новое Мурино» и «Муринский Посад»».

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года С.Терентьев / Фото ЦДС

Илья Еременко напоминает, что Setl City также подписал первое соглашение о сотрудничестве по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» в 2013 году, оно касалось ЖК «Семь столиц».

«Впоследствии был заключен еще ряд соглашений, касающихся социальных объектов в Кудрово – в ЖК «Семь столиц» и в Мурино – в ЖК GreenЛандия», — говорит Илья Еременко.

В ЖК «Семь столиц» в квартале «Вена» — один детский сад на 110 мест введен еще в декабре 2014 года. Сейчас он находится на стадии передачи на баланс Ленинградской области.

В случае относительно небольших проектов застройщики объединяются для совместного строительства соцобъектов. «В Кудрово совместно с другими девелоперами района мы возводим школу на соседней с нашими жилыми комплексами территории», — рассказывает, в частности, Сергей Терентьев. Всего в рамках проектов КОТ в работе ГК «ЦДС» находится 19 детских садов и 11 школ.

«Частное» решение

Вариантом эффективного решения проблем с социальной инфраструктурой в новых жилых районах могло бы стать открытие частных детских садов и школ. Если бы не множество «но».

Во-первых, открыть полноценный частный детский сад — весьма затратное и по времени, и по финансам мероприятие, по сравнению с которым проще окажется дождаться выкупа построенного здания для детсада за счет бюджета. А небольшие «группы кратковременного пребывания», которые можно разместить во встроенных помещениях жилого дома на первом этаже, проблему не решают.

Во-вторых, далеко не все клиенты, если речь идет о жилых проектах эконом-класса, готовы платить весьма не маленькие суммы за посещение таких частных учреждений.

А примеров частных школ, организованных по инициативе девелоперов крупных жилых проектов, и вовсе нет, хотя при высоком качестве предлагаемых образовательных программ они могли бы стать серьезным «магнитом» для покупателей. Причина также кроется в весьма непростой схеме организации: мало построить само здание — нужно найти бизнес-партнера с опытом и необходимыми лицензиями, соблюсти множество норм при оборудовании классов.

«Появление частных школ и детских садов сегодня востребовано преимущественно в рамках объектах комфорт и бизнес-классов – стоимость такой услуги довольно высока и составляет 15-30 тыс. рублей в месяц. Если детей двое, то и траты увеличиваются соразмерно, а это уже выходит за границы среднестатистического покупателя недвижимости сегмента масс-маркет», — полагает Сергей Терентьев.

«Подход к строительству образовательных учреждений должен быть дифференцирован и каждый проект нужно рассматривать в отдельности, — рассуждает, в свою очередь, Владимир Трекин. — В некоторых локациях строительство коммерческого образовательного учреждения было бы интересным как для жителей микрорайона, так и для бизнеса».

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года В.Трекин / Фото КВС

«ГК «РосСтройИнвест» давно сотрудничает с нескольким операторами частных детских садов, и имеет позитивный опыт их открытия и функционирования на двух наших объектах», — рассказывает Игорь Креславский и добавляет, что такие операторы чаще находят общий язык с девелоперами, которые не продают помещения коммерческого назначения, а сдают их в аренду.

«Аренда от застройщика предполагает продуманную концепцию целевого назначения коммерческих помещений, а это особенно важно для размещения детских учреждений, когда необходимо соблюсти удаленность от торговых точек, реализующих алкогольную продукцию, обеспечить уличную игровую площадку и удобный доступ к ней вдали от мест скопления автотранспорта и т.д.

», — поясняет Игорь Креславский.

Не обуза, а преимущество

В целом, застройщики перестали воспринимать возведение объектов социальной инфраструктуры как дополнительную нагрузку. В сегодняшних условиях это обязательная составляющая успешных продаж. «С точки зрения рынка и покупателя, суть девелопмента не в абстрактных «квадратных метрах», а в создании комфортной и привлекательной жилой среды», — формулирует Игорь Креславский.

Читайте также:  Россияне могут получить информацию по сделкам с жильем на горячей линии

«Наличие детского сада, школы или спортивного объекта в проекте – это значимое конкурентное преимущество, так как в целом по городу обеспеченность жителей услугами объектов социальной инфраструктуры остается невысокой», — уверен первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Константин Ковалев.

По мнению Сергея Терентьева, современные покупатели стали более избирательными в вопросе приобретения жилья и всегда внимательно анализируют не только цену, район, локацию объекта, но и инфраструктуру. «Обеспечить построенный объект социальным минимумом стремится любой грамотный и ответственный застройщик, — комментирует Владимир Трекин.

— Мало кто сейчас захочет жить в чистом поле без удобств и социальной поддержки- такой проект будет просто нерентабельным».

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года К.Ковалев / Фото ГК «Пионер»

«Вопросы строительства инфраструктуры особенно остро стоят в достаточно удаленных от города проектах комплексного освоения территории. Несмотря на хорошее транспортное сообщение с городом, людям, которые приняли осознанное решение жить ближе к природе, хотят видеть в своем районе все преимущества городской жизни», — дополняет Игорь Креславский.

В то же время жители новых районов зачастую сталкиваются с ситуацией, когда жилье уже построено, а социальные объекты — еще нет.

«Возведение отдельных соцобъектов обычно начинается застройщиками позже, чем непосредственно строительство комплекса, — признает Сергей Терентьев и объясняется это тем, что для обеспечения наполняемости школ и детских садов, в новый квартал должны въехать достаточное количество семей.

«Кроме того, передача уже готовых школ и садиков на баланс области и организация их работы обычно занимают немало времени», — отмечает эксперт.

В то же время, по мнению Сергея Терентьева, программа «Соцобъекты в обмен на налоги» стимулирует многих застройщиков закладывать социальные объекты одновременно с жилыми комплексами: «Областная администрация сегодня не меньше строительных компаний заинтересована в том, чтобы и школы, и сады открывались как можно скорее». Владимир Трекин полагает, что проекты необходимо формировать таким образом, чтобы при вводе в эксплуатацию социальных объектов, была обеспечена их загрузка на 80%. «Если при закладке проекта были рассчитаны все возможности перспективного развития территории, то синхронный ввод в эксплуатацию жилья и социальной инфраструктуры не вызовет трудностей», — уверен Владимир Трекин.

«У девелоперов, создающих новые кварталы на достаточно крупных и не застраивавшихся ранее территориях, сегодня есть все возможность для комплексного формирования комфортной жилой среды, не ограничиваясь только выполнением нормативов, которые удовлетворяют лишь самые минимальные нужды, — резюмирует Екатерина Гуртовая. — Формат «проектов КОТ» позволяет продумано создавать полноценные кварталы — с нормальным качеством жизни и инфраструктурой, отвечающей ключевым характеристикам современной городской среды. Именно на это должны ориентироваться и девелоперы, и власти». В противном случае, по мнению Екатерины Гуртовой, будут возникать проблемные микрорайоны, не обеспеченные инфраструктурой и с плохим качеством жизни. «Причем в подобных кварталах может складывать не просто неблагоприятная социальная среда, но и явно криминогенная обстановка», — предупреждает эксперт, приводя в качестве негативного примера Шушары.

Справка:

Количество социальных объектов в составе того или иного жилого комплекса регулируется региональными градостроительными нормативами и закрепляется при согласовании проекта планировки территории (ППТ).

Например, в Петербурге на 1000 жителей должно приходиться 55 мест с детских садах с радиусом обслуживания 300 метров и 120 мест в общеобразовательных организациях с радиусом обслуживания 500 метров. Норматив для поликлиник — 34,4 посещения в смену на тысячу жителей с радиусом обслуживания до 1000 метров.

В Ленинградской области нормативы варьируются в зависимости от типа населенного пункта, но, например, для городских населенных пунктов в детских садах должно быть не менее 60 мест, в школах — не менее 91 места и в поликлиниках — не менее 22 посещений в смену на тысячу жителей.

Публикации

08/12/2019

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года

Длительная дискуссия о том, по какой схеме будет создаваться социальная инфраструктура в новостройках Петербурга, подошла к концу. Застройщиков обязали возводить ее за свой счет. Город готов доплачивать только за те объекты, которые покрывают дефицит, существующий уже сейчас. Правда, исключения пока еще остаются.

Одной из главных тем на Съезде строителей Санкт-Петербурга, состоявшемся 5 декабря, стало строительство социальной инфраструктуры. Проблему очертил губернатор города Александр Беглов: «На сегодняшний день от нормы нам не хватает 37 тыс. мест в детских садах и 26 тыс. мест в школах; 9 тыс. посещений в смену — это то, что касается наших с вами поликлиник. Огромный дисбаланс».

«Для того, чтобы нам достичь нормативов по социальным объектам, нам нужно построить 189 объектов социальной инфраструктуры. Чтобы их построить, город должен заработать 310 млрд рублей», — продолжил губернатор.

Проблема будет усугубляться, так как, по словам Александра Беглова, в Петербурге выданы разрешения на строительство 25,5 млн кв. м. жилья до 2025 года. Решение проблемы глава города озвучивать прямым текстом не стал, хотя косвенно на него намекнул, сказав, что 24 объекта будет передано городу безвозмездно.

Правило и исключения

Подробно новую схему работы города с застройщиками чуть позже обрисовал в разговоре с журналистами вице-губернатор Николай Линченко: «Приходя за получением разрешения на строительно-монтажные работы, застройщик обязан принести подтверждающее соглашение, заключенное с Комитетом имущественных отношений, что он строит на выделенных земельных участках необходимое количество детских садов и школ, что он к такому-то времени, синхронизировав с объемами ввода жилищного строительства, построит эти объекты и безвозмездно передаст городу».

Фактически эта схема уже начала работать с этого года. В Смольном ее обосновали нормами градостроительного проектирования. Если проект не соответствует этим нормам, он не получает согласований.

В некоторых случаях город готов доплачивать. Например, если застройщик строит школу, которая покроет потребности не только своего жилого комплекса, но и уже существующей застройки. «Если он будет строить больше, чем он должен, рассматривать будем в индивидуальном порядке обязательно вопрос оформления частичного выкупа с точки зрения превышения», — пояснил Николай Линченко.

Также, судя по всему, город не будет пересматривать соглашения о комплексном развитии территорий, по которым он обязался выкупать у застройщиков социальную и транспортную инфраструктуру. Пример — проект «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург».

Наконец, те самые уже выданные разрешения на строительство 25,5 млн кв. м жилья, упомянутые губернатором. «Большая половина у нас уже либо включена в адресно-инвестиционную программу, либо закрыта соответствующими соглашениями с инвестиционным блоком в виде безвозмездного или иногда возмездного строительства и передачи в пользу города», — сообщил Николай Линченко.

Таким образом, с каждой компанией вновь договорились в индивидуальном порядке.

Заплатит покупатель

Проблема строительства социальной инфраструктуры стоит в Петербурге не первый год. Ранее она решалась с каждым застройщиком в индивидуальном порядке. У кого-то город выкупал построенные школы и детсады, у кого-то принимал в дар, а кому-то строил своими силами.

Строительное сообщество неоднократно выходило с инициативами принять единые прозрачные правила.

Так, например, не один год обсуждалась идея создания Фонда социальных обязательств застройщиков, в который каждая компания отчисляла бы средства на «социалку», исходя из своих объемов строительства.

То, что в итоге предложено командой нового губернатора, по-прежнему вызывает множество вопросов у застройщиков.

«Что происходит, когда мы безвозмездно передаем объекты социальной инфраструктуры городу, либо области? В этой ситуации мы можем, согласно 214-ФЗ, привлекать средства дольщиков и банков.

Но мы можем привлечь только в том процентном отношении, которое приходится на строящуюся в данный момент очередь проекта», — посетовала генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов говорит, что строительство социальной инфраструктуры увеличивает стоимость квадратного метра жилья, в среднем, на 12 тыс. рублей.

При этом он напоминает, что строительные компании вносят серьезный вклад в формирование городского бюджета.

«В этом году строители перечислят в бюджет около 80 млрд рублей в виде налогов», — отметил Алексей Белоусов.

Впрочем, недовольны застройщики и условиями выкупа «социалки». «Давайте вспомним, по каким ценам мы это продали, — заявил на съезде строителей генеральный директор ООО „Главстрой Санкт-Петербург“ Александр Лелин.

— По ценам, которые нам спустили сверху с федерального уровня. Ну, что называется, один раз можно. Ну а дальше-то что? Компания „Главстрой“ сработала в убыток по этим проектам. Я не говорю про упущенную выгоду, у нас нет стремления зарабатывать.

Но мы не должны получать убыток».

Николай Линченко ответил на это, что сейчас идет корректировка нормативной базы, которая позволит городу покрывать затраты на строительство социальных объектов в рамках заключенных соглашений полностью.

Источник: «Эксперт»

Сохранить как PDF файл

Темы: Санкт-Петербург, социальные объекты, строительство

Обсудить на форуме

Чиновники оценили соцобъекты по-новому

Власти Ленобласти в очередной раз меняют пропорции выкупа детских садов и школ по программе «Соцобъекты в обмен на налоги».

Изначально чиновники обещали компенсировать застройщикам до 70% стоимости соцобъектов, затем планка снизилась до 50%, а теперь некоторым девелоперам обещают возместить все 100%.

Новые правила игры коснутся уже заключенных с застройщиками соглашений. Эксперты “Ъ” уверены, что увеличить сумму выкупа власти решили из-за перехода на проектное финансирование.

Об изменении пропорций выкупа детских садов и школ у застройщиков Ленобласти по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» заявил губернатор Александр Дрозденко.

«Мы не хотим идти на длительные споры с застройщиками, так как социальные объекты нам нужны сегодня.

Поэтому к первому полугодию 2020 года мы разработаем систему выкупа соцобъектов на 100% от их стоимости»,— пояснил господин Дрозденко.

Для этого потребуется внести изменения в постановление регионального правительства, регламентирующее порядок выкупа социальных объектов у застройщиков. Как пояснил источник “Ъ” в правительстве Ленобласти, речь идет о уже документально оформленных договоренностях с застройщиками.

Читайте также:  С рынка загородной недвижимости Подмосковья пропали живые деньги

До конца 2036 года по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» с застройщиками региона заключено 40 соглашений на строительство 156 объектов образования (40 школ и 116 детсадов). Большинство из них по прежним условиям могли рассчитывать на компенсацию не более чем 50% расходов.

Преференции коснутся не всех девелоперов, но по какому принципу чиновники определят, кто получит стопроцентное возмещение, они не уточнили.

По словам заместителя председателя правительства Ленинградской области Михаила Москвина, изменить механизм работы с застройщиками в регионе было решено в том числе и из-за того, что некоторые бизнесмены не соглашались на предложенную областными властями сумму выкупа и продавали помещения под детские сады и школы коммерческим структурам на более выгодных условиях.

Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» заработала в регионе в 2013 году. Согласно ее условиям, до 70% отчислений девелоперов в региональный бюджет направлялось на выкуп у них детских садов и школ по установленной Минстроем РФ цене.

В 2016 году для механизма создали новые правила применения — программу «Светофор», которая разбила Ленобласть на три зоны (красную, зеленую и желтую) и снизила максимальный порог выкупа до 50%. Спустя год Александр Дрозденко заявил, что с 2021 года власти будут готовы выкупать не более 30%, а с 2024 года — 10%.

С начала реализации программы было выкуплено шесть школ и 24 детских сада на общую сумму 6,2 млрд рублей, пояснили в комитете по строительству Ленобласти. В этом году на эти цели предусмотрено 438 млн рублей.

По мнению генерального директора СРО «Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга»» Алексея Белоусова, выкупать соцобъекты по полной стоимости власти решили по нескольким причинам.

Во-первых, из-за того, что застройщики не всегда выполняли условия соглашений. «Оно является добровольным, и обязать строить социальные объекты их не может никто.

Грамотный юрист при желании легко может отбиться от обязательств, которые были добровольно подписаны. Уже были прецеденты»,— сказал он.

Вторая причина — изменения в 214-ФЗ. «Сейчас застройщики стараются накопить деньги для строительства собственных объектов, потому что чем меньше денег они занимают у банков, тем ниже себестоимость строительства, а значит, выше шансы сохранить свои позиции при переходе на эскроу-счета.

Соцобъекты для них стоят на втором плане, и застройщикам сейчас выгоднее продать их коммерческой организации и получить деньги сразу, чтобы не ухудшить свое финансовое положение. Некоторые готовы с легкостью расстаться с этим бизнесом.

Власти Ленобласти понимают, что далеко не все компании выполнят свои обязательства, поэтому предлагают им работать на выгодных условиях, чтобы совсем не потерять соцобъекты»,— считает господин Белоусов.

В Петербурге застройщики сдадут еще 80 соцобъектов до конца 2016 года

В марте господин Дрозденко поручил областному Госстройнадзору и комитету по градостроительной политике разработать законопроект, обязывающий застройщиков передавать социальные объекты в муниципальную собственность до их выкупа (см. “Ъ” от 29. 03. 2019).

Те застройщики, которые заявят об изменении функции соцобъекта или о его коммерческом использовании, будут внесены в «черный список» и не смогут получить разрешения на новые объекты, предупреждал он.

Областные чиновники выражали уверенность, что после введения такого механизма девелоперы не смогут менять функцию соцбъекта, открывая на его месте магазин или делая детский сад платным.

Ольга Кантемирова

Комитет по строительству

За 10 месяцев 2016 года Комитетом по строительству было заключено 22 инвесторских соглашения и зафиксированы инвестиционные обязательства по развитию 41 объекта социальной инфраструктуры на общую сумму порядка 16,5 млрд. руб., предусматривающие передачу:

  • 18 детских садов общей вместимостью 2 855 мест;
  • 6 школ общей вместимостью 6 225 мест;
  • 11 встроенных помещений;
  • 6 земельных участков.

При этом до 31 декабря 2016 года запланировано заключение 28 соглашений с инвесторами с зафиксированными инвестиционными обязательствами по развитию 39 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму порядка 29,9 млрд. руб.:

  1. 20 детских садов общей вместимостью 2616 мест;
  2. 7 школ общей вместимостью 4410 мест;
  3. 9 встроенных помещений;
  4. 1 поликлиники;
  5. 1станции скорой помощи на 8 бригад;
  6. 1 земельного участка.
  7. Всего по результатам 2016 года планируется заключить 50 соглашений с инвесторами с зафиксированными инвестиционными обязательствами по развитию 80 объектов социальной инфраструктуры на общую сумму порядка 46,4 млрд. руб, включая:
  8. 38 детских садов общей вместимостью 5 471 мест;
  9. 13 школ общей вместимостью 10 635 мест;
  10. 20 встроенных помещений;
  11. 2 АПУ;
  12. По состоянию на 1 октября 2016 года уже фактически введено в эксплуатацию 13 объектов социальной инфраструктуры:

4 школы суммарной наполняемостью на 3 375 мест – в Калининском и Красногвардейском районах (застройщик – ООО «ЛСР.

Недвижимость-СЗ»), в Невском районе (застройщик – ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ»), в Выборгском районе (застройщик – ООО «Главстрой-СПб»);8 детских дошкольных учреждений суммарной наполняемостью на 1305 мест – в Красносельском районе (застройщик – ООО «Дудергофский проект»), в Калининском районе (застройщик – ООО «ЛСР.

Недвижимость-СЗ»), Невском районе (застройщик – ЗАО «СК Темп»), в Московском районе (застройщик – ЗАО «Ленстройтрест», ООО «Силовые машины – Девелопмент»), в Выборгском районе (застройщик – ООО «Главстрой СПб»);

1 амбулаторно-поликлиническое учреждение на 100 посещений в смену – в Красногвардейском районе (застройщик – ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ»).

За счет инвесторовбыло фактически построено и введено в эксплуатацию 13 объектов социального назначения на сумму порядка 6,5 млрд. руб., из них 8 объектов подлежащих выкупу в собственность Санкт‑Петербурга, 2 объекта передаются безвозмездно, 2 объекта по инвестиционным условиям и 1 объект по договору аренды.

До 31 октября 2016 года запланировано ввести еще 2 объекта социальной инфраструктуры, 1 детское дошкольное учреждение наполняемостью на 80 мест в Красногвардейском районе и 1 объект спорта (включает гостиницу, тренировочное футбольное поле, трибуны манеж) в Калининском районе;

До конца 2016 года запланирован ввод в эксплуатацию еще 6 детских дошкольных учреждений суммарной наполняемостью на 990 мест в Калининском, Красносельском, Невском и Приморском районах.

Всего с начала ведения реестра Инвестиционных обязательств Застройщиков с 2012 по 2016 год Комитетом по строительству заключено 107 соглашений по 196 объектам социального назначения на общую сумму порядка 81,5 млрд. руб.

, предусматривающие передачу: 100 детских садов общей вместимостью 15 278 мест; 38 школ общей вместимостью 35 375 мест; 31 встроенного помещения для объектов здравоохранения и объектов иного назначения; 2 амбулаторно-поликлинических учреждений; 25 земельных участков.

Дополнительная информация:

пресс-служба Комитета по строительству

тел.: 576 38 50, e-mail: press@kstr.gov.spb.ru

В петербурге обнаружилось серьезное отставание в строительстве социальных объектов | | мегаполис

Главная » Общество » В Петербурге обнаружилось серьезное отставание в строительстве социальных объектов

Пока московские власти занимаются развитием социальной инфраструктуры, в Петербурге застройщики не спешат с возведением социальных объектов. В столице с начала 2021 года сдали уже около 400 тыс. кв. м.

недвижимости, 65 тыс. кв. м. из которых приходится на социальную инфраструктуру, например, школы и детские сады.

При этом в Петербурге власти пообещали построить за текущий год всего лишь 36 образовательных учреждений.

Московские девелоперы при строительстве уже давно закладывают в бюджет и план города социальные объекты. Ведь при отсутствии хорошо продуманной социальной инфраструктуры жилье сильно теряет в привлекательности, поскольку современному покупателю важны комфорт, окружение и доступность социальных объектов.

«С ростом численности населения ТиНАО, а это в основном молодые семьи, увеличивается и спрос на места в садиках и школах. Наша задача – построить и передать городу такие объекты, чтобы полностью ликвидировать дефицит мест», – рассказывал руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

Однако в Петербурге застройщики видят лишь потери при строительстве социальных объектов для новых жилых комплексов. Высотный дом и детский сад занимают равную площадь – значит, при строительстве садика все потери от недостающей высотки будут распределены между другими домами, в связи с чем стоимость квартир в них заметно вырастет.

«На фоне массового перехода компаний на проектное финансирование особенно актуален вопрос финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры.

Мы вынуждены учитывать эти расходы в цене продажи квадратного метра жилья.

Девелоперы готовы совместно с городом участвовать в строительстве социальных объектов, но необходимо проработать понятные и общие для всех механизмы», – говорит директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов.

Городской бюджет не может полностью покрыть потребности населения. В Петербурге в прошлом году за бюджетные средства были построены лишь 35 социальных объектов из 61.

На данный момент в городе наблюдается дефицит порядка 100 учебных заведений, в связи с чем около 19 000 детей не могут пойти в детский сад.

Детсадовские долгострои на Яхтенной улице и улице Ижорского Батальона в Колпино подтверждают, что ждать очереди придется очень долго.

При этом в Новой Москве в большинстве новых жилых комплексов детские сады сдали еще в начале года. Так, в ЖК «Рассказово» открыли детский сад с английским уклоном на 300 мест, в ЖК «Ново-Никольское» сдали дошкольное учреждение с компьютерным классом на 150 мест, а в ЖК «Саларьево Парк» – на 220 мест.

Читайте также:  Прогноз: растущий налог на недвижимость вытеснит москвичей за МКАД

«Мы придерживаемся политики комплексного освоения территорий. Чем больше появляется нового жилья, тем больше объектов социальной инфраструктуры, в первую очередь школ и садов», – поделился заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.

В Петербурге же наблюдается серьезное отставание в плане возведения социальных объектов. Их строительство по адресной инвестиционной программе создает сложности как для застройщика, так и для будущих жителей.

При этом строительные компании выступают за строительство социальной инфраструктуры, но для этого необходимо создать новую открытую систему взаимодействия с городскими властями, а также разработать единые правила возведения и передачи социальных объектов.

Как сокращение бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков скажется на рынке новостроек Ленобласти

Правительство Ленинградской области объявило о прекращении программы по выкупу социальных объектов. В 2018 году власти снимут с бюджета обязательства по возмещению застройщикам затрат на возведение инфраструктуры. Новострой-СПб выясняет, как инициатива властей скажется на рынке новостроек региона и дальнейшей работе девелоперов.

Чем вызвано решение властей

В 2013 году правительство Ленобласти утвердило «Положение о порядке предоставления и расходования субсидий из областного бюджета Ленинградской области».

Согласно этому документу, застройщики, которые зарегистрированы в регионе и перечисляли налоги в областной бюджет, могли рассчитывать на то, что построенные ими социальные объекты (школы, поликлиники, учреждения культуры и спорта) власти приобретут в муниципальную собственность за счет снижения налогов на сумму, равнозначную затратам на строительство. Другими словами, Ленобласть выкупала социальные объекты у застройщиков в обмен на налоги.

В октябре 2017 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко на встрече с депутатами Законодательного собрания объявил о решении правительства отменить программу и ввести новую инициативу.

Теперь, до 31 декабря 2020 года за построенную инфраструктуру государство будет выплачивать 50% от затрат, с 2021 года доля бюджета составит 30 %, а с 2024 года сократится до 10 %.

Но поскольку обязательств по строительству необходимой социальной инфраструктуры никто не отменяет, остальные расходы на возведение соцобъектов будет вынужден нести застройщик.

Решение сократить платежи за выкуп социальных объектов было вызвано многочисленными жалобами муниципалитетов региона, отметил Александр Дрозденко. Сейчас в локациях массовой застройки Всеволожского района (Кудрово, Мурино, Новое Девяткино), возводятся дороги, детские сады и школы.

Таким образом, получается, что вся область трудится на благо одного района, где жилья строится намного больше, чем надо. Как уточнил глава региона, с 2013 года программа выкупа социальных объектов в обмен на налоги реализована на сумму 15 млрд рублей, из них 10 млрд потрачено на выкуп инфраструктуры во Всеволожском районе.

При этом в приграничных районах не хватает детских садов, школ и кабинетов врачей. 

«Получается, сегодня люди не понимают, что их дешевое жилье оплачивает Ленобласть. Это те, кто купил жилье в Кудрово, Мурино, Новое Девяткино. Сейчас дешевизну этих квартир оплачивает вся Ленобласть. Когда люди покупают квартиры по стоимости на 25 тысяч ниже, чем в городе, должны понимать, что эта разница не просто так образована», — отметил Дрозденко.

Отмена программы — не первый случай ужесточения требований к застройщикам. В прошлом году в Ленобласти начала работать программа «Светофор», которая делит регион на три части, и чем ближе локация к Петербургу, тем жестче условия получения разрешения на строительство. К примеру, одним из условий строительства жилья в «красной зоне» стало опережающее возведение инфраструктуры.

Реакция застройщиков на инициативу правительства не заставила себя долго ждать, при этом девелоперы опасаются, что могут быть нарушены уже подписанные соглашения с властями.

«Средств в казне Ленобласти не хватает, и власти придумывают способы как уменьшить нагрузку на бюджет, в том числе и снизить взятые на себя обязательства»

Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП»

Отказ от выкупа социальных объектов вызван тем, что в бюджете нет на это денег. Другой причины нет, считает Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. Государство как стабильный заказчик всегда было для застройщиков хорошим подспорьем.

Ну а в данном случае этой финансовой помощи у них не будет. Значит, они будут строить и передавать социальную инфраструктуру Ленинградской области за свой счет.

Но нужно понимать, что все эти издержки будут заложены в проект и оплатят социальные объекты, по сути, покупатели жилья, считает эксперт.

Рынок жилой недвижимости Ленинградской области активно развивается, благодаря тому, что набирают обороты инвестиционная активность и покупательский спрос, рассказывает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.

Руководство области осознает, что можно поэтапно снижать меры поддержки, разгружая бюджет. А застройщикам нужно понимать, что выкуп социальных объектов регионом — это действительно поддержка, а не обязательства правительства перед девелоперами.

К тому же, участником программы мог стать далеко не каждый проект и застройщик.

Каких последствий ожидать после принятия этой инициативы? Чтобы строить в Ленобласти, застройщикам придется очень тщательно просчитывать бюджет, поскольку уровень доходов явно будет отличаться в меньшую от сегодняшнего сторону, а сумма налоговых компенсаций будет постепенно растягиваться на продолжительный период времени, комментирует Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП». Более жесткие требования к выкупу социальных объектов, расположенных в «красной зоне» программы «Светофор», будет подталкивать застройщиков уходить вглубь области.

К тому же, введение инициативы правительства повлечет за собой рост цен на квартиры в области. «Понятно, что это постепенно приведет к удорожанию квадратных метров, но вопрос с обеспеченностью соцобъектами будет решен, – отмечает Дрозденко. – Дешевые квадратные метры, которыми застройщики привлекают покупателей, как правило, заканчиваются проблемами как для жителей, так и для власти».

При этом ситуация в ряде локаций массовой застройки в Ленобласти уже близка к затовариванию, и спрос смещается из пригородов в районы Петербурга.

В этой ситуации Ленобласть теряет преимущество перед Петербургом не только на рынке строительства жилья в виде возмещения расходов на возведение социальных объектов, но и с точки зрения стоимости квадратных метров, которые, как считают эксперты, подорожают.

Что будет с объектами, по которым подписаны соглашения и идет строительство

Чиновники заявляли, что по уже подписанным 38 соглашениям в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» изменений не будет, и до 2036 года в области будут построены 109 детских садов и 37 школ.

При этом в ближайшие три года область планирует выкупить 44 детских сада и 11 школ (23 сада и 5 школ из них расположены в районах Кудрово, Мурино и Новое Девяткино). Часть соцобъектов, включая поликлиники и больницы, будут возводиться на бюджетные средства.

Скорее всего, жалобы от соседей Всеволожского района, которых обделили инфраструктурой, прозвучат вновь. А жители Кудрово теперь просят присоединить район к Петербургу.

Учитывая, что власти любят менять «условия игры» уже в процессе, девелоперы должны постараться достроить объекты социальной инфраструктуры до 2020 года, пока действует система выкупа «50 на 50» от суммы налогов в течение трех лет, считает Екатерина Бармашова. Оттягивая строительство инфраструктуры на более позднее время, застройщики еще больше откладывают момент возврата денежных средств. У одних девелоперов эта сумма растянется на семь лет, у других, при нехватке суммы налогов, и на все 10.

Для лидеров рынка недвижимости ситуация глобально не изменится. Правительство Ленинградской области отличается тем, что правила игры в ходе работы не меняет, поэтому уже строящиеся объекты будут сданы по действующим договоренностям, комментирует Наталья Осетрова. Хотя некоторые корректировки сроков из-за принятия этого решения, конечно, могут произойти.

«Отмечу, что это не единственная программа в регионе, направленная на реализацию социальных объектов в партнерстве с застройщиками. У правительства области всегда было повышенное внимание со стороны правительства к этому вопросу»

Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens

Решится ли таким образом в Ленобласти проблема обеспеченности соц. объектами? Как минимум, будет улучшаться, считает Екатерина Бармашова. Город сам строить инфраструктуру не готов. Кроме как профессиональным строительным компаниям это делать и некому. Фактически же новая схема подразумевает государственный подряд с сильно растянутыми выплатами.

  • Переизбыток однотипного предложения или «эконом-класс 2.0»: что происходит с новостройками на окраинах Петербурга
  • «Затоваривание рынка уже произошло, об этом говорит большой объем дешевого жилья низкого качества в пригородах»

Дата публикации 16 ноября 2017

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *