- Найдено 29 бизнес-центров, на странице показаны с 1 по 25
- Показать таблицей
- Сортировать по: адресу
Московский просп., д. 120, лит. А
Atlas City
Московский просп., д. 120, лит. А
Бизнес-центр класса «B+»
ул. Заставская, д. 7
«Мегапарк»
ул. Заставская, д. 7
Бизнес-центр класса «B»
Московский просп., д. 212
«МОСКОВСКИЙ»
Московский просп., д. 212
Бизнес-центр класса «B»
Лиговский просп., д. 270
«Лиговка-270»
Лиговский просп., д. 270
Бизнес-центр класса «B»
Заставская ул., д. 5/1
АО «Нева»
Заставская ул., д. 5/1
Бизнес-центр класса «C+»
ул. Заставская, д. 23
«Авиатор»
ул. Заставская, д. 23
Бизнес-центр класса «B»
ул. Благодатная, д. 12
«Круиз»
ул. Благодатная, д. 12
Московский просп., д. 107, корп. 4
«Текстиль СК»
Московский просп., д. 107, корп. 4
Заставская ул., д. 25
«Заставская, 25»
Заставская ул., д. 25
Новорощинская ул., д. 4
«Собрание»
Новорощинская ул., д. 4
Бизнес-центр класса «B+»
Кубинская ул., д. 80
«Русьторгодежда»
Кубинская ул., д. 80
ул. Гастелло, д. 14
«Мир-2»
ул. Гастелло, д. 14
Ленинский просп., д. 153
«Ленинский, 153»
Ленинский просп., д. 153
Бизнес-центр класса «B»
ул. Костюшко, д. 19
«Костюшко, 19»
ул. Костюшко, д. 19
ул. Ново-Рыбинская, д. 19-21
«Квартал»
ул. Ново-Рыбинская, д. 19-21
Бизнес-центр класса «B+»
ул. Ломаная, д. 11
«Виктория»
ул. Ломаная, д. 11
Бизнес-центр класса «C»
ул. Стартовая, д. 12
«ПУЛКОВО СКАЙ»
ул. Стартовая, д. 12
Бизнес-центр класса «B+»
Цветочная ул., д. 16
«Классик»
Цветочная ул., д. 16
просп. Юрия Гагарина, д. 1
«Инвэко»
просп. Юрия Гагарина, д. 1
пл. Победы, д. 1
«Пулковская, гостиница»
пл. Победы, д. 1
ул. Бассейная, д. 21
«Бассейная, 21»
ул. Бассейная, д. 21
Парковая ул., д. 6
«Витебский»
Парковая ул., д. 6
ул. Кузнецовская, д. 19
«Кузнецовская, 19»
ул. Кузнецовская, д. 19
Страницы:
Рынок офисной недвижимости Московского района
Спальные кварталы хрущевок и престижные сталинки, промышленные зоны и офисные пространства, шумные магистрали и тихие благоустроенные дворы, архитектурные памятники на фоне индустриальных пейзажей – все это о Московском районе, которому мы посвятим наш сегодняшний обзор офисной недвижимости.
Расположился он на площади в 7017 га в юго-западной части Петербурга. Развитие его неразрывно связано с жизнью одной из главных городских артерий – Московского проспекта, появившегося вместе с рождением Петербурга. Более двухсот лет проезжали по этой дороге императорские кортежи в загородные резиденции — Царское Село, Павловск, а то и дальше – в первопрестольную.
Современный вид территория вдоль проспекта стала приобретать в 20-х годах 20 века, когда началось активное возведение промышленных объектов, доходных домов для рабочих, казарм. Они и по сей день формируют значительную часть облика территории, преимущественно в северной ее части.
По советскому Генплану в Московском районе планировалось создать новый центр города – Московскую площадь с ансамблем дома Советов в основе архитектурной композиции.
Городской центр здесь так и не сложился, однако площадь с рядами фонтанов и величественной сталинской архитектурой стала настоящей визитной карточкой района, а ее окрестности – одним из самых престижных и дорогих мест Северной Столицы по стоимости недвижимости.
- Дом Советов (бизнес-центр «Московский»)
- Продолжая изучение административных единиц города, мы посмотрим, какие особенности офисных предложений характерны для данной локации и как они сказываются на привлекательности аренды.
- Классовое распределение
- Различные источники свидетельствуют, что в Московском районе функционирует порядка 78 разнообразных во всех отношениях бизнес-центров.
- Больше всего их представлено в классах В и В+ (суммарно 39%), далее следует класс С (31%), на третьем месте – офисные помещения класса D (21%), оставшиеся 9% деловых комплексов приходятся на комфортабельные офисы класса А.
В целом, эксперты отмечают, что Московский район вплотную подобрался к лидерам по объему офисных площадей. Эксперты Knight Frank ставят его на 5-е место после Центрального, Приморского, Василеостровского и Петроградского районов.
Аналитики компании Maris Properties утверждают, что благодаря открытию бизнес-комплекса «Собрание», 2-ой очереди бизнес-центра на Лиговском пр., 266 и делового центра на Московском пр., 151 доля офисной недвижимости в районе в 2012 году увеличилась с 12 до 13%. Таким образом, район занимает третье место по количеству бизнес-центров после Центрального (17%) и Петроградского (14%) районов.
Бизнес-центр «Собрание»
Стремительное развитие за последние годы позволяет думать о нем, как о деловой локации нового поколения. Стеклянные башни небоскребов с суперсовременной инженерной начинкой, где размещать офисы будут самые успешные компании, причудливые творения модных архитектурных бюро – будущее делового Петербурга формируется именно здесь, в Московском районе.
В отличие от центра города, где новое строительство осложнено не только крайне малым количеством свободных площадей, но и долгим процессом согласования проекта, в Московском районе пока достаточно мест для осуществления самых смелых девелоперских замыслов. И самое главное – эти проекты почти со стопроцентной гарантией найдут своего арендатора из-за благоприятной среды Московского района.
Большое количество помещений класса С и D в Московском районе объясняется наследием прошлого – в аренду сдаются административные корпуса закрывшихся производственных предприятий, иногда со старой советской отделкой, а также бывшие заводские помещения под складские комплексы. Несмотря на малопривлекательные характеристики таких помещений, аренда в них пользуется спросом, что во многом объясняется близостью к основным транспортным магистралям, обеспечивающим доступ как в центр города, так и за его пределы – в Ленинградскую область.
В 2013 году планируется ввести в строй ряд новых деловых объектов: 2-ую очередь комплекса «Технополис» на Пулковском шоссе (19,4 тыс.кв. м, класс А), «Ренессанс Премиум» на улице Решетникова, 14 (11,9 тыс. кв.
м, класс В), «Альфа» на Пулковском шоссе, 19 (5,6 тыс. кв. м, класс В). Совсем скоро откроет свои двери 40-этажный комплекс «Лидер Тауэр» на площади Конституции, который позиционируется как первый в Петербурге небоскреб.
Тем самым продолжится развитие общественно-деловой зоны вдоль Ленинского проспекта.
Активнее всего в Московском районе формируется коммерческий кластер вблизи аэропорта «Пулково». Здесь построен и частично введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс «Аэропорт Сити», состоящий из трех бизнес-центров премиум-класса («Цеппелин», 2 корпуса бизнес-центра «Юпитер») общей площадью 29 тыс. кв. м. и гостиничного комплекса Crowne Plaza.
- МФК «Аэропорт Сити»
- По данным LRI, ввод в эксплуатацию 1-ой очереди бизнес-центра «Аэроплаза» в Пулковской деловой локации выдвинул Московский район на первое место по числу офисных площадей класса А – 23% от их суммарного количества в городе.
- Транспортная доступность
Московский район нередко называют Южными воротами Петербурга, и это звание вполне заслуженно. Ежедневно аэропорт «Пулково» принимает и отправляет сотни российских и международных авиарейсов, при этом туристический поток в город на Неве ежегодно растет.
На 2014 год намечено открытие нового терминала площадью 176 тыс. кв. метров. Стоит отметить, что и при существующих мощностях транспортный поток из аэропорта в город довольно плотный, введение же в строй нового терминала без развития дорожной сети может существенно обострить проблему дорожных заторов.
Проект терминала «Пулково-3»
Размещение офиса в деловой зоне вблизи «Пулково» избавит многих арендаторов от необходимости проводить перед полетом много времени в пробках и позволит максимально эффективно организовать свой рабочий график.
Так, одна из крупнейших сделок по аренде офисной недвижимости в 2012 году состоялась в недавно построенном рядом с «Пулково» бизнес-центре «Юпитер-1»: компания «Газпром Инвест Запад» арендовала здесь 10 тыс. кв. м.
площадей.
В пользу аренды в новом комплексе говорит и тот факт, что на Пулковском шоссе располагаются производства ряда крупных российских и международных компаний: «Кока-Кола», «Нестле», «Русский стандарт», «Ригли», «Тойота» и ряда других.
Доехать до любого из них при благоприятной обстановке на дороге можно будет в течение 10-15 минут, что будет удобно как управленцам, так и деловым партнерам перечисленных компаний.
В целом, аренда офисов вблизи аэропорта «Пулково» популярна среди транспортных, логистических, и туристических компаний.
Основная масса бизнес-центров в районе сосредоточена в его северной части, если быть точнее – на участке, ограниченном Лиговским, Московским, Витебским проспектами и Рощинской улицей.
Здесь на территории между станциями метро «Московские ворота» и «Электросила» в старых промышленных зонах и сдаются помещения под офисы.
При этом, чем ближе к Витебскому проспекту, тем менее качественным становится предложение, которое состоит в основном из бизнес-центров класса С и D.
Наиболее престижные офисные площадки сосредоточены на Московском проспекте вблизи станций метро. В прошедшем году был введен в эксплуатацию бизнес-комплекс В класса «МегаПарк 2» на ул. Заставской, 22, до метро «Московские ворота» от него чуть менее 400 метров.
Другая локация с повышенной концентрацией офисов – площадь Конституции, где находятся порядка 8-и деловых центров, притом некоторые из них – в зданиях работающих с советских времен НИИ («Инпроектречтранс», «Ленгипромез», «Энергия»). Бизнес-центры в большинстве своем переоборудованы под современные требования и представляют собой деловые комплексы класса В и С.
Бизнес-центр «Ленгипромез»
Если посмотреть на карту пробок Московского района, то безусловным лидером станет Московский проспект, который регулярно в утренний час-пик стоит к центру и в обратном направлении к вечеру.
Наиболее напряженные его участки — у станций метро «Московские ворота», «Электросила», «Парк Победы», что нередко усугубляется ремонтными работами и строительством новых зданий вдоль магистрали.
Не отстают по количеству заторов и Краснопутиловская улица, а также Ленинский и Дунайский проспекты в той части, где они пересекаются с Московским.
Говоря о транспорте района, нельзя не упомянуть петербургскую подземку.
Московский проспект является абсолютным городским лидером по количеству станций метро, правда в самом Московском районе расположена только их часть (6 из 10 станций).
Несмотря на это они удалены друг от друга достаточно равномерно, поэтому большинство бизнес-центров расположены в 10-15 минутной шаговой доступности от метро.
| 0-500 | 26% |
| 500-1000 | 32% |
| 1000-1500 | 28% |
| 1500-2000 | 8% |
| более 2000 | 6% |
В целом, транспортную сеть Московского района можно считать одной из самых развитых в Петербурге.
Именно здесь начинаются две трассы федерального значения: Краснопутиловская улица за Площадью Победы превращается в Московское шоссе, а оно в свою очередь – в трассу «М10-Россия».
Знаменитый Московский проспект за той же площадью становится Пулковским шоссе, которое вскоре после поворота на аэропорт уходит в сторону Пскова, но уже в качестве трассы «М 20».
Ценовой диапазон
Распределение величины арендной ставки в Московском районе, как и в любой другой городской локации, зависит не только от класса делового комплекса, но и от его местоположения.
Как видно из таблицы, более 25% бизнес-центров предлагают аренду офисы по ставке от 700 до 900 руб. кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги.
Такой ценовой диапазон характерен для многих бизнес-центров класса С и некоторых класса В, которых в районе большинство.
При этом стоимость аренды квадратного метра в менее качественных, но удачно расположенных деловых комплексах может быть выше, чем в хорошем бизнес-центре, но находящемся в стороне от основных магистралей.
Так, в недавно построенном бизнес-центре класса В на Бассейной, 21 максимальная величина арендной ставки составляет 900 руб. кв. м/ мес., а в бизнес-центре класса С на Московском, 105 аренда офиса будет начинаться от 1000 руб. кв. м/мес. Как видим, даже небольшая удаленность в сторону от Московского проспекта может серьезно сказаться на стоимости помещения.
Второе место – чуть более 20% — заняли деловые комплексы со ставкой от 500 до 700 руб. кв. м/мес., что является вполне логичной величиной для того количества офисных и складских комплексов класса С и D, которое расположено в Московском районе.
Наименьшее количество, суммарно немногим более 10%, приходится на деловые центры А и В+ со ставкой аренды свыше 1100 руб. кв. м/мес. Бизнес-центры «Аэропорт-Сити», «Лидер Тауэр», «Варшавский», «Аэроплаза», «Пулково Скай» предлагают своим клиентам уникальные условия и сервис, однако и цена аренды в них будет по карману далеко не каждому.
Бизнес-центр «Лидер Тауэр»
В бизнес-центре «Лидер Тауэр» стоимость аренды составляет 2000 руб. кв. м/мес., где кроме продуманной инженерной составляющей есть своя неповторимая инфраструктура – кафе и панорамный ресторан на 40-м этаже с выходом на смотровую площадку. Размещение здесь офиса носит скорее имиджевый характер, продиктованный необходимостью подчеркнуть статус арендатора.
Инфраструктура
В отличие от центра Петербурга, где отсутствие парковочных мест вынуждает девелоперов идти на дорогостоящее возведение паркинга под землей, у бизнес-центров Московского района такая проблема остро не стоит.
Практически у всех бизнес-комплексов в данной локации имеются площади под размещение автомобилей, как сотрудников, так и их гостей.
Это возможно во многом благодаря тому, что широкие проспекты и улицы района проектировались в 40-50-х годах прошлого века с учетом перспективного роста транспортной нагрузки.
Однако все возрастающее количество машин и уплотнительная застройка приводят к тому, что и здесь начинает ощущаться недостаток парковочных мест.
Внутренняя оснащенность деловых комплексов Московского района в среднем такая же, как и в других городских локациях. В них чаще всего размещают кафе, банкоматы и платежные терминалы, вендинговые аппараты, а в ряде случаев – магазины, рестораны и салоны красоты.
- Если говорить об инфраструктуре района в целом, то она за последние годы стала более разнообразна: продуктовые и строительные гипермаркеты, автосалоны, торгово-развлекательные центры на Пулковском шоссе появились здесь с расчетом как на приезжающих в город туристов, так и на жителей более дальних петербургских пригородов – Пушкина, Павловска, Колпино.
- ***
- Историческое развитие и выгодное территориальное расположение привели к тому, что Московский район прочно занял позицию одного из самых престижных и дорогих мест Петербурга по стоимости недвижимости.
Будущее района связывается многими экспертами с реновацией промышленных зон.
Уже сейчас идут работы по реализации проектов комплексной застройки на бывших территориях заводов «Электросила» и «Петмол», где появятся как новые жилые пространства, так и деловые центры с сопутствующей инфраструктурой. Один из таких проектов – бизнес-центр премиум-класса «Электро» (Московский пр., 156), который распахнет свои двери в начале 2014 года.
Скорее всего, новые деловые пространства привлекут те компании, чья деятельность сопровождается частыми поездками как по городу и области, так и по всему миру.
Сегодня, по данным аналитиков, здесь сосредоточено порядка 200 тыс. кв. м. офисной недвижимости, что с учетом активного делового развития территории далеко не предел — основной объем ввода качественных офисных площадей в 2013 году планируется именно в Московском районе.
Анастасия Николашенкова
Источник: Poselkispb.ru
Фотографии: sanktpeterburg.bezformata.ru, airportcity.spb.ru, leadertower.com
Тэги:Бизнес-центры Московского района, снять офис в Московском районе, БЦ «Лидер Тауэр», МФК «Аэропорт Сити», БЦ «Аэроплаза», БЦ «Пулково Скай», БЦ «Варшавский», БЦ «МегаПарк 2»
Московский район
Центральная магистраль — Московский проспект, давшая название району, возникла еще в первые годы существования Санкт‑Петербурга и формировалась в течение двух столетий. Об этом свидетельствуют сохранившиеся архитектурные памятники и ансамбли: Чесменская церковь (сейчас она носит имя Иоанна Крестителя), Чесменский дворец, Новодевичий монастырь, некрополь, Московские триумфальные ворота, воздвигнутые в 1833-1838 годах в честь победы русского оружия над турками и персами, старинные верстовые столбы.
Нельзя не упомянуть и еще один архитектурный памятник на территории района. На Пулковских высотах находится Пулковская обсерватория, построенная в 1839 году по проекту архитектора А.П. Брюллова, которая и в наши дни является одним из ведущих отечественных и мировых астрономических центров.
В годы Великой отечественной войны (1941-1945гг.) район стал передним краем обороны Ленинграда, все 900 дней блокады по территории района проходила линия фронта. Многое в районе напоминает о минувшем. Это и Парк Победы, заложенный жителями победившего города 7 октября 1945 года, и Пулковский рубеж, и монумент на площади Победы.
1418 дней советский народ в солдатской шинели и рабочей спецовке с тяжелыми и упорными боями шел к Победе. Среди них много жителей Московского района. На площади Победы — в 7,5 км от Пулковских высот — воздвигнут памятник героическим защитникам Ленинграда.
В памятном зале мемориала увековечены названия городов и населенных пунктов, где проходили самые ожесточенные бои за Ленинград.
Большинство зданий как на главной магистрали, так и вообще в районе относятся к советской эпохе. Соседство ярких образцов разных архитектурных стилей: классицизма, конструктивизма, творческих исканий 20-х годов, «сталинского ампира» создают неповторимый облик проспекта.
Тогда же на Московской площади открылся фонтанный комплекс. Площадь стала излюбленным местом отдыха петербуржцев и гостей.
Сегодня в Московском районе — более 343 тысяч жителей (6% от населения Санкт‑Петербурга), из которых около 260 тысяч проживают в отдельных квартирах.
В районе — свыше1270 жилых домов, и 300000 квартир,34 школы, среди которых две гимназии, лицей, 8 школ с углубленным изучением предметов.
Здесь работает 16 средних специальных и профессиональных учебных заведений, 71 детское дошкольное учреждение.
На территории района — 2 больницы, 2 стоматологические поликлиники, 20 амбулаторно-поликлинических учреждений.
К услугам жителей района — три парка, детский театр «Сказка», Дом молодежи, 12 библиотек, муниципальный выставочный зал, культурно-досуговый центр и 21 подростково-молодежный клуб, две музыкальные и одна художественная школы, пять стадионов, Центр физической культуры, 3 плавательных бассейна, 27 теннисных кортов, 117 спортивных залов.
Промышленная застройка нынешней территории района началась еще в середине 19 века вдоль Московского тракта и носила спонтанный характер. Жилая застройка и социальная инфраструктура района, создавались главным образом в 50-60-е гг. ХХ века и носила планомерный и комплексный характер.
Это определило, во-первых, планировку и внешний архитектурный облик района, где на основной магистрали — Московском проспекте доминирует т.н. сталинский ампир, а по мере отдаления в сторону Витебской и Балтийской железнодорожных веток сконцентрированы т.н. «хрущевки» — дома первых массовых серий.
Во-вторых, насыщенность инфраструктуры района, которая изначально формировалась с учетом действующих нормативов обеспеченности населения транспортом, учреждениями образования, здравоохранения, культуры, торговли и бытового обслуживания и т.д.
За последнее десятилетие в районе построено 169 жилых домов, которые придают району современный вид и представляют различные современные архитектурные решения. Несмотря на то, что район является районом сложившейся застройки, он не потерял привлекательности для инвесторов.
Московский район относится к промышленно развитым районам города и входит в пятерку крупнейших, обеспечивающих около 40 % производства промышленной продукции. Среднегодовая численность работающих в экономике 120,0 тыс. чел. На территории района расположены крупные и средние промышленные предприятия и научные организации, объекты потребительского рынка.
Московский район — один из самых благоустроенных районов Петербурга. Район неоднократно становился победителем городского смотра-конкурса на лучшее комплексное благоустройство административных районов Санкт‑Петербурга.
На территории района проживают более 90,0 тыс. пенсионеров. Значимым видом поддержки ветеранов и инвалидов является социальное обслуживание.
Комплексный центр социального обслуживания населения Московского района имеет 38 отделений по оказанию социальных услуг, в том числе отделения социально-медицинского обслуживания, дневного пребывания, социально-досуговые отделения, срочного социального обслуживания, службу проката и др.
В районе работают Центр социальной реабилитации инвалидов и детей-инвалидов, социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних «Прометей», Центр социальной помощи семье и детям.
Традиционно престижной считается жилая недвижимость в Московском районе. Но если еще недавно представление о престижном жилье ассоциировалось в первую очередь и главным образом с так называемыми сталинскими домами, сегодня облик района меняется.
Здесь формируется качественно новая жилая среда. Новые жилые кварталы отвечают всем современным требованиям: коммуникации, паркинги, спортивные объекты и т.д. Одновременно все более привлекательной становится офисная, торговая и складская недвижимость.
Московский район можно назвать петербургской «золотой милей».
Московский район — один из самых благоустроенных районов Петербурга. Это относится как к центральным кварталам, так и отдаленным микрорайонам.
Сегодня Московский район — мегаполис в миниатюре — приглашает всех друзей и гостей со всего мира для инвестиций и деловых начинаний, для участия и взаимовыгодного сотрудничества в различных областях деловой, научной и культурной жизни.
Надеемся, что это будет способствовать взаимопониманию, укреплению дружбы и развитию теплых, искренних отношений между странами.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Прямой как стрела Московский проспект стремительно доносит гостей города из Пулково в самый центр, зачастую не давая им времени толком оглядеться. А жаль. Ведь по пути они минуют несостоявшийся центр советского Ленинграда. Впрочем, своих амбиций Московский район не утратил и сейчас. И ему есть чем их подкрепить.
Четыре в одном
Несмотря на статус «ворот города», Московский район никогда не воспринимался как окраина. Вот и сейчас он уверенно занимает в любых рейтингах место бок о бок с «большой тройкой» Петербурга — Центральным, Адмиралтейским и Петроградским районами. Жить здесь достаточно престижно, выгодно и вполне комфортно.
По крайней мере, если не отходить слишком далеко от главной магистрали. По состоянию на 1 января 2020 года это могли подтвердить или опровергнуть на практике 352 172 человека, прописанных здесь. Среднемесячная зарплата в районе — 81 129 рублей. Лишь немногим меньше, чем у извечных конкурентов — Центрального (85 480) и Адмиралтейского (82 800).
Недосягаемая пальма первенства здесь, впрочем, всё равно у Петроградской стороны: 95 658 рублей.
Бизнес, судя по всему, тоже не против работать на юге города. В районе зарегистрировано 24,4 тысячи организаций и предприятий. Им есть где разместиться — по статистике сервиса Zoon, в районе работают 89 офисных центров, предлагающих помещения в аренду.
По объёму отгруженной продукции промышленных предприятий район последние несколько лет показывает скромный, но всё–таки рост (11% с 2014–го по 2019–й). Пик пришёлся на 2016–2017 годы, когда этот показатель превышал 181 млрд рублей.
В 2019–м продукции отгрузили на 147,9 млрд. Несмотря на мощный промышленный бэкграунд, район явно собирается развиваться дальше по возможности без аккомпанемента заводских гудков.
Поэтому здесь продолжает активно развиваться редевелопмент.
В 2019 году Московский район стал абсолютным рекордсменом по объёму инвестиций в основной капитал: 85,4 млрд рублей. Приблизиться смогли только Адмиралтейский (84,9 млрд) и Центральный (79,4 млрд).
По вводу жилых домов при этом Московский район в 2019–м оказался лишь седьмым с 219,4 тыс. «квадратов». Однако с января по июль текущего года на территории ввели уже 156 тыс. м2.
Больше за это же время успели лишь в Приморском.
Фактически на административно определённой территории существует как будто бы несколько Московских районов. Один — это остатки серого пояса возле Обводного канала и территории редевелопмента, обретающие новое лицо.
Второй — блестящая сталинская застройка вдоль главного проспекта, живо напоминающая о том, что именно здесь должен был располагаться центр советского Ленинграда, согласно концепции развития 1930–х годов. Ещё один Московский район — тихие спальные кварталы, застроенные типовыми хрущёвками, заставляющие моментально забыть о любых амбициях.
И, наконец, последний, устремлённый в будущее, — застройка на юге, вдоль Пулковского шоссе, на Дунайском проспекте, а также формирующийся возле Пулково деловой квартал. Все они (кроме разве что хрущёвок) интересны по–своему.
Районы, кварталы, жилые массивы
Территорий, пошедших под редевелопмент, в районе немало. Это земля, принадлежавшая раньше заводу «Самсон», закрывшийся завод по производству шампиньонов «Лето», некоторые участки, перешедшие от «Электросилы».
Застройщики претендуют на них охотно и строят активно. Урбанисты тем временем настроены скептически. Одна из основных претензий — что район занялся редевелопментом одним из первых, не сформировав предварительно единой концепции.
В результате застройка происходит с огоньком, но довольно бессистемно.
«Построили много такого, что по типологии не отличается от Кудрово. Только повыше качество отделки, качество материалов и цена повыше. Но всё равно довольно маленькие дворы, мало зелени.
Каждый застройщик строит для себя, и получается своеобразная мозаика из различных жилых комплексов, которые между собой практически никак не соотносятся.
Просто разделены проездами и улицами», — говорит управляющий партнер ИТП «Урбаника» Фёдор Коньков.
Иногда встречаются опасения, что посреди района могут возникнуть новые «человейники» наподобие возвышающихся на севере города.
А в мировом контексте это напоминает печальную судьбу американских «проджектов», превратившихся на теле больших городов в настоящие язвы. Лекарством от этого могло бы стать движение покупателей и застройщиков навстречу друг другу и взаимный учёт интересов.
Реальность, увы, показывает, что одни хотят построить больше и продать дороже, а другие — купить что угодно, лишь бы подешевле.
«Опасность появления новых “гетто” есть, но она свойственна не только Московскому району, а всему городу. Нужно, чтобы горожане предъявляли свои требования. Конечно, это упирается в рост доходов населения.
Но всё же у нас есть люди, которые хотят покупать жилье класса комфорт и комфорт плюс. Они должны формировать правильный запрос со стороны потребителей.
К сожалению, у нас практически нет информационных каналов, по которым эти запросы могли бы предъявляться», — констатирует доцент Института дизайна и урбанистики ИТМО Александра Ненько.
Город в форме чупа–чупса
Угрозу экономическому потенциалу района можно при желании усмотреть в исходе из него промышленности. Инерция мышления упорно заставляет ностальгировать о заводской проходной, которая обязательно должна вывести лирического героя в люди. Однако по мере внедрения автоматизации большие заводы медленно, но верно перестают быть главными работодателями.
Если в советское время на той же «Электросиле» работали десятки тысяч человек, то сейчас — всего 3,5 тысячи. 2041 человек работает на ПАО «Техприбор». Больше промышленных предприятий с численностью сотрудников свыше тысячи человек в районе попросту нет. И рядовой бизнес–центр давно уже обеспечивает занятость куда эффективнее.
Так что развитие района вряд ли связано с цеплянием за промышленное прошлое.
«Лаборатория, в которой я работаю, занималась изучением эмоционального восприятия городской среды. И ось Московского проспекта очень ярко “светится” от чекинов в заведениях, различных активностей и так далее.
При накладывании отметок на карту можно увидеть картинку, похожую на чупа–чупс.
В середине такой замечательный кружок исторического центра, а от него — “ножка” Московского проспекта», — описывает реалии сегодняшнего дня Александра Ненько.
Исходя из этого, перспективным выглядит развитие общественных пространств. Здесь району уже есть чем похвастаться. Например, опытом приспособления старых газгольдеров, в одном из которых работает Планетарий № 1. Явной удачей выглядит то, как используется парк Победы.
Среди упущенных возможностей эксперты отмечают невнятную политику в отношении парка Авиаторов, потенциал которого явно больше того полузаброшенного состояния, в котором он и пребывает сейчас.
Особые переживания вызывает ситуация со сносом СКК. Самые пессимистичные прогнозы говорят о том, что вместо полновесной замены там может появиться обычная жилая застройка с условной крытой спортплощадкой в центре.
Это сильно перекроит сложившийся ландшафт.
Не летят туда сегодня самолёты
«У Московского района есть потенциал для конкуренции с центром. Уже существуют два субцентра деловой недвижимости — возле аэропорта и площадь Конституции. По периметру площади и новые офисные центры, и переделанные бывшие проектные институты.
Хотя, конечно, затея устроить офисный район, чтобы он был столь же популярен, как помещения в центре, сложная. Оттянуть людей, которые хотят, чтобы у них на визитке было написано “Невский” или “Садовая”, вряд ли получится.
Даже на Московский проспект», — считает Фёдор Коньков.
Перспективы развития формирующегося «аэрополиса» вокруг Пулково пока что туманны. С одной стороны, он уже есть и вполне функционирует. С другой — на севере у него имеется сильный конкурент в лице «Лахта Центра».
Борьба за первенство пока что не развернулась в полной мере, но уже сейчас ясно, что победитель в гонке за звание «петербургского Сити» сможет снять сливки.
Проблемой для окрестностей Пулково в этом состязании может стать транспортная доступность.
«Прямая ветка метро была бы, естественно, удобнее. Но даже для Москвы с большими финансовыми резервами и более удобными условиями прокладки тоннелей процесс строительства ветки к Внуково оказался слишком сложным. Для Петербурга это почти неподъемный проект. Однако задачу можно решить вполне приемлемыми тратами.
Прежде всего некоторым обустройством транспортно–пересадочного узла около станции метро “Московская”. Перепланировать эту площадку, чтобы выход из автобуса или маршрутного такси и посадка были максимально упрощены.
В том числе установить более удобные пандусы, по которым людям с чемоданами на колесиках было бы комфортно передвигаться», — комментирует руководитель отраслевого агентства «АвиаПорт»Олег Пантелеев.
Впрочем, деловой район вокруг аэропорта зачастую не предполагает, что его гости вообще выезжают в город.
В мировой практике востребованы конгресс–холлы и гостиницы, находящиеся в пределах таможенной зоны. Тогда их услугами могут пользоваться участники деловых встреч и конференций без российской визы.
«Но тут самому Петербургу слегка не хватает статуса, чтобы к нам летели. В отличие от Москвы, мы не являемся в полной мере мировым центром. Нужно, чтобы город им стал, тогда сюда полетят. Пока поводов не так много. Всё–таки мы расположены “в углу страны”. Ориентироваться нужно на европейский бизнес, потому что российский всё равно полетит в Москву», — прогнозирует Фёдор Коньков.
От Обводного канала до Волхонского шоссе реализованы и реализуются десятки проектов жилой и коммерческой недвижимости. В то же время осталось ещё немало территорий, которые имеют высокий потенциал для девелопмента и редевелопмента. В первую очередь это промышленные участки серого пояса от Обводного канала до Кузнецовской улицы.
Также промышленными остаются ряд территорий, примыкающих к КАД. Между КАД и аэропортом также большая зона перспективного развития, как и между аэропортом и Волхонским шоссе. Деловая зона Пулково–III продолжит своё развитие — там есть достаточно возможностей для появления новых объектов.
Она является пока единственным примером успешной деловой локации с объектами высокого класса за КАД. Быть одним из основных субцентров «полицентричного Петербурга» у района вполне получается — этому способствуют и развитие транспортной инфраструктуры, и активное строительство общественно–деловых объектов.
Фактически и по объёму высококлассной офисной недвижимости, и по уровню ставок Московский район успешно конкурирует с историческими центральными районами.
Игорь Кокорев
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
К сожалению, то, как трансформируется территория района, — не самый лучший формат. Там ведь строятся комплексы не экономкласса. Это достаточно дорогая недвижимость. Но большой объём инвестиций не приводит к тому, чтобы формировалась комфортная и качественная среда.
В результате качество территории не соответствует её стоимости. Цена квадратного метра определяется самой локацией, близостью к метро, к центру, а не качеством жизни, которое эта территория предлагает. Там по–хорошему должны были быть проработаны решения по улично–дорожной, пешеходной сети, чтобы обеспечить связность.
А сейчас пройти между разными жилыми комплексами, разгороженными заборами, — это порой целый квест. Тем не менее перемен к лучшему можно ожидать. С одной стороны, у покупателей жилой недвижимости формируется спрос на более качественные проекты.
С другой стороны, город устанавливает более внятные и жёсткие требования к проектам планировки, регламенты высотности и плотности застройки.
Александр Холоднов
Генеральный директор Urban Pro
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
В петербурге формируется территория с инфраструктурными проблемами :: с.-петербург :: рбк
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Южные окраины Петербурга прирастают новыми жилыми проектами, которые скорее всего будут востребованы на рынке. Однако перспективность этой территории создает для нее значительные риски, утверждают эксперты РБК Петербург.
По их словам, темпы жилищного строительства в южной части города заметно превышают скорость развития социальной и транспортной инфраструктуры.
Если ситуация не начнет меняться в ближайшее время, предупреждают специалисты, юг города столкнется с теми же проблемами, которые наблюдаются в ряде других районов массовой застройки.
Новые проекты
Недавно стало известно, что ГК КВС планирует приобрести у «ВТБ Капитал» участок площадью 198,5 га на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе. Об этом сообщили в пресс-службе компании. Здесь заявлено более 0,55 млн кв. м малоэтажного жилья (пять этажей с учётом мансарды) и свыше 0,51 млн кв. м общественно-деловых площадей.
Юг Петербурга активно осваивают и другие застройщики. В этом году Setl Group приобрела в Красносельском районе участок площадью 41 га под малоэтажную застройку неподалёку от своего уже строящегося комплекса «Солнечный город».
В настоящее время в Пушкинском и Московском районах (южнее КАД) получены разрешения на реализацию 18 жилых проектов общей площадью более 1,5 млн кв.м. Сейчас только 37% от указанного объёма (570 тыс. кв.
м жилья) находится в продаже, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
Среди проектов, которые уже реализуются на юге Петербурга — «Зеленый квартал» (Setl City), застройка около «Экспофорума»: «Неоклассика» («Красная стрела»), «Образцовый квартал» («Терминал-Ресурс»), «СолнцеPARK» («Аквилон Инвест»), ЖК «Новый Петергоф» («АСС»), ЖК «Английская миля» (Glorax Development), ЖК «Солнечный город» (Setl City), а также таунхаусы (ЖК «Новые кварталы Петергофа»), перечисляют в Colliers International.
Участники рынка отмечают, что данная локация имеет хороший потенциал для развития. По данным «Петербургской недвижимости», на юге города можно построить еще не менее 840 тыс. кв. м.
Важный фактор спроса на жилье в южной части Петербурга — сравнительно невысокая цена, поскольку здесь реализуются в основном проекты в классе «комфорт».
Важный фактор спроса на жилье в южной части Петербурга — сравнительно невысокая цена, поскольку здесь реализуются в основном проекты в классе «комфорт», поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Мало соцобъектов
Однако, по словам экспертов, наряду с очевидными плюсами у новостроек в южных районах есть важный недостаток — дефицит инфраструктуры. Его наличие признают как аналитики, так и представители строительной отрасли, которые указывают на то, что в южных новостройках наблюдается нехватка объектов социальной, медицинской, а также торгово-развлекательной инфраструктуры.
По словам главы Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, сейчас задача возведения социальных объектов — детских садов, школ и больниц — возложена на девелоперов. Построенные объекты передаются городу на тех или иных условиях.
«Схема взаимодействия в части передачи соцобъектов городским властям определяется в каждом случае индивидуально. Например, город может выкупить сад или школу, либо взять его в аренду.
Возможно сотрудничество в форме ГЧП или другие схемы», — поясняет Алексей Белоусов.
Полностью устранить нехватку социальных объектов силами застройщиков едва ли возможно, сомневается Елизавета Конвей. «Объекты социальной инфраструктуры создают большую нагрузку на финансовую модель застройщика. Поэтому создание комфортной среды проживания — это в большей степени совместная задача города и девелопера», — заключает она.
Главная угроза
Впрочем, дефицит социальных объектов — не самая главная проблема южных территорий, полагает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
«Основной проблемой остается слабая транспортная инфраструктура», — отметил он в разговоре с РБК Петербург.
По мере застройки юга города этот недостаток будет усугубляться, прогнозирует руководитель исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
«Новостройки, которые появятся недалеко от Киевского шоссе, только усугубят ситуацию с пробками.
И при этом строительство новых автодорог не спасет ситуацию — во-первых, потому, что сами трассы в том районе сложно спроектировать, а во-вторых, возникнут сложности с выделением земли под их строительство», — комментирует Александр Карпов, руководитель экспертной группы постоянной комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам.
Мощности расположенных на юге магистралей — Пулковского, Киевского и Московского шоссе — не рассчитаны на пассажиропоток, которые уже сейчас формируют жители южных новостроек.
Заместитель генерального директора ООО «СПб Институт транспортных систем» Елена Ногова напоминает, что мощности расположенных на юге магистралей — Пулковского, Киевского и Московского шоссе — не рассчитаны на пассажиропоток, которые уже сейчас формируют жители южных новостроек. «Не менее 40% местных жителей уже ездят и будут ездить на работу в центральные районы Петербурга», — подчеркивает Ногова.
Бумажные планы
Эксперты сходятся в том, что инфраструктурные проблемы этих территорий могло бы решить развитие рельсового транспорта. Один из возможных вариантов — строительство железнодорожной трассы, которая работала бы как городская электричка.
«Нужно либо увеличивать частоту движения электричек по железной дороге и делать новые подъезды к ж/д станциям в южном направлении, либо развивать трамвайное движение в новостройках. Это будет проще и дешевле, чем строить новые автодороги», — считает Елена Ногова.
Отметим, что в Петербурге анонсировались несколько проектов, связанных с развитием рельсового транспорта. Например, в августе 2017 года городские власти объявили о планах построить узкоколейную железную дорогу, которая должна соединить территорию Славянки в Пушкинском районе Петербурга со станцией метро Купчино.
В начале июля того же года городская межведомственная комиссия одобрила концепцию по созданию линии ЛРТ длиной в 21 км, которая должна пройти по маршруту «Купчино — Шушары — Славянка». Стоимость проекта оценивали в 31,5 млрд рублей, а завершить его планировали к 2025 году. Озвучивались и еще несколько подобных проектов, однако пока ни один из них не дошел до стадии реализации.