Рынок индивидуального хранения, как и само понятие self storage, зародился в США около 60 лет назад. Высокая мобильность населения обусловила необходимость во временном хранении вещей в легкодоступном и надежном месте вне собственного дома. FEDESSA (Federation of European Self Storage Associations) определяет self storage как сдачу в аренду индивидуальных защищенных ячеек хранения для физических и юридических лиц. В некоторых странах в это определение входит и контейнерное хранение (European Self Storage Annual Survey 2017, JLL & FEDESSA).
Спрос на хранение вещей в специальных боксах в Европе возник в 90-х годах прошлого века. Используя американский опыт, европейский рынок self storage развивается достаточно быстро.
По данным JLL и FEDESSA, с момента открытия первых складов в 1995 г. он вырос до 3,2 тыс. комплексов на конец 2017 г.
Общая площадь объектов self storage в Европе достигла 8,7 млн м2, из которых 44% приходится на Великобританию.
Первый склад индивидуального хранения в России был открыт компанией KeySpace в 2008 г. в Москве. Комплекс просуществовал чуть менее года на арендуемой площадке, после чего собственник здания разорвал договор аренды. Следующий комплекс в Москве был открыт в 2009 г. компанией «Сити-Бокс».
На сегодняшний день российский сегмент self storage представлен в основном в Москве и Санкт-Петербурге, незначительная доля приходится на Казань, Пермь, Красноярск, Екатеринбург, Владивосток и Тюмень. Площадь объектов self storage в России увеличилась с 19 тыс. м2 в 2010 г. до 161 тыс. м2 на конец 2017 г.
(по данным отчета Ассоциации компаний индивидуального хранения).
По данным компаний-операторов, около 80% клиентов являются физическими лицами, малый/ средний бизнес арендует примерно 20% площадей.
Спрос со стороны юридических лиц обусловлен необходимостью хранения остатков продукции, оборудования или архивной документации.
Физические лица наиболее часто арендуют боксы для сезонного хранения и малоиспользуемого имущества. Формат также позволяет хранить антиквариат или мототехнику.
Self storage в Санкт-Петербурге
Первый склад индивидуального хранения в Санкт- Петербурге был открыт в 2011 г. компанией Red Box. В настоящий момент на рынке представлены 8 комплексов у 6 операторов, объем совокупного предложения составляет 20 тыс. м2.
Действующие комплексы self storage Санкт-Петербурга расположены на севере и юго-востоке, а также в «сером» поясе. Они организованы на промышленных территориях в реконструированных или новых зданиях.
Комплексы не представлены в 15 из 18 районов города, в том числе в историческом центре.
Расположение склада индивидуального хранения оказывает умеренное влияние на формирование арендной ставки, при этом являясь важным элементом успеха комплекса в целом. Возможность быстрого доступа является важной для успеха данного вида бизнеса. Близость к ключевым транспортным узлам города, станциям метро или аэропорту обеспечивает устойчивый спрос.
Средняя площадь склада индивидуального хранения в Санкт-Петербурге составляет 2,5 тыс. м2, что сопоставимо со средним значением по Европе. Площадь представляемых клиенту арендуемых боксов варьируется от 1 до 30 м2, а высота потолка – от 1,9 до 3 м. Заполняемость складов составляет более 85%. Наибольшим спросом пользуются площади менее 5 м2, заполняемость которых близка к 100%.
Формат self storage отличается от формата склада ответственного хранения и не предполагает опись имущества, а также ответственность за его сохранность. Операторы предоставляют услуги контроля доступа и определенного температурного режима. Складские комплексы оборудованы системами контроля и безопасности боксов, а также противопожарной системой.
Средняя ставка аренды склада self storage в Санкт-Петербурге на текущий момент составляет 1250 руб./м2/мес. В ставку включены:
- климат-контроль и вентиляция для отапливаемых складов;
- круглосуточная охрана, видеонаблюдение и доступ к ячейке по пропуску;
- парковка, пандусы для погрузки/ разгрузки.
Дополнительно возможны услуги погрузчика, доставки и наличие WiFi, могут предоставляться стеллажи, упаковочный материал.
Условия договора предусматривают возможность оперативного увеличения арендуемой площади или досрочного расторжения договора, а также страхования хранимого имущества.
Прогрессивная система скидок до 15% применяется при аренде сроком от 3–6 мес.
Помимо отапливаемых боксов, часть компаний предлагает хранение в неотапливаемых контейнерах; арендная ставка в таком случае ниже, скидка может составлять до 70%.
| Минимальный срок аренды | 3 дня | 1 неделя |
| Средняя ставка, руб./м2/мес | 1250 | 1950 |
| Средний срок аренды, мес | 6–8 | 6–8 |
| Средний размер бокса, м2 | 4–5 | 4–5 |
| Объем рынка, тыс. м2 | 23 | 140 | 500 |
| Площадь на 1 тыс. чел., м2 | 4 | 10 | 60 |
| Количество комплексов | 8 | 72 | около 1 тыс. |
Крупнейшими операторами в классическом формате self storage в Санкт-Петербурге являются NordBox и Red Box. Альтернативная бизнес-модель представлена оператором «Мобиус». Компания использует мобильные контейнеры площадью от 2 до 8 м2. Мобильность контейнера дает возможность перемещать его между холодным и отапливаемым складами, а также хранить на удобной для клиента площадке.
Перспективы self storage в Санкт-Петербурге
Рынок self storage в Санкт-Петербурге находится на начальной стадии. Опираясь на историю развития европейского рынка за последние 20 лет, емкость рынка self storage в Санкт-Петербурге в долгосрочной перспективе можно оценить в 300 тыс. м2.
Дальнейшее развитие сегмента сдерживается несколькими факторами:
- невысокий уровень доходов населения;
- плохая осведомленность о подобной услуге;
- значительная доля гаражного хранения;
- низкая мобильность населения.
Мы не ожидаем резкого роста рынка self storage в ближайшем будущем, хотя количество объектов будет расти. Отсутствие крупных игроков не создает дополнительных барьеров для входа новых компаний на рынок. Операторы заявляют о планах по расширению предложения услуг складов индивидуального хранения, при этом предложение подходящих под их требования помещений ограничено.
По материалам компании JLL
Self-storage: кому и зачем нужны склады индивидуального хранения в России | Rusbase
Что такое self-storage и какие перспективы развития этого рынка существуют в России? Рассказывает сооснователь сервиса по хранению вещей по подписке «Чердак» Константин Захаров.
Self-storage: кому и зачем нужны склады индивидуального хранения в России Евгения Хрисанфова
Под self-storage обычно подразумевают сдачу в аренду индивидуальных ячеек или боксов для хранения вещей. Этот рынок в России достаточно молодой. В отличие от США, где это направление успешно развивается уже более 50 лет, в России первые складские помещения для индивидуального хранения начали появляться лишь с 2008 года.
На сегодняшний день в США насчитывается порядка 50 тысяч объектов self-storage, а общая площадь складских помещений составляет более 200 млн кв. м.
В России цифры значительно ниже — как по количеству игроков на этом рынке, так и по площади помещений. По данным Knight Frank, на конец 2019 года в России насчитывалось всего 70 складов индивидуального хранения, а общая площадь составляла 180,9 тыс. кв. м.
Так как предлагаемая услуга на нашем рынке относительно новая, сервисы индивидуального хранения в основном пользуются популярностью у жителей больших городов.
Однако на примере нашего сервиса по хранению вещей «Чердак» мы видим, что интерес к услугам растет из года в год.
Сегодня на нашем московском складе мы храним более 50 тысяч вещей — это в четыре раза больше по сравнению с 2018 годом. А наша клиентская база за последний год увеличилась втрое.
Каким должен быть склад
Сегодня на российском рынке в основном представлены игроки, которые предлагают услугу self-storage в ее классическом виде. Это значит, что клиент может выбрать локацию склада исходя из места проживания и работы, а также бокс необходимой площади.
Он имеет доступ к боксу в определенные часы — согласно правилам компании — и самостоятельно привозит туда свои вещи. Однако потенциальные клиенты могут столкнуться с рядом неудобств вроде необходимости самим упаковывать свои вещи или нанимать сторонних грузчиков для перевозки крупногабаритных вещей.
Все это может повлиять на решение людей воспользоваться сервисом индивидуального хранения.
Чтобы клиенты выбирали вас и возвращались к вам, необходимо предложить такой сервис, который будет выгодно отличать вас от остальных игроков на рынке. Так, разрабатывая бизнес-модель «Чердака», мы проанализировали существующие предложения, пересмотрели классический подход к self-storage и решили предоставить клиентам максимально удобный сервис с прозрачным ценообразованием.
Сегодня наши клиенты получают виртуальную кладовку, доступную 24/7. В личном кабинете видны фото вещей и QR-коды на них (благодаря им понятно, что лежит в какой коробке).
Наши штатные муверы приезжают по нужному адресу, сами упаковывают вещи и отвозят на склад, а когда возникает необходимость — возвращают их все или только часть. Данный подход позволяет сэкономить нашим клиентам время и силы, которые они потратили бы на сборы и доставку своих вещей на склад.
На сегодняшний день в штате в Москве работают более 100 муверов, а также более 30 сотрудников офиса. Также у нас есть колл-центр — наши специалисты оказывают техническую поддержку существующим клиентам и консультируют по всем вопросам работы нашего сервиса.
Зачем нужен склад
Сейчас услуги по индивидуальному хранению пользуются все большей популярностью как среди частных лиц, так и бизнеса. Преимущества для частных лиц очевидны: освобождается пространство в доме, балкон и гараж используются по назначению, под кроватью больше не пылятся старые вещи.
Большой успех среди наших клиентов имеют услуги по хранению сезонных вещей, таких как автомобильные шины, велосипеды, а также мотоциклы и мопеды. Кроме того, частные лица могут воспользоваться услугами self-storage на время переезда или ремонта дома. Еще одним преимуществом является экономия на квадратных метрах, если человек живет в съемной квартире.
Когда временно ненужные вещи не занимают место, появляется возможность арендовать жилье меньшей площади. Это особенно актуально в Москве, где квадратный метр стоит достаточно дорого. Что касается преимуществ для бизнеса, то компании могут воспользоваться услугами self-storage для хранения архивов или части своей продукции.
При этом компании также получают финансовую выгоду, так как нет необходимости арендовать большой склад и платить за все помещение — можно выбрать ту площадь, которая нужна именно сейчас.
Какие перспективы есть у рынка в России
В России культура потребления услуг индивидуального хранения пока не так развита, как в Европе или США. Отчасти на это влияет наше советское прошлое, и многие люди до сих пор не могут расстаться с привычкой хранить вещи у себя дома или в гараже.
Уровень дохода также не позволяет многим россиянам пользоваться услугами индивидуального хранения на постоянной основе. Поэтому сейчас сервисы self-storage в основном пользуются популярностью у жителей Москвы, а в регионах спрос на такую услугу ниже.
Однако в долгосрочной перспективе формат self-storage будет развиваться. Потребность в хранении есть и с каждым годом она только растет.
На нашем опыте мы видим, что постепенно жители крупных городов — к примеру, Екатеринбурга, где мы открыли склад в конце 2019 года, — постепенно приходят к тому, чтобы сдавать вещи на хранение.
Также мы видим, что есть спрос на услуги в Санкт-Петербурге. Возможно, он станет следующим городом, где мы представим наш новый склад.
Пока рынок индивидуального хранения в России еще молод, каждый игрок на рынке достаточно быстро находит своего покупателя.
Как достичь максимума
- Главный совет начинающим предпринимателям: помните, что для эффективного ведения любого бизнеса необходимо понимать свой рынок.
- Следите за новыми предложениями, которые появляются на рынке, и активностью конкурентов, чтобы не упустить потенциальные возможности для развития.
- Будьте гибкими: ситуация может быстро меняться, клиенты и партнеры могут менять свои требования и условия сотрудничества, поэтому необходимо уметь подстраиваться под эти изменения и находить компромисс без ущерба своему бизнесу.
- Фото в материале: архив компании
- Фото на обложке: JOSHUA COLEMAN/Unsplash
Профессиональные кладовки: рынок складов индивидуального хранения Петербурга
19.02.2018 | СКЛАДЫ |
Петербургский рынок складов индивидуального хранения (self-storage) по-прежнему имеет достаточно узкий спрос со стороны населения. Однако постепенно развивается. Большинство площадок расположено в Выборгском, Невском и Московском районах.
Основной спрос сформирован со стороны граждан. В среднем доля физлиц среди арендаторов занимает не менее 80%. Ставки аренды — примерно 1150-1200 руб./кв.м в месяц. Как правило, для хранения вещей могут выделить от одного до ста «квадратов». Это индивидуальные отапливаемые боксы или мобильные модульные контейнеры на закрытых или открытых площадках. Размер – от 150 до 6500 кв.м.
В большинстве случаев клиент может забирать свои вещи со склада как единовременно, так и разово. Некоторые операторы рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей, что актуально для хранения сумок и чемоданов.
Первый такой склад в Петербурге открыла московская компания Red Box Co семь лет назад. И с тех пор запустила только еще один объект. Другой столичный игрок – Mobius – тоже обзавелся только двумя площадками. По три склада у петербургских операторов – NordBox и «МиниСклад Петербург». Остальные имеют в управлении по одному объекту.
Осенью прошлого года на рынок вышел новичок. В сентябре на Капитанской улице в ЖК «Морской фасад» открылся автоматизированный склад индивидуального хранения «Кладовочка.РФ» (проект ATL Group).
Там можно арендовать камеры хранения от 0,8 до 17,5 кв.м на срок не менее одного месяца. Такое же ограничение по срокам, кстати, имеется и у другого оператора – MyCell.
Однако в большинстве складов, как правило, есть еще варианты хранения от суток или одной недели.
Услуги self-storage достаточно широко предоставляют логистические и мувинговые компании: «Альтум Логистик», «Деликатный переезд Северо-Запад», «Переезд-Питер», ЭМСК, «Своя Логистика».
Для таких операторов это направление – не основной вид деятельности, но достаточно перспективный: часть площадей на складах ответственного хранения активно используют для хранения личных вещей.
В некоторых случаях это могут быть те же боксы, но чаще в больших складских комплексах применяется метод стеллажного хранения.
По мнению участников рынка, границы формата self-storage достаточно размыты и в целом такие объекты стоит включать в сегмент Light Industrial. Строительство качественного складского объекта площадью не более 1000 кв.м может обойтись в 40-45 млн рублей. Для теплого склада подыскивают постройки площадью 1500-4000 кв.м, с невысокой арендной ставкой – около 350-500 руб./кв.м в месяц.
Склады индивидуального хранения в Петербурге
| Название оператора | Количество | Районы размещения |
| NordBox | 3 | Адмиралтейский; Выборгский; Невский |
| «МиниСклад Петербург» | 3 | Адмиралтейский; Выборгский; Московский |
| Mobius | 2 | Московский; Невский |
| RedBox Co | 2 | Выборгский; Московский |
| Black Boxes | 1 | Выборгский |
| «ПриватСклад» | 1 | Невский |
| CentralBox | 1 | Невский |
| MyСell | 1 | Выборгский |
| «Кладовочка.РФ» | 1 | Василеостровский |
| «СкладоСфера» | 1 | Красносельский |
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Юрий Родителев, генеральный директор компании «ПриватСклад»:
— Для нас 2017 год прошел успешно. Услуга достаточно востребована. Тем не менее, на мой взгляд, в Петербурге рынок объектов self-storage уже заполнен. И будущее здесь не за игрой на разнице арендных ставок, а за модернизацией, внедрением новых передовых технологий и улучшенных сервисов.
Новые поколения горожан уже не готовы захламлять свои квартиры. Кроме того, полным ходом идет строительство новых жилых районов.
И многие новоселы остро нуждаются во временном хранении вещей на период переездов и оформления документов на собственность. Здесь наша услуга приходит на помощь.
Офисы и предприятия тоже переезжают, имеют архивы, системные накопители, которые необходимо где-то хранить. Арендовать большие склады для этих целей – дорого.
Те, кто живут недалеко от склада, используют self-storage для освобождения балконов и кладовок от сезонных вещей (шины, велосипеды, санки) и арендуют небольшие помещения по 2-3 кв.м.
Еще один немаловажный фактор – повторность обращений, так как услуга в целом носит временный характер. И здесь очень важно взаимоотношение арендаторов и сотрудников склад.
У нас есть клиенты, например, которые обращались к нам уже в третий раз.
Евгения Енбаева, руководитель отдела маркетинга компании «Деликатный переезд»:
— Рынок self-storage по-прежнему нельзя считать сформированным. Многие просто пока не знают о подобной услуге. Безусловно, в последнее время появилось гораздо больше информации о возможностях внешнего хранения домашних вещей, но я бы не сказала, что интерес сильно вырос. По нашим оценкам, за последние три года спрос увеличился примерно на 50%.
Самый распространенный формат складов для хранения домашних вещей – это боксы или ячейки. Этот формат пришел к нам из США. Первые такие объекты открылись в Москве лет десять назад. К слову, самое большое количество складов по-прежнему расположено именно в Москве.
А Петербург существенно отстает, не говоря уже про регионы. Однако первыми услугу хранения для частных клиентов стали предлагать международные мувинговые компании, которые появились на рынке России. Наша компания, например, оказывает подобную услугу еще с 2004 года.
Мы не предвидим каких-либо существенных изменений на рынке self-storage. Спрос будет расти, но небольшими темпами. Объем предложения тоже подрастет.
Вероятно, постепенно склады для домашних вещей появятся в каждом «спальном» районе. Что же касается общих тенденций, то это увеличение доли частных и снижение доли юридических клиентов.
Так, в 2017 году это соотношение составило 85% и 15% соответственно, а в 2009-м – 60% и 40%.
На складском рынке Петербурга зафиксирован настоящий бум :: С.-Петербург :: РБК
Ведомости/PhotoXPress.ru
В 2020 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию около 250 тыс. кв. м качественных складских площадей — это на 89% больше показателя 2019 года, когда было введено 132 тыс. кв. м, сообщили РБК Петербург в Сolliers International. По данным экспертов, все анонсированные в этом году объекты уже ввели в эксплуатацию, новых открытий до конца года не планируется.
Крупные сделки
Основную долю ввода (68%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit (строительство под заказ). Ключевыми клиентами, как и прежде, остаются торговые сети и логистические компании.
Как уже писал РБК Петербург, крупнейший введенный объект — распределительный центр на 70 тыс. кв. м.
торговой сети «Лента» в индустриальном парке «М10» на территории Тосненского района Ленинградской области, построенный компанией «Ориентир».
Также в начале года на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД» в эксплуатацию был введен складской корпус логистической компании Maersk (27 тыс. кв.
м), а в третьем квартале — на площадке комплекса «RAUM Бугры» разместился немецкий производитель тормозных систем для железнодорожного транспорта Knorr-Bremse (15 тыс. кв. м). Еще один объект был построен по схеме built-to-suit в «PNK Парк Софийская КАД» для «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв.
м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Один из ключевых спекулятивных объектов, пополнивших предложение Санкт-Петербурга, — новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).
При этом, как подчеркивают в Сolliers International, новые спекулятивные объекты к моменту ввода в эксплуатацию практически полностью заполнены: дефицит складов в последние годы привел к росту числа предварительных договоров аренды в строящихся объектах (pre-let сделок).
Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала мультитемпературный склад на 37 тыс. кв. м, в строящемся индустриальном парке «Русич-Шушары», а маркетплейс Ozon на этапе строительства арендовал 29 тыс. кв.
м в комплексе «Марвел-Логистика» в составе «PNK Парк Софийская КАД» с возможностью расширения.
Минимальный объем вакансии
Несмотря на почти двукратный прирост предложения, увеличение количества спекулятивных площадей (на 126 тыс. кв. м) не оказало существенного влияния на среднерыночный уровень вакантности.
По состоянию на начало октября 2020 года доля свободных площадей составляла 1,9% от объема рынка — это минимальное значение за последние семь лет (в 2013 году — 1,8%).
По итогам года эксперты ожидают, что уровень вакантности будет не более 2,5% за счет высвобождения небольших блоков в объектах в связи с окончанием срока договоров аренды. Для сравнения, в четвертом квартале 2019 года уровень вакантности составлял 3%.
Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает стабильное снижение количества спекулятивных складов в последние несколько лет по двум причинам.
«Во-первых, в отличие от уже готовых складов, предлагаемых в аренду, объекты built-to-suit в большей степени удовлетворяют всем специфическим требованиям будущих арендаторов, которыми выступают, в основном, ретейлеры и логистические операторы, — говорит он.
— Во-вторых, спекулятивный объект не всегда гарантирует инвестору стабильный cash-flow в связи с риском высвобождения площадей в кризисные периоды, тогда как объекты built-to-suit находят арендаторов на 10-15 лет».
С учетом этих обстоятельств, ожидается перераспределение нового строительства в пользу объектов built-to-suit. По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей.
Ставки аренды стабилизировались
По словам Натальи Киреевой, руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге, арендные ставки на складские помещения держались неизменными с января 2020 года и до осени.
«Несмотря на стабильно высокий спрос с начала года, сохранялась неопределенность в связи с пандемией и общим состоянием экономики. Поэтому собственники складских комплексов заняли выжидательную позицию и не корректировали запрашиваемые арендные ставки», — пояснила она.
По данным JLL, лишь к концу третьего квартала 2020 года на фоне низкой вакантности и высокого спроса собственники отдельных объектов стали увеличивать арендные ставки. В Санкт-Петербурге максимальные арендные ставки к осени увеличились с 4 тыс. до 4,1 тыс. руб. за кв.
м в год (triple net). В 2021 году эксперты прогнозирует стабилизацию ставок на достигнутом уровне.
«Мы видим, что текущие ставки аренды в классах А и В останутся на том же уровне как минимум еще в первой половине 2021 года.
Для складской недвижимости все продолжает складываться хорошо и единственным, что может добавить ложку дегтя — это резкие изменения в экономике и/или политике», — считает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg Илья Князев.
Кому нужны склады self-storage?
Сегодня на российском рынке складской недвижимости в ряде регионов развивается сегмент self-storage. Исходя из западного опыта, инвесторы и клиенты всё чаще рассматривают такой вариант как альтернативу привычным способам хранения. Но каковы реальные перспективы self-storage в России? Популярны ли индивидуальные ячейки в Европе и США? Кто является основным пользователем данных услуг и чем боксы персонального хранения могут быть привлекательны для инвесторов? На эти и другие вопросы ответил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
Что такое self-storage?
Под self-storage обычно подразумевают арендуемые ячейки индивидуального хранения частным или юридическим лицом. Как правило, в них хранятся остатки продукции, оборудование, любые личные вещи, техника. Клиент может выбрать локацию склада исходя из места проживания и работы, а также бокс необходимой площади.
Модульные боксы включают вентиляцию, охрану, видеонаблюдение и доступ по пропуску, парковку, пандусы для погрузки и разгрузки. Отсеки для хранения могут быть размером от 1 кв.м до 100—200 кв.м и более.
Первый̆ в России self-storage был открыт компанией̆ KeySpace в 2008 году в Москве. В США же это направление успешно развивается уже более 50 лет.
Self-storage достаточно прибыльный бизнес, но есть свои нюансы.
Международный опыт
Оборот self-storage рынка США составляет $ 35.7 млрд, Европы — € 3 млрд. 80% европейских комплексов находится в 6 странах: Великобритании (37% доли рынка self-storage), Франции (12%), Испании (12%), Германии (6%), Нидерландах (7%) и Норвегии. Однако, их доля рынка падает, так как условия для self-storage складов улучшаются на менее развитых рынках.
- средняя ставка по Европе за ячейку индивидуального хранения составляет € 22 (1 500 руб.) за квадратный метр в месяц.
- 9 млн кв.м — общая площадь складов в Европе
Доля рынка топ-10 операторов Европы составляет 25% всех складских помещений, что говорит о демонополизации рынка. В ряде крупных операторов стоят компании Home Box, Shurgard SafeStore, OK Minilager, Bluespace и прочие операторы.
Тенденции развития
Активное развитие е-коммерции меняет поведенческие модели покупателей̆ и заставляет ритейлеров перестраивать системы хранения, обработки и доставки товаров конечному потребителю. Среди европейских стран есть те, чей потенциал наиболее располагает к расширению и модернизации площадей self-storage складов.
- Так в Нидерландах располагается порт Роттердама – крупнейший̆ порт Европы и третий̆ крупнейший̆ порт мира, развивается е-коммерция и возникает необходимость адаптации торговых цепочек ритейлеров.
- Великобритания является лидером по количеству занимаемых комплексов, владеет самым большим количеством квадратных метров на душу населения, на ее территории увеличивается число компаний малого и среднего бизнесов.
- Норвегия владеет большим количеством маленьких складских комплексов, которое сформировало высокую доступность и широкое предложение.
- Швеции характерны положительное соотношение географической̆ доступности и средней̆ арендной̆ ставки на рынке, а также развитие малого бизнеса и его потребностей̆ в хранении.
С ростом благосостояния населения стран Европы рынок индивидуальных складов начал увеличиваться.
На сегодняшний день отмечается, что количество складов на 1 млн населения больше в Скандинавских странах за счет большего числа маленьких по площади комплексов.
Норвегия лидирует – 44,6 на каждый миллион человек, но также имеет самые маленькие доступные площади. Среднее же количество складов на 1 млн. человек по Европе – 8,7.
Цифры по Европе:
- 29% — средний уровень вакантных площадей̆;
- 68 комплексов находятся в процессе строительства;
- 52 склада запланированы на конец 2020 года;
- 97% комплексов оборудованы электронными замками, треть из которых имеют круглосуточный̆ доступ;
- 1,43 штатных сотрудника приходится на одно учреждение;
- 10-15% — оптимальный̆ уровень вакансии для больших городских комплексов.
Как правило, sel-storage склады наиболее востребованы у физических лиц и малого бизнеса. Причиной для использования индивидуальных боксов могут стать переезд в новый офис / квартиру, дешевизна относительно аренды больших площадей жилья, переоборудование такой ячейки в дата-центр, малое производство или хранилище продукции.
Российский опыт
- Средняя стоимость аренды self-storage склада по России зависит от региона.
- Москва располагает 150 складами личного пользования и средней ставкой в 903 рубля за квадратный метр.
- В Петербурге отстроен 41 склад при средней ставке 809 рублей за квадрат.
- При пяти складах новосибирский рынок ежемесячно запрашивает 930 руб/мес.
- В Екатеринбурге пользователи отдают 379 рублей, выбирая среди двенадцати складов города.
Кто пользуется складами self storage?
- 80% спроса на данный складской сегмент в России обеспечивают молодые семьи со средним и семьи с высоким достатком и лишь 20% площадей sel-storage арендуют малый и средний бизнесы.
- Частным лицам интересны опции сезонного и временного (при сдаче квартиры) хранения, передержка малоиспользуемого имущества, антиквариата, техники и комплектующих.
- Бизнесу персональные склады интересны как хранилище остатков продукции, оборудования, архивной документации, а также как буферное помещение при смене офиса.
Региональный спрос: Москва
На 150 столичных объектов общей площадью практически 160 тысяч квадратных метров приходится 40 операторов. В топ компаний входят Складовка, Самосклад, МоиSafe, CitiBox, safebox и прочие. Они занимают 67% московского рынка индивидуального хранения.
Средняя ставка:
- 990 рублей за кв.м / месяц в отапливаемых складах
- 610 рублей за кв.м / месяц в неотапливаемых складах
Региональный спрос: Санкт-Петербург
За 2019 год общая площадь self storage складов увеличилась с 30 до. 50 000 «квадратов». Таким образом, рынок Петербурга представляют 17 операторов, которые располагают 41 объектом индивидуально-складской недвижимости. В силу малого объёма площадей, средняя ставка аренды выше столичной.
Средняя ставка:
- 990 рублей за кв.м / месяц в отапливаемых складах
- 610 рублей за кв.м / месяц в неотапливаемых складах
- Геолокация
- Более половины персональных складов располагаются в Приморском, Выборгском и Невском районах, остальная часть рассредоточена на севере и юге города.
- Сетевые операторы
- Сетевые self-storage операторы занимают большую долю рынка — так доля Jensen Group составляет 6 500 квадратных метров — и дополнительно предлагают пакеты своих услуг: погрузка, транспортировка и разгрузка, упаковка, страхование имущества.
Региональный спрос: рынок Новосибирска
Включает 5 складов, распределенные между тремя операторами Коробокс, Бурундук и Ваш Клад. Средняя ставка — от 820 руб/кв.м/месяц.
Рынок Владивостока
Меньше новосибирского, два оператора Юнион Бокс и U-Box владеют двумя складами. При этом месячная ставка составляет 600 рублей за «квадрат».
Рынок Екатеринбурга
Состоит из 12 объектов персонального хранения. Средняя ставка начинается от 370 рублей кв.м / месяц.
На рынке присутствуют 8 операторов, один из которых — новый игрок «УрбанБокс». Компания предоставляет боксы от 3,5 до 30 кв. метров за месячную оплату от 2240 до 7 176 рублей за метр соответственно. Доступ к боксам обеспечивается круглосуточно, а минимальный срок аренды составляет месяц.
Особенности национального хранения
Склады категории self storage являются комфортной альтернативой даче, балкону и гаражу, где люди привыкли хранить свои вещи. Зарубежный опыт наглядно демонстрирует растущую восстребованность данного сегмента, но наши соотечественники пока предпочитают старые способы хранения личных вещей.
Причиной этому служат:
- невысокий уровень доходов населения;
- низкая осведомленность о существовании современного аналога привычным вариантам;
- низкая мобильность населения.
Перспективы развития: преимущества
Сегодня на рынке self-storage складов наблюдается тенденция роста заполняемости в 90,2%, что в скором времени проведет рынок к отложенному спросу и перспективам для инвесторов.
При полной загрузке склад площадью 4 000–5 000 м2 сможет приносить около 50 млн руб. выручки в год. Также инвесторы могут рассмотреть предложения от застройщиков. Приобретения келлера в жилом фонде в среднем обойдется в 180 – 290 тысяч рублей за 3,1 – 4,5 квадратных метра.
Средний срок хранения ежегодно увеличивается и на начало 2019 года составлял 8,5 месяцев. Также и ставки увеличиваются на 10%.
Препятствия
Низкая платежеспособность населения препятствует быстрому развитию сегмента, ведь средняя ставка по Петербургу составляет 6,5 тыс. руб. – 9 тыс. руб. в месяц.
Еще два немаловажных фактора — низкая осведомленность российского населения — люди не знают для чего необходим self-storage, и что можно хранить, а особенности менталитета сдерживают потребителей.
#Новости #Москва #Санкт-Петербург #Регионы
Новое слово в складах
В последние несколько лет в Петербурге активно развивается новый формат складских помещений – self storage. В конце мая на улице Седова, 13 открылся новый складской комплекс индивидуального хранения NordBOX. По оценке директора проекта NordBOX Дмитрия Ильченко, потенциальная емкость петербургского рынка self storage в ближайшие десятилетия – примерно 300 тыс. кв. м
– Что такое формат self storage?
– Self storage в переводе с английского означает «индивидуальное хранение». Такие склады представляют собой небольшие помещения с отдельным входом. Первые склады формата self storage появились в США в конце 1950?х годов.
Изначально индивидуальными складами служили гаражи в промышленных и периферийных районах городов.
Однако постепенно парковочные места стали смещаться ближе к дому, появились подземные паркинги, а хранить в квартире старые, порой абсолютно ненужные вещи стало невыгодно из-за удорожания жилплощади.
Так возникла потребность в небольших помещениях для хранения различных сезонных или старых вещей, которая спровоцировала развитие нового формата – небольших изолированных складских площадей для частных клиентов. Через некоторое время склады self storage стали популярны не только в Америке, но и во многих европейских странах.
На сегодняшний день в США насчитывается порядка 220 млн кв. м складских помещений такого типа, годовой оборот рынка превышает 22 млрд долларов. Крупнейшие мировые компании в этой области – Public Storage, Yellow storage, занимающие до 15% рынка в своих странах.
В России склады индивидуального хранения появились в середине 2000-х годов. Первые объекты в Москве запускали иностранцы, видя потенциал российского рынка и имея опыт использования складов self storage у себя на родине.
Сегодня на московском рынке насчитывается более полутора десятков игроков, основные лидеры имеют более четырех действующих объектов, но рынок еще находится в процессе формирования и развивается в нескольких направлениях, поэтому оценить его емкость трудно. По разным оценкам, она достигает 160 тыс. кв. м арендных площадей.
– А что происходит с этим сегментом в Петербурге?
– Объем предложения на петербургском рынке можно оценить в 12 тыс. кв. м, годовой оборот практически в 12 раз меньше московского (порядка 65 млн рублей).
Сегодня в Северной столице работают с десяток складов индивидуального хранения. Первыми игроками на петербургском рынке стали московские компании.
За последние пару лет произошел серьезный рост в данном сегменте, на петербургский рынок self storage вышли еще пять компаний.
В погоне за спросом
– Как возникла идея проекта NordBOX?
– NordBOX стал пилотным проектом группы компаний NORDEST. По результатам мониторинга запросов наших арендаторов, опираясь на зарубежный и московский опыт, решили запустить первый подобный проект на одном из объектов холдинга.
Перед запуском проекта мы провели маркетинговое исследование среди арендаторов объектов NORDEST (более 700 компаний). Примерно четверть опрошенных констатировали потребность в небольших складах площадью 10-25 кв. м. Также по результатам проведенных нами уличных опросов горожан выяснилось, что более 15% экономически активного населения Петербурга знают о данной услуге.
Поскольку рынок индивидуального хранения в Петербурге только начал формироваться, развитие этого направления имеет перспективу.
– В чем отличие складов NordBOX от конкурентов?
– Мы предлагаем нашим клиентам как теплые склады индивидуального хранения, так и мобильные модульные контейнеры на открытой охраняемой территории. Формат self storage мы развиваем в рамках собственного банка недвижимости, следовательно, бизнес-модель более устойчива и надежна.
Еще одна особенность нашего проекта – пакетное предложение «офис + склад» для представителей малого и среднего бизнеса. Мы разработали специальный пакет, позволяющий вместе со складом арендовать офис в бизнес-центре «Седов», расположенном по соседству.
– То есть вы ориентируетесь преимущественно на юридические лица?
– Отнюдь. Такие боксы частные лица обычно используют для хранения сезонных вещей (шин, спортивного инвентаря, одежды) либо редко используемых вещей, которые занимают значительное место в квартире.
Кроме того, индивидуальный склад актуален во время ремонта, когда необходимо освободить квартиру на короткий срок.
Тем не менее на сегодняшний день склады self storage востребованы преимущественно юридическими лицами: компании хранят в таких боксах выставочное оборудование, образцы продукции, архивные документы, небольшие партии товара.
Мы предлагаем арендаторам теплые боксы площадью от 1 кв. м. Максимальная площадь не ограничена – при необходимости боксы можно объединять. Стоимость аренды составляет 275 рублей за 1 кв. м в неделю. Минимальная площадь холодных боксов – 4 кв. м.
Перспектива видна
– Каковы размер инвестиций и сроки окупаемости подобных проектов?
– В нашем проекте – 20 млн рублей. Через год мы рассчитываем заполнить склад на 90%.
В целом окупаемость подобных проектов составляет три года, при условии что под такой формат приспособлен уже имеющийся в собственности объект. При строительстве склада индивидуального хранения с нуля период окупаемости может достигать семи-восьми лет.
- – Планируется ли запуск новых площадок?
- – Да, в конце 2014 года мы планируем запустить еще два подобных проекта в Московском и Выборгском районах Петербурга.
- – Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития этого сегмента?
– Развитию сегмента self storage способствует ряд факторов.
Прежде всего это рост уровня благосостояния петербуржцев, изменение представлений об организации жилого пространства – люди стремятся сделать свои квартиры, загородные дома уютными и просторными.
В последнее время идет активное развитие интернет-торговли, малого бизнеса, соответственно, меняется логистическая система распределения и доставки товаров, что также способствует повышению уровня спроса на услуги индивидуального хранения.
Санкт-Петербург