Ведомости/PhotoXPress.ru
Первое полугодие 2021 года характеризовалось бурным ростом коворкинг пространств в Санкт-Петербурге.
Прирост объема предложения рабочих мест в гибких офисах составил практически 50% от валового объема предложения на конец 2020 года, подсчитали аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE.
По их данным, по итогам первого полугодия 2021 года прирост коворкинг-центров составит 30%. К концу года общий объем рынка гибких рабочих пространств в городе может превысить 70 тыс. кв. м, прогнозируют в IPG.Estate.
Гибкий офисный формат
По оценкам Bright Rich | CORFAC International на середину июня 2021 года, в Петербурге действует 59 гибких офисных пространств общей площадью более 43 тыс. кв. м. Суммарно они предлагают более 5,6 тыс. рабочих мест. Доля гибких офисных пространств составляет около 1% от всех доступных к аренде офисных площадей. Средний уровень заполняемости коворкингов — порядка 75%.
Крупнейшими сетевыми проектами в Петербурге являются коворкинги «Практик» и Page с шестью и пятью площадками в городе соответственно. Среди основных сетевых коворкингов — проекты The Level Space (1,7 тыс. кв. м и более 300 рабочих мест), «Место встречи» (1,25 тыс. кв. м и более 250 мест), Grow Up (900 кв. м и более 220 мест) и Regus (600 кв. м и более 120 рабочих мест).
Bright Rich | CORFAC
По данным Maris в ассоциации с CBRE, большая часть коворкинг-пространств располагается в центральных районах города — почти 60% валового объема предложения.
Лидерами по-прежнему остаются: Центральный район — 28%, Адмиралтейский район — 14%, Петроградский район — 11%, и Московский район — 9%, соответственно.
За исключением крупных проектов, средняя площадь новых офисных пространств, выходящих на рынок в пределах деловой части города, по-прежнему варьируется в диапазоне 200 — 700 кв. м, отмечают эксперты.
Арендные ставки растут
По данным экспертов компании Maris в ассоциации с CBRE, по итогам первого полугодия 2021 года запрашиваемые ставки аренды в основной своей массе характеризовались положительной динамикой: наибольший рост тарифов произошел в первом квартале, во втором — наблюдалась незначительная коррекция в сторону увеличения. По сравнению с концом 2020 года, цены в городе выросли в среднем на 7%. Диапазон цен на фиксированные рабочие места составляет 6 000 — 26 000 руб./мес., средний тариф — 12 600 руб./мес. «Плавающее» место обходиться в 5 500 — 20 000 руб./мес., средний тариф — 10 200 руб./мес. Дневной тариф аренды рабочего места варьируется в диапазоне от 500 до 1 600 рублей в день. Во втором квартале 2021 на рынке наметился рост предложения услуг коворкинг пространств по абонементной системе: по числу посещений за определенный период времени.
Рекордный ввод гибких офисных пространств не скажется на увеличении или сокращении ставок аренды — операторы будут придерживаться разработанных финансовых моделей, считает руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.
Estate, проектный руководитель сервисного офиса Case Вероника Чаканова. «На примере новых проектов мы можем посмотреть, что стоимость фиксированного места в «Практике на Гороховой» составляет от 26 тыс. рублей, в проектах сети Corner — от 17 тыс. рублей, в Case — от 22 тыс. рублей.
И рынок Санкт-Петербурга уже принимает такие тарифы», — подчеркивает она.
По словам Вероники Чакановой, компании, которые рассматривают гибкие пространства и коворкинги как альтернативу привычным офисам, понимают, за счет чего формируется разница в стоимости — арендатор платит только за рабочие места — все остальные расходы (отделка, меблировка, оплата клининга, электричества, интернета и пр.) уже включены.
Новые открытия
Объем прироста качественного предложения на рынке во втором полугодии 2021 не уступит достижениям первой половины года, а при благоприятном развитии событий превзойдет его на 30%, прогнозируют в Maris в ассоциации с CBRE.
По данным IPG.Estate, в этом году к открытию в городе запланировано 13 проектов общей площадью 21 512 кв. м. Если все проекты откроются по плану, то общий объем рынка гибких рабочих пространств Санкт-Петербурга составит 74,2 тыс. кв. м.
Развитие продолжают локальные игроки — «Практик», Corner, Page, в августе состоится открытие сервисного офиса Case, в ноябре откроется проект московского оператора SOK, также в Петербург выйдет сеть «Ключ».
«Sok и «Ключ» в этом году только выходят на рынок и перспективы их развития будут зависеть от успешности запуска флагманских проектов в Петербурге, но предполагаю уже сейчас, что одним проектом в Петербурге московские сети не ограничатся», — ожидает Вероника Чаканова.
Bright Rich | CORFAC
Она считает важной тенденцией увеличение площади вновь открываемых проектов — в 2021 году к открытию в городе запланировано сразу 4 проекта площадью более 3 тыс. кв. м. Также растет и качество гибких пространств — запуск гибких офисов в рамках БЦ класса А и В+ становится новым трендом для рынка.
«Новые реалии, в том числе существующие эпидемиологические ограничения, безусловно, стали неким драйвером для переосмысления требований, предъявляемых к офисному пространству», — уверен партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.
При этом, по его словам, говорить о том, что в связи с «третьей волной» арендаторы массово поедут в коворкинги или что сейчас мы наблюдаем бум спроса со стороны арендаторов на этот формат, не совсем корректно.
«В Петербурге спрос на гибкие офисы со стороны корпоративных клиентов только начал развиваться, все-таки большая часть существующих проектов по-прежнему предлагает аренду отдельных рабочих мест.
На что точно есть повышенный спрос, так это на гибкость как самого пространства, так и условий аренды. Многие компании трансформируют свой текущий офис, делая его более комфортным для сотрудников», — резюмирует эксперт.
В санкт-петербурге растет спрос на офисы класса в
По современной жилой застройке городов можно проследить историю развития жилищного строительства: где и что строили, какие архитектурные стили преобладали, как менялись высотные характеристики домов и площади квартир в них. Всю существующую ныне застройку российских городов можно разделить на несколько периодов, критериями выделения которых являются важнейшие исторические события и нововведения в строительной отрасли.
Жилищное строительство Источник: https://igis.ru
- Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода — средняя площадь ~80 кв. м. Это на 10% больше, чем по всей жилой застройке. Наиболее “тесные” — в хрущевках (48 кв.м.)
- Средняя этажность домов до середины XX в. росла медленно. Резкий прирост пришелся на 1970-е гг., когда началось строительство 9-12-этажных микрорайонов. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
- По числу дореволюционных домов выделяются старые центры регионов европейской части страны и курортные южные города. Домов 1920-1930 гг. больше всего там, где тогда строились рабочие поселки при заводах. В первые послевоенные годы активно застраивались крупнейшие города европейской части страны, сильно пострадавшие в годы войны. С 1950-х гг. больше всего домов строится в нынешних городах-миллионниках. В настоящее время в лидерах, по-прежнему, миллионники, а также некоторые другие крупные города с высоким спросом на жилье и миграционным притоком (Тюмень и Краснодар).
Данные по числу и метражам построенных домов получены из обработки открытых данных Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, по средним площадям жилых помещений в них — из объявлений, опубликованных в Циан в 2017-2021 гг.
1. Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода, самые “тесные” — в хрущевках.
Сохранившиеся к настоящему времени жилые дома дореволюционного периода составляют в среднем 1.5% от современной застройки. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве — компактно внутри Садового кольца), а там, где большую роль играли железные дороги, — вдоль железнодорожных путей (в первую очередь, в городах Сибири).
Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счет их расположения в центре, так и за счет большой средней площади помещений. Квартиры в домах этого периода самые просторные — в среднем 80 кв. м, причем жилая площадь достигает 50 кв. м, площадь кухни — 11 кв. м. Это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке (см.
рисунок ниже).
В дальнейшем площадные характеристики сокращались, достигнув минимума в 1960-е гг., когда главной целью было предоставить жилье как можно большему числу людей. Квартиры в этих домах на 30% меньше, чем в среднем по всей застройке (48 кв.
м), а жилая площадь меньше на 22% (36 кв. м). Качество хрущевок оставляет желать лучшего, поэтому в настоящее время эти дома активно включаются в программу реновации. С 1990-х гг.
площадные характеристики квартир возросли по сравнению с предыдущими этапами.
- Динамика среднего метража квартир в жилых домах разных периодов
- Источник: Аналитический центр Циан
- 2. Этажность растет
Средняя этажность дореволюционных домов в Москве и Санкт-Петербурге составляет 5 этажей, в других городах преобладают 2-3-этажные дома. Низкая этажность была связана с финансовыми ограничениями на строительство. Кроме того, высотное строительство тогда ограничивалось недостатком и дороговизной лифтового оборудования.
В последующие годы этажность росла, но медленно. В 1917-1930 гг.
в крупнейших городах преобладали, как правило, 4-5 этажные дома, построенные из не самых качественных материалов на скорую руку (в других городах этажность меньше — 3-4 этажа).
Для домов этого периода характерны нестандартные планировки (например, Дом-корабль в Иваново и Дом Наркомфина в Москве), сейчас многие из них в аварийном состоянии.
Средняя этажность зданий, построенных в 1930-1950-е гг. сильно не возросла, несмотря на увеличение высоты домов в Москве и других крупных городах европейской части.
С одной стороны, это объясняется низкой этажностью пригородов этих городов, которые позже стали их районами, например Тушино, Бабушкин, Люблино, Кунцево в Москве.
С другой стороны, большой вклад в застройку страны давали рабочие поселки при заводах за Уралом с низкой этажностью.
В 1958-1971 гг. средняя этажность по-прежнему составляла 5 этажей за счет массового строительства микрорайонов из 5-этажных хрущевок. Такие ограничения по этажности связаны с тем, что это максимальная высота дома, в котором по стандарту не требуется лифт, а значит строить его дешевле.
В 1970-е гг. этажность возросла почти в 2 раза
В 197-1980-е гг. высота застройки существенно возросла и достигла 9 этажей. Это связано с началом строительства 9-12-этажных микрорайонов на окраинах городов. В постсоветский период (за 1992-2008 гг.
) средняя этажность домов увеличилась еще больше и составила 13 этажей. На увеличение высоты повлияли низкая эффективность градостроительного регулирования и желание застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства.
В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
- Динамика средней этажности жилых домов разных периодов
- Источник: Аналитический центр Циан
- 3. Города — лидеры по количеству домов каждого периода различаются
Больше всего домов дореволюционного периода сохранилось в центрах регионов европейской части страны и в курортных южных городах (Ялта, Феодосия, Пятигорск), которые активно осваивались в этот период и меньше подвергались перестройке в будущем.
Также выделяются города на Волге и отдельные старые города Сибири (Иркутск и Томск, основанные еще в XVII в.). Лидеры по количеству дореволюционных домов — две “столицы” — Санкт-Петербург (почти 6 тыс. зданий с общей площадью квартир в 14 млн. кв. м) и Москва (1.6 тыс.
домов с площадью квартир 2.9 млн. кв. м).
С установления советской власти в 1917 г. началось массовое строительство жилья согласно государственным планам.
В это время строились отдельные кварталы (например, в Москве — Усачевка, Хавско-Шабаловский жилмассив), в том числе, рабочие кварталы рядом с промышленными зонами и студенческие городки. Лидером по количеству домов этого периода является Москва.
Много жилых домов сохранилось в Нижнем Новгороде, Иваново, Таганроге и Ростове-на-Дону, где тогда активно строились рабочие поселки при заводах.
В годы Великой Отечественной войны объемы жилищного строительства в европейской части страны существенно сократились, зато за Уралом, напротив, прирост жилой площади происходил очень интенсивно. В это время почти две трети капитальных вложений на строительство приходилось на восточные районы страны.
Причиной стала эвакуация туда заводов с территорий, охваченных военными действиями. Ускоренное введение в эксплуатацию эвакуированных из центральных районов и вновь сооружаемых предприятий на новых местах требовало большого количества рабочих, а, следовательно, и жилья для них.
Особенно это было характерно для наиболее развитых городов — Красноярска, Новосибирска, Омска. Помимо них по количеству сохранившихся домов данного периода в Сибири выделяются Иркутск и Томск, на Дальнем Востоке — Хабаровск.
Дома строились быстро, с минимальными затратами и, зачастую, представляли собой бараки без коммунальных удобств.
С окончанием Великой Отечественной войны массовое строительство рабочих поселков при заводах и фабриках стало заменяться возведением архитектурных ансамблей вдоль основных улиц.
Лидером по количеству таких домов является Москва, где в это время шла фасадная застройка крупных магистралей — Ленинского, Кутузовского, Ленинградского проспектов, частично проспекта Мира.
Для этой застройки характерны небольшие кварталы, редкая посадка зданий и густая внутренняя улично-дорожная сеть.
Также по количеству домов послевоенного времени выделяются другие крупнейшие города европейской части страны: Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, Волгоград. Многие из них были сильно разрушены в годы войны и требовали скорейшего восстановления застройки, некоторые строились практически с нуля (Волгоград).
В конце 1950-х гг. одной из главных проблем оставалась нехватка жилья, усугубленная войной. В городах европейской части страны многие дома были разрушены, за Уралом их качество из-за ускоренного строительства было крайне низким, они быстро ветшали.
Поэтому в эти годы развернулось массовое жилищное строительство. Руководством страны был взят курс на устранение архитектурных излишеств и внедрение типовых проектов недорогого благоустроенного жилья.
Больше всего домов данного периода (и последующих) строилось в крупнейших городах — миллионниках, где спрос на жилье был максимальным.
С точки зрения характеристик вводимого жилья данный этап можно подразделить на два: типовое 5-ти этажное строительство «хрущевок» и строительство в годы перестройки с преобладанием более высотной (9+ этажей) застройки. Вклад домов этих двух периодов максимален — суммарно более 50%. Период 1958 — 1971 гг.
ознаменовался появлением панельных и блочных домов. Применение сборных железобетонных конструкций позволяло строителям ускорить процесс, перейдя на индустриальные методы возведения жилья. Для ускорения и удешевления строительства жилищное строительство велось по микрорайонному принципу.
Строились микрорайоны на удалении от центра. Для периода 1972 — 1991 гг. было характерно еще меньше нового строительства в центре. В основном это микрорайоны, расположенные ближе к окраинам.
Например, в Москве активное строительство в этот период наблюдалось во всех направлениях по периферии на всех свободных земельных участках до МКАД.
В 1990 — 2000-х гг. активное строительство шло в городах-миллионниках. Впервые выделяется Воронеж и Краснодар, численность населения которых в 1990-2000-е гг. резко возросла (Воронеж стал миллионником в 2013 г., Краснодар близок к отметке в 1 млн.
чел) и Тюмень (не является миллионником) за счет повышенного спроса, связанного с быстрыми темпами миграционного прироста и с высокими доходами населения. В эти годы застройка осуществлялась по принципу уплотнения существующих кварталов и комплексного освоения территории на окраинах.
Например, В Москве в этот период застраивались территории за МКАД — Митино, Куркино, Жулебино, Новокосино, Кожухово. В 2010-е гг. новой тенденцией стало строительство жилья на месте бывших промышленных зон.
Города — лидеры по количеству домов каждого периода
| до 1917 г. | 1920-е гг. | 1930-1950-е | 1960-1970-е | 1970-1980-е | 1990-2000-е | 2010-е гг. |
| Санкт-Петербург | Москва | Москва | Москва | Москва | Москва | Москва |
| Москва | Нижний Новгород | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург | Санкт-Петербург |
| Ростов-на-Дону | Иваново | Нижний Новгород | Нижний Новгород | Самара | Казань | Краснодар |
| Самара | Санкт-Петербург | Самара | Новосибирск | Нижний Новгород | Челябинск | Новосибирск |
| Саратов | Таганрог | Новосибирск | Самара | Уфа | Тюмень | Иркутск |
| Нижний Новгород | Ростов-на-Дону | Челябинск | Пермь | Омск | Уфа | Тюмень |
| Ялта | Ялта | Волгоград | Екатеринбург | Казань | Нижний Новгород | Челябинск |
| Оренбург | Тверь | Пермь | Челябинск | Новосибирск | Воронеж | Воронеж |
| Иркутск | Ногинск | Иркутск | Казань | Челябинск | Новосибирск | Казань |
| Кострома | Керчь | Екатеринбург | Красноярск | Пермь | Калининград | Красноярск |
Источник: Аналитический центр Циан
В петербурге вырос спрос на дорогие офисы
Рынок офисной недвижимости Петербурга стремительно восстанавливается.
По данным JLL, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А сейчас составляет четыре процента, что вполне сопоставимо с допандемическими показателями.
Массового исхода арендаторов из дорогих офисов, вопреки прогнозам, не произошло. Более того, в бизнес-центры класса А заезжают новые игроки, и участники рынка с нетерпением ждут ввода новых площадей.
С начала года в Петербурге было введено 40 тысяч квадратных метров площадей класса А. Для сравнения: в классе В появилось чуть больше 10 тысяч «квадратов». В классе В вакантность превышает 10,5 процента, и большинство крупных сделок первого квартала было совершено именно относительно дорогой офисной недвижимости.
Треть компаний планирует расширение офисов
Дмитрий Беляев, генеральный директор КВС, говорит, что многие арендаторы, взвесив все «за» и «против», в разгар пандемии предпочли не съезжать из офисов. В частности, приводит пример Беляев, в одном из бизнес-центров, которым управляет его компания, есть арендатор, который с весны прошлого года перевел сотрудников на полную удаленку.
Однако он продолжает исправно вносить арендные платежи. Многие компании ведут работу в гибридном формате, то есть часть рабочей недели сотрудники выполняют свои обязанности в офисе, но есть дни, когда они работают из дома. При таком раскладе компании требуется меньшая площадь.
И новые арендаторы, которые только выбирают помещение под офисы, заранее обустраивают рабочие места так, чтобы ими могли пользоваться несколько сотрудников.
Но компании, которые заехали давно, такой формат не используют. Во-первых, договоры аренды заключаются в Петербурге в среднем на три-пять лет. У многих фирм сроки договоров еще не истекли. Во-вторых, обустройство офиса требует от арендатора серьезных инвестиций. И переезжать в более компактные помещения даже при условии, что арендная ставка будет ниже, компаниям невыгодно.
По словам сопредседателя комитета офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Ивана Починщикова, сейчас арендаторы активно начинают интересоваться сервисными офисами или коворкингами, куда компания может зайти без дополнительных затрат на ремонт и мебель. Стоимость аренды коворкингов оказывается даже выше, чем бизнес-центров класса А, однако при договорах на год-два такие сделки оказываются выгоднее, чем переделка офиса под себя.
Но в общей структуре офисной недвижимости на коворкинги приходится всего полтора процента от общего количества площадей. Пока в основном их снимают для проектной работы. По данным JLL, в первом квартале 2021 года резко выросло число арендаторов из отраслей страхования и частных пенсионных фондов. На них пришлось 32 процента от всех сделок по аренде и покупке офисных площадей.
Для сравнения: в 2016 году их доля не превышала одного процента. Арендаторы, занимающиеся информационными технологиями, сняли 14 процентов офисов, пять лет назад этот показатель составлял 34 процента.
Эксперты связывают этот тренд с тем, что IT-сектор с начала пандемии стал массово использовать удаленку, а офис стал для компании скорее пространством для коммуникаций, а не для ежедневной работы.
В каких регионах вырос спрос на склады
Пять лет назад 38 процентов от всех арендаторов и покупателей офисной недвижимости занимались разработкой недр. В первом квартале компании из этой сферы заключили 28 процентов сделок на рынке офисной недвижимости.
Арендные ставки в офисах класса А сейчас составляют 1917 рублей за квадратный метр, в офисах класса В -1326 рублей. Если в прошлом году на фоне пандемии предприниматели могли выбить скидку, то сейчас, учитывая ограниченное предложение, собственники понижать арендную плату не готовы.
Меняется и отношение к локациям. Так, в «золотом треугольнике» пустует 10 процентов площадей. Квадратный метр в таких офисах сдается из расчета 2145 рублей в месяц, что является самым высоким по городу показателем.
При этом в Московском районе офисы класса А предлагаются в аренду за 1803 рубля за квадратный метр, но свободно только два процента площадей. Самой востребованной локацией стали набережные рек и каналов.
Арендная плата там относительно невысока — 1619 рублей за «квадрат», но вакантность составляет всего 0,1 процента.
В общей сложности в классе А площадь пустующих помещений составляет около 50 тысяч «квадратов», в классе В — 250 тысяч.
Согласно отчету консалтингового агентства «Айби групп», до конца года в Петербурге анонсирован ввод еще полумиллиона квадратных метров офисных площадей. Это по большей степени те объекты, которые не стали вводить в 2020-м.
В Гильдии управляющих и девелоперов оценивают ввод по итогам года в пределах 300 тысяч квадратных метров.
Эксперты сходятся во мнении, что рынок восстановится окончательно к 2022 году. Но прежним он уже не будет. Рано или поздно компании начнут экономить на помещениях, выбирая гибридный формат рабочих мест.
Стараясь попасть в этот пока гипотетический тренд, девелоперы будут выводить на рынок коворкинги.
В отдаленной перспективе переход на офисы, где «все включено», может привести к тому, что значительная масса помещений рискует остаться невостребованной, ведь уже сейчас площадь офисных площадей в Северной столице составляет 3,6 миллиона квадратных метров.
«Удаленка» привела к изменению формата офисов
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Руководитель направления продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин подчёркивает, что даже спрос на аренду офисных помещений вырос на 15–20%. Хотя коронавирус внёс свои коррективы и многие компании отказались от офисов, но не все смогли так работать. Так что часть бизнеса возвращается к более привычному формату работы в офлайне и ищет помещения.
По данным «Авито Недвижимость», к концу марта спрос на коммерческую недвижимость в Петербурге в годовом выражении вырос как в сегменте купли-продажи — на 34%, так и на рынке аренды — на 39%.
«При этом в общей структуре наибольшая доля в обоих сегментах принадлежала помещениям свободного назначения — 53% и 37% соответственно, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев.
— Это во многом обусловлено их многофункциональностью и способностью быстро адаптироваться под различные потребности бизнеса».
Антон Лескин добавляет, что сейчас высокий спрос отмечается на аренду торговых помещений в формате стрит-ретейл, отдельно стоящих зданий.
Также впервые за долгое время на 10–15% вырос спрос на склады и производственные помещения.
«Что касается наиболее активного вида бизнеса, то наблюдается бум поиска помещений под объекты общепита, автомойки, СТО и медицинские мини-центры, специализирующиеся на приёме анализов», — отмечает он.
Что касается предложения, то здесь ситуация не такая однозначная. Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов говорит, что в большинстве сегментов зафиксирован существенный рост. «Единственным исключением оказалась складская недвижимость, где спрос на качественные объекты существенно вырос в связи с взрывным ростом сервисов по доставке товаров», — отмечает он.
Так, по данным «Циан», объём предложения в апреле 2021 года по сравнению с февралём прошлого года в сегменте продажи офисной недвижимости увеличился на 46% (с 233 до 342 тыс. м2), в сегменте аренды — на 94% (с 1045 до 2026 тыс. м2). Предложение складской недвижимости наоборот сократилось на 34% для продажи и на 18% для аренды.
Статистика «Авито Недвижимость» рисует обратную картину: на фоне роста спроса число объявлений о продаже коммерческих площадей в марте 2021-го сократилось на 14% год к году. На рынке аренды количество предложений почти не изменилось (+1%).
Процент вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости очень медленно, но сокращается.
В ближайшие два-три месяца на петербургском рынке стрит-ретейла произойдёт временное оживление, связанное с Чемпионатом мира по футболу, уверена Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail.
Пока сложно говорить о том, что данное оживление будет иметь долгосрочный характер. Скорее всего, уже осенью рынок вернётся к текущему состоянию. В первую очередь, это касается стрит-ретейла в центре городах. В спальных районах ситуация более стабильная.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Перспективы офисного девелопмента в Петербурге после переезда структур «Газпрома»
- Международная консалтинговая компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО «Газпром» в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 года.
С вводом в эксплуатацию «Лахта Центра» освободившиеся в городе офисы, по мнению экспертов, займут подразделения «Газпрома». Как результат – в ближайшие полтора-два года вакансия площадей в бизнес-центрах класса А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; а ставки аренды ускорят рост.
Согласно прогнозу Colliers International, с реализацией второй очереди «Лахта Центра» и первой очереди «Морской резиденции» к 2023 году структуры «Газпрома» в целом будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв.
м общей площади БЦ (GBA).
Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния «фактора Газпрома», полагают консультанты, послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента.
В режиме ожидания
«Фактор «Газпрома» поставил девелоперов в «режим ожидания», – говорит гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – В результате на рынке Петербурга нарастает дефицит высококлассных офисов.
Скорее всего, потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 году, после завершения переезда подразделений «Газпрома» в «Лахта Центр» и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов.
Принимая во внимание минимальный трехлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023-му».
«Газпром» на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости северной столицы. По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%.
Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 годах, когда активно переезжающие структуры группы «Газпром» обеспечили поглощение почти половины объема офисных площадей в городе. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с IT-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объема всех сделок.
Перевод более 90% штата администрации «Газпрома» (этот этап закончили к 2017-му) ознаменовал завершение переезда монополиста.
В то же время в минувшем году на рынке недвижимости Петербурга были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв.м.
Показатель служит иллюстрацией «эффекта ожидания» девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок приостановили инвестиции в новые проекты, поскольку считали, что после ввода первой очереди «Лахта Центра» вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет.
Согласно анонсированным на текущий момент проектам спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв.м.
«Газпром» в цифрах
Как рассчитали в Colliers International, суммарная аренднопригодная площадь офисов, которую занимает на сегодня «Газпром» и его дочерние компании, составляет порядка 424 000 кв.м. Более половины из них – 254 400 кв.
м – сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Еще 25% составляют БЦ, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.
Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району. Всего «Газпром» арендует более 50 качественных бизнес-центров в Петербурге. Около 70% – объекты класса А.
С вводом в эксплуатацию первой очереди «Лахта Центра» (а это 129 000 кв.м новых арендопригодных площадей) и при коэффициенте размещения – 20 кв.м на человека – новая штаб-квартира энергетиков сможет вместить не более 6400 человек.
Таким образом, если говорить о сценарии переезда на новое место, то можно прогнозировать, что площади в «Лахта Центре» займут работники основных подразделений «Газпрома». В большинстве своем сейчас они арендуют качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. В итоге рынок сможет получить около 100 000 кв.
м вакантных офисов, где смогут работать чуть более 6000 человек (при коэффициенте размещения в них около 15 кв.м на человека).
Надежда на IT
Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития – освободившиеся после ввода в эксплуатацию «Лахта Центра» офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы «Газпром». В результате, в ближайшие годы вакансия объектов в классе А снизится до рекордных 1%, и стоимость аренды в БЦ начнет дорожать.
К 2023 году планируют сдать вторую очередь «Лахта Центра» и первую очередь «Морской резиденции». Рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв.м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв.м на человека новые здания вместят около 7600 сотрудников и освободят около 90 000 кв.м в качественных бизнес-центрах.
«На протяжении последних пяти лет «Газпром» выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам.
Ежегодный объем чистого поглощения без учета спроса со стороны «Газпрома» и компаний, строящих собственные офисы, составляет в среднем около 90 000 кв.м.
С переездом газового монополиста в «Лахта центр» IT-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение», – заключают консультанты Colliers International.
В санкт-петербурге растет спрос на офисы класса в
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 27 апреля 2021 г. – По итогам первого квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке Северной столицы составил 69 тыс. кв. м, что в 3,6 раз выше результатов аналогичного периода 2020 года.
Существенную часть чистого поглощения в начале 2021 года сформировали введенные в этом году бизнес-центры, построенные для конечных пользователей (арендаторов или собственников зданий) и вышедших на рынок уже заполненными. Без учета этих неспекулятивных объектов, чистое поглощение в бизнес-центрах класса В составило 18,6 тыс. кв.
м, в то время как в классе А поглощение составило -5,8 тыс. кв. м (отрицательное значение показывает, что суммарно было освобождено больше площадей, чем заполнено).
По данным Colliers, наибольшим спросом в первом квартале 2021 года пользовались помещения класса В – на них пришлось 97% от общего объема сделок аренды.
По размеру сделок самыми популярными оказались помещения площадью до 500 кв. м — на них пришлось около 80% всех сделок.
С точки зрения структуры арендаторов, лидером по объему спроса в первом квартале стал банковский сектор – 37% от общего объема всех сделок. Энергетический сектор сформировал 23%, сегмент «информационные технологии и телеком» — 17%. К тому же, увеличилась активность секторов ритейла и профессиональных услуг.
Рост спроса арендаторов в начале года заметно повлиял на уровень вакантности. Так, доля свободных площадей в классе В снизилась с 8,3% в четвертом квартале 2020 года до 7,5% в первом квартале 2021 года. Средние ставки аренды (без учета НДС) в этом классе также выросли – с 1 094 руб./кв.
м/месяц в четвертом квартале 2020 года до 1 139 руб./кв. м/месяц в первом квартале 2021 года. Уровень вакантности в классе А увеличился за три месяца на 0,4 п.п. и составил 3,4%. При этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился – 1 578 руб./кв.
м/месяц (без учета НДС).
С начала 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя бизнес-центрами общей площадью 50,4 тыс. кв. м. Основной объем ввода составили неспекулятивные объекты: «Морская резиденция» (40 тыс. кв. м), «Гайде» (5,4 тыс. кв.
м), ETM (3,5 тыс. кв. м). К спекулятивному новому предложению относится реконструированное здание площадью 1,5 тыс. кв. м, которое стало частью бизнес-центра «Гайот». Всего объем качественных офисных площадей по итогам первого квартала 2021 года составил 3,71 млн кв. м.
«С начала года мы наблюдаем рост интереса арендаторов к качественным помещениям класса А. Однако предложение в этом классе ограничено, а ставки в некоторых объектах могут быть выше рынка, что побуждает арендаторов временно выбирать помещения класса В.
В то же время, часть компаний готова ждать окончания строительства качественных объектов класса А, поэтому такие бизнес-центры вводятся в эксплуатацию с определенной долей заполняемости.
В целом, активность арендаторов увеличивается, и мы ожидаем, что рынок может вернуться к допандемийному уровню ставок и вакантности в течение 2021 года», — комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
В санкт-петербурге растет спрос на офисы класса в
По итогам первого квартала 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке Северной столицы составил 69 тыс. кв. м, что в 3,6 раз выше результатов аналогичного периода 2020 года.
Существенную часть чистого поглощения в начале 2021 года сформировали введенные в этом году бизнес-центры, построенные для конечных пользователей (арендаторов или собственников зданий) и вышедших на рынок уже заполненными. Без учета этих неспекулятивных объектов, чистое поглощение в бизнес-центрах класса В составило 18,6 тыс. кв.
м, в то время как в классе А поглощение составило -5,8 тыс. кв. м (отрицательное значение показывает, что суммарно было освобождено больше площадей, чем заполнено).
По данным Colliers, наибольшим спросом в первом квартале 2021 года пользовались помещения класса В – на них пришлось 97% от общего объема сделок аренды. По размеру сделок самыми популярными оказались помещения площадью до 500 кв. м — на них пришлось около 80% всех сделок.
С точки зрения структуры арендаторов, лидером по объему спроса в первом квартале стал банковский сектор – 37% от общего объема всех сделок. Энергетический сектор сформировал 23%, сегмент «информационные технологии и телеком» — 17%. К тому же, увеличилась активность секторов ритейла и профессиональных услуг.
Рост спроса арендаторов в начале года заметно повлиял на уровень вакантности. Так, доля свободных площадей в классе В снизилась с 8,3% в четвертом квартале 2020 года до 7,5% в первом квартале 2021 года. Средние ставки аренды (без учета НДС) в этом классе также выросли – с 1 094 руб./кв.
м/месяц в четвертом квартале 2020 года до 1 139 руб./кв. м/месяц в первом квартале 2021 года. Уровень вакантности в классе А увеличился за три месяца на 0,4 п.п. и составил 3,4%. При этом средний уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился – 1 578 руб./кв.
м/месяц (без учета НДС).
С начала 2021 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился четырьмя бизнес-центрами общей площадью 50,4 тыс. кв. м. Основной объем ввода составили неспекулятивные объекты: «Морская резиденция» (40 тыс. кв. м), «Гайде» (5,4 тыс. кв.
м), ETM (3,5 тыс. кв. м). К спекулятивному новому предложению относится реконструированное здание площадью 1,5 тыс. кв. м, которое стало частью бизнес-центра «Гайот».
Всего объем качественных офисных площадей по итогам первого квартала 2021 года составил 3,71 млн кв. м.
«С начала года мы наблюдаем рост интереса арендаторов к качественным помещениям класса А. Однако предложение в этом классе ограничено, а ставки в некоторых объектах могут быть выше рынка, что побуждает арендаторов временно выбирать помещения класса В.
В то же время, часть компаний готова ждать окончания строительства качественных объектов класса А, поэтому такие бизнес-центры вводятся в эксплуатацию с определенной долей заполняемости.
В целом, активность арендаторов увеличивается, и мы ожидаем, что рынок может вернуться к допандемийному уровню ставок и вакантности в течение 2021 года», — комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
В петербурге спрос на офисы ставит новые рекорды — cre
Экспертный анализ
Компания Colliers International подвела итоги развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III квартале 2016 г. По данным аналитиков, ключевыми тенденциями этого периода стали снижение доли вакантных площадей, рост запрашиваемых ставок аренды и вымывание предложения крупных офисных блоков.
Компания Colliers International подвела итоги развития рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в III квартале 2016 г. По данным аналитиков, ключевыми тенденциями этого периода стали снижение доли вакантных площадей, рост запрашиваемых ставок аренды и вымывание предложения крупных офисных блоков.
Спрос на качественные офисные помещения продолжает расти: по итогам девяти месяцев 2016 г.
суммарный объем чистого поглощения в 1,7 раз превысил результаты аналогичного периода прошлого года, составив 182 тыс. кв. м.
Наибольшую активность демонстрируют компании сферы IT, строительства и инжиниринга, профессиональных услуг, многие из которых расширяются и арендуют крупные офисы – от 2 000 кв. м.
При этом по-прежнему сохраняется тенденция к замедлению темпов строительства в связи с его возросшей себестоимостью и ограниченным финансированием в текущей экономической ситуации. В третьем квартале 2016 г.
в эксплуатацию был введен только один объект – бизнес-центр класса А OfficeL27 в Красногвардейском районе. По итогам трех кварталов 2016 г. рынок качественной офисной недвижимости достиг 2,66 млн кв. м, увеличившись на 170 тыс. кв. м.
В объеме введенных с начала года площадей доля объектов, предназначенных для сдачи в аренду, сократилась на 22 п.п., составив 31% (53 тыс. кв. м) против 53% (86,4 тыс. кв. м) в прошлом году.
Рост спроса и замедление темпов ввода офисных центров привели к сокращению предложения. По сравнению с первым полугодием 2016 г. вакансия снизилась на 27 тыс. кв. м и составляет на текущий момент 9,5% или 251 тыс. кв. м.
При этом за год снижение доли вакантных площадей составило более 3 п.п. (с 12,6% в III квартале 2015 года). Наиболее заметно снижение предложения в классе В, где доля вакантных площадей по итогам третьего квартала составила 9,6% против 11,4% в первом полугодии 2016 г.
Продолжается снижение вакансии и в классе А – на 0,3 п.п. до 9,3% за три месяца.
На фоне положительной динамики в отношении спроса и предложения собственники бизнес-центров с высокой долей заполняемости – от 80% – скорректировали анонсируемую ставку аренды в сторону повышения.
В объектах класса А запрашиваемая ставка аренды увеличилась в третьем квартале на 5,4%, составив 1322 руб./кв. м в мес. (не вкл. НДС и вкл. операционные расходы). В классе В произошел рост на 3,9% до 945 руб./кв. м в мес.
По прогнозам экспертов Colliers International, годовой рост анонсируемых ставок аренды в бизнес-центрах класса А достигнет 7-10%.
«Несмотря на отсутствие экономического роста, в Петербурге базируется достаточно много компаний, которые продолжают развиваться и находятся в поисках новых офисов в качественных объектах. Такие арендаторы готовы рассматривать предложения по рыночным ставкам, но при стремительно сокращающемся предложении не могут найти альтернативные варианты.
Новые качественные и современные помещения были бы высоко востребованы. Наиболее интересные возможности предоставляет схема built-to-suit, однако для ее запуска на петербургском рынке обеим сторонам необходимо преодолеть скепсис.
Арендаторы должны перестать рассматривать только готовые варианты, а девелоперы – отважиться на строительство «под заказчика», которое давно практикуется на Западе», – говорит Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.