В текущем году квартирный вопрос может стать проблемной темой для многих жителей региона, который не вошел в список областей, где на федеральном уровне планируют продлить льготную ипотеку. Оформить кредит на жилье в новостройке под 6,5 процентов годовых можно до 1 июля 2021 года.
После этого госпрограмма в Пензенской области завершится.
Корреспондент информагентства «Пенза-Пресс» Александр Зосимов поговорил с застройщиками и риелторами, чтобы выяснить, возможно ли снижение спроса на квартиры в новостройках, стоит ли ожидать падение цен на жилье и легко ли сейчас купить недвижимость.
Без слез не взглянешь
Жительница Пензы Светлана Хромова задумалась о поиске квартиры в январе текущего года. Она надеялась, что после смягчения ковидных ограничений взять качественное и недорогое жилье в ипотеку будет несложно. Но все оказалось иначе.
«Я обратилась в банк, от которого у меня — зарплатная карта. Он одобрил мне один миллион 652 тысячи рублей с условием, что 20 процентов будет первоначальный взнос.
Мы с мамой начали смотреть жилье. Квартиры в пятиэтажках и панельных домах, которые мы увидели, мягко говоря, оставляют желать лучшего.
Практически во всех из них скрипели полы, а в некоторых отходили обои и стояли деревянные окна.
Маленькая ремарка: я обращаю на это внимание не потому, что придираюсь, а потому, что после покупки мне еще нужно будет найти деньги на ремонт», — рассказала Светлана.
Одна из квартир все же приглянулась Светлане, но первоначального взноса у девушки не было. Из-за этого ее мама хотела оформить на себя кредит. Но переплата по займу вышла очень большая, поэтому они решили повременить с ипотекой.
Вариант с квартирой-студией отпал
Поиск достойного жилья на вторичке оказался безуспешным. Поэтому она решила посмотреть квартиры-студии в новостройках.
«Самая дешевая из квартир-студий в новостройке, которые мы нашли, стоила один миллион 908 тысяч рублей за 28 квадратов с ремонтом. К сожалению, на льготную программу под 3,2 процентов годовых я не попала. Мне предложили 6,5 процентов годовых. Но у них не все помещения подходят под нее, в том числе и дом с дешевой студией. Поэтому этот вариант отошел сам собой.
Затем мама попробовала получить кредит на более лояльных условиях, и у нее получилось. Сейчас мы рассматриваем квартиры до одного миллиона 900 тысяч рублей и уже приглядели пару вариантов во вторичном жилье», — пояснила она.
По опыту Светланы, найти квартиру во вторичке или в новостройке, имея менее двух миллионов рублей, сложно. Даже сейчас, когда программа льготой ипотеки на первичку еще продолжает работать.
В марте 2020 года средняя цена одного квадратного метра вторичного жилья Пензы стоила 47 тысяч 590 рублей 80 копеек, а в прошлом месяце текущего года — 57 тысяч 533 рубля 95 копеек.
Квадратный метр жилья подорожал и в новостройках: в марте прошлого года он стоил 54 тысячи 541 рубль 66 копеек, а в прошлом месяце 2021 года — 66 тысяч 336 рублей 60 копеек, сообщается на сайте недвижимости RealtyMag.
Что говорят застройщики
Эксперты утверждают, что если снизятся цены на первичку, то у застройщиков будет много преимуществ на рынке недвижимости. Но готовы ли строители снижать цены на квартиры?
«Скорее всего, небольшое снижение спроса на квартиры в новостройках будет, но, на наш взгляд, эта тенденция имеет сезонный характер. Сейчас предлагаются различные варианты субсидирования той ипотечной ставки, которая будет действовать с первого июля текущего года. Застройщики имеют в своем арсенале несколько решений, позволяющих предложить покупателю выгодную ставку по ипотеке.
Если говорить о ценах на квартиры, то многие аналитики прогнозируют, что они снизятся. Но, принимая во внимание, что себестоимость стройматериалов растет, значительного снижения стоимости квартиры, скорее всего, ожидать не стоит», — рассказала заместитель руководителя офиса продаж компании «Жилстрой Девелопмент» Ольга Тюленева.
Она добавила, что на данный момент покупательская активность чуть снизилась, однако продаж от этого не стало меньше.
Директор по маркетингу строительного комплекса «Термодом» Татьяна Планина тоже сообщила о возможном снижении спроса на первичное жилье после отмены льготной ипотеки.
«Спрос на квартиры в новостройках однозначно снизится. К сожалению, такая тенденция отмечается уже сейчас. Например, ставка пензенского АИК (Агентства ипотечного кредитования) до 3,1 процентов закончилась несколько дней назад. Мы заметили, что тем людям, которым успели одобрить кредит, уже отказали в предоставлении этой льготной ставки. В итоге они отказались от покупки вообще.
По поводу цен могу сказать, что в нашем случае не из чего снижаться, так как сейчас у нас нет предложений. Все наши квартиры были реализованы в 2020 году», — пояснила специалист.
Руководитель отдела продаж группы компаний «Территория жизни» Оксана Маркова считает, что спрос на жилье в пензенских новостройках снижаться не будет, по крайней мере, в течение ближайших месяцев.
«Новостройки растут в стоимости всегда: иногда стремительно быстро, иногда чуть замедлив темп. Рост цен в них, по большей части, зависит не от девелопера, а от конъюнктуры рынка и цен на материалы.
Покупатели все больше смотрят в сторону квартир с готовой отделкой, ведь это дает возможность включить затраты на ремонт в ипотеку, и покупатель избавляется от необходимости искать материалы и нанимать бригаду для ремонта», — рассказала эксперт.
Мнение риелторов
Генеральный директор ООО «Поволжье» Виктория Бекбулатова считает, что не стоит ждать снижения цен на первичку после отмены льготной ипотеки.
«Неизбежно наступит спад спроса на новостройки после отмены льготной программы. Но, тем не менее, на падение цен рассчитывать не стоит. При снижении спроса следует замедление темпов роста средних ценовых показателей.
Застройщикам придется поддерживать покупателей специальными программами, рассрочкой и специальными условиями для клиентов с большим размером первоначального взноса, разработать различные системы скидок», — пояснила она.
Она добавила, что активный спрос вызвал ажиотаж, который привел к повышению цен на недвижимость в Пензенской области. Это поставило под сомнение выгоду от снижения процентной ставки.
«На мой взгляд, в нашем регионе было необходимо приостановить программу, так как она уже не давала необходимого результата и даже негативно влияла на рынок недвижимости», — пояснила Виктория Бекбулатова.
Эксперт по недвижимости Александр Бурлутский тоже не предполагает снижение спроса на жилье в новостройках.
«Скорее всего, отмена льготной ипотеки никак не повлияет на спрос, потому что пока ее не было, новостройки тоже рассматривались», — сообщил он.
Эксперт отдела продаж компании «ОГруп» Юлия Шувалова добавила, что на данный момент больше всего пензенцы рассматривают вторичное жилье. Но она придерживается положительных прогнозов относительно спроса на жилье в новостройке.
«Маловероятно, что из-за отмены госпрограммы льготной ипотеки жители проигнорируют новостройки», — рассказала девушка.
Статистика Центробанка
Несмотря на то, что поиск и покупка квартиры — процесс сложный, число пензенцев, оформивших ипотеку на жилье, за последнее время только выросло.
Например, в январе-феврале 2021 года в Пензенской области заключили 2 тысячи 68 ипотечных договоров на четыре миллиарда 235 миллионов рублей.
В пензенском отделении Волго-Вятского ГУ Банка России пояснили, что это больше, чем за аналогичный период прошлого года, на 31,1 процентов по количеству и на 39,1 процентов по сумме. Возможно, на росте как раз и отразилась льготная ипотека.
Справедливости ради отметим, что платить за ипотеку в Пензенской области, к сожалению, стали дольше. Средний срок ипотеки в 2020 году составил 224 месяца, а в январе-феврале текущего года — 228,4 месяца.
Попытки сделать ипотечные кредиты еще доступнее уже предпринимаются. «Известия» сообщают, что ключевой целью нацпроекта «Жилье и городская среда» в России может стать поддержание средней ставки по жилищным займам в России на уровне 6,9 процентов годовых до 2030 года.
Добиться этого можно только с помощью комплексной программы субсидирования. Именно поэтому Минфину, Минстрою и ДОМ.РФ поручили рассчитать потенциальные расходы бюджета на продление без изменений льготных ипотечных программ, в том числе на новостройки и для молодых семей.
Источник фотографии: фото из личного архива Светланы Хромовой и ИА «Пенза-Пресс».
Падение цен на квартиры, дорогая ипотека, рост спроса на вторичку — что ждёт рынок недвижимости к концу года
Ладожский разрыв.
Гранитная улица как символ трамвайной реконкисты«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр. Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Росреестр отчитался о грандиозных успехах рынка недвижимости в апреле 2021 года. Ипотека рванула вверх почти на 150%, договоров долевого участия стало больше на 77%.
автор фото Евгений Павленко/КоммерсантъПоделиться
Эксперты предрекают год рекордов для рынка, но прогнозируют падение спроса и скидки на квартиры к концу года. Данные девелоперов и аналитиков коррелируют с Росреестром.
»По сравнению с апрелем предыдущего года объем спроса «Главстрой Санкт-Петербург» вырос в 3,5 раза», — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».
Причинами такого бурного роста в 2021-м эксперт называет неестественное падение спроса во время карантина.
«Нужно понимать специфику того времени: год назад началась пандемия, и апрель стал самым «пострадавшим» месяцем (практически двукратное снижение спроса, начало перевода продаж в онлайн-формат)», — уточняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
- Поэтому от нынешнего года застройщики и банкиры закономерно ждут рекордов.
- «Во втором квартале в банковской сфере Санкт-Петербурга, особенно в сфере ипотечного кредитования, будет зафиксировано много статистических рекордов», — предрекает Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие».
- Ипотека как двигатель цен и продаж
Впечатляющими выглядят данные Росреестра о регистрациях ипотеки в апреле в Петербурге. Ведомство отчиталось о трёхкратном росте — 21 тысяча против немногим более 7 тысяч в апреле прошлого года.
В прошлом году именно ипотека спасла девелоперов от падения. В апреле 2020-го аналитики не обещали ничего хорошего: »Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорил в беседе с РБК директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
«Взлетную площадку» год назад подготовил премьер-министр Мишустин, утвердив программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Рынок начал оживать. Новая ставка оказалась «вкусной» для покупателей и выгодной для застройщиков.
Уже по итогам третьего квартала появились первые рекорды. Аналитики столичного региона фиксировали почти 40%-ный рост продаж первичного жилья по сравнению со вторым кварталом. Это происходило на фоне сокращения предложения. По законам рынка цены устремились в стратосферу.
Ковидный год принёс рост цен на квартиры в среднем до 35%.
«Если обычно рост составлял порядка 10–15% в год, то осенью 2020 года рост цен достигал 10% в месяц. В итоге к концу 2020 года подорожание составило вплоть до 30–35% в зависимости от типа жилья. То, что должно было быть продано завтра, было продано уже вчера», — подчёркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
Исторически низкие ставки по ипотеке подстегнули и продолжают стимулировать продажи застройщиков. Доля проданных с помощью ипотеки новых квартир выросла до 70–80% от всех сделок.
«Прогнозы многих экспертов, что спрос на ипотеку с господдержкой будет полностью исчерпан в конце прошлого — начале этого года, не сбылись. По итогам четырех месяцев объем выдачи ипотечных кредитов продолжил расти, при этом каждый третий выдаваемый в Санкт-Петербурге и Ленобласти кредит приходится на программу с господдержкой», — комментирует Михаил Иоффе.
ВТБ и Сбербанк тоже сообщают о рекордах выдачи ипотеки в Петербурге и области. Результаты нынешнего апреля на 80–85% превысили показатели прошлого.
Для покупателей это может значить, что ждать до 1 июля снижения цен на квадратные метры, явного или скрытого, не стоит. Напомним, с этой даты должна прекратиться программа льготного ипотечного кредитования. Но если купить квартиру нужно до 1 июля, имеет смысл искать предложения на вторичном рынке.
«Стоимость новостроек местами превысила цены на вторичное жилье, делая последнее более доступным для приобретения. Уже сейчас виден рост спроса на покупку жилья на вторичном рынке, а также на программы рефинансирования», — добавляет Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».
Льготной ипотеки не будет — что дальше
Прогнозировать в цифрах результаты деятельности рынка первичной недвижимости, до того как власти решат судьбу льготного ипотечного кредитования, девелоперы не берутся.
«Безусловно, после 30 июня рынок ожидает переходный период, возможен небольшой спад продаж. Но даже в этих условиях рынок сам найдет точку равновесия и стабилизируется», — комментирует перспективы Юлия Ружицкая.
К спаду спроса после 1 июля готовятся и петербургские банкиры. Впрочем, год планируют закрыть без потерь.
«По итогам года ипотечные выдачи будут, судя по всему, сравнимы с выдачами 2020 года.
С учетом того, что программа с господдержкой завершится 1 июля, летом на рынке ипотечного кредитования будет наблюдаться традиционный спад.
Осенью он сменится поступательным ростом спроса и выдачи кредитов, однако в целом вряд ли позволит региональному рынку ипотеки серьезно вырасти по сравнению с прошлым годом», — говорит Михаил Иоффе.
Поддержать спрос на займы и квартиры, по мнению экспертов, в краткосрочной перспективе поможет ожидание отмены льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка. В долгосрочной — неуверенность россиян в стабильности российской экономики.
«Теперь спрос на первичную недвижимость формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам», — комментирует Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».
Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»
автор фото Евгений Павленко/Коммерсантъ© Фонтанка.Ру
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26511540719 Мая 2021 в 11:10Да ну их нафиг, красиво выглядит средняя по больнице, а местами рост га 50% и более. Однушка в жопе мира за 6 лямов, спасибо, но нетany_deen19 Мая 2021 в 10:01Один из немногих оставшихся инструментов сохранения денег в нашей стране — купи квартиру. Неважно какую, 20 студию в Мурино, но купи. Из-за спроса на все подряд, падает качество жилья.
К тому же, стоит говорить ещё о том, что каартиры покупают в основном те, у кого уже есть другие Квартиры и появились деньги. Те люди, у которых купить квартиру возможности не было, они так и остались без квартир. Взлёт продаж не показывает, что количество квадратных метров на жителя страны увеличилось.
Богатые богатеют, бедные беднеют.
чцаца983218 Мая 2021 в 23:14читать все комментариидобавить комментарий
Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку»
Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.
От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.
Чем «вторичка» отличается от «первички»
Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.
Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.
Что дороже: «вторичка» или «первичка»
Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.
Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.
Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.
Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.
Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.
Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов.
У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.
Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.
Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье
Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.
Так, купить новостройку можно по ставке:
- По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
- По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
- По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%
Купить вторичное жилье можно по ставке:
- По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
- По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока
Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик.
Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.
Почему ставки на новостройки ниже
Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.
Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.
Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов.
А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами.
Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.
Почему ставки на вторичном рынке выше
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.
Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.
Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Какая ипотека всё же дешевле
Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.
С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры». У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.
При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.
Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.
Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.
Вторичный рынок разогрет до предела? — Рынок жилья
19.04.2021 | 08:00 5150
По итогам первого квартала 2021 года цены на вторичном рынке Петербурга скакнули даже выше, чем на первичном. Об этом говорят аналитики. В Росреестре рапортуют об увеличении количества сделок. А вот риэлторы, снимая сливки, осторожно намекают на остывающий спрос. Так чего же нам ждать от рынка недвижимости в этом году?
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 7,73%, или на 11,59 тыс. руб. с кв. м. И к началу апреля составила 161,56 тыс. руб. за кв. м. Как видим, вторичка с начала года прибавила больше, чем первичка, ценник котрой вырос всего на 6,64%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Декабрь 2020 | Март 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 5 693 | 5 903 | |
| Руб./кв. м | 160 793 | 174 007 | 8,22 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 9 311 | 9 558 | |
| Руб./кв. м | 150 128 | 159 477 | 6,23 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 12 510 | 13 383 | |
| Руб./кв. м | 140 098 | 152286 | 8,70 | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 16 692 | 17 836 | |
| Руб./кв. м | 139 632 | 153 442 | 9,89 |
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м
Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 186,8 тыс. до 263,4 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 128,4 тыс. до 148,2 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике РГУД:
– Вторичный рынок действительно продолжает демонстрировать заметный рост цен во многих регионах страны. Этот сегмент перешел к росту позже рынка новостроек и пока не везде отыграл тот дисбаланс, который сложился из-за перераспределения покупателей в пользу нового жилья после запуска льготной ипотеки.
Стремительный взлет цен на новостройки заставил покупателей искать более дешевые варианты на вторичном рынке. И пока им это удается – цены продолжают расти. К тому же в марте ЦБ РФ послал четкий сигнал: ключевая ставка будет увеличиваться, а вместе с ней подорожает и ипотека.
По крайней мере на вторичном рынке.
Ожидаем, что программы стимулирования спроса (льготная ипотека на новостройки) трансформируются, но не уйдут с рынка. Резкие перемены губительны для девелоперского бизнеса. Сближение условий кредитования между первичным и вторичным рынком не приведет к заметным изменениям для последнего.
А вот для рынка новостроек может привести к снижению продаж. Любой ажиотажный спрос заканчивается корректировкой и выравниванием ценовых диспропорций, которые неизбежно возникают в этот период. Ожидаем, что в 2021 году рынки отдельных городов начнут входить в период стабилизации. Предложение будет увеличиваться, а спрос нет.
Темпы роста цен на этом фоне начнут снижаться.
Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:
– Спрос на вторичке уже заметно снизился. Но продавцы продолжают по инерции поднимать цену своих объектов. В результате по некоторым объектам нет результативных контактов с покупателями.
Хочу напомнить, что в моменты кризисов 1998 и 2008 годов цены шли вверх еще несколько месяцев после изменения экономической ситуации в стране.
На первичном рынке всё еще действует программа льготной ипотеки, которая поддерживает спрос. Соответственно, можно предположить, что спрос на новостройки просядет, когда будет отменена льготная ипотека на первичку, а за этим наверняка подорожает вся ипотека, так как Центробанк РФ будет и дальше поднимать ключевую ставку, а также из-за ухудшения экономической ситуации в стране.
Отмена льготной ипотеки на первичке в сегодняшней экономической ситуации никак не отразится на вторичке.
Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН «Итака»:
– В период ажиотажного спроса и роста цен не все смогли купить объекты, у части покупателей элементарно не хватало денег для конкуренции с другими. Спрос не иссяк, он остался, но уже более спокойного характера. Сейчас на рынке превалируют сделки с легкими цепочками по два-три звена.
Предложений мало, выбора у покупателей не так много, да и то, что есть, необходимо еще проработать на понижение, ведь многие продавцы еще не могут отойти от прошлогодних цен, держат их высокими.
Объекты с адекватной или хотя бы приближенной к адекватной стоимостью уходят с рынка сразу. Продавцам нужно время, чтобы осознать, что ажиотажный спрос позади, хватать всё, что есть, никто уже не будет.
Покупатели могут изменить условия покупки, но купят только ту квартиру, которая будет отвечать требованиям.
Цены реальных сделок не растут, а иллюзию роста цен, на мой взгляд, создают вновь появляющиеся объекты с завышенной «на всякий случай» ценой.
Собственно господдержка уже никакой роли не играет сегодня, высокие цены на новостройки покупателям уже сложно для себя оправдать. Определенная часть уже пересмотрела свои взгляды на вторичку и ищет объекты в этом сегменте.
Елена Гузеева, специалист по недвижимости ГК «Авентин-Недвижимость»:
– Действительно, льготная ипотека в какой-то момент способствовала превышению спроса над предложением на рынке, что привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Вместе с тем в последнее время можно наблюдать снижение доступности ипотеки для населения, увеличился процент отказов по ипотеке, банки стали более осмотрительно выдавать кредиты. Безусловно, одной из причин для этого явились возросшие у банков показатели просроченных задолженностей по ипотечному портфелю.
А сейчас на фоне недавнего повышения ЦБ РФ ключевой ставки ясно, что большинство банков также пересмотрят процентные ставки по кредитным продуктам – их повышения аналитики ожидают уже в этом месяце.
Тем не менее спрос еще достаточно активен, и для этого, на мой взгляд, есть несколько причин: во-первых, макро- и микроэкономическая ситуация в стране и в мире, когда в условиях нестабильности инвестирование в квадратные метры представляется одним из самых надежных инструментов; во-вторых, многие торопятся успеть взять льготную ипотеку, чтобы избежать существенных переплат в будущем, сэкономив на итоговой стоимости кредита. В целом же сегодня мы наблюдаем ситуацию остывающего спроса на рынке недвижимости.
- Данные Росреестра за I квартал 2021 года. Санкт-Петербург
- В I квартале 2021 года в Санкт-Петербурге общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав, сделок составило 193 423, это на 20% выше аналогичного показателя 2020 года (161 007).
- На 14% уменьшилось общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (16 405) в сравнении с 2020 годом (19 116).
- Ипотеки зарегистрировано 41 340, что на 16% больше, чем в 2020 году (35 633).
- Льготной ипотеки (на жилье в новостройках) зарегистрировано в I квартале 2021 года 6 830 (всего с начала действия программы, с мая 2020 года, – 25 314).
- 21 999 000 ₽
- Шпалерная ул., д 22
Сплошное надувательство: случится ли в России «ипотечный пузырь»
Счетная палата РФ предупредила об угрозе ценового кризиса и спада спроса на жилье. Для предотвращения коллапса предложены варианты корректировки государственной программы льготной ипотеки. Подробности — в материале «Известий».
Эффективность меры
Аудиторы Счетной палаты РФ выступили с предложением скорректировать условия программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года.
Как следует из отчета СП о результатах оценки результативности выделения в 2019–2020 годах средств федерального бюджета на поддержку рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства (есть в распоряжении «Известий»), предлагается предоставлять льготу только нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам или сделать участие в этой программе однократным.
«По данным Банка России форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Исследования показали, что более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов. Она усиливает посткризисные рецессии в экономике и их продолжительность», — указывают в Счетной палате.
В своих опасениях аудиторы апеллируют к негативному опыту других стран, когда увеличившаяся доступность ипотеки оборачивалась повышением цен на жилье.
В Счетной палате убеждены, что поддерживать доступность жилья должен устойчивый рост доходов населения, а не доступная ипотека.
«Для сбалансированного роста рынка жилой недвижимости, не приводящего к формированию ценового «пузыря», темпы ввода новых жилых объектов должны соответствовать росту спроса на жилье», — подчеркивается в отчете.
Программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в апреле 2020 года, а в середине осени ее продлили до начала июля текущего года.
Вместе с тем уже 4 июня на пленарном заседании ПМЭФ было объявлено о ее пролонгации до 1 июля следующего года с повышением ставки на 0,5 п. п. (до 7%) и установлением единого кредитного лимита для всех регионов страны в размере 3 млн рублей.
В настоящий момент лимит по программе составляет 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти и 6 млн рублей — в остальных регионах.
— Можно с уверенностью сказать, что решение продлить программу льготной ипотеки было одной из самых эффективных мер, как поддержки строительной отрасли, так и поддержки граждан, — сказали «Известиям» в аппарате вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. — Более 500 тыс. семей получили квартиры, и в экономику строительства пришло более 1,5 трлн рублей.
В аппарате зампредседателя правительства РФ отметили, что «средний размер квартиры, который покупают по программе, — 49 кв. м, то есть это небольшие квартиры». «В большом количестве сделок люди используют кредит именно для улучшения жилищных условий — такая тенденция очень четко видна», — подчеркнули представители вице-премьера.
Объемы ввода жилья, по оценкам Счетной палаты, в 2020 году составили 82 млн кв. м, что соответствует уровню позапрошлого года.
«Спасательный круг»
На примере российских регионов стало ясно, что льготная ипотека — доказанный инструмент стимулирования строительства, которое является мощнейшим мультипликатором примерно для 20 отраслей экономики, заявил «Известиям» советник губернатора Новосибирской области Сергей Соколов.
— Мотивировка Счетной палаты, на мой взгляд, состоит в том, чтобы не разогнать промышленную инфляцию, ввиду реального подорожания металла и стройматериалов на 40–60%, но это не путь к развитию, — говорит Сергей Соколов.
— Ведь для той же Новосибирской области льготная ипотека — «спасательный круг» для более чем 15 строительных организаций.
Особенно важной оказалась сельская ипотека, по которой людям выдали почти 4 млрд рублей, и все они ушли в экономику территории, так как большая часть номенклатуры стройматериалов также производится на территории Новосибирской области.
Для жителей регионов России льготная ипотека — один из самых востребованных и удобных инструментов, в свою очередь, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Из-за низкой покупательной способности населения для многих льготная ипотека — единственный способ приобрести жилье. Поэтому в случае ее окончательной отмены потребуются новые механизмы, которые бы помогли людям решить свой жилищный вопрос.
В Петербурге, к примеру, уже сейчас развиваются совместные ипотечные программы застройщиков с банками», — рассказала Трошева.
— Льготная ипотека очень помогла многим гражданам в решении жилищного вопроса, — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования ТСН Недвижимость Юлия Позаченюк. — Она сделала доступной покупку квартиры для молодых семей.
За счет низкой ставки и приемлемого ежемесячного платежа у молодых супругов появилась возможность до сдачи новостройки жить с родителями или оплачивать аренду за съемную квартиру. Часто с запросом на покупку квартиры для молодых супругов обращались их родители, мечтающие разъехаться с детьми по разным квартирам.
За счет льготной ипотеки семьи с детьми-подростками, в которых работают оба родителя, обрели возможность вложиться в покупку новостройки по очень привлекательным ставкам.
Господдержка спроса и предложения на рынке нового жилья также сильно стимулировала рост продаж жилья в новостройках, пояснила руководитель департамента ипотечного кредитования ТСН Недвижимость Юлия Позаченюк. Кроме того, льготная ипотека помогла и банкам в разы перевыполнить планы по выдаче ипотеки.
В целом, отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков, «льготная ипотека, конечно, стимулировала россиян на покупку жилья, так как настолько низких ставок в истории нашей страны не было».
— Льготная ипотека, безусловно, способствовала решению проблем девелоперов в части стимулирования покупательской способности населения, — говорит коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков. — Дешевая ипотека априори увеличивает возможности заемщиков в части доступности кредита.
Банки в погоне за доступным объемом субсидированных лимитов ослабляют принципы принятия решения по клиентам. Однако это играет злую шутку с банками — чем доступнее кредит, тем выше просрочка в портфеле, так как за доступной ставкой приходят заемщики, которым классические ставки по кредитам зачастую недоступны.
Банки им отказывают.
Программа способствовала решению проблем с жильем, «но и подогрела спрос у инвесторов, как физических, так и юридических лиц, которые оптом скупали квартиры с целью их дальнейшей продажи для извлечения инвестиционного дохода, ведь такой доход гораздо выше доходности вкладов», указал коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.
За весь период действия программы, по различным экспертным оценкам, продажи девелоперов сократились на 50–60%, что может означать определенные сложности с возвратами кредитов и с расчетами с поставщиками и подрядчиками.
Кризис у порога?
При ипотечной ставке от 12% стоимость квартир будет расти огромными темпами при одновременном падении доходов покупателей, «плюс они не смогут реализовывать свою недвижимость для покупки нового жилья», отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
— Сейчас стоит все-таки задуматься о постоянной программе ипотечного кредитования, которая будет доступна для клиентов — по ставке не более 7%, возможно, с ограничением стоимости квартиры до 20–25 млн рублей, а вот сумму кредита ограничивать не стоит, — говорит эксперт.
— Также необходимо продумать механизм для семей, которые живут в аварийных или непригодных для проживания домах.
Нужно определить, как они могут переезжать из старого жилого фонда в новый, ведь сформировать первоначальный взнос, как правило, для них сложно и возможно только при реализации старого объекта.
Новиков отмечает, что семьям, которые покупали недвижимость по ипотеке и у которых увеличилось количество членов семьи, сейчас трудно реализовать ипотечные квартиры для формирования бюджета на новые, так как у банков слабо продумана система выкупа объектов из-под залога.
— Кризис, о котором говорят в СП, теоретически вероятен, так как во многих регионах недвижимость не представляет такой ценности, как в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Казани, — замечает вице-президент Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова. — В крупных экономических центрах проблемный объект, если это не долгострой, с легкостью купят. А вот в перспективе 2–3 года застройщики могут столкнуться с проблемами на периферии.
— Я думаю, потенциал льготной ипотеки, в общем и целом, исчерпался, — говорит Рудакова. — Ожидалось, что будут разработаны меры поддержки загородного строительства, но это происходит не так быстро, как хотелось бы.
Всему есть цена
Эксперты задаются вопросом: возможен ли рост цен без предложенных СП корректировок? Объективно такого динамического роста цен на недвижимость сложно ожидать, считает коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.
— На мой взгляд, сдерживающими факторами станут изменения программы льготной ипотеки, а также увеличение ключевой ставки Банком России, за которой следовал ожидаемый рост стандартных ставок по ипотеке, — говорит эксперт. — Эти факторы повлияют и на покупательную способность — чем выше ставка, тем недоступнее получение кредита в части дохода заемщика.
Шевляков допускает, что сыграют свою роль и инвесторы, которые будут продавать по ценам ниже девелоперов, что может привести к корректировке стоимости у самих девелоперов.
— Надо дать рынку прийти в себя. Кризис начался уже с осени 2020 года, когда пошел резкий рост цен на жилье, — говорит президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО Дмитрий Рубин. — В первую очередь должны увеличиться доходы граждан, бизнес должен оправиться от потрясений пандемии, именно это повлияет на стабилизацию роста цен на недвижимость.
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков поясняет, что «рост спроса разогнал цены».
По его прогнозу, «понижения цен на новое жилье точно ждать не стоит, так как надо учитывать, что расходы на строительство не снижаются, а лишь увеличиваются».
К слову, по оценкам компании ТСН Недвижимость, рост цен на новостройки в период действия льготной ипотеки по некоторым районам Московской области с ограниченным предложением достигал 25%.
— Один из самых важных моментов — это соответствие темпов ввода новых жилых объектов росту спроса на жилье. Данный фактор, если получится его достигнуть, поможет сдержать рост цен, — прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики НДВ Супермаркет Недвижимости Сергей Ковров.
Правительством уже был принят ряд ограничительных мер, вследствие которых использование программы льготной ипотеки в регионах с перегретым рынком будет невозможно, заключают эксперты.