Апарт-отели интересны равно покупателям и застройщикам. Даже девелоперы, традиционно возводящие прежде только жилые дома, обратили внимание на новинку рынка. Что же такое апарт-отель и действительно ли на нем можно заработать частному инвестору? «МК» в Питере» выбрал три ярких предложения на рынке Петербурга.
К выбору апарт-отеля для инвестирования подходить надо тщательно. Специалисты советуют обращать внимание на несколько важных моментов. Во-первых, крайне важна локация отеля. От этого зависит, будет ли он пользоваться спросом у гостей и, следовательно, принесет ли доход приобретенный в отеле номер.
Во-вторых, надо понимать, кому придётся управлять имуществом – самому инвестору или управляющей компании при отеле? Третий момент касается программ использования апартаментов. Предложения у девелоперов разные. Есть с гарантированным ежемесячным, но небольшим доходом.
А есть – с более высоким, но нестабильным доходом.
STUDIO MOSKOVSKY: КАМЕРНОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСМЕНОВ
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY – первый подобный проект Группы RBI. Прежде девелопер специализировался на строительстве исключительно жилых комплексов, однако на месте компания не стоит.
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY Группа RBI возводит на Заозерной улице. Это небольшой проект, состоящий всего из двух корпусов высотой до 13 этажей.
Номеров в отеле будет 357, что тоже считается сравнительно небольшим количеством.
Однако эксперты компании подчеркивают, что на рынке апартаментов камерность ценится не меньше, чем в жилой недвижимости, и доход от небольшого отеля может быть значительно выше, чем от огромного.
— Спрос и, как следствие, стоимость аренды выше у небольших отелей – поэтому их инвестору гарантирован в будущем стабильный доход, а значит, такое вложение точно окупится.
В крупных апарт-отелях-«тысячниках» управляющая компания не всегда может обеспечить 100-процентную заполняемость, и часть апартаментов может простаивать, а отель на 357 апартаментов заполнить намного проще, — рассказали «МК» в Питере» в Группе RBI.
При этом выбор апартаментов разнообразен. Они представлены в пяти различных вариациях в классификации «три звезды».
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY
Расположен STUDIO MOSKOVSKY в пяти минутах пешей ходьбы от станции метро «Фрунзенская». К выбору местоположения девелопер подошел очень ответственно.
Дело в том, что основные постояльцы апарт-отелей – бизнесмены, которые ценят хорошую транспортную доступность и близость к деловому центру города.
Неподалеку от STUDIO MOSKOVSKY проходит одна из крупнейших магистралей города – Московский проспект, по которому, к слову, люди едут из аэропорта. У гостей отеля не будет проблем с тем, чтобы добраться и до вокзалов, бизнес-центров, Экспофорума…
Управление апарт-отелем предполагается отдать собственной компании RBI PM, созданной специально для этих целей.
— Фактически инвестору остается просто регулярно получать доход на карточку: не надо искать арендаторов, общаться с клиентами, заботиться об обслуживании апартамента.
Причем управляющая компания гарантирует определенный уровень дохода – не ниже 7% годовых, при любых обстоятельствах.
На рынке апарт-отелей могут заявлять и более высокие цифры доходности, но они редко гарантированы в реальности, — подчеркнули в Группе RBI.
YE’S MARATA: В ОКРУЖЕНИИ ИСТОРИЧЕСКИХ ЗДАНИЙ
Апарт-отель YE’S Marata
Еще один интересный инвестиционный продукт на рынке Петербурга – апарт-отель YE’S Marata, который Группа компаний «Пионер» построила на Социалистической улице.
Это многофункциональный комплекс апартаментов с торговой галереей, в центре Санкт-Петербурга, в семи минутах ходьбы от 4 станций метро «Лиговский проспект», «Владимирская», «Площадь Восстания» и «Звенигородская». В 500 метрах проходит крупнейшая городская «артерия» — Лиговский проспект.
Местоположение в историческом центре Петербурга делает апарт-отель YE’S Marata очень привлекательным для потенциальных инвесторов. Неподалеку от отеля – главная ресторанная улица города – улица Рубинштейна, привлекательная для туристов.
Отель размещается в одном 10-этажном здании. При этом количество номеров в нем превышает 1000, да еще у части апартаментов есть просторные террасы, а у других – уникальные виды из окон.
Разумеется, к услугам гостей отеля вся развитая инфраструктура Центрального района Петербурга.
Это один из немногих апарт-отелей города, при строительстве которого особое внимание уделили внешнему виду здания. Впрочем, местоположение, конечно, обязывает.
— Главная архитектурная задача проекта – органично и деликатно разместить здание апарт-отеля YE’S Marata в историческом контексте окружающей среды XIX – начала XX веков, — рассказали «МК» в Питере» в ГК «Пионер».
Апарт-отель YE’S Marata
Надо отметить, что Группа Компаний «Пионер» первыми на рынке Петербурга взялись за развитие сети апарт-отелей. К настоящему моменту у ГК «Пионер» — сеть из шести апарт-отелей в разных городах России и зарубежья (в партнерстве с местными компаниями). К слову, один из них, уже построенный апарт-отель YE’S, находится на улице Хошимина.
Управлять апартаментами отеля собственникам юнитов не придется. В отеле будет работать профессиональная команда управляющей компании YE’S. Отель YE’S Marata – не первый подобный проект ГК «Пионер». Как следствие, у девелопера есть хороший опыт управления апартаментами. Поиск арендатора УК производит самостоятельно, она же осуществляет полное технологическое обслуживание апартамента.
— Управляющую компанию YE’S создавали специально для управления апарт-отелями сети YE’S.
Компания является одной из первых российских специализированных УК в сегменте апартаментов, обладает опытом работы на рынке более 5 лет и собственными техническими и операционными стандартами, которые сочетают высокие международные требования и специфику сегмента апарт-отелей в России. Сотрудники управляющей компании YE’S имеют многолетний опыт работы в гостиницах ведущих международных операторов, — подчеркивают в ГК «Пионер».
VALO: ЛОКАЛЬНЫЙ ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР
Комплекс апарт-отелей VALO
Комплекс апарт-отелей VALO (Valo Hotel City) – один из крупнейших проектов апартаментов в Петербурге. Общее количество юнитов в комплексе превысит 3500. Пять корпусов высотой до 18 этажей компания «ГАЛС» строит во Фрунзенском районе города прямо напротив станции метро «Бухарестская».
При этом апарт-комплекс равно удален и от исторического центра Петербурга (20 минут до Невского проспекта и всех вокзалов на метро), и от аэропорта «Пулково» (25 минут на авто).
Специалисты полагают, что эта локация имеет высокий потенциал для того, чтобы стать локальным деловым центром города.
Интересно, что генеральным подрядчиком двух, уже сданных, очередей апарт-комплекса стал финский YIT. Третью очередь проекта реализует опытный застройщик в сфере гостиничного бизнеса сербская компания TMG Group. Она возводила многие известные гостиницы, в том числе строила в Петербурге отели «Сокос» и Парклейн»
— Valo Hotel City — это именно гостиничный комплекс, — подчеркивают в компании «ГАЛС». — И покупающие здесь юниты люди приобретают не квадратные метры, а долю в гостиничном бизнесе.
Комплекс апарт-отелей VALO
Каждый из пяти корпусов апарт-комплекса будет иметь свой собственный формат. Первые две очереди – это трёхзвёздочная гостиница. Во третьей очереди Valo Hotel City откроется четырёхзвёздочной отель международного класса Mercure сети Accor Hotels. К слову, это первый в России случай, когда участие в международном бизнесе такого уровня станет доступным для частного инвестора.
Отдельно стоит сказать об общественных зонах гостиниц. Как рассказали в компании «ГАЛС», гостям отелей будет доступна полная инфраструктура, в том числе и деловая.
— Во встроенных коммерческих помещениях разместятся рестораны полного цикла, фитнес-клуб с бассейном и SPA, просторные лобби, большой конференц-центр, коворкинг с лекторием и мультимедийным залом.
Современное оборудование позволит провести business-event любого формата – презентовать стратегию компании на большом экране, провести конференц-колл с высоким качеством связи или устроить многочасовой brainstorm по проекту, — рассказывают «МК» в Питере» в компании «ГАЛС».
Управление гостиницей и поиск клиентов частный инвестор сможет делегировать профессионалам. В Valo Hotel City все обслуживающие работы берет на себя собственная профессиональная компания девелопера «Вало Сервис». У нее, отмечают эксперты, 20-летний опыт управления гостиницами и высокие показатели достижения доходности.
Проектные декларации: STUDIO MOSKOVSKY, YE’S Marata, Valo Hotel City
В петербурге намерены снести аквапарк «вотервиль» и возвести на его месте апартаменты
В Санкт-Петербурге уже несколько лет не могут пустить в дело территорию заброшенного аквапарка «Вотервиль». Он неоднократно приостанавливал свою деятельность из-за массового отравления людей реагентом, а через несколько лет и вовсе закрылся после того, как там утонул ребенок.
Разрешить построить жилой дом на месте скандального аквапарка правительство города просила соседняя гостиница «Прибалтийская», которой он и принадлежит, но Смольный в этом отказал.
Однако на горизонте появился новый потенциальный владелец, который может помочь гостинице избавиться от балласта.
FlashNord узнал, кто стал новым владельцем земли, на которой стоит «Вотервиль», зачем это ему нужно и что это принесет городу.
Гостиница «Прибалтийская», которой в настоящий момент управляет международная гостиничная сеть Park Inn by Radisson, расположена по улице Кораблестроителей, 14, литера А. Здание оригинальной архитектуры украсило жилой район Васильевского острова в 1978 году. Проект «Прибалтийской» разработали ленинградские зодчие, строительство осуществила шведская фирма «АВ Сканска цементгъютериет».
Гостиница стала самым престижным отелем Ленинграда. В ней располагался валютный магазин Baltic Star, в соседних домах — две валютные «Березки». Возле фонтанов у площади всегда была живая атмосфера.
Там местные у иностранцев меняли значки, балалайки, икру, ушанки на валюту. Именно в ней останавливались многие высокопоставленные дипломаты и хотели разместиться все иностранные туристы.
Летом 1988 года «Прибалтийская» стала местом съёмок советско-шведского фильма «Интердевочка».
В 1998 году отель был аттестован и принят в международную ассоциацию ICCA. Сейчас гостиница до сих пор является самым большой в городе — в ней 1200 номеров.
Впечатляющие фонтаны снесли и 2006 году, и на их месте возвели первый в Санкт-Петербурге аквапарк под названием «Вотервиль». Для этого было пристроено к гостинице отдельное здание, оно имело тот же адрес, но литеру Б. Руководил процессом директор по строительству «Гостиничного комплекса Прибалтийская» Александр Малай, проработавший всего два года до одного инцидента.
В марте 2008 года в аквапарке, который находился в ведении гостиницы, произошло ЧП. Почти 200 человек почувствовали недомогание. Симптомы были как при отравлении. Следователи установили, что посетители отравились реагентом, который использовался для очистки труб.
В итоге было возбуждено уголовное дело, пострадавшими признали 194 человека, а само здание — вещественным доказательством. В 2010 году суд по делу о данном происшествии признал виновным бывшего начальника техотдела аквапарка Вячеслава Куксова. Он отделался штрафом в 70 тыс.
рублей.
На этом происшествия не закончились. В 2012 году произошла настоящая трагедия — утонул 7-летний ребенок. В аквапарк вновь пришли следователи, и с 2014 года, по сообщению СК РФ, работу «Вотервиля» было решено приостановить из-за «многочисленных нарушений».
ООО «Гостиничный комплекс «Прибалтийская» владел аквапарком до 2014 года. Потом было создано отдельное юридическое лицо ООО «Аквапарк Билдинг», которое продолжило разбираться со всем без участия гостиницы.
Окончательно аквапарк закрылся в 2016 году и стал пустовать.
Пока ООО «Аквапарк Билдинг» решало проблемы «Вотервиля», гостиница «Прибалтийская» жила своей жизнью. Под попечительством международной сети отелей она вышла на четыре «звезды». Руководители «Прибалтийской», единственным владельцем которой является норвежская компания «Венаас отель Раша АС», конечно же знали, во что можно превратить заброшенный аквапарк, и сделали очевидный шаг.
В декабре 2019 года они обратились в комиссию по подготовке изменений в Генеральный план города с предложением перевести статус здания аквапарка из общественно-деловой в жилую застройку.
Организация прямым текстом сказала, что хочет реализовать на месте аквапарка жилой дом, так как мотивировала свое прошение «формированием гармоничного сочетания жилья и гостиницы».
В начале 2020 года при рассмотрении заявок специальной комиссией данное предложение было отклонено.
Сам отель «недвижку», конечно, строить там не собирался, но нужно было подготовить все бумаги, чтобы продать землю. Однако у отеля это не получилось, поэтому пришлось думать о том, что осуществимо в данный момент, и в игру вступил застройщик, который присмотрел данную землю.
В конце апреля 2020 года, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, был зарегистрирован переход прав на объект недвижимости по адресу улице Кораблестроителей, 14.
Взять быка за рога через стороннюю организацию решилась группа компаний «БестЪ». Одноименная компания, которая входит в ГК, является ведущей на рынке недвижимости Петербурга.
Именно ее специалисты, по информации FlashNord, помогут гостинице сделать из аквапарка апартаменты, чтобы соответственно потом стать владельцем данной территории.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ на 10 сентября 2020, генеральным директором ООО «Аквапарк Билдинг» стала Анна Котова. Теперь юридическое лицо, упраляющее «Вотервилем», на 99% принадлежит ООО «День и Ночь» (организация управляет «недвижкой») и только на 1% — «Венаас отель Раша АС».
Котова также является гендиректором двух недавно созданных организаций, зарегистрированных в августе, — ООО «АН Инвест Плюс» и ООО «АН Инвест Северная Столица». Юридический адрес обеих организаций — бизнес-центр «Аура», который принадлежит ГК «БестЪ».
По всей видимости, теперь эксперты по недвижимости будут думать, какое «гармоничное» здание здесь возвести, чтобы и гостинице не помешало, и при этом прибыль приносило. Подтвердить или опровергнуть данную информацию ни в «Прибалтийской», ни в «БестЪ» корреспонденту FlashNord на момент публикации не смогли.
Через несколько дней после публикации материала группа компаний «БестЪ» связалась с редакцией FlashNord.
Ее представители уточнили, что ГК решила дать комментарий не в ответ на запрос FlashNord, а «в связи с появлением в городских СМИ информации об участии ГК «БестЪ» в проекте строительства апарт-отеля на месте аквапарка «Вотервиль». Компания «считает необходимым предупредить о том, что группа не имеет никакого отношения к данному проекту».
По словам генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, сведения о том, что ГК имеет отношение к проекту перестройки аквапарка «Вотервиль» под комплекс апартаментов, не соответствуют действительности.
— Наша группа не является ни инвестором, ни застройщиком данного проекта. Предположение СМИ основано на информации о том, что две компании, аффилированные с новыми собственниками бывшего аквапарка, зарегистрированы в БЦ «Аура», которым владеет якобы группа компаний «БестЪ».
В этой связи отмечу, во-первых, что ГК «БестЪ» не является ни собственником, ни управляющей компанией БЦ «Аура». Мы вышли из этого проекта в конце 2019 года.
Во-вторых, я бы не стал опрометчиво связывать группу компаний с бизнес-проектами арендаторов, зарегистрированных в наших БЦ, — сказал Рыков.
По словам эксперта в строительном бизнесе Игоря Водопьянова, в любом случае отстроить на данном апартаменты — абсурдная затея. Респектабельнее было бы возвести небольшой жилой дом с шикарным видом на Финский залив и ЗСД, но не надоевшую всем коммерческую недвижимость.
С начала года предложение на рынке апартаментов в Петербурге сократилось в полтора раза — новых проектов в продаже почти не появляется.
Инвесторы скупили почти все подчистую, и поэтому растет спрос на покупку земли, предусматривающей строительство коммерческого здания.
В период пандемии апарт-отели стали особенно популярны, так как они максимально подходят для размещения на длительный срок.
Владельцы «Прибалтийской» и подключившийся к делу застройщик, конечно же, думают только о своей выгоде. «Вотервиль» хоть и никак не сочетался с гостиницей и даже портил местное городское пространство, но давал петербуржцам возможность заниматься разными видами спорта и развлечений. Но что же принесут городу на данном месте апартаменты?
Во-первых, огромную нагрузку на улично-дорожную сеть. За последние пару лет район на намыве Васильевского острова очень заселился, и весь поток как раз идет через «Прибалтийскую».
Сейчас на искусственной земле выросло больше десятка жилых комплексов: «Я романтик», «Морская набережная», Golden City, «Гавань капитанов», «Капитан Немо», «Тихая гавань», Cruise Apart, «Светлый мир», «Магеллан», «Нахимов» и «Колумб». Жители «муравейника» постоянно жалуются, что в данном месте практически нет дорог, а те, которые есть, вечно в пробках.
Петербуржцы неоднократно устраивали различные акции, отбили пороги во всех инстанциях, писали письма губернатору Петербурга и даже президенту РФ Владимиру Путину. Но в итоге ситуация за несколько лет никак не изменилась.
Во-вторых, застройщик апартаментов не обязан, согласно существующему закону, заботиться о парковках, дорогах и других видах благоустройства прилежащей территории. А в-третьих, местным и так хватает туристов, которые приезжают на автобусах к «Прибалтийской» и создают очереди в близлежащих магазинах.
Владельцы гостиницы могли бы воссоздать площадь с фонтанами, которая в свое время радовала местных жителей и туристов. Однако на благоустройстве больше потеряешь, чем заработаешь, поэтому город снова ждет очередной никому не нужный объект наживы на месте утраченной красоты.
Замаскировались. Как компания Евгения Пригожина смогла построить жилые апартаменты вместо медицинского центра
В Петербурге построили комплекс апартаментов «Лахта-парк». Застройщиком стала компания ООО «Конкорд менеджмент и консалтинг», которая принадлежит Евгению Пригожину, шеф-повару российского правительства. Некоторые СМИ считают его близким другом Владимира Путина. Отметим, «Лахта-парк» де-юре медико-реабилитационный центр с пансионатом. Однако на деле застройщик продает апартаменты, напоминающие полноценные квартиры, а не коммерческую недвижимость.
При этом в отделе продаж компании не скрывают, что «Лахта-парк» – не совсем жилой комплекс. Различие, заявили в «Конкорд менеджмент и консалтинг», лишь в том, что в этих помещениях нельзя оформить постоянную прописку.
Но покупателям предлагают временную регистрацию на пять лет, которую можно продлевать бесконечно.
В отделе продаж не стали отрицать и то, что возможны некоторые проблемы с государственным медицинским обслуживанием и другими услугами, для которых требуется прописка.
Но и этим список подводных камней, на которые может наткнуться невзыскательный покупатель, не ограничивается. Как считает директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов, есть еще ряд факторов, по которым он бы не советовал приобретать апартаменты в «Лахта-парке».
«Во-первых, не урегулированы налоги: так как это коммерческая недвижимость, никаких скидок как по налогу для жилья не будет.
Во-вторых, собственники оказываются заложниками управляющей компании, и нет закона, который защищал бы их права. А содержание такой недвижимости может обходиться в два раза дороже, чем жилой, а то и в десять раз.
Все зависит ровно от того, какой перечень услуг выставит управляющая компания», – пояснил Карпов в разговоре с АБН.
Кроме того, по словам специалиста, у жильцов не будет права на общие собрания, так как законодательство не регламентирует этот момент. Таким образом, собственники практически лишены механизмов совместного управления. Все будет зависеть от того, как они смогут договориться.
Основными покупателями апартаментов, как считает специалист по недвижимости Егор Еремин, могут стать сотрудники структур «Газпрома». Расположение комплекса для них крайне удачное: недалеко от штаба корпорации и в то же время в экологически-чистой зоне.
«Они [«Лахта-парк»] даже не рекламируют себя в Петербурге, в основном развешивают рекламу на билбордах в Москве. Ориентируются на то, что «Газпром» в 2018 году сдает «Лахта-центр» («Лахта-парк» как раз сдадут в 2018-м – АБН) и в 2020-2022 годах сотрудники переедут.
Соответственно, если «газпромовцы» сейчас себе что-то покупают, для них это стоит гуманных денег. До работы можно будет добраться за 20 минут и жить в малоэтажках у озера.
Это очень выгодные для москвичей условия, многие заинтересовались», – сказал корреспонденту АБН Еремин.
В целом же строительство подобных апартаментов, которые выдают за полноценное жилье, невозможно без административных ресурсов. Ими Евгений Пригожин, вероятно, располагает, что и помогло в одном из удачных районов Северной столицы появиться «жилому» комплексу там, где должен был быть медицинский центр.
По мнению руководителя отдела исследований консалтинговой компании JLL в Петербурге Владислава Фадеева, апартаменты могут увеличить нагрузку на социальную инфраструктуру.
«Городские власти либо пытаются запретить реализацию проектов такого типа, где вместо апартаментов появляется жилье, либо заставить их обеспечивать себя всеми соцобъектами самостоятельно. А для апарт-отелей все эти требования не нужны.
Но если брать отдельно этот комплекс, то социальная нагрузка, наверное, не слишком велика», – сказал Фадеев.
Он добавил, что подобная схема наиболее распространена в курортных районах, где строят апартаменты бизнес-класса. Но также встречается и в более экономичных вариантах в промзонах. Все эксперты сошлись на том, что это стало возможным благодаря «лазейкам» в законодательстве.
Но это реально «до поры, до времени», считает директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов, пока чиновники не поймут, что к чему. Тогда могут начаться проверки регламента, законности и прочего, со слов Карпова.
Однако застройщики продолжают рисковать и возводить подобные проекты.
Ранее компания Seven Suns начала строительство комплекса апартаментов в Дюнах, где запрещена жилая застройка. Как отметил Егор Еремин, в проект привлекают деньги дольщиков. В конце прошлого года прокуратура заинтересовалась участком, но определенные решения так и не приняла.
В марте этого года депутат-градозащитник Борис Вишневский снова обратился в надзорный орган. Он обеспокоен масштабной вырубкой деревьев, которую запланировали Seven Suns в рамках проекта «Светлый мир «Внутри»». Отметим, объект предусматривает строительство 19 пятиэтажек.
Застройщик при этом называет апартаменты не квартирами, а «местом для жизни».
Юлиана Михайлова / АБН
В петербурге введен негласный мораторий на новые апарты :: с.-петербург :: рбк
Интерпресс / PhotoXPress.ru
В Петербурге «заморожен» один из самых динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости.
«Наш город открыт для развития гостиничного бизнеса», — уверяют в комитете по строительству, но, по словам игроков рынка, на практике разрешения на строительство апарт-отелей чиновники перестали выдавать.
Девелоперы уверены, что «заморозка» рынка грозит дефицитом новых проектов, и как следствие — ростом стоимости квадратного метра.
Представители строительного блока Смольного отрицают введение моратория, но замечают, что озабочены проблемой строительства социнфраструктуры для апарт-отелей (в частности, тем, кто и за чей счет будет ее строить).
Неутешительная статистика
Как сообщили РБК Петербург в Госстройнадзоре, в 2020 году было выдано пять разрешений на строительство объектов гостиничной инфраструктуры. Их получили ООО «Аспект-М», ООО «Гороховая 47», ООО «Соларжи Северо-Запад» и «Сан-Галли Отель».
Все это классические гостиницы для приема туристов. Первое и единственное за год разрешение на строительство апарт-отеля было выдано в апреле 2020 года. ООО «Специализированный застройщик «Аттик» (входит в RBI) получило разрешение на строительство по адресу Киевская ул., д. 5.
В ноябре готовый проект апарт-отеля площадью 18 тыс. кв. м. на 301 номеров у RBI купила ГК «ПСК». Получается, что с апреля 2020 в городе не был согласован ни один новый проект апартаментов.
Это касается как «псевдожилья», предназначенного для постоянно проживания, так для сервисных апартаментов для сдачи в краткосрочную аренду.
«Город блокирует выдачу разрешений»
Участники рынка говорят, что это связано не с отсутствием заявок от бизнеса, а с тем, что городские власти решили поставить на паузу новые проекты апарт-отелей.
Источники РБК Петербург пояснили, что негласный мораторий на запуск новых проектов апартаментов, скорее всего, будет действовать до момента, когда вопрос регулирования этого сегмента рынка решат на федеральном уровне.
Президент Владимир Путин поручил правительству до 1 августа внести поправки в законодательство, определяющее правовой статус апартаментов — «помещений в многофункциональных зданиях, в том числе используемых для проживания граждан».
«Профессиональному сообществу известно об этой ситуации.
Город блокирует выдачу новых разрешений до решения вопроса на федеральном уровне», —подтвердил проблему председатель экспертного совета по апартаментам Российской гильдия управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор УК VALO Service Константин Сторожев.
«Наша компания не сталкивалась с отказами в выдаче разрешений на строительство, но мы в курсе того, что некоторые коллеги испытывают определённые трудности с согласованиями», — говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE`S Антон Агапов.
Риски и убытки
«Ситуация выглядит очень некомфортной для девелоперов, вложивших деньги в новые проекты (покупка земли, концепция, проектирование), но не успевших получить разрешение на строительство.
Очевидно, они рискуют потерпеть убытки, как минимум — из-за заморозки инвестированных средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования», — полагает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич оценивает такую позицию городских властей как «весьма неконструктивную». По ее словам, и апартаменты, и сервисные апарт-отели — это востребованный рыночный продукт, который требует регулирования, а не запретов.
Вымывание предложения и рост цен
Большинство опрошенных РБК Петербург девелоперов сходятся во мнении, что действия городских властей приведут к сокращению объемов предложения и росту цен.
«В Москве предложение апартаментов уже сократилось на 27% по сравнению с предыдущим периодом. В Петербурге в ближайшее время мы будем наблюдать аналогичную ситуацию», — считает Антон Агапов.
Временное отсутствие разрешения на строительство новых апарт-отелей положительно скажется на прибыли игроков рынка с уже реализованными проектами или объектами на высокой стадии завершения, рассчитывает генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS Сергей Ногай.
Он отмечает, что спрос на апартаменты растет, они будут востребованы как инвесторами, так и туристами, которые обеспечивают доходность.
По прогнозам Марины Павлюкевич, если разрешения на строительство не будут выдаваться, то рост цен может быть сопоставим с динамикой прошлого года, плюс 25% по итогам 2021 года.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина, напротив, считает, что существенного роста цен не будет, поскольку в сегменте апарт-отелей и сервисных апартаментов ключевым параметров является доходность.
А цена негативно влияет на данный параметр, особенно с учетом показателей гостевого спроса в текущий момент и в ближайший год. По данным Becar, на конец 2020 года средняя цена продажи квадратного метра в апарт-отелях категории «3 звезды» составляла 188,6 тыс. руб., «4 звезды» —243 тыс. руб.
В сервисных апартаментах комфорт-класса кв. м. стоил 128,2 тыс. руб., в бизнес-классе —229 тыс. руб.
По оценкам Марины Павлюкевич в долгосрочной перспективе это может привести к усугубляющемуся дефициту качественных мест размещения туристов и снижению темпов развития города как туристического направления.
«Не ясно, что будет происходить с земельными участками.
Важно учитывать и имиджевые риски для отрасли — все высказывания чиновников и ограничительные меры дискредитируют сегмент, снижают уровень доверия потребителей, препятствуют естественному развитию рынка», — уверена гендиректор PLG.
«Мы должны оценить риски»
РБК Петербург направил запрос в комитет по строительству, чтобы выяснить официальную позицию ведомства. Там проблему с получением новых разрешений на строительство апартаментов отрицают. «Никакого моратория никто не вводил.
Мы действуем в рамках сегодняшнего законодательства. У нас есть Правила землепользования и застройки, в которых прописаны все требования к возведению объектов капстроительства.
Если девелопер строит гостиницу, то у нее должен быть оператор, один основной вход и несколько служебных и прочие особенности. Новые отели в Петербурге появляются ежегодно», — подчеркивает заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский.
Строительный цикл составляет два-три года, поэтому на вводе новых объектов решения чиновников отразятся через несколько лет, говорят, в свою очередь, девелоперы.
По словам Евгения Барановского, для объектов, где возможно постоянное проживание, действуют другие правила. «Мы, как исполнительная власть, обязаны обеспечить людям комфортные условия жизни и всю необходимую инфраструктуру: садики, школы, поликлиники, транспортную доступность и зеленые насаждения.
В этом случае, разрешая строительство, мы должны оценить все риски. Главный камень преткновения кто и за чей счет будет строить объекты соцкультбыта. Сейчас по этому вопросу идет дискуссия на федеральном уровне, и Петербург принимает в ней самое активное участие», — подчеркивает Евгений Барановский.
Дискуссию на федеральном уровне начал Минстрой. В ноябре 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин предложил запретить строить новые апартаменты, а уже существующие перевести в статус жилых помещений.
«Нет задачи — признать все объекты, мало-мальски адаптированные для проживания, полноценным жильем.
Такой статус могут получить только те объекты, в которых, созданы все необходимые условия для комфортного и безопасного проживания, а также предоставлена возможность пользоваться всеми необходимыми инфраструктурными, социальными и инженерными удобствами», — заявил Никита Стасишин (цитата по ТАСС).
Строительство апартаментов на месте зеленых зон; менее строгие, по сравнению с жильем, нормы инсоляции; и опасения, что со вводом объекта возрастет нагрузка близлежащие школы и детсады — одни из самых распространенных причин конфликтов с жителями соседних домов при запуске новых проектов.
Подготовка реформы
Константин Сторожев рассказал, что от имени РГУД девелоперы отправляли свои предложения и в Минстрой, и в Госдуму, и в Смольный. «К сожалению, ни на городском, ни на федеральном уровне нам не смогли предоставить документы, с которыми можно было бы ознакомиться для конструктивного обсуждения и выработки конкретных предложений.
Позиция РГУД по этому вопросу неизменна — такие реформы нужно готовить с участием бизнеса. В противном случае мы можем получить не только потенциальные проблемы для туристической отрасли и рынка частных инвестиций, но и множество правовых коллизий», — настаивает он.
Если решение вопроса затянется, сегмент апартаментов может ждать настоящий кризис, уверен Константин Сторожев.
Справка
По данным Colliers International, на данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата. Зонами концентрации предложения сервисных апартаментов являются Московский (32%), Выборгский (23%) и Невский (16%) районы.
Крупнейшие проекты — Coasis Vertical (Becar) в Московском районе, вышедший в продажу в начале 2020 года, а также комплексы «Старт» (ПСК) в Выборгском районе и PRO Молодость (Plaza Lotus Group) в Невском районе, стартовавшие в 2019 году.
История гостиницы «Северная корона» в Петербурге
В конце 2018 года в Петербурге начали сносить один из самых знаменитых городских долгостроев — заброшенный отель «Северная корона».
Пятизвездочную гостиницу на набережной Карповки начали строить еще в конце 80-х годов, но из-за распада СССР и проблем с финансированием сроки сдачи многократно сдвигались.
Строительство сопровождалось митингами петербуржцев. В итоге почти законченный отель так и не открыли.
«Бумага» рассказывает историю полуразрушенной гостиницы и показывает, как она выглядит с высоты птичьего полета.
Отель на набережной реки Карповки в Петроградском районе решили построить по заказу Госкоминтуриста СССР в 1988 году. В здании, помимо номеров, должны были открыть пять ресторанов, шесть баров, спорткомплекс с бассейном, подземный паркинг, конференц-зал и два кафе быстрого питания. Планировалось, что отель будет вмещать до тысячи человек.
Гостиницу «Петроградская», которую позже переименовали в «Северную корону», строили для иностранных туристов из дружественных стран. Ее планировали возвести к 1990 году.
Проектом здания в стиле модерн занимался петербургский архитектор Марк Рейнберг. По его словам, он сразу согласился строить гостиницу на Петроградской стороне, потому что вырос в этом районе.
Но в 1988 году, в самом начале строительства, архитектор покинул проект, заявив, что чиновники не давали ему свободы творчества: не разрешали увеличивать площадь номеров и требовали строить больше ресторанов.
«Северной короной» занялась петербургский архитектор Лидия Ухова. Оценивая результаты ее работы, Рейнберг называл гостиницу «симбиозом провинциального караван-сарая с турецким борделем низкого пошиба».
Позже в письме Петербургскому союзу архитекторов Рейнберг отказался от авторства.
По его словам, после 1988 года он не участвовал в проектировании и надзоре за строительством, и здание получилось не таким, как он задумывал.
Как отель должен был выглядеть изначально, неизвестно: первый проект Рейнберга не сохранился. Поговорить с Марком Рейнбергом «Бумаге» не удалось. Представитель второго архитектора гостиницы, Лидии Уховой, сообщил, что она не дает комментарии о «Северной короне».
По архивным данным градозащитной группы «ЭРА», участники которой были на акции, во время митинга милиция задержала девять человек. Троих арестовали на 10–15 суток, двоим выписали штрафы в 20 и 50 рублей, остальных отпустили.
По словам заместителя председателя петербургского отделения ВООПИиК Александра Кононова, в конце 80-х в Петербурге не так часто сносили старые здания для постройки новых: такая практика получила большее распространение в 2000-х. Если бы здания на Карповке сохранились до сегодняшних дней, их по закону нельзя было бы снести — как и другие объекты, построенные до 1917 года.
Пятизвездочная гостиница строилась по заказу комитета по иностранному туризму СССР и изначально находилась в собственности государства. Подрядчиком была югославская компания «Монтекс», которая планировала закончить работы над проектом к 1990 году.
Спустя год после начала стройки градозащитники продолжали выступать против гостиницы и писали обращения в администрацию Петербурга.
В одном из писем от 22 октября 1989 года (есть в распоряжении «Бумаги») активисты жаловались на сильный шум, запыленность района и нарушения безопасности при строительстве.
В обращении петербуржцы рассказывали, что подрядчик расположил бетонный завод рядом со стенами жилого здания, из-за чего в феврале 1989 года сухой бетон засыпал двор, в котором играли дети. Тогда жители обратились в суд.
В ноябре 1995 года банк «Санкт-Петербург» провел в почти готовой к сдаче «Северной короне» банкет в честь своего пятилетия. Там от сердечного приступа умер митрополит Санкт-Петербургский и Ладожский Иоанн.
Очевидец событий архимандрит Августин Никитин описал произошедшее так: «На официальный прием в гостиницу митрополит Иоанн поехал в намерении продолжить переговоры о возврате церкви лаврских помещений (Александро-Невской лавры — прим. «Бумаги»). На приеме к нему подошли мэр Анатолий Собчак с супругой.
Поздоровались. И вдруг владыка пошатнулся, изменился в лице, выпустил из рук посох и стал опускаться на пол».
После смерти митрополита отель стали называть «нехорошим», «проклятым», а также местом, где живут злые духи. Некоторые петербуржцы считают, что гостиницу не смогли достроить в том числе по этой причине.
Из-за своей репутации гостиница стала популярна у любителей заброшенных зданий. Об отеле снимали репортажи, публиковали фотографии в блогах. Сообщалось, что в здании также проходили съемки короткометражного фильма «Майор Гром».
После заморозки строительства в середине 90-х на поддержание здания, по данным «Коммерсанта», ежегодно требовалось около 1 млн долларов. Деньги владельцы отеля, тогда это был банк «Санкт-Петербург», получали только от круглосуточной платной парковки на территории гостиницы.
В 2009 году впервые появилась информация о том, что заброшенный отель могут снести и построить на его месте жилой комплекс. Архитектор Марк Рейнберг называл снос отеля обоснованным. По его мнению, разработанный в конце 80-х проект устарел: площадь номеров была маленькой, в некоторых не было ванных комнат — здание не соответствовало актуальным требованиям к пятизвездочному отелю.
Подрядчик, которого «Еврофинанс Моснарбанк» планировал нанять для сноса гостиницы, анонимно сообщил «Деловому Петербургу», что здание невозможно восстановить — в нем начали разрушаться несущие конструкции. В компании «Еврофинанс Девелопмент», которая управляла проектом гостиницы, отмечали, что завершать проект невыгодно.
При этом в администрации Петербурга говорили, что здание можно восстановить и достроить. В 2009 году вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров отмечал, что сносить практически готовый отель нецелесообразно.
Как рассказал «Бумаге» историк архитектуры Александр Кречмер, здание гостиницы выполнено из монолитных железобетонных конструкций, поэтому о техническом старении отеля говорить нельзя. Утраченную отделку «Северной короны», по мнению Кречмера, можно было воссоздать.
В 2016-м Госстройнадзор выдал разрешение на снос гостиницы, а в декабре 2018 года на территории отеля заметили технику — там начался демонтаж.
С этого времени здание стало еще популярнее у сталкеров (людей, посещающих и исследующих заброшенные места — прим. «Бумаги»). Читатель «Бумаги» Владислав, который побывал в гостинице в феврале 2019 года, рассказал, что отель практически перестали охранять.
— Самое красивое место — это, конечно, вестибюль. Там все фотографировались, поражались масштабам заброшенного сооружения.
При этом температура в отеле была как на улице, то есть устойчивый минус, света нигде нет, много разбросанных вещей, стекол, обрывки коммуникаций. Вполне себе декорации для фильма про постапокалипсис.
На полу вестибюля, где стоит ротонда (постройка с колоннами и куполом — прим. «Бумаги»), был 20-сантиметровый слой льда — как на катке.
Площадь жилого комплекса с подземной парковкой, детским садом и 259 квартирами составит 33,5 тысячи квадратных метров. Разрешение на строительство комплекса действует до июля 2019 года, но, как рассказали в Градстройнадзоре, застройщик сможет его продлить.
Сейчас демонтаж гостиницы продолжается: на территории работают экскаваторы и манипуляторы. Гостиницу сносят с перерывами и практически не охраняют: петербуржцы свободно проходят на территорию «Северной короны» — фотографируются на фоне полуразрушенных стен и частично сохранившегося оформления вестибюля.