В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс.

м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²).

При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей
Офисная недвижимость

Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия

Источник: https://nacar.ru

По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы.

Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г.

, доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.

Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г.

За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г.  против 21,2 тыс. м² в 2019 г.

), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.

С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

СПРОС

По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²).

Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м².

В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В.

Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.

Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.  

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок. 

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей
В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии.

Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс.

м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.

[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей
В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg.

Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов).

При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).

Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. 

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.

Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно.

Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г.

на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.

Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.

Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г.

, а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок.

Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.

ПРОГНОЗЫ

Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г.

более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г.

, влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.

В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г.

, на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.

  • Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
  • Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
  • МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:

«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса.

Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей.

Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным.

Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».

Читайте также:  Новостройки Москвы и области в 2017 году и прогнозы на 2018-й

КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ

  • Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
  • ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
  • АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
  • РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
  • Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
  • Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
  • Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².

Ковид не помешал построить в петербурге вдвое больше офисов, чем в 2019 году

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Ковид не помешал построить в петербурге вдвое больше офисов, чем в 2019 году fauxels

Главная • Город

17:47 21.12.2020 68 В 2020 году объем ввода новых офисов в Петербурге на 55 % превысит итоги 2019 года. Уточняется, что с начала года в городе построили и ввели в эксплуатацию 196 тыс. квадратных метров офисных помещений. В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

В 2020 году объем ввода новых офисных площадей в Петербурге почти вполовину превысит итоги 2019 года. Об этом сообщает 78.ру со ссылкой на заявление пресс-службы компании Knight Frank St Petersburg.

Уточняется, что с начала года в городе построили и ввели в эксплуатацию 196 тыс. квадратных метров офисных помещений — это на 55 % больше, чем годом раньше. При этом, по данным специалистов, из них 150 тыс. квадратных метров приходились на объекты класса А, а еще 46 тысяч — на класс В.

В 2019 году на рынке отмечали дефицит офисных площадей, что подтолкнуло несколько компаний заняться возведением новых проектов, которые сейчас почти готовы (а некоторые уже ввели в эксплуатацию).

Piter.TV также отмечает, что в 2020 году наблюдается рост популярности коворкингов и гибких офисов и изменение соотношения между площадью рабочих мест, переговорных и зон для отдыха.

Несмотря на скорое строительство офисных «квадратов» в городе, ситуация с жилой недвижимостью не так положительна. Так, несколько дней назад НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что с начала этого года цены на петербургские новостройки существенно подросли — примерно на 25 %. За один квадратный метр в массовом сегменте в ноябре нужно было отдать до 142,9 тыс. рублей.

Понравился материал?Подпишись на «Невские новости»

Материалы партнеров:

Эксперты прогнозируют изменение ставок на офисном рынке Петербурга :: С.-Петербург :: РБК

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Интерпресс / PhotoXPress.ru

На рынке офисной недвижимости Петербурга растёт вакантность на фоне стабильных арендных ставок. Как отмечают аналитики JLL, основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Что касается снижения ставок, то это вопрос времени, говорят эксперты, добавляя, что рынок ждут и более серьезные структурные сдвиги.

Офисы пустеют

С начала 2020 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга увеличилась на 2,2%, до 8,2%. За 9 месяцев объем пустующих офисов вырос на 79 тыс. кв. м, из которых 30 тыс. кв. м пришлось на июль—сентябрь, подсчитали в JLL. В начале 2020 года в городе пустовало 217 тыс. кв. м офисов.

«Доля свободных офисов растет третий квартал подряд, а основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Предпосылок к сокращению вакантности пока нет, к концу года общий объем пустующих офисов в Петербурге может превысить 300 тыс. кв.

м», — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. С такой тенденцией согласен и генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов.

По его прогнозу, по итогам 2020 года в каждом классе бизнес-центров вакансия вырастет примерно на 5% по сравнению с 2019 годом.

Спрос на аренду офисов стал снижаться с конца марта. Сегодня компании продолжают сокращать издержки, проводят переговоры с собственниками о предоставлении скидок и сокращают арендуемые площади за счет перевода части сотрудников на удаленную работу, говорят опрошенные РБК Петербург эксперты.

Ни роста, ни падения

Эксперты JLL отмечают, что в целом на рынке арендные ставки пока серьезно не изменились. Меньше всего пострадали от пандемии и финансового кризиса бизнес-центры класса А. Но офисные здания, в первую очередь класса В, построенные более 10 лет назад, уже начали снижать ставки. Новые бизнес-центры не корректируют запрашиваемые коммерческие условия, но готовы к дисконту в процессе переговоров.

«Конечно, в этом году трудно ждать обычного для осени роста ставок на 5-7%. Но нет и падения ставки. Вакансия держится на уровне 5% в среднем. В бизнес центрах В+ мы видим падение арендных ставок на 5-10%, вакансия составляет примерно 10%.

В классе В ставки упали на 15% и вакансия в среднем равна 15%. А в бизнес-центрах класса С сейчас наблюдается до 20-30% незанятых площадей. О ставках в этом классе говорить нет смысла, поскольку там работают другие механизмы привлечения и удержания арендаторов.

Там все очень индивидуально», — говорит Николай Антонов.

В основном, из бизнес-центров съезжают арендаторы, чей бизнес был связан с проведением массовых мероприятий, логистикой, авиаперевозками, туризмом и другой внешнеэкономической деятельностью.

«Индивидуальные предприниматели и небольшие компании испытывают «колоссальные проблемы», в результате многие из них покидают офисы. И никакими скидками их уже не удержать.

Это системная проблема, они просто закрывают свои бизнесы», — говорил ранее РБК Петербург Николай Антонов.

Структурные сдвиги

Из-за падения спроса на аренду офисных помещений девелоперы пересматривают свои планы относительно строящихся зданий, перенося сроки ввода на следующий год или замораживая на неопределенный период времени до появления потенциального арендатора на все здание. Это будет сдерживать рост вакантности, отмечают в JLL.

Эксперты прогнозируют к весне более серьезные структурные сдвиги на рынке, например — новую волну спроса на smart-офисы, flex-офисы, на места в коворкингах. Предложение тоже начнет меняться в эту сторону.

«Для владельцев БЦ переоборудовать пустующие помещения в коворкинги — это хорошая возможность удержать своих арендаторов, позволив им переждать финансовые сложности без смены юридического адреса. Однако в классе С это вряд ли удастся сделать — затраты на доводку офисов до современных стандартов окажутся слишком высоки.

Единственный выход для собственников в этом сегменте — переждать трудные времена вместе с оставшимися арендаторами», — прогнозирует Николай Антонов.

Справка

  • На начало октября средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А составляет в Петербурге 1 915 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, и 1 321 руб. на офисы класса В;
  • С начала года в городе введено в эксплуатацию 8 бизнес-центров арендопригодной площадью 138 тыс. кв. м, включая вторую очередь «Лахта Центра» (80 тыс. кв. м), который не представлен на рынке аренды и будет заселен в ближайшие два-три года, подсчитали в JLL;
  • По прогнозу Bright Rich | CORFAC International, до конца года ожидается ввод семи новых и реконструированных объектов офисной недвижимости, общая площадь которых составит порядка 127 158 кв. м. При этом общая площадь новых объектов в классе А составит 75 тыс. кв. м (67% от общего запланированного до конца 2020 года объема ввода).

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей

Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых и арендованных площадей, а следовательно, и объём спроса. Многие аналитики утверждают, что свободных офисов в городе становится всё больше — сейчас суммарная доля пустующих офисных помещений в Петербурге на 48% больше, чем было в конце 2019 года. Всё больше компаний отдаёт предпочтение помещениям классом пониже, а кто-то и вовсе от них отказывается и переводит сотрудников на удалёнку.

Что будет с рынком офисов дальше, выяснял «ДП».

Кризисный сценарий

По подсчётам компании JLL, впервые в истории Петербурга показатель чистого поглощения офисов высшего и среднего класса (A и B) опустился ниже нуля. Отметка этого показателя достигла 48 тыс. м2.

В целом отрицательные показатели рынка наблюдались в кризисные 2009 и 2015 годы, однако впервые это затронуло офисы двух классов одновременно.

В JLL объяснили, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объём офисного рынка. По мнению аналитиков компании, показатель чистого поглощения восстановится через пару кварталов.

Однако пока эксперты всё же указывают, что доля вакантных площадей растёт. Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, указывает, что сейчас доля никем не занятых офисов достигла 233,4 тыс. м2, что на 48% больше, чем в конце 2019 года. По его мнению, в первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями.

«Офисный рынок ощутимо отреагировал на ситуацию с карантином. Уровень вакансии возрос, и в течение второй половины года тенденция к увеличению сохранится.

Уже сейчас наметилась миграция из бизнес-центров класса А в объекты класса В, компании сокращают свои площади, всё чаще встречается субаренда. В связи с этим можно предположить, что к концу года ставки аренды снизятся, особенно в объектах класса А.

Читайте также:  Страхование застройщиков – от чего оно защищает и как работает?

Удалённый формат работы для многих компаний уже стал нормой и, по нашим оценкам, продлится как минимум до конца 2020 года», — отметил эксперт.

Изменились также и запросы арендаторов.

Согласно опросу, который провёл Knight Frank St Petersburg среди потенциальных арендаторов, большинство компаний ориентированы на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном и Петроградском районах (67% запросов).

При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений в 100–400 м2 (31%) или 701–1,2 тыс. м2 (32%). Примечательно, что 66% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1,2–1,8 тыс. рублей в месяц за 1 м2.

Рынок восстановится

По оценке Colliers International, объём чистого поглощения офисов составил несколько более скромную величину — 31 тыс. м2. Отрицательная динамика по спросу была зафиксирована в двух кварталах подряд, на что, по мнению аналитиков компании, повлияла пандемия COVID-19, приостановившая деловую активность на рынке.

Наихудшие показатели были в Выборгском и Фрунзенском районах. Там суммарный объём освободившихся за два квартала офисов превысил фактически арендованный. Районами — лидерами по спросу в этих условиях стали Московский и Центральный.

«Тем не менее на рынке было заключено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись ещё до начала кризиса COVID-19. Основную долю спроса в первые 6 месяцев 2020 года сформировали компании энергетического сектора (41%).

На втором месте расположились компании производственного профиля (18%), сместив компании профиля ИТиТ на третье место (16%).

Заметную долю в структуре сделок аренды заняли компании из сферы профессиональных услуг — 9%», — обратил внимание Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.

Он подчеркнул, что доля свободных офисов растёт в основном в B-классе. В зданиях класса А вакантность возросла незначительно, по большей части из-за ввода нового бизнес-центра «Невский 1».

«Экономическая нестабильность и влияние COVID-19 продолжат оказывать давление на офисный спрос в ближайшей перспективе.

В то же время растёт число запросов на пересогласование условий аренды: корпоративные клиенты находятся в поисках оптимальной организации своего офисного пространства.

В перспективе опыт удалённой работы увеличит востребованность гибких офисных решений с возможностью организации определённого количества незакреплённых рабочих мест. Возобновления докризисной активности арендаторов мы ожидаем не ранее 2021 года», — спрогнозировал эксперт.

Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, даёт более позитивную оценку рынку. По её мнению, сейчас наблюдаются закономерные колебания. В результате ограничительных мер пострадали в первую очередь представители малого бизнеса. Соответственно, на рынке освободились небольшие офисные блоки (до 200 м2). Отсюда и прирост вакансии в обоих сегментах.

«Крупные компании более инертны в своём поведении на рынке аренды офисной недвижимости. Следовательно, итоги влияния пандемии на данный сектор мы сможем увидеть в конце года, когда будут сформированы стратегии развития компаний на 2021-й.

Представители среднего бизнес-формата с наибольшей вероятностью среагируют на изменение экономических реалий уже осенью, когда закончится сезон отпусков и станет понятно, в каком объёме удалось восстановить бизнес-процессы», — добавила она.

Её коллега Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, обращает внимание, что в большинстве случаев офисы начинают пустовать по нескольким основным причинам: сокращение штата компаний, отказ от части помещений, переход на удалённую работу, переезд в более дешёвый офис с целью экономии.

«Потенциальные арендаторы довольно активно обращаются с просьбой найти новый офис, но часто разочаровываются в ограниченности предложения и том, что ставки на самом деле не упали, как всем казалось. Также снизился спрос на поиск помещений с целью улучшить условия», — поделилась она.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Ожидание «Газпрома» сжало рынок офисов. Эксперты видят дефицит

Утренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»В Крыму рассказали о правилах посещения туристами курортов полуостроваМЧС предупреждает: на Петербург надвигаются тучи, заряженные градомПетербуржцы прорываются на вакцинацию через глюкиВ России выявлен первый случай коронавируса «дельта плюс»«Плюшкин» из Казани задержан. Гранаты у него не нашлиРоструд рассказал, как антипрививочников будут отстранять от работы«Газпром» переезжает в Петербург. Теперь это официальноВылетевший в Петербург самолёт сел в Краснодаре из-за неисправностиНа юге Петербурга «КИА» протаранила гипермаркет. Есть пострадавшийПредыдущие новостиАрхив материалов

Планы газового гиганта подогрели интерес бизнеса к вложениям в офисную недвижимость. Но новые объекты строятся медленнее, чем возникает в них потребность, инвесторы неверно оценили перспективы.

В Петербурге ожидается дефицит новых офисных площадейАлександр Коряков/КоммерсантъПоделиться

В следующем году Петербург ожидает усиление дефицита офисных площадей, следует из данных участников рынка коммерческой недвижимости. Согласно отчету компании Knight Frank, в 2019 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 105 тыс. кв. м, что почти в три раза меньше, чем в 2018 году.

По данным экспертов, новые офисы открывались преимущественно в Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Одним из самых крупных объектов стал МФК «Наличная 44» (15,5 тыс. кв. м) — проект СК «Дальпитерстрой», начатый еще в 2011 году.

Также рынок аренды пополнил комплекс зданий на Большой Морской улице суммарной площадью 22,8 тыс. кв. м, выкупленный холдингом «Империя» (развивает сеть БЦ «Сенатор») у ВТБ. Renaissance Development ввела БЦ Renaissance Fontanka класса А общей площадью 4 500 кв. м.

Примерно треть новых площадей задействована строителями под собственные нужды, остальное – для сдачи в аренду.

Объем сделок тоже сокращался. Так, по данным Knight Frank, в 2019 году было сдано 106 тыс. кв. м, что на 22% меньше, чем годом ранее. Главными потребителями, как и раньше, выступили ИТ-компании и представители нефтегазового сектора: на них пришлось 32% и 39% всего объема соответственно.

В целом баланс между спросом и предложением пока удалось соблюсти. Доля свободных офисных площадей в течение года сохранялась на уровне 4 – 6%, оценивают в Colliers International. Но больших офисов в городе практически не осталось, признают эксперты. К примеру, блоки свыше 1 000 кв.

м на конец третьего квартала были доступны лишь в девяти бизнес-центрах класса A. В объектах класса B также обострился дефицит.

В итоге, чтобы удовлетворить спрос, собственники занялись игрой в тетрис: перемещали арендаторов внутри объектов, чтоб «посадить» на объединенные площади более крупных клиентов.

Ставки неизбежно растут. По итогам 2019 аренда в классе A подорожала на 5 – 7%, в классе B на 2 – 3%, комментирует Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. Для сравнения: в 2018-м площади класса А выросли в цене на 6,7%, класса B – на 0,5%, оценивал Knight Frank.

В следующем году ситуация только усугубится. «В 2020 году рынок ждет дальнейшее сокращение объема ввода и свободного предложения, поскольку новых объектов почти не строится», – комментирует Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.  

В создавшемся дефиците косвенно виноваты инвесторы, которые неверно оценили планы «Газпрома», в один голос заявляют участники рынка. Они слишком долго откладывали строительство новых объектов, потому что ожидали освобождения площадей структурами газового гиганта.

Но, во-первых, небоскреб Лахта Центр, построенный уже больше года назад, не будет заселен сотрудниками газового гиганта в 20-м, как раньше планировалось. Задержка вызвана отделочными работами. А во-вторых, даже окончательный ввод небоскреба не слишком повлияет на ситуацию на рынке.

Еще в начале 2019 года выяснилось, что весь небоскреб на Лахте займет головная компания ПАО «Газпром». Даже «Газпром нефть», которая строила здание, ищет земельный участок для строительства собственного офиса и должна принять решение до конца 2020 года. По оценкам экспертов IPG.

Estate, компании потребуется порядка 120 – 150 тыс. кв. м офисных площадей, чтобы консолидировать все структуры в рамках будущей штаб-квартиры.

В город же продолжают переезжать и другие дочерние структуры «Газпрома».

Известие о том, что Лахта Центра хватит не всем, создало оживление на офисном рынке, отмечает Михаил Тюнин. К примеру, началось строительство новой очереди бизнес-центра «Невская ратуша» в Дегтярном переулке. Арендопригодная площадь здесь составит около 77,3 тыс. кв. м, но ввод запланирован только на второе полугодие 2022 года.

Компания «Развитие» получила разрешение на строительство бизнес-центра рядом с ТРК «Варшавский экспресс» общей площадью около 46 тыс. кв. м.

«Много проектов размораживается. И многие владельцы участков думают строить на них именно бизнес-центры», – отмечает Дмитрий Кузнецов. По его словам, особенной популярностью пользуются локации вблизи «Невской ратуши». К примеру, ранее «Фонтанка» рассказывала, что на месте снесенных гаражей на Кирочной улице может появиться 9-этажный офисный центр. 

Но сроки ввода в эксплуатацию большинства уже заявленных объектов находятся на горизонте 2022 -2023 годов, а до этого времени дефицит качественных площадей сохранится, считает Михаил Тюнин.

В Rusland SP ожидают значительного сокращения вакантных площадей в 2020 году. «Нынче объём ввода был значительно ниже, чем в прошлом году», – отмечает Александра Царук.

Кроме того, большинство новых проектов имеют сравнительно небольшую площадь – от 3 до 5 тыс. кв. м. Крупные офисы строятся компаниями в основном под собственные нужды.

В результате арендные ставки вырастут в пределах 5%, прогнозирует эксперт.

Основными претендентами на новые офисы продолжат оставаться структуры «Газпрома» и ИТ-сектор, считают в Colliers International. Последние, по сути, стали «новой нефтью».

«Этому способствуют как глобальные тренды – многократное увеличение объема передаваемого в мире трафика, требующее новых технологий для обеспечения скорости их передачи и обработки, так и курс на импортозамещение, локальные законодательные инициативы – например, «закон Яровой», предписывающий хранить все данные в России», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

Читайте также:  Банки стали активно давать нецелевые кредиты на загородные дома

Усиливающаяся нехватка офисов послужит стимулом для инвесторов вкладываться в создание новых объектов. «Наиболее востребованные бизнес-центры – это проекты нового строительства класса А в Центральном, Петроградском и Московском районах, в частности в локации «Пулково», – комментирует Михаил Тюнин.

Но, судя по последним приобретениям инвесторов, в ближайшее время новые проекты будут, скорее, результатом реконцепции, а не новым строительством, заключает Александра Царук.

Нехватка крупных офисных пространств также задает моду на коворкинги. Так, по оценке компании JLL, в Петербурге сегодня работает более 40 таких пространств, управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами. Их общая площадь составляет 22,7 тыс. кв. м. В 2020 году рынок пополнится еще 8 тыс. кв. м таких офисов.

Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Офисный дефицит нарастает

В 2018 году рынок офисных помещений Петербурга пополнился 210 тыс. кв. м. Из них только 32,5 тыс. кв. м является спекулятивным предложением. На этом фоне доля вакантных помещений сокращается.

Денис Кожин

Как говорят в управляющей компании Maris, на фоне минимального объема ввода нового спекулятивного предложения объем свободных площадей продолжает постепенное снижение. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В достиг минимального значения за последние десять лет и составил 5,5% (–2,3 п. п. по отношению к итоговому показателю 2017 года).

В конце 2018 года на рынке офисной недвижимости Петербурга увеличился дефицит предложения: на конец периода оставалось свободно 142 тыс. кв. м. Вследствие дефицита помещений и минимального поступления офисов на свободный рынок объем чистого поглощения сократился на 34% по сравнению с итогами 2017 года и составил 102 тыс. кв. м.

«Основной спрос в 2018 году сформирован арендаторами IT и телекоммуникационного профиля, а также нефтегазового сектора.

Однако по сравнению с 2017 годом в сделках аренды заметно увеличилось представительство компаний из других сфер деятельности (строительства и девелопмента, логистики и транспорта, банковской и финансовой отраслей), их доля составила 48% от общего объема арендованных площадей»,— говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg.

Главным событием года на офисном рынке стало завершение строительства «Лахта-центра», длившегося на протяжении шести лет. Открытие комплекса запланировано в 2019 году.

В конце 2018 года наблюдалась положительная динамика увеличения средневзвешенных арендных ставок: для бизнес-центров класса А данный показатель увеличился на 8%, для офисов класса B отмечено увеличение ставки на 2,2% по сравнению с итогами 2017 года. Средневзвешенная ставка в классе А составила 1981 рубль за квадратный метр в месяц, а в классе B — 1198 рублей.

На рынке ощущается дефицит офисных площадей для крупных арендаторов. Отмечается нехватка офисных центров. Высвобождающиеся крупные блоки реализуются на этапе завершения договора аренды предыдущего арендатора и не выводятся на открытый рынок.

«На фоне такой ситуации возможно появление офисных проектов формата built-to-suit, а также рост количества реконструируемых зданий»,— предполагает Елена Тищенко, руководитель отдела исследований рынка компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

Согласно прогнозам Colliers International, в 2019 году спекулятивный ввод составит не более 85 тыс. кв. м. Преимущественно это будут небольшие, но качественные проекты реконструкции в центральных районах города.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, полагает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и могут послужить сигналом для старта новых проектов.

«Сегодня, несмотря на очевидный дефицит офисов класса А, запуск новых проектов в Петербурге находится на околонулевом уровне.

Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за квадратный метр в месяц, без учета НДС.

Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов. Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019–2020 годах».

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», резюмирует: «В 2018-м углубилась тенденция к сокращению ввода новых бизнес-центров — почти до нулевых отметок, если не считать “Лахта-центра”.

Новых объектов собственники не строят и не вводят, однако довольно активно занимаются реконцепцией и реконструкцией площадей класса С, административных зданий, ранее принадлежавших заводам или НИИ. Если позволяет локация и не слишком велико количество конкурентов, реконструкция ведется с повышением класса до B или B+.

Для собственников это шанс выйти на более высокий уровень по валовой выручке, окупив инвестиции за пять-шесть лет».

Как коммерческая недвижимость СПб встретила 2021 год

С завершением 2020 года рынок не покинуло беспокойство о состоянии сегментов коммерческой недвижимости.

Изменились ли ставки аренды? Какова динамика вакантности площадей и что будет со спросом в 2021 году? Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.

Estate, прокомментировал положение складской, офисной, торговой и гостиничной сфер в Санкт-Петербурге и составил прогнозы на 2021 год.

Прирост офисных площадей за 2020 год оценивается в 55 тысяч кв.м. Так, объём рынка в Петербурге составил 2,7 млн квадратных метров. При нормальных условиях в 2021 году ожидается ввод еще 90 тыс. кв.м нового предложения.

Уровень ставок аренды остался стабильным:

  • 1 700 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса А;
  • 1 230 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса В.

2021 году ожидается постепенное восстановление спроса. Прошедший год охарактеризовался заморозкой крупных переговоров о заключении арендных отношений. К середине 2021 года, при условии массового характера вакцинирования, переговоры по крупным блокам возобновятся, а компании смогут планировать свою деятельность, в том числе, расширение. 

Коворкинги

Снятие локдауна в середине 2020 года стало периодом рассвета коворкингов. Во время самоизоляции арендаторы, располагавшиеся в небольших офисных помещениях до 300 кв.

м, закрыли офисы ради сохранения персонала и оптимизации расходов. Далее была выявлена новая тенденция.

После снятия ограничений эти компании стали отдавать предпочтение гибким площадям в коворкингах, что логично с точки зрения прогнозирования своих расходных потоков.

Еще в начале 2020 года раскрытие потенциала коворкингов было подкреплено большим числом планируемых проектов. Например, «Практик» заявил сразу о нескольких проектах, Corner ввел объект и заявил о планах на создание еще двух коворкингов.

Постепенно рынок коворкингов усиливает свои позиции, и пандемия оказала на него положительное влияние – бизнес ощутил выгоду от краткосрочной аренды и готовой комплектации рабочего пространства.

Складская недвижимость

На сегодняшний день объем рынка складской недвижимости составляет 3,7 миллионов кв.м. За 2020 год было введено 107 тысяч кв.м качественного предложения.

Уровень вакантных площадей составляет 3,3%. Ставки аренды незначительно увеличились:

  • 500-580 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса А;
  • 420-450 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса В;
  • 400-500 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на качественные производственные помещения.

Склады оставались наиболее стабильным сегментом минувшего года, спрос и поглощение оставались на прежнем уровне. Ввиду эпидемиологической обстановки сдвинулись сроки строительства, что сказалось на заморозке ряда проектов. Устойчивость сегмента обеспечит беспрепятственное развитие складской недвижимости в 2021 году.

Торговая недвижимость

В целом 2020 год был одним из самых рекордных по приросту торговых площадей за всю историю петербургского рынка: было введено около 250 тысяч кв.м:

  • Центр мебели и интерьера «Кубатура» во Фрунзенском районе (140 тыс. кв.м);
  • ТЦ «Спутник» (60 тыс. кв.м);
  • ТЦ в проекте ЖК «Лондон Парк» (50 тыс. кв.м в стилобате).

Несмотря на ввод специализированного проекта «Кубатура», вопрос просадки сегмента из-за локдауна остаётся актуальным. Финансовое положение девелоперов и операторов сильно пошатнулось. Не стоит ожидать серьезных изменений в 2021 году.

Рынок стоит перед необходимостью реконцепции: даже качественные объекты устаревают с точки зрения концептуального наполнения. Предположительно, собственники ТЦ массово озадачатся вопросом реконцепции в 2022 году. В рамках текущего года будет необходимо наблюдать за изменениями потребительских привычек после пандемии.

Гостиничная недвижимость

С точки зрения нового ввода, рынок гостиниц Петербурга стабилизировался к Чемпионату мира в 2018 году.

Пандемия внесла коррективы. К началу 2021 года уровень загруженности гостиниц Петербурга оценивается в 33% при показателях в 70-75% в туристические сезоны предыдущих лет. Наблюдалось сильное снижение цен в летний и новогодний сезоны, что смогло привлечь посетителей. Так в 2020 году туристический поток составил 2,1 млн человек, и в основном он беспечен внутренним туризмом.

Наступивший год будет годом восстановления и новых масштабных проектов ожидать не стоит. Более того, этап восстановления гостиничного бизнеса стоит ожидать к осени 2021 года, ведь период и успех вакцинациии населения в России и мире до сих пор неясен.

Более подробную аналитику по всем сегментам вы можете прочитать на нашем сайте в разделе исследований: https://ipg-estate.ru/issledovaniia

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *