В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Многие люди задумываются о том, как вложить деньги в недвижимость, чтобы сберечь свои накопления. Инвестирование в недвижимость – способ сохранить и приумножить свой капитал.

Какие риски существуют?

Риски присутствуют в любом бизнесе и любом секторе предпринимательской деятельности. В инвестициях в недвижимость тоже есть свои плюсы и минусы. Плюсы – стабильный вариант вложения средств. Здесь в одночасье трудно разориться, хотя есть вероятность снижения прибыли.

Недостатки и подводные камни этого вида бизнеса:

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы1. Нестабильность спроса

Это касается в первую очередь аренды недвижимости. Аренда сама по себе подвержена фактору сезонности. Кроме этого, на неё влияют экономические факторы. Спрос на аренду может упасть, а предложение значительно вырасти. Например, в период пандемии многие арендаторы уехали из столицы, спрос на аренду жилья упал.

Нельзя не учитывать тот факт, что за последние 10 лет в городе сдано и введено в эксплуатацию (не считая крупных районов новостроек) большое количество жилых комплексов. Появившееся новое жильё изменило рынок аренды в целом.

Если в 2000–2010 годах наблюдался недостаток арендного жилья, то теперь в некоторых районах наблюдается его переизбыток. Сдать квартиру весной где-нибудь в Девяткино или в Кудрово бывает проблематично. Слишком большое предложение.

 

Спрос на недвижимость при купле-продаже также зависит от экономической ситуации в стране в целом. Если случается кризис, то рынок недвижимости стагнирует.

2. Высокая цена входа на рынок недвижимости 

Невысокое соотношение прибыли к вложениям. Во многих других видах бизнеса рентабельность значительно выше.

  • 3. Постоянная забота и траты на недвижимость
  • Расходы на содержание, ремонт, коммунальные платежи.
  • Инвестирование в недвижимость Санкт-Петербурга

Недвижимость в Санкт-Петербурге пользуется стабильным спросом, цены на неё постоянно растут.

Есть такая закономерность, её давно выявили аналитики и эксперты в сфере недвижимости: она заключается в том, что чем крупнее город, чем выше уровень деловой активности, тем выгоднее там инвестировать в недвижимость. Спрос на недвижимость в таком городе редко падает, а цены на объекты недвижимости всегда растут.

В какую недвижимость следует инвестировать?

Прибыль от инвестирования напрямую зависит от способа и направления инвестирования. Разберём все направления инвестирования в недвижимость.

Жилая недвижимость на вторичном рынке

Этот сектор недвижимости характеризуется низким уровнем риска. Способ заработка:

  • покупка недвижимости для дальнейшей продажи;
  • покупка для сдачи в аренду.

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыВ Санкт-Петербурге многое зависит от локации, района. Многие знают, что есть районы, в которых жильё продаётся плохо. Это депрессивные промышленные (в прошлом) районы с плохой транспортной доступностью и своеобразным контингентом. А есть районы, где даже жильё среднего качества будет всегда ликвидно в силу привлекательности и развитости инфраструктуры района.

Например, всегда ценилась локация в непосредственной близости от метро Пионерская, Чёрная речка. Всегда ценились и ценятся объекты недвижимости в непосредственной близости от парка Сосновка (самый крупный в городе лесопарк). Есть микрорайоны, которые исторически ценятся жителями Санкт-Петербурга в силу их привлекательности. 

В Петербурге долгое время процветал способ инвестирования, которым пользовались предприимчивые инвесторы: покупка убитой квартиры в центре в старинном доме для дальнейшей перепродажи.

Делается ремонт и современная перепланировка, после которой квартиру просто не узнать.

Этот способ сходит на нет, так как таких объектов в центре остаётся всё меньше, хозяева таких квартир выставляют их по вполне рыночным ценам.

Жилая недвижимость на первичном рынке (новостройки)

Этот способ используют более опытные игроки рынка, так как инвестировать нужно на этапе котлована и несколько лет ждать, когда объект будет готов. Чтобы хорошо заработать, должно совпасть несколько факторов:

  • Надёжный застройщик,
  • хороший проект,
  • хорошая локация,
  • сдача объекта вовремя.

Кроме того, есть ещё один фактор: время покупки. Нужно успеть купить на стадии открытия продаж. Именно на этой стадии самые низкие цены на жильё, потом застройщик начинает цены повышать.

До внесения поправок в 214 ФЗ о долевом строительстве вкладывать средства в строящуюся недвижимость было очень выгодно. Любые вложения окупались, правда степень доходности была разной.

Я знаю примеры, когда квартира в историческом центре, в доме бизнес-класса на этапе котлована покупалась за 6 млн рублей, а после окончания строительства, хорошей отделки и меблировки продавалась за 20 млн рублей. Так выгодно продать можно далеко не каждое жильё.

Надо понимать, будет ли востребована данная локация, данный жилой комплекс, кто его потенциальные жители и покупатели. 

Теперь первичный рынок изменился. Если раньше строительство велось на деньги дольщиков, теперь оно ведётся на кредитные или деньги самого застройщика. У застройщиков выросли расходы, они подняли цены, так как не хотят терять свою прибыль. Цены высокие даже на этапе котлована.

Коммерческая недвижимость

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыК коммерческой недвижимости относятся проекты для супермаркетов, складов и производственных цехов, торговые зоны и офисные помещения. Они пользуется большим спросом у разного рода предпринимателей, готовых платить аренду.

Коммерческая недвижимость – достаточно специфическая отрасль, в ней нужно хорошо разбираться, поэтому для инвестиции в такую недвижимость нужен опыт.

Если приобретается коммерческая недвижимость не в том месте, то дохода можно и не ждать. Для многих проектов: офисов, парикмахерских, копи-центров, булочных – очень важна локация.

Каким должно быть место? Достаточно людным, с большим потоком проходящих мимо людей, желающих заглянуть в кафе, булочную или копи-центр.

Хозяева парикмахерских и других бизнесов часто жалуются на плохую посещаемость, просят подыскать в аренду другое, более проходное место.

Ключевое преимущество коммерческих проектов – получение пассивного дохода.

Минус – достаточно высокая цена объектов, необходимость делать ремонт под клиента. Трудно найти хорошую коммерческую недвижимость в нужном месте для сдачи в аренду.

Критерии привлекательности коммерческой недвижимости

Локация объекта иногда является ключевым фактором. Для складской недвижимости это не столь важно. Для каждого вида бизнеса есть свои особенности, копи-центры раньше базировались рядом с учебными заведениями, булочные, магазины и кафе хорошо востребованы даже в молодых районах города.

Зарубежная недвижимость

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыЗарубежная недвижимость приобретается для сдачи в аренду, для переезда в будущем, для последующей перепродажи. Важно знать законы государства, акты и постановления, регламентирующие куплю-продажу недвижимости в чужой стране.

Во Вьетнаме, например, если собственник жилья не появляется в стране более трёх месяцев, жильё национализируется. Поэтому даже состоятельные иностранцы там предпочитают арендовать жильё.

В Российской Федерации для налоговых нерезидентов установлен налог 30% со стоимости при продаже недвижимости. Иностранец может купить недвижимость, но при продаже должен заплатить 1/3 её стоимости в виде налога государству.

А на острове Мальта купить иностранцу недвижимость невозможно, потому что по закону её купить могут только местные жители.

Очень важно найти того, кто присмотрит за жильем во время вашего отсутствия. По отзывам владельцев я знаю, что в некоторых европейских странах полиция очень спокойно относится к грабежам домов, если эта собственность принадлежит иностранцам. Нужно быть готовым кроме налогов платить страховку.

Если собираетесь купить недвижимость за границей, узнайте всё о налогах, страховании в этой стране.

Чаще всего покупают недорогую недвижимость на популярных курортах, городах на море. Такая недвижимость редко теряет в цене. Чаще всего россияне приобретают недвижимость в Италии, Испании, Болгарии и Финляндии.

  1. Способы инвестирования в недвижимость
  2. Разберем популярные подходы к тому, как правильно инвестировать в недвижимость.
  3. Получение дохода от сдачи в аренду

Сдача в аренду приносит стабильную прибыль в течение продолжительного времени. Доход можно получить от кратко- и долгосрочной аренды.

Долгосрочная аренда

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыИнвестору нужно правильно выбрать объект для покупки, чтобы не было проблемы поиска клиентов. Если район далеко от центра, до метро нужно добираться на транспорте, то подобрать хорошего арендатора проблематично.

Из опыта агента по аренде недвижимости: 90% приезжих хотят найти однушку с мебелью и бытовой техникой, не более 10 минут пешком до метро. Именно такие квартиры лучше всего сдаются.

Следует учесть, что арендаторы не выносят плохой ремонт и старую мебель, хуже всего воспринимаются «бабушкины» квартиры.

Квартиры нужно оснащать бытовой техникой, обставлять хотя бы минимумом мебели, в общем, под сдачу квартиры нужно готовить.

Длительная аренда предполагает поддержание нормального состояния квартиры: ремонта бытовой техники, обновления мебели. От состояния дома, квартиры, района и близости к метро зависит стоимость аренды. 

Под аренду выгоднее покупать студии и однокомнатные квартиры в центре и развитых районах города недалеко от метро. Что касается районов новостроек на окраинах города, то там в силу слишком большого предложения квартир цены начали падать.

Думаю, что эта тенденция продолжится и в будущем. Если раньше можно было купить квартиру и без особых усилий получать арендную плату, то сейчас у потенциальных арендаторов появился выбор.

Поэтому нужно покупать и обставлять квартиру так, чтобы она была конкурентноспособна. 

Мне часто звонят хозяева квартир и жалуются на то, что квартира не сдаётся, хотя раньше она хорошо сдавалась. Что делать, рынок аренды меняется и если раньше можно было практически любую квартиру сдать, то теперь нет. 

Краткосрочная аренда

Посуточная аренда даёт более высокие доходы. В зависимости от расположения квартиры в Санкт-Петербурге можно получить от 1 до 4 тысяч рублей за сутки.

Посуточная аренда имеет ряд минусов:

  • необходимость уборки после выезда жильцов;
  • постоянный поиск жильцов;
  • вероятность поломки мебели и другого имущества.

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыПо сути, краткосрочная аренда – отдельный бизнес, которым нужно постоянно заниматься самим или нанимать агента, который все обязанности возьмёт на себя. Желающих заниматься посуточной арендой агентов мало: работы, как у администратора хостела, а прибыль небольшая. Посуточная аренда схожа в чём-то с бизнесом хостелов и мини-отелей. Так же нужно вселить жильцов, выдать им чистое бельё и полотенца, следить, чтобы была чистая посуда, делать уборку, стирать бельё после отъезда.

Кроме того, необходим постоянный поток клиентов, поэтому нужна постоянная реклама, чтобы не было простоев и недополученной прибыли. Обычно краткосрочной арендой занимаются хозяева, у которых достаточно времени, так как этот бизнес занимает много времени, совместить его с работой сложно, особенно если объектов несколько.

Бизнес этот достаточно конкурентный, в Санкт-Петербурге, особенно его исторической части, большое количество хостелов и мини-отелей, готовых предложить неплохой сервис и невысокие цены.

Сначала это кажется простым делом, но когда владелец занимается посуточной арендой уже продолжительное время, это иногда становится настоящим бременем. Поэтому нужно быть готовым посвятить этому бизнесу всё своё время, силы и фантазию. Знаю нескольких людей, которые творчески ведут этот бизнес и преуспели в нём.

Получение дохода с перепродажи

Этот способ предполагает покупку недорогого объекта недвижимости и его последующую перепродажу. Чтобы выгодно продать, нужно найти подходящий объект недвижимости, который срочно продают с дисконтом. Обычно это квартиры в плохом состоянии, но с хорошей локацией и инфраструктурой.

Проблема состоит в том, что найти подходящий объект по сходной цене, который был бы юридически чист и находился в хорошем месте, весьма проблематично. Обычно, если объект дешевле остальных на рынке хотя бы на 15%, он уходит очень быстро. Это при условии, что нет квартирных долгов и документы в порядке.

Нужно учесть, что продать квартиру раньше 5 лет без уплаты налога не получится. Налог составляет 13% со стоимости продажи квартиры, но в налоговом кодексе есть ряд налоговых исключений, при которых можно продать недвижимость без налога раньше этого срока.

Заключение

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторыИнвестирование в недвижимость – популярный способ получить прибыль. Принимая решение о вложениях, нужно анализировать рынок, иметь представление о недвижимости Санкт-Петербурга, основных районах и классах жилья.

По данным аналитиков, только 20% инвесторов добиваются успеха на этом рынке. Нужно потратить достаточно времени для изучения и анализа рынка, всех его особенностей и подводных камней.

В моей практике была ситуация, когда два частных инвестора вложили примерно одну и ту же сумму в разные новостройки на этапе котлована, в разных локациях. В первом случае была куплена двухкомнатная квартира, а во втором – две студии.

Читайте также:  Ипотечный рынок России вернулся к показателям 2012 года

После окончания строительства стоимость квартиры возросла в три раза (и продолжает расти), а студий – в 1,5 раза.

На сегодняшний момент стоимость этой квартиры перевалила за 30 млн рублей, а стоимость студий составляет около 3,8 млн рублей каждая.

  • В любом деле нужны знания, чутьё и сообразительность. 
  • Желаю удачи! Галина Черкис
  • Купить квартиру в Санкт-Петербурге
  • Как выбрать квартиру в новостройке
  • 2021 год

Самые доходные новостройки – в Санкт-Петербурге, самые богатые инвесторы – в Москве | «АСН-инфо»

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы
Инвестиции

Самые доходные новостройки – в Санкт-Петербурге, самые богатые инвесторы – в Москве

Источник: Check-point

Инвестиционная покупка новостройки в Санкт-Петербурге в среднем приносит частному инвестору 28% от вложений, тогда как в Москве – лишь 23%, а в Новой Москве – 25%. При этом на одного московского инвестора в среднем приходится – 1,3 объекта, а в северной столице – 1,2.

Об этом рассказали специалисты аналитического сервиса Пульс Продаж Новостроек, проанализировав сделки, прошедшие на первичном рынке жилья Московского и Санкт-Петербургского регионов, начиная с 2015 года (1,3 млн. сделок в 803 проектах).

В данном исследовании сделка относилась к категории «инвестиционной», если объект в новостройке приобретался физическим лицом на этапе строительства и был продан так же до ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с данным критерием доля инвестиционных сделок в разные годы колебалась от 2-4% до 9-12% и на сегодняшний день оценивается в 6-7%.

Новостройки побеждают банки

Как показало исследование, от покупки объекта до его перепродажи в среднем проходит 17 месяцев. За этот период инвестор увеличивает вложенные средства примерно на четверть. Если учесть расходы на комиссию брокеру (примерно 2%) и уплату налога (НДФЛ, 13%), то прибыль от сделки составляет в среднем 19% за весь период владения или 14% годовых.

«Эти данные наглядно показывают, насколько вложения в недвижимость выгоднее банковских вкладов, — говорит директор Пульса Продаж Новостроек Артем Советников. – Доходность в 14% в разы превышает доходы по депозитам».

Доходный Петербург

Если рассматривать изученные регионы, то максимальная доходность оказалась в Санкт-Петербурге. Здесь частный инвестор за 17 месяцев получает в среднем «прибавку» в 28%. За вычетом НДФЛ и брокерской комиссии его доход составит 22% (или 15% годовых).

А Москва, которая традиционно считается самым «прибыльным» городом в любом бизнесе, занимает в рейтинге доходности изученных регионов лишь третье место. Здесь спекулятивная сделка с новостройкой приносит в среднем 23% (с учетом НДФЛ и комиссии брокеру – 18%).

Столько же сможет получить инвестор в Московской области. А вот Новая Москва опережает первопрестольную — 25% (19% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру). Аутсайдером является Ленинградская область.

Вложения в местные новостройки через 17 месяцев увеличат капитал инвестора лишь на 21% (16% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру).

«Пакетные» инвестиции

По данным Пульса Продаж Новостроек, примерно каждый четвертый покупатель-инвестор приобретает 2 и более квартир. При этом подавляющее большинство (99%) покупают недвижимость в одном ЖК, и лишь 1 из 100 приобретает квартиры в нескольких проектах.

Для тех, кто вкладывается сразу в несколько проектов, средний «инвестиционный пакет» состоит из 21 сделки в трех разных жилых комплексах. При этом 29% -это сделки по приобретению студии, 38% — покупки однокомнатных квартир и 26% — двухкомнатных.

Несмотря на меньшую доходность, инвесторы, приобретающие сразу несколько объектов, в большей степени сосредоточены в Москве. На одного московского инвестора приходится – 1,3 объекта, для Санкт-Петербурга и Московской области этот коэффициент составляет 1,2, в Новой Москве и Ленинградской области — 1,1.

По словам Артема Советникова, некоторое преобладание инвесторов с большим количеством картир в столице связано, скорее всего, с более высокими финансовыми возможностями жителей этого города.

автор:
Пульс продаж новостроек

источник:
АСН-инфо

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Инвесторы стали скупать квартиры в новостройках Петербурга :: С.-Петербург :: РБК

В Петербурге около 20% сделок с новостройками совершают инвесторы

Интерпресс / PhotoXPress.ru

В 2020 году доля инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга выросла в два раза, подсчитали в Фонде коллективных инвестиций «Рентавед».

Спрос подстегнула девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов. В этом году найти варианты для вложения средств на первичном рынке будет сложнее, говорят эксперты.

Из-за снижения объема предложения строящегося жилья в Петербурге с рынка быстро «вымываются» бюджетные варианты.

Спасали свои сбережения

В общем объеме заключенных сделок 27,6% квартир в новостройках были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания. Такие данные по результатам опроса риелторских агентств и специалистов по продажам жилья приводят аналитики фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

По их данным, доля инвесторов в структуре спроса на квартиры в новостройках выросла в 2-3 раза относительно 2018-2019 годов. Тогда в среднем по рынку она находилась в диапазоне от 8 до 15%.

Пик спроса пришелся на квартиры площадью 24-35 кв. м.

Небольшие студии и «однушки» в пешей доступности от метро, которые считаются самыми инвестиционно привлекательными, «вымывались» с рынка в первую очередь.

Рост числа инвестиционных покупок в «Рентаведе» объясняют потрясениями прошлого года. На фоне сочетания пандемии, обвала рубля, законопроекта о налогах на вклады физлиц и снижения ставки ЦБ люди начали активно инвестировать в покупку квартир.

«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках.

Часто покупки были эмоциональными и не очень обдуманными. Люди хотели просто спасти свои сбережения, поэтому покупали квартиры в новостройках в надежде на то, что они вырастут в цене.

О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», — отметил Руслан Сухий, руководитель «Рентаведа».

Он отмечает, что ядро инвесторов составили непрофессиональные игроки с бюджетов в 5-6 млн руб. Однако было зафиксировано несколько крупных сделок, когда юридические лица приобретали пулы квартир в новостройках по 20-30 единиц. Они покупают объекты в новостройках, реализуемых исключительно через эскроу, что сводит риск вложения средств к минимуму.

«Рекордно низкие ставки по ипотеке, недвижимость всегда в цене (снижения цен не ожидается) — все это подстегнуло инвесторов к покупке. Количество продавцов по переуступкам также увеличилось.

На фоне сокращения объема предложения на первичном рынке (от застройщиков), квартиры, продающиеся от инвесторов, — это зачастую единственные предложения в ЖК, и спрос на такие переуступки высокий в случае хорошего проекта и локации», — подтверждает тенденцию руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Инвесторы из регионов

Кроме того, рост числа инвестиционных покупок квартир в новых домах обусловлен приходом на рынок Петербурга инвесторов из Москвы и регионов.

«Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России, центром притяжения работоспособного населения из регионов и входит в топ-3 городов страны по привлекательности вузов, ранее был серьезно недооценен», — констатирует Руслан Сухий.

По его словам, большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в недвижимость у себя в городах, а те, у кого был более значительный бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы также ранее ничего не рассматривали кроме столицы и Подмосковья.

«Однако из-за пандемии и закрытия границ они быстро переключились на Петербург, осознав привлекательность рынка недвижимости города», — подчеркивает Руслан Сухий.

Этот тренд отмечают и девелоперы. Так, в «Группе ЛСР» сообщили, что 2020 году число количество сделок в Петербурге с покупателями из регионов выросло на 40% в сравнении с 2019 годом. По их данным, наибольшую активность проявляют покупатели из северных регионов России, а также из Сибири.

Вымывание бюджетных вариантов

Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая отмечает, что инвестиционный спрос сохраняется и сегодня — доля инвесторов на рынке массового жилья составляет около 15-20%, в том числе благодаря сниженным ставкам по ипотеке.

Полагаю, после сворачивания программы льготной ипотеки он вернется к показателям двухлетней давности –10%. По ее прогнозам, переход на эскроу-счета не скажется на популярности инвестиций в недвижимость.

«Те компании, кто практиковал снижение цен на квартиры в проектах, находящихся на ранних стадиях строительства для стимулирования спроса, продолжат эту практику вне зависимости от схемы продажи», — считает она.

Из-за снижения объема предложения строящегося жилья в Петербурге произошло вымывание бюджетных вариантов покупки, что привело к существенному увеличению порога входа на рынок, отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость».

«Но варианты инвестирования есть, и грамотные инвесторы их отслеживают — новые проекты в удачных локациях. Тем более, что в текущем году цены продолжат расти, хоть и не такими темпами, как в 2020-м», — полагает Ольга Трошева.

Впрочем, некоторые экперты прогнозируют снижение объема инвесторов на рынке первичного жилья в 2021 году.

«Бума непрофессиональных инвесторов, как это было в 2020 году, уже не случится: к текущему моменту рост цен перекрыл выгоду от субсидированной ипотеки.

Максимальная маржа, которую можно получить в будущем, покупая в 2021 году квартиру на котловане — 30%», — уверен директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

Покупка на будущее

Кризис традиционно увеличивает долю инвестиционных покупок на первичном рынке жилья. У некоторых застройщиков в прошлом году доля инвестиционных сделок доходила до 40%. Но в этом году, полагают эксперты, данный показатель станет существенно меньше.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», считает, что в целом количество инвестиционных покупок на рынке новостроек существенно выросло в 2020 году. По ее мнению, это связано с несколькими факторами.

Во-первых, с текущей динамикой цен на жилье: стоимость квадратного метра практически во всех сегментах жилья в прошлом году значительно поднялась. Во-вторых, интерес к вложениям в недвижимость стимулировали и снижающиеся ставки по банковским депозитам.

Многие из тех, кто ранее имел существенные рублевые сбережения, предпочли конвертировать их в «твердую» валюту — новостройки, поскольку с учетом динамично растущих цен они обеспечивали большую доходность. В-третьих, росту инвестиционных покупок способствовала и льготная ипотека.

При текущих ставках и растущих ценах на недвижимость вложения в новостройки стали выгодны даже с учетом кредитного плеча.

Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ («Росстройинвест»), говорит: «Доля инвесторов в 2020 году, согласно опросам наших покупателей, составила около 20%.

Еще около 5% покупателей улучшают жилищные условия посредством реализации многоступенчатого жилищного проекта: покупают квартиру на перспективу, пока не определившись, для себя или для того, чтобы в дальнейшем ее продать и купить большую по площади или в лучшем районе.

Около половины всех инвестиционных сделок прошло с привлечением ипотеки, количество таких покупателей выросло за счет программы льготной ипотеки. Более трети всех наших клиентов приобрели квартиру на условиях стопроцентной оплаты, еще 15% — в рассрочку».

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», сообщает: «В нашем проекте «Георг Ландрин» объем инвестиционных сделок за 2020 год увеличился на 20% и составил 42% от общей доли реализаций.

Мы отметили, что каждая вторая покупка недвижимости совершалась с целью ее дальнейшей переуступки. В целом ситуация по рынку Петербурга в прошлом году была сопоставима с приведенными показателями.

Доля инвестиционных покупок росла в среднем на 15–20% и занимала от 15 до 50% в зависимости от проекта».

Локальные события

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой», увязывает колебания доли инвестпокупок и с более локальными событиями: «Новый всплеск покупательской активности со стороны инвесторов начался после новостей о том, что Международный экономический форум вновь пройдет в Петербурге в июне 2021 года. После этих сообщений номерной фонд в гостиницах исчерпал себя буквально за несколько дней, а апарт-отели стали отличной альтернативой для размещения делегатов форума».

Генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мотохов рассказывает о московском опыте: «Доля инвесторов в новостройках столичного региона росла в течение конца первого и всего второго полугодия 2020 года. К середине года показатель составлял 30%, а в проектах на старте продаж — около 50%.

Читайте также:  АИЖК поможет ипотечникам, потерявшим работу

Стоит отметить, что этот инвестиционный ажиотаж во многом обеспечен не профессиональными инвесторами, а физлицами, в том числе, не имеющими опыта вложений в недвижимость. Спрос со стороны этой категории покупателей новостроек обусловлен стремлением сохранить накопления в условиях слабого рубля и низких ставок по депозитам.

Таких инвесторов на рынке за год стало в 2,5–3 раза больше».

Генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова добавляет: «Мы заметили, что на рынок элитой недвижимости вернулись инвесторы, сигналом для них стал ажиотаж на рынке новостроек эконом- и бизнес-класса. Их можно поделить на две группы.

Самую многочисленную (до 60%) формируют покупатели, которые приобретают недвижимость «про запас» и для личных целей. Например, для подрастающих детей или с целью расширения жилплощади в перспективе. Ко второй группе относятся инвесторы, покупающие новостройки под бизнес.

Они входят в проект на котловане и выходят из него, когда дом достроен. Сейчас доля инвестиционных сделок с элитными новостройками приближается к 40%, а чуть более года назад их было 10–12%.

Думаю, к сентябрю ситуация стабилизируется, и к концу года доля инвесторов вернется на уровень начала 2000-х годов (тогда она составляла примерно 30%)».

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, полагает, что доля инвестиционных сделок составляет около 5%, этот показатель остается стабильным на протяжении последних трех лет.

Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит», согласен с коллегой. Он говорит, что последний бум инвестиционных покупок жилья наблюдался в 2010 году.

С тех пор инвестиции в недвижимость составляют стабильную долю инвестиций — это по-прежнему наиболее понятный россиянам способ сбережения средств,— но ощутимо сегмент не меняется. «В этом году инвестиционных покупок на рынке первичного жилья стало заметно меньше.

Сказывается общий рост цен, который, судя по всему, еще продолжится. Поэтому большинство сделок — это приобретение жилья для себя»,— отмечает эксперт.

Разница сократилась

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», считает, что доля инвестиционных сделок до 2020 года на рынке масс-маркета составляла около 10%.

Пандемия, экономическая и политическая нестабильность вернули на рынок людей, желающих не столько приумножить, сколько сохранить накопления.

«Сегодня инвестиционный спрос сохраняется, до 15% сделок на рынке новостроек массового сегмента Петербурга и Ленинградской области совершается с целью вложения средств»,— уверен эксперт.

Он замечает при этом, что с переходом на продажи через счета эскроу разница в стоимости жилья на этапе котлована и ввода, которая была ощутима, сократилась.

Поэтому большую часть рантье составляют инвесторы, покупающие квартиры для сдачи в аренду, а не в расчете на рост цены по мере строительной готовности объекта. «Как правило, частные инвесторы ориентируется на наиболее доступные по стоимости форматы жилья — студии, однокомнатные квартиры. Также спросом пользуются компактные квартиры с несколькими комнатами, например, двушки площадью до 50 кв. м. Такие квартиры можно сдавать семейным парам, а в дальнейшем, при необходимости, продать»,— рассуждает господин Ефремов.

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda, добавляет: «Инвестиционные сделки были, есть и будут всегда. Различаются лишь стратегии и цели инвестирования. Одна стратегия — покупка на старте по самой низкой цене с целью дальнейшей продажи актива в конце строительства.

Вторая — стратегия сохранения накоплений, инвестиции в будущее, когда вкладываешь в качественные современные объекты, которые не потеряют свою актуальность на долгие годы.

Третья стратегия — инвестиция в перемены в жизни: мало кто знает, что в прошлом году в Петербурге доля инвестиционных покупок со стороны иногородних клиентов составила более 35%, и эта тенденция только развивается.

Никуда не делась стратегия вложения в доходную недвижимость с целью сдачи в аренду — потенциал этого сегмента рынка по-прежнему высок. Все эти категории инвесторов важны и нужны девелоперам и представляют значимую составляющую продаж».

По мнению господина Пальянова, основной объем инвестиционных сделок был заключен частными непрофессиональными инвесторами, обычными потребителями, стремящимися сохранить накопления. Профессиональные инвесторы больше ориентированы на рынок коммерческой недвижимости.

«Следствием высокой активности инвесторов может стать перенасыщение рынка вторичной недвижимостью уже через два-три года, когда основной объем новостроек, строящихся сегодня, будет введен в эксплуатацию»,— прогнозирует эксперт.

Участники рынка говорят, что для застройщика принципиально нет никакой разницы, для каких целей приобретается недвижимость. Чем быстрее он реализует имеющийся у него объем недвижимости по запланированным ценам, тем лучше будет для него. «Как таковой конкуренции подобные лоты для их продаж не составляют.

И хотя зачастую инвестиционные квартиры, которые перепродают на завершающей стадии строительства по договору переуступки, более ликвидны (за счет лучшей планировки или вида из окна), чем оставшиеся в продаже лоты, их в целом не так много.

После сдачи дома в эксплуатацию инвестиционные квартиры чаще всего реализуются спустя пять и более лет, а к этому моменту застройщик уже полностью реализует свои объемы»,— указывает госпожа Доброхотова.

Дело фондов

Следует отметить, что в Европе тоже есть инвестиционные сделки по приобретению строящейся недвижимости. Однако, как правило, покупателями там выступают инвестиционные фонды.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», говорит: «В Европе Bonava активно работает с инвесторами, но не с физическими лицами, а с инвесткомпаниями и пенсионными фондами, и последние являются крупными игроками рынка жилой недвижимости.

Эти компании и фонды приобретают жилые комплексы целиком или частично для последующей сдачи в долгосрочную аренду. В Северной Европе и в Германии подобная бизнес-модель довольно распространена, так как жилье стоит дорого, и многие принимают решение арендовать, не обременяя себя покупкой дорогостоящей недвижимости.

Мы надеемся, что постепенно наш рынок тоже наполнится профессиональными и институциональными арендодателями. В Петербурге у нас был подобный опыт, когда секции в жилых комплексах Skandi Klubb и «Шведская крона» были выкуплены финским инвестором».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, говорит, что в 2021 году доля инвестиционных покупок на рынке жилья качественно изменилась.

Объем инвестиционных сделок значительно отличается в зависимости от сегмента.

«Так, в высоком сегменте доля таких сделок всегда больше, в отличие от масс-маркета и комфорт-класса, откуда инвестсделки практически ушли»,— добавляет она.

«На 2021 год мы прогнозируем снижение объема инвесторов на рынке первичного жилья.

На сегодня рост цен нивелировал выгоду от субсидированной ипотеки, а максимальная маржа, которую можно будет получить, приобретая в 2021 году квартиру на этапе котлована, может составить 30%, тогда как в прошлом году (во время ажиотажного спроса) в некоторых проектах капитализация составляла до 100%»,— замечает господин Пальянов.

«Скорее всего, после сворачивания льготной ипотечной программы инвестиционный спрос вернется к уровню в 5–10%. Полагаю, ожидать прежнего масштабного бума инвестиционных покупок в ближайшие годы не стоит»,— резюмирует господин Ефремов.

Олег Привалов

Покупка квартиры в долгострое: стоит ли игра свеч? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru

Эксперты советуют обходить долгострои стороной: покупка квартиры в такой новостройке может обернуться не только финансовыми потерями, но и не оправданными ожиданиями по качеству строительства. Однако многих покупателей это не останавливает, ведь цены в таких объектах весьма привлекательны. LIVING разобрался, стоит ли рисковать.

На официальном уровне такого понятия, как долгострой, в России нет. В законодательстве фигурирует формулировка «проблемный объект».

В обновленной трактовке 214-ФЗ проблемным считается объект, где срок сдачи в эксплуатацию превышен более чем на полгода или против застройщика введена процедура банкротства.

Все новостройки, попадающие под эти критерии, с недавнего времени заносятся в Единый реестр проблемных объектов, который находится на сайте ЕИСЖС (Единой информационной системы жилищного строительства). На данный момент в этом списке фигурирует порядка 2 тыс. объектов в России.

Тем не менее, по словам экспертов, поскольку объектов строительства в каждом регионе много, информация может попадать в реестр с некоторым опозданием.

Кроме того, бывают случаи, когда новостройка еще не соответствует вышеуказанным критериям, а понять, что объект является проблемным уже можно.

Поэтому покупателю, проверяющему информацию о новостройке, не следует ограничиваться исключительно данными с сайта ЕИСЖС. Эксперты рекомендуют также тщательно изучить форумы и местные СМИ.

«Квартиры девелопер может продавать до тех пор, пока контролирующий орган не запретит ему это делать. Моментально реагировать на проблемы застройщика он может не всегда, поскольку жилья сейчас строится много.

Именно поэтому состояние конкретного проекта и рынка в целом надежнее отслеживать через СМИ. Образно говоря, если журналисты могут заметить в проекте признаки заболевания, то вмешательство госорганов говорит уже о госпитализации больного.

Причем, иногда в реанимацию.

Подробную информацию по крупицам можно собирать в отраслевых СМИ или получить сразу обо всех долгостроях, обратившись в профильные комитеты Петербурга и Ленинградской области. Второй путь легче. Но проблемы у застройщика начинаются задолго до того, как их признают чиновники.

В первую очередь замедление хода строительства фиксируют покупатели квартир в этих объектах и следящие за форумами дольщиков журналисты. Поэтому второй путь хоть и тернистее, но безопаснее.

Через непродолжительное время он позволит разбираться в рынке новостроек не хуже любого эксперта и не совершить ошибки», — считает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев.

«Конечно, потенциальным покупателям стоит смотреть и на срок разрешения на строительство. Если он подходит к концу, а дом на стадии котлована – вероятно, это долгострой», — добавляет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Долгострои Петербурга и Ленобласти

По данным Правительства Ленобласти, в регионе «заморожено» 20 объектов, в которые вложены средства свыше 12 тыс. человек. В Петербурге, по последним данным, 21 недостроенный объект.

Среди них, например, объекты компании «Норманн», в части из которых по-прежнему ведутся продажи, а две дочерние компании застройщика только этой осенью были признаны банкротами.

Также это проекты компании «Навис», ЖК «Азбука», ЖК «Ленинградская перспектива» и др.

Есть пример компании «Унисто Петросталь», которая находится в сложном финансовом положении, тем не менее, прикладывает все усилия, чтобы достроить свои объекты (распродает активы, нашла инвестора для достройки ЖК «Аннинский парк»).

ЖК «Щегловская усадьба». Источник фото: LIVING

Кроме того, есть долгострои, для которых уже найден новый инвестор, и продажи возобновлены. Например, ЖК «Силы природы» в Мурино, ЖК «Близкое» в Мистолово.

Покупка квартиры в долгострое: в чем смысл

Таким образом, существует два варианта, когда есть потенциальная возможность купить квартиру в долгострое. Во-первых, до того, как объект признан проблемным и продажи в нем остановлены. Во-вторых, когда для проекта найден новый инвестор и продажи возобновлены.

В первом случае покупатель может быть не осведомлен о существующих проблемах застройщика или же не осознает существующие риски. Если же речь идет об осознанной покупке, то основная причина – это заниженная цена.

Таким образом, некоторые покупатели осознанно становятся дольщиками проблемного объекта с целью сэкономить, но при этом готовы подождать не один год до сдачи дома. «Демпинг – стандартный прием повысить привлекательность объекта со стагнирующими продажами, — говорит Алексей Муравьев.

— Однако обычным последствием введения демпинговых цен становится замедление строительства и переход объекта в долгострои».

Зачастую эту стратегию выбирают инвесторы, готовые к высоким рискам, с целью получения высокой доходности.

«У нас были клиенты, которые по бросовой цене покупали квартиры в проблемных объектах с хорошей локацией и через 8-10 лет получали свои квартиры и продавали их по рыночным ценам.

Чаще всего долгострои привлекают новых клиентов низкой ценой или локацией: например, «Л1» часть проблемных объектов распродал благодаря расположению земельных участков», — говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Правда, у проектов с таким затяжным сроком строительства есть свои не самые приятные особенности: «Если комплекс не прошел все этапы консервации, то у владельцев могут быть проблемы с сыростью, например, и качеством материалов», — предупреждает Катерина Соболева.

Читайте также:  В Москве квартиры в панельных домах новых серий будут на 30% дороже

Когда долгострой передается на достройку к новому инвестору, стоимость квартир, как правило, тоже снижается.

«Застройщики-доноры, которые берутся за достройку проектов, получают ряд преференций от правительства в виде приоритетного выкупа детсадов или школ, строительства дорог, отсрочки перехода на проектное финансирование при готовности объекта на 6% вместо 30%. Цена на квартиры, конечно же, снижается», — говорит Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development.

Например, если взять комплекс «Силы природы» в Мурино, где новая очередь ЖК выведены в отдельный проект – ЖК «Ромашки», то стоимость квартир здесь ниже, чем у конкурентов, и начинается от 1 млн рублей.

Еще одна стратегия – требование материальной компенсации от застройщика, превышающей размер вложенных средств. «У Euroinvest Development есть опыт работы с долгостроем – в марте мы закончили проект «Созвездие» компании «Навис», который должен был быть сдан ещё в 2015 году.

Завершая строительство этого комплекса, мы заметили, что есть два типа покупателей, приобретающих жилье в новостройках. Первые берут квартиру по низкой цене, доверяя словам менеджера, который обещает, что дом точно достроят, надо только потерпеть год, два или три, но зато квартира стоит 1,5 млн, а не 3 млн рублей.

Вторые целенаправленно покупают квартиру, чтобы потом судиться с застройщиком и требовать материальные компенсации», — рассказывает Станислав Данелян.

Итак, когда у объекта появляются проблемы, чтобы сохранить спрос, застройщик зачастую снижает цены. Некоторые покупатели осознанно идут на такую сделку с целью сэкономить или же заработать после, продав квартиру по рыночной цене. Однако нужно понимать, что риски высоки: в Петербурге есть примеры долгостроев, для которых государство не может найти инвестора больше 10 лет.

Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

Рынок недвижимости в 2020 

В этом году цены на недвижимость ощутимо выросли в большинстве регионов России. По оценке Дом.РФ, за 9 месяцев 2020 г. накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. В реальном выражении за вычетом инфляции цены выросли на 7,4%.

Можно выделить два ключевых фактора такого роста. Первым и наиболее сильным является снижение процентных ставок. Ключевая ставка с начала года была снижена с 6,25% до 4,25%, что отразилось в сопоставимом снижении средневзвешенной ставки по ипотечному кредиту с 9% в декабре 2019 г. до 7,3% в октябре 2020 г.

На первичном рынке ставки по ипотеке снизились до 6,5% за счет запущенной в апреле 2020 г. программы государственного субсидирования. Покупатели жилья в сельской местности могли воспользоваться программой сельской ипотеки, по которой можно взять кредит по ставке не выше 3% до 3 млн руб.

Снижение ипотечных ставок напрямую отразилось на доступности жилья. При том же размере ипотечных платежей заемщик получил возможность приобрести более дорогую квартиру, а покупатели с небольшим доходом в принципе смогли рассмотреть возможность приобретения квартиры или дома.

Вторым фактором является рост инвестиционного спроса на недвижимость. Для многих россиян недвижимость остается наиболее надежным активом для сбережения средств и первой альтернативой при отказе от депозита. Совместный опрос Дом.РФ и ВЦИОМ показал, что 50% опрошенных разместили бы крупную сумму именно в жилую недвижимость. Еще 17% предпочли вложения в земельный участок.

На фоне снижения ставок по депозитам, ужесточения налогового законодательства в отношении доходов по вкладам, а также ослабления рубля, которое на пике в марте составляло более 30% к началу года, люди забеспокоились за сохранность своих средств и стали с большим интересом смотреть в сторону недвижимости. Этот же фактор позитивно сказался на притоке инвесторов на фондовый рынок.

Взгляд на рынок в 2021

Программа субсидирования ипотеки на первичном рынке продлена до июня 2021 г. Программа сельской ипотеки действует бессрочно. Согласно базовому прогнозу ЦБ, пространство для снижения ключевой ставки еще остается, и денежно-кредитная политика в 2021 г. будет оставаться мягкой. Это говорит о том, что поддержка спроса за счет минимальных в истории России ипотечных ставок сохранится.

Волатильность финансовых рынков в 2021 г. может снизиться. Запуск нескольких вакцин от COVID-19 снижает риски новых локдаунов, а мягкая монетарная политика поддержит фондовые рынки. Такая ситуация благоприятна для цен на углеводороды и стабильности российской экономики.

Распространение удаленной работы может привести к тому, что часть населения будет больше времени проводить дома, и покупка комфортного жилья станет для людей приоритетной. На фоне низких ипотечных ставок это может поддержать высокий спрос в I полугодии.

Негативным моментом является снижение доходов населения. Реальные располагаемые доходы, по оценке Росстата, снижаются несколько лет подряд. За 9 месяцев 2020 г. показатель упал на 4,3% в годовом сопоставлении. В предыдущие годы снижение компенсировалось удешевлением ипотеки. Однако по мере роста цен и стабилизаций процентных ставок данный фактор начнет оказывать давление на спрос.

По совокупности рассмотренных факторов можно предположить замедление роста недвижимости в 2021 г. Но позитивная динамика может сохраниться. Она будет различаться в зависимости от региона, рыночного сегмента и индивидуальных характеристик объекта, но средний диапазон может быть в районе до 6–8% в год.

При этом основная доля роста может приходиться на I полугодие 2021 г, поскольку с 1 июля программу ипотеки с господдержкой по ставке не выше 6,5% планируется завершить.

Если продления программы не будет, то в мае-июне может наблюдаться повышенная активность на первичном рынке, после чего последует спад. Во II полугодии 2021 г.

спрос может сфокусироваться на вторичном рынке, где будут сохраняться низкие ставки, а цены могут быть достаточно конкурентными в сравнении с новостройками.

Как заработать на росте цен на недвижимость

Покупка недвижимости

Заработать на росте цен можно через покупку квартиры в готовом доме или на этапе строительства. Плюсом прямых вложений в жилую недвижимость можно считать надежность. Минусом — необходимость высокого уровня компетенции инвестора, чтобы получить приемлемую доходность.

С учетом агентских комиссионных, госпошлин, коммунальных платежей, налогов и прочих накладных расходов прибыль от перепродажи с трудом опережает депозит, а значит инвестору стоит искать объект с дисконтом.

Программа господдержки исказила ценовую реальность. Если раньше квартиры на этапе строительства предполагали ощутимый дисконт к готовому жилью, то сейчас разница в ценах незначительна или даже смещена в пользу премии в цене новостройки за счет более дешевой ипотеки и эффективного маркетинга.

При выборе новостройки инвестору необходимо проделать качественную аналитическую работу по оценке рыночных цен и выбору оптимального объекта. При этом стоит сразу объективно оценить смету на ремонт, если инвестиция предполагает последующую сдачу в аренду. Можно воспользоваться услугами консультанта, но в этом случае накладные расходы на сделку возрастут.

Вторичный рынок, на мой взгляд, может оказаться более выгодным для вложений. Рост цен на вторичном рынке несколько отстает от первичного и в 2021 г. может демонстрировать догоняющую динамику.

Готовое жилье может быть сразу сдано в аренду с минимальными временными задержками.

Кроме того, слабая информационная прозрачность рынка и сильные навыки торга у покупателя дают возможность приобрести объект с дисконтом 5–10%.

Отдельно стоит отметить доходность от сдачи в аренду. С учетом удешевления ипотеки спрос на рынке аренды снизился. Рост цен постепенно выравнивает доходность от сдачи в аренду с депозитом, при этом собственник дополнительно несет расходы по коммунальным платежам в размере до 1–2% от стоимости жилья в год, а также платит налог на имущество и несет расходы по обслуживанию жилья.

Оценочная чистая доходность от аренды может составить около 3,5–6% в год при условии занятости 10–12 месяцев в году. Можно повысить этот диапазон до 9–11% при посуточной сдаче в аренду, но эта деятельность требует большой вовлеченности инвестора и, скорее, относится к предпринимательству, чем к инвестициям.

Покупка акций девелоперов

Высокий спрос на недвижимость означает потенциальный рост прибыли девелоперов. Среди крупнейших представителей сектора на Московской Бирже можно выделить ПИК и ЛСР.

ПИК

Лидер российского рынка по вводу жилья. Реализует проекты в 12 регионах страны, упор сделан на Москву и Московскую область. В I полугодии 2020 г. компания показала отличные финансовые результаты. Рост выручки составил 33%, EBITDA и Чистая прибыль увеличились более чем на 80%.

Несмотря на стремительный рост акций с мая по ноябрь этого года, мультипликаторы компании остаются на умеренном уровне, что не позволяет назвать компанию переоцененной.

Высокая доля ипотеки в структуре продаж (77% за 9 мес. 2020 г.) поддержит выручку компании в условиях низких ставок. Согласно стратегии компании, планирует расширять территориальную экспансию. Умеренный уровень долговой нагрузки позволит при необходимости беспрепятственно привлечь капитал для этих целей.

ЛСР

Второй по размеру девелопер России, ведет проекты на территории Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга. В 2020 г. показал сильные результаты. За 9 месяцев продажи выросли на 16%. EBITDA и Чистая прибыль в I полугодии выросли на 17% и 38% соответственно.

В инвестиционном кейсе ЛСР важную роль играют дивиденды. В 2015–2019 гг. компания придерживалась фиксированных выплат в размере 78 руб. на акцию. В 2020 г. компания отступила от этого правила на фоне пандемии COVID-19. В 2020 г. выплачено 50 руб. на акцию.

В 2021 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2016 по 2019 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.

Облигации девелоперов из высокодоходного сегмента

Мы не так часто обращаем внимание на рынок высокодоходных облигаций (ВДО), поскольку его объемы еще довольно скромные, а инвестиции в такие бумаги сопряжены с повышенным риском. Часть эмитентов специально отнесены Московской биржей в категорию компаний с повышенным уровнем риска.

В отношении сектора девелопмента рейтинговые агентства АКРА и Эксперт РА также имеют осторожный взгляд. По оценке АКРА, жилищное строительство относится к группе отраслей с наихудшими долгосрочными показателями проблемной банковской задолженности. По информации Эксперт РА, ежегодно в секторе банкротится более 100 компаний.

Поэтому облигации девелоперов рейтинговой категории ниже ruA и A(ru) представляют из себя актив, который подойдет далеко не каждому инвестору. Тем не менее приводим список выпусков, которые инвестор может рассмотреть при наличии соответствующего риск-профиля и интереса к данному классу бумаг.

В 2021 г. количество эмитентов может увеличиться, поскольку девелоперы, лишенные доступа к финансированию за счет средств дольщиков, все чаще прибегают к выпуску облигаций. По мнению специалистов Эксперт РА, в ближайший год в секторе может появиться 10–20 новых эмитентов с совокупным объемом выпусков до 30 млрд руб.

Среди новых и уже обращающихся выпусков вполне могут оказаться бумаги эмитентов хорошего кредитного качества, предлагающих премию исключительно за счет отраслевой составляющей. Устойчивый рыночный спрос и рост прозрачности отрасли откроют для таких бумаг потенциал снижения доходности и позитивной переоценки рыночной стоимости.

Что же выбрать

Выбор инструмента для инвестиций остается за инвестором, поскольку цели, горизонт инвестиций и риск-профиль у каждого свой.  На наш взгляд, среднесрочно могут быть интересны акции ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2020 г.

имеет 77% ипотечных сделок в структуре продаж, ЛСР — 64%. При сохранении высокого спроса на недвижимость, эти компании выиграют больше остальных.

Также обе компании могут стать выгодоприобретателями перехода отрасли на расчеты через эскроу-счета, нарастив свою долю.

ПИК является лидером рынка и представляется растущей историей. ЛСР уже в 2021 г. может вернуться к фиксированным дивидендам 78 руб. на акцию, которые при нынешнем уровне процентных ставок могут способствовать переоценке бумаг c потенциалом в районе 1000–1070 руб. за бумагу.

БКС Мир инвестиций

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *