Прогуливаясь по Невскому проспекту или набережной Фонтанки, мы не устаём восхищаться великолепием Санкт-Петербурга – большая часть «туристических троп» выглядит красиво, здания обновлены и отреставрированы, на первых этажах призывно открыты двери многочисленных ресторанов, отелей и магазинов. Однако, стоит свернуть в небольшой переулок или в ближайший двор-колодец и становится ясно – городу требуется глобальная реставрация.
Исторический центр Петербурга переживает не самые лучшие времена – обшарпанные фасады исторических памятников соседствуют с уродливыми вывесками круглосуточных магазинов, а в большинство дворов лучше вообще не заходить, чтобы не пасть жертвой культурного шока…
Только вдумайтесь в цифры: на 2018 год капитального ремонта в центре требуют 1378 домов, 426 из них находятся в крайне неудовлетворительном состоянии!
Многочисленные туристы, приезжающие в Петербург, восхищаются красотой Дворцовой площади и великолепным Исаакием, с удовольствием катаются на теплоходах по Фонтанке и Мойке, после чего радостно отправляются на улицу Рубинштейна, чтобы отведать знаменитый петербургский фалафель и запить его бокальчиком кавы. В таком режиме Петербург, несомненно, будет прекрасен, а зияющие раны на его переулках и в дворах-колодцах покажутся лишь досадной помехой, от которой достаточно отвернуть объектив фотоаппарата в другую сторону – и, вуаля, проблемы больше не существует.
Что разрушает Петербург. Причины исчезновения исторического центра
Увы, существует немало причин, почему некогда блистательные проспекты превращаются в довольно унылое зрелище. Мы собрали самые актуальные из них.
Причина №1. Аварийные дома
В исторических районах Петербурга не составит большого труда найти покинутые людьми мёртвые здания. Они, как правило, затянуты зелёными строительными сетками. К ним уже привыкли и для большинства петербуржцев – это обычный городской пейзаж.
Почему же люди оставляют свои дома и перебираются в другие районы? Ответ прост – здания находились в аварийном состоянии и проживание в них опасно для жизни. Но кто-то ведь довёл их до этого.
Вместо того, чтобы вовремя менять коммуникации и устранять аварийность – на здание просто плюют и доводят до момента, когда его проще снести, чем отремонтировать.
По итогу: людей расселяют, а в доме начинает течь кровля, сгнивают и обрушиваются деревянные перекрытия… и вскоре, ещё на одно историческое здание становится меньше.
Причина №2. Некачественный ремонт исторических зданий
Многие исторические дома не ремонтировались с момента их постройки. Однако, на капитальный ремонт деньги собирают практически все управляющие компании, но положительного результата нет.
Да и что собой представляет этот ремонт? Кем он регулируется? Наверняка, многие видели примеры с результатами некачественной реставрации фасадов и барельефов. Это говорит лишь об одном – на эти работы привлекается низкоквалифицированный персонал с соответствующим уровнем оплаты труда.
Всем понятно, что любая управляющая компания стремится минимизировать свои расходы, а основные деньги положить себе в карман. И никому нет дела до внешнего облика зданий, на которые без слёз смотреть невозможно.
С инженерными системами и вовсе всё печально – трубы текут, вентиляции нет, старая электропроводка в любой момент может обернуться пожаром. На фото видно, насколько «качественно» было отремонтировано здание.
А здесь, вот так незатейливо обновили первый этаж. Почти попали в цвет…
Причина №3. Застройка исторического центра
Ни для кого не секрет, что жить в центре Санкт-Петербурга – это престижно и статусно. Обеспеченные люди готовы выкладывать от 200 т.р. за квадратный метр такой жилплощади. Поэтому среди девелоперов идёт настоящая охота за свободными пятнами под застройку. А уж снести аварийное историческое здание и впихнуть на его место современного уродца – это, вообще, «классика жанра».
Это всё приводит к ужасным последствиям. Целостность архитектурного ансамбля нарушается навсегда. Как ни пытались два века назад выдающиеся итальянские архитекторы создать лучший город в мире, сейчас их молодые коллеги — выпускники строительных университетов в одночасье перечёркивают их труд.
Причина №4. Нехватка денег на восстановление и реставрацию
Зачастую, со стороны власть имущих, указывается причина нехватки средств на поддержание былого величия Санкт-Петербурга. Наверное, это так. Однако, не стоит забывать в какую сумму обошлось строительство многомиллиардного стадиона с гордым названием «Газпром-арена» и проведение показушного футбольного мундиаля. На эти деньги можно было бы отреставрировать многое… Очень многое.
Причина №5. Коммунальные квартиры и их обитатели
Сегодня коммунальных квартир значительно меньше, чем лет 30 назад, но «качество» жизни в тех, что еще несут знамя аутентичной советской эпохи, стало совсем неприемлемым.
Дело в том, что люди, у которых была возможность уехать, уже давно оттуда съехали.
Сейчас, как правило, коммуналки населяют арендаторы (приехавшие на заработки и студенты, для которых это временное жилье), старики, доживающие свой век в бедности и опустившиеся маргинальные личности.
То, что творится на кухнях и в санузлах в таких квартирах, страшно описать – некоторые иностранцы специально приезжают в подобные дома «на экскурсию», чтобы познакомиться с уникальным бытом.
Безусловно, часть коренных жителей коммуналок готовы перебраться в более комфортные условия, но большинство маргиналов напрочь отказываются покидать свои «хоромы», тем самым, сводя вероятность расселения этих квартир практически к нулю.
Понятно, что здание с такими обитателями не сможет заинтересовать инвестора, готового вложить деньги в капитальный ремонт.
Как сохранить Петербург? Муки законотворчества
Программа «Сохранение и восстановление исторического центра Санкт-Петербурга»
В 2008-м году была принята программа «Сохранение и восстановление исторического центра Санкт-Петербурга», согласно которой старинные здания должны были расселяться, на смену старым собственникам – приходить новые, сами же дома подлежали полной реконструкции с приспособлением под современные нужды.
Однако, был у этой программы один огромнейший недостаток – получи она развитие, неизбежной стала бы потеря не только уникальных элементов декора самих квартир – жестокой переделке подверглись бы и внутренние убранства холлов и лестниц, навсегда были бы потеряны дореволюционные витражи и лепнина. Закон никак не регулировал вопрос сохранения исторической подлинности. Что было бы с историческим центром сегодня, если бы тогда ее начали активно применять, представить несложно.
Программа исходила из допустимости сноса жилых зданий и строительства на их месте новых с похожим фасадом, но других конструктивно, поэтому была встречена градозащитниками максимально негативно. По большому счету, она противоречила действующему Законодательству, так как предполагала нарушение городской среды и исторического межевания.
Яркий пример реализации этой программы – здание по адресу: Невский проспект, 114-116. Этот дом был полностью уничтожен, а на его месте был построен современный торгово-развлекательный комплекс «Невский центр». Застройщик сохранил вид наружных стен, однако не забыл на «исторические» фасады сверху прилепить панорамное остекление, изуродовав внешний облик здания.
Благодаря многочисленным петициям и жалобам программа была реализована лишь частично.
Расселение коммуналок и новый закон о реставрации
Закон о «Реставрации, капитальном ремонте и приспособлении для современного использования жилищного фонда исторического центра» предусматривает иной способ спасения погибающих зданий. Прежде всего, больше не будет осуществляться расселение жителей из их собственных квартир.
Даже собственники площадей в коммунальных квартирах получат возможность адекватного выбора – их расселение будет происходить только при добровольном согласии. В случае, если действующая программа не сможет предложить им оптимальный вариант, они смогут остаться жить там, где и прежде.
Проекты реставрации будут осуществляться на условиях государственно-частного партнерства.
Схема основывается на идее, что комфортабельное жилье и хостелы, а также иные нежилые помещения не могут соседствовать, а значит планируется первоначальный выкуп именно коммерческой недвижимости.
Также законопроект предусматривает принудительный выкуп общедомового пространства, в т.ч. незаконно приватизированного в 90-е годы (из-за которого жители ряда квартир были лишены доступа к инженерным коммуникациям).
Застройщики, которые примут участие в проекте, получат бонус в виде пониженной ставки налогообложения. На их плечи ляжет задача полноценного восстановления домов без выселения жителей.
Основные цели – реставрация фасадов, укрепление/замена перекрытий, формирование качественной инженерной инфраструктуры. Выкупленные помещения компании смогут реализовывать на рынке как квартиры элитного класса.
Отметим, что данная программа была позитивно встречена градозащитниками.
Программа «Аренда памятника за 1 рубль»
Еще одно решение проблемы – сдача аварийных исторических зданий в аренду по ставке 1 рубль/ кв. метр в год.
Программа «Аренда памятника за 1 рубль» была совместно разработана Комитетом имущественных отношений и Комитетом по охране памятников в конце 2018 года.
По программе договор аренды памятника культурного наследия заключается на 49 лет. Основная обязанность арендатора – проведение ремонтно-восстановительных работ в течении первых 7 лет.
Градозащитники Санкт-Петербурга скептически встретили программу. Ссылаясь на опыт Москвы, где подобная программа действует около 10 лет. По их словам, за это время, в столице было восстановлено не более десятка исторических объектов.
Как показывает практика, потенциальных инвесторов отпугивают не только большие финансовые затраты на реставрацию, но и множество ограничений по дальнейшему использованию памятника культурного наследия, что вредит выходу объекта на окупаемость.
В общем, мы будем следить за реализацией данной программы в Санкт-Петербурге.
Закон о запрете хостелов
В скором времени в силу вступит еще один закон, касающийся запрета хостелов в жилых домах. Законопроект весьма неоднозначный. С одной стороны, он существенно снизит долю малого бизнеса в гостиничном секторе, с другой – из обычных домов исчезнут дешевые ночлежки, где останавливаются не веселые европейцы, а уставшие гастарбайтеры.
Подобное соседство не позволяет собственникам недвижимости выгодно продавать квадратные метры, и это одна из причин, почему люди не живут в своих квартирах сами, не продают другим, а сдают их в наем. Как только дешевые мини-гостиницы покинут жилые дома, уровень проживания в таких зданиях станет куда более высоким и престижным, а значит – туда начнут возвращаться состоятельные жильцы.
Экспертное мнение: исторический центр – для людей!
По словам Антона Головейчука, руководителя ООО «Соглас-Проект», чтобы исторический центр стал более привлекательным не только для застройщиков, которые сегодня воспринимают его как «лакомый кусок», но и для обычных жителей, нужно, прежде всего, сделать две вещи: – Ограничить новострой на месте снесенных аварийных зданий и промышленных объектов.
Сейчас это глобальная проблема. На месте демонтированного здания тут же вырастает новый жилой комплекс. Это не только уплотняет застройку, но и оказывает колоссальное давление на инфраструктуру района.
Гораздо полезнее для городской среды будет организация на этих местах парков, скверов, открытых арт-пространств, где люди смогут гулять и отдыхать, куда можно будет прийти с детьми.
– Бесповоротно запретить новое строительство в охранной зоне. Сейчас подобного законопроекта нет, есть лишь необходимость согласовывать застройку с представителями закона. Как итог – чудовищные по своей архитектуре дома, уродующие наш с вами город.
Закон и контроль – спасение Петербурга!
Наплевательское отношение, с одной стороны, и погоня за деньгами, с другой, вполне способны уничтожить исторический центр. Только жесткие законы и тотальный контроль над их исполнением смогут спасти Петербург. Мы призываем к здравомыслию власть держащих – именно от вас зависит будущее одного из самых красивых городов планеты.
Следует помнить, что архитектурное наследие Северной столицы – это мировое достояние.
И если сейчас не предпринять кардинальных шагов по улучшению состояния жилого фонда, не сформировать комфортную городскую среду в историческом центре, то навсегда может исчезнуть дух нашего города, пропадет его утонченное обаяние, а нашим потомкам достанется лишь поблекшая тень некогда блистательного Петербурга.
Закрыты и снесены. Как застройщики уничтожают детские сады в Петербурге
дмитрий ратников
Десятки детских садов в конце прошлого столетия оказались в частной собственности. В основном они были перестроены или снесены. Но есть и положительные примеры, когда дети возвращались в прежние помещения.
ФОТО АВТОРА
В 1990-е, непростое для страны время, рождаемость резко упала. Оценив ситуацию, местные власти, стремясь заработать, стали продавать опустевшие детские сады в частные руки. Собственно, автор этих строк из-за такого сценария был вынужден сменить дошкольное учреждение, некогда располагавшееся на улице Марата напротив станции метро «Маяковская».
И если в 2000-х занятые бизнесом сады еще сохранялись как здания, то с 2010-х их стали массово сносить. Причем градостроительная ситуация при таких преобразованиях порой менялась кардинально.
Одна из самых скандальных замен детского сада на коммерческий объект состоялась в 2008 году. Тогда в старинном саду «Олимпия» на Московском проспекте построили огромную коробку гостиницы Olympia Garden сети Sokos Hotels.
Она заняла всю бывшую территорию садика, фасадами точно повторив конфигурацию земельного участка.
Тот же бизнес-сценарий повторился совсем недавно на Выборгской стороне. Территория типового послевоенного детского сада в Крапивном переулке, 4, по факту была частью Гренадерского сада. Она пребывала вся в зелени.
Но затем права на землю оказались в собственности ЛенспецСМУ (группа «Эталон»), и то в 2019 году возвело здесь восьмиэтажный жилой «чемодан»: власти разрешили построить дом вплотную к границам зеленой зоны (на снимке).
В результате Гренадерский сад моментально «потускнел», уменьшившись на фоне громады.
18-этажная жилая высотка в 2016 году выросла в «спальном» районе — на Дачном проспекте, 21.
Застройщик под странным названием ООО «Коннолахтинский 55» разместил ее на месте небольшого детского сада, который в последнее время использовался как торговый центр.
Так же поступили ЮИТ на улице Чапаева, 18, «Альфа» на Малом проспекте Васильевского острова, 63/14, Veren Group на 10-й Советской, 8, «Деметра» на шоссе Революции, 12, корпус 2. Примеры можно продолжать долго.
Стало известно, сколько Петербург заплатит за школы и детские сады
Заявлены и новые планы. Так, хотят снести детские сады на Октябрьской набережной, 86, корпус 2 (под жилой дом), и Большой Пушкарской улице, 9 (под общежитие Академии танца Бориса Эйфмана).
Но надо сказать, что в последнее время Смольный ведет работу по возвращению некоторых детских садов в городскую собственность. Так произошло с объектом в Огородном переулке, 8.
Этот садик, который прежде был ведомственным при Кировском заводе, не эксплуатировался с 1995 года. Говорят, предприятие рассматривало вариант продажи его девелоперам.
Но в итоге покупателем стал город: в 2019 году здание прошло капитальный ремонт, в ходе которого администрация Кировского района создала тут 75 мест для дошкольников (на снимке).
В декабре вышло постановление, по которому в казну вернулся детский сад на проспекте Пархоменко, 28. Он тоже был ведомственным — при объединении «Светлана». В 2006-м участок вместе со зданием купила структура группы «Л1».
Несмотря на продажу, внутри продолжил работать центр детского развития «Светлана»; он закрылся в 2016 году. Но, когда девелопер объявил о планах построить тут жилой дом, Смольный начал диалог, завершившийся предоставлением застройщику другого участка на углу Купчинской улицы и улицы Олеко Дундича.
В «Л1» сказали, что в 2020 году намерены начать строительство на той территории двух жилых домов.
Другой детсад «Светланы» — на улице Сантьяго-де-Куба, 6, корпус 4, — город хотел выкупить деньгами девелопера. В 2016 году аппарат тогдашнего вице-губернатора Игоря Албина сообщил, что ЗАО «Строительный трест» согласилось выкупить и капитально отремонтировать здание.
Текст, который до сих пор висит на сайте Смольного, озаглавлен: «Здание детского сада на ул. Сантьяго-де-Куба передано в собственность Санкт-Петербурга».
Вот только в реальности застройщиком реконструкции здания является тот самый «Строительный трест», и, по словам нынешнего губернатора Александра Беглова, «застройщик не планирует передачу объекта в собственность Санкт-Петербурга».
Иногда городским чиновникам приходится идти почти на военную хитрость. Когда собственник детского сада при бывшей фабрике «Красное знамя» на Большой Разночинной улице, 27, анонсировал снос здания под жилье, КГИОП…
признал его памятником. Принудив к диалогу, владельцу земли ООО «Приморский-строй» стали предлагать альтернативные участки. Но постановление о мене так и не вышло.
Хотя администрация Петроградского района очень хотела вернуть сюда детей.
Возможно, разрешится и история с детским садом в Дачном — на проспекте Стачек, 162. Это здание сейчас в собственности компании «Рикэл», которая довольно давно задумала строить там жилой дом.
Но, по словам гендиректора компании Александра Фурмана, еще прежний губернатор Георгий Полтавченко попросил его отменить проект, а садик отдать городу. Однако стороны наткнулись на проблему: участок оказался столь маленьким, что построить здесь новый детсад по всем нормам просто невозможно.
Сейчас комитет имущественных отношений рассматривает идею размещения здесь учреждения дополнительного образования «для детей с дефектами», уточнил Фурман.
Вот список детских садов, снесенных за пять последних лет:
— улица Савушкина, 104 (2015, под апарт-отель) — Прилукская улица, 25 (2015, под жилой дом) — 10-я Советская улица, 8 (2016, под жилой дом) — Малый проспект В. О., 63/14 (2016, под жилой дом) — Московское шоссе, 16, литера Б (2017, под жилой дом) — шоссе Революции, 12, корпус 2 (2017, под жилой дом) — Пеньковая улица, 3 и 5 (2017, под новый корпус Нахимовского училища)
— Нейшлотский переулок, 3 (2019, под жилой дом)
#детский сад #застройщики #коммерция
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 046 (6444) от 16.03.2020 под заголовком «Куда уходит детство».
В петербурге могут не успеть построить ни один садик в 2021 году
В рамках адресной инвестиционной программы (АИП) на 2021 год должны появиться шесть новых детских садиков в разных районах Петербурга. Строительству социальных объектов в городе уделяется большое внимание и средства. Так, по словам председателя комитета финансов Алексея Корабельникова, даже во время пандемии запланированные расходы на АИП в целом остаются на прежнем уровне.
«Расходы на адресную инвестиционную программу в 2020 году в целом не изменятся. Корректировкой предусмотрено лишь перераспределение средств в объеме 811 млн рублей с тех объектов, где ожидается неисполнение, на приобретение ряда социальных объектов.
С 2021-2023 годы на адресную инвестиционную программу планируется направить 253,8 млрд руб., в том числе за счет средств федерального бюджета 7,8 млрд рублей.
Объем бюджетных ассигнований 2021 года на реализацию адресной инвестиционной программы составляет 86 млрд рублей, в том числе средства федерального бюджета – 4 млрд рублей», – рассказал Алексей Корабельников.
Что уже начали строить
На улице Добровольцев, 18, корпус 2, литера А в Красносельском районе возводят садик на 220 мест. Его общая сметная стоимость (согласно данным из открытых источников) составляет 413,71 млн рублей.
Объект должны сдать в конце марта следующего года, но работы ведутся с отставанием – строительная готовность всего 10 %. Подрядчик ООО «СУАР-Групп» в настоящий момент осуществляет разработку котлованов.
Также садик на 170 мест, совмещенный с начальной школой на 300 мест, возводят в Северо-Приморской части Петербурга (квартал 56 АБ, корп. 43) в Приморском районе должны построить до конца следующего года. Готовность объекта составляет 20 %. Но работы не ведутся, так как электронный аукцион признан несостоявшимся.
Что могут не успеть построить
На улице Добровольцев планируют возвести еще один детсад на 140 мест. Новое образовательное учреждение, стоимостью 308,78 млн рублей (по данным из открытых источников), появится у дома № 56. Его должны сдать до конца июня, но подрядчик ООО «Апекс-Татарстан» еще не приступил к работам.
Садик на улице Брянцева на 110 мест также еще не начали строить. Подрядчик ООО «СтройАктив» должен закончить объект до конца июня 2021 года. Общая сметная стоимость (по данным из открытых источников) составляет 248,31 млн рублей.
На улице Бухарестской во Фрунзенском районе должны построить детский сад на 220 мест до конца июля, но, наверняка, за восемь месяцев не успеют. В единой информационной системе в сфере закупок размещено уведомление о проведении конкурсной процедуры. Заявки начали рассматривать в конце сентября 2020 года. Начальная максимальная стоимость контракта составляет 335,15 млн рублей.
Детский садик на 200 мест на проспекте Ветеранов, 5, корпус 2, литера А еще не начали строить. А работы должны завершиться до конца июля 2021 года. Не так давно закончились конкурсные процедуры: победителем стала компания ООО «СУ-17», но контракт до сих пор не заключен. Начальная максимальная стоимость контракта составляет 335,91 млн рублей (по данным из открытых источников).
Отметим, адресная инвестиционная программа является важным инструментом для увеличения количества социальных объектов в городе.
К сожалению, не все застройщики гарантируют новоселам не только квадратные метры жилплощади, но и социальную инфраструктуру. Сейчас открытию новых школ, детских садов и медучреждений уделяется особое внимание.
Это необходимо, чтобы максимально сократить разницу в объемах жилого и социального строительства.
В петербурге могут снести здание в стиле сталинского ампира. градозащитники бьют тревогу
https://www.znak.com/2020-01-24/v_peterburge_mogut_snesti_zdanie_v_stile_stalinskogo_ampira_gradozachitniki_byut_trevogu
2020.01.24
Здание Медсанчасти № 1 завода им. М. И. Калинина на Васильевском острове в Петербурге могут снести, утверждают градозащитники. Документ о лишении его охранного статуса опубликовали 24 января на сайте городского правительства, до 6 февраля проект будет проходить общественное обсуждение.
Вопрос о лишении здания охранного статуса должны были обсуждать на заседании совета по культурному наследию 23 января, однако председатель комитета по охране памятников Сергей Макаров заявил градозащитникам, что решение принято без обсуждения с ними.
Здание Медсанчасти № 1 на улице Одоевского, 10 в 2009 году было продано ООО «Петротрейд». Сделка обошлась предпринимателям в 670 тыс. рублей. Компания, судя по данным «Спарк-Интерфакс», занимается производством шоколада.
Через суд бизнесмены смогли приватизировать землю под зданием. В 2014 году новые собственники сдали здание вместе с землей в аренду ЗАО «Группа компаний „Синергия“» (компания связана с застройщиком «Лидер-групп») для строительства жилого дома.
В 2015 году жители Васильевского острова попросили власти поставить объект под охрану в качестве выявленного объекта наследия. В 2017 году застройщики вели подготовку к сносу здания, однако городские власти после жалоб градозащитников пообещали сохранить медсанчасть.
Вице-губернатор Игорь Албин уверял тогда депутатов, что сноса не будет.
В 2019 году застройщик обратился за историко-культурной экспертизой к московскому эксперту Татьяне Кудрявцевой. Она составила заключение, что здание не имеет культурной ценности. Эту позицию и поддержали в 2020 году в комитете по охране памятников Смольного. В ответ на возмущение градозащитников в комитете заявили, что те занимаются манипуляциями:
«Манипулирование статусом памятника — удобный и простой инструмент влияния на инвестора или собственника, поскольку тема сохранения наследия в Санкт-Петербурге вполне справедливо вызывает большой общественный резонанс.
В данной (да и не только в данной) ситуации стоит задуматься: кто и что может стоять за раздуванием скандала и усердными стараниями некоторых из тех, кто пытается уличить КГИОП в незаконных действиях.
Подчеркнем, что отказ во включении в реестр — отнюдь не „зеленый сигнал“ к сносу какого-либо объекта», — говорится в заявлении ведомства.
Депутат петербургского парламента Алексей Ковалев в ответ на действия комитета обратился с жалобой к губернатору Александру Беглову.
«Коммерческие интересы нынешних владельцев объекта (снос и строительство высотного жилого комплекса) соотносятся с отказом признать здание имеющим историко-культурную ценность», — уверен он.
Жалобу в прокуратуру написал его коллега депутат Борис Вишневский. В знак протеста градозащитники также намерены выйти с пикетами к зданию 25 января.
Здание Медсанчасти № 1 завода им. М. И. Калинина с оградой и садом было возведено в 1954–1957 гг. Дворцово-парковый ансамбль относится к эпохе ленинградского неоклассицизма (сталинский ампир). Центр фасада здания украшен восьмиколонным портиком, на фасаде сохранились лепнина и эркеры. В заброшенном сейчас саду раньше располагались фонтан и статуи, беседки окружали ореховые деревья.
Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com
Петербург теряет памятники и защищается от «новодела»
2 января 2021 | Время чтения 19 мин
Карина Саввина, 2 января 2021, 12:01 — REGNUM Снос СКК: «двойное убийство»
Египетский мост
Дарья Драй © ИА REGNUM
«Все, кто связан со строительством, понимают, что реконструкция — это дороже, дольше, сложнее, рискованнее, нежели снос и новое строительство.
Поэтому для всех здравомыслящих людей понятно, что и правительство Петербурга, и потенциальный и единственный интересант и инвестор уже предопределили судьбу СКК: он будет уничтожен», — говорил депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга от КПРФ Александр Рассудов в конце 2019 года. Он наверняка не подозревал, насколько кошмарным окажется воплощение этого пророчества.
Спортивно-концертный комплекс им. В. И. Ленина, позже СКК «Петербургский», был уникальным творением советской инженерной мысли, удостоенным архитектурных премий.
Но на его месте в Московском районе к чемпионату мира по хоккею 2023 года задумали построить новую и самую большую в Европе ледовую арену, которая также станет домашним стадионом для клуба СКА.
Проект представлял вице-президент ХК СКА Роман Ротенберг, участвовать собирался «Стройтрансгаз» Геннадия Тимченко.
Изначально Градсовет Петербурга явно был против проекта, который лукаво именовали «реконструкцией», архитектор Никита Явейн даже бесплатно предложил альтернативу — реконструкцию и расширение имеющегося СКК без сноса. Затем Градсовет как-то тихо согласился с заявленным проектом.
СКК попытались защитить, признав выявленным памятником. Но городской комитет по охране памятников (КГИОП) даже не стал рассматривать вопрос — якобы не минуло положенных по закону 40 лет со дня завершения строительства.
Этот срок по документам наступал 29 декабря 2019 года. Депутаты Рассудов и Борис Вишневский подали новую заявку: если бы СКК попал в реестр охраняемых памятников, снести его было бы невозможно.
Снова отказ: КГИОП поставил новый дедлайн — 31 января 2020 года. А утром 31 января комплекс начали сносить.
Обрушение СКК: гибель советского стадиона — фоторепортаж
Сначала инвестор — компания «СКА Арена» — называла это постепенным демонтажом крыши. Но здание было устроено таким образом, что, перерезав большинство опор той самой уникальной мембранной кровли, за которую СКК и получал архитектурные премии, крышу и всё здание было уже не удержать.
Почему эту очевидность не удалось предусмотреть, неизвестно.
В прямом эфире, который с квадрокоптера вела «Фонтанка», СКК сложился, как карточный домик, а зрители с ужасом наблюдали за отчаянным прыжком сварщика Матвея Кучерова — он погиб на глазах тысяч людей, не дотянувшись до люльки, рухнул вместе с крышей с 40 метров и был погребен под обломками.
Кто отвечает за школы и детские сады для новых ЖК: обеспечение социальной инфраструктурой в 2021 году
Сеть учреждений социальной сферы в России за последние 30 лет заметно сократилась – детские сады и школы закрывались, больницы и поликлиники «оптимизировались» и укрупнялись. А после того, как в России начали массово строить доступное жилье на окраинах городов, оказалось, что жителям новых домов просто некуда отдать детей и негде обслуживаться. Кто-то обвинит в этом застройщиков, но мы разобрались – тут все не так просто.
2020 год, как и предыдущие годы, отметился масштабным вводом жилья в России. Но, наряду с уже законченными проектами застройщики начали большое количество новых – в этом им помогла льготная ипотека, резко поднявшая спрос на жилье.
Россияне ринулись скупать еще не построенные квартиры, только чтобы успеть воспользоваться льготной программой. Но при этом все хотят, чтобы возле будущего дома были и школы, и детские сады, и поликлиники.
Чего зачастую, увы, не происходит.
На самом деле это очень сложный вопрос – с одной стороны, застройщик принимает на себя некоторые обязательства по развитию территории, а с другой – за социальные объекты должны отвечать местные власти (потому что те же школы и детские сады в итоге переходят к ним на баланс).
И законодательно обязанность застройщика обеспечивать построенные микрорайоны социальный инфраструктурой на данный момент не урегулирована. По факту это обычно работает так:
- застройщик заключает с местными властями договор о развитии застроенных территорий – и в нем прописывается обязанность построить там социальные объекты. Это касается ситуаций, когда строительство ведется на государственных или муниципальных земельных участках;
- застройщик подписывает с властями договор комплексного освоения территории – по нему предусматривается как жилищное, так и «иное» строительство;
- с застройщиком заключается инвестиционный контракт – по нему он не обязан самостоятельно строить социальную инфраструктуру, но должен оплатить строительство.
Другими словами, обязанность застройщика обеспечить будущих жильцов социальной инфраструктурой прописывается в соглашении, по которому он получает право на строительство.
Это можно оценивать с двух сторон:
- если по каким-то причинам город (или регион) не впишет в контракт школы, детские сады и поликлиники, они так и не появятся. Или их будет строить сам город;
- если застройщик предоставить проект договора без «социальной нагрузки», его могут не согласовать по разным причинам – в том числе создать ему бюрократические преграды.
Следовательно, все упирается в то, о чем договорятся местные власти и застройщик.
Если для города строительство очень нужно (например, там планируется закупить квартиры для детей-сирот или других льготников), то застройщика будут всячески «мотивировать» к строительству – в том числе, разрешат ограничиться только жильем.
А если город отдает под застройку какую-то очень привлекательную территорию, там, вероятно, будут весьма жесткие условия, особенно по инфраструктуре.
Но факт остается фактом – если в договоре о школах и детских садах ничего не сказано, то застройщик может их не строить.
Даже если в рекламном проспекте обещал совсем другое – здесь важно, чтобы обязательства были вписаны именно в проектную декларацию, или хотя бы в договор долевого участия.
Что интересно, с 2017 года застройщики вполне официально могут использовать деньги дольщиков на социальное строительство
Сколько всего нужно построить?
Все хотят жить в удобных районах со всей сопутствующей инфраструктурой. Но не все задумываются над тем, сколько это все стоит, и кто за это платит.
Как показало недавнее исследование журналистов, в Москве и области строительство школы обходится примерно в 1 миллион рублей на одного ученика.
Учитывая, что один ученик обычно есть на каждые 2-3 квартиры, а сами квартиры стоят по 4-6 миллиона рублей (для Москвы бывает и больше), становится ясно – вписать даже школы в бюджет очень непросто.
В московские цены все это вписать еще можно – но что делать в регионах? Вариантов немного – застройщики или предельно упрощают проекты школ и детских садов (типовые здания с пластиковыми фасадами и типовым наполнением), или «выбивают» себе право строить без социальной инфраструктуры. Соответственно, строить социальные объекты приходится за счет бюджета.
- Вне зависимости от того, будет строить социальные объекты девелопер или местные власти, нормативы по их количеству едины. Как рассказал нам Виталий Волохин из Проектного института ПИ2, нормативы достаточно жесткие – хоть и не настолько, как это было в СССР:
- Эти цифры касаются Московской области, тогда как в целом по России они чуть ниже – 540 мест в детских садах и 1240 мест в школах на каждые 10 тысяч человек населения.
- То есть, в отдельных регионах утверждаются собственные нормативы, и они могут учитывать не только места в школах, детских садах и поликлиниках, но даже предусматривать минимальное количество посещений разных учреждений.
- Например, в Московской области существуют такие региональные нормативы градостроительного проектирования:
- расчет числа жителей – исходя из 28 квадратных метров на человека;
- на каждую тысячу жителей – 17,75 посещений поликлиник в смену, минимум 6 койко-мест в стационарах;
- на тысячу жителей должно приходиться 43 места во внешкольных учреждениях (то есть, около 20% всех детей, как предполагается, где-то должны заниматься кроме школы, причем в пределах своего района).
От этих нормативов иногда можно отходить – например, если строится социальное жилье (более дешевое).
Но отдельный вопрос – то, как именно застройщики выполняют свои обязательства.
Конечно, в рекламных проектах это комфортные и современные школы, но по факту это будет типовой проект на 1000 учеников (чтобы не строить 2 школы на ЖК), а из-за не лучшего проектирования самого района туда еще и неудобно добираться (в отличие от советских проектов школ и детских садов, которые лучше встроены в городскую среду).
Еще важный момент: после возведения объекта застройщик, как правило, должен передать его на баланс муниципального образования. Будет это безвозмездная передача или выкуп городом – оговаривается отдельно.
Город заранее должен подготовить все остальное – найти учителей, воспитателей и врачей, обеспечить построенные объекты всем необходимым, на это у него есть примерно 3 года (средний срок реализации проектов).
При этом бывает так, что построенный девелопером детский сад не передается в собственность города по каким-то причинам, и остается коммерческим (платным и более дорогим, чем муниципальные учреждения). Этот момент лучше уточнить заранее – будущая передача социальных объектов всегда прописывается в договоре застройщика с городом.
Насколько обеспечены жители городов социальными объектами
Законодательство нормирует количество мест в детских садах, школах и число пациентов, которые могут обратиться в поликлиники. Но почти везде нормативы не выполняются, хоть и отследить это достаточно сложно.
Например, все дети школьного возраста обеспечены местами в школах – но некоторым приходится долго добираться на учебу, а многие вынуждены учиться в две смены.
Из-за нехватки поликлиник и врачей в них получить помощь в плановом порядке сложно, как и экстренную помощь.
Что касается школ, то в 2019 году 22,8 тысячи школьников учились в третью смену – это 145 школ по всей России, еще 2,1 миллиона учеников ходили в школу во вторую смену. При этом в одну мену работают только 73,7% школ. Сложно представить, насколько качественное образование можно получить в третью смену, но даже наличие вторых смен – это уже серьезная проблема для образования.
Но с детскими садами ситуация обстоит еще хуже. В 2017 году правительство отчитывалось, что российские регионы обеспечены детскими садами аж на 98,96%, причем в 70 регионах «Майские указы» в этой сфере выполнены полностью, еще в 8 субъектах – на 95-99%. Полная доступность – это когда в регионе нет очереди в детские сады среди детей в возрасте от 3 до 7 лет.
И формально все это так и есть: в целом по региону дефицита мест в детских садах нет. Но в реальности внутри регионов есть явный дисбаланс: если в сельской местности дефицита нет (и даже есть свободные места), то в крупных городах есть и очереди, и переполненные группы. Так, в целом по крупным городам группы в детских садах заполнены на 108%, в некоторых – на 130-160%.
А как показало недавнее исследование «Проекта», на самом деле обеспечены местами в детских садах вообще меньше половины регионов. Хуже всего ситуация в таких субъектах:
- Санкт-Петербург – не хватает 33,6 тысяч мест;
- Башкортостан – не хватает 31,1 тысячи мест;
- Московская область – не хватает 30,3 тысяч мест;
- Татарстан – не хватает 24,8 тысячи мести;
- Тюменская область – не хватает 23,4 тысячи мест, и т.д.
То есть, только в 5 регионах дефицит мест в детских садах достигает практически 150 тысяч – это население среднего по величине города. По сути, только в них не хватает 5 тысяч групп, или сотен детских садов.
При этом по официальным данным на начало 2021 года в очереди на детские сады состоят 153 тысячи детей в целом по России, а в течение года власти обещают построить 767 детских садов общей вместимостью в 112 тысяч детей.
Откуда такие расхождения? Все дело в особенностях подсчета. Так, детские сады посещают лишь около 65% детей, имеющих на это право по возрасту.
Соответственно, часть из остальных 35% ждет места в очереди, а другие родители решают даже не ввязываться в это из-за нехватки мест.
В итоге чиновники учитывают только тех, кто официально подал заявление на прием, но сотни тысяч семей, которые решили даже не пытаться, в статистику не попадают.
В любом случае, даже по официальным данным в России огромный дефицит мест как в школах, так и в дошкольных образовательных учреждениях, и эту проблему нужно как-то решать.
Что делать, если не досталось места?
Если застройщик сдал жилой комплекс в эксплуатацию, но не предусмотрел школ и детских садов, нужно смотреть на проектную декларацию.
В случае, если объекты социальной инфраструктуры были предусмотрены проектом, застройщика будет легко привлечь к ответственности.
Справедливости ради отметим, что таких ситуаций на практике бывает немного – например, если компания столкнулась с финансовыми проблемами при реализации проекта.
Но что делать, если в проектной декларации и не было социальных объектов? Лучше всего, конечно, было не покупать квартиру в таком доме.
Однако если менять решение уже поздно, нужно обозначить проблему перед местными властями. Закон не обязывает застройщиков возводить объекты социальной инфраструктуры, не предусмотренные проектом.
Максимум, что девелопер предусмотрит – это места для их строительства (но уже за счет бюджета).
А затем в дело вступают власти города. Есть немало примеров, даже за последний год: например, в Краснодарском крае после резкого прироста населения и застройки окраин городов властям пришлось экстренно ремонтировать старые детские сады и строить новые. Как всегда, оказалось, что застройщики не предусмотрели социальные объекты, поэтому финансировать все пришлось из бюджета.
В Санкт-Петербурге проблема тоже острая – вместо 61 места в детских садах на тысячу жителей их всего 46, поэтому властям пришлось договариваться с застройщиками о выкупе уже построенных детских садов.
То есть, девелоперы возводили их по проектам за свой счет, после чего город потратил больше 5 миллиардов рублей на выкуп учреждений.
Правда, еще 8 детских садов город принял безвозмездно – возникает вопрос, почему по одним проектам девелоперы строят соцобъекты «бесплатно», а по другим «платно»?
Другой пример – застройщики возводят помещения под детские сады, но потом меняют их целевое предназначение и просто сдают в аренду как коммерческую недвижимость. И если в договоре с городом и ДДУ нет ни слова про детский сад – это вполне законно.
Что же делать, если нужны детский сад, школа или поликлиника возле дома? Увы, проблема будет решаться долго. В случае с детским садом нужно подать заявление в местный отдел образования, выбрав ближайший к дому детский сад.
Если в нем не окажется мест, ребенка поставят в очередь. А если очередь будет слишком большой, власти запланируют строительство нового детского сада.
Но учитывая сроки проектирования, согласования, тендера и строительства, к моменту завершения работ детский сад для этого ребенка, скорее всего, уже будет неактуальным.
Примерно тот же алгоритм действует и в отношении школ – все дети, прописанные в конкретном районе, имеют первоочередное право на прием в школу в этом районе. Но если свободных мест уже нет, ребенку могут отказать в приеме (и это будет законно), а отдел образования подберет место в другой школе.
С поликлиниками все обстоит еще сложнее – прикрепиться можно к любому медучреждению (правда, на вызов в «чужой» район врач не придет), но там может не быть свободного времени записи к врачу. Так что выход один – обращаться в местную администрацию и в правительство региона, доказывая, что в новом районе нужны объекты социальной сферы.