Структура сделки «Группы ЛСР» с «Терра Нова» не раскрывается. Год назад Сбербанк (фактический владелец «Терра Нова») объявил торги по продаже по сути всего проекта намыва.
За 4,5 млрд рублей были выставлены уступка прав (требований) банка к АО «Терра Нова» и акции DISERION LTD (единственный акционер «Терра Нова»). Обеспечением по ним был назван 51 земельный участок под жилую и коммерческую застройку общей площадью 237,7 га.
Новый собственник должен был получить и права на дебиторскую задолженность в размере 5,6 млрд рублей от компаний, которые ранее приобрели права на застройку и еще не рассчитались по договорам.
Аукцион заявили на ноябрь, к лоту присматривались все крупнейшие застройщики Петербурга и федеральные девелоперы («Группа ЛСР», ПИК, Setl Group, «Эталон», ФСК и др.), однако накануне подведения итогов его отменили. О причинах такого решения представители банка публично не сообщали.
Стройки на песке
Проект создания жилого квартала на намывных территориях площадью 476 га в акватории Невской губы стартовал в 2006 году, когда город продал права на его реализацию ЗАО «Терра Нова». Итоговая цена составила $5,355 млн при начальной $5,1 млн.
По курсу на тот момент (26 рублей) это менее 140 млн рублей.
Компания–победитель АО «Терра Нова» была связана с бывшим депутатом Госдумы миллиардером Виталием Южилиным (№ 71 в Рейтинге миллиардеров «ДП»), которому сегодня принадлежит доля в крупнейшем контейнерном портовом операторе России Global Ports.
В 2018 году в рамках погашения задолженности «Терра Нова» перешла под контроль Сбербанка, кредитовавшего деятельность девелопера. После отмены торгов осенью прошлого года участники рынка предполагали, что банк может попробовать застроить намыв самостоятельно.
Деловой намыв
Но в итоге Сбербанк, как следует из сделки с ЛСР, решил оставить за собой лишь часть земель.
Как стало известно в начале этого года, он планирует построить себе штаб–квартиру в деловой части намыва, где соберёт все городские офисы, работающие сейчас на разных площадках.
Проект недавно обсуждался на встрече Александра Беглова с председателем Северо–Западного банка Сбербанка Виктором Вентимилла Алонсо. По итогам встречи было объявлено, что на разработку концепции объявят международный конкурс.
Намыв на Васильевском острове также называют в числе потенциальных площадок для строительства офисов различных структур ПАО «Газпром», но официальных заявлений на этот счет газовый монополист никогда не делал.
Напомним, что в 2018 году ходили разговоры о возможном строительстве на создаваемой суше кампуса СПбГУ, однако из–за ограниченной площади от этой идеи отказались.
Также обсуждались варианты создания делового квартала — аналога «Москва–Сити», но этот проект потребовал бы серьёзных инвестиций, в том числе из городского бюджета. В итоге пока что застройка этой территории ограничивается жилыми кварталами.
Помимо «Группы ЛСР» на намыве уже работают Seven Suns Development, «Лидер групп» и Glorax Development, которая, правда, планировала кроме жилья построить здесь офисные площади.
Комфорт и высокий
Сейчас на намывных территориях Васильевского острова реализуется три жилых комплекса, позиционирующихся в сегментах комфорт и высокий комфорт, говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». На протяжении последних 3 лет доля локации в городском спросе оценивается в 3%.
Спрос со стороны покупателей к объектам на намыве стабилен. Средняя цена предложения на начало сентября составляла 139,4 тыс. руб. / м2, что соответствует среднерыночному уровню в сегменте комфорт. Минимальные бюджеты: студии от 3,27 млн рублей, однокомнатные квартиры — от 4,61 млн.
За 2019–2020 годы прирост цены в локации составил +36%.
У воды, но без дорог
К сильным сторонам территории застройщики традиционно относят расположение на Васильевском острове у самой воды, к слабым — отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры. Изначально обязательства по ним были возложены на городские власти, но чиновники изменили условия.
Несколько лет назад Смольный грозился даже расторгнуть договор на создание намыва, вынуждая застройщиков активнее участвовать в строительстве дорог, садиков и школ. Однако угрозу в жизнь не воплотили. Вопрос с социальной инфраструктурой сейчас постепенно решается, но неспешно. В марте этого года на ул.
Вадима Шефнера открылся первый детский сад. К 2021 году появятся ещё два, в этом году начнётся строительство первой школы. В долгосрочной перспективе здесь должна появиться станция метро «Морской фасад».
В Отраслевой схеме развития метрополитена сроки её запуска обозначены как «после 2030 года», но в прошлом году главный архитектор «Ленгипрометротранса» Дмитрий Бойцов заявил, что ожидать её стоит не раньше 2045 года.
Ресурсы «Группы ЛСР» и планы по строительству штаб–квартиры Сбербанка могут сдвинуть вопрос с развитием инфраструктуры, включая строительство подземки, с мёртвой точки, уверены эксперты.
«Группа ЛСР» много лет вела переговоры по покупке прав на намыв, всё шло к этой сделке. По северной части было много нюансов по договорённости с городом касательно инфраструктуры.
Можно предположить, что договорённости с городом, комфортные для девелопера, достигнуты, иначе проект оказался бы для покупателя экономически непривлекательным. Ведь покупают не готовые участки, а право намыва.
Требуются колоссальные затраты на то, чтобы эту землю создать, обеспечить необходимой инфраструктурой, прежде чем можно будет начать строить. Благо у ЛСР есть южная часть намыва, которую предстоит застраивать ещё много лет, запараллелив работы в северной и южной частях.
Реализация проекта займёт длительное время, и мощности можно будет переводить с одного участка строительства на другой. Компания обеспечит себя большим объёмом работы, выручки и загрузки мощностей на все эти годы.
Хотелось бы, чтобы здесь был создан качественный проект, поскольку речь идет о жемчужине намывных территорий: здесь самые привлекательные виды на арену, на «Лахта Центр», зелень островов и пр. К моменту начала строительства северной части южная будет преимущественно заселена и обеспечена всей необходимой инфраструктурой, что изменит имидж района — с нового квартала многоэтажной застройки на комфортное место для проживания на берегу залива, рядом с центром.
Андрей Косарев
генеральный директор Colliers International Санкт–Петербург
Застройка северной части Васильевского острова Санкт–Петербурга — знаковый проект не только для «Группы ЛСР», но и для всего города.
Ведь это, пожалуй, последняя возможность построить в Питере квартиры с такими потрясающими, уникальными видовыми характеристиками.
Гордимся тем, что именно наша компания будет способствовать развитию в Санкт–Петербурге мировых трендов, передовых намывных технологий.
Андрей Молчанов
генеральный директор ПАО «Группа ЛСР»
Чем больше территория у одного застройщика, тем лучше, потому что в таком случае можно реализовать проект комплексной застройки.
«Группа ЛСР» — одна из самых профессиональных девелоперских компаний Петербурга, и то, что она получила эту значительную территорию, — хорошая новость.
На мой взгляд, было бы желательно провести архитектурный конкурс на разработку концепции по будущему проекту. Но никаких обязательств у застройщика на этот предмет согласно действующему законодательству нет.
Святослав Гайкович
руководитель АБ «Студия–17»
В контексте
Вторая серия создания намыва на Васильевском острове — это повторение всех тех рисков, и угроз, и переживаний, которые были в первой серии. Неудобства для местных жителей, рост нагрузки на транспортную инфраструктуру, неблагоприятные экологические последствия.
Это — специфика всех строек, ведущихся в плотной городской застройке, усугублённая в данном случае намывными работами. Однако есть уникальная особенность. Если ЛСР не будет продавать участки, а застроит всё сама, это будет крупнейший по размеру территории проект одного застройщика в знаковом для города месте. И дело здесь не в рекордах и не в амбициях представителей отрасли.
Самое дорогое, ценное и уникальное, что есть в архитектуре Петербурга, — не отдельно взятые домики, по большей части вторичные по отношению к настоящим европейским, а его ансамбли.
Уникальная гармония, которая возникает только тогда, когда всё пространство создается по единому замыслу, не считающемуся ни с ценой, ни с прагматической целесообразностью, но лишь исключительно с эстетическими представлениями автора и немного — с идеологией, которая в эту территорию закладывается.
Из условий следует, что такие ансамбли может создавать только государство на государственной же земле.
Имперский и советский период сформировали тот облик города, которым мы так гордимся и к которому в свободной рыночной экономике не можем добавить ничего, сопоставимого по ценности.
Поскольку каждый собственник участка стремится выжать из него максимум дохода, ограничиваясь лишь градостроительными регламентами. И руководствуясь представлениями о том, что должно понравиться покупателям, заставляя жадных архитекторов проектировать разные «купеческие» домики.
Вместе с тем примеры по крайней мере попыток ансамблевой коммерческой застройки были — Новый Петербург начала прошлого века Ивана Фомина на пустырях острова Голодай. И хотя он почти не реализовался — но вошёл во все учебники.
Таким образом, у ЛСР появляется шанс создать ансамбль в знаковом месте, который сформирует морской фасад Петербурга.
Правда, для этого нужно чуть–чуть больше, чем провести открытый архитектурный конкурс среди членов Градсовета и пары приглашённых для приличия иностранных звезд, поставив им в задачу вписать домики в высотный регламент и максимально разрешённую коэффициентом использования территории площадь. Результаты такого конкурса всё равно приведут к формированию муринских кварталов, только с чуть более дорогой отделкой.
Нужна смелость пожертвовать деньгами и будущими квадратными метрами ради пространства. Но это задача очень сложная. Почти на грани фантастики.
Антон Мухин
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Что не так с намывными территориями и почему жители против?
Панорамные виды на залив и полное отсутствие дорог, больниц и школ. Peterburg2 разбирался, почему вокруг намывных территорий столько шума, чего хотят жители и какая позиция у застройщиков.
(Г.Поляков/Интерпресс)
Предыстория
Намывные работы в Петербурге ведутся практически с первых дней основания города. Первоначальные причины – борьба с заболоченной местностью, затем – с наводнениями, затем – укрепление берегов.
Затем намывные территории стали рассматривать как возможность для жилого строительства. Улицы за метро «Приморская», Новосмоленская набережная с высотными зданиями по обеим сторонам реки, парк 300-летия тоже стоят на намывных землях.
Представитель «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова в х изданию «Петербургский дневник» отметила, что современные технологии делают строительство на намывных территориях совершенно безопасным: «Главное, чтобы вновь образованные грунты консолидировались, обрели стабильность, уплотнились и имели предсказуемую и надежную несущую способность».
Освоение территории в западной части Васильевского острова получило свое развитие относительно недавно – в 2006 году.
Первые ЖК на Василеостровском намыве сдали в эксплуатацию в 2016 году: это первая очередь ЖК «Светлый Мир „Я-Романтик“» (Seven Suns Development), ЖК «Капитан Немо» («Лидер Групп»).
Продолжается строительство ЖК Golden City (Glorax Development) и «Морская набережная» («ЛСР»).
Была ещё идея сделать намыв в районе Сестрорецка, но она так и не реализовалась: Смольный не захотел вкладываться в подготовку инженерной инфраструктуры, и проект в итоге оказался крайне невыгодным.
Что случилось сейчас
Группа ЛСР в 2020 году за 3 млрд рублей приобрела право на создание намыва на Васильевском острове и последующую его застройку, выкупив проект у компании «Терра Нова».
В конце февраля стартовало общественное обсуждение возведения северной части намыва. К 2026 году здесь появится почти 163 га, для чего потребуется 9,5 млн кубометра насыпи.
К 2034 году территорию застроят жильем, деловыми и социальными объектами, общественными зонами.
Намыв является одной из перспективных локаций: престижный Василеостровский район, двадцать минут до исторического центра, рядом находится выезд на ЗСД, панорамные виды. За 2020 год квартиры на намыве подорожали на 35%. На рынке новостроек самый бюджетный здесь вариант обойдется в 4,5 млн рублей за студию.
Территория намыва привлекает не только жилых застройщиков, но и представителей крупных бизнес-компаний. Так, о создании здесь делового кластера в 2020 году объявил Сбербанк, который до мая 2021 проводит международный конкурс концепций здания банка.
Управляющий партнер института территориального планирования «Урбаника» Федор Коньков в х изданию «Санкт-Петербургские ведомости» признал, что развитием намывных территорий девелоперы решают свои задачи, а город свои, создавая условия для привлечения инвесторов. Однако предостерегает: «Если отдать все на откуп застройщикам, получим каменные джунгли с видом на море, а если зарегулировать их деятельность, они просто уйдут. Важно найти золотую середину».
Почему люди против?
Почти 3 тысячи жителей Петербурга выступили против строительства очередного намыва на Васильевском острове. Активисты объединяются, пишут коллективные письма, высказываются в социальных сетях. Ниже самые больные точки существующего противостояния.
Инфраструктура
Жители намыва Васильевского острова неоднократно жаловались на неразвитую инфраструктуру района. Проблема заключается в том, что Смольный сначала пообещал обеспечить намыв инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, а позже переложил всю ответственность на застройщиков, потому что «в бюджете средства на это не заложены».
Как утверждают местные активисты, на территории намыва сейчас проживает порядка 20 тысяч человек. При этом поликлиник и даже кабинета врача общей практики там нет.
Из-за этого нагрузка на поликлинику №53 и детское поликлиническое отделение №4 Василеостровского района за последнее время увеличилось на 25%.
Именно поэтому василеостровцы требуют ввести мораторий на строительство любых объектов в районе, кроме социально необходимых.
Против идеи моратория на уплотнительную застройку высказался в интервью изданию ЗАКС.Ру депутат от КПРФ Александр Рассудов: «Иначе как своеобразная градостроительная шайковщина, мне назвать это трудно. То есть люди не считаются ни с интересами собственников, ни с интересами города в целом — им так хочется, они этого требуют».
Что касается транспортной доступности. Ближайшая станция метро Приморская находится примерно в 3 км пешей доступности от намывных ЖК. Местным жителям приходится довольствоваться маршрутками.
Ситуация с самими дорогами тоже плачевная. Там их в принципе нет: сплошной песок и внутридворовые территории. Кроме того, мало мест для парковки автомобилей: поэтому жители стихийно размещают свои автомобили на территории по принципу «кто успел – того и место».
Сегодняшнюю ситуацию с загруженностью дорог комментирует пользователь Денис Исаев: «Васька в час пик начинает вставать. Местные вперемешку с транзитом начинают забивать все линии, проспекты и улицы. А что нас ждёт дальше?»
При этом в начале марта 2021 стало известно, что полторы сотни га намыва в западной части Васильевского острова подключат к Западному скоростному диаметру.
Но жители по-прежнему недоумевают, как это поможет им в решение транспортных проблем.
Пользователь Андрей Потехин иронизирует: «То есть все эти толпы людей из новых квартир, будут выезжать исключительно по платной дороге. Вот радость то какая».
Экология
Защитники-василеостровцы отмечают, что создание намывных территорий провоцирует серьезное загрязнение воды в Финском заливе. Споры вокруг этой темы не утихают до сих пор. Наиболее популярно мнение, что с появлением намыва изменится роза ветров, ухудшится течение Невы, что угрожает популяциям рыб, в том числе корюшке.
Комментирует пользователь Алексей Павлов: «В бытность мою научным сотрудником АН СССР наша лаборатория работала по теме экологического прогноза последствий строительства дамбы. Невская губа — это вроде гигантского аэротенка, она мелкая, с хорошим ветровым перемешиванием.
При сокращении площади Невской губы может повыситься выход органики и других загрязнителей в Финский залив. Из-за этого там очень может стать хуже, чем сейчас».
Аналогичного мнения придерживается и к.б.н. эколог-гидробиолог Вадим Хайтов. В х Балтийскому фонду природы он отметил, что формирование новой береговой линии повлияет на характер течений и форму конуса выноса взвеси из устья Малой Невы и Малой Невки. «Куда пойдут потоки материала, выносимого этими реками, где и как они будут аккумулироваться в новых условиях — вопрос открытый».
Квартиры
И ещё один момент. Многие дольщики приобретают здесь квартиры именно из-за панорамных видов из окна. Однако теперь стало понятно, что в будущем и залива не будет видно: всё застроят. Те дома, которые сейчас находятся на первой линии, могут оказаться далеко-далеко от акватории после проведения насыпных работ и возведения новых высоток.
(https://vk.com/vasilyevskiyostrov)
Что говорят жители
Петербургский намыв: как на Васильевском острове купить квартиру и не прогореть
Цены на жилье в округе выросли за год на 39 %
Аналитики зафиксировали рекордный рост цен на жилье в Петербурге. Один из самых высоких показателей – рост цен на 39% с начала года — отмечен на намывных территориях Васильевского острова.
Однако покупатели квартир на намыве приобретают «кота в мешке»: инженерная инфраструктура готова частично, а из 14 детсадов введен всего один. «ФедералПресс» выяснил, в каких условиях придется жить новоселам.
Намыв раздора
Проект намывных территорий на Васильевском острове Петербурга реализуется с 2006 года. С этого же периода жители района выступают против этого проекта. Протесты жильцов по разным поводам продолжаются уже несколько лет.
В 2019 году жители выходили на митинг и требовали благоустроить застраиваемую территорию. Власти заверяли, что работы по благоустройству начнутся еще в 2015 году.
Однако до сих пор в районе застройки почти нет дорог, поликлиник, школ, детских садов.
Среди других распространенных жалоб – сильный шум от автомобилей, проезжающих на рядом расположенном участке Западного скоростного диаметра.
Примечательно, что имея в непосредственной близости участок ЗСД, жители жалуются на огромные проблемы с транспортной доступностью. Дороги внутри территории застройки до сих пор не обустроены.
На основе многочисленных жалоб жителей этого микрорайона депутаты Заксобрания Петербурга направляли обращение властям города. Однако ни одну из проблем так и не решили.
Стройка не останавливается
По данным властей города, на текущий момент на намывных территориях Васильевского острова введены в эксплуатацию 14 жилых домов общей жилой площадью более 344 тыс. кв. метров. Еще 23 дома строятся.
Помимо этого на острове продолжается и собственно намыв территорий. Так, недавно второй по объемам строящегося жилья застройщик в России «Группа ЛСР» приобрела право намыва и последующую застройку еще 143 га на Васильевском острове.
Там девелопер планирует возвести еще 700 тыс. кв. метров жилья.
Еще по теме
Путин: нужно остановить рост цен на жилье
Уже сейчас понятно, что искусственно созданный участок практически в центре города будет перегружен жилой застройкой. Но квартиры в нем расходятся как «горячие пирожки». Только за 9 месяцев этого года здесь было продано 50 тыс. кв. м жилья (2% от общего объема спроса в Петербурге и пригородах, и 66% предложения Василеостровского района).
«До конца года спрос может составить 70-80 тыс. кв. метров жилья», — рассказала «ФедералПресс» руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее мнению, основные преимущества этой локации — расположение в центре города, возле обжитой части Васильевского острова, видовые характеристики (вид на Финский залив), а в перспективе планируется развязка с ЗСД в районе Шкиперского протока, что улучшит транспортную доступность.
При этом жилье, реализуемое здесь, на 1 декабря 2020 стоило в среднем 166 тыс. руб. за 1 кв. метр: на 16% выше средней цены по Петербургу в этом классе. А с начала года квартиры подорожали сразу на 39 %, в то время как в целом на рынке метр подорожал на 25 %.
Территория без ничего
Даже привлекательный вид на Финский залив и с первого взгляда удобное расположение жилья в центре города не могут компенсировать огромные недостатки: катастрофическую нехватку инженерной и социальной инфраструктуры. Жители новых домов уже устали жаловаться на свои беды. Но у правительства региона ответ один: строительство объектов инженерной инфраструктуры является обязательством инвестора.
«По соглашению объекты такой инфраструктуры должны быть созданы не позднее 8 июня 2026 года. Однако на сегодня инженерное обеспечение территории выполнено на 60 %», — рассказали «ФедералПресс» в аппарате профильного вице-губернатора Петербурга Николая Линченко.
В то же время за социальные объекты отвечает правительство Санкт-Петербурга. Всего на намывной территории должны построить 14 детских садов, 7 школ, 1 поликлинику и кабинет врача общей практики.
Однако, как сообщили «ФедералПресс» в администрации Василеостровского района, сейчас введен лишь один детсад на 140 мест. Еще 10 детсадов и 4 школы построят только в 2022-2028 годах.
Польза или вред
Депутат Законодательного Собрания Петербурга Максим Резник
К 2026 году намыв на васильевском острове хотят расширить
В Петербурге начались общественные обсуждения документов по намыву на Васильевском острове, который должен появиться в 2026 году. На участке собираются построить еще один жилой комплекс.
Часть горожан выступает против проекта. Люди опасаются за экологию и жалуются на проблемы с дорогами, школами и детсадами на существующей территории намыва. «Бумага» рассказывает, что известно о ситуации.
В Петербурге начались общественные обсуждения документов по намыву, который к 2026 году хотят создать в западной части Васильевского острова. В опросных листах горожан спрашивают, можно ли с помощью опубликованных данных оценить воздействие проекта на природу. Мнения о самом проекте оставлять не предлагают.
Намыв под застройку планируют создавать в два этапа — с 2022 по 2024 и с 2025 по 2026 годы. Площадь территории составит почти 163 гектара, объем насыпи — 9,5 миллиона кубометра. Как следует из пояснительной записки, на территории ранее уже велись работы, поэтому в некоторых местах высота близка к необходимой. Тем не менее в границах есть «участки больших глубин», что может усложнить работы.
Границы намыва
О намыве на этой территории было известно давно: первый проект был утвержден Смольным еще в 2007 году. В 2014-м в документы внесли ряд изменений, касающихся, например, дорог и высотности зданий.
Созданием намыва на Васильевском острове займется дочерняя компания «ЛСР». Она получила право на создание намыва и последующую его застройку, когда за 3 миллиарда рублей выкупила проект у подконтрольной «Сбербанку» компании «Терра Нова». Эксперты назвали сделку крупнейшей на земельном рынке Петербурга за последние годы.
Как сообщали в «ЛСР», компания планирует построить на намыве жилой комплекс, общая площадь квартир в котором составит 700 тысяч квадратных метров. Еще 260 тысяч квадратных метров должны занять общественно-деловые объекты. Застройщик также обещал возвести три школы и шесть детских садов и благоустроить набережную Финского залива и реки Смоленки.
«ЛСР. Базовые» владеет специализированным флотом. Песчаный грунт планируют брать из цехов «Воронцовское» и «Каллелово» в Ленобласти, щебень и гранитный камень — из поселка Гаврилово.
Город уходит в море: будущее намывов Петербурга — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Последнее десятилетие в Северной столице идёт активный процесс создания намывных территорий. Самый глобальный проект — «Морской фасад» на Васильевском острове. Есть и небольшие намывы, например, под станцией «Новокрестовская».
Но планов, как всегда, больше, чем реальных дел.
LIVING изучил документы и последние новости, касающиеся расширения Петербурга в сторону моря, и оценил перспективы.
В Генеральном плане до 2025 года для создания искусственных территорий предусмотрено около тысячи гектаров земли. Это около 4% действующих площадей города. К намыву официально запланировано три значительных территории.
«Морской фасад» (Васильевский остров)
После окончательной реализации «Морского фасада» на Васильевском острове появится до 800 тысяч кв. метров жилья для 23 тысяч человек. Намыв Васильевского острова условно разделен на северную и южную части.
Последняя готова уже наполовину: открыт порт, заселяются первые дома, работают застройщики Seven Suns Development, Glorax Development, «Группа ЛСР» и «Лидер групп». Помимо жилья там появится гипермаркет и торговый комплекс.
Что касается северной части намыва, к ней пока не приступали и не понятно когда приступят.
Дело в том, что компания «Терра нова» взявшая акваторию залива для будущего намыва в долгосрочную аренду у города не укладывается в установленные сроки создания территорий.
Это вызывало недовольство в Смольном, власти не исключали возможности разрыва договора с инвестором.
Как рассказали LIVING’у собеседники в комитете по градостроительству и архитектуре, сейчас идут суды и положительного решения о продлении сроков договора пока не принято.
Рендер: намыв на Васильевском острове
«Северный парус» (Кронштадт)
Несколько лет назад Смольный утвердил планы по развитию территории Кронштадта до 2020 года. Там должно быть построено около 200 тысяч кв. метров жилья. К северу же от острова планируется сделать намыв. Причем, исключительно силами инвесторов, которые пока не нашлись, а эксперты сомневаются в спросе на эту локацию.
«Новый берег» (Сестрорецк)
По словам главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева, в районе Сестрорецка предусмотрено создание искусственных территорий для строительства жилья и офисов. Планируемая территория жилой застройки может составить порядка 180 га, а численность населения – 65 тысяч человек. Однако найденный городом инвестор так и не начал реализовывать проект.
Рендер: Намыв в Сестрорецке
Будет ли «Залив островов»?
В ноябре компания «Зингер Девелопмент» в судебном порядке добилась от Смольного разрешения на создание намывных островов в акватории Финского залива. Их площадь должна составить 200 гектаров.
Из презентации проекта, получившего название «Залив островов», следует, что 1,8 млн квадратных метров недвижимости отдадут под коммерческую застройку, а 3,2 млн — под жилье, рассчитанное примерно на 60 тыс. человек. Сроки строительства пока не озвучиваются.
Возможность реализации многие оценивают скептически.
Рендер: проект «Залив островов» в Лахте. Источник: «Фонтанка»
 |
Александр Стругач, гендиректор Simmetria Architectural Bureau: Финский залив мелеет и заболачивается |
Акватория Финского залива в восточной части — у берегов города — местами очень сильно обмелела. К числу крупнейших мелей относятся Отмель Галерной косы на юго-западе Василеостровского намыва, Белая мель у Канонерского острова, Синефлагская мель у Корабельного фарватера, Канонерская отмель, Южная Лахтинская отмель и так далее.
В соответствии с такими особенностями акватории, развитие территории города на Запад в формате намыва становится вполне логичным и оправданным.
Кроме использования мелеющей территории, непригодной для судоходства и зарастающей водными растениями можно также организовать берегоукрепление, что важно — в свете того, что акватория подвержена замерзанию с образованием крупных ледяных торосов.
«Залив островов» придуман не «с чистого листа»
Недавно выдвинутое предложение по организации островов пока больше похоже на красивое сопровождение для открытия новой кредитной линии, чем на реальный проект. Но, разумеется, придумано оно не «с чистого листа». Советские градостроители, к примеру, покойный Михаил Петрович — уже разрабатывали подобные предложения в прошлом. В частности, М. П.
Петрович вспоминал, что в советские годы предлагалось создать намыв для соединения Васильевского острова с островом Котлин. Так что, идея не нова. В новой концепции, мне кажется, заявлена меньшая, чем это может потребоваться территория.
Для такого проекта нужно намывать 500…600 га, чтобы решить улично-дорожную сеть и инфраструктуру, а не только поставить здания.
Намыв за Дамбой остался на бумаге
Одним из амбициозных проектов последнего десятилетия был намыв за Дамбой (КЗС), который разрабатывался на основе концепции одного из старейших проектных институтов Японии Никкен Секкеи.
Проект был интересным, но по ряду причин, в частности — сложностей с выкупом земли, отсутствием достаточного объёма инвестиций, большой удалённостью от центра города и ряда экологических аспектов, — он, по-видимому, останется лишь на бумаге.
При этом, надо заметить, что проект есть во всех градостроительных документах Санкт-Петербурга и полностью принят и согласован.
Потенциал есть
Думаю, есть определённый потенциал у мелеющих территорий севернее МО «Южно-Приморский», а также — на севере острова Котлин.
Трудно сказать, насколько эти территории сейчас могут быть реально востребованы для организации намыва — это задача для комплексного исследования и междисциплинарного технико-экономического обоснования.
А начинать анализ нужно, несомненно, с экологических исследований.
«Группа ЛСР» приступает к масштабному проекту на Васильевском острове Петербурга | Новости | ПАО Группа ЛСР
МАТЕРИАЛЫ, К КОТОРЫМ ВЫ ЖЕЛАЕТЕ ПОЛУЧИТЬ ДОСТУП, ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ НА ДАННОМ ВЕБ-САЙТЕ НА ДОБРОСОВЕСТНОЙ ОСНОВЕ И ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО В ОЗНАКОМИТЕЛЬНЫХ ЦЕЛЯХ.
ДАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ НЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ ЛИЦ И НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ ЛИЦАМ НА ТЕРРИТОРИИ СОЕДИНЕННЫХ ШТАТОВ ИЛИ ЛИЦАМ, ЯВЛЯЮЩИМСЯ РЕЗИДЕНТАМИ ИЛИ НАХОДЯЩИМСЯ НА ТЕРРИТОРИИ АВСТРАЛИИ, КАНАДЫ, ЯПОНИИ ИЛИ ЛЮБОЙ ДРУГОЙ ЮРИСДИКЦИИ, В КОТОРОЙ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДОСТУПА К ИНТЕРЕСУЮЩИМ ВАС МАТЕРИАЛАМ НАРУШАЛО БЫ КАКОЙ-ЛИБО ДЕЙСТВУЮЩИЙ ЗАКОН ИЛИ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ АКТ.
Материалы не представляют собой и не являются частью какого-либо предложения или приглашения приобрести ценные бумаги или осуществить подписку на ценные бумаги в Соединенных Штатах, Австралии, Канаде, Японии или в какой-либо юрисдикции, в которой такие предложения или продажи являются незаконными. Любые ценные бумаги, выпущенные в рамках размещения, не были и не будут зарегистрированы в соответствии с Законом США о ценных бумагах 1933 года, с учетом изменений, или в соответствии с каким-либо действующим законом о ценных бумагах в каком-либо штате, провинции, стране, юрисдикции или на какой-либо территории в Соединенных Штатах, Австралии, Канаде или Японии. Соответственно, кроме случаев, когда применимо освобождение на основании соответствующих законов о ценных бумагах, любые такие ценные бумаги не могут быть предложены, проданы, перепроданы, приняты, реализованы, отклонены, переданы, вручены или распределены, прямо или косвенно, на территории или на территорию Соединенных Штатов, Австралии, Канады, Японии или любой другой юрисдикции, если какое-либо такое действие представляло бы собой нарушение соответствующих законов или требовало бы регистрации таких ценных бумаг в соответствующей юрисдикции. В Соединенных Штатах не будет осуществляться публичное предложение ценных бумаг.
Материалы адресованы и предназначены только для лиц на территории государств-участников Европейской экономической зоны, которые являются «квалифицированными инвесторами» в значении статьи 2(1)(e) Директивы ЕС о проспекте эмиссии (Директива № 2003/71/EC) (далее — «Квалифицированные инвесторы«).
Кроме того, в Соединенном Королевстве материалы предоставляются и предназначены только для Квалифицированных инвесторов, которые являются лицами, имеющими профессиональный опыт в вопросах, касающихся инвестиций, подпадающими под действие статьи 19(5) Приказа (Финансовое содействие) 2005 года в рамках Закона Великобритании о финансовых услугах и рынках 2000 года (далее — «Приказ«), или которые являются лицами с высоким уровнем дохода, подпадающими под действие статьи 49(2)(a)-(d) Приказа, а также для других лиц, которым они могут на иных основаниях законным образом быть предоставлены (все такие лица далее совместно — «соответствующие лица«). Любая инвестиция или инвестиционная деятельность, которой касаются материалы, доступна только соответствующим лицам в Соединенном Королевстве и Квалифицированным инвесторам в любом государстве-участнике Европейской экономической зоны, кроме Соединенного Королевства, и будет осуществляться только с такими лицами. Прочим лицам не следует полагаться или совершать действия на основании материалов или какой-либо части их содержания.
Если у Вас нет разрешения просматривать материалы на данном веб-сайте, или если Вы сомневаетесь, имеете ли Вы на это право, просьба покинуть данную веб-страницу. Такие материалы запрещено публиковать или иным образом перенаправлять, распространять или отправлять на территории или на территорию Соединенных Штатов, Австралии, Канады, Японии или любой юрисдикции, в которой такие предложения или продажи являются незаконными. Лица, получающие такие документы (включая депозитариев, номинальных держателей и доверительных управляющих), не вправе распространять или рассылать их на территории, на территорию или с территории Соединенных Штатов, Австралии, Канады или Японии.
Подтверждение понимания и принятие предупреждения
Я гарантирую, что я не нахожусь в Соединенных Штатах, а также не являюсь резидентом и не нахожусь в Австралии, Канаде, Японии или любой другой юрисдикции, в которой доступ к указанным материалам является незаконным, и я подтверждаю, что я не буду передавать или иным образом пересылать какие-либо материалы, содержащиеся на данном веб-сайте, какому-либо лицу в Соединенных Штатах, Австралии, Канаде, Японии или на любой другой территории, на которой любое такое действие нарушило бы какой-либо локальный закон или нормативно-правовой акт.
Я прочел и понял изложенные выше положения предупреждения. Я понимаю, что предупреждение может затронуть мои права, и соглашаюсь соблюдать его условия. Я подтверждаю, что мне разрешен доступ к данным материалам в электронной форме.
Группа «ЛСР» намоет жилье, а от дорог воздержится
В компании заверяют: полностью проект будет воплощен в жизнь к 2028 году. Это произойдет даже в том случае, если Смольный пойдет на дальнейшую эскалацию тлеющего конфликта с оператором «Терра Нова». Последнего чиновники обвинили в «нарезке» намыва и распродаже участков.
Стабилизация намыва
Как сообщил первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Евгений Яцышин, до 2028 года застройщику предстоит намыть 3,4 млн кубических метров территорий песчаной насыпи.
Всего компания должна освоить площадку в 86,7 га, из них 35 га пойдет под жилье, остальное займут дороги, проезды, социальные объекты, большая рекреационная зона.
Кроме того, группа «ЛСР» за свой счет построит большую пешеходную набережную, которая сформирует фронт-линию проекта с воды. Общий объем инвестиций с учетом покупки участка составит 40 млрд рублей.
По словам топ-менеджера, компания за свой счет стабилизирует территорию и обеспечит инженерную подготовку земли. В мероприятие по стабилизации намыва планируется вложить 3-4 млрд рублей, в инженерные сети — 2 млрд рублей.
В настоящее время с «Водоканалом», «Теплосетью» и Ленэнерго уже заключены соответствующие контракты. А вот остальные инфраструктурные расходы компания брать на себя пока не собирается. При этом сейчас в ППТ предусмотрено строительство 2 школ и 2 детских садов.
Однако если в Glorax Development сразу заявили о готовности строить необходимые объекты за свой счет, то в «Группе ЛСР» утверждают, что сейчас по социалке идет «диалог со Смольным». Не хочет пока компания строить и магистрали.
По словам Евгения Яцышина, внутриквартальные дороги они обязаны проложить за свой счет, а вот подъездные будет строить город.
«Так на нас можно и ЗСД повесить, но бизнес же должен как-то зарабатывать. Поэтому я не думаю, что это случится», — заявил он и добавил, что строительство первой очереди жилья начнется в 2019 году, здесь возведут 170 тысяч кв. метров жилья. Всего проект рассчитан на 500 тысяч «квадратов» жилой недвижимости.
Трудное время
Отметим, что Группа ЛСР выходит на намыв в очень непростое для новообразованной территории (да, пожалуй, и для всех застройщиков) время. Напомним, в конце июня Комитет по строительству публично заявил о том, что ЗАО «Терра Нова» не имеет законных оснований для строительства на прибрежной территории западной части Васильевского острова.
Информация об интересе холдинга Андрея Молчанова к намыву появилась еще в середине 2016 года. Официально ее не комментировали, но первый замгендиректора ЛСР Александр Вахмистров изящно уклонялся от ответа: «Опять вы про намыв? Послушайте, лично я там ничего покупать не собираюсь». В итоге лично он и не купил
В частности, компания обязалась до июня 2019 года намыть территорию с абсолютной отметкой плюс 2,9 метра в балтийской системе высот. Однако, как говорили в комитете, на данный момент большую часть кадастрового плана земельного участка занимает… акватория Финского залива. Площадка не намыта: земля (ниже отметок) появилась лишь на 34% от планируемого объема.
Смольный обвинил «Терра Нова» в том, что вместо централизованного жилищного строительства оператор «нарезал» намыв на участки и распродал под отдельные проекты ГК Seven Suns Development, ГК «Лидер Групп», ЗАО «Ренессанс Констракшн» и банку «Санкт-Петербург» (Glorax Development).
Позже вице-губернатор Игорь Албин заявил «Общественному контролю», что инвестсоглашение с «Терра Нова» вполне может быть расторгнуто, но дольщики от этого не пострадают. Тем не менее подпись контрагента «Терра Нова» в купчей с Группой ЛСР вызывает вопросы.
В ответ на существующие разногласия между оператором и чиновниками председатель совета директоров «Терра Новы» Лев Пушканский напомнил, что по инвестиционному соглашению территория должна быть намыта до середины 2019 года.
«Сейчас у нас что? Вроде 2017 — й. При желании можно все это намыть за полгода. Другое дело, что это экономически не выгодно и мы так делать не будем, но тем не менее. В нашем контракте нет промежуточных никаких сроков, поэтому мы спокойно работаем. И то, что это заявляет Смольный, не значит, что это правда», — подчеркнул он.
Как заверил первый заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Евгений Яцышин, на данный момент компания являемся полноценным правообладателем земельного участка и работает как на любом другом пятне. «Мы намываем и готовим градостроительную документацию», — отметил он.
Потенциальный драйвер развития
По словам руководителя отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольги Романовой, приход «Группы ЛСР» на намывные территории можно расценивать как позитивное событие.
ПАО «Группа ЛСР» купила права на реализацию проекта по строительству жилья на 34 га в южной части намыва ВО в июле 2017 года. Землю продали ООО «Десна Капитал» (дочка турецкой Renaissance Construction) и АО «Терра Нова» (оператор намыва). По оценкам экспертов, земля могла обойтись холдингу в 8-10 млрд рублей
«Этот проект давно нуждался в солидном застройщике, у которого есть связи и деньги. До сих пор намыв, требующий самого серьезного подхода, развивался хаотично и без единой концепции. Надеюсь, что с приходом ЛСР ситуация в корне изменится в лучшую сторону», — считает эксперт.
С ней согласен руководитель проекта Lifedeluxe.ru. Сергей Бобашев. По его мнению, проект намывных территорий нуждается в структуризации. «То, что мы видим там сейчас, представляет собой душераздирающее зрелище. Коробки жилых домов торчат прямо из песка, никакой нормальной инфраструктуры там нет и, думаю, не предвидится без нового застройщика — драйвера развития», — уверен он.
Как подчеркивает господин Бобашев, многое будет зависеть от того, какие конкретно объекты планирует возводить ЛСР.
«Сейчас известно о планах компании Glorax Group по возведению на намыве ЖK “Golden Сity”. Любопытно, как эти два проекта будут коррелироваться.
Место здесь очень интересное, еще практически пустое, и здесь вполне по силам реализовать интересный для города проект», — подчеркивает Бобашев.
В свою очередь компания Glorax Development получила разрешение на строительство 450 тысяч кв. метров жилья и коммерческих объектов на намыве в марте этого года.
Отметим, что ранее здесь предполагалось построить многофункциональный комплекс, поскольку часть надела находится в «общественно-деловой зоне». Однако затем топ-менеджеры в личной беседе признались, что в проекте будет именно жилье. В разрешении Госстройнадзора значится: «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой».